&p&好吧、 既然没人回答“房地产” 这个国民最关注的话题~&/p&&p&小生简介： 目前房地产一线销售人猿、一枚。我来简单跟各位说说买一手房的一些深浅&/p&&br&&p&分割线~~~~~~~~~
各位不给赞哪里有动力更新啊！&/p&&br&&br&&p&首先作为这行的资深从业人员,我有必要提醒各位买房的同志们。没错，我不否认我们这个行业很多的销售人员满嘴开火车、 收受客户回扣、买卖房源、 忽悠客户购买假证、销售口径存在的欺骗的行为，但是不代表全部！
！！！！！更多的时候是某些黑心中介所为。&/p&&p&我举个例子：
先如今房地产一手销售的收入一般在 千分之一 __到千分之二左右。（百万左右的房子） 如果是深圳 广州房价300W以上的单位 甚至在万分之五左右。 100W的房子到手估计在 的收入，总之房价越高。提成点越低。别当开发商老板傻的。PS： 这笔收入要等好几个月。甚至更久，因为都要等你的贷款下来公司才会结清佣金。 你认为我们会为了拿几千块的提成骗你上百万的房款？
神经病啊！！！ 哪个人傻到冒着被人拿刀砍的风险去骗这点提成。 我们是卖着房子操着卖白粉的心！！！
更加不要提我们天天被罚款。 PS：同行写的置业顾问日常的工作图~~ 心酸啊！&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-26ac19800_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&800& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-26ac19800_r.jpg&&&/figure&&p&
您怀揣着几十万甚至上百万可能是您全部的积蓄来买属于你的房子，我们尊重您的辛苦劳动收入！！！但请不要作出 一副高高在上、不可一世的表情、因为这对于你买这套房并没有什么卵用的帮助。 ，相反。我们碰到一些态度和蔼、配合的客户。我们会尽全力帮她处理后期的一些琐事。 如果您是上面那种。我就呵呵了~&/p&&br&&p&鉴于今天有知友向我提问关于所谓的 “XX万抵XX万” 的一些不写入商品房买卖合同的房款。美曰其名是“团购费啊”、“信息介绍费啊”之类的言论。我可以很明确告诉你。这其实就是开发商外请 中介 、电商、等机构帮开发商带客上门成交后的奖金！ 开发商不愿意从他的营销费用里面去出这笔钱。 自然而然的这笔款项就客户买单！据我所知。目前基本都在这样干。只是收费不同而已。
你问我有没有办法不交这笔钱。有。
首先你要基于一个事实、国家在明令上是禁止开发商以任何形式收取无关买卖合同的一切款项。都是违规的！
所以你要有底气明确的在购房之前去拒绝这种费用，以什么样的方式都好。&/p&&br&&p& 另外在买房的时候。你真的不需要为了通过贷款花钱去办理什么假证件、假资料之类的。明明可以有很多办法让你以正规的途径去办理正常的按揭。 为什么要听人忽悠说你
没有流水、没收入证明不能贷款。 傻乎乎给几千块。
还不如请我吃小龙虾呢 -.- ~。
你打电话直接去银行的按揭部。告诉银行你的资质以及情况。银行会告诉你通过什么方法解决。 除非只有一样是解决不了的。就是你的 信用！&/p&&br&&br&&br&&p&1：首先，从你一进售楼部的大门。销售人员就会热情的跟你介绍周边的规划啊。配套之类的。大多数的楼盘在区域图、规划图上面都会作夸张化。尤其地铁、学校、商城之类的。所以你要问清楚是已建成，还是规划中。最好自己事后去查。因为很多事实是差距很大的！！！举个栗子：XX线地铁XX年就会开通。都特么住进去几年了。都还没开工！
PS：地铁上规划局查！
学校打电话去教育局问！ 商城？ 除非拿地了。不然基本都是骗。&/p&&br&&p&2：看板房。 事实上国内大多数的楼盘样板房都是临时的。实际房子并没有建好。我们叫期房。未完成建设的。因为开发商的钱都是从银行贷款来的。每天哗啦啦的利息啊，所以开发商需要回笼资金，要提前销售、 那么。临时样板房也有分在实体楼设立的。也有在售楼部临时建起的。如果是实体的样板房。那么实际交付差距还不会太大。如果不是在实体楼里的。大多数都存在虚。怎么虚法。 房间的大小。楼层的高度。采光。朝向。都有很大差距的。举个栗子：我之前做过的一个楼盘。合同上写着2.8米层高。实际样板房3.5米都有！ 客户一看样板房，哇！高大上啊。实际交楼，尼玛。就是个穷矮搓！ 所以告诫各位。如果是临时样板房，最好要求看实体！！！实体很重要！你说开发商不能这么坑吧。 不好意思，人家样板房写着。仅供参考。就跟方便面是一样一样的。&/p&&br&&br&&p&3：看完户型，该看小区内的环境啊、配套之类的吧。 会跟你介绍 将来对面小区内有公立学校啊。会有大型超市之类的。这一点也有很大是虚的。所以。还是一点，最好能查看相关资料说明。你要知道。开发商再牛逼都不可能说公立学校、什么沃尔玛、华润万家超市 说开就开。&/p&&br&&br&&p&4：选楼层、选单位、 有人会问什么楼层最好。