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安徽雄北物业服务有限公司与唐经纬物业服务合同纠纷一审民事判决书
安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2014）蜀民二初字第00222号原告：安徽雄北物业服务有限公司。法定代表人：郑雄北，董事长。委托代理人：钱国清，安徽雄北物业服务有限公司员工。被告：唐经纬，男，日生，汉族，学生，住合肥市。法定代理人：唐根龙（系唐经纬之父）。委托代理人：宁峻。原告安徽雄北物业服务有限公司（以下简称雄北物业公司）与被告唐经纬物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，由代理审判员陈孟凯适用小额诉讼程序于日公开开庭进行了审理，后依法转为简易程序于日再次开庭进行了审理。原告雄北物业公司的委托代理人钱国清，被告唐经纬的法定代理人唐根龙及委托代理人宁峻到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雄北物业公司诉称：日原告与合肥英泰房地产开发有限公司签订了《物业管理合同》，约定：原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业费，受益人收房时预交半年的物业服务费，以后按季交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月十日前交纳该季度物业管理费，逾期交纳的每逾期一天加收应收金额的3‰作为滞纳金。被告自2011年1月开始欠物业费，原告多次发函和上门催收，被告仍拒付，为维护原告合法权益，起诉至法院请求判令：1、被告支付原告2011年1月至2013年5月的物业费3269元，及违约金4413元；2、本案的诉讼费由被告承担。被告唐经纬辩称：1、原告无资质接管金色池塘小区，金色池塘小区是一个40多万平方米的大型综合小区，需要相应的一级资质的物业企业服务，原告根本不具备相应的服务资质；2、金塘物业公司是建设单位出资成立的子公司，未按照法定程序进行选聘，违反法律、行政法规规定的强制性规定，所以前期物业管理服务协议对业主不具有约束力，原、被告之间不存在合同法律关系；3、原告无收费许可等相关法律证件，原告的收费许可证到2011年10月已经过期，此后收费没有凭证，本物业服务合同期限至成立小区业主委员会，因此只能计算至2012年元月份；4、被告房屋质量有严重问题未得到修复，原告未按合同约定履行义务，小区内治安状况极差，原告还经常侵害业主的合法权益等。综上，请求依法公正判决。本院查明：日，合肥英泰房地产开发有限公司（甲方）与合肥金塘物业管理有限公司（乙方）签订一份《金色池塘小区物业管理合同》，双方约定：甲方委托乙方对金色池塘小区进行物业管理服务；管理期限自日至成立业主委员会之日止。合同签订后，合肥金塘物业管理有限公司即进入金色池塘小区提供物业服务。日，唐根龙以其子唐经纬名义购买了金色池塘小区x幢x室花园洋房住房，房屋建筑面积为134.19平方米。该套房屋交付时，合肥金塘物业管理有限公司向被告发放了《金色池塘住宅区前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理服务是指自物业出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理服务；合肥金塘物业管理有限公司对小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；花园洋房住宅物业费按建筑面积每月每平方米1元收取，业主缴纳物业费周期原则上为每6个月一次，缴纳时间为每6个月第一个月上旬，业主未按约定缴纳有关费用的，从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。被告入住该套住房后，该房屋先后出现顶部开裂、墙面渗水等问题，合肥英泰房地产开发公司分别于日、日与被告达成两份协议，由合肥英泰房地产开发公司对房屋出现的质量问题进行维修，补偿被告损失共计15000元，并代替被告交纳2006年7月至日期间的物业费4991.88元，另约定以后再产生该套房屋质量问题均按房屋质量保证书规定双方协商解决。另查，日合肥金塘物业管理有限公司变更为合肥幸福联盟物业服务有限公司。日，物价主管部门向合肥幸福联盟物业服务有限公司颁发了有效期至2011年10月的《经营性服务收费许可证》，核准合肥幸福联盟物业服务有限公司在金色池塘小区对花园洋房综合服务费按每月每平方米0.84元（系双方约定收费标准）收取，庭审中原、被告双方均认可该收费标准。日，物价主管部门向合肥幸福联盟物业服务有限公司颁发了有效期至2016年5月的《经营性服务收费许可证》，核准合肥幸福联盟物业服务有限公司在金色池塘小区对无电梯花园洋房综合服务费按每月每平方米0.84元收取。