&p&先写个纲要，不定期完善。图为著名漫画家老品子大作，授权使用。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-33bae8bd5a4dc6_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&900& data-rawheight=&500& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&900& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-33bae8bd5a4dc6_r.jpg&&&/figure&&p&非常好的问题，可惜关注的人不是很多，试着来回答下，请高手指正。&/p&&p&&b&一、要员&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&一个县的利益关系，最有影响力的，莫过于政治关系。而且这个关系不仅有历史的传承形成，而且是动态变化。&b&从要员、到圈子、到生态&/b&，是我们分析利益格局的手法。&/p&&p&如果看历史的，就看历任4-3届以来的主管简历，尤其看升迁之后的领导和现在领导之间简历的重合部分，比如一起搭过班子，谁提携过谁，&b&恩恩怨怨，都在里面。&/b&&/p&&p&如果看现在的，&b&首先看几大员&/b&：县委书记，县长，副书记，常务副县长，人大政协二老，组织部部长，公安局长，法院检察院二老，财政局长，最近几年，有几个岗位稳居前面，一是国土局长，一是教育局长，还有就是县政府所在的乡镇书记。有些人虽然暂时不是高位，但反映了其所属的派系和圈子。&/p&&p&现在由于有几个岗位，是不让本地人当的，所以，一个县的江湖，更多的要看放大来看，才能看清楚，起码要&b&放到市-县-乡镇这个视野下，甚至更广，&/b&比如，某人亲戚在中央或省里（还记的有人姓令的老爷子么，还有其其他子女的分布）。&/p&&p&接下来具体说几个重要的岗位：&/p&&p&&b&1、本地出去的县长或书记，当了市一级&/b&组织部长或市长书记的。这个对县里的干部影响最大，不仅其熟悉本县人，而且不少供过事，工作和生活都有极大的关联。一旦提拔到市级组织部长乃至市长书记，旧部不可避免地要提拔重用，有的被打压或雪藏。其中也未必都是个人原因。&/p&&p&&b&2、现任主官群体，&/b&最能说明当下的利益格局，县里的蛛丝马迹，其实就是市甚至省级的局部表现。&/p&&p&&b&3、书记：&/b&肯定自成一派，有相当大的权力磁场，确实是一个县的核心，新任的书记会形成新的格局。&/p&&p&&b&4、县长：&/b&未来可能接书记，而且政府是实权，也会形成新的权力结构，和书记一起交融，同时有区别。&br&&br&&b&5、现任人大、政协二老：&/b&由于是正县级，而且大都是常务副县长或者副书记转岗过来，而且常常是本地乡镇起来的，这两位虽然权限变小，但真实的影响力和人脉，任然是不可小看的交接点，一般外地初任的县长书记，大都当这二位为&b&现阶段政治生态中的“地头蛇”&/b&，关系熟悉了，有交情了，才会慢慢变化，这个就涉及到具体领导之间的手腕和风格。有的书记县长，把二老统战过来，但也不重用；有的给与超出其岗位职责的重活好活，为我所用；有的事实上成为外地和本地干部的代表，相互小动作不断。&/p&&p&&b&6、副书记：&/b&从现时来讲，鉴于目前只有一个专职副书记，副书记的权限更多体现在县委书记的个人风格上，即给副书记授权多大。有的合作愉快，授权可能更大；有的合作一般，变成了县委书记的大秘，甚至空的，或者难题甩给他，美名其曰重用。当然，按照阶梯式的进步，副书记也是县长的人选，所以也是潜力股。有的接本县的，有的到其他县。县里的人像明镜似的，都很清楚。潜力股是一般不惹的。也有不长眼的，容易出现在某副书记挂职下来，转眼留任，转眼接了县长。现在，还有一个变数，即副书记之前优于常务副县长接县长的职位，现在基本是平分秋色了。此时的副书记也在暗中招兵买马，但是按兵不动，更多是观察，一是未必自己肯定本地接，二是别惹的书记县长有想法。但是隐形的磁场已经形成，有人会主动靠拢。so：一个小圈子形成了。&/p&&p&继续更新&br&————————————————————————————————————&/p&&p&&b&7、常务副县长：&/b&如果说找个词，来概括常务副县长的角色，那最贴切的，应该是“大管家”。此话不是随便说的，县里的财政和各种钱，谁最清楚？书记是肯定不是了，县长也不是最清楚，有人说是财政局长么？no，也不是，除了财政资金，其他的都不清楚。只有常务副县长对各种各样的钱、地、人，乃至融资、贷款、国债、各种小金库、各种下拨专项、转移支付、招商引资、拆迁建设、整体税收结构、使用流向清楚。&/p&&p&因为财政人员需要发工资，单位要各种资金，包括购置或建设办公大楼，这样，人财物，都了然于心。有的县一旦动作太大，没有按照常规速度发展，一旦常务调走，短时间都是一笔别人眼中的糊涂账。俗话说，县官不如现管，在很多时候，县长是县官，常务是现管。大额资金的调动，吃财政的人入局，肯定要县长签字的，但常务有个特性，那就是成事能足，败事也有余。得罪了常务，他口中的2个字，就足以合理合法的搁置你的所有事：没钱。&/p&&p&由此，书记肯定要把握常务这个角色，当然常务也会主动靠拢书记，如果两人面和心不和，那么书记也很难受；县长也得把握好常务，常务直接联系书记，就会把县长直接架空；当书记和县长有争执的时候，常务就成了争取对象，常务同时也很难做。&/p&&p&其他的包括副书记之类的，还有政协二老，都会和常务搞好平衡，甚至遇到个人的事或者分管的部门，都会适当示好；乡镇的书记镇长，部委局的一把手，都得乖乖听话。上面说过，常务副县长转为县长的比例近十年在稳定上升，和副书记平分秋色，常务副县长到副书记的隐形台阶，正在逐步消失。&/p&&p&所以说，常务是实力派、大管家、潜力股，一点都不过分。&/p&&p&当然，做常务的能力要求实在太高了，白的黑的，都得搞定，人际关系更是如此，资金有限的情况下，即使很牛A的常务，被匿名信的情况也很多很多。常务也不容易啊&/p&&p&&br&&/p&&p&继续更新&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&8、组织部长：&/b&首先说个误区，如果认为组织部长很有权，想提拔谁就提拔谁，那就错了，因为其实没有那么大。县里谁是一把手？县委书记，尤其是用人权方面，虽然也有各种圈子（见下面圈子部分）的影响和运作，尤其是乡镇直接联系市领导一级的情况，但都得通过县委书记这一关。&/p&&p&&br&&/p&&p&在用人方面，组织部长更多的是落实书记的意思，平衡各个领导的意思，同时夹带自己的意图，最终通过提名权和合法化途径，实现最终的认识安排。所以，组织部是个落实部门。&/p&&p&&br&&/p&&p&当然，以上讲的，大多是正科级，对于县里100多个副科级，组织部长作为常委，还是可以办到的。有些副科，组织部长也完全定不了，比如重点岗位的人选，书记连副科也要把握，根据各地不同的重点岗位，如公检法司的某一个、财政、县委办等。对于政府办，尤其是副科级的秘书岗位，一般尊重所用领导的意图。&/p&&p&组织部长还有一个权力，即否定权。如果候选人物有毛病，如学历、年龄、档案等有些小问题，想偷偷放一马，之前也是可以的；想小题大做，也是能拿到桌面上去说的，而且一般到这个地步，基本上领导也不会太为了某人，授人以柄。目前，这方面是越来越完善了。当然，如果组织部长确实是小题大做、故意为之，那就会和领导结仇了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-8a88acc42bccdd1a2789b33_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&900& data-rawheight=&500& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&900& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-8a88acc42bccdd1a2789b33_r.jpg&&&/figure&&p&继续更新（9月29）&/p&&p&&b&9、纪检书记和二常务&/b&&/p&&p&纪检书记现在大家都知道了，以前和现在绝对不同，但是讨论他们的，很少很少，为嘛呐？其实，大家心里都很清楚，但表达的角度可能千差万别。&/p&&p&现在纪检最大的变化，有两个：一个是18以来的大形势，二是半垂直的管理。其实现在还说不通到底是不是垂直，这不是从概念上能说清楚的，而是从实际运行过程中，看当地市委书记、市纪检书记、县委书记几个人的风格，决定了有千差万别的各种不同组合。不管怎么说，纪委书记不是生活在真空中，而且提拔重用的事，还是有各种岗位的可能，起码纪检书记不是专属一辈子干到底的。这个就决定了一种微妙的心理。知乎的火候不好把握，就说道这里吧……&/p&&p&&br&&/p&&p&——————————————————————————&/p&&p&日更新&/p&&p&&b&10、乡镇诸侯：&/b&&/p&&p&&b&镇的主要领导，分为几种&/b&&/p&&p&&b&1，重点镇：&/b&一般又分为几种：一个是城关镇，因为市县政府所在地，部门多，教育资源、交通资源、地产资源、行政资源等等，都在城关镇，所以，这个镇的书记一般都很有地位，这个不用多解释。有的城关镇还给个副县级。二是经济大镇，如机场所在地，开发区所在地，重点风景区，码头港口区，涉外贸易区等等，也有副县级领导兼职，甚至书记县市长兼。这些年主要是开发区增加的多，尤其是开发区本身有级别，如省级国家开发，国家级开发区，为了对外联络方便，级别解决了不少，增加了不少安排人的方便，也增加了隐形台阶。&/p&&p&&br&&/p&&p&日更新————————&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&2，穷镇：&/b&顾名思义，这些乡镇主官，不是什么肥差。但从来不缺人去，为毛，锻炼！有几种情况，会有人去这些乡镇：一是尽快解决级别的，如领导秘书、团干、年轻干部等，先到位，再调动，时间短，而且还能有2个乡镇的工作经历，变劣势为优势，非议也小一些；二是混个政治资本，这些和省领导一样，没功劳还有苦劳；三是起点低，容易出成绩，想有所作为，也是不错的选择，同时也正因为穷，化缘方便的同时，也少有权力部门干扰；四是救火队员，尤其是现在扶贫作为第一政治任务，在倒计时的要求下，派个硬汉去，于公于私，也是工作方式。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3，标志镇&/b&&/p&&p&&b&4，一般镇&/b&&/p&&p&&b&11、局委诸侯：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&二、圈子&/b&&br&&br&&b&三、生态&/b&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&1、政治关系&/b&&/p&&p&&b&2、经济关系&/b& &br&&br&&b&3、家族关系&/b& &br&&br&&br&&b&4、黑道关系&/b& &br&&br&&br&&b&5、阶层关系&/b& &br&&br&&br&&b&6、&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&想更详细了解，建议看：中县干部&/b& &b&这些格局形成的规则之一：&/b&&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s/InXLEyqRvm_P2mAC1JWuEg& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&当“私人关系”进入党政——县委书记的关系运营（7）&/a&&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s/iOjzL97C55PlfKSxAh5nWw& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&5个成败案例——县委书记的关系运营（1）&/a&&/p&
