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关于加强农村村民建房规划建设管理的暂行办法
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关于加强农村村民建房规划建设管理的暂行办法
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3秒自动关闭窗口...村经济合作社房屋权属纠纷案――农村合作建房合同的法律效力认定
文章摘要：【要点提示】享有宅基使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房,实际是土地使用权有尝转让的一种特殊形式.除当事人之间的土地使用权的转让行为违反法律、行政法规的强制性规定外,可以认定合作建房合同的法律效力.【案例索引】一审:浙江省……
　【要点提示】享有宅基使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房,实际是土地使用权有尝转让的一种特殊形式.除当事人之间的土地使用权的转让行为违反法律、行政法规的强制性规定外,可以认定合作建房合同的法律效力.【案例索引】一审:浙江省慈溪市人民法院（2005）慈民一初字第2697号（日）二审:浙江省宁波市中级人民法院（2008）甬民一终字第35号（日）【案情】原告周荣芳,男,日出生,汉族,农民,住所慈溪市庵东镇宏兴村.原告屠彩珍(系原告周荣芳妻子),女,日出生,汉族,农民,住所慈溪市庵东镇宏兴村.被告慈溪市庵东镇宏兴村经济合作社,住所慈溪市庵东镇宏兴村.慈溪市人民法院经审理查明:日,慈溪市庵东镇原庵北畈村（以下简称庵北畈村）为建村农业服站办公用房,依法向相关部门申请建房用地,并于同年4月15日经慈溪市人民政府批准在慈溪市庵东镇七二三大街东侧、庵东供销合作社南侧、庵东中学西侧占地0.36亩(240平方米 )建村农业服务站办公用房平房4间.后庵北畈村欲在村农业服务站4间的基础上往南扩8间,于同年6月向相关部门提出建房用地申请,并经规划部门批准,但未实际完成用地审批手续.日,原告因在庵北畈村无房居住,故向相关部门提出建房用地申请,原慈溪市土地管理局于同年6月17日批准原告在庵东镇七二三大街东侧、庵东供销合作社南侧、庵东中学西侧占地110平方米建二间三层楼房.该份用地申请表中新建房屋投影占地平面图与四邻关系位置关系图显示原告建房用地面积为100.8平方米,北邻供销社、南邻陈元伍、西邻七二三大街东邻小学.且南北邻均载明为“连榀”.此后,原告根据村、镇规划要求,与其他三户申请建房户(分别为朱宝林、陈荣钊、陈元伍)连同原庵北畈板村农业服务站集资联共三层楼房共12间,由庵北畈村委托慈溪市庵东建筑工程队统一建造.原告为此分别于日、7月5日、日三次交付庵北畈村集资楼款共43000元.工程竣工后,庵北畈村于1993年3月将自南至北第1、2间（现位于庵东镇七二三大街门牌号为361、363）底层和第二、第三层楼交付朱宝林,将自南至北第3、4间（现位于庵东镇七二三大街门牌号为359、361）第二、第三层楼共二套交付原告,将自南至北第5、6间（现位于庵东镇七二三大街门牌号为355、353）第二、第三层楼共二套交付陈元伍,将自南至北第7、8间（现位于庵东镇七二三大街门牌号为351、349）第二、第三层楼共二套交付陈荣钊,将自南至北第9、10间（现位于庵东镇七二三大街门牌号为347、345）第二、第三层楼共二套交付章秀绒,将自南至北第11、12间（现位于庵东镇七二三大街门牌号为343、341）第二、第三层楼共二套交付王利源.自南往北第3至第12间的底层共10间则以事先有约定归庵北畈村第四生产队所有为由交付庵北畈村第四生产队.后第四生产队将该10间底层出租,所得的租金纳入第四生产队的年终分配.原告作为第四生产队成员向第四生产队领取了相应的款项.