黑白师爷(9月临时)&
今早在安福路、乌中路口扫地，看到一位老爷叔面容哀伤愤恨。我素来是个有正义感的人。
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长颈鹿的脖子长又长
可是我们又不能做什么
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动迁组克星
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黑白师爷(9月临时)&
可是我们又不能做什么引用自#1楼:长颈鹿的脖子长又长(wx9nlxk9f5)心中有正能量就好
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这块地烂在那里快二十年了
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什么情况？
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mysango789
猪八戒背喜城
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黑白师爷(9月临时)&
这块地烂在那里快二十年了引用自#4楼:jiejie(attackzhou)自己看图板
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好像老早是那个动迁纵火烧色一对老夫妻的地块。。。才古额。。。
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今晚打老虎
保密国师爷
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万里狂沙万里愁
　六十年一场空？　　在拆迁纵火案6年后，新的拆迁队又开进了上海市中心最经典的石库门小区之一麦琪里。　　陈忠道朝门缝看了一下，一会又看了一下，看门缝里会不会突然塞进一张强拆通知书。　　三个多月来，这已经成为习惯。　　春节前夕，这位65岁的老人，在上海市徐汇区房管局里参加了一场强制拆迁的听证会，结果不欢而散。　　他被告知，如果始终不能和拆迁方达成一致，他将会收到一份由区房管局下发的裁定书，对他居住了一辈子的老宅，进行强制拆迁。　　陈忠道住在上海市中心最雅致的地段麦琪里 (现乌鲁木齐中路)，也曾是上海最经典的石库门小区之一，曾经的法租界，现在依然洋房遍布、梧桐成荫、闹中取静。与他家相邻的，是李嘉诚旗下公司开发的一处沪上知名豪宅汇贤居，市场价格在每平米六万以上。　　六十多年前，陈的父亲，一个旧时代的贸易商人，用100两黄金，从仓惶离开的国民党人手中，买下麦琪里一套两层的石库门小楼，这是一种二三十年代上海特有的中西合璧建筑风格。　　上世纪50年代，小楼被充了公。陈的父亲去世后，他的子女以及各自小家庭，继续以“承租人”的身份，与这幢房子一同慢慢变老。　　然而现在，在陈家所在这块两万平方米的土地上，只有满地杂草，和零散分布的七八幢破败老宅。这种凄凉的状况，和此处城中高尚地段的气场，格格不入。　　这是6年前一场震惊全国的暴力强拆戛然而止的结果。　　八年多前，政府以优惠的价格把麦琪里这块土地卖给一个由国企、港商乃至下海官员组成的项目开发商。后者请来法国设计师，雄心勃勃要在这里重新建造代表上海的经典豪宅：七幢小楼，两到四百平方米的超大户型。　　可这个构想遭到居住在此的上千户居民的抵制，他们中的很多人生于此长于此，谁也不愿离开。　　此后两年多里，受开发商指派的拆迁公司，恐吓威胁、泼粪、放火、砸窗、切断水电、掀翻房顶，各种手段无所不用其极，居民四处呼喊无人问津之后，他们的意志开始瓦解。推土机进入麦琪里，这里人们陆续选择离开，搬去了郊区的动迁房里。　　到了2005年1月，暴力拆迁到了极致：拆迁公司人员，趁夜把一对古稀老夫妻，活活烧死家中，举国震动──这桩上海近年来最大的拆迁丑闻，使得“麦琪里”三个字一夜成名。　　纵火案后，拆迁戛然而止。此时还有十几户人家，仍未接受拆迁公司的补偿，尽管他们中的一些人，房子已被拆尽。　　在这之后，满地杂草，年复一年地疯长。　　陈忠道一家，正是当时遗留下来的拆迁户之一。他们和少数几家留守居民，在这个市中心的角落里，寂寂地一过四五年。　　如今，“拆迁队”又来了……　　不可能回搬　　留守居民回搬无望。　　陈忠道还记得，2009年8月的一天，突然有几个生面孔的动迁人员上门来访，咨询拆迁意见，这是纵火案后头一遭。　　后来得知，这些人来自上海光启动拆迁安置有限公司　　(简称光启公司)。　　根据当时徐汇区房管局发布的公告，光启公司取代早前制造了纵火案的上海城开住宅安置有限公司 (简称城开安置)，成为麦琪里地块的拆迁实施单位。　　两年前才成立的光启公司隶属于徐汇区土地发展中心，而之前的城开安置是徐汇区国有房地产企业城开集团旗下的拆迁公司，他们都是徐汇区国资系统的一员。　　甚至，两家公司还曾共有一个股东──光启公司组建时的股东单位之一就是城开集团(后退出)。　　面对新的拆迁公司，陈忠道等十几户留守居民的诉求很一致，那就是解决当年暴力拆迁的遗留问题，以及回搬。　　比如，陈忠道的邻居陈骅家里，五年多前房顶就已被掀翻，家里一些珍贵收藏也不知所终。光启公司找来之后，他们的首要要求就是修复房屋。　　但光启公司说，此事与己无关。况且，在他们看来，这是一幢行将被拆除的建筑，修复有何意义。　　但居民们并不认同，双方就此僵持。　　更大的分歧则在于能不能“回搬”或者就近安置。陈忠道和领居们一开始就被明确告知：绝对不可能。如果这样，就等着“走程序”吧。　　而让这些居民如此硬气于回搬的理由，是上海方面从过去到现在屡屡高调宣传的各种旧城改造回搬以及就近安置的惠民政策。　　