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2014年中国住房市场(中期)报告：中国房价不会出现整体崩盘
中国住房市场长期拐点尚未出现，短期下跌不可避免；居民需求热点由“有房住”向“住好房”转变，房价不会出现整体崩盘；供求形势由供不应求向结构性过剩转变，房价可能进入2至3年的调整期；住宅产业行业集中度会加速提升。
全国楼市出现结构性过剩成交量萎缩
2014年上半年大中城市房价呈现主动调整态势，全国楼市进入结构性过剩阶段。
短期市场供应量过大，大中城市房价由全线上涨到普遍微跌。2012年下半年及2013年大中城市房价暴涨，剌激了住房开发投资的迅猛增长。这些新增供给在2014年以后将集中入市，从而形成大中城市阶段性供给过剩的格局。经历了2013年大中城市房价上全线上涨，2014年大中城市楼市出现主动调整，房价下跌面快速扩大，但跌幅还很有限。2014年1月，70个大中城市中，房价环比上涨的有62个，持平的有2个，环比下降的仅6个。到2014年6月，房价环比上涨的城市仅8个，环比持平的城市7个，环比下降的城市增至55个。目前的房价跌幅较小，相对于上年同期，仅有温州一个城市出现房价同比下跌，其它城市均未跌破上年同期价格。
全国楼市出现结构性过剩，成交量萎缩库存水平攀升。2011年以来，中国楼市已经出现结构性过剩的总体态势，具体表现为中小城市住房持续滞销。2014年上半年，全国住房成交量萎缩明显，库存水平继续提升。
月，中国商品住房销售面积为9377万平方米，同比增长-1.2%；商品房销售额为5985亿元，同比增长-5%。月，中国商品住房销售面积为42487万平方米，同比增长-7.8%；商品房销售额为25632亿元，同比增长-9.2%。销售量与销售额均出现较大负增长。
2013年12月底，中国新建商品住房待售面积32403万平方米，同比增长37.2%。到2014年6月底，中国新建商品住房待售面积增加至35917平方米，同比增长25%。
住房市场步入低速增长期，住房投资增速下滑。中国住房产业由高速增长期进入低期增长期。随着全国销售不畅和大中城市房价微跌，房地产企业资金回笼速度变慢，开发投资增速不断下滑。月，中国商品住宅开发投资额为5426亿元，同比增长18 .4%。月，中国商品住宅开发投资额为28689亿元，同比增长率降至13.7%。
房价短期下跌难以避免调整期持续2至3年
居民需求热点由“有房住”向“住好房”转变，房价不会出现整体崩盘。
房价是否会出现崩盘这主要取决于两个因素：一是人们改善住房条件的动力是否衰竭。二是中国的人口大规模迁移是否出现拐点或逆转。总体来看，由于人们改善居住条件的动力仍然强劲，人口流向也没有出现显著的宏观拐点，因而中国还不会进入住房普遍过剩时代，但已经进入结构性过剩时代。短期内的市场主动调整不可避免，但还不会进入持续的衰退与萧条。
关于人们改善居住条件的动力，目前还远看不到衰竭的迹象。住房市场不仅仅意味着G D P增长和地方财源，它更承载着国人的小康梦想。中国城镇人均住房面积虽然达到30平方米以上，但多数人对自身的住房条件难言满足。中小户型公寓楼仍是当前城镇住宅存量的主体，多代人共居一户现象较为普遍，居民改善住房条件的渴望仍很迫切。因此，在可以预见的未来，中国住房市场不会出现断崖式的需求崩溃，但有可能会出现重大结构性调整。
另一方面，从人口流向拐点看，中国作为发展极不平衡的大国，人口的城镇化、大城市化、郊区化、逆城市化等力量是同时并进、共同存在的。大城市病集中爆发将使当地的富裕阶层家庭对其产生厌恶感，从而激发了大城市郊区化的动力。但又有不少人口因北京的高收入和高水准公共服务等，而被从二三线城市吸引过来，将富裕阶层家庭郊区化的空缺弥补。由于人口的城镇化、大城市化、郊区化、逆城市化层层递补、并存交错，因而宏观总量上的人口流向拐点目前其实是不存在的。
供求形势由供不应求向结构性过剩转变，房价短期调整不可避免。
