以房养老的风险及规避机制研究--《山东经济学院》2010年硕士论文
以房养老的风险及规避机制研究
【摘要】：
中国已经正式步入老龄化社会,如按照现行体制,预计到2030年我国老年人口占总人口的比例将达到24%。北京、上海、广州等大城市这一比例将高达35%。而到那时国家退休金体制所面临的资金缺口将达500多亿美元。如果这种情况得不到改善,就意味着若干年以后,养老金将“收不抵支”,很大一部分老年人将面临不能领取养老金的困境。目前“4-2-1”的家庭结构模式,更加重了年轻一代的养老负担。
老年人一月一两千元的退休金有时甚至不足以支付医疗、服务费用。而且我国集中收养的程度较低,福利机构供不应求。因此探索更多更好的养老模式对于“未富先老”、养老保障体系不完善的中国来说是一个重大课题。
在美国和新加坡等国家,反抵押贷款作为以房养老的最主要的表现形式,已被政府作为解决老龄化问题的方法之一。作为一种长期的借贷行为,住房反抵押贷款受到实际款项支付时间长度、抵押资产的实际价值及其变化等多种因素的影响,从而存在着相当大的不确定性。这造成在其操作过程中贷、借双方均存在着风险,因此可能影响其推行。
文章对以房养老风险的概念和运作过程进行了详细的介绍,通过借鉴前人的研究成果,深入剖析了以房养老过程中可能存在的各种风险,主要包括利率风险,住房价值风险,长寿风险等。针对各种风险的特征提出相应的承担机制,并结合实际分析了我国实行以房养老的现实选择。力图在以房养老的实施过程中规避各种不确定性带来的风险,为以房养老在我国的顺利开展提出自己的见解。
【关键词】：
【学位授予单位】：山东经济学院【学位级别】：硕士【学位授予年份】：2010【分类号】：D669.6;F293.3【目录】：
Abstract6-11
第1章 绪论11-18
1.1 研究的背景和意义11-12
1.1.1 研究的背景11-12
1.1.2 研究的意义12
1.2 文献综述12-15
1.2.1 国外文献综述12-14
1.2.2 国内文献综述14-15
1.2.3 国内外文献评述15
1.3 研究的内容与创新点15-16
1.3.1 研究的内容15-16
1.3.2 研究的创新点16
1.4 研究的方法与技术路线16-18
1.4.1 研究的方法16
1.4.2 研究的技术路线16-18
第2章 以房养老风险研究的基本理论18-23
2.1 以房养老风险的概念界定18-19
2.1.1 以房养老18-19
2.1.2 以房养老风险19
2.2 以房养老风险的相关理论19-23
2.2.1 生命周期假说19-20
2.2.2 期权理论20-21
2.2.3 保险精算原理21
2.2.4 不动产流动性理论21-23
第3章 以房养老的模式及运作23-30
3.1 国外以房养老的模式及运作23-25
3.1.1 美国的以房养老模式及其运作23-24
3.1.2 英国的以房养老模式及其运作24-25
3.2 国内以房养老的初步实践和运作25-27
3.2.1 南京模式25-26
3.2.2 上海模式26-27
3.2.3 北京模式27
3.3 我国以房养老遭冷遇的原因分析27-30
3.3.1 传统观念的束缚27-28
3.3.2 政策尚不完善28
3.3.3 没有经济优势28-29
3.3.4 房地产市场发展趋势不明朗29-30
第4章 “以房养老”中的利率风险分析30-35
4.1 利率风险的定义30-31
4.2 利率风险的衡量31-35
4.2.1 利率风险的测量指标31-32
4.2.2 利率风险的大小衡量32
4.2.3 利率风险对特设机构净收益的影响32-35
第5章 “以房养老”中的住房价值波动风险分析35-41
5.1 住房价值波动风险的识别35-36
5.2 房价值波动的影响因素36-37
5.2.1 房屋近几年的波动幅度36
5.2.2 该住宅的房龄36-37