先写个纲要，不定期完善。图为著名漫画家老品子大作，授权使用。非常好的问题，可惜关注的人不是很多，试着来回答下，请高手指正。一、要员 一个县的利益关系，最有影响力的，莫过于政治关系。而且这个关系不仅有历史的传承形成，而且是动态变化。从要员、…
&p&空巢老人”、“留守儿童”、“北漂”这些词语所代表的社会现象早已被社会熟知和重视。以我对公务员群体特别是基层公务员的了解，其实我们这个社会还存在着一类“空巢公务员”。一提到公务员，大家马上联系到的是铁饭碗、体制内、高大上，其实不然，和任何行业一样，这个行业有太多的酸甜苦辣，其中“空巢公务员”尤为突出，他们真的很孤寂！&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&空巢公务员的身影&/b&&/p&&p&工资2千块、离家2千里&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&我举一个例子。&/p&&p&C是个大学毕业的小伙子，毕业后本来是在上学的省城找了一份做市场销售的工作，他出身农村，很能吃苦，干了不到三年，一年能收入十万多了，这在他所在的省份即使放在省城也是一份相当不错的收入。当然，这份工作很辛苦，需要起早贪黑，没有节假日，越是到节假日又需要到商场甚至城市的广场上去开展一些销售活动。&/p&&p&或许是他自己有个当官的念头，并且他的父母一直希望他能够有个稳定、体面的工作，在二老的眼中，做个销售简直对不起他读了一个大学，要知道本来就比较拮据的家庭供他上大学，可不是盼望他成为一个销售的。&/p&&p&就这样，他开始加入了公考大军，连续考了两年，第二年考上了，因为第一年输得太惨，第二年他不再报考家乡的地级市和省会公务员，而是报考了和他们省临界的一个县下属乡镇的公务员，离家大概近800公里，这个地方经济发展程度比他家乡还要有一段距离。&/p&&p&当上了公务员，他没有背景，没有根基，甚至也没认识的当地人。他住宿在镇子上，单位食堂有一顿中午饭，刚开始，他在镇子的馆子里解决晚饭，时间长了，现在是自己做饭，一来是节约开支，同时他所在镇子的饭店的卫生条件，也是他这个在省城上过班的人不能苟同和忍受的。&/p&&p&父母很高兴，他终于成为公务员了。他现在一个月回家一次，每次回家都是那种比较慢的绿皮火车，还要倒一次长途汽车。&/p&&p&在他工作的镇子上，工业和商业都不发达，像他这样一个年轻人独居的情况很少，相反，镇子上的年轻人也不多了，都去了县城或者城市。&/p&&p&他几乎没有业余生活，生活可以说枯燥到极点。有的时候他宁愿加班，但连他自己也承认，那滋味真的很难受，他当销售的时候几乎天天加班，但比起这种周围空旷无人的滋味，他宁愿选择当初的通宵达旦。没有父母在身边，没有女朋友，或者老婆孩子在异地，下班后没有家的生活，周围没有同龄的年轻人的社交，这大抵这就是空巢公务员的生活。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&不怕工资低&/b&&/p&&p&怕的是孤独和没有成长&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&在一个陌生的接近农村的环境里，没有亲人、没有朋友、没有本地生活圈、没有同龄人之间的相互促进，这种感觉不是所有人都经历过的。&/p&&p&不管多晚回家，都要由他自己打开灯。&/p&&p&他过两天就要打电话给父母一次，有的时候是他一个人太孤独了，他在电话里会告诉爸妈，自己这边工作很好很顺利，并和他们约定下次回家的时间。&/p&&p&不是体制内的人、不是基层人，难以想象我们光鲜的公务员队伍中还有这么一类群体，其实他并不是个别的，这个群体据我所知，不是一个人两个人，不只他一个人和我交流倾诉过。基层公务员队伍，其实充满了伤心、离别的故事。&/p&&p&但是，真正煎熬他们的最主要的并不是一些地区工资低，是那种缺乏家的孤独，是那种没有一个年轻群体共同成长的失落感。这样的空巢公务员更像是一座座孤岛。&/p&&p&眺望外边的城市世界，他们充满了等待、期待。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&在微信上感受家的温暖&/b&&/p&&p&把爱传递给孩子&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&C并不是最令人心疼的。他毕竟是个大小伙子。&/p&&p&Z是个年轻的妈妈，自己在县里，孩子和老公以及父母都在市里。&/p&&p&每天，她都要加班到很晚，因为她从事文字类的工作，所谓时间紧、任务重、加班多、要求高、领导骂。&/p&&p&无论多晚，她回到住处的第一件事是再次打开老公发来的微信，看看孩子的照片，其实这些照片她在工作间隙一整天下来已经多次看过了。她的老公是比较支持她的工作的，从来没有抱怨过，有的时候还和她连接视频，让她看下睡觉的孩子。&/p&&p&她每个周末回家都是很累，因为她要利用周末好好的陪孩子玩，仿佛也是为了把错过的5天时间补偿给自己的孩子。每个周末，她和先生都要照上百张一家人一起玩耍的照片。&/p&&p&她是我的学员，有一次同我微信交流的时候，她流泪了，她感觉亏欠孩子太多，也感觉亏欠老公的。将心比心，大家都是平凡的人，为了一份工作，这算不算付出和奉献不小？&/p&&p&那些远离父母的，他们惦记日益年迈的父母；那些依然单身的，他们渴望爱情和温暖；那些两地分居的，他们含着泪水思念自己的孩子。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&生活的真相是什么？&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&仓央嘉措有一句诗：世间安得双全法，不负如来不负卿？&/p&&p&岁月的年轮会告诉你：人生的一切都是冷暖自知，此外，你只要有欲望去达成任何一个目标，你都无法做到没有任何损失和成本。&/p&&p&我建议我们的基层公务员朋友要交那些忘年交，有智慧、愿分享的长者会告诉你一些朴素的道理，其实也是生活的真谛。&/p&&p&生活的真相是什么？就是你一旦做出选择，就要承受选择所带来的代价。你说，我不选择，其实在本质上你也是做出了选择，就是选择不选择，同样有代价。没有人能逃脱这个铁定无情的规律。&/p&&p&这就需要理性和因势利导。所谓两害相权取其轻、两利相权取其重。&/p&&p&当你进行权衡的时候，有必要提醒你，就是随着中国社会的发展，人们理念的进化，越来越多的人对成功的定义正在发生变化，人们越来越追求自己的本心，越来越追求工作与生活的平衡。&/p&&p&看到年轻的伴侣深情相依、看到一家三口走进书店、看到下了班的人探望父母……你是不是很有触动？&/p&&p&说到中国人的生活真相，那就绕不开房子。&/p&&p&从去年开始，这轮房价上涨可谓惊心动魄。尤以北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都等16个城市为烈。&/p&&p&许多人困惑和呐喊，为什么去库存成了大涨价？&/p&&p&深入研究，一线城市和有潜力的二线城市大幅涨价，三线四线城市库存依然去不动。理由很简单，年轻人和有钱人都在疯狂涌入一线城市和有价值的二线城市，三线城市四线城市人口净流入难以支撑房价上涨。&/p&&p&这就是所谓的马太效应，这就是市场给出的趋势和选择。&/p&&p&城市越发达，资源和机会就越多，人口就会大量聚集，而人口红利又会反过来推动城市更快地发展。&/p&&p&天地广袤、人海茫茫，把你的梦想安放在何处？&/p&&p&年轻人，请永远不要与趋势为敌。&/p&&p&在一个有潜力和价值的城市，把家放在生活中更加重要的位置，你不用担心成为一个loser，终有一天岁月的时光离你而去，你不会后悔和痛心。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&互联网助力空巢公务员踏上回家之路&/b&&/p&&p&罗曼·罗兰说过：世界上只有一种真正的英雄主义，就是认清了生活的真相后还依然热爱它。&/p&&p&面对眼前暂时的困难，关键是寻找解决问题的路径，放弃和回避都不是办法。&/p&&p&感谢网络科技，使得我们空巢公务员没有同城市真正断裂，他们通过每天获得资讯感受着城市社会的飞快变化。&/p&&p&事实上，作为空巢公务员，你更可以借力互联网展开有力的城市回归之旅，而不仅仅是用信息感知城市。&/p&&p&回归城市，就如同C君回到他当初读大学和第一份工作的省城。但这一次回归，对于C君来说，不再是回到市场销售的起点，而是通过遴选晋升到更高的政府机关平台。&/p&&p&&b&更多内容请关注：基层政库&/b&&/p&
空巢老人”、“留守儿童”、“北漂”这些词语所代表的社会现象早已被社会熟知和重视。以我对公务员群体特别是基层公务员的了解，其实我们这个社会还存在着一类“空巢公务员”。一提到公务员，大家马上联系到的是铁饭碗、体制内、高大上，其实不然，和任何行…
我是乡镇团委书记出身，在基层曾经工作过两年，才疏学浅见识浅薄，没办法预测未来&b&几十年&/b&乡镇公务员的发展情况。&br&如果你是中西部偏远及不发达地区的乡镇公务员，想在仕途上有所发展，那么先想办法当上组织委员，最起码进入党委，是你当下的目标。&br&前一段时间乡镇提拔干部，提及了一个概念叫“三类人”，即：连续两届以上的村支部书记，工作时间满五年的优秀站所长，和服务期满考核合格的大学生村官，可以提拔成副乡镇长。&br&这是一个机会，也是一个开始，很多乡镇都增加了领导指数，乡镇正科级别多增设一名人大主席，副科级别多增设一名党委副书记，同时纪委书记由原来的兼职改为专职，部分大型乡镇可以多增设一名副乡镇长。&br&即乡镇的领导班子成员改为正科级：党委书记，党委副书记、乡镇长，人大主席。副科级：党委副书记2名，纪委书记，副乡镇长2-3名。&br&领导指数的增加意味着在乡镇提拔上升的空间有所拓宽，但是也让仕途路径变得稍显漫长。如果你是从组织委员提拔成副乡镇长，即排名最末的副手，那么需要熬到第一副乡镇长的时间也相应的变长。&br&一些地方曾经的副乡镇长在此次提拔变动中提职成党委副书记，也有一些直接成为正科的人大主席，工业园区的主任等，后续还会有县委办、政府办、组织部、纪委下派的干部到地方乡镇任职履职，这是一年内的变化，也是5年一届“换届之年”的变化。&br&你看，短短一年，只要政令变化机会巧合就会发生这样大的事，你要预测未来几十年的事，谁能做到？
我是乡镇团委书记出身，在基层曾经工作过两年，才疏学浅见识浅薄，没办法预测未来几十年乡镇公务员的发展情况。 如果你是中西部偏远及不发达地区的乡镇公务员，想在仕途上有所发展，那么先想办法当上组织委员，最起码进入党委，是你当下的目标。 前一段时间…