日原告为与被告就底层二间房屋权属纠纷诉至本院.一审另查明,原告交付的4.3万元为建造第二、第三层共二套房屋的费用,底层房屋的建筑费用由庵北畈村第四生产队出资.庵东镇庵北畈村经济合作社于日变更为庵东镇宏兴村经济合作社.原告诉称,两原告系夫妻.日因住房困难向有关部门申请在慈溪市庵东镇七二三大街中段建造两间三层楼私房（现门牌号为357、359号）.有关部门于同年6月批准,并决定以“集资联建、统一设计,统一建造”方式进行,具体由被告负责实施.日、7月5日以及日,两原告分三次向被告交款43000元,用于建造该楼房.1993年3月,两原告的两间三层楼房竣工后,被告将楼房第二、第三两层共两套交付给两原告,而对楼房的两间底层则以需要统一调度为由未予交付.多年来,两原告一直与被告交涉,而被告缺乏诚意,一再拖延,采取各种手段拒绝两原告的合法要求.不仅如此,被告还将底层两间楼房出租给他人经商,从中渔利.使得原、被告之间的纠纷长期得不到解决.原告认为,两原告对底层两间房房屋拥有产权无可争辩,被告的行为严重损害了两原告的财产权利.原告诉请:1、确认位于慈溪市庵东镇七二三大街357、359号底层两间房屋为两原告所有,判令被告予以返还；2、被告赔偿两原告房屋租金损失80000元.庭审中原告变更诉请为要求按用地审批表中所标注的位置,确认349号、351号两间房屋的底层所有权归原告所有,判令被告返还,同时放弃要求被告赔偿房屋租金损失的诉请.被告辩称,讼争房屋所占土地的使用（耕作）权,素归庵东镇原庵北畈板村第四生产队.1992年,该土地的西侧已经建成了庵东镇723大街,东侧的庵东中学、北侧的供销社、南侧的农业银行也相继先后建成,使该土地处于街道与房屋的包围之中,已不适宜耕作.情势的变更,迫使第四生产队必须转换该块土地的经营方式.经庵东镇政府与原庵北畈村协调,决定在该块土地上建房,则底层的街面房屋可以出租给商业经营户使用,将房租金作为第四生产队经营该块土地的收益.与此同时,原告等四户农户申请建造住房,经原庵北畈村与申请建房户协商,约定申请建房用地手续由各户分别办理,办妥批准手续后,连同原庵北畈村农机服务站共建三层楼房12间（原庵北畈村农机服务站也已审批建平房4间）,其中自南而北8间楼房的第二层与第三层的房产权,归申请建房户所有（除第1、2两间的底层归农户朱宝林所有外）,顺序是:第1、2两间的底层和第二、第三层均归朱宝林所有；第3、4两间的第二、第三层归原告所有；第5、6两间的第二、第三层归陈元伍（傅海燕）所有；第7、8两间的第二、第三层归陈荣钊所有；第3至第8六间房屋底层的房产权,均归第四生产队所有；第9至第12四间楼房的房产权,无论底层和第二、第三两层,均归原庵北畈村农机服务站所有.房屋建造工程由原庵北畈村委托建筑施工单位统一施工,所耗费用据实按楼房层次与面积由各房屋建设单位（建房户）分摊.这一约定,已于1993年9完全履行,实现了约定的内容.至于原告等的《私人建房用地申请表》“土地使用权来源详细说明”栏中申报为“自留地调换”,实际上并未真正调换.房屋建造时实际未占用原告等户的自留地或减少其份额面积,1999年自留地重新丈量核实时也未更动,原告等户的自留地,从上世纪70年代末分配后至今,既未减少,也未调换,没有作任何变更,故建房所占的土地,根本没有影响原告等的自留地权益.据此,被告认为,讼争房屋所占的土地使用权,属第四生产队集体所有,未占用原告等的自留地；建房所耗的费用,是依房屋层次并按面积据实合理分摊的.原告等得第二、第三层的房产权,底层的两间房产权归第四生产队所有,是原庵北畈村与原告等申请建房户事先约定的,当时虽无书面合同,但1993年9月房屋建成后的分配,以及从那时以后10多年来,各申请建房户对房屋占有、使用、收益的历史事实,已经足以证明这一约定的存在.原告等从1993年9起即入往分配的第二、第三两层；第四生产队将所分得的10间底层房屋出租,获得的房租金纳入生产队的年终分配,已发放给包括原告在内的各位社员.