5.2.3 房屋坐落的地段和环境37
5.3 我国房地产价格的波动情况37-39
5.4 我国的住房价值波动风险39-41
5.4.1 政府部门大量圈地40
5.4.2 失地农民生活失去保障40
5.4.3 土地转让差价成为政府财源40-41
第6章 “以房养老”中的长寿风险分析41-45
6.1 长寿风险的含义41-42
6.2 预期寿命与实际寿命差异的风险42
6.3 长寿风险与其它风险的关系42-45
6.3.1 长寿风险与其它风险的关系概述42-44
6.3.2 长寿风险与利率风险的关系44
6.3.3 长寿风险与住房价值波动风险的关系44-45
第7章 以房养老风险的规避机制的构建45-50
7.1 利率风险的规避与控制45-46
7.1.1 资产负债管理45
7.1.2 采用利率保险45-46
7.1.3 利率互换和对冲机制46
7.1.4 采用浮动利率计息46
7.1.5 利率调整46
7.2 住房价值波动风险的规避措施46-48
7.2.1 制定合理的贷款价值比例46-47
7.2.2 贷款项目资产组合47
7.2.3 开展住房价值保险47-48
7.3 长寿风险的承担机制和规避措施48-50
7.3.1 政府政策支持48-49
7.3.2 培育和规范中介机构49
7.3.3 资金融通渠道多样化49
7.3.4 打折付款49-50
参考文献51-53
攻读硕士学位期间取得的学术成果53-54
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京公网安备74号　　摘要：随着我国社会经济的发展和计划生育政策的实施，我国面临的人口老龄化危机日益严重，未富先老的基本国情以及我国现行养老" />
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以房养老的困扰
&&&&&&本期共收录文章20篇
　　摘要：随着我国社会经济的发展和计划生育政策的实施，我国面临的人口老龄化危机日益严重，未富先老的基本国情以及我国现行养老保障制度的不健全和体系的不完善，使得养老保障模式的改革与创新迫在眉睫。在这种背景下，以房养老模式的出现，对于缓解我国目前所面临的危机有着积极的意义。同时，我国现有养老方式状况复杂，这又使得对以房养老模式的探索必须慎重稳妥。通过对以房养老模式发展的必要性以及可行性的分析，期望能为我国以房养老模式的顺利推行提供一些借鉴。 中国论文网 /2/view-4561594.htm　　关键词：以房养老 反向抵押贷款 老龄化 可行性 　　自进入21世纪以来，老龄化成为大多数国家都必须正视的现实，我国面临的人口老龄化危机更是日益严重。第六次全国人口普查数据显示，60岁及以上人口占13.26%，其中65岁及以上人口占8.87%。同第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口比重上升1.91个百分点。老年人比例显著提高。“十二五”时期，中国将出现第一个老年人口增长高峰，60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，老年人口比重将由13.3%迅速增加到16%。2025年老年人口将达到3亿，2033年将达到4亿，2050年前后将达到峰值4.8亿，届时每三个人就有一个是老年人，庞大的老年人口数字，给我国的经济发展和社会养老保障体系带来巨大的压力。“未富先老”，不仅是我国人口老龄化的一个重要特点，也是我们国家的一个基本国情。这就意味着，我们需要在生产力发展水平不高、人均收入水平较低的情况下，解决日益严峻的人口老龄化问题。这使我国的社会养老保险体系承受着巨大的财务压力。因此，探索多渠道适合国情的社会化养老模式成为业内外人士的广泛共识。 　　