&p&&b&一定要考虑清楚，我应该去买新区，还是买在老区。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&很多人都有一个误区，觉得老市中心就是最好的地方，有人气，一定最值得入手，最保值，升值潜力最高。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&以上全错。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&只有极个别的城市，老区会越来越贵。&/p&&p&&br&&/p&&p&而对于大多数城市，同样价格买入新区和老区，3-5年之后，新区价格可能是老区的2倍甚至3倍！&/p&&p&&br&&/p&&p&这样的案例比比皆是，尤其是在16年-17年这个时间段，每天都有很多人咨询我，后悔买了老城区，眼看着新区疯涨，能不能卖了重新买新区。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&买错区位，不但损失时间，错过的更是实打实的金钱和升值机遇！&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&而这一点，只需要花十分钟，看完这篇文章，就能全部了解清晰，未来完全可以规避类似的失误。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以切记，选择老区还是新区这一点，远比什么开发商，户型，采光，楼层，绿化等等都重要的多！&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&这篇文章，会说清楚以下内容：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.什么样的老区有升值潜力，能买&/p&&p&2.什么样的老区没有潜力，最终会沦为贫民窟，不能买&/p&&p&3.什么样的新区是未来城市的新核心，买到就赚&/p&&p&4.什么样的新区是打着幌子骗钱的，买到就套牢&/p&&p&5.真正值得购买的新区，全都符合这5个基本标准&/p&&p&&br&&/p&&p&PS：收藏是点赞的两倍是个什么情况，觉得有用别忘了点赞啊(ㄒoㄒ）&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&下面进入正文：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&对于老城区的问题&/p&&p&&br&&/p&&blockquote&1.什么样的老区有升值潜力，能买&br&2.什么样的老区没有潜力，最终会沦为贫民窟，不能买&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&请阅读下面这个回答，解释的非常全面，话题排名第一，评论也都比较客观正面。&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&市中心老房子老小区最后的结局会是什么？&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&看完老区的解释回答后，我们再来深度剖析，新区的选择问题。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&1.为什么要搞新区？ &/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&归根结底，新区可以卖地，卖很多地&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&建设新区，确实有非常多的好处。&/p&&p&&br&&/p&&p&首先，是表面上的好处，比如： &/p&&p&&br&&/p&&p&弥补产业空白，拉动地方经济；&/p&&p&&br&&/p&&p&改善居住环境，升级交通配套，优化基础设施；&/p&&p&&br&&/p&&p&吸引老城区经济转移，减轻老城区压力等等；&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&但实际上，隐藏着一些内在因素，比如土地财政：&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&老城区渐渐没有土地卖了，没地卖财政收入就少了一半。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果没钱，就没办法搞建设拉动GDP，经济发展不好看，一是影响大家的生活质量，二是排名下去了，面子上都挂不住。&/p&&p&&br&&/p&&p&那怎么办？&/p&&p&&br&&/p&&p&搞新区，新区全都是地，可以拿来卖钱。有地卖，就有钱搞建设，可以修地铁，可以建高架，建设搞好了，GDP自然就上去了。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，开发新区绝对是一举多得的好棋。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&2&/b&&/p&&p&&b&如何吸引人去买新区的房子？&/b&&/p&&p&&b&让新区房价猛涨&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&本来，大家都在老城区生活的好好的，你突然出来一个新区的规划，什么都没有，不是荒地就是村，谁愿意过去？&br&&/p&&p&ZF也知道这个情况，现在不是旧社会了，不能逼着老百姓去开荒，怎么办，只能自己先上。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&于是，新区的雏形一般都是这样形成的：&/b&&/p&&p&&b&（&/b&理解新区成型的规律，就相当于看清了新区的本质&b&）&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.一个看起来挺牛X的规划。&/p&&p&&br&&/p&&p&2.拆迁，在新区的边缘建安置房。&/p&&p&&br&&/p&&p&3.修大路，做绿化。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.省市直机关，先搬，以身作则，并配上低价格高品质的公务员小区。&/p&&p&&br&&/p&&p&比如市政府，市第一医院，市第一中学，能搬的尽量搬，不能搬的建分校。&/p&&p&&br&&/p&&p&（这一步，相当于ZF再为新区未来发展做担保）&/p&&p&&br&&/p&&p&5.以各种税收减免的利好，进行招商引资，吸引大型企业入驻。企业来了，员工要来，于是要建设公租房，人才公寓，企业宿舍。&/p&&p&&br&&/p&&p&（这一步，相当于提高人气）&/p&&p&&br&&/p&&p&6.新区领导给各个中大型房企开会，通过各种优惠政策，吸引他们来新区开发住宅和商场，并描绘出一个巨大的需求市场，和非常美好的前景。&/p&&p&&br&&/p&&p&比如，告诉开发商们，现在有很多大企业都过来新区了，但是他们的员工们都没地方住，只能住宿舍。这些人有钱，而且以后肯定都是要买房子的，这可是天量的市场需求，你们开发商赶紧来抢占市场！&/p&&p&&br&&/p&&p&（这一步，相当于借鸡生蛋）&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&等这6步走完，一个新区的雏形基本就算完成了。&/b& &/p&&p&同样，这也是新区房价最便宜的时候。&/p&&p&&br&&/p&&p&之后的问题，就是如何吸引更多的人来买房子。&/p&&p&&br&&/p&&p&怎么吸引？&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&学会这一招就够了：&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&ZF做保，宣传XX新区是城市未来的核心，是高端金融商务中心。&/p&&p&&br&&/p&&p&开发商紧跟而上，宣传XX新区的房子，是集团最高端的住宅，打造高端人群的聚集地。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&总之就是一句话，不断的给人们灌输一个理念：&/b& &/p&&p&以后新区的房子最高端，最值钱。&/p&&p&&br&&/p&&p&投资新区的房子，最赚钱。&/p&&p&&br&&/p&&p&各种媒体，各种平台不要钱的上广告，各种官方文件表明发展预期良好。&/p&&p&&br&&/p&&p&最好再通过某些小手段，营造出一种现象：新区的房价会比老区涨的快，价格要更高。&/p&&p&&br&&/p&&p&比如说：老城区限价1万5，新区限价1万8，从侧面表明官方态度。&/p&&p&&br&&/p&&p&然后媒体再一发文章，“XX新区房价远超老区，半年涨幅XXX%，潜力巨大”，人们基本就要疯狂了，这个新区也就不用发愁销路的问题了。&/p&&p&&br&&/p&&p&毕竟趋利避害，是生物先天的本能。&br&&/p&&p&&b&去更赚钱的地方买房子，亦是人们投资的本能。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&等到将来买房子的人多了，很多本来看不上这里的开发商就眼红了，ZF再控制一下供地的数量，地价自然就上去了。&/p&&p&&br&&/p&&p&地价不断上涨，房价自然也就水涨船高，也就不需要再用行政手段来操作，不再需要跪求企业开发商来搞建设，顺气自然的发展就好。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&房价越涨，造富的噱头就越真实，就有越多的人来买，希望自己能一夜暴富。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&这是一个良性循环。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&（同样的道理，也被用在三四线去库存上：三四线房价越涨，买的人越多；三四线房价跌的时候，反而是库存的巅峰）&/p&&p&&br&&/p&&p&这个时候，你再回头来看，反而是第一批买新区房子，和公务员小区的人，赚的最多。毕竟，这些人都属于雪中送炭，后来的都叫做锦上添花，收益自然不会相同。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&看到这里，不知道大家发现了一个共性没有&/b&，其实新区建设的每一步，都是为了吸引来更多的人口。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&吸引人口，才是新区最首要的目的。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&人口，才是新区建设最核心的指标。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3&/b&&/p&&p&&b&没人愿意去的新区，注定会成为鬼城&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&一座城市，有多少人，每年新增多少人，基本都是固定的。&/p&&p&&br&&/p&&p&不可能说因为你建了个新区，国家就变出来100万人，塞给你用。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，说白了，&b&新区的人口来源只有两个渠道，要么吸老城区的血，要么吸外来人口的血。