比如，早在2001年，上海出台《关于鼓励动迁居民回搬推进新一轮旧区改造的试行办法》时，麦琪里地块被明确批准认定为“新一轮旧区改造地块”。也因为这个政策，开发商城开在拿地时被豁免缴纳7950万元的土地出让金。　　当时，还有周正毅“东八块”、****胞弟宝山地块等诸多房地产项目，也都是套用这个政策受益。　　不过，在此后几年里向上海市建交委信访过程中，陈忠道被书面告知，试行办法中关于居民回搬的部分，实施几个月后就已经停止执行，但关于规划、建设等利于开发商的部分的政策，却在继续实行。　　在拆迁律师王才亮看来，当年试行办法不过是一个设计出来为开发商套利的工具而已。但一句回搬承诺，却引发了上海诸多拆迁矛盾。　　而且，事态发展到现在，对拆迁公司而言，抛开予其可资引述的诸多不支持回搬或就近安置的政策不说，一个很直接的现实考量因素是：能否满足这十几户居民的诉求，还牵涉到已经被动迁到郊区的上千户居民诉求的反弹。　　一位动迁人员就曾私下向陈忠道解释说，不能让已动迁居民“翻烧饼”(反水)。　　强拆程序启动　　按照拆迁补偿方案，陈家位于市中心的这个近100平方米的两层小楼，按8年前的房价进行补偿，每平方米不到5300元。　　在这种彼此无法妥协的局面下，拆迁在去年年末开始“走程序”。　　12月13日，关于陈忠道家的拆迁补偿安置调解会议在徐汇区房管局召开。会议刚开场了十分钟，陈情绪激动地离开，调解失败。　　一周之后，陈忠道收到徐汇区房管局发出的裁决书，房管局认为拆迁补偿方案“有据可依，予以支持”。　　然而让他惊讶的是，从裁决书上他第一次知道，位于市中心的这个建筑面积近100平米的小楼，竟然每平方米估价只有5294元！　　根据这个补偿方案，陈家要不拿五十多万现金走人，要么补偿三套面积总计240多平方米的郊区住房，不过陈家还需要向拆迁方支付近10万的房屋调换差价。　　其中，每平方米5294元的估价，是基于2002年而不是现在的房价，区房管局认为这并不违反《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》“评估时点以房屋拆迁许可证核发之日为准”——这个条款已在法律界争议多年。　　而且，因为早年被剥夺了“产权”，陈家在补偿时所能依据的其他拆迁补偿标准，比产权房又要吃亏很多。　　今年1月13日，就陈忠道家的拆迁问题，徐汇区房管局召开行政强制拆执行前听证会。一个多小时的听证下来，陈家依然不接受上述方案。　　一位与会的第三方代表对陈说， 现在你是在十字路口，要么协商，要么强拆。如果到了强拆，你经济上不划算。　　按照流程，如果再不能达成一致，陈家将会收到一份强拆执行通知书。这也是陈忠道一直在忐忑等待的结果。　　在麦琪里大门口，另一户居民祝玫红家的强拆通知已经张贴了两月有余，不过，在当事人情绪激动地宣称“跳楼”后，这个原计划12月底动手的强拆一直没有进行。　　现在，其他居民，也正在走着类似的“程序”。　　陈忠道打听到，已有其他居民聘请了律师进行诉讼，但他和家人斟酌之后，还是放弃了这项权利。他的理由是，诉讼的结果必将如同现在的裁决结果。　　纵火案东家潇洒离场　　外资开发商香港巴拉歌，不仅收回了600万美元的投资本金，还获得政府补偿8900万元。另一国有开发商城开集团，则由上海土地储备中心回购股权，并偿还高额债务。　　居民们不想离开家园的心愿历经波折，无法实现，但卷入这起丑闻的企业，却被慷慨对待。　　2002年2月，徐汇区房地产交易中心召开麦琪里地块土地使用权公开招标，徐汇区的国企上海城开集团有限公司(简称城开)中标，以2.65亿元取得该地块的土地使用权。　　根据当时这块土地的出让合同，城开免交7950万元的土地出让金。也就是说，城开只需要承担这块土地上的拆迁等其他成本。这个政策也是当时上海大力宣扬的“民心工程”。　　不为外界所知的是，专事房地产开发的城开，并没有独立运作这个项目，而是和来自香港的巴拉歌发展有限公司(简称巴拉歌)签署了合作开发协议，合资成立项目公司上海麦其房地产发展有限公司 (麦其房产)，并计划在这块土地上开发高档住宅。　　知情人士透露，巴拉歌本是一家香港船务公司，之所以会突然介入这样一个房地产项目，与一位原上海海运局官员的斡旋等诸多因素有关，这位下海官员也以巴拉歌高管的身份，担任麦其房产的董事一职。　　不过，麦琪里地块纵火案后，出于挽回公众形象等因素考虑，徐汇区规划局当年6月发出通知，表示该地块用地性质调整为公共设施用地，豪宅项目就此夭折。　　与此同时，巴拉歌也在通过诉讼等渠道施压，谋求补偿。　　2005年底，徐汇区政府多个部门以及城开与巴拉歌秘会协商，除了由城开退还巴拉歌600万美元的投资本金，还由徐汇区规划局支付高达8900万元的经济补偿金，这近乎是巴拉歌出资的两倍。　　双方还在会上承诺，此事绝不对媒体披露。　　工商登记资料显示，2006年，巴拉歌以“非常原因”为由，正式退出麦其房产，其所持有的40%股份由城开接盘。　　2008年初，上海市政府全资拥有的上海实业集团控股城开之后，持有麦琪里地块的麦其房产，终于被彻底“回炉”。　　当时的产权交易合同显示，上海土地储备中心以1.24亿元的价格买下这个项目公司100%的股权，并再偿还麦其房产欠城开的6.17亿债务。徐汇区方面知情人士透露，尽管未能获得预期的开发利益，但在经历了纵火案之后，这个最终结果也让城开方面“满意”。　　上海土地储备中心从未披露过这块土地的新用途。　　据记者了解，徐汇区一度打算把这块土地用于建设学校，区领导也曾为此亲赴拆迁现场考察，不过因为土地面积不适合等原因，并未有明朗推进。　　现在，徐汇区流传的说法是，这么好的地皮，不搞房地产开发可惜了。　　而且，作为拆迁主管部门的徐汇区房管局方面，也向记者表示，这个项目过去数年来其实从未就规划调整向拆迁主管部门进行过申报。