日国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出要开展老年人住房反向抵押养老保险试点，并按计划在2014年上半年试行推广，立刻引发了舆论的广泛关注，对于“以房养老”的讨论再度升温，以房养老这个关键词再度走进大众视野。 　　以房养老，从广义上来讲，就是人们利用现有房产，通过采用多种形式将其房产价值进行重新组合，以实现养老目的的过程，具体来讲，即老年人考虑到身故后将遗留房产的巨大价值，通过特定的金融保险机制，通过提前变现或套现于生前使用的一种新型模式，以用来提高老年人的生活质量与生活水平，使老年人更好地度过余生。这一模式综合考虑了住宅生命周期与家庭生命周期之间的不一致性，并且根据家庭资源应当在人的一生中予以进行合理优化配置以及资产流动用来实现保值增值的理论，将住房这种不动产通过某种特殊的制度安排，采用多种合理配置形式，即通过一定金融机制和变现形式，在其使用居住功能不变的状况下实现价值上的流动，最终以对家庭的养老保障事宜发挥相应功用。 　　以房养老从狭义上来讲，即反向抵押贷款，又可称为倒按揭，是老年人以拥有产权的住房作为抵押，向银行、保险公司等金融机构进行借贷消费，后者通过综合评估借款人的年龄、生命期望值、房产现有的价值以及预计房主去世时房产的价值等各种因素之后，在特定年限后，每月按时给房主一笔固定的资金，同时房主仍将继续获得房屋的居住权，一直延续到房主去世后，金融机构将其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分将归金融机构所有。这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。这一模式在国外较成熟，而在国内尚处起步阶段。 　　《意见》发布后，舆论持续热议，有支持者，也有人对此模式表示质疑。 　　就目前我国基本情况来看，一方面，家庭小型化带来的养老功能不断弱化：首先是自上世纪70 年代推行计划生育政策以来，独生子女家庭逐渐增多，家庭规模随之变小，出现了大量的“四二一”结构家庭，甚至出现了不少空巢家庭，家庭空巢化的问题渐渐显现，家庭养老资源逐渐减少，家庭养老功能开始缺损；其次是子女观念的转变，随着社会发展，很多父母与子女不在同一城市生活，即使在同一城市，由于社会竞争和工作压力，子女的时间和精力有限，也使他们无暇照顾老人的日常起居，再加上子女上有老下有小，面对工作、社会的激烈竞争，还有自身的住房、医疗、日常生活等复杂问题要解决，经济负担越来越重，这就使得子女对老人的照顾“心有余而力不足”。这些因素，都使得家庭养老功能的弱化，成为一个难以逆转的趋势。另一方面，我国社会养老保障体系尚不健全：从20世纪90年代以来，我国建立了以基本养老保险为基础的社会养老保险制度。经过了几十年的建设，取得了明显的进展，初步形成了与社会主义市场经济相适应的社会养老保障体系框架。但从总体上看，这个框架还比较粗糙，存在着制度转型带来的社会养老金缺口巨大、覆盖面低养老体系不成熟等问题。 　　由此看来，在探索新的养老保障模式的过程中，以房养老有着一定的必要性，那么，实施以房养老政策需要具备那些前提条件呢？ 　　考虑到以房养老的特征以及性质，发展以房养老应具备以下两个前提条件：一是申请者自有住房并拥有完全产权，因为以房养老这种产品，只有借贷双方都具备了进入市场的条件，才能实现其运作的可能性；二是金融机构具备开发这种产品的条件和积极性。活跃的房地产市场的发展，才能提高金融机构丌发以房养老产品积极性。在这种前提下，发展以房养老的条件才基本具备。 　　即便具备了必要性和可行性，考虑到我国的国情，以房养老政策的实施也依然面临着重重困难： 　　一是我国传统观念的障碍。一方面，中华民族有着悠久的历史文化传统，“养儿防老”在中国人的思想中根深蒂固。将自己居住多年的房产抵押给金融机构，而不留给子女，许多老人还难以接受。因此以房养老在我国的推行，必须要考虑到我国传统文化对它的接受性。另一方面，俗话说“百善孝为先”，子女赡养父母是我国几千年来的一个优良传统，如果父母实行了以房养老的养老模式，可能会使其他人认为子女不孝。因为在绝大多数人的理解中，只有没有子女或子女不孝的老人才会选择以房养老模式。这样做的直接后果就是让子女承受不必要的社会舆论压力。因此，以房养老这种模式在短时间内不可能完全被老年人接受，在实践中就更麻烦一些。