年的市场调整，都是由外部因素冲击所导致。如2008年的金融危机冲击，2011年的大中城市限购冲击。本轮市场调整与年的市场调整的根本区别是，本轮调整是由市场力量自发形成的，它表明市场供求形势正由供不应求向阶段性、结构性过剩转变。从全国看，由快速城镇化与收入增长导致的住房总量短缺已经趋于尾声，三四线城市住房出现结构性过剩。从一二线城市看，2013年市场的疯狂上涨将诱发大量新房集中上市。为消化结构过剩与阶段性高供给，普通商品住房价格将进入为期2至3年的调整期。
住房市场调整趋势确立地方政府调控更趋灵活
2014年上半年全国各类城市住房市场在无严厉宏观调控政策进一步干预的背景下进入了自主调整阶段，住房投资、新开工面积及住房销售量价等主要指标均出现了持续下跌或增速回落，调整趋势确立。导致上半年各类城市住房市场调整的主要原因是短期供求状况的转变，住房供给增加及需求不足导致库存不断增加，住房存销比不断攀升。
下半年在中央“微刺激”保障宏观经济缓中趋稳的大背景下，住房市场调控将继续关注中长期制度建设，同时在“分类指导”和“双向调控”思想指导下，地方政府进行局部调控的自主空间扩大，调控政策也将更趋于灵活。
一线城市和热点二线城市松绑限购的可能性不大，信贷支持增加会促进主要指标回升但幅度不大。下半年一线城市和热点二线城市住房需求在信贷逐渐宽松的背景下会有一定程度回升，但是受自住房等保障性住房对商品住房市场冲击影响，购房者观望态度不会有太大转变，加之受2013年下半年的高基数影响住房需求恐难大幅度增加；住房供给方面，开发商受前期销售低迷影响资金趋紧，下半年推盘入市量会加大；住房调控政策方面，供给偏紧状况长期仍较为显著的基本特征决定这些城市放松限购的可能性不大，信贷支持等市场调控政策或成为这些城市主要“微刺激”政策。需求、供给和调控政策三大因素共同决定了下半年这些城市住房市场调整将会持续，但是受信贷支持增加的影响主要指标会有所回升。
其它二线城市和热点三线城市松绑限购的范围会逐步扩大，住房市场调整趋势将延续至下半年。作为区域中心市场的二线城市和热点三线城市住房市场在限购松绑的带动下会有所回升，但是多年来随着供给的不断增加住房需求逐渐得以满足，供求均衡逐渐成为这些城市住房市场的主要特征。下半年在限购松绑的作用下刚性需求和投资投机性需求会有所回升，但是在住房市场供求趋于均衡投资投机回报下行背景下住房需求增加也有限。因此下半年二线城市和热点三线城市住房市场调整趋势仍将继续，但是主要指标下行或增速回落幅度会有所收窄。
大量三四线城市住房市场继续发展的瓶颈为供给偏多需求有限，房价合理回归带动的预期合理回归将促进这些城市住房市场调整趋势继续。下半年对土地财政过度依赖的三四线城市地方政府将通过更多形式加强对住房市场的刺激，但是供给偏多需求有限仍将是这些城市住房市场发展的主要问题，在供求机制作用影响下住房价格的逐步合理回归也将带动这些城市购房者预期的合理回归，而合理预期又会促进这些城市住房市场的继续调整。
房企两极分化态势明显寡头格局正在形成
在2014年上半年虽然房地产市场整体行情黯淡，但万科、恒大等一批领军企业依旧业绩斐然：万科年中销售额突破千亿，恒大销售面积也接近千万平方米；更值得注意的是，龙头房企的销售额、销售面积的增速均远高于整体市场的负增长水平，其中部分房企2014年上半年的销售额与销售面积增速甚至高于2013年同期增长水平，逆市增长势头强劲。2014年上半年销售额最多同时也是销售面积最大的七家千亿级房企包括：万科地产、绿地集团、恒大集团、保利集团、碧桂园、中海地产、万达集团。无论是销售额还是销售面积，这七家龙头房企近几年业绩的增长势头都保持稳健。虽然2013年全面回暖的市场行情没有为这些寡头企业带来预期之中的突飞猛进，上半年市场下行的不利环境也并未对其造成明显的负面影响。而处于第一梯队之外，中小型规模的房企则出现了明显分化，华润置地、世纪金源、首创置业、远洋地产等业绩均下滑明显；旭辉、阳光城等周转速率较快的房企则实现了业绩的较快增长。