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&一二线城市，可以大胆的玩新区，因为人多。老城区人多，外来人口也多，需求旺盛。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是三四线城市通常玩不起，都是硬撑，尤其是那些基本没有人口净流入的城市。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&就像一个漏斗里的沙子一样，总量是固定的。当一头的沙子越来越多，另一头就注定越变越少。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&所以，三四线城市注定只能二选一，要么拼命保住老城区，让新区变鬼城；要么赶紧卖了老城区，买新区防贬值，见证老区变贫民窟。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&请牢记，人口，就是城市的一切，不论是新区还是老区，都要建立在人口之上。&/p&&p&&br&&/p&&p&最后，说一下结论。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&4&/b&&/p&&p&&b&真正值得投资的新区&/b&&/p&&p&&b&都符合以下5个标准&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&&b&1.&/b&新区和老区一定要接轨，中间不能有留白，这样才能让居民的生活无缝对接。中间有留白的不叫新区，叫卫星城，发展难度至少X3。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&2.&/b&人们在老城居住，去新区上班，或者在新区住，在老城上班，通勤时间都不能过长。&/p&&p&&br&&/p&&p&一线城市1.5小时，2线城市1小时基本上是极限，再远人气就极度下降。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&在我国，这样的通勤距离也有一个大概的标准。&/p&&p&&br&&/p&&p&一线城市30KM左右就是人气的极限。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&二线城市新区与市中心距离，不能超过15KM，三线城市不能超过10KM。&/p&&p&&br&&/p&&p&不然新区房价就很难被带动，因为人气用尽了。&/p&&p&&br&&/p&&p&比如北京，30KM正好是燕郊到国贸的距离。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-24cd352f7bf0654fba9a4_b.jpg& data-rawwidth=&1687& data-rawheight=&751& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1687& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-24cd352f7bf0654fba9a4_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&总的来说，与老城区市中心距离不超过30，15，10公里的一二三线新区，可以考虑。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3.&/b&政府带头去的新区，并且将市第一医院，市第一中学迁移过去的新区， 可以考虑入手。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&4.&/b&有明确轨道交通规划，且有多个线路交汇换乘的新区，值得购买。&/p&&p&&br&&/p&&p&有的城市，搞个新区距离市区40-50公里，就一条地铁线路，这种基本不靠谱，刚需谁去受这罪，没有全国性的上涨行情，根本带不动。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&5.&/b&规划刚刚出炉，就有大批顶级开发商进驻的新区，也是一个可以入手的风向标。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&最后，一定要搞明白，城市未来主要的发展方向是哪。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&尤其是对于二线及以下城市，只有主要发展方向上的新区，可以放心买入，其它方向上的新区，大概率成为炮灰般的存在。&/p&&p&&br&&/p&&p&毕竟，新区的建设可以速成，但是人口却只能慢慢的吸引。&/p&&p&&br&&/p&&p&最近，各大城市都感受到了人口不足所带来的问题，为了抢人才而引发的新闻更是层出不穷。&/p&&p&&br&&/p&&p&人口，才是搞新区最大的问题所在，想要同时搞好2个新区，齐头并进？&/p&&p&&br&&/p&&p&一线城市以外，根本不存在的。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，如果买新区，一定要买ZF最重视的那一个。&/p&&p&&br&&/p&&p&------------------------&/p&&p&更多楼市分析关注公众号【楼市时评】&/p&&p&微信号 zzlssp&/p&&p&欢迎关注，欢迎来公号交流。&/p&
一定要考虑清楚，我应该去买新区，还是买在老区。 很多人都有一个误区，觉得老市中心就是最好的地方，有人气，一定最值得入手，最保值，升值潜力最高。 以上全错。 只有极个别的城市，老区会越来越贵。 而对于大多数城市，同样价格买入新区和老区，3-5年之…
&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-79fe63a1e23d64ba655b7_b.jpg& data-rawwidth=&525& data-rawheight=&350& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&525& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-79fe63a1e23d64ba655b7_r.jpg&&&/figure&&p&&b&1......Blinkist&/b&&/p&&p&&b&（适合人群：喜欢用手机或平板的英语阅读，每天有阅读习惯的朋友）&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-2ff52a3e5aff9dcaa1449_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&750& data-rawheight=&608& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&750& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-2ff52a3e5aff9dcaa1449_r.jpg&&&/figure&&p&&b&可以让你15分钟读完一本书&/b&，不管是用听还是看都可以很好的让你短时间内了解书籍内容。&/p&&p&不仅可以看，你还可以听&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-ccb_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&750& data-rawheight=&628& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&750& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-ccb_r.jpg&&&/figure&&p&世界上优秀的非小说类作品都搬到了手机上，你可以从这里免费获取值得阅读的书籍，主要包括、短文、科普、职场、政治、历史、健康等多种值得阅读的英文书籍。&/p&&p&&b&2......open street map&/b&&/p&&p&完全免费地理数据且能让所有人编辑的全民地图。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-55cffe1f587c183e0ac4eb4_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&750& data-rawheight=&1334& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&750& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-55cffe1f587c183e0ac4eb4_r.jpg&&&/figure&&p&OpenStreetMap由用户根据手持GPS装置、航空摄影照片、卫星影像、其他自由内容甚至单靠用户由于对目标区域的熟悉而具有的空间知识绘制.&/p&&p&&b&3........ChinaDaily&/b&&/p&&p&&b&（适合人群：英语基础爱好者，关心国家新闻时事动态）&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-73e3ca3cdf005a7c5ea91d4_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&750& data-rawheight=&551& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&750& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-73e3ca3cdf005a7c5ea91d4_r.jpg&&&/figure&&p&这是中国最大的英文报纸，基本上都是国内人自己写的新闻，比较容易懂，对于基础英语的人群非常适合。&/p&&p&&b&4......爱洋葱阅读&/b&&/p&&p&&b&（适合人群：阅读爱好者、英语学习者）&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-99de66be8bd7f4ff669d_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&748& data-rawheight=&386& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&748& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-99de66be8bd7f4ff669d_r.jpg&&&/figure&&p&&b&爱洋葱可以支持双语阅读，实现外语与汉语的无障碍阅读&/b&，只需轻轻向下一划，中英切换立刻展现。&/p&&p&为阅读爱好者、英语学习者提供了很大的帮助。&/p&&p&&b&5....