　　二是配套法律制度的缺失。因为以房养老涉及到保险、金融业、房地产市场、社会保障以及相关政府部门，对这些领域的运作方式和运作质量要求非常高，所以各种法律法规是否能配合，是否能够提供一个稳定的法制环境等在很大程度上决定着以房养老是否成功可行。如何能够保证这些部门和行业的公平、公正经营和管理，在当前我国相关法律法规制度相对不健全的条件下是个很大的挑战。 　　三是房地产市场的波动。以房养老的顺利开展，需要房价和当前的收入比最好能够维持在一个合理的水平。随着我国社会经济的快速增长，房价的快速上涨也成为一个必然趋势。然而从长期来看，房价的快速上涨必然会引起房地产市场的急剧波动，这就使得对房子残值的评估增加了难度，对于开展以房养老的机构也增添了不利。 　　四是对人口预期寿命的估计。人口的寿命是难以预知的，寿命越长付的养老金越多，对开展以房养老的机构越不利。当前我国的社会养老面临着养老金支付的巨大压力，一个重要的原因就是人均预期寿命不断提高，领养老金的人口越来越多。 　　五是产权制约。由于我国现有的制度为房屋产权70年，根据《房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被政府无偿收回。当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。因此，产权问题也成为保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。 　　综上来看，以房养老政策的实施虽然有其必要性和可行性，但结合我国的国情，其在实施的具体过程中也存在不少障碍和困难，因而，在当前形势下，以房养老政策的推行一方面要勇于探索适合这种养老保障新模式的各种方式，另一方面更要循序渐进，逐步推进，以发展出一条适合我国基本国情的以房养老的合理路径。 　　参考文献： 　　[1]柴效武.以房养老漫谈[M].北京：人民出版社，2009. 　　[2]柴效武，王峥.以房养老：美国反向抵押贷款业务开办的政府支持[J].学习与实践，2009，（10）. 　　[3]柴效武，孟晓苏.反向抵押贷款运作[M].杭州：浙江大学出版社，2008. 　　[4]范雪蕾，高子健.“以房养老”模式的国情分析及其实施构想[J].商业时代，2009，（8）. 　　[5]范子文.以房养老一住房反向抵押贷款的国际经验与我国的现实选择[M].北京：中国金融出版社，2006. 　　[6]胡蓉，徐颖丽.美国反向抵押贷款及其对我国的借鉴[J].金融理论与实践，2007，（8）. 　　[7]陈素琴.以房养老探索研究[J].哈尔滨学院学报，2010，（11）. 　　[8]李昕蔚.以房养老—一种有效的养老保障补充方式[J].改革与开放，2010，（11）. 　　[9]祝罗骁.关于以房养老各种风险及防范的初探[J].价值工程，2011，（7）. 　　[10]百度百科：http：///link？url=iNVidh7k9k_seZDtfJRzutISoG8puWrbzZF7IQ1hha38g8rBK_Hak6K8BTGzD4gwZ5tsJY-CYHJtZyzeF966t_. 　　[11]新华网：http：///house//c_.htm. 　　[12]新浪财经：http：//.cn/focus/yifangyanglao/.