其实说到底并没有最好。你选好的楼层自然就贵。一般普遍都是中上楼层最贵。选最适合你的。一分钱一分货。根据地域不同。楼层价格也不一样。像我们广东这边。春天有回南天。低楼层的卖的很便宜。&/p&&br&&br&&p&5：算价格。算月供之类的。 价格这块不用说。每个销售人员都不会一下子就给你到底。除非新来的。一般来说经理手中还有最后的折扣。所以对价格这块咱能谈最好谈。省好多钱呢，这个时候你对销售员的态度就体现出来了。销售作为服务性行业（至少我是这么认为的）销售员也是人，也会看客户作决定， 像我。碰到一些谈的比较愉快的客户，就算我们最终谈好了价格，若是还有便宜的空间我都会给到底给他。还有。一般楼盘都是有赠送物业管理费的。能要就要。也是钱啊! 这里我也提一下。如果身边有作这行的朋友。谈价的时候最好能带他去。 不单单只是帮你谈价。 有些楼盘在业绩不好的时候会请一些中介人员帮忙销售。我们叫联动~如果有认识的朋友或许还能操作一下相对的优惠一些。如果不能也不要勉强。因为每个楼盘有自己的规矩。这种操作也是破坏行业的规矩。&/p&&br&&br&&p&算月供（一次性土豪可以忽略）
其实银行的贷款方式有两种： 等额本息、等额本金、 我通俗说下这两种方式。 本息： 是指将利息平摊到每个月的月供里面去。这样的话每个月的月供一样。本金：前期的话月供会比本息稍微高，慢慢的月供会变低。为什么。 因为你前期还的月供高里面含着你多给的本金，这样的话后面的利息就稍微少了点。那么，究竟哪种方式好呢。我觉得还是看个人情况。因为本金虽然利息少了。但是你前期的月供压力就会大。本息虽是利息看起来多但是每个月利息一样的。
其实换汤不换药。 前期给的钱多了。自然利息就少了。 我个人还是偏向本息。包括贷款年限。我也是选择最长的。 为什么吶。 你要知道银行房贷的利息在市面上其实是很低的。我举个栗子、按照现在的基准利率、借50W 30年。 利息差不多40多W。 你会觉得很高。但是你要想想通货膨胀，货币贬值的速度。30年的利息才40多W。换句话说。30年后40万能干嘛？你有多出来的钱做任何的理财都比房贷的利息高！ 你不信？ 哥们。借我50W。10年。我10年连本带利还你50W 你借不？
另外部分银行利率还有打折。所以选银行也重要。&/p&&br&&br&&p&6。我刚入房地产这行的时候。 有些银行还要求你必须买他们的理财产品、基金或者黄金之类的。才给你放贷款。现在应该没有了。 如果有！拒绝、 举报。这是他们的灰色收入。 PS： 有些银行需要你交什么贷款的保险费。 几百块~ 你愿意就交。不愿意就闹呗！ 这是应许的~~&/p&&br&&p&7、 奉劝各位。一定要注意好自己的信用。 别以为信用卡晚几天没关系。这玩意很影响你贷款的。洗都洗不掉。买房之前最好自己查征信。 网上的话就 中国人民银行的官网有查！ 是中国人民银行， 不是中国银行哦~~~~或者自己带身份证去银行授权查。 千万别下了定金再去查。 我就试过很多客户， 买房前信誓旦旦说自己没问题。一提交资料。完了。信用严重逾期。导致贷不了款。一次性又拿不钱。怎么办。挞定 或者换别人名字。&/p&&br&&p&8、买房之前 一定要看开发商有没有拿齐相关证件。 这个很重要哦。 因为很多开发商都不拿预售证开卖。 导致你给了钱，签不了合同。退又退不了。 严重的。还有开发商跑路。烂尾。那你就倒大霉了。 虽然这种情况现在很少见。但还是有。 尤其是一些不出名的开发商。&/p&&br&&p&9、一般银行贷款都是1-2个月就下来的。 如果没下来。最好问问什么情况。 有些是开发商把房源抵押给银行的。 有些是已经坏账了。银行都不肯放款的。 我有一朋友，以为签了合同就没事。贷款半年不下来。结果一问。开发商早跑了。 所以。如果可以尽量选择大型开发商。本地的小开发商慎重！&/p&&br&&p&10、现在买一手房
只有契税3%
物业维修基金（根据各地区市政收费不同）合同预告登记费80元。
印花税取消了！取消了！取消了！ 有些大型的开发商还会收取律师费。PS：这玩意你可以不交也得交。 这玩意就是人家帮你跑腿后面的琐事的费用 一般在2000以下。 除此之外。任何费用 拒绝！&/p&&br&&p&11、 签署认购书,
买卖合同·~~看清楚了
上面有写明很多重要的条款。 我相信你会注意的，
但是！重点： 有些合同后面有备注补充合同！ 记得哦，若有补充合同则以为主的，前面的条款可以作废。 你别说。 真的有开发商这么干的、 你以为看了前面的条款。其实最后面还有补充合同的。 &/p&&p&12：
也是最重要的一点。
一般楼盘会在什么时候涨价！！！ 各位看官是不是每次都被置业顾问催。 要涨价啦等等的。 一般楼盘会涨价不外乎几点
1：利好政策发布 ~~这点的话你多看新闻。就知道国家最近的房产情况。或者随便加几个房产人员的微信。他们的朋友圈会发布的。 也有假冒的。真实的政策信息。一般都是官话。什么XX市XX局都不会假。&/p&&p&2：周边拍地情况。 PS： 拍地要怎么看?