& & &离黄浦江不到50米的一座老厂房里，隐藏着四块上海最高水准的网球场，连很多周边的居民都不知道。　　出入这个“堪称上海一流”网球俱乐部的，都是“不能说”的大人物。附近小厂的工人连散步时靠近俱乐部周围，都会被保安勒令远离。　　这个网球俱乐部的全资股东光启公司，是徐汇区四家持有房屋拆迁资格的公司之一。尽管一直遭到各处动拆迁居民的公开抗议和投诉，仅2009年，该公司就承担了全区超过六成的动迁任务。　　远离游人如织的外滩，位于黄浦江南段的徐汇滨江区域，幽静安宁。　　江边，是上海飞机制造厂搬迁后遗留下的大片厂房，早已破败不堪，除了少量在此租赁生产的小企业员工，这一带鲜有路人出没。　　就在离黄浦江不到50米的地方，一个铁栏隔离的大院里，有一座毫不起眼的浅绿色老厂房。连很多住在周边的居民都不知道，这厂房里，还隐藏着四块上海最高水准的网球场。　　这四块网球场的使用方名叫“光启网球俱乐部”，除了玻璃门上印有一行豆腐大小的名字外，这个俱乐部没有挂出任何招牌，但外墙上隔几米就可以看到一个的监控摄像头，却似在提示着这里的不凡。　　光启网球俱乐部不对外营业，也“没有价格”，却时而在晚间灯火辉煌，热闹欢腾。　　与这四块网球场在同一屋檐下的，正是光启公司，而光启网球俱乐部，正是这家拆迁公司100%持股的下属单位。　　“没有价格”的俱乐部？　　这四块网球场的基础、围网、灯光、面层和配套器材全套的造价，专业人士估测在两三百万左右。而光启公司这几年写进审计报告上的利润总额，也不过每年几十万到一百多万不等。　　2007年初，徐汇区土地发展有限公司 (即徐汇区土地发展中心，为徐汇区政府委托的该区负责土地储备的专门机构)和城开集团合资，组建了一家隶属于城开党委的新拆迁公司──上海城欣动拆迁安置有限公司。几个月后，城开以国有资产无偿划拨的方式退出城欣，此后这个公司由徐汇土地发展有限公司全资持股，并把名字改为了上海光启动拆迁安置有限公司，也就是现在麦琪里地块的拆迁方。　　2007年9月，徐汇区国资委宣布了光启公司干部任职名单，股东单位徐汇区土地发展中心主任李忠辉兼任光启公司董事长，而长期在徐汇区从事拆迁生意的章立担任公司总经理，负责公司日常运作。　　现年 48岁的章立新，1983年从安徽师范大学毕业之后，曾在安徽宣城师范附中(现孙埠中学)任教。1990年，章立新从安徽一个地级城市突然调入上海，进入徐汇区建委工作。　　但章从政时间并不算长。1994年，他离开建委，并作为创业骨干进入上海徐汇区房屋动拆迁有限公司 (简称徐汇拆迁公司)工作，之后长期担任公司总经理。　　这家名头看起来颇像国有机构的民营企业，其实是原徐汇区政府办公室副主任董文庆1994年下海创办。　　徐汇拆迁公司成立后，适逢上海城市建设的高潮迭起，背靠雄厚的政府资源，获得了大量业务，并以“雷厉风行，敢打硬仗”著称。至2003年，这家“雷厉风行，敢打硬仗”的公司，共动迁了28个基地，拆除房屋建筑面积总共接近37万平方米。　　不过，最近这些年里，上海加紧了对动拆迁的管控，不再获得拆迁资质的徐汇拆迁公司逐渐在市场上销声匿迹。　　于是，2007年光启公司成立后，曾在私营拆迁公司“发财”的章立新转身回到体制内。　　章立新刚一走马上任，光启公司即开始大举招聘专职网球工作人员。　　记者在一份光启公司当年的招聘材料上看到，要求是招募十位“18－22岁，女，身高160cm以上，外形较好，吃苦耐劳，爱好文体活动，会打网球者优先”等。　　2008年3月，一家名为“上海光启网球俱乐部”的民办非企业单位在徐汇区社团管理局注册成立。　　俱乐部的法定代表人正是章立新。　　不过，和一般的经营性健身俱乐部不同的是，光启网球俱乐部并没有以成立公司的方式到工商局登记注册，而根据国务院《民办非企业单位登记管理暂行条例》，民办非企业单位只能是从事非营利性社会服务活动的社会组织。　　事实亦是如此，记者从光启公司内部以及曾在其中打球的人士获得的反馈是，这是一家“没有价格”的网球俱乐部。　　不仅如此，光启公司还在这个俱乐部里痛下血本。　　比如，四块专业人士口中“不输一些沪上知名网球场馆，堪称上海一流”的网球场地，就是请的“大师杯”等高级别专业比赛场地施工单位，亲自操刀。　　这四块网球场的基础、围网、灯光、面层和配套器材全套的造价，专业人士估测在两三百万左右。而光启公司这几年写进审计报告上的利润总额，也不过每年几十万到一百多万不等。　　而且，光启公司还高薪聘请了多位高水平科班出身的专业网球教练，全职在此工作。　　据记者了解，在上海这个档次的网球场馆租金加教练服务两项，每小时收费500－700元。　　更有知情人士透露，里面休闲设施亦配备俱全，“非常高档”。　　谁的俱乐部　　光启网球俱乐部完全不对外营业，只接待“有人介绍”的“会员”。　　如此用心良苦打造的网球俱乐部，到底为谁开放？　　春节前夕，记者造访这家毗邻光启公司的网球俱乐部时，当时被身着短裙制服，盘着长发的两位美貌接待小姐告知，光启网球俱乐部完全不对外营业，只接待“有人介绍”的“会员”。　　而记者此后再次致电光启网球俱乐部时，还被告知过“早已停业”。但同期照样有“会员”在此打球，网球教练等工作人员，亦照常上班。　　在互联网上，也查不到这家网球俱乐部的任何宣传信息。　　在一位在附近租赁厂房生产的小企业员工看来，在这个俱乐部出没的都是“不能说”的大人物。他说，他们这样的小厂工人，连散步时靠近网球俱乐部周围，都会被保安勒令远离。　　光启公司内部人士透露，“领导”，正是这家俱乐部的主要接待对象，公司聘请的网球教练，就是用来陪“领导”打球。　　这一说法，记者也从曾在此打球的俱乐部客人、和政界熟稔的高端网球专业人士等方面，获得了反复的确认。　　上述小企业员工还反映称，别看此处白天毫不起眼，但有时晚上灯火辉煌，热闹非凡，门口停满了轿车。　　