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国外“以房养老”是怎么运作的
经济参考报　金辉
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　　前不久，国务院发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出我国将试点开展老年人住房反向抵押养老保险。消息一出，立刻引发全社会的广泛关注。由于国人对“以房养老”的基本情况并不熟悉，因此反对的声音似乎更多些。为此，本报记者对发达国家的“以房养老”政策执行情况做一些介绍和梳理，希望能帮助读者更客观了解这种养老模式&&
　　“以房养老”的源起与发展
　　“以房养老”是西方发达国家常见的一种养老模式，指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。在各国特色不同的以房养老实践中，反向抵押贷款(简称“反向按揭”)最受欢迎，也使用最多。
　　反向按揭最早源于荷兰，其大致安排是：年轻人购买老年人的住房，并允许他们有生之年仍免费租住该住房，待老年人过世后再收回该住房。
　　反向按揭发展最成熟、最具代表性的当属美国。二十世纪六、七十年代美国就开始出现了住房反向抵押贷款，贷款产品种类也较多，定期年金、住房使用期年金、分期递增年金、信贷额度等支付方式都已出现，贷款利率包括了固定利率和浮动利率两种。但由于大部分住房反向抵押贷款产品年限长，涉及金额大，借贷双方风险都很高，法律对这种贷款的鼓励和管制措施却很少，又缺乏相应的贷款担保制度、二级市惩辅助政策，前期发展比较缓慢，并没有开展多少实质性的业务。
　　随着社会养老保障压力增大，美国政府开始关注住房反向抵押贷款，并通过了《1987国家住房法案》，按照法案规定，联邦住宅和城市开发部联合设计开发了住房权益转换抵押贷款(H E C M s)。H E C M s是一种全新的产品，目标是全体老年人。为降低该产品的风险，由联邦住房管理局向贷款金融机构发放的贷款实行担保。在金融机构选择上，所有条件具备的贷款金融机构都可申请经营此类业务，这大大扩展了反向抵押贷款的开办机构。1989年，房利美尝试对住房反向抵押贷款进行资产证券化，在二级市场上出售证券化产品，这在很大程度上提高了住房反向抵押产品的流动性，减少了这一产品周期长、占用资金量大的弊端。
　　此后，住房反向抵押贷款在美国大规模推广，并有公共保险部门提供的保险。住房反向抵押贷款证券化及公共承保等措施的推行，促进了美国住房反向抵押贷款市场的初步发展。
　　21世纪初，美国住房反向抵押贷款市场高速发展。此时，美国宏观经济的良性运行与住房反向抵押贷款行业内部的整合，使这一市绸得一定程度上的规模效应。反向抵押产品高速发展，贷款发行机构数量大大增加，市场日益成熟，竞争力不断增强。根据美国住房反向抵押贷款协会的一份数据，美国参加住房反向抵押贷款的金融机构从90年代的不到200个，扩增为2005年的1300多个，并且数量呈现不断上升的趋势。此后，2007年一年发放的H EC M s已达到107388份，而在2003年这一数目还不足7000份。整个住房反向抵押贷款有了突飞猛进的发展。
　　2007年后，美国次贷危机并未对反向按揭产生太大冲击。美国住房与城市发展部于2008年12月公布，2008年美国H E C Ms共计115176份，比2007年同比增加了6.4%。据一家咨询机构调查显示，佛罗里达是美国反向贷款发行量最大的州，该州2008年抵押贷款发行机构为2949个，较前一年增长了76.5%。其原因，一方面在于产品结构的进一步完善，更大满足了消费需求，加大了对老人的吸引力，比如更高的贷款限额、更严格的消费者利益保护、允许用贷款购买新房屋等；另一方面，金融危机的影响相对反向按揭的贷款周期来讲是较短的，金融危机与全球老龄化趋势之间关联性不大，同时，金融危机使投资受损以及房价持续走低，通过反向贷款将房屋抵押换取固定额度的未来现金流，是一种变相保值的方法。
　　反向按揭的优势与限制