看拍地的价格。 一般都是拍地加的50%开发商才会有盈利！ 假设楼面1万平方。开发商要卖到1.6、1.7万左右才会盈利。
所以你看拍地的价格50%超过你所在的楼盘那么估计就要涨价了。当然是你所在的地区拍地。 你在深圳买房。北京拍地一点关系都没有~
&/p&&p&3：销售情况大卖！ 这点的话很多楼盘会做假房源。假销控、怎么看呢。 上阳光家园查。 所在地阳光家园网站官网输入楼盘名字。 里面有楼盘房源情况。看他卖了几套。这是真实的！
房管局查不到的哦~~&/p&&br&&br&&p&13：最后我总结一点。
买房这种事情，真没有什么涨啊。跌之类的屁事。别特么整天听别人分析数据、楼市行情。 那都是扯蛋的玩意！！按市场规律来说中国的楼市早特么蹦了。为什么没像美国经融危机、日本房产泡沫等情况出现？ 中国是一个人情社会。房子在中国人的眼中不单单只是商品！！！你要考虑国情。 房子在国人的眼中 是一个遮风避雨、不必为了租房到处搬家、不必看房东的脸色。小孩有健康成长的温室、父母老有所依的&b&家！ 家！家！！！！&/b& 中国15亿人口。你去问问几个人有房? 几个人不需要为一处歇息之处奔波？
你还需要考虑国民收入水平的提高！ 现在各个抱怨中国房价的高。什么月收入一万在北上广深买不起房。放屁！ 那是因为你自己没有上进心！怪社会。你现在收入一万 你就不会争取升职加薪？ 一辈子一万收入？ 这社会是公平的！ 你付出多少就会有多少回报！想要在大城市享受好的配套。自然房价就贵。有能者居！ 你回我乡下买房。便宜啊，几千块一平方。你要不要？ 别特码抱怨这个社会。那是辣鸡的行为！ 现在你有本事、肯上进。当上CEO、迎娶白富美、住别墅的人少吗？ 现如今还开放二胎。人口膨胀这是不用说的事实！ 而土地是不会增加的！ 毫不客气说
只要中国不打仗、地球不爆炸。没有天灾人祸 你房子都不会有什么影响！ 房子该买就买。 别听你那些 亲戚
七大姑、八大姨 一个个扮军师给你出谋划策的。他要真的牛逼。早特码身家过亿的了。 中国的房价是有遇到低谷。但还是保持上升的趋势的。建议可以听取。叫你别买房。房价要跌的那些。 一巴掌呼过去。 我有一个客户，年前听他亲戚的话。不买。说什么房价到顶啦。要跌啦。 过完年屁颠颠跑回来买。多了20万。我不知道他还有没有跟他亲戚来往~呵呵! &/p&&br&&p&======================================================================================================================================&/p&&p&各位走过路过的 大哥、大姐。 我写这么多~ 能不能请不要吝啬你的小拇指、 轻轻点击左下角的赞同 键。
相信我~ 你的灵魂会在刹那间得到升华的。
有关二手房的问题也可以问我，虽然我已经很久没做二手房了。 但大概的一些内幕都是知道的。 目前坐标广州。广东省内的市场环境我都算了解！
微信私聊。&/p&
好吧、 既然没人回答“房地产” 这个国民最关注的话题~小生简介： 目前房地产一线销售人猿、一枚。我来简单跟各位说说买一手房的一些深浅 分割线~~~~~~~~~ 各位不给赞哪里有动力更新啊！ 首先作为这行的资深从业人员,我有必要提醒各位买房的同志们。没错，…
&p&&b&特别提示：本文中提供的房价都是春节期间，最近涨价了......经电话询问，目前我购买的小区，恒大御景湾所有的期房现房均已售罄，最后几套房子售价已经超过8k，比我买时涨了1k多。房价随时在变，网上信息仅供参考。&/b&&/p&&p&----------------以下是正文---------------&/p&&p&元旦和春节，我都在海口自驾看房。帝都冬日雾霾深重，我身边很多朋友都动了去海南买房的心思。&/p&&p&我家有两只娃，去年11月，我父母实在看不下去小男孩在北京病怏怏的样子，带着两只娃去了海口附近的澄迈县租房居住。真是想不到，缠绕小男孩两年多的胃病居然好了，咳嗽了俩月的小女孩也不咳了。由于温度适中，两个娃大量时间在外面玩耍运动，食量都增加了，身高体重也增长非常快。我父母也感觉身体舒适不少。元旦5天，春节7天，我去海南看他们，就起了买房的心思。并且做了一些调研。最终敲定了海南澄迈一间小小的房子，我把买房经验整理出来，献给诸位。&/p&&p&&b&需要声明的是，非托，和任何楼盘没有经济利益。图片除地图和注明外均为实拍。此外，资料收集有限，在论述中可能有错，欢迎大家指出，但请不要因为我写得不准确就骂我......&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-9ce3df3fc5e_b.png& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&403& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-9ce3df3fc5e_r.jpg&&&/figure&&p&&b&▲某楼盘售楼处的澄迈县地图，标识出交通枢纽，景点和楼盘。&/b&&/p&&p&&b&一、要不要在海南买房？&/b&&/p&&p&&b&海南房子投资划算吗？&/b&&/p&&p&海南的房子经历过涨跌涨，目前处于中间偏上价位，比起两年前涨了一些，但比起最高点还没到，总体涨势偏缓，在明年经济形势不明朗的情况下，&b&买房增值，不是特别划算&/b&。&/p&&p&我记得任志强有次问答活动，有个年轻人问要不要再海南买房投资，任志强回答，比起北上深一线城市，海南投资房产收益低，他建议投资首选一线城市。但是他仍然认为在海南投资房产是增值的。&/p&&p&&b&你家的利用率高吗？&/b&&/p&&p&在海南买房最大问题是，&b&利用率低，一年住四个月就不错了&/b&，很多人家可能只住一两个个月。而如果是年轻人，可能也就过年7天有机会去海南。这样情况下，很多朋友都觉得租比较合适。如果是为了自己未来退休后度假？算了吧，到时候再买吧。买了不用，等于浪费。出租又麻烦，没人帮打理，大部分度假房都是闲置。&/p&&p&买给老人？可以考虑。这里说下我为啥想买。我父母非常喜欢海南冬季的气候和海滩，虽然他们也说家里经济紧张，不买算了，但是还是反反复复去售楼处，不时提及想此处养老的好处，想每年都多住一段。讲真，&b&能让父母高兴，是我买房的最大动因&/b&。首付不过是一辆车的钱，我爹不开车，索性买房让他开心。&/p&&p&对于我家而言，利用率相对高，预计每年11月-来年3月，父母要住四个多月。此外，租房不太好租到合适的，尽管大包小包托运过去，但很多器具不全，父母老派人，也舍不得买，他们租的房子，说实话，挺简陋的，我有些不忍心。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-eab9bfc8af2f5e405afdf4fe410cd28a_b.png& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&450& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-eab9bfc8af2f5e405afdf4fe410cd28a_r.jpg&&&/figure&&p&&b&▲海南四处可见这种显示牌，基本上都pm2.5值不上30。。。。。&/b&&/p&&p&有人考虑买房给小孩躲避雾霾？