此外,根据《民法通则》第一百三十五条规定诉讼时效,原告过了12年后才起诉,显然已超过了法律规定的诉讼时效.根据最高人民法院《关于适用&民事诉讼法&若干问题的意见》第153条规定,请求法院依法判决驳回原告的诉请.【审判】慈溪市人民法院认为,原告为证明讼争的两间房屋的底层所有权归其所有,虽然提供了私人建房用地申请表和支付被告房屋建造费用43000元的收款收据,但原告持有的用地审批中的四邻关系位置关系图显示北与供销社连榀本身有误(至今尚未更正),且其支付的43000元费用并不包括其主张的两间底层房屋的建造费用,因此,原告仅凭现有的证据主张讼争房屋的所有权归其所有的依据不足,经审判委会讨论决定,判决驳回原告周荣芳、屠彩珍要求确认位于慈溪市庵东镇七二三大街中段门牌号为349号、351号两间底层房屋的所有权归原告所有并要求被告返还的诉讼请求.一审宣判后,两原告不服提出上诉.上诉称:原审法院以“依据不足”为由,驳回上诉人的诉讼请求,理由明显不足.1、上诉人提供的证据足以证明,1992年5月,上诉人因住房困难向有关部门申请在建房,有关部门于同年6月批准建造3层楼2间.被上述人不交付底层,缺乏理由；2、原审法院以上诉人持有的用地审批表中的四邻关系位置错误作为图虽有两处错误,但结合上诉人提供的陈荣钊的建房用地申请表,可以确定上诉人房屋的四邻位置；3、关于上诉人一直主张的一层的2间房屋,同村村民和被上诉人均是明确的.被上诉人曾与上诉人多次协调答应给予上诉人另外的土地赔偿.因上诉人不同意,未能达成合意.综上所诉,上诉人与被上诉人讼争的两间房屋所有权属于上诉人确实无疑.请求撤消原判,改判支持上诉人的诉讼请求.宏兴村经济合作社辩称:上诉人上诉状中所述不是事实,原审判决正确,请求二审法院维持原判.除一审法院查明的事实外,宁波市人民法院另查明:底层房屋共10间由第四生产队出租及底层房屋的建筑费用由第四生产队出资.二审期间,双方当事人一致认可:上诉人周荣芳建房用地申请表中审判的宅基地相应位置与门牌号为349号、351号房屋所处宅基地相一致.二审法院对此予以确认.宁波市中级人民法院认为,享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房,实际是土地使用权有偿转让的一种特殊形式.除当事人之间的土地使用权的转让行为违反法律、行政法规的强制性规定外,可以认定合作建房合同的法律效力.本案双方当事人虽未提供合作建房的书面合同,但根据建房用地由上诉人等四户村民审批取得,有庵北畈村统一建造、统一分配及土地管理部门在建房用地审批时确认建房以“集资联建、统一设计、统一建造”方式进行等事实,表明上诉人与庵北畈村第四生产队之间实际存在合作建房的口头合同关系.由于现行法律、行政法规并不限制村民与同一集体经济组织内的村委会或者村民小组（如本案中的第四生产队）之间转让宅基地使用权.因此,上诉人与庵北畈村之间已实现履行的合作建房的口头合作合法有效,对双方当事人均有约束力.由于双方当事人为签订书面合同,双方当事人对口头合同约定的具体内容陈述存在异议.但根据现已查明的事实,建房行为发生于1993年,讼争房屋建成后,周荣芳支付了部分建房款,取得了不包括底层的房屋.此后十余年间,庵北畈村（或者宏兴村经济合作社）未请求周荣芳支付其余建房费用,周荣芳也未主张底层房屋的所有权.故按照常理分析,可以推断双方当事人实际已履行的内容即为口头合同约定的内容.周荣芳虽经审批取得土地使用权,但根据双方当事人之间的口头协议,部分土地使用权已转让给宏兴村经济合作社,宏兴村经济合作社占有和使用讼争的底层房屋,符合协议约定,并无不当.综上,上诉人的上诉请求及理由,缺乏事实和法律依据,不予支持.原审判决认定基本事实清楚,适用法律正确,程序合法,予以维持.判决驳回上诉,维持原判.【评析】一、关于本案的焦点问题本案的焦点在于:1.原、被告之间关于底层二间房屋所有权的约定是否具有法律效力； 2.