网易蜗牛读书&/b&&/p&&p&适合人群：想读书，但是懒的人&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-250db6c6cb946adef57ce_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1236& data-rawheight=&466& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1236& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-250db6c6cb946adef57ce_r.jpg&&&/figure&&p&最近非常喜欢这个阅读app，界面很简洁。你每天只能领取一小时免费时长，这就会形成一种迫切的阅读感，迫使你每天阅读，养成阅读习惯。&/p&&p&&b&6......英语趣配音&/b&&/p&&p&&b&适合人群：英语没有基础的，想通过口语学英语的&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-69ae986da33efb34c16ad5e1dcf76de6_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&579& data-rawheight=&486& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&579& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-69ae986da33efb34c16ad5e1dcf76de6_r.jpg&&&/figure&&p&这个APP是通过模仿别人的配音，不断练习，不断模仿，即使你完全英语没有基础，在这种仿佛模仿基础下，也会慢慢培养出语感。我个人认为，对于零基础的，语感练习才是第一步，望勿喷&/p&&p&&b&7.....英语流利说&/b&&/p&&p&&b&适合人群：有一定英语基础但发音不准的&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-c44bcffc0fec_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&427& data-rawheight=&240& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&427& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-c44bcffc0fec_r.jpg&&&/figure&&p&可以练听力，可以练口语流利度，还可以纠正你的发音。&/p&&p&我个人觉得，这个app的主要作用是帮我们矫正发音。&/p&&p&最后，你可以搜公众号：&b&李云景&/b&，后台回复：&b&学习&/b&，即可获取一套学习技能。&/p&&p&回复：&b&Python ，&/b&可以学习Python入门教程&/p&&p&回复：&b&英语，&/b&获取四六级资料&/p&&p&回复：&b&日语&/b&，获取日语学习资料&/p&&p&发现更多的实用干货！希望对你有用啦~&/p&
1......Blinkist（适合人群：喜欢用手机或平板的英语阅读，每天有阅读习惯的朋友）可以让你15分钟读完一本书，不管是用听还是看都可以很好的让你短时间内了解书籍内容。不仅可以看，你还可以听世界上优秀的非小说类作品都搬到了手机上，你可以从这里免费获…
&p&房地产相关从业15年以上。见识过90年代房地产泡沫后的残局，也目睹了近十几年来的房地产的疯狂。鉴于身份的原因，可耻地匿了。
我谨代表个人意见胡诌一通，不保证质量亦不代表任何其他人或者组织。&/p&&p&首先回答有没有泡沫，答案肯定是有。
再回答是否有经济危机征兆，呵呵，这个很难回答。见仁见智吧。当然，所处的行业不同，感知亦不一样。对于实体经济而言，特别是传统型中小型生产型企业，感觉也许一直处在经济危机之中几年了。&/p&&p&&b&工业企业不好过。&/b&
小型生产型企业倒闭量还是比较大的，不去现场看不知道，我参与过的某些工业区的调研，以前90年度红红火火的生产型企业，大多数已经倒闭了，墙壁上到处贴着“厂房招租”。90年代那里很多打工仔，下班时候热热闹闹的，现在冷冷清清。所以，对于他们来说，肯定是经济危机了。小厂所在的厂房，如果是村的土地，基本上现在是闲置，招租也没几个人去租。如果是内资企业自己的土地，基本上想方设法搞“城市更新”，也就是把工业用地改为商业用地，再建设所谓的40年使用年限的“公寓”卖掉。如果是外资企业的土地，他们一般把土地由政府的土地开发中心收储。我所在的区域，有几家知名的外企走了，土地由土地中心有偿收回。
当然，有人说“转型升级”。的确，高科技企业目前还不错的，所在区域的科技园还是有增长的，目前还不错，特别是那些能上创业板或者上新三板的，领导也很重视。当然，可能是运营成本的原因，很多工业型企业已经转移到内地或者国外，也说不定。我只说我看到的。&/p&&p&&b&房地产企业也不轻松。&/b&
房价长时间的较快上涨，民怨好像比较大，好像把责任都归咎于房地产开发商。其实，他们也不轻松。当然，开发商早期拿的地是很便宜的，2003年之前都可以协议出让，我见过很多90年代拿的地块都是10元/平方的出让金（注意，不是楼面地价），开发出来卖几万，当然利润可观。不过，这样地已经不多了，基本上开发完毕了。现在拿的地多数都是通过拍卖，成本高了很多。不过，谨慎的开发商已经很少公开市场拿地了，都是想方设法与早期拿地的企业合作开发。特别是外资和港资的房地产企业，更是谨慎了。目前比较激进的，大多数是央企，因为银行借给他的钱多，即使经济崩盘了，也不是自己的钱嘛。所以，近些年玩地王基本上都是央企干的。08年的时候，房企资金非常、非常紧张，有些差点破产。所以，别看人家房地产企业好像很牛逼，其实，如果真的经济崩了，他们也会死的很惨。房地产是个高资产、高投入的行业，现在利润率已经不像那么高了。其实，近几年公开市场拿地的企业，如果在2016年前开发完毕卖出的，他们的利润率还不如2016年炒房的投资客赚的比例高。我跟很多中小房地产企业主或者大型房地产企业的高层管理人员聊过经济和房地产的话题，其实他们也看不准未来一定涨还是会暴跌，他们自己也如履薄冰。但是，不管房地产未来怎样，公司总是要运作的，有那么多员工需要养，资金需要周转。至于大家认为的房地产企业的暴利，现在已经不存在了。&/p&&p&&b&房子真的很稀缺吗？&/b&
房地产已经不仅仅是个产业的问题，其实是个金融的问题。高层说房子是用来住的，不是用来炒的。呵呵，如果不解决金融的问题，房地产永远都解不了被炒的怪圈。至于住，其实中国现有房屋存量，足够20亿人居住都绰绰有余。也许有人说我这个数据是瞎编的，的确，我是管中窥豹瞎猜的，呵呵，随便看看就好。其实，猜得很保守。那随便举一个某城市的一个区的农村房屋为例吧（城市人口变动大，农村人口相对固定），这个数据绝对是准确而且真实的。某区现有农户15万户（其实每户都很小，为了能分配宅基地和多获取征地补偿款，基本上满18岁就分出一户，真实的家庭还没有这么多），农村人口40万人，目前已登记的宅基地房屋是24万幢，未登记的违建宅基地还有22万幢。这个数据不包含农村人口买的商品房或者购买国有土地上建设的房屋，仅仅是集体土地上的宅基地房屋，是幢，不是套！你自己算算，40万人是不是可以每人一幢绰绰有余？（以上所有数据其实详尽到个位，为不暴露，故只说大数）这是东部某一线城市某个近郊区的数据，还不是人口输出地区的农村宅基地数据。在人口输出地区，大量的宅基地房屋，整幢就是住两个老人，或者空置。房屋的空置率，其实大大的超出你们的想象。城市稍好，农村尤甚。别信什么农村宅基地一户一宅，一户八宅我都见过，只是人家不办证。土著城市居民的房屋拥有量，也是一家有几套房。当然，近些年才进入该城市的年轻人不得不面对已经被超高的房价，压力很大。但是，他们的父母在老家基本上也是有房的嘛。不要轻信“一线房子永远不够”，那句话是建立在中国经济永远持续高速增长的前提下的。如果发生战争或者经济危机了，还有那么多人进入所谓的一线城市吗？&/p&&p&&b&地方政府对房地产持什么态度？&/b&
对于地方政府而言，其实不是房价上涨的推手，他们也没那个能力。注意，是说的是地方！再上面的我不敢说了啦，也别问我。有人说国土部门坐庄，囤地等拉高再卖。呵呵，他们既没坐庄的能力，也没有坐庄的动力。土地拿不拿出来拍卖，都是市长一句话。市长想的是我只能干几年，有地赶紧卖，挂掉的钱才是我的政绩，难道去留给下一任？土地出让金是收支两条线，出让金多少与国土部门没关系，都是直接进入财政账户。卖多卖少反正都不是我的，也没有提成，关键是要完成市长交代的卖地任务。当然，底价设定不能低于成本也要考虑市场热度。最关键的是省以下没有农用地转建设用地的审批权，想多卖也没货。有人也许理解不来这种思维，好吧，那换位思考一下:假如你是现任某市市长，你能保证在这个位置呆多少年？你还想不想再上台阶？你想不想做点让人看得见的政绩？巨量地方债利息每年要不要还？假如现在有块地符合出让条件，也有有实力的开发商有意向，你会不会捂地不卖？当然，地方政府乐见房价永远上涨。第一，GDP数据好看。2016年经济很差，但是GDP增长率不能太丢人嘛，于是，某区长亲自督阵，要求负责房地产预售的部门给开发企业挨个打电话，多报成交量。这是真人真事。第二，地价高了，财政也水涨船高。领导都是炒短线的，我的任上城市基础设施建设和民生服务，都是要花钱的。08年地不好卖，开发商没钱拿地。某宗地出让，收储成本是8亿，国土部门建议10亿为底价出让。市长发飙了，必须成本价赶紧卖了。说，我现在卖了能修路建广场，难道还留给下一任吗？第三，地方政府不负责房价的涨跌，也没能力负责房价的涨跌。你随便去查看一下你当地城市的所有政府部门的三定方案，有哪一个部门三定方案里写着要负责房价涨跌的？没有！房价涨跌是市场的行为。没有市长想囤地不卖，也没有市长想地卖不出去，没有市长能预测房价的涨跌。其实，房地产管理部门没人炒房，因为自己无法预测，而且他们普遍认为现在泡沫已经比较大，因为他们知道他们的成本有多低。现在对于房价最乐观的，往往是那些不怎么懂经济的普通市民。&/p&&p&&b&房价暴涨的根源是什么？&/b&
就目前中国而言，影响房地产价格的根源在于金融！这个不多说，涉及整个国家的金融运作的问题。敢于高溢价拍地是因为货币宽松，敢于炒房是因为货币宽松，疯狂买房是因为对于货币贬值的恐慌。房价因为金融而疯狂，也最终因为金融而一地鸡毛。一切不以金融的角度下手的“调控”，都是忽悠！房价暴涨是不是金融问题，就用一个简单的例子说吧：你随便用你现在居住的房子的租金与房屋估价做一个对比，你自己算算，如果按照目前市价出租，你需要多少年才能达到目前房屋估值的金额？有很多房子，你的土地出让年限到期，建筑物寿命到期，按照目前的房租水平，仍然赚不回目前房子的估价，更别说银行利息和装修成本了。呵呵，这个时候你会说“要考虑人民币贬值”“未来租金会涨”，那么，你是不是又绕回到金融的问题上了？对于货币贬值的忧虑是不是金融问题呢？房价的问题，目前就是个金融问题。房子已经远远超出了居住功能，而是资金炒作标的物。假如最终一地鸡毛，虽然房地产会首当其冲，但是根源不是房地产这个产业。这个世界最能预测房价涨跌的，是前机械工业部部长的儿子，印钞印的头发都白了，辛苦了。&/p&&p&——————————————————————————————————————————-
非常感谢这么多的赞，出乎我的意料，竟然没被骂得狗血淋头。但是，我仍然不敢取消匿名。