一般父母舍不得和孩子分开，除非是孩子对雾霾特别敏感的（我有个朋友孩子哮喘，一点辙没有）；而且小朋友入园后就很难在海南长呆。所以单纯为了小孩，也不划算。我家的小男孩胃食管反流，进入秋季就发作，一天只吃几口饭，北京儿童医院跑了四五次，也没啥好办法，医生就说不要冻着。所以考虑接下来冬天也到海南上幼儿园。&/p&&p&因此，为了老人和孩子的舒适，我就把买房可以提上日程。这也算刚需吧。我和朋友们交流，他们也基本相同情况，老人或者老人带孩子过去过冬的，就买房意愿强烈，单纯投资，意愿不强。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-39fe220e3ce87dddf90ef1_b.png& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&450& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-39fe220e3ce87dddf90ef1_r.jpg&&&/figure&&p&&b&▲长辈带着小孩子在沙滩漫步，这是他们最喜欢的休闲。&/b&&/p&&p&&b&有朋友做邻居吗？&/b&&/p&&p&看似无厘头的问题，但在实际生活中非常关键。过年在海南，我家的年夜饭是和另外两家一起吃的，一家是我妈妈在大队公社的同事，另一家是我爸爸邻村的老乡。就这么神奇，这两家人是在小区里散步时碰到的。。。。&/p&&p&所以，年夜饭还是很热闹的，三家都是祖孙三代，相互发红包。娃娃们闹闹嚷嚷，长辈喝酒聊天，中间一辈刷刷手机。初一还去我爸的几位老战友家拜年，他们都是在这个小区或附近小区买的房。平时大家相互借车，约着喝茶，帮忙看娃，平添不少方便。&/p&&p&听说我爸爸想在这个小区买房，他从前的两个战友立刻请他帮忙在此小区买房，就是为了扎堆。人是社会动物，在异地，长辈们希望有朋友能相互照应，&b&心理上也会更有安全感。&/b&我大学的同学组织了一个XX大学海南买房团，抽了二百多人，打算在三亚买酒店式公寓，除了团购，也是为了扎堆。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-a6fee99d20e532ba32d3fe1cc49c3bf0_b.png& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&450& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-a6fee99d20e532ba32d3fe1cc49c3bf0_r.jpg&&&/figure&&p&&b&▲父母租住小区的小区，最近不断有朋友托他们在澄迈看房买房。&/b&&/p&&p&&b&二、在哪里买？三亚、海口还是其他地方？&/b&&/p&&p&海南买房最主要的两个地方，三亚和海口，最近儋州市、文昌市也有不少人去买房。说下利弊。&/p&&p&&b&三亚&/b& &/p&&p&优点——无敌海滩，动人美景，冬季如夏，白天基本25度以上，热起来就可以游泳。一个字，爽！解放军北京总院与三亚分院301医院A类医保报销互通，北京人民有福了。
缺点——有些偏僻，基础设施不够发达，物价高；最重要的是房价高，基本两万多了。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-b4a94ac0bd33f40ac9e945b_b.png& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&318& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-b4a94ac0bd33f40ac9e945b_r.jpg&&&/figure&&p&&b&万宁&/b&&/p&&p&优点——东海岸，无敌海滩，动人美景。房价不高。
缺点——不发达，偏僻。和三亚之间和隔着陵水呢。&/p&&p&&b&海口&/b&&/p&&p&优点——还凑合的海滩，冬季如春，温度20度左右比较多，比较宜人，房价低，市区一万多，周边不到一万，医疗设施比较完善。俩字，舒坦。
缺点——&b&冬天经常会有寒潮&/b&，温度在跌到10度左右不是梦，又没有暖风空调，分分钟冻成狗。琼州海峡海水不清澈，污染比较重，海滩不够诱人，冬天戏水也不是特别容易入戏。&/p&&p&&b&文昌&/b&&/p&&p&叔叔在那里买的别墅，自云非常好，他买时也不贵，海景很赞。交通很便利，从美兰机场去无比方便。具体没考察，不发表意见。&/p&&p&&b&儋州&/b&&/p&&p&朋友在那里的恒大海花岛买的，又转手卖了，总体评价，太偏僻。查了资料，貌似这地方未来建设重要港口。海花岛是很酷的楼盘，但配套和入住率上来，无论如何要三五年。价格8500左右，海花岛。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-c6cf4362ca09dfe7e7ad_b.png& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&250& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-c6cf4362ca09dfe7e7ad_r.jpg&&&/figure&&p&我父母很看重医疗条件，因为担心娃娃和他们自己突发疾病，毕竟是常住。此外他们觉得三亚冬季还是略嫌热，经常需要开空调。此外，生活便利，交通方便也是他们看重的。他们倾向于在海口附近买房。当然，决定性因素是我买不起三亚的房。。。。。。&/p&&p&相对于老年人，我身边&b&有钱的年轻朋友，大都倾向于三亚买房。&/b&&/p&&p&&b&三、在海口哪里买？市区还是周边？&/b&&/p&&p&海口市区的房子不错，生活方便，但是海滩普通，市区也嘈杂。我父母明确表示不想在市区居住。而且价格一万往上，我还是很难买起，于是锁定海口西边的澄迈县老城镇。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-cf65de0a6d680c26f95cdb46dae83a80_b.png& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&360& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-cf65de0a6d680c26f95cdb46dae83a80_r.jpg&&&/figure&&p&看一下海口的地图（上图），&b&澄迈县的老城区离海口市区不过20公里&/b&，开车走滨海大道（沿海绕远）半小时就进城了，走南海大道更近。海口火车站和海口南站都在澄迈老城区附近，大约五公里远。未来琼州海峡跨海大桥就在澄迈县道伦角，离老城30公里，海口的秀英港也搬到了离老城区10公里外的马村港。&b&交通方面，澄迈老城算是很便捷。&/b&需要强调的是，&b&澄迈县县城离海口很远，只是老城镇离得近。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-679ff5ef3cf4fe_b.png& data-rawwidth=&498& data-rawheight=&442& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&498& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-679ff5ef3cf4fe_r.jpg&&&/figure&&p&还有一点，澄迈号称长寿之乡，附近的一个村里有很多百岁老人。