本案讼争的底层二间房屋的用地为原告经合法审批的建房用地,但建造该二间房屋的费用由第四生产队所出,而并非原告出资,此时能否确认该二间房屋的产权归原告所有.上述两个问题实际可以归纳为一个问题,即在原、被告对讼争的二间房屋底层所有权有约定,且建底层造费用为被告支付的情况下,能否仅根据原告的建房用地审批确认该二间房屋底层的产权归原告所有.二、一审合议庭的两种观点一审的合议庭一种观点认为,被告宏兴村经济合作社与原告的这一约定不具有法律效力,应按用地审批确认该二间房屋的产权归原告所有.理由是:(1)宏兴村经济合作社并非只与原告有过这一约定,从本案查明的情况看,其与陈元伍、陈荣钊等建房户都有过相同的约定,房屋建成后被告还将第9、10、11、12间的第二、第三层楼出卖给不符合建房条件的章秀绒,王利源,底层房屋均用于出租盈利,可见,被告与原告等之间的约定目的在于搞房地产开发,违反了法律的禁止性规定,应为无效.(2)本案讼争房屋并非商品房,故不能适用建筑物区分所有权的规定,农村建房户申请建房的用地审批明确为二间三层楼,根据房地一致原则,既然用地是原告的,房屋只能归原告所有,至于建造费用由谁支付,不影响房屋所有权的归属,仅为债权问题.一审的合议庭另一种观点认为,被告宏兴村经济合作社与原告关于讼争底层二间房屋所有权的约定具有法律效力.因为按照第一种观点,讼争底层二间房屋所有权法院可确认归原告,但原告诉请被告返还,法院能否支持原告这一诉请呢？原、被告关于讼争房屋所有权的约定其实是对物的所有权的限定,本案中第四生产队对底层房屋投入了资金,并实际管业,所得收益亦按口头协议形式进行了分配,在十多年来,原告对此亦无异议,故从尊重合意达成的协议及协议的实际履行情况来看,原、被告之间的这一约定具有法律效力,原告主张返还的条件不成就.三、农村合建房屋合同的效力认定随着我国农业生产的发展与农民收入的稳步提高,农村人居环境也有了较大的改善.同时,由于《城市房地产管理法》第27条规定:土地使用权可以作价入股,合作开发经营房地产.受此影响,农村也出现了私人在其使用的宅基地与他人合作建房的现象.而对于此种行为的性质,法律上还没有进行定位,相关纠纷如何处理也成了司法实践中的难点问题.农村合建房屋合同,一般是指一方提供农村宅基地的使用权,另一方出资建设房屋,并按照一定比例分配建成后的房屋与宅基地使用权的合同.实践中,农村合建房屋合同通常表现为以下几种形态:1.农村宅基地的使用权人提供宅基地,本村提他村民提供资金或者宅基地使用权人与本村其他村民共同出资,以双方名义共同建房,竣工后双方分配房屋.2.宅基地使用权人提供宅基地,村外农民提供资金合建房屋,竣工后按约定比例分配房屋.3.宅基地使用权人提供宅基地,城市居民提供资金建房,建成后按比例分配房屋.农村合建房屋合同中,一方即宅基地使用权人提供宅基地的使用权,在其宅基地上与他人合建房屋,在房屋建成后双方按约定的比例分配房屋的所有权,由于在我国建筑物与其所占有用范围内的土地使用权是不可分离的,所以合建房屋合同履行的结果,实质上是使出资人也取得部分宅基地使用权,即部分宅基地使用权在实质进行了转让,只不过这种转让是以特殊的形式表现的.由于我国现行法律对农村宅基地的取得规定了严格的条件,而且对农村宅基地使用权的流转也有非常严格的限制性规定,所以也就直接影响到了对农村合建房屋合同效力的认定.《中华人民共和国土地管理法》第63规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设.处理宅基地使用权纠纷,应当把握以下原则:宅基地使用权不得单独转让.在下列情况下,转让宅基地使用权的,应当认定为无效:（1）城镇居民购买农村住房和宅基地的,因违反国家有关规定,应认定无效；（2）《土地管理法》规定,取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准,擅自转让农村住房和宅基地,未征得本集体经济组织同意的,应认定无效；（3）向本集体经济组织以外的农村村民转让宅基地的,因违反了集体经济组织的成员权属性,应当认定无效；（5）受让人已经有住房的,不符合宅基地分配条件的,应认定无效.