在房地产市场整体交易规模缩减的同时大型龙头企业仍然保持平稳较快的业绩增长率，这也就意味着小型房企正在被加速淘汰，大浪淘沙，下行市场促使房地产行业加速整合，行业集中度急速提升。在房地产业起步初期的“黄金时代”，急速膨胀的市场规模和与之伴随的巨大利润空间吸引了大量资本涌入，许多效率低下、管理落后的开发商仅依靠个别项目或买卖土地就能坐享高额利润。然而随着房地产市场规制和监管措施的逐步完善，市场竞争强度已逐步升级；尤其进入2014年以来市场供求矛盾逐渐凸显，交易萎缩、库存积压的条件下，规模小、效率差的房企更会加速失去其赖以生存的市场空间。相比于小型房企，大型寡头在融资、拿地、开发、产品、销售、品牌和管理等全方位均具有压倒性优势，而处于下行中的市场更会加剧强者更强、弱者更弱的马太效应。因此，在市场萎缩和巨头鲸吞的双重压力下，众多小型房企无可避免地被挤出或兼并，房地产市场的寡头格局正在形成。
[责任编辑：2014年中国住房市场(中期)报告：中国房价不会出现整体崩盘
　来源：《经济参考报》　
来源：《经济参考报》作者：责任编辑：蒋正翔
　　作　者：中国社科院财经战略研究院住房课题组
　　执笔人：倪鹏飞、邹琳华、杨慧、刘尚超
　　中国住房市场长期拐点尚未出现，短期下跌不可避免；居民需求热点由“有房住”向“住好房”转变，房价不会出现整体崩盘；供求形势由供不应求向结构性过剩转变，房价可能进入2至3年的调整期；住宅产业行业集中度会加速提升。
　　全国楼市出现结构性过剩成交量萎缩
　　2014年上半年大中城市房价呈现主动调整态势，全国楼市进入结构性过剩阶段。
　　短期市场供应量过大，大中城市房价由全线上涨到普遍微跌。2012年下半年及2013年大中城市房价暴涨，剌激了住房开发投资的迅猛增长。这些新增供给在2014年以后将集中入市，从而形成大中城市阶段性供给过剩的格局。经历了2013年大中城市房价上全线上涨，2014年大中城市楼市出现主动调整，房价下跌面快速扩大，但跌幅还很有限。2014年1月，70个大中城市中，房价环比上涨的有62个，持平的有2个，环比下降的仅6个。到2014年6月，房价环比上涨的城市仅8个，环比持平的城市7个，环比下降的城市增至55个。目前的房价跌幅较小，相对于上年同期，仅有温州一个城市出现房价同比下跌，其它城市均未跌破上年同期价格。
　　全国楼市出现结构性过剩，成交量萎缩库存水平攀升。2011年以来，中国楼市已经出现结构性过剩的总体态势，具体表现为中小城市住房持续滞销。2014年上半年，全国住房成交量萎缩明显，库存水平继续提升。
　　月，中国商品住房销售面积为9377万平方米，同比增长-1.2%；商品房销售额为5985亿元，同比增长-5%。月，中国商品住房销售面积为42487万平方米，同比增长-7.8%；商品房销售额为25632亿元，同比增长-9.2%。销售量与销售额均出现较大负增长。
　　2013年12月底，中国新建商品住房待售面积32403万平方米，同比增长37.2%。到2014年6月底，中国新建商品住房待售面积增加至35917平方米，同比增长25%。
　　住房市场步入低速增长期，住房投资增速下滑。中国住房产业由高速增长期进入低期增长期。随着全国销售不畅和大中城市房价微跌，房地产企业资金回笼速度变慢，开发投资增速不断下滑。月，中国商品住宅开发投资额为5426亿元，同比增长18.4%。月，中国商品住宅开发投资额为28689亿元，同比增长率降至13.7%。
[责任编辑:蒋正翔] 1
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　　中共中央文献研究室副研究员：高长武　　上海自由贸易区研究协调中心秘书长：徐明棋
　　新华通讯社副社长：慎海雄　　天津大学教授、“973”计划项目首席科学家：房丰洲