据说是水质好，我觉得基因问题，因为我看了那个村的族谱，好多人很年轻就到了外地，仍然长寿。（我们去逛了那个村子，还真遇到一位，老人自云106岁，他拉着娃娃的手，说了好多祝福的话。因为娃娃出生后多病多灾，得到老人的祝福，我爸妈高兴坏了。）&/p&&p&最重要的是——房价，老城区普遍房价，精装修在6000+，毛坯5000+，小区差的可以到4000+。我算了算，买个70平的两居，50万不到，贷款六成，首付20w不到，我咬牙借钱似乎能借到10万，交首付还是很有希望的。&/p&&p&当然，我觉得美兰机场附近也不错，交通最便捷，但是那边房价已经高了，就没有考察。&/p&&p&对于穷人，可选择的地方并不多。与其说我选了&b&澄迈老城镇&/b&，不如说我也没有其他选择。人家买辆车，我交个首付罢了。&/p&&p&补充一点，是上上图中我做了标记的盈滨半岛，简直是海口附近的沙滩的颜值担当。温柔的细沙，浅浅的沙梁，国安训练基地和一个帆船训练基地都在这里，&b&风起时，百帆竞渡，&/b&景色绝美。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-49ed8a4d400e7a34e22e2670ead04779_b.png& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&400& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-49ed8a4d400e7a34e22e2670ead04779_r.jpg&&&/figure&&p&&b&▲盈滨半岛的海景，这里是海口最美的海滩。而且人不多。&/b&&/p&&p&&b&四、在澄迈买哪个楼盘？恒大、富力、碧桂园还是别的？&/b&&/p&&p&这里还是介绍下澄迈的几个知名楼盘。因为蛮多朋友问起来这些楼盘。有些不是老城镇的。&/p&&p&&b&富力红树湾&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-b83bb634bddb080ae6336_b.png& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&450& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-b83bb634bddb080ae6336_r.jpg&&&/figure&&p&&b&▲富力红树湾，楼盘绕海湾，虽然是阴天，但仍然美得不要不要。&/b&&/p&&p&离老城镇20公里，开车半小时到。小区最有特色的是围绕红树湾湿地保护公园而建，公园不算大，但是景色很美，低矮的红树林沿海湾蔓延，无限的生机。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-af91ef843aeb6cb1d5df_b.png& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&450& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-af91ef843aeb6cb1d5df_r.jpg&&&/figure&&p&&b&▲红树湾小区的道路，绿化非常漂亮。&/b&&/p&&p&小区非常大，以低层别墅居多，建筑、绿化，房屋设计都很时尚、高档。小区还有希尔顿逸林酒店，及&u&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.smzdm.com/fenlei/gaoerfu/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&高尔夫&/a&&/u&球场。因为围绕海湾而建，所以海景无敌。&/p&&p&价格，高层公寓7k-8k。销售很火爆，小户型没剩几套，售楼小姐不理我。我非常喜欢这个小区，但是这里交通不便，父母不会开车，他们不太喜欢这里。&/p&&p&&b&碧桂园美浪湾&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-828be4c274d7c86c32c2f1a7a13c600d_b.png& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&450& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-828be4c274d7c86c32c2f1a7a13c600d_r.jpg&&&/figure&&p&&b&▲从网上找了一张美浪湾的图，非实拍。&/b&&/p&&p&位于澄迈大丰镇，也是一个很大的小区。到老城镇16公里左右，在老城镇与红树湾之间。欧洲风情建筑，小区本身很漂亮。价格7k左右。&/p&&p&特点是温泉，有个碧桂园酒店，住的大都是看房客。因为不靠海，所以没太多好玩的。地理位置虽然紧靠高速，但配套较差，购物要靠商业街，生活不是很方便。&/p&&p&&b&恒大御景湾&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-89e5f0bd9_b.png& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&450& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-89e5f0bd9_r.jpg&&&/figure&&p&&b&▲恒大御景湾入门处，楼盘上挂满了售楼的红色标语，楼盘很大，新开盘的有好几期。&/b&&/p&&p&这是我父母租住的小区，位于老城镇上。重点介绍下。&/p&&p&小区本身没有红树湾和美浪湾高档、精致，但在&b&老城镇仍算是最好的小区之一&/b&。小区全部是而是多层的高层公寓，没有别墅。密度高于前二者，但从大城市过去，还是会被大块的绿地、人工湖和儿童乐园感动。建筑外观设计比较美观，楼内部设计装修都比较大气。户型从50-120都有。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-d6abebbb3b664ab_b.png& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&450& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-d6abebbb3b664ab_r.jpg&&&/figure&&p&&b&▲游乐园滑梯区，还有沙坑和秋千区，小区内有三个这样的游乐园，小朋友非常喜欢。&/b&&/p&&p&小区最大的优势是位于老城镇上，离镇上最大的农贸市场大概1公里，步行，骑自行车都方便。镇上的农贸市场价格不算便宜，但贵在新鲜，很多当地人提着一小篮子自家菜地的青菜或是鸡蛋就来卖。&b&买菜不要太方便&/b&，我爸妈每次去买菜都忍不住买很多回来。