根据农村宅基地使用权的取得条件以及农村房屋买卖合同效力认定的一些基本原则,在实践中,对农村合建房屋合同的效力认定,可以从以下两个方面考虑:1.对于宅基地使用权人与本村村民合建房屋合同的效力认定及其处理由于农村宅基地使用权人应当是具备本集体经济组织成员资格的人,所以从主体资格方面来讲,本村的村民与其宅基地使用权人签订合建房屋合同,可能具有合法的主体资格,但是由于《土地管理法》第62条还规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地,并且其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准.所以,参与合建房屋的本村村民并非当然可以取得相应的宅基地使用权,由于合建房屋合同履行的结果将使出资一方村民事实上又取得了宅基地的使用权,可能会导致其取得的全部宅基地使用权超过法律规定的情形,所以对出资的村民能否取得宅基地的使用权,还有待于政府主管机关的批准,经批准后,方能认定合建房屋合同有效.否则,只能认定相关的合建房屋合同不生效.如果出资合建人经批准也可以取得合同约定范围内的宅基地的使用权,则其可以按照合建房屋合同的约定取得相应的房屋所有权与宅基地使用权.而如果未经批准,则其不能取得相关房屋及宅基地上的权利,而只能由宅基地使用权人向其返还相应的投资.2.宅基地使用权人与外村村民或者城市居民合建房屋合同效力认定及其处理根据农村宅基地使用权取得资格的法律限制性规定,外存村民与城市居民均不能取得他村及农村宅基地的使用权,所以从主体资格方面来讲,不符合法律规定,相应的合建房屋合同即应当认定无效.相应的出资人亦不能取得约定房屋的所有权,而应当有宅基地使用权人向其返还出资.享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房,实际是土地使用权有偿转让的一种特殊形式.本案中,原告经审批取得建房用地,拥有宅基地的使用权；由庵北畈村统一建造、统一分配及土地管理部门在建房用地审批时确认建房以“集资联建、统一设计、统一建造”方式进行等法院审理所认定事实；可以认定原告和庵北畈村第四生产队之间实际存在合作建房的口头合同关系.认定该合作建房合同的效力关键是分析合同中土地使用权转让的效力.根据宅基地纠纷处理的原则,从双方主体来看,原告和庵北畈村第四生产队都是属于同一集体经济组织的成员,宅基地在双方间流并不违反法律、行政法规的强行性规定；从法院认定由庵北畈村统一建造、统一分配及土地管理部门在建房用地审批时确认建房以“集资联建、统一设计、统一建造”方式进行等法院审理所认定事实,可以认定对该宅基地的转让是经过村经济集体的同意的.以此,原告和庵北畈村第四生产队之间的合作建房合同是有效的. （慈溪法院周巷法庭魏金汉、崔志宁、姜麟）
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什么是宅基地腾退？关于农村宅基地腾退的法律规定分析
什么是宅基地腾退？关于农村宅基地腾退的法律规定分析
发布时间：&&&作者：易建房&&&
　　集体土地上房屋拆迁一直因为缺乏统一的法律规范而乱象丛生，各种纠纷不断，而全国各地对于集体土地拆迁所适用的政策和运用的程序也千差万别。但是，近些年却有一种方式在逐渐的被普遍适用，就是所谓的&土地腾退&。&腾退&作为法律用语，最早出现在《北京市绿化隔离地区土地置换管理办法》中，是2001年北京市政府为了加快城市郊区及绿化隔离带地区建设而制定的规范性文件。该文件严格限定了适用范围为&城区中心大团与10个城市边缘集团之间的环状地带，以绿化建设为主，绿化配套及新村建设为辅的地区，涉及朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区、昌平区、大兴区，中关村地区及其周边涉及绿化环境建设的地区&，但是却被不断的歪曲适用，以致于逐渐演变而取代了《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（124号令）的法律程序，作为一种便捷、低成本的方式而被普遍推广开来。