“圈子”之内有乾坤？　　徐汇区国资委网站显示，仅2009年光启公司就承担超过全区动拆迁总量60%的任务。　　在上海政商界，网球这个运动在一些圈子里极为流行，不仅能锻炼身体，还是一种联络“感情”的方式。　　知情人士透露，活跃在光启网球俱乐部里的，正是一个人脉早已外延至更大范围的政商圈子。圈外之人，绝不会无端踏入此地，这个圈子的人，也不会轻易出没在其他圈子的“地盘”。　　据记者多方了解，官员出身的章立新也是资深网球爱好者之一，作为徐汇区网球协会一员，他过去还不时参加一些协会比赛。　　重金砸入并维系俱乐部运营的光启公司，作为徐汇区四家持有房屋拆迁资格的公司之一，尽管一直遭到各处动拆迁居民的公开抗议和投诉，仍能源源不断地承揽到新的项目。　　徐汇区国资委网站显示，仅2009年光启公司就承担超过全区动拆迁总量60%的任务。不过，这反映在当年这家国资企业账面上的净利润不到130万，而所对应的营业总收入(主要构成是预收动迁款)超过25亿元，当年的管理费用也在千万以上。　　需要说明的是，若严格按照法律法规，拆迁公司在拆迁中主要只能赚取并不高昂的劳务报酬。但实现操作中，拆迁安置款项往往以各种形式“流失”，获得的拆迁体量越大，隐藏在其中的利益也就越多，这已是拆迁行业最基本的潜规则。　　发稿前，记者与光启公司取得了联系，但其办公室工作人员在请示了领导之后答复说，公司不接受任何采访。
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黑白师爷(9月临时)&
　六十年一场空？　　在拆迁纵火案6年后，新的拆迁队又开进了上海市中心最经典的石库门小区之一麦琪里。　　陈忠道朝门缝看了一下，一会又看了一下，看门缝里会不会突然塞进一张强拆通知书。　　三个多月来，这已经成为习惯。　　春节前夕，这位65岁的老人，在上海市徐汇区房管局里参加了一场强制拆迁的听证会，结果不欢而散。　　他被告知，如果始终不能和拆迁方达成一致，他将会收到一份由区房管局下发的裁定书，对他居住了一辈子的老宅，进行强制拆迁。　　陈忠道住在上海市中心最雅致的地段麦琪里 (现乌鲁木齐中路)，也曾是上海最经典的石库门小区之一，曾经的法租界，现在依然洋房遍布、梧桐成荫、闹中取静。与他家相邻的，是李嘉诚旗下公司开发的一处沪上知名豪宅汇贤居，市场价格在每平米六万以上。　　六十多年前，陈的父亲，一个旧时代的贸易商人，用100两黄金，从仓惶离开的国民党人手中，买下麦琪里一套两层的石库门小楼，这是一种二三十年代上海特有的中西合璧建筑风格。　　上世纪50年代，小楼被充了公。陈的父亲去世后，他的子女以及各自小家庭，继续以“承租人”的身份，与这幢房子一同慢慢变老。　　然而现在，在陈家所在这块两万平方米的土地上，只有满地杂草，和零散分布的七八幢破败老宅。这种凄凉的状况，和此处城中高尚地段的气场，格格不入。　　这是6年前一场震惊全国的暴力强拆戛然而止的结果。　　八年多前，政府以优惠的价格把麦琪里这块土地卖给一个由国企、港商乃至下海官员组成的项目开发商。后者请来法国设计师，雄心勃勃要在这里重新建造代表上海的经典豪宅：七幢小楼，两到四百平方米的超大户型。　　可这个构想遭到居住在此的上千户居民的抵制，他们中的很多人生于此长于此，谁也不愿离开。　　此后两年多里，受开发商指派的拆迁公司，恐吓威胁、泼粪、放火、砸窗、切断水电、掀翻房顶，各种手段无所不用其极，居民四处呼喊无人问津之后，他们的意志开始瓦解。推土机进入麦琪里，这里人们陆续选择离开，搬去了郊区的动迁房里。　　到了2005年1月，暴力拆迁到了极致：拆迁公司人员，趁夜把一对古稀老夫妻，活活烧死家中，举国震动──这桩上海近年来最大的拆迁丑闻，使得“麦琪里”三个字一夜成名。　　纵火案后，拆迁戛然而止。此时还有十几户人家，仍未接受拆迁公司的补偿，尽管他们中的一些人，房子已被拆尽。　　在这之后，满地杂草，年复一年地疯长。　　陈忠道一家，正是当时遗留下来的拆迁户之一。他们和少数几家留守居民，在这个市中心的角落里，寂寂地一过四五年。　　如今，“拆迁队”又来了……　　不可能回搬　　留守居民回搬无望。　　陈忠道还记得，2009年8月的一天，突然有几个生面孔的动迁人员上门来访，咨询拆迁意见，这是纵火案后头一遭。　　后来得知，这些人来自上海光启动拆迁安置有限公司　　(简称光启公司)。　　根据当时徐汇区房管局发布的公告，光启公司取代早前制造了纵火案的上海城开住宅安置有限公司 (简称城开安置)，成为麦琪里地块的拆迁实施单位。　　两年前才成立的光启公司隶属于徐汇区土地发展中心，而之前的城开安置是徐汇区国有房地产企业城开集团旗下的拆迁公司，他们都是徐汇区国资系统的一员。　　甚至，两家公司还曾共有一个股东──光启公司组建时的股东单位之一就是城开集团(后退出)。　　面对新的拆迁公司，陈忠道等十几户留守居民的诉求很一致，那就是解决当年暴力拆迁的遗留问题，以及回搬。　　比如，陈忠道的邻居陈骅家里，五年多前房顶就已被掀翻，家里一些珍贵收藏也不知所终。光启公司找来之后，他们的首要要求就是修复房屋。　　但光启公司说，此事与己无关。况且，在他们看来，这是一幢行将被拆除的建筑，修复有何意义。　　但居民们并不认同，双方就此僵持。　　更大的分歧则在于能不能“回搬”或者就近安置。陈忠道和领居们一开始就被明确告知：绝对不可能。如果这样，就等着“走程序”吧。　　而让这些居民如此硬气于回搬的理由，是上海方面从过去到现在屡屡高调宣传的各种旧城改造回搬以及就近安置的惠民政策。　　比如，早在2001年，上海出台《关于鼓励动迁居民回搬推进新一轮旧区改造的试行办法》时，麦琪里地块被明确批准认定为“新一轮旧区改造地块”。也因为这个政策，开发商城开在拿地时被豁免缴纳7950万元的土地出让金。　　当时，还有周正毅“东八块”、****胞弟宝山地块等诸多房地产项目，也都是套用这个政策受益。　　