光明网版权所有-->大佬们告诉你未来房价到底会涨还会跌导读：在这个央妈没什么动静，大佬没什么节目的早上，一心看热闹的小编有点百无聊赖：今天的房地产说点什么好呢？忽然想起前一段时间一些小伙伴问小编：“你说这房价到底是会涨还是会跌呀？”，虽然小编我号称房地产专业人士，但对于这种只有老天和央妈才知道的事情，小编也只能表示爱莫能助。
不过，小编我还是整理了一堆学者们专家们房地产商们对房价归属的判断，不准不怪我。
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达飞财富报告：2014年中国房价仍上涨 但投资应观望
本文来源于　日 16:16
2014年中国房地产价格仍有上涨趋势，但整个行业景气度仍处于不景气前期阶段。达飞财富建议，2014年前期房地产投资应该保持观望状态。
　　达飞普惠财富投资管理（北京）有限公司（以下简称“达飞财富”）近日发布的第二期《房地产行业发展分析报告》，报告显示2014年中国房地产价格仍有上涨趋势，但整个行业景气度仍处于不景气前期阶段。达飞财富建议，2014年前期房地产投资应该保持观望状态。
　　报告指出，通过分析“景气指数”能够对投资项目作出决定的重要影响，而先行房地产景气度比国房景气指数超前5个月左右的结果，预测了2013年12月直到2014年4月的房地产行业发展动态；报告同时阐述了受信贷等政策的影响，2013年以来各大城市陆续对当地房产进行价格调控的现状，并根据国家统计局和全国房地产市场数据中心公布的数据分析了房地产行业的现状和前景。
　　纵观2013年全年政府对房地产的调控措施，可以预计：2014年一二线城市房地产仍会以大力管控为主，但住房的刚性需求依然会推动房地产价格的上涨趋势；而三四线城市房地产行业在2014年则会有较大的发展空间。研究还显示，自2011年11月以来景气指数一直处于景气线下方，且从预测结果看其在后期呈现下降趋势；从景气模型上说，房地产景气度目前还处在不景气前期。
　　据此，达飞财富建议：房地产投资者目前还是处于观望状态比较好。
　　房地产行业发展分析报告（第二期）
　　一 摘要
　　房地产业作为支柱产业，是我国现阶段的消费热点，在近些年经历了一轮快速的发展，到2003年时房地产达到景气高点。2008年时，因受金融危机影响国房景气指数出现了1998年来第一次低于100的景气线，但是2009年后国房景气指数快速上升并超过100。2010年，在各级政府的共同努力下，宏观调控措施取得一定成果，房地产开发投资增长幅度趋缓，商品房销售价格涨幅有所回落。2011年11月国房景气指数再一次低于100，一直到现在仍然没有回到100以上。2013年，新的调控政策出台及各地方政府对房价的调控，房地产行业发展前景的研究成为很多相关人士研究的焦点。本文通过国家统计局和全国房地产市场数据中心公布的数据来阐述房地产相关现状；对大量相关数据进行分析，寻找相关数据作为国房景气指数的先行指标来预测国房景气指数未来几个月景气值，通过预测景气值来分析房地产行业发展情况。
　　二& 景气指数的意义与用处
　　景气指数:景气指数是将反映各行业运行状况的定量指标，如价格、成交量、开工率等或定性指标，如预期、信心等指数化，来反映经济或行业的景气变化；景气指数在0-200之间，100为中间值，高于100视为景气状态，越接近200反映行业经济运行越景气。低于100则是不景气，越接近0景气越低迷。
　　通过景气指数定义可以知道景气指数对于我们研究行业发展和分析行业现状的重大意义，景气指数是把复杂的行业景气状况量化后而得出，通过数据形式表达复杂事物，能使人们更直观的看出行业景气的走向。
　　景气指数有何重要意义？在投行中，投资项目所在的行业景气状况是投资者非常关心的动态，而景气指数正是其中非常重要的参考依据之一。
　　三& 房地产行业现状分析
　　1.国家统计局公布数据报告显示