　　一、腾退的现状和形式
　　针对近几年北京市各区县集体土地拆迁项目进行总结，不难发现，在&城中村&项目中存在大量以腾退的方式实施的集体土地房屋拆迁，主要集中在丰台区、朝阳区、海淀区等地区，近两年启动实施的项目中，比如丰台区分钟寺村宅基地腾退项目、朝阳区金盏乡楼梓村土地腾退项目、海淀区党校边角地集体土地腾退项目等等，均是采用了&腾退&的方式进行的。
　　&腾退&被逐渐在各区县的集体土地拆迁中推广开来，政府主管部门作为监管单位往往睁一只眼闭一只眼不予管理，更甚者，有些政府藏在后边做推手，也使得以&腾退&方式实施的拆迁与日俱增。但是，基于&腾退&没有一个严格的程序和法律规范，所以各地在以&腾退&方式进行房屋拆迁过程中其具体的程序和方式也有着各种不同的形式表现。
　　第一种 由开发商以绿隔为名行商品房开发之实。曾接触的项目中存在部分此类，在实施土地收储和房屋拆迁过程中是以绿化隔离带的建设的名义进行，但是拆迁完成之后的项目立项、规划、用地等均标明为商品房建设项目，例如：泛海建设针对朝阳区东风乡豆各庄等村集体土地实施的拆迁，即是以绿化隔离带建设的名义进行的。
　　第二种 由村委会与开发商联合直接实施腾退。村委会将土地直接卖给开发商，并由开发商单独或者与村委会联合成立项目公司进行商品房的开发。前期实施房屋拆迁时以腾退的名义实施，净地后或者拆迁过程中报相关部门进行土地征收的审批，典型的先拿到后审批，违反法定程序。例如：丰台区花乡造甲村土地一级开发项目、丰台区分钟寺村宅基地腾退等。此类项目在腾退工作中往往会伴随着一份由村民代表大会通过的腾退决议及腾退补偿安置办法，村委会以此来彰显该腾退工作的合法性。
　　第三种 由镇政府或者区政府幕后主导实施的集体土地腾退。在此类项目中，多是镇政府或者区政府为了完成城中村或者新农村建设而有规划的进行土地的收储工作，前期开发商是否介入并不确定，村委会一般协助完成腾退工作。例如：朝阳区金盏乡楼梓村土地储备项目、丰台区万泉寺村土地一级开发、丰台区青龙湖土地一级开发等项目。在此类项目的腾退工作中，我们往往会看到镇政府作出的《某某镇宅基地腾退补偿安置办法》或者《某某镇宅基地腾退实施细则》，同时也有村民代表大会通过的腾退决议及腾退补偿安置办法细则等文件。
　　二、村民会议决议腾退的法律分析
　　如上所述，多数项目在实施土地腾退的时候，都会由村民代表会议通过关于本村宅基地腾退的决议，那么该决议程序和实体是否符合法律的规定？我们认为：
　　1、村民会议不能决定土地腾退事宜
　　目前的农村集体土地腾退实施者自认合法性来源于《中华人民共和国村民组织法》第二十四条：&涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨在论决定方可办理：其中第（六）项：宅基地的使用方案； 第（七）项征地补偿费的使用、分配方案；第（九）项村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项&。
　　根据上述规定，其认为本村的腾退涉及宅基地的使用、及补偿费、涉及村民重大利益，召开村民会议决议属于合法的。然而根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十七条规定：&村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容&，显而易见，该村民会决议的内同已经严重违法。在我国，集体土地的征收程序由《土地管理法》及实施条例予以明确的规定，其实施主体是县级人民政府及土地主管部门，村委会无权以任何形式实施集体土地的征收。