不过，在此后几年里向上海市建交委信访过程中，陈忠道被书面告知，试行办法中关于居民回搬的部分，实施几个月后就已经停止执行，但关于规划、建设等利于开发商的部分的政策，却在继续实行。　　在拆迁律师王才亮看来，当年试行办法不过是一个设计出来为开发商套利的工具而已。但一句回搬承诺，却引发了上海诸多拆迁矛盾。　　而且，事态发展到现在，对拆迁公司而言，抛开予其可资引述的诸多不支持回搬或就近安置的政策不说，一个很直接的现实考量因素是：能否满足这十几户居民的诉求，还牵涉到已经被动迁到郊区的上千户居民诉求的反弹。　　一位动迁人员就曾私下向陈忠道解释说，不能让已动迁居民“翻烧饼”(反水)。　　强拆程序启动　　按照拆迁补偿方案，陈家位于市中心的这个近100平方米的两层小楼，按8年前的房价进行补偿，每平方米不到5300元。　　在这种彼此无法妥协的局面下，拆迁在去年年末开始“走程序”。　　12月13日，关于陈忠道家的拆迁补偿安置调解会议在徐汇区房管局召开。会议刚开场了十分钟，陈情绪激动地离开，调解失败。　　一周之后，陈忠道收到徐汇区房管局发出的裁决书，房管局认为拆迁补偿方案“有据可依，予以支持”。　　然而让他惊讶的是，从裁决书上他第一次知道，位于市中心的这个建筑面积近100平米的小楼，竟然每平方米估价只有5294元！　　根据这个补偿方案，陈家要不拿五十多万现金走人，要么补偿三套面积总计240多平方米的郊区住房，不过陈家还需要向拆迁方支付近10万的房屋调换差价。　　其中，每平方米5294元的估价，是基于2002年而不是现在的房价，区房管局认为这并不违反《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》“评估时点以房屋拆迁许可证核发之日为准”——这个条款已在法律界争议多年。　　而且，因为早年被剥夺了“产权”，陈家在补偿时所能依据的其他拆迁补偿标准，比产权房又要吃亏很多。　　今年1月13日，就陈忠道家的拆迁问题，徐汇区房管局召开行政强制拆执行前听证会。一个多小时的听证下来，陈家依然不接受上述方案。　　一位与会的第三方代表对陈说， 现在你是在十字路口，要么协商，要么强拆。如果到了强拆，你经济上不划算。　　按照流程，如果再不能达成一致，陈家将会收到一份强拆执行通知书。这也是陈忠道一直在忐忑等待的结果。　　在麦琪里大门口，另一户居民祝玫红家的强拆通知已经张贴了两月有余，不过，在当事人情绪激动地宣称“跳楼”后，这个原计划12月底动手的强拆一直没有进行。　　现在，其他居民，也正在走着类似的“程序”。　　陈忠道打听到，已有其他居民聘请了律师进行诉讼，但他和家人斟酌之后，还是放弃了这项权利。他的理由是，诉讼的结果必将如同现在的裁决结果。　　纵火案东家潇洒离场　　外资开发商香港巴拉歌，不仅收回了600万美元的投资本金，还获得政府补偿8900万元。另一国有开发商城开集团，则由上海土地储备中心回购股权，并偿还高额债务。　　居民们不想离开家园的心愿历经波折，无法实现，但卷入这起丑闻的企业，却被慷慨对待。　　2002年2月，徐汇区房地产交易中心召开麦琪里地块土地使用权公开招标，徐汇区的国企上海城开集团有限公司(简称城开)中标，以2.65亿元取得该地块的土地使用权。　　根据当时这块土地的出让合同，城开免交7950万元的土地出让金。也就是说，城开只需要承担这块土地上的拆迁等其他成本。这个政策也是当时上海大力宣扬的“民心工程”。　　不为外界所知的是，专事房地产开发的城开，并没有独立运作这个项目，而是和来自香港的巴拉歌发展有限公司(简称巴拉歌)签署了合作开发协议，合资成立项目公司上海麦其房地产发展有限公司 (麦其房产)，并计划在这块土地上开发高档住宅。　　知情人士透露，巴拉歌本是一家香港船务公司，之所以会突然介入这样一个房地产项目，与一位原上海海运局官员的斡旋等诸多因素有关，这位下海官员也以巴拉歌高管的身份，担任麦其房产的董事一职。　　不过，麦琪里地块纵火案后，出于挽回公众形象等因素考虑，徐汇区规划局当年6月发出通知，表示该地块用地性质调整为公共设施用地，豪宅项目就此夭折。　　与此同时，巴拉歌也在通过诉讼等渠道施压，谋求补偿。　　2005年底，徐汇区政府多个部门以及城开与巴拉歌秘会协商，除了由城开退还巴拉歌600万美元的投资本金，还由徐汇区规划局支付高达8900万元的经济补偿金，这近乎是巴拉歌出资的两倍。　　双方还在会上承诺，此事绝不对媒体披露。　　工商登记资料显示，2006年，巴拉歌以“非常原因”为由，正式退出麦其房产，其所持有的40%股份由城开接盘。　　2008年初，上海市政府全资拥有的上海实业集团控股城开之后，持有麦琪里地块的麦其房产，终于被彻底“回炉”。　　当时的产权交易合同显示，上海土地储备中心以1.24亿元的价格买下这个项目公司100%的股权，并再偿还麦其房产欠城开的6.17亿债务。徐汇区方面知情人士透露，尽管未能获得预期的开发利益，但在经历了纵火案之后，这个最终结果也让城开方面“满意”。　　上海土地储备中心从未披露过这块土地的新用途。　　据记者了解，徐汇区一度打算把这块土地用于建设学校，区领导也曾为此亲赴拆迁现场考察，不过因为土地面积不适合等原因，并未有明朗推进。　　现在，徐汇区流传的说法是，这么好的地皮，不搞房地产开发可惜了。　　而且，作为拆迁主管部门的徐汇区房管局方面，也向记者表示，这个项目过去数年来其实从未就规划调整向拆迁主管部门进行过申报。& & &离黄浦江不到50米的一座老厂房里，隐藏着四块上海最高水准的网球场，连很多周边的居民都不知道。　　出入这个“堪称上海一流”网球俱乐部的，都是“不能说”的大人物。附近小厂的工人连散步时靠近俱乐部周围，都会被保安勒令远离。　　这个网球俱乐部的全资股东光启公司，是徐汇区四家持有房屋拆迁资格的公司之一。