　　月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%，增速比1-10月份提高0.3个百分点。其中，住宅投资53112亿元，增长19.1%，增速提高0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。
　　1-11月份，房地产开发企业土地购置面积34773万平方米，同比增长9.9%，1-10月份为下降3.6%；土地成交价款8669亿元，增长31.5%，增速比1-10月份提高19.8个百分点。
　　1-11月份，房地产开发企业到位资金109475亿元，同比增长27.6%，增速比1-10月份提高0.4个百分点。其中，国内贷款17667亿元，增长33.8%；利用外资475亿元，增长28.0%；自筹资金42742亿元，增长20.8%；其他资金48592亿元，增长31.9%。在其他资金中，定金及预收款30534亿元，增长32.1%；个人按揭贷款12657亿元，增长36.5%。
　　11月份，国房景气指数为96.38，比上月回落0.5点（以上数据报告来源于国家统计局）。
　　2.百城房价统计
　　根据全国房地产市场数据中心公布的城市房价排行榜数据，我们对2013年12月前100个城市房价变化进行统计，其中相对11月份房价上涨的有62个城市，上涨4%以上有4个，上涨3%至4%之间有4个，上涨2%至3%之间有10个，上涨大于1%至2%之间有16个，上涨0至1%之间有28个，上涨最大的是金华，上涨18.15%。38个城市房价下降，下降4%以上有0个，下降3%至4%有2个，下降2%至3%之间有5个，下降1%至2%之间有8个，下降0至1%之间有23个，下降最大的是宿迁，下降3.59%。由以上统计可知2013年12月份100个城市中房价上涨的比例大点。下表为房价排名为前20的城市（数据来源于全国房地产市场数据中心）。
　　3. 政策分析
　　随着2013年3月份国务院出台的“新国五条”发布以来，各大城市也陆续对当地房产进行调控。这其中对二手房征收20%个税成为近月来最热的焦点话题。紧接着一些大城市也出台了新房地产政策，北京对持有北京户籍的单生人士购房做出规定，未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。广州对房产限购进行了区域性的扩大，对原本只是主城区限购的珠海、佛山如今要求覆盖全部行政区域。重庆要求银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下，对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目优先支持开发贷款需求。国务院总理李克强11月20日主持召开国务院常务会议，通过关于依法公开制售假冒伪劣商品和侵犯知识产权行政处罚案件信息的意见，决定整合不动产登记职责。
　　近年以来，银行不断加息和提高存款准备金率，导致房贷利率也逐渐提升，银行信贷额度紧张。不少银行取消了此前的贷款优惠，而且严格执行开发贷款执行程序。
　　月份，市场经历了两次钱荒浪潮的冲击。银监会为应对钱荒的冲击对银行的信贷额度施加了一定的影响，这也直接对房地产市场产生了冲击。
　　2014年，新年伊始，在严格执行第二套住房“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策基础上，目前北京的各大银行的房贷政策有所放松，但利率相比以前，依然居高不下，首套房贷款利率最低为基准利率，二套房基准利率上浮10%。有些银行的二手房贷款出现85折的折扣。
　　纵观2013年全年政府对房地产的调控措施，预计2014年一二线城市房地产依然会以大力管控为主，但住房的刚性需求仍然会推动房地房产价格的上涨；三四线城市房地产在2014年会有较大的发展空间。
　　四& 地产景气指数预测