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-83e5289dbf5dff70de9940ddd732b1db_b.png& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&450& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-83e5289dbf5dff70de9940ddd732b1db_r.jpg&&&/figure&&p&&b&▲老城镇菜市场一角，&u&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.smzdm.com/fenlei/shucai/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&蔬菜&/a&&/u&和土鸡蛋都非常好吃。&/b&&/p&&p&小区北侧的几栋楼临小海湾，有海景可看，最初几期的房子临着南海大道，交通便利，无海景可看。需要注意的是，楼盘离海湾还隔着个小村子，所以不是真正的开门即大海，而且&b&内海湾没沙滩，都是泥巴&/b&。。。。要去海滩，需要到三公里外的盈滨半岛。&/p&&p&小区门前有5路公交车，通往海口市和澄迈县，以及北侧的盈滨半岛。基本半小时一趟，最晚到晚10点。小区每天往海口的恒大御景湾发班车，很多居民坐免费班车去海口逛街。顺便说一句，海口的恒大御景湾紧邻大海，无敌海景。就我的感受，交通没法和海口市比，但对于长期居住的老人，&b&公共交通算是够用&/b&。&b&出租车比较多&/b&，春节时很难打到。&b&平时滴滴打快车很方便，从海口市中心到这里，25公里，快车80元。&/b&&/p&&p&这是个平民小区，而且河南买家居多。小区里洋溢着河南话。。。。。价格在7k左右。&b&入住率在澄迈算是最高的新楼盘之一&/b&了。我观察了下夜晚亮灯的房间，冬季平时有十分之一，春节期间达到五分之一，甚至四分之一。春节期间车满为患。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-86ab6dff94ebf7_b.png& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&450& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-86ab6dff94ebf7_r.jpg&&&/figure&&p&&b&▲小区门口有几家小卖部，小菜摊，小区居民在此坐着聊天逗娃。椰子7元一个，小朋友们超级喜欢。&/b&&/p&&p&说说非常重要的一点：入住率！如果你是最近就要住，尽量买入住率高的小区。有入住率才有靠谱的物业，才有商业配套，才有一切！御景湾小区物业非常贴心，平时电瓶车上门接送老人。修个水电也很及时。还组织业主举办了文艺演出，烟火晚会。&/p&&p&&b&缺点，地势低，&/b&非常低，比旁边的南海大道低了好多，但没有因为台风被淹过，因为比海边的村子还高了好多呢。此外，没室内游泳池。有配套幼儿园，但没有开园。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-cfb1c7defa837ee4f89fca_b.png& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&450& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-cfb1c7defa837ee4f89fca_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-2c1adf0a2b29f4d5fff9a_b.png& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&450& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-2c1adf0a2b29f4d5fff9a_r.jpg&&&/figure&&p&&b&▲上图，春节期间，在路边拍的四季康城等小区的照片，可见有的小区几乎全黑，有的小区人气不错。下图恒大御景湾的入住率，拍摄的楼位于小区最外侧，入住率偏低，中心部分入住率可达五分之一以上。&/b&&/p&&p&&b&盈滨半岛的别墅们&/b&&/p&&p&半岛上的楼盘主要以别墅为主，也有少许高层。除了个别尾房8k左右，基本高层公寓都在1w左右，别墅2w+。这里的小区坐拥无敌黄金海滩（和恒大的泥巴海湾完全不是一个概念），出门就是细腻沙滩，无垠大海。而且，去海口有一条宽阔少车的海滨大道，油门踩到底，20分钟杀到海口市中心。离海口火车站6公里，离海口国际会展中心12公里左右。&/p&&p&我非常喜欢这个半岛的别墅，虽然买不起，但是仍然去溜达了，搜了搜资料，结合我自己看房的经历，给大家都放上来。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-ed2b3bbdd533_b.png& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&450& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-ed2b3bbdd533_r.jpg&&&/figure&&p&&b&▲买了别墅，就可以坐在家里看帆船了。&/b&&/p&&p&目前盈滨半岛在售项目11个，别墅现房的仅有3个，分别是半岛壹号、远洋华墅、鲁能海蓝福源，这些项目部分别墅在500万以下，远洋华墅甚至低至259万/套。&/p&&p&远洋华墅位于盈滨半岛中段，是房价最便宜的别墅，均价15000元/平，入户庭院赠送面积是所有户型中最大的，小院子120平左右。，缺点是在别墅内无法直接看海，需要走出园林到沙滩才能看到。&/p&&p&半岛壹号是盈滨半岛最大的旅游建设项目，独栋别墅围绕海滩建造，第一排别墅从窗台就可以看到大海。其他排的别墅错落而建，在楼上景观视野良好，不影响看海。户户观海优势。主推户型为182—978平不等，均价26000元/平。最低总价为500万/套，毛坯交房。是半岛最贵的别墅了。我爸爸一个前同事前两年在半岛壹号买了别墅，花了300多万，如今赚了一倍了。半岛壹号位于澄迈与海口交界处，此前归澄迈，现在据说已经划归海口。这里去海口也是最近的地方。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-6a0d4f5b2b812cee097256_b.png& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&400& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-6a0d4f5b2b812cee097256_r.jpg&&&/figure&&p&&b&▲搜房网上找的半岛壹号别墅图。&/b&&/p&&p&鲁能海蓝福源位于盈滨半岛靠西段，拥有内外双海资源，在别墅楼上可以看到海景。独栋别墅主推238-274平户型，均价19000元/平，最低450万/套。项目优点在于温泉入户，足不出户就可以享受到SPA生活。我家小朋友平时很爱去这个小区，每次离开时都恋恋不舍，我很耐心地告诉他们：喜欢这里今后自己赚钱买吧，你爸妈是买不起了。