尽管一直遭到各处动拆迁居民的公开抗议和投诉，仅2009年，该公司就承担了全区超过六成的动迁任务。　　远离游人如织的外滩，位于黄浦江南段的徐汇滨江区域，幽静安宁。　　江边，是上海飞机制造厂搬迁后遗留下的大片厂房，早已破败不堪，除了少量在此租赁生产的小企业员工，这一带鲜有路人出没。　　就在离黄浦江不到50米的地方，一个铁栏隔离的大院里，有一座毫不起眼的浅绿色老厂房。连很多住在周边的居民都不知道，这厂房里，还隐藏着四块上海最高水准的网球场。　　这四块网球场的使用方名叫“光启网球俱乐部”，除了玻璃门上印有一行豆腐大小的名字外，这个俱乐部没有挂出任何招牌，但外墙上隔几米就可以看到一个的监控摄像头，却似在提示着这里的不凡。　　光启网球俱乐部不对外营业，也“没有价格”，却时而在晚间灯火辉煌，热闹欢腾。　　与这四块网球场在同一屋檐下的，正是光启公司，而光启网球俱乐部，正是这家拆迁公司100%持股的下属单位。　　“没有价格”的俱乐部？　　这四块网球场的基础、围网、灯光、面层和配套器材全套的造价，专业人士估测在两三百万左右。而光启公司这几年写进审计报告上的利润总额，也不过每年几十万到一百多万不等。　　2007年初，徐汇区土地发展有限公司 (即徐汇区土地发展中心，为徐汇区政府委托的该区负责土地储备的专门机构)和城开集团合资，组建了一家隶属于城开党委的新拆迁公司──上海城欣动拆迁安置有限公司。几个月后，城开以国有资产无偿划拨的方式退出城欣，此后这个公司由徐汇土地发展有限公司全资持股，并把名字改为了上海光启动拆迁安置有限公司，也就是现在麦琪里地块的拆迁方。　　2007年9月，徐汇区国资委宣布了光启公司干部任职名单，股东单位徐汇区土地发展中心主任李忠辉兼任光启公司董事长，而长期在徐汇区从事拆迁生意的章立担任公司总经理，负责公司日常运作。　　现年 48岁的章立新，1983年从安徽师范大学毕业之后，曾在安徽宣城师范附中(现孙埠中学)任教。1990年，章立新从安徽一个地级城市突然调入上海，进入徐汇区建委工作。　　但章从政时间并不算长。1994年，他离开建委，并作为创业骨干进入上海徐汇区房屋动拆迁有限公司 (简称徐汇拆迁公司)工作，之后长期担任公司总经理。　　这家名头看起来颇像国有机构的民营企业，其实是原徐汇区政府办公室副主任董文庆1994年下海创办。　　徐汇拆迁公司成立后，适逢上海城市建设的高潮迭起，背靠雄厚的政府资源，获得了大量业务，并以“雷厉风行，敢打硬仗”著称。至2003年，这家“雷厉风行，敢打硬仗”的公司，共动迁了28个基地，拆除房屋建筑面积总共接近37万平方米。　　不过，最近这些年里，上海加紧了对动拆迁的管控，不再获得拆迁资质的徐汇拆迁公司逐渐在市场上销声匿迹。　　于是，2007年光启公司成立后，曾在私营拆迁公司“发财”的章立新转身回到体制内。　　章立新刚一走马上任，光启公司即开始大举招聘专职网球工作人员。　　记者在一份光启公司当年的招聘材料上看到，要求是招募十位“18－22岁，女，身高160cm以上，外形较好，吃苦耐劳，爱好文体活动，会打网球者优先”等。　　2008年3月，一家名为“上海光启网球俱乐部”的民办非企业单位在徐汇区社团管理局注册成立。　　俱乐部的法定代表人正是章立新。　　不过，和一般的经营性健身俱乐部不同的是，光启网球俱乐部并没有以成立公司的方式到工商局登记注册，而根据国务院《民办非企业单位登记管理暂行条例》，民办非企业单位只能是从事非营利性社会服务活动的社会组织。　　事实亦是如此，记者从光启公司内部以及曾在其中打球的人士获得的反馈是，这是一家“没有价格”的网球俱乐部。　　不仅如此，光启公司还在这个俱乐部里痛下血本。　　比如，四块专业人士口中“不输一些沪上知名网球场馆，堪称上海一流”的网球场地，就是请的“大师杯”等高级别专业比赛场地施工单位，亲自操刀。　　这四块网球场的基础、围网、灯光、面层和配套器材全套的造价，专业人士估测在两三百万左右。而光启公司这几年写进审计报告上的利润总额，也不过每年几十万到一百多万不等。　　而且，光启公司还高薪聘请了多位高水平科班出身的专业网球教练，全职在此工作。　　据记者了解，在上海这个档次的网球场馆租金加教练服务两项，每小时收费500－700元。　　更有知情人士透露，里面休闲设施亦配备俱全，“非常高档”。　　谁的俱乐部　　光启网球俱乐部完全不对外营业，只接待“有人介绍”的“会员”。　　如此用心良苦打造的网球俱乐部，到底为谁开放？　　春节前夕，记者造访这家毗邻光启公司的网球俱乐部时，当时被身着短裙制服，盘着长发的两位美貌接待小姐告知，光启网球俱乐部完全不对外营业，只接待“有人介绍”的“会员”。　　而记者此后再次致电光启网球俱乐部时，还被告知过“早已停业”。但同期照样有“会员”在此打球，网球教练等工作人员，亦照常上班。　　在互联网上，也查不到这家网球俱乐部的任何宣传信息。　　在一位在附近租赁厂房生产的小企业员工看来，在这个俱乐部出没的都是“不能说”的大人物。他说，他们这样的小厂工人，连散步时靠近网球俱乐部周围，都会被保安勒令远离。　　光启公司内部人士透露，“领导”，正是这家俱乐部的主要接待对象，公司聘请的网球教练，就是用来陪“领导”打球。　　这一说法，记者也从曾在此打球的俱乐部客人、和政界熟稔的高端网球专业人士等方面，获得了反复的确认。　　上述小企业员工还反映称，别看此处白天毫不起眼，但有时晚上灯火辉煌，热闹非凡，门口停满了轿车。　　“圈子”之内有乾坤？　　徐汇区国资委网站显示，仅2009年光启公司就承担超过全区动拆迁总量60%的任务。　　在上海政商界，网球这个运动在一些圈子里极为流行，不仅能锻炼身体，还是一种联络“感情”的方式。　　知情人士透露，活跃在光启网球俱乐部里的，正是一个人脉早已外延至更大范围的政商圈子。圈外之人，绝不会无端踏入此地，这个圈子的人，也不会轻易出没在其他圈子的“地盘”。　　