鉴于网络评论与行业实情也许存在一定的偏差，感恩厚爱，那我趁空隙继续分享一下个人见解。&/p&&p&&b&1.房价与地价，地方政府更关心哪一个？&/b&
很多人以为房价是地方政府预谋性炒高的。先说观点，免得有人说我“洗地”。地方政府没有这个预谋，也没这个能力，上面我不知道，也不敢瞎说。政府也许没有预谋性的炒高，也没有这个主观意愿，但是多重政策事实上造成了房价的上涨。主观意愿与实际效果是两码事。有多少想减肥的人，却又整天吃喝无度，效果如何呢？从业十几年，参加的会议无数，看到的文件也无法计数，但是我从来没有听到过要求把房价拉高的指示，也从来没有看到过这样的文件。甚至，饭桌上或者私下闲聊都没有这样的意向！当然，我这个层面最多接触到省市区级的领导，国家层面的也只是在电视上看过，我指的是地方政府。如果说政府有什么意愿的话，当然是永远平缓温和上涨最好，暴涨暴跌都头疼。不说别的，就是信访也够人烦。08年房价跌幅比较大，信访的怪事层出不穷。有个老太婆与开发商交了定金看中了某套房，当时房价是8K，但是眼看房价在跌，老太婆不去签约，开发商多次催促都不去，后来开发商把房子卖给了其他人，也办证了。09年在四万亿的刺激下，房价暴涨，那套房市价2.8W。于是老太婆多次信访，扬言跳楼，还拉来电视台。2013年房价微跌，某个楼盘业主集体拉横幅，说开发商违约和欺诈，说旁边宣称的省一级学校原来只是市一级，要求退房。现在经历2016年的暴涨，房价翻倍了，也就没人拉横幅了。说句实话，地方政府根本就不关心房价，领导层甚至不知道现在市场的疯狂，也不知道具体的市场价格走势。房价不像股市，有个分时图和K线图，一目了然。当然，领导要知道房价，很容易，但是他们都很忙，有很多事情需要关注，自己又不炒房，哪里会去关注房价的实时走势呢？再说了，即使他们关注房价，最多那个自己管辖范围的成交均价，那个有什么意义？郊区与市区差别大了。所以，某位600帝的笑话为什么会出来，不少他傻，而是因为他真的不知道市价如何。房价对于老百姓来说影响生计，但是领导与其说关注房价，还不如说他们关注房地产这个产业。政府关心地价，这是真的，因为土地财政，那是他的钱袋子。 在土地的开发利用上，国家层面与地方层面是存在不同想法的。地方为了政绩，恨不得所有的土地都批为建设用地，拿来出让。但是国家为了保住耕地和维护生态，那样是不允许的。所以，利用土地利用总体规划和建设用地指标两个来卡。如果建设用地量已经超出了上一轮的土地利用总体规划，那么下一轮你就得减量规划。所以我说，土地供给的总开关在上面，反而地方政府没那么大的能耐 。&/p&&p&&b&2.政府能操纵房价涨跌吗？&/b&
呵呵，政府不希望暴涨，但是暴涨了；你说他能控制暴跌么？真正暴跌起来，一定是多方面因素的集中结果。当然，不是说政府的措施对房地产没有任何影响。影响一定有，但是不是决定性影响。比如，放开限购，比如增减土地供应。土地出让，是根据土地收储成本结合目前市场的反映。一般一块地出让前，都是会邀请多个开发商做个推介预热，了解他们的兴趣度，然后根据市场情况决定推出拍卖。这个对于市场肯定有影响。但是，世道不好的时候，虽然市长很想变现拿钱搞政绩，但是开发商没兴趣，也只能作罢，拍卖流拍也是蛮丢人的。当然，中央有这个能力，关键在水龙头的收放。不过，几次的刺激都是因为经济太差了。但是，水不是无止境可以乱放的，火玩多了也不一定控制得住。这个世界上没有任何一个政府希望房地产暴涨暴跌，市场表现形式都不是他们故意操控的结果。市场上没有神，政府也不例外。如果有一天暴跌，一定是多个因素的结合，而不是某个神一手遮天。理想与现实，往往是有差距的。如果神那么厉害，那么我们建国时的豪言壮语与伟大理想早就实现了，何至于今日仍在追梦？&/p&&p&&b&3.关于房产税。&/b&
呵呵，本不想说这个，但是看到媒体又在预热了。作为普通市民，你根本无需关心这个。房产税会不会收？以后一定会收。我在2013就看到过几套方案，也征求过意见，其实一直在研究。什么时候拿出来？随时都可以拿出来，只是不想拿出来，也没必要拿出来。根据中共中央办公厅、国务院办公厅于2017年1月印发了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》中提到“在维护全国统一大市场的前提下，支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”的表述，我个人认为，可能是权利下放，税率由各省结合本地区的实际情况自行确定。房产税以后应该不是全国一刀切，应该是中央放权各地各省自行开征。某人搞得分税制，地方如果不给土地财政，那还让它活不？目前有土地财政，卖地收出让金比收房产税来的简单、来的快、来得多，在没有改革土地财政之前，房产税地方政府积极性没那么大。哪天改革土地财政了，房产税必须祭出，也许不需要那么久，在那之前就要搞。其实，不动产统一登记就是为了开征铺路嘛……全国一个汇总的数据库，别想蒙我少报。从目前来看，不管那套方案，对于仅仅是自住房屋的普通市民，都跟你没关系，你帮着利益集团叫嚷啥呢？人家房多多们还没出声呢。房产税能不能降房价？这个不一定，都说了房地产的根源在于金融。但是，房产税对于炒作和过量持有房产一定有恐吓作用。房产税会不会转嫁租客？转嫁肯定是会的，但是前提是你的房子能租出去且能转嫁到。租赁市场不一定由根据取得成本决定，更多是根据供需量或者需求方的承受能力而定。不然，就不会出现如此低的租售比。现在持有房产除融资成本外没有太多成本，租不租无所谓。但是当有了房产税，过量房屋持有者都希望能出租以抵扣持有成本，那时候租赁市场供货量巨大，你还想加租转嫁？这个想法很美好。&/p&&p&&b&4.关于炒房团和中介从业人员。&/b&
炒房一直存在，这个无需隐晦。纵观近十来年的炒房人群，其实变化还是比较大的。2008年之前是一波，与2011年前的是一波，与现在的是一波，好像主体发生了一定的变化。记得08年之前，大炒家手上握着上百套房源的大有人在。山西的煤老板去北京都是论单元或者论幢谈价钱的，他们有比较大的议价能力。后来08年之后发现房价下行的时候根本好出手，就逐渐没那么疯狂了。2011年星空发现四万亿真的流毒无穷，于是搞出限购限贷打补丁，自此之后就没有大炒家了，但是那时候中小炒家崛起了。至于现在，是全民炒房了，连路边的老太太都知道炒房是个包赚不陪的好买卖。早期的大炒家早就全身而退了，有很多转向其他资本运作，有些转向国外炒。现在的炒家，其实是普通老百姓，不用去翻查房产档案，这个从交易中心门口的车与交易双方的气质就可以看出来。所以，不要憎恨现在的炒房人，其实他们跟你我一样，是普通的老百姓。他们最多是个中产，只是他们也想通过这个赚点钱。当然，行情好的时候，利润率真的很高，轻资产、高杠杠、高收益，他们的利润率甚至比开发商建楼的还高。不过，不要光看到贼吃肉，没看到贼挨打，不好卖的时候，交易量急剧下降，脱手非常艰难，比股市跌停板还难卖出，哪个时候就是拼买入成本的时候了。呵呵，真正的大老板是不炒房的，别说这几年投资移民较多，就是在十年前，我见到很多大老板都是外国公民了，这个完全不影响他在中国赚钱。当然，他们手上握有不少物业是真的，但是不是以炒房为目的。现在炒房的多数是这几年工厂做不下去了来炒房的小老板，还有就是普通工薪阶层，搞多一套以待日后大发。2016年的交易量还有个因素就是换房。A新白领全家攒了几年钱，于是在郊区买个小房子了；原来在郊区买了小房子的B把房子卖给了A，去C手里买了一套大一点的；C以上的资金流向就不一定清楚了，有些不排除流向国外异市场投资去了。所以说，其实国家现在不怎么害怕房地产问题，因为无论的自住还是投资现在都是刚需接盘为主了。高层一直强调防范系统性金融风险，其实刚需接盘最稳定，降低金融风险。只要还有一口气在，按照中华民族吃苦耐劳的优良品质，哪怕是负资产还是会咬着牙继续供的嘛。至于中国现阶段的中介人员，基本上都是只起到一个交易撮合的作用，距离专业水平和专业服务仍有很大差距。别以为中介群体有多高的专业见解，其实他们跟你差不多，鼓吹交易，他才能获取交易佣金，至于其他的，他回答不了，也没有那个想回答的意思。当然，他们的短线市场敏锐度不错，但是中长线他们自己也看不清楚。整体上而言，中介不是房地产也的正面力量，更不是促进房地产业健康发展的力量。房地产炒作，是一个系统性的多元一体运作，背后的主要推手的金融利益集团。这个不多说，了解不深也不敢多说。那家打个比方吧，经历了13年和14年的房市萧条，交易量急速下降，持房各方都很痛苦。15年底降息降转，金融集团就开始蠢蠢欲动了，怎么办？那家拿一个重点一线城市点火！中介、媒体、学者三位一体上，舆论最关键，预期是核心。媒体报道的上海“购房者”星期五就区交易中心拿着被子排队，为了等星期一能办理手续。我们看到这些新闻哑然失笑。呵呵，周末政府机关都不上班啊，再说了，你买了合同签了，非着急连夜排队办证？我相信买过房的都知道，你网签合同了，基本上已经是你的了，无需赶夜办证。真相如何无所谓，但是会带来恐慌。随着媒体的扩散，急速产生羊群效应，于是房市又热了，金融集团又赚了，也解套了，美哉！其实，真正的市场与媒体报道的市场是有差距的。中介除了怂恿交易，鼓动闹事，左右忽悠之外，其实没有太多技术含量。 当然不是说不需要中介，而是这个行业太需要真正的中介了，需要具有真正专业技能的中介，需要具有专业服务意识的中介。目前，中介行业从事得太low，进入门槛也很低，除了撮合交易好像就没啥服务了，其实还需要法律知识、财会税务知识和城建知识的服务，其实这个行业专业化之后有前景。其实，目前中介还有一个重要的特征，就是炒房，他们是房价炒作的重要力量之一。 房地产公司的人才储备那就高很多了。房地业是一个普通的行业，没太多技术含量，也不一定推动科技发展和人类进步，但是关联多个行业。所有在这个行业的从业人员和关联人员，大家都是打份工而已。&/p&&p&房地产市场的乱象，是一个特定区域特定历史发展时期的产物。如果从长远来看，都会回归常态。也许，等过几十年再来回首今日，你会唏嘘不已，无论是关于市场还是人心。&/p&&p&————————————————————————————————————————&/p&&p&再次更新一下，删除掉一些敏感信息，顺便贴出对某些知友的问题发表个人意见，因为字数太多，不能在评论里贴出。已经歪楼了，完全偏离了题主的答案，请见谅。&/p&&p&&b&关于土地所有权、土地使用权、土地出让期限、房屋所有权、土地出让金、房产税等问题的个人理解&/b&&/p&&p&1.国体不同造成的土地所有制差异。按照《宪法》宪法第一条的规定,“中华人民共和国是工人阶级领导的、以工农联盟为基础的人民民主专政的社会主义国家。”你且不要去考虑羊头还是狗肉的问题，这就是中国大陆的国体，所以，土地作为最重要的生产资料之一，必须实行土地所有权公有制。土地所有权分国家所有和集体所有两种公有制所有权。这个，与国外的土地所有权私有制是不同的。所有权是绝对权，是最完全的物权，具有永久性。&/p&&p&2.为什么有个土地使用权？按照法律规定，国家所有的财产，属于国家所有即全民所有，由国务院代表国家行使所有权。但是，国务院不可能去开发嘛，既与职责不符也没那实力。呵呵，《宪法》还说了“我国将长期处于社会主义初级阶段”嘛。那么问题来了，土地咱不能自己下地，又不能卖，那就得找佃农。这需要解决法律上的障碍，于是土地使用权就学着香港设计出来了。香港回归前有“官地”、“民地”之分，所以我们也有国家土地所有权和集体土地所有权。香港的批租制源于它是殖民地且新界是租借的。我们就搞土地使用权出让，根据土地用途给予一定期限的使用权，所有权仍然是公有，使用权可以私有。使用权就是一种用益物权，土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权都是用益物权。用益物权，就是你可以依法享有占有、使用和收益的权利。所以，从法理的意义上来说，所有在中国大陆的土地使用权人其实都是租客，你交的出让金不是土地所有权的购买对价，是长期性的租金一次性缴纳。