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-002e9f3d2a3bfdca9ed86c209b631f92_b.png& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&400& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-002e9f3d2a3bfdca9ed86c209b631f92_r.jpg&&&/figure&&p&&b&▲搜房网上找的海蓝福源别墅图。&/b&&/p&&p&盈滨半岛黄金海滩中最美的一段（沙滩最长，沙粒最细，还有狭长的沙洲），旁边有北京国安的训练场和帆船训练基地。这一段目前被中信集团把地圈起来了。我只想说，&b&有钱的朋友，上！&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-2de806ab55dda9e7743c14da_b.png& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&451& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-2de806ab55dda9e7743c14da_r.jpg&&&/figure&&p&&b&▲中信别墅项目前的海滩沙洲，一个游客站在沙洲上，仿佛站在海中央。&/b&&/p&&p&&b&老城镇其他小区&/b&&/p&&p&除了恒大御景湾，老城镇上还有四季康城，天赐上湾，海湾雨林一大波小区，可谓小区挨着小区，密密麻麻。我考察了四五个。&/p&&p&这些小区有些地理位置更好，临海，或者离镇中心更近，或者地势更高。但一个问题是，开发商比较小，小区建筑质量不高，楼房密度高，小区设计也比较土。价格大都精装6k-7k，毛坯便宜点。如果想买老城镇，不如多看看，我个人比较喜欢天赐上湾和金手指。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-1ac26a7c23adc1bcde5ede_b.png& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&450& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-1ac26a7c23adc1bcde5ede_r.jpg&&&/figure&&p&&b&▲海湾雨林小区，园景也很清新，但楼内部设计比较小气，走廊非常窄。&/b&&/p&&p&&b&五、海南买房的一些小贴士&/b&&/p&&p&&b&在海南买房前要做什么准备？&/b&&/p&&p&最好能在你想买房的地方&b&先租住几个月，你才知道这里是不是适合你。&/b&&/p&&p&如果没有时间，那就去知乎搜一下，在海南买房的惨痛教训，我记得好多帖子。很多人买房后，住了俩月，才发现问题，比如周围天天烧槟榔，pm2.5堪比帝都；又比如公交车少，父母生病很麻烦；又比如小区入住率太低，特别寂寞，没有商业。。。。。。。&/p&&p&&b&二套房首付多少？&/b&&/p&&p&相信大多数海南买房人士都不会是首套房，部分如我这种打肿脸充胖子的还要贷款！所以，首付多少当然很重要。2015年前，海南二套房首付是6成，15年3月，根据国家政策调整，海南对拥有一套住房且相应购房&b&贷款未结清的&/b&居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。&b&也就是四成首付。&/b&&/p&&p&&b&买新房还是二手房？&/b&&/p&&p&海南新房一把一把，二手房不是那么发达，而且很多人没时间淘。新房税低，没精力的话，建议新房。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-ebffab7e9389fcd2fe99d3c00d2ea515_b.png& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&450& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-ebffab7e9389fcd2fe99d3c00d2ea515_r.jpg&&&/figure&&p&&b&▲夜晚仍在建设的楼盘。&/b&&/p&&p&&b&海南房子老化快？&/b&&/p&&p&海南高温，暴晒，台风多，房子老化理论比内陆快。所以还是建议买新房。&/p&&p&&b&海南房子漏水多？&/b&&/p&&p&没错。我查了海南报纸的报道，“省建筑防水协会调查和中国建筑防水协会调查均显示，&b&海南房屋漏水比例高达70%&/b&。”&/p&&blockquote&海南省建筑防水协会调查，目前海南全省漏水房屋的占比在70%。该协会会长赵江洪表示，中国建筑防水协会调查海南房屋漏水的比例也是70%。
“客观地说，海南自然环境‘三高一多’高温、高湿、高盐、多台风，以及紫外线强这些因素都造成防水材料明显比内地城市容易老化，寿命短得多。”省住建厅人士坦言。
2011年4月，海南省建筑防水协会曾组织会员企业对海口、琼海、三亚等地37个建筑工程进行了防水工程的质量抽样调查，涉及防水施工面积100多万平方米，其中不同程度的渗漏占调查总数的86.5%。
3年前的调查中，外墙渗水的房屋大多是老房子，新房屋的渗水和漏水主要是设计不合理、施工不当、市场监管薄弱、使用假冒伪劣材料等。&/blockquote&&p&所以，想买房的骚年，听我一句劝，&b&不要买顶楼&/b&。我爸自作主张买了顶楼（平均一平米便宜10%），在我劝说下，退了。没过几天，他就遇到一位买了顶楼的老乡，那个老乡拉着我爹的手说，千万别买，头两年一点事没有，第三年就漏了。虽然现在防水材料好，很多顶楼可能三五年的都不会漏水，但是，还是保险为好。还有就是海南夏季暴晒，顶楼极热，当地人常住会忌讳这点，所以顶楼价格低很多。&/p&&p&&b&不要买海景房吗？&/b&&/p&&p&我咨询了海南当地的同学，他表示当地人觉得临海比较潮。而离海3-5公里被认为是最受欢迎的地带。但是喜欢海景房的当地人也不少，海景房仍然是比较贵的了。外地人一水喜欢海景房就是了。&/p&&p&有一点比较令人欣喜，海口冬季的海边没有腥味，海风也不潮，非常舒适。因此对于候鸟购房者而言，海景房自然棒棒哒。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-1abfa01472d74_b.png& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&450& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-1abfa01472d74_r.jpg&&&/figure&&p&&b&海口楼盘需要搭配室内游泳池？&/b&&/p&&p&想在最寒冷的12月、1月、2月在海口游泳，你需要室内游泳池。很多海口的小区只搭配有室外游泳池，不得不说是个遗憾，澄迈恒大御景湾也是。&/p&&p&但是也不是绝对，这几个月里的温暖日子，温度可以达到30多度，不少人都下海游泳了，小区游泳池也热闹异常。