据记者多方了解，官员出身的章立新也是资深网球爱好者之一，作为徐汇区网球协会一员，他过去还不时参加一些协会比赛。　　重金砸入并维系俱乐部运营的光启公司，作为徐汇区四家持有房屋拆迁资格的公司之一，尽管一直遭到各处动拆迁居民的公开抗议和投诉，仍能源源不断地承揽到新的项目。　　徐汇区国资委网站显示，仅2009年光启公司就承担超过全区动拆迁总量60%的任务。不过，这反映在当年这家国资企业账面上的净利润不到130万，而所对应的营业总收入(主要构成是预收动迁款)超过25亿元，当年的管理费用也在千万以上。　　需要说明的是，若严格按照法律法规，拆迁公司在拆迁中主要只能赚取并不高昂的劳务报酬。但实现操作中，拆迁安置款项往往以各种形式“流失”，获得的拆迁体量越大，隐藏在其中的利益也就越多，这已是拆迁行业最基本的潜规则。　　发稿前，记者与光启公司取得了联系，但其办公室工作人员在请示了领导之后答复说，公司不接受任何采访。引用自#10楼:万里狂沙万里愁(SHENJ)新闻媒体也曝光了？社会上还是有正能量的
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万里狂沙万里愁
上海市高级人民法院日前对今年初发生的一起作出二审判决，维持8月23日上海市第一中级人民法院的一审判决：以放火罪判处原上海城开住宅安置有限公司副总经理杨孙勤、员工王长坤死刑，缓期两年执行，剥夺政治权利终身；以放火罪判处该公司另一员工陆培德无期徒刑，剥夺政治权利终身。　　至此，引起社会关注的上海“1·9”动迁纵火案的涉案人员全部受到了惩处。　　动迁公司纵火，活活烧死古稀夫妇　　法院经审理认定，被告人杨孙勤、陆培德、王长坤经谋划，由王长坤于2005年初一个凌晨，来到上海市乌鲁木齐中路179弄62号麦琪里动拆迁基地实施放火，导致两人死亡。案发后，陆培德投案自首。　　今年春节前的1月9日凌晨1时许，上海徐汇区乌鲁木齐中路179弄62号麦琪里动拆迁基地内发生火灾。“110”接警后消防队迅速赶到，经扑救，62号三楼南间的朱某一家3口脱险，但居住在同号三楼北间的朱某父亲朱水康和母亲李杏芝已被烧死。　　记者3月1日在动迁现场看到，一片断壁残垣中，一处门框及阁楼窗框因被严重烧烤而留下炭化痕迹的两层带阁楼的破屋格外扎眼。楼下留有一堆没有烧完的黑棉絮和破布，散落一地，有着明显被水冲泡过的特征。工地民工向记者指认，这就是烧死人的动迁居民的房子。一位居民在接受记者采访时很同情地说道：一夜之间被烧得死的死、伤的伤，老头老太就这样子没了，这家人家这个春节过得惨啊！　　在接受记者采访时，家住麦琪里地块对面安福路上的一位居民回忆称，自己目睹了当晚的大火：“火势很大，消防车都开来了。”据他回忆，当晚大约一点四十分左右，乌鲁木齐中路61号火光冲天。当时，朱某和妻子、女儿以及他70来岁的老父母共一家5口全在家中入睡。朱某和妻子、女儿被火光惊醒，因为楼梯已被大火封住，他们侥幸从浓烟中爬到2楼的一块平台上呼救。被惊醒的居民呼叫拆迁工地上的翻斗车司机救援，这才让他们逃出火海，朱某被烧伤。而睡在二楼上面一间阁楼里的朱某的老父母被活活烧死。　　记者了解到，这个地块为上海市徐汇区湖南街道第15号街坊麦琪里地块。当时，负责动迁的上海城开住宅安置有限公司副总经理杨孙勤，授意员工陆培德对不愿意搬迁的朱某进行威吓，“弄把小火吓吓他们”。陆培德传达此意，公司另一工作人员王长坤实施放火。　　恶毒的是，事后，动迁公司方面有人还放出朱某的妻子与母亲“婆媳不和”等信息，试图把放火的疑点引到在火中被烧伤的朱某妻子身上。　　知情人士说，惨案的发生只是迟早的事，祸根其实早就种下　　案发后，上海市委、市政府极为重视，反复多次要求“一定要排除干扰，花大力气尽快查明案情，秉公查处，不能有冤魂屈死在我们眼皮底下”“尽快查明真相，为民伸冤”。上海市****机关也始终抓住这起火灾暴露出人为放火的一些疑点不放，经严密侦查，先后排除了动迁户和精神病人作案的可能，终于查实，这是一起受上海城开住宅安置有限公司副总经理杨孙勤指使、“动迁应急小组”组长陆培德直接安排、“动迁应急小组”组员王长坤实施的人为放火案件，上海市检察机关迅速将3名犯罪嫌疑人以“涉嫌放火罪”依法逮捕。　　惨案为何会在动迁制度很早就出台了的上海发生？看似“偶然事件”，却有其必然性。　　纵火案发生在上海市中心城区──徐汇区第15街坊的麦琪里地块上。据动迁居民和附近商店营业员反映，自2002年6月开始动迁以来，这一地块上的居民与动迁公司之间的关系一直很紧张，矛盾重重。动迁居民经常遭遇砸门窗、堵锁眼、撬楼板、掀屋顶瓦片、断水断电等寻衅行为。该基地还曾发生过动迁组、拆房队将动迁居民打伤的情况。知情人士说，惨案的发生只是迟早的事，祸根其实早就种下。　　动迁政策、制度被架空。“动迁应急小组”实质上就是“打手别动队”　　纵火案发生之前，麦琪里地块上的动迁居民一直上访不断。动迁纠纷的源头在于居民对于这一地块的变性问题深为不满。麦琪里地块总建筑面积2.9万多平方米，一级旧里近2.4万平方米。2001年10月，上海市房地建设等部门根据《关于鼓励动迁居民回搬推进新一轮旧区改造的试行办法》（沪城建号），将这一地块列入旧区改造范围。当时，动迁居民被告之，这是鼓励动迁居民回搬试点地块，是民心工程。但到了2002年，原本定性为“徐汇区新一轮旧区改造的代表性、标志性项目”性质突然发生变化，徐汇区发文（徐府土2001第65号）“收回”这一地块，以划拨方式供地，由徐汇区土地发展中心进行储备。但根据《上海市国有土地使用权收购、储备、出让试行办法》规定，一级旧里超过2万多平方米的麦琪里地块，明显不符合土地储备的要求。最终，“市里的政策被架空”，该地块被徐汇区区属国企上海城开（集团）有限公司拍得，用以建造中高档商品房，动迁居民回迁无望，矛盾升级。　　