　　反向按揭是一种针对老年人的贷款，一种社会养老保险制度的创新工具。它能够应对人口老龄化，缓解国家养老压力，同时还能促进银行、房地产、保险、中介等金融机构业务发展，是一个能带来多赢效果的新的金融产品。
　　1、分散政府养老保障的压力
　　保障制度健全的国家一般把养老分为三个层次：社会基本养老保险、企业补充养老险和个人储蓄计划，由于三个层次缺一不可，被形象地称为“三条腿的板凳”。基本养老保险是由国家立法强制实施的一种社会保障制度，旨在保障员工退休后的基本生活需求。而反向按揭作为个人自主养老的新选择，可以在一定程度上补充社会养老的不足，带有明显的补充养老保障性质。
　　2、提升老年人晚年生活品质
　　通过申请反向按揭，能帮助拥有住房的老年人融通资金，使老年人有了额外的固定收入，不再为医疗保酵生活费用发愁。有了这笔钱，他们可以重新装修房子，把居追境弄得更加舒适；他们还可以改变生活方式，比如出外度假、旅游，享受更幸福、更愉快的晚年生活；再有，反向按揭增强了老年人的经济能力，可能推动“银发”市场的消费。
　　3、开拓银行保险等金融机构业务领域
　　开展反向按揭业务，银行可以收取高于一般贷款的利息，加上全球老龄化趋势的推动，各国对这种贷款的需求总量很大，因此将为银行开辟一个规模很大并且全新的效益增长点。对于保险机构，由于推出住房反向抵押贷款的银行都会要求对房屋的毁损灭失等进行保险以避免风险，因此也将意味着新的业务领域的出现。
　　反向按揭适用也有边界，并非所有人的所有房屋都适合反向按揭。以美国的反向按揭为例，在申请反向按揭前，至少应当考虑到以下几个方面的因素：
　　1、房屋地理位置
　　由于放贷机构必须考虑到抵押房屋的后续处置问题，所以房屋地理位置越是优越，反向按揭额度越高。比如，爱荷华州一套30万美元住房可以获得10万美元的信用额度，而在纽约长岛郊区，则可获17 .8万美元的信用额度。
　　2、老人年龄
　　年龄越大，得到的现金越多，因为贷款期限可能会短一些。比如在克里夫兰，如果一名75岁的老人拥有一套价值25万美元的住房(假设房款已全部付清)，他/她每月可以获得917美元，或者是14万美元的信用额度；70岁的人每月只能获得791元，信用额度为13万美元；而80岁的人则每月可获1099美元，信用额度为15.2万美元。
　　3、不清楚自己能住多长时间的老年人不适合采用反向按揭。
　　一般来说，反向按揭有较高的手续费，所以并不适合短期贷款。比如一笔20万美元的贷款，手续费可能高达一万美元。高额手续费以及可能调高的利率，都会增加这种贷款的成本。
　　4、刚退休不适合采用
　　对年轻的退休人员来说(刚刚60多岁)，反向按揭并不是最好的选择。因为越年轻，可以申请到的贷款金额越少。如果刚刚退休就申请反向按揭贷款，等到七八十岁时，这笔钱可能不足以支付各种费用。
　　“反向按揭”不同模式
　　美国模式
　　美国住房反向抵押贷款产品主要有三种：联邦住房管理局的“房产转换抵押贷款”，联邦国民抵押贷款协会提供的“住房保留项目”和财务自由高级基金公司提供的“财务独立计划”，这三种产品几乎占据了当今美国住房反向抵押贷款市场的所有份额。
　　1、房产转换抵押贷款。房产转换抵押贷款由美国住房和社区发展委员会的下属机构美国联邦住房管理局开发，于1989年进入市常房产转换抵押贷款有终身年金支付、固定期限年金支付、信用额度、终身年金支付和信用额度组合、固定期限年金支付和信用额度组合五种支付方式。在终身年金或固定期限年金支付方式下，每月年金支付额根据支付方式、借款人年龄、贷款利率和住房价值确定。
　　信用额度是房产转换抵押贷款的一大特色，贷款额度可以随着时间增长，因此非常受借款人的欢迎。
　　2、住房保留计划。住房保留计划于1995年由联邦国民抵押贷款协会推出。这种产品与房产转换抵押贷款非常相似，不同之处是贷款的支付方式较少，借款人只能选择按月领取年金、一定限额内自由支取贷款额度或者两者组合的支付方式。
　　住房保留计划的贷款利率比房产转换抵押贷款高，但借款人往往可以获得更高的贷款最高额度，因为住房保留计划没有对贷款最高额度设有限制，这也是住房保留计划的特点之一。
　　3、财务独立计划。财务独立计划由财务自由老年基金公司提供，没有政府担保。借款人可以取得的贷款最高额度和所需承担的贷款成本都比房产转换抵押贷款和住房保留计划高得多。所以，通常是房产价值高，并希望取得较高贷款额度的借款人会来申请这一计划。