　　对收集到的数据进行筛选，选取相关性较高且相对国房景气指数是先行的指标组，根据景气指数编制方法得到先行房地产景气度；图1中虚线为编制的先行房地产景气度，实线为国家统计局公布的国房景气指数，从图中波峰波谷出现的位置可以看出先行房地产景气度比国房景气指数超前5个月左右。即我们可以根据超前的先行房地产景气度来预测国房景气指数。
　　通过简单波动处理和平移处理就能得到预测区间和预测结果，预测区间为2013年12月-2014年4月，预测结果分别为96.24、96.81、97.08、96.44、95.95。图2是把预测区间的值加上现公布的国房景气指数的图形。
　　五& 景气指数及预测结果分析
　　1.景气指数分析
　　在这里我们选择景气指数时段是2003年之后的，2003年之前的就不做分析。从图2中看出，在我们选择的时间段中2003年房地产达到景气高点，之后景气指数缓慢下降直到2005年底，从2003年2月的109.14下降到100.61,3年时间下降了8.53，平均每月下降0.24，这个下降幅度不大，而且还是在景气线上方，属于景气空间。
　　2008年初，因受金融危机影响，景气指数从2008年1月的106.11下降到.76，1年多的时间下降了11.35，平均每月下0.76，该下降幅度是房地产景气指数从1995开始统计以来下降幅度最快时段；金融危机过后景气指数也是很快的回到景气线上方的景气空间。
　　2010年，在各级政府的宏观调控措施下房地产开发投资增长幅度趋缓，商品房销售价格涨幅有所回落。景气指数从2010年3月的105.89一直下降到2012年9月的94.39，3年左右下降了11.5，平均每月下降0.4，这是地产政策调控的结果，使得2003年以来，继2008年金融危机以后，再一次于2011年11月低于景气线，并且一直到现在都还没有上升到景气线上方。
　　在2012年9月后有一小段上升趋势，但是2013年景气指数开始下降至今。从2013年2月的97.92下降到现在公布的2013年11月的96.38，下降了1.54，平均每月下降0.15，这就是2013年地产政策调控结果，当然，目前景气指数还在下降，但是平均每月下降的幅度来看效果没有2010年的好（2010年的地产政策使景气指数平均下降0.4）。
　　从我们分析的时间段（2003年1月-2013年11月）总131个月，其中有40个月时间是在景气线下方，91个月时间在景气指数上方。如果把时间放到从统计景气指数1995年3月开始的话总共212个月，其中有60个月时间是在景气线下方，152个月时间在景气指数上方。而且景气指数从来没有下90，房地产行业是近十几年来最景气的行业之一。
　　2.预测结果分析
　　我们从上面得到的预测的景气指数结果为,.24、.81、.08、.44、.95；2013年12月相对11月下降0.24左右,2014年1月上升0.57左右，2014年2月上升0.27左右，2014年3月下降0.64左右，2014年4月下降0.49左右。从这个结果来看，2014年初景气指数会有一个小的震荡，而且景气指数还没有回得景气线上方。
　　六& 建议
　　目前，从我们预测的结果来看，景气指数还在景气线下方，且预测结果后期还是在下降，如果从景气模型上来说，房地产景气度目前处在不景气前期。所以建议房地产相关投资者目前还是处于观望状态比较好。
(编辑：吕强)
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昨天&19:28
历史是最好的老师。
从房地产业发展史中摸清发展规律有助于我们深入研判当前的中国房地产市场及其未来发展趋势。房地产业是伴随整个市场经济一起成长的重要产业。纵观世界经济史，房地产发展趋势以及房价变化趋势是上升的。
首先，从国内外房地产业发展历史和规律中可以证明，由于房地产业的发展要受到宏观经济发展、人口、政治、社会、文化、法律制度等多种因素的多重影响，房地产业在发展过程中也会伴随宏观经济而表现出明显的正相关的周期性波动的变化，呈现出“复苏-扩张-收缩-衰退”的周期性运行特征，并表现出一定的规律性。从世界经济史来看，房地产行业周期比较长，并且这种经济周期属于增长性周期而非古典型周期，即在收缩阶段，并未出现总量绝对量的下降，只是增长速度的相对降低，增长率仍为正值，只不过与扩张阶段相比处在相对较低的位置。