&/p&&p&3.土地使用年限怎么规定？住宅为什么是70年？70年后怎么办？土地出让年限的相关规定是依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（ 国务院令第55号）第十二条的规定，土地使用权出让最高年限按用途确定：居住用地七十年工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。70年后怎么办呢？按照《物权法》第一百四十九条的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。所以，70年的土地使用权根本不用担心，到期后自动续期，当然土地出让金还是要再交的。不过，70年后的世界，也许没有人能预测吧，嘿嘿。&/p&&p&4.土地使用权的实质是什么？呵呵，法理上而言，土地使用权人只是长期性的租客。但是，实际使用的过程中与国外的土地所有权其实在绝大部分的权能上是没有差别的。土地是不动产，你无法抠起来背着走。不管是所有权还是使用权，你能利用的权利也无非是占有、使用、收益、处分、继承等等。当然，有些地方是有差别的，比如，《物权法》第一百三十六条规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”，也就是你的是地表使用权，地下和地上的没出让给你之前不是你的，还有地下资源也不是你的。还有，出让期限到期后还需要出让金的，不是一劳永逸的。既然大陆的土地使用权在实际使用的过程中与国外的土地所有权其实在绝大部分的权能上是没有差别，那么“土地所有权”是一个已经虚化了的概念，搞个土地所有权与使用权分离，完美地用公有制的内裤遮住了私有制的隐秘部位。呵呵，你肯定不认同这个观点。那么，既然国有土地是全民所有，你作为公民，中华人民共和国每一寸土地你都是共有权人之一，可是你享受过比私有制土地所有权的国家公民多一分钱的土地收益吗？&/p&&p&5.房屋所有权又是什么？房屋所有权就是房屋产权，不是房地产权，说白了就是那房子是你的。还是那句话，所有权是绝对权，是最完全的物权，永久性的。那么问题来了，房子是永久的，地的使用是有期限的，咋整？法律已经想好了套路，《物权法》第一百四十六条、一百四十七条、《城市房地产管理法》第三十二条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条的规定，大陆实行“房随地走”、“地随房走”的“房地一体”原则。土地使用权和房屋所有权必须由同一主体享有，房屋和其占用范围内的土地使用权必须一同转让、出租和抵押。你买了房子，其实也买了土地使用权。当然，对于初独栋别墅外的绝大多数有房阶层来说，你的房不是国外的house,而是apartment/flat，你分摊的土地使用权也就一丁点。土地使用权到期你据不续期，按照法理，你有本事是可以把房子抠了拖走的，那上面的都是你的。其实，国外也有这种。英国就有一些公寓，你买了房子，但是地是别人的或者是国家的，房屋所有权人只有土地的租借权，中国绝大多数房屋的性质其实就是这种。再白话一点，就是你买了房屋的所有权，租了土地使用权。虽然，房屋所有权与土地使用权是皮毛一体的关系，但是的确有差别的。其实，这种类似也存在于其他情况，比如，林地权和林木权。林地是某村的，树是你种的，树你可以砍走，地不能拿走。&/p&&p&6.出让金和房产税是什么东西？土地出让金，目前的全称应该是国有土地使用权出让金（集体土地使用权出让现实还不普遍），也就是政府在一定时段内将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让期间的价款。请注意关于时间的状语和定语。土地使用权出让金不是土地所有权的买卖价款。房产税就是以房屋为征税对象，向房屋所有权人征收的一种财产税，主要是房屋持有阶段的一种税，不同于房屋取得、处分阶段的税种。注意：房产税不是房地产税！别以为房产税是什么新鲜事物，其实早已有之。政务院1950年1月公布的《全国税政实施要则》和1951年8月颁布的《城市房地产税暂行条例》（政财[号）就已经有了房产税、地产税等税种。只是，那会儿中国还没有搞社会主义改造呢，土地所有权还是可以私有的。后来，社会主义改造完成，土地已经全部公有了，对内也就没有必要征收了，只针对在中国有房产的外国企业和个人征收。再说了，那时候屁民也没几个在国有土地上有自己的房。日，国务院也发布过《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发（1986）90号），规定房产税由产权所有人缴纳。只是，后来房地产立国，为了避免打击买房者，早就于2011年1月废止了。所以，别以为房产税是什么新鲜事物，也别以为要征收需要太大的动静，根本不需要上升到人大立法的高度。对比出让金和房产税，你应该已经知道两者根本不是一个东西，即使开征也在法理上也毫无障碍，不属于双重征税。只是，什么时候开征、怎么征收的问题。至于房产税会不会增加房屋持有人的税负，那是肯定的。不过，按照目前的思路和民意，仅仅自住的房屋，不需要担忧这个问题。未来是征房产税还是征收房地产税，现在还不明朗，目前试点的都是房产税。不过根据中共中央办公厅、国务院办公厅于2017年1月印发了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》中提到“在维护全国统一大市场的前提下，支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”的表述，征房地产税也说不定。我个人还是认为，可能是权利下放，税率由各省结合本地区的实际情况自行确定。&/p&&br&&p&顺便声明下：本人不打算取匿，也不求关注，因为我很少发言。关注我也没用，如果要买卖房屋的知友最好听取银行和中介的意见，他们才是房价短线走势的知情人和推手。我也不是WPY，没用网评宣传任务，发言纯属个人瞎掰，不足为信。在这里对所有求关注的知友统一致歉！&/p&
房地产相关从业15年以上。见识过90年代房地产泡沫后的残局，也目睹了近十几年来的房地产的疯狂。鉴于身份的原因，可耻地匿了。
我谨代表个人意见胡诌一通，不保证质量亦不代表任何其他人或者组织。首先回答有没有泡沫，答案肯定是有。
再回答是否有经济危机…
&figure&&img data-rawheight=&361& data-rawwidth=&640& src=&https://pic3.zhimg.com/50/ee77e87ee1daa2ae8e42_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/ee77e87ee1daa2ae8e42_r.jpg&&&/figure&&br&书还是要多读的，比如这本《了凡四训》。上周收到这本《了凡四训》是家里一个表哥送的，现在他每周都要去川西某处和他的上师参悟佛法，我本来是不会读这类“看了就能改命”之类的书的，但是送了就该硬着头皮读下去，这是一种美德。&br&&br&&p&　　静下心来读这本书竟也读出了一些智慧。&/p&&p&“上天要你发达，不是直接给你福分，而是先给你智慧。智慧一高，轻浮的人会收敛，放肆的人会安静。”&/p&&p&　　前几日上网见天涯有人翻译此书，甚是欢喜，翻译用了大量现代语言，诙谐有趣，于是决定做一个摘抄，摘抄给想 15分钟 就读完此书的人，但这里只能算是一个引子，毕竟静下心来能够读完的人是不多的。&/p&&br&&p&正文：&/p&&p&以下为精简版译文↓↓↓↓↓&br&&br&　　起初《了凡四训》在我看来是一本神神叨叨的书，神马算卦修心的，无凭无据。但是懂了一点算卦后，发现作者所言不虚啊，而且情节说理什么的都很紧凑，尤其贵在篇幅短小。于是就想翻译一下与大家共赏，不说佛啊不说道，就因为作者说的是真事儿。。。。。。&br&&br&　　《了凡四训》作者袁了凡，69岁写的（此翁早被人算定53岁必死）。书分四章，分别是：&br&　　　　1.立命之学；&br&　　　　2.改过之法；&br&　　　　3.积善之方；&br&　　　　4.谦德之效。&br&&br&　　目录上已经简单明了了，合起来说就是先懂命，然后通过改过和积善来改命，完了最后一章举栗子说明效果。我翻的慢，文言文也差，大家边看边聊哈。&br&&br&&br&　　第一章 立命之学&br&&br&　　我爹死得早，我娘说别念书了，学医去吧，不仅可以养生，还可以救人，学的精了还能红，你爸也一直这么想。后来我在慈云寺，遇到一道骨仙风的&br&　　大爷，他跟我说：“你当官的相啊，明年就中秀才了，咋不念书哩？”&br&　　我说大爷您贵姓，爹妈让我学医。&br&　　大爷说：“姓孔，云南人。介四缘分，得教你点儿神通，邵子皇极数！”&br&　　虽然听不懂他在说什么，但是好像很厉害的样子，于是就把他领家来了，我妈识货，说跟人好好学。&br&　　试了几卦，还挺灵的，我那想念书的心又蠢蠢欲动了，就跟表哥商量。&br&　　表哥介绍说，我认识一位校长，送你去当个插班生吧。&br&　　孔先生为我算了一卦学业是这么说的：小考14名，中考71名，高考第9名。次年一考，还真是那样，赶紧又算一卦身命，说：哪年考第几，哪
年廪生，哪年贡生，哪年成为四川大尹，任期三年半就卸任，53岁那年8月14日凌晨两三点的时候寿终正寝，遗憾的是没留后。我全记下来了。&br&　　从那以后，凡是考试名次，全算准了。唯独说要吃一万斤大米才出贡的，结果七千斤就搞定，有点误差。后来上司欣赏我的才华，又补贴给我三千斤，合起来恰好万斤大米。这下我彻底跪了，对命数深信不疑，凡事淡定了。&br&　　上面这一部分说的是算卦灰常准，导致作者都失去了生活的激情，为后来遇到云谷大师而觉悟悔改做铺垫。&br&　　在帝都当贡生，整天就发呆，也不念书。一年后游学南京，还没去报名&br&&br&　　先去栖霞山面见云谷禅师，聊了三天三夜没睡觉。&br&　　云谷问我：“凡人成不了圣人是因为有妄念纠缠。你坐了三天居然不起一点妄念，咋回事儿？”&br&　　我说：“孔大爷跟我算过，什么都定好了，有妄念也没用。”&br&　　云谷笑道：“我还真以为你是圣人呢，没想到也不过是个屌丝。”&br&　　我说：“我招你啦？”&br&　　云谷说：“人都有心念，而心念自有其阴阳规律，当然可以算定啦。只不过，也就是凡人才算得准，极善和极恶的人是算不准的。你二十年来被人家算的死死的，这凡大发了吧？”&br&　　我弱弱的问：“难不成定数还可以改？”&br&　　云谷说：“自己的命，自己求福，书上这么讲是对的。佛经上也说，求富贵得富贵，求男女得男女，求长寿得长寿。佛家最忌讳谎言，菩萨更不可能骗人啦。”&br&　　我再问：“孟子说，想要就有，肯定了人的主动性。但是道德仁义可以自求，功名富贵是说有就有的哇？”&br&　　作者和云谷的聊天记录是这书最核心的地方，可以说把佛道整合了一下，如果我们把他们论证的每一句都当做事实来看（而且也确实是事实），就会渐渐惊奇了。&br&　　云谷说：“孟子没讲错，你理解错啦。你没见六祖说嘛，世界都在心中&br&　　，想要啥不行啊。我有所求，那不管仁义道德还是功名富贵都是我的。问题在于要内心先悟道，再向外求啊，否则净追逐那浮云去了，那不是命理说了算？对了，老孔怎么帮你算的身命？”&br&　　我如实相告。&br&　　云谷说：“那你自己赶脚自己该不该中科第，得儿子？”&br&　　我想了很久，说：“不该。科第中人都有福相的，我福薄，还不懂得积德。脾气也差，容不下人。别人说我才智过人，心直口快，口无遮拦。这都
是福薄的意思，咋中举去。生孩子的话我坏毛病更多。第一，地脏细菌多，水清鱼儿少，而我有洁癖。第二，和气才能万物生，我易怒；第三，博爱有福，忍耐不