　　财务独立计划的最大特色是贷款额和还款额为房产价值的同一比例。1999年财务自由计划划实现了证券化，由标准普尔对其资产组合进行评级。财务自由老年基金公司在2001年和2003年又分别设计了标准现金账户和零点现金账户两种住房反向抵押贷款产品，其中零点现金账户是第一个借款人无需支付贷款费用的住房反向抵押贷款产品。
　　英国模式
　　英国的养老金体系主要由三部分构成：一是按比例缴纳的国家基本养老金，所有人退休后所获养老金数额一致；二是雇主为雇员提供的职业养老金，这部分目前不属于强制性缴纳；三是个人购买的养老储蓄或保险等，但英国35%的在职者没有建立私人养老金。这就意味着他们退休后依靠国家养老金，而这部分钱在2010年是每人每周97.65英镑，只相当于以最低工资水平工作两天的收入，这对于维持一个相对舒适的晚年生活显然不够。因此多数英国人通过以房养老的方式来解决这个问题。
　　英国的住房反向抵押贷款项目被称为资产释放计划，产生于二十世纪60年代中期。早期资产释放计划，借款人获得的是一些债券和股票。早期资产释放计划产品的设计原理，是用债券收益与资产释放计划产品利息之间的差额作为老年人的养老费用。但英国在上世纪80年代末期陷入了经济衰退，全球又遭遇股灾，利率上升，股票债券价格普遍下降，早期的资产释放计划以失败告终。2001年4月，新的资产释放计划推出，老年房主可以把部分或者全部住房价值转换成现金，并居住在抵押住房内直至生命终结。
　　不同公司提供的资产释放计划贷款条件不同，对贷款人的年龄、住房类型、住房价值等规定也有所不同。
　　英国的资产释放计划有两大品种，即生命周期贷款和转换计划。
　　生命周期贷款建立在住房价值基础上，可以分为滚动利息贷款、单纯利息贷款、住房收入计划和住房改进计划四种产品。
　　住房转换计划则建立在出售的全部或者部分住房价值基础上，老年人可以通过出售全部或者部分自己的住房产权获得一次性总额支付或者每月年金。在这一计划下，借款人虽然已经不完全拥有住房产权，但却可以作为一个租房者通过免费或者象征性地缴纳租金的方式继续住在住房中。借款人去世后，开办机构可拥有抵押产权比例的住房处置权，同比例住房价值的增值收益也归开办机构所有。
　　由于生命周期贷款比转换计划更易操作，所以近年来发展迅猛，业务量已经超过住房转换计划，占据资产释放计划的主导地位。在英国，金融服务管理局负责监管资产释放贷款，认证贷款机构和提供咨询。通常提供资产释放计划的机构都签订了安全承诺条款，认证的会员机构保证提供公平、安全和完全有保障的资产释放计划。
　　日本模式
　　日本从1981开始引进“以房养老”的概念，2002年正式设立这一制度，主要包括由各地方政府参与的直接融资方式和通过银行等金融机构参与的间接融资方式。目前，一些金融机构还将这种制度作为金融产品来推销，最近房地产公司也利用“倒按揭”的形式来推销商品房。
　　日本“以房养老”制度主要针对一些退休后想继续住在自己的老房子里的低收入老人。他们可以用自己的住房作为抵押来预支贷款。不过，这项制度对申请人的条件要求比较苛刻。以东京为例，申请人的年龄必须在65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同祝申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下，已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。此外，申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑，集体住宅是不可以申请的。
　　审核获得通过后，申请人每月可以领到30万日元以下的生活费，但总额度不能超过抵押房屋土地价值的70%，借贷期限到贷款额度到达总额度上限为止。生活费每三个月发放一次，贷款的利率比较低，每年3%左右。贷款的偿还期限是申请人去世后三个月内，由担保人负责一次性偿还。
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