中国房地产起步较晚，以1987年为起点，中国房地产市场发展仅有28年历史，与发达国家上百年的历史相比还很短暂，并且中国的房地产周期是在市场化进程中伴随着住房制度改革和住房保障制度的构建与完善波浪式前进的，而发达国家的房地产周期运行则是建立在比较完善的房地产市场基础上的。
如果将中国房地产波动趋势与发达国家如美国房地产市场波动趋势进行对比，可以发现中国房地产并没有完全独立于国际市场，具有一定的一致性。美国房地产市场已有200多年历史，可追溯至1795年，有比较完善的市场运行机制，是房地产市场化最早的国家之一。如果对其发展历程进行分析可以发现，从18世纪至今，美国房地产业大体呈现出18年左右的周期波动，而每个周期中又有几个5年左右的短周期波动。排除掉特殊的非正常经济周期波动的影响，从二战后开始分析美国房价变化趋势，在房价走势上平均房价是稳步上升的，但如果缩小观测区间，在区间内房价也是不断波动的，并且房地产行业景气与经济波动基本上是同步的，并且房地产业的波峰、波谷与宏观经济周期的波峰、波谷也基本一致。当宏观经济形势好时，产业投资增速加快，房地产市场活跃，当宏观经济形势不好时，房地产业开始走下坡路。
对世界主要国家的房地产投资率曲线及GDP增长率曲线进行对比，可验证上述结果的普遍性：房地产周期与经济周期基本同步，宏观经济周期与房地产价格周期的繁荣萧条阶段有一致性，两者之间基本为正相关关系，表明房价与GDP变动之间有较紧密的联系。房地产经济周期波动内生于货币政策与经济周期，房地产投资在GDP中占比高，产业链条长，产业关联度高，涵盖钢材、水泥、物流、建筑、装修、物业等行业，通常被作为经济发展的支柱行业，对其他行业的投资和消费的拉动作用强，会同时反作用于宏观经济波动，推动经济增长。从各国经济史中能够证明适度平稳的房价上涨对经济增长的贡献。包括美国在内，当经济增长乏力的时候，房地产都曾是拉动本国经济增长的主动力，并且伴随着经济的发展，房地产业作为进行房产、地产开发和经营的基础建设行业，它的支柱地位是不断提升的，在GDP中的比重也不断增加。
有学者曾对房地产周期与宏观经济关系做了测算，当宏观经济增长率大于5%时，房地产业为发展状态，特别是在5%~8%之间为稳定发展趋势。同时，在与宏观经济的周期波动对比中可以得出，在一般情况下，随着经济发展水平的不断提高，房地产经济周期宏观经济周期的正相关程度不断提高，并且房地产平均增长速度要快于宏观经济平均增长速度;在同一周期的不同阶段，房地产经济波动幅度大于宏观经济波动幅度。因此，在和平年代，房价的长期趋势只有涨没有跌。从房价走势中可以看出房价深跌通常都是伴随着快速的复苏，香港的两次暴跌都是很快恢复，而日本的房地产泡沫是多重因素积累的结果，不应作为房地产市场的普遍规律。按照当前中国经济增速以及制定的GDP增速目标，房地产业不会“崩盘”也不会衰退，还会持续发展下去，而中国人太容易受消息面及政策影响，会造成中国房价螺旋上升，但从大趋势来说，由于房价具有向上的刚性，后一波的低点总是略高于前一波的低点甚至高过前一波的高点。
其次，房地产是一种特殊商品。由于土地存量的固定性和稀缺性，房地产供给缺乏弹性。由于社会各项活动都离不开房地产，房地产不存在替代品，使得房地产的替代弹性也很低。这两个因素决定了房地产市场供给曲线一直趋于上升且斜率越来越大，因此只要需求不断增加，房地产市场的均衡价格就会不断上升。在中国政府出台的房地产新政策的刺激下，改善型和自住刚需购房需求大量释放，而由于房地产建造的时滞，使供给无法跟上需求的增加，房地产市场的供给曲线会越来越陡峭，房价仍然会不断上涨。
来源：大河网
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