2011年12月，合肥市金色池塘小区完成业主大会选举工作，成立合肥市金色池塘小区业主委员会。日，合肥市金色池塘小区业主委员会决定续聘合肥幸福联盟物业服务有限公司，并签订一份《金色池塘小区物业服务合同》。日，合肥市蜀山区井岗镇人民政府向金色池塘小区全体业主作出通知，该通知内容为：“撤销金色池塘小区业主委员会于2013年4月召开的业主大会会议通过的‘关于和合肥幸福联盟物业服务公司续签物业服务合同的决定’，以及于2013年9月召开的业主大会会议通过的所有事项”。再查，日合肥幸福联盟物业服务有限公司变更为安徽雄北物业服务有限公司。合肥幸福联盟物业服务有限公司在金色池塘小区物业服务期间，对小区共用设施设备日常维护、安保工作以及小区秩序管理等方面不够完善。被告唐经纬自日开始未缴纳物业费。庭审中，被告唐经纬提交一份金色池塘业主委员会于日出具的《关于同意合肥幸福联盟物业服务有限公司撤出金色池塘小区物业服务请求的函》，该函注明：经业委会研究决定一致同意合肥幸福联盟物业服务有限公司撤出金色池塘小区物业管理物业，在新物业未进驻前合肥幸福联盟物业服务有限公司继续做好各项物业服务管理工作。原、被告均认可金色池塘小区业主委员会至庭审时仍未选聘新的物业服务企业。上述事实，有双方当事人陈述及原告雄北物业公司提交的企业名称变更信息表1份、《金色池塘小区物业管理合同》1份、《金色池塘前期物业管理服务协议》1份、合价服证字第02916号《经营性收费许可证》（副本）复印件1份、房屋所有权登记转让审核表1份、房屋买卖合同（合同编号份、合肥英泰房地产开发有限公司工作审批单2份、协议书2张、收条2张、减免物业管理费证明1份、（2013）蜀民二初字第00263判决书复印件及生效证明各1份，被告唐经纬提交的合肥市蜀山区住房和城乡建设局《关于金色池塘小区第一届业主委员会相关问题的工作联系函》复印件1份、合肥市金色池塘小区关于金色池塘停车位相关事宜的公告复印件1份、金色池塘小区业主委员会《关于同意合肥幸福联盟物业服务有限公司撤出金色池塘小区物业服务请求的函》1份、新闻110视频1份、业主委员会备案表复印件1份、合肥市蜀山区井岗镇人民政府通知1份、《金色池塘前期物业管理服务协议》1份在卷佐证，足以认定。本院认为：合肥幸福联盟物业服务有限公司变更为雄北物业公司后，其债权债务由雄北物业公司承继。合肥金塘物业管理有限公司与合肥英泰房地产开发有限公司签订了《金色池塘小区物业管理合同》后，即进入金色池塘小区提供前期物业服务。合肥金塘物业管理有限公司变更为合肥幸福联盟物业服务有限公司后，仍继续对金色池塘小区提供物业服务。被告唐经纬作为小区业主，应当缴纳相应的物业费。被告唐经纬以原告没有资质接管金色池塘小区，合肥金塘物业管理公司进入小区程序违法等为由，拒交物业费，理由不能成立；依据《物业管理条例》的规定，其可向相关部门、组织反映、投诉。《合肥市物业管理若干规定》第三十九条规定：物业服务合同期限届满，业主大会没有做出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按照原物业服务合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。本案中，原、被告均认可合肥市金色池塘小区业主委员会至庭审时未选聘新的物业服务企业，一直由原告提供物业服务，故被告唐经纬主张原告只能收取物业费到小区业主委员会成立时间为止，没有事实和法律依据，本院不予采信。原告在收费许可证到期后，继续按物业合同提供物业服务，故其参照收费许可证到期前物价主管部门核准的收费标准主张相应的物业费，并无不妥之处。被告唐经纬以原告的收费许可证于2011年10月过期为由，拒交2011年10月之后的物业费，无事实和法律依据，本院不予采信。被告唐经纬已就其房屋质量问题与合肥英泰房地产开发公司达成了协议并已履行。被告唐经纬称其房屋现在又出现质量问题，其可另行主张权利，不能以此为由拒付物业费。原告提供的物业服务存在瑕疵，服务质量仍需改进，故本院对原告主张的违约金不予支持；对原告主张的物业费予以核减。综上被告唐经纬应向原告伟业物业公司支付物业费2941.98元（0.84元／㎡×134.19㎡×29个月×90℅）。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告唐经纬于本判决生效之日起十日内一次性支付原告安徽雄北物业服务有限公司日至日期间的物业管理费2941.98元；二、驳回原告安徽雄北物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告唐经纬负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员　　陈孟凯二〇一四年三月五日书　记　员　　刘科委附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
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