育，而我爱节操，常不能舍己救人；第四，话多泄气；第五，贪杯杀精；最后，喜欢熬夜，不懂得养生。&br&　　云谷说：“何止科第啊，什么样的人得什么样的生活，天不过是因材降祸福，一碗水端平。拿生孩子来说，德行很重要，没孩子那是没德。你既然
都知道了自己的过错，把那些过错改了不就完了嘛！过去的已经过去，就好像已经死了，未来的还没来，就好像从今天新生，这新生来自义理。血肉之身当然有命
数，那义理之身就能感通天地。太甲说“天作孽犹可违，自作孽不可活”。诗曰“永言配命，自求多福”。老孔算你不登科第不生孩子，这是天定的，还可以违背一
下，你从现在开始行善积德，自己多作福，干嘛不自己爽？易学是为了让君子趋吉避凶，如果啥都定好了，趋啥吉避啥凶？开章第一句就说“积善之家必有余庆”，
你不信是怎么着。”&br&　　他说的很对，我觉得很受教。于是乎把以前的种种过错全部在佛前忏悔，先求登科，再做善事三千而求子！&br&　　云谷拿出功过格给我，让我把做的善事都记录下来，再加持准提咒强化，必有奇效！&br&　　云谷跟我说：“符录派说‘不会书符，被鬼神笑’，画符有秘法，那就&br&　　是不动念。画符的时候先把杂念放下，然后随意下笔，这叫做开天辟地。然后一挥而就，这样的符才灵哪。凡是要跟天沟通的，都要从无心之处感应。
孟子的立命论认为‘夭寿不贰’。生死这事儿，其实是最不稳定的。人不动念的时候，什么是生，什么是死？再往细了说，丰歉不贰，贫富我说了算；穷通不贰，贵
贱我说了算；夭寿不贰，生死我说了算！人生时间，生死大义，该生该死由它来呗！修身就是积德，向天祈祷。啥是修？有错改错撒，而且莫等待，马上行动。到那
境界，算是上了天了，学到位了。你毕竟凡人一个，欲念总是有的，但是能加持准提咒的话，持得纯熟了，自然就会到无念的境界，那可就灵啦！&br&　　我原来号学海，当天就改号了凡了，悟通了立命咋回事，决心不当凡夫。从今往后，整天谨慎小心，感觉确实与以往不同。以前吧只是打酱油，现在总觉得心里紧的慌，在屋子里老怕得罪天地鬼神，碰见恨我骂我的人，我也不暴怒了。&br&　　次年礼部考科举，老孔算我第三，结果考了第一！但做事发念不纯洁，自省又多遗漏，有善行做却犹豫，救人时总有疑虑，总说为善，嘴却乱说，清醒的时候端正，醉后又乱来，功过互相抵消了，日子也虚度了。69年发的愿，到了79年才磕磕碰碰的做完三千件善事。&br&　　那时刚和书法家李渐庵入关，还没有来得及跟大家分享心得。1580年回来的，才请了性空、慧空诸法师在东塔禅堂分享。遂起一念，求个儿子吧，条件也是做善事三千件，你猜怎么着？1581年还真生了个儿子，取名天启！&br&　　我行一善就拿小本儿记上，我娘不识字啊，那就用鹅毛管在日历上画个圈儿。接济穷人，放生那样的事儿也常干，有时候一天十几次。1583年
8月，善事三千算是完了。又请了法师们在我家分享。9月13日，再起一个中进士的愿望，这回我许诺做善事一万件！1586年真的登第啦，当了知县，呵呵~&br&　　当了知县后，我用一个作文本儿，封面上写“治心篇”的题目，然后每天早上让家人属下们把善行都记上，大小不漏。到了晚上呢就在院子里摆桌子，学赵阅道跟上帝做汇报。&br&　　我娘还担心善事做的慢了，老催我：“以前在家帮人行善，三千压力不大；你这一下许了一万件，衙门里能做的善事忒少，那啥时候才得圆满啊？”&br&　　晚上做梦梦见个神人，跟我说了说善事难以完成的原因。他说：“减税嘛，万事秒完！”我心里一盘算，这宝坻县一亩田上税二分三厘七毫，我减
税的减到一分四厘六毫，会不会太过分啊。恰好幻余禅师从五台山来看我，我就把这个梦跟他说了，问他减税这事靠谱嘛？禅师说：“真心行善，一行当万善，而且
减税大家真的爽啊。”就这么办！我随即捐了工资，请五台山的一万和尚吃饭并分享佛法。&br&　　老孔最缺德的是算我53岁要挂，我倒也不求长寿，到了53岁那年竟然没事，一不小心我现在都69了。书上说“天难谌，命靡常”，又说“惟命不于常”，都不是瞎掰的。于是我知道，凡是说福祸自己求的人，都是圣贤啊。如果说福祸有天命的，肯定俗人一个。&br&　　那你不知道命会怎么样咋办？命里显贵，要有平常心；一时顺利，要有背时的准备；眼下够吃了，常念饿肚子的事儿；人之间相爱敬，要懂得珍惜；豪门之家，要谦卑；学问多，要谦逊。远的光宗耀祖，近的取悦父母，上的报国，下的齐家，外的帮人，里的内省。&br&　　无比要天天反省+改过，一天不知道自己错了，一天就自以为是；一天没过可改，一天就没有进步；天下聪明才俊不少，但是不修德不加业，混吃等死一辈子也就过去了。&br&　　云谷禅师传授的立命学说，至精至邃，至真至正，要好好体会啊！&br&&br&&br&　　第二章 改过之法&br&&br&&br&　　春秋战国时代就有那些个算命准的牛人，书上都有记载。一般来说吉凶之预兆，发自心而动于身，德厚常获福，德薄老倒霉。俗人眼拙，所以觉得未来难测，实际上看一个人善和不善就知道他来福来祸啦。想要近福远祸，不说行善的事儿，先要改过。&br&　　咋改？&br&　　第一，发耻心。想想古代的圣贤和我一样都是大老爷们儿，干嘛人家那么红而我默默无名？眷念俗世，行为不端，以为别人不知道还堂而皇之，日渐变成禽兽了都不
自知啊，还有比这更丢人的事吗？孟子说：耻之于人大矣。知廉耻是区分人与兽的重要标准。知耻这是改过的关键点。&br&　　第二，发畏心。人在做，天在看，虽然都是小过，不要以为鬼神不知道，我能不敬畏？粉饰掩盖看起来别人看不出来，实际上自欺欺人，能不惊
悚？悔改啥前儿都不会太迟，做一辈子恶临死前悔悟而发善念的，也能得善终，就好像千年幽谷，一个灯就可以全部照亮（楼主最喜欢的一句不解释！），所以过错
不论久近，能改就行。但是尘世无常，肉身脆弱，一不小心就去了，想改也来不及啊。这样的话就要永远担负恶名喽，孝子贤孙都翻不了案，圣贤菩萨都帮不了你！
（毒舌啊）这下问你怕未？&br&　　第三，发勇心。人不改过的原因多是退缩怕事，这个必须要振作起来，别迟疑，莫等待。小过当做肉里的刺，赶紧的剔掉；大过当做毒蛇咬了手，速度砍了！做事就是要雷厉风行，所以易经有卦名“风雷益”，办事快，有好处！&br&　　有了以上三心盖世，则有过马上改，好像骄阳化冰，还怕冰不消？但是人的过错呢，有改事的，有改理的，有改心的，工夫不同啊，效果也不一样。&br&　　比方说前日杀生了，从此不杀呗；前日发怒，再也不怒了；这算是就事改事。这样的改过方法呢治标不治本，病根始终都在，不是好办法。&br&　　改过厉害的人啊，先不管那事是如何，先要明事理。如果杀生了，就想啊：上帝好生，生物都怕死，杀生来填肚子，心里好过啊？而且动物多可
怜，又挨刀，还挨煮，那该有多痛啊！山珍海味吃完就拉了，蔬菜水果一样可以饱肚子，何必杀生而自损呢！又想想生物都有灵性，和人是一个种类，就算不能让它
修行而尊敬我，也别让它被砍了来抱怨我吧？每次想到这儿我都吃不下肉哇！&br&　　再说发怒的事儿，就这么想：人无完人，他一时不懂事，和我有什么关系呢？没啥好生气的。又想别人骂人也是个锻炼，谢谢都来不及呢，生啥气。而且气而伤身，有害无益，这么想是不是就顺啦？道理一通啊，自然就不会再犯错啦。&br&　　什么叫做从心上改过？无论什么过错，其实都是心造的。我不动心，哪会犯错呢？好色的、好名的、好货的、好怒的，不必挨个的改，一心为善，正念总纲，邪念自
然污染不上。就好像太阳当空照，鬼魅到处逃，真理不？过由心造，也由心改，就好像砍毒树直接断根就得了，何必一片一片的摘叶子呢？所以最好的办法是改心，
立马见效！&br&　　下决心改过的话，明着要良朋提醒，暗着要有鬼神证明；一心忏悔，昼夜不懈，坚持一周，两周，乃至一个月，两个月，三个月，必有奇效！&br&　　怎么个奇效？你会感受到一下一项或几项：心旷神怡；智慧顿开；触念皆通；被人骂反而高兴；梦见圣贤；梦见飞身太虚；梦见幻境奇景……等等，都是过被改了的表现。但是呢不要躺在成绩上睡大觉，要继续前进！&br&　　古时候有个人20岁的时候，觉得自己好像改号了；到21岁，又发现没改完；到了22岁再回顾21岁，就跟做梦似的，如此年复一年，改到了50岁，而且还在说自己49岁时的不对，你看看人家！&br&　　我们凡人，过错太多，回首往事时如果看不到过错，就是瞎了狗眼。但是就算罪孽深重的人，也有效果哦，他会：心神恍惚、健忘；没事瞎烦恼；见不得别人好；闻正道却不高兴；做好事就是帮倒忙；夜梦颠倒瞎说话；这些都是作孽之相，更要奋发舍旧图新，可千万别耽搁了！&br&&br&&br&&br&　　第三章 积善之方&br&&br&　　本章就是各种小段子小故事被作者拿来当做证据了，先给个开头，再慢慢说故事吧。&br&&br&　　易经说“积善之家必有余庆”。以前颜氏想把女儿嫁给叔梁纥（He二声），就卖广告说自己祖上怎么个积德，意思就是说现在我的女儿肯定好啊。孔子说舜帝孝顺，说‘宗庙飨之，子孙保之’，讲的真对。接下来呢，我就要举栗子证明了。&br&　　栗子1：&br&&br&　　杨少师，建宁人。世代靠撑渡船为生。雨大河涨，冲毁了不少民居，淹死的人顺流而下，其他的渡船都忙着捞钱捞物，就杨少师曾祖和祖父捞人，
人家都骂傻叉。到了杨少师父辈的时候，家境渐渐宽裕了，有神人化成道者跟说：“你祖上有阴功，后辈要显贵，最好葬在XX地。”于是就按道者说的办，也就是
今天白兔坟那个地方埋了祖坟。后来杨少师出生了，小小年纪就登第，位至三公，子孙又多又贤贵。&br&　　栗子2：&br&&br&　　鄞（YIN二声）人杨自惩，开始是个县吏，宅心仁厚，守法公平。当时他老大蛮严厉的，打的一个嫌犯内牛满面都还不息解气，杨自惩跪下来求情。老大说：“这人不听话，气死我了！”杨自惩说：“民心散了队伍不好带啊，大伙正愁着呢，你还搁这儿发飙！”老大给跪了。&br&　　杨家特穷，但是犯人没粮他还是救济。一天有大把新犯人没饭吃，给了他自己家就没得吃了，就跟老婆商量。老说：“哪来的犯人？”&br&　　杨自惩说：“杭州来的。一路挨着饿过来的，脸色赶上大白菜了。”&br&　　老婆懂事，真帮犯人煮粥。后来生了俩孩子，为南北吏部侍郎；长孙是刑部侍郎；次孙为四川廉宪；到如今楚亭、德政俩人也是他的后裔。&br&　　栗子3：&br&&br&　　正统年间，福建闹贼，士民都干这个行当。朝廷派鄞县张都宪南征，后来委托布政司谢都事搜杀东路贼党。谢都事要党的花名册，凡是不想做贼了的，偷偷给块白布小旗，到时候白旗套脑袋上的都留了活口，万人得以幸免。后来谢的孩子中了状元，孙子中了探花。&br&　　栗子4：&br&&br&　　林氏，莆田人。他老娘好人，经常供应免费馒头，要就来拿，毫无倦怠。一仙人化成道人，每天早上都来要六七个。老娘每次都给，三年如一日，
终于知道了她的诚心。于是跟老娘说：“我吃了你三年的免费馒头，怎么报答你呢？这样吧，你家后院有块地，死了埋那儿，子孙当官的有一升麻子那么多！”&br&　　她儿子照办，当世就有九人登第，历代高中者无数，福建当地有个说法：无林不开榜。霸气侧漏。&br&　　栗子5：&br&&br&　　冯太史他爹，是个秀才。大冬天早上起来上学碰见一人，倒卧雪中，已经冰好一半了。于是就把自己的羽绒服给那人穿，把人救醒了。梦神又来了：“你救人一命，我要派韩琦当你的儿子！”完了冯太史降生，起名叫琦。（注：韩琦北宋名将，躺枪）&br&　　栗子6：&br&&br&　　台州应尚书，壮年时在山中学习。晚上鬼哭狼嚎，吓死个人，但是他不怕。有一天晚上听见鬼说：“有个女人的老公出去了就没回来过，家里逼她
改嫁。预计明天晚上要来这里上吊自杀，到时候我就可以借尸还魂喽！”尚书听了，偷偷卖了自己的田地，得银四两，然后伪造女子老公书信，寄银还家。家里见了
书信，认为笔迹相差很大，很怀疑。&br&　　尚书就说：“书是假的，钱可是真的啊，怎么说她老公应该是没事的。”于是女人就没改嫁。后来人老公果然回来了，俩人感情还不错。&br&　　尚书又听鬼说话了：“这孙子坏我好事啊！”&br&　　鬼友说：“削他！”&br&　　鬼说：“上帝欣赏这人心善，命他作阴德尚书，削不了哇！”&br&　　应尚书因此更加努力了，饥荒赈粮，江湖