为“对付”补偿谈不拢、不愿搬走的居民，负责麦琪里地块动拆迁的上海城开住宅安置有限公司动用种种违规、违法手段。2003年8月，上海市曾专门制定有关发房屋拆迁工作的“五项制度”，即公示、信访接待、举报、承诺和监管制度，规范动迁行为，严禁对动迁户哄、吓、骗，严禁对未签约居民户断水、断电、断气、断通信，严禁动迁工作人员打人、骂人。但作为徐汇区所属国企上海城开（集团）的控股子公司，上海城开住宅安置有限公司竟成立所谓的“动迁应急小组”，实质上就是动迁居民所称的“打手别动队”，陆培德正是组长。2004年10月，“动迁应急小组”曾将被焚烧的动迁户朱某等人打伤。　　动迁公司竟设私人股份，动迁中欺压、威胁动迁居民的事不断发生　　2003年，上海曾对全市的拆迁公司进行过归并整合，禁止动迁公司中含有个人股份。但上海城开住宅安置有限公司竟进行内部人分利，其副总经理，也就是“1·9”纵火案的指使人杨孙勤占有该公司10％的股份。“是谁准许设立这样的公司的？”麦琪里地块附近的安福路一位居民质问。　　因为有了个人利益，该拆迁公司自然追求利益而不是社会效益最大化，动迁中目无法纪，欺压、威胁动迁居民的事不断发生。“给居民补偿安置就像捏橡皮泥一样随意。”一位居民反映，动迁组原本许诺给她家安置一套74平方米的房子，并给其户口在一起的外甥6万元安置费。但因为她的态度“较真”，安置房就被缩水成了56平方米，给外甥的安置费也被取消了。她的小叔子在部队服役，参军人口本应算作动迁人口，但拆迁公司却说不算人头，硬是不给补偿。为逼走她家，动迁公司无所不用：日，房门被牙签塞住；8月16日，底楼总门上被人泼满大粪；8月27日，门锁、拉手和门后空地上都被涂上粪便；10月4日，家中煤气灶、电视机、被人偷走；10月14日，其婆婆家的墙面和板被动迁组拆坏……她说：“动迁公司真是丧尽天良，我们实在受不了，只好在2004年7月到外面租房子住。”　　仅出事的朱某家就被放过3次火，基层领导几乎没有人来管　　根据上海市****局“110”、“119”报警统计，2004年以来，麦琪里动迁基地内先后发生12起火警火灾，经初查有8起有放火的嫌疑。一位居民反映，仅朱某家就被放过3次火。日下午6时许，朱某出门买牛奶，碰见动迁组里有五六个人在点火，就上前制止，没想到反被动迁组人员痛打一顿，并被栽赃放火。日下午5时，朱家的电线被剪断，女儿无法做作业，朱某妻子周某情急之下用白布写字披在身上，到市里上访并喝敌敌畏，后被送往抢救。但此事并没有引起基层领导的足够重视。　　上海市在对房屋拆迁所作的“五项制度”中规定，区县政府成立由分管区长牵头的拆迁管理办公室，对拆迁单位的行为实施全过程的管理和监督，区县房屋拆迁管理部门应将拆迁人及其实施单位的承诺履行情况记录在案，作为年终考核和年检的依据。但据知情人士反映，在徐汇区，其主管城建的副区长调离岗位后，几乎没有人去狠抓落实这些政策，对动迁中早已存在的矛盾没有采取有力措施来化解，这在一定程度上助长了动迁公司的气焰。　　一位知情人士一针见血地指出，“1·9”动迁纵火案的发生是偶然中的必然。“好政策不落实，成了花瓶，迟早会有破碎的一天，害人害己害党害事业！”　　“补牢”为什么总在“亡羊”后？　　血的教训必须记取。“悟以往之不谏，知来者之可追。”一位从事动迁工作十多年的老党员建议，要避免动迁中恶性事件发生，缓和政府、动迁公司与被动迁人之间的紧张关系，当务之急是要切实做到以下四点：　　一是要彻底整顿动拆迁公司，所有动迁公司必须完全国有，绝对不能允许个人持股。不快刀斩断内部人私利，缓解动迁矛盾就会像抱薪救火，薪不尽，火不灭。　　二是必须提高动迁公司的准入门槛，不能让三教九流都进入到拆迁这个特殊、敏感队伍的管理层。　　三是动迁补偿安置必须公开，同级监管必须实在。动迁基地上的各家房屋评估单价、每户人口与房屋面积、所有动迁安置房源以及特困照顾对象、动迁居民签约情况等信息均应在基地公开；动迁公司应该由动迁基地所在区的纪律检察委员会和监察委员会来进行实打实的监管，监管不能成“花瓶”。　　四是领导应该转变观念，不能百姓一提要求就将其视作“刁民”。尽可能多地满足动迁居民的要求是动迁应该付出的成本，也是构建和谐社会的必不可少的代价，动迁不能只让少数人得利。譬如，与麦琪里地块仅一街之隔的“汇贤居”曾创造过6500美元／平方米的记录，现在周边的新盘均价在4000美元／平方米，而麦琪里基地动迁居民人均只能获得15万元左右的补偿。主管干部也应该多站在老百姓的角度想想。（来源：新华每日电讯）
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laolaoshis
我只想晓得阿拉祖国的宝岛上有这种事体乏？
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xiguamelon
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新闻完全没有报道过。。。么么黑啊，上海发生这种事情全世界都看着
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六十多年前********用100两黄金，*********买下******小楼，*********上世纪50年代，小楼被充了公。******继续以“承租人”的身份*********。将就着拿了房子吧，还能怎么样？我也不是动迁早拆一还一。
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万里狂沙万里愁
几个亡命徒死刑都没判，真是么么黑哦
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