　　退一步讲，我们先不论及第二十七条之规定，仅就第二十四条之规定进行仔细分析，就可以看到，该条所列村民会议所议事项范围之内根本不包括集体土地的征收事宜，也就是说村民会议无权对宅基地腾退、集体土地征收进行决议。故，村民会议决议进行集体土地腾退是没有法律依据的。
　　2、村委会无权实施腾退
　　根据《土地管理法》第四十四条规定，：&建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。根据项目的不同规模，较大的由国务院批准、其余由省、自治区、直辖市人民政府批准、或由市、县人民政府批准&。同时，第四十六条规定：&国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。&可见村委会并无权对于集体土地进行征收，村委会主导实施腾退的行为已经严重违反了土地管理相关法律的规定。
　　3、村委会无权实施房屋拆迁
　　虽然集体土地上房屋的拆迁我国没有一部统一的法律规范，但是在《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》、《关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知》等文件中均明确表示：征地拆迁涉及到集体土地上房屋的拆迁补偿事宜应当参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定执行。另外，在北京、山东、江苏等地对于集体土地上房屋的拆迁已经出台地方行政法规予以规范管理。
　　根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第二十五条规定：&违反本办法第七条规定，未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁的，由市或者区、县国土房管局责令停止拆迁行为，处1万元以上3万元以下罚款，&即村集体以村民委员会会议的形式进行违法拆迁也是应当受到处罚的。
　　从以上规定均可见村集体并非是法定的土地征收主体，也无权对于集体土地进行征收。村委会以村民会议的决议进行集体土地的拆迁也明显与宪法、土地管理法、物权法等法律规定相抵触。所以，无论是村委会还是腾退指挥部，都无权组织和实施腾退。
　　三、土地腾退的实质和救济途径
　　土地腾退主要是对于宅基地及地上房屋的腾空、退还，究其实质是集体土地征收和集体土地上房屋的拆迁行为。那么，对此作为宅基地使用权人及地上房屋的所有权人我们如何进行权利的救济呢？
　　1、在北京、山东、江苏等地可以依据当地已经颁布的集体土地上房屋拆迁管理办法的相关规定，向主管部门反映该地区实施违法拆迁的相关事实和违法状况，要求行政主管机关予以违法查处。
　　2、因为集体土地上房屋拆迁更基础的行为是涉及到集体土地的征收，那么，我们可以针对土地征收程序违法向土地主管部门反映并要求查处。
　　3、因为腾退的法律模糊性，再加上腾退工作主要由乡镇政府主导，村委会领导深度参与，拆迁人有更多的自由裁量权利，撑握良好的谈判技巧及谈判经验更有利于维护合法权利。
　　4、因为为腾退法律程序较少，提起法律程序比较困难，需要更资深的法律维权方案，一般要求村条公开、补偿补助费公开、安置房问题、规划问题、公安机关对公民人身财产安全保护职责问题，要求查处违法拆迁行政不作为等几个法律方面，对腾退拆迁人提起复议及诉讼。
　　5、腾退案件的谈判，主要是谈，核心是判断，谈的核心是找出提高补偿的法律解决方案。判断的核心是对方的底线。法律程序是为了威慑拆迁人谨慎强拆。
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