傻帽如我，居然没涂&u&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.smzdm.com/fenlei/mianbufangshai/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&防晒霜&/a&&/u&出门走了一遭，回来自然是晒褪了皮。&/p&&p&在海南，&b&冬季必须每天都涂防晒霜！&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-b52d0cb90fc4ce53d8bafe1_b.png& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&450& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-b52d0cb90fc4ce53d8bafe1_r.jpg&&&/figure&&p&&b&▲春节期间我父母租住小区的游泳池，孩子们玩得很开心。&/b&&/p&&p&在海南看房怎么最方便？&/p&&p&&b&自驾。&/b&最好能开着小车绕岛一圈，看看各个城市。我元旦自驾选的是一嗨租车，因为比较便宜。一嗨在&b&海口机场对面有个24小时取车点&/b&，下飞机就开车走，回来时候机场还车，还省了打车去澄迈的钱，非常方便。价格方面，平时租车和国内很多旅游城市价格差不多，不过春节比较贵，一周要三四千元。但是就这样，租得晚了还租不到！&b&特别提醒，春节到海南自驾，租车要趁早！&/b&我春节就是因为租晚了，最后不得不在pp租车上租了一辆更贵的，车况也很差的私家车。&/p&&p&元旦时在一嗨租车非常顺利，因为定的车被租掉了，租车小哥给我换了一辆租金更贵的车。而且是全新车，只跑了60公里，还挂着临牌。但是很不好意思，我把它剐蹭了一大块。特别感谢还车时的眼镜小哥，我一如既往踩着点到机场，剐蹭处理非常快，我扔下车钥匙就跑，小哥还追我好久，把我预交的停车费还给我。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-504bb8ebee7acb7a75c1f482d942ed98_b.png& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&450& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-504bb8ebee7acb7a75c1f482d942ed98_r.jpg&&&/figure&&p&&b&▲一嗨租车的小白车，忘记什么牌子了，很好开，但没有倒车雷达，咳咳，导致我一屁股撞了花坛。&/b&&/p&&p&本文来源于@什么值得买&u&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//SMZDM.COM& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&SMZDM.COM&/span&&span class=&invisible&&&/span&&/a&&/u&｜生活家 一只孔狐狸&/p&&p&&b&关注微信公众号 张大妈生活研究所（微信号：smzdm_zhenzhidao），了解更多专业购物攻略。&/b&&/p&
特别提示：本文中提供的房价都是春节期间，最近涨价了......经电话询问，目前我购买的小区，恒大御景湾所有的期房现房均已售罄，最后几套房子售价已经超过8k，比我买时涨了1k多。房价随时在变，网上信息仅供参考。----------------以下是正文--------------…
&h2&&b&牢记米宅10条军规，确保你在海南的度假置业不买错！&/b&&/h2&&h2&&b&前言：&/b&&/h2&&p&70%以上的北方人去海南置业买的房子都买的不对！为什么？因为整个海南70%以上的楼盘都是不推荐的，而这些房子又全卖掉了，而这些业主，就是错误的置业。&/p&&p&今天只谈度假房产，不考虑养老长居和移民海南的需求。&/p&&p&有了今天分析的10条军规，仔细研读，坚决执行，犯错的几率就会大大下降！&/p&&h2&&b&为什么大部分人的海南度假置业会犯错？&/b&&/h2&&p&1、总是对比自己当下居住的小区、房价、城市，而不是对比整个海南，坦白说如果只是对比自己当前在内地居住的小区，海南几乎所有的楼盘性价比都会胜出。&/p&&p&2、自己不懂房地产，没有系统的分析、比较、辨别能力，容易被表相的很多宣传或推荐给迷惑，产生错觉。而在中国，因为市场太乱，正确的购房前提是自己得先成为专家，当然大多数人是不具备的。&/p&&p&3、想着这么便宜，我图的就是海南的蓝天和空气，这个价格我能错到哪里去？拿这样的心理去海南购房一定会犯错误&/p&&p&4、不能站在整个海南的高度、以专业的视角来看待购房，这是在海南错误置业的根本原因。&/p&&p&
——米公子&/p&&h2& 1&b&容积率2.5以上的楼盘建议慎重&/b&&/h2&&p&容积率，是区别一个楼盘定位的重要参考，基本上，容积率高于2.5的楼盘，在海南基本上就和度假、高端没什么大关系了。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-05a25e90b0d3084ba54b_b.png& data-caption=&& data-rawwidth=&694& data-rawheight=&773& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&694& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-05a25e90b0d3084ba54b_r.jpg&&&/figure&&p&我们在北方已经受够了城市的高楼大厦，密不透风，所以，到了海南，一定要首先关注这个因素，基本上，容积率高于3以上的，就要果断放弃。&/p&&p&&b&而容积率在2.5以上的楼盘，基本上已经和度假无关，是居住和生活型小区，在海口、三亚这样的城市中心里容积率3以上问题不大，但度假型楼盘容积率就不能太高，这是关键。最好是2以下！&/b&&/p&&h2&&b&2离海2公里之外的楼盘建议慎重&/b&&/h2&&p&既然是度假，度假的体验就要完整，去海南度假，没有海谈何度假？所以，沙滩对于北方人度假来说就是刚需！&/p&&p&&b&我们也知道说离海太近会潮，所以，如果考虑长居就离海1.5-2.5公里比较好，度假就无所谓了，在海边都无妨。&/b&&/p&&p&而在房价上涨周期，海景房是最容易上涨并上涨最多最快的，但这与居住舒适度是两码事。&/p&&p&三亚凤凰岛就是最好的明证，高峰时卖到13万/平，低潮时回落到4万多一平，如今又回到7万左右一平。&/p&&h2&&b&3占地低于1000亩的楼盘建议慎重&/b&&/h2&&p&为什么？是因为小区太小的时候，配套、景观、人气、物业、小区巴士等服务起不来。&/p&&p&度假楼盘更是如此，小区太小，游乐配套、度假配套、养老配套、社区服务等也上不来，但小区一大起来，人气旺一点，这些配套才好跟得上，根本上就是：&b&没有人，就没有配套。&/b& &/p&&p&&b&小区一大，你期待的一些东西才会有：老乡、游艇、会所、无边界游泳池、健身房、跑道、小区巴士等。&/b&&/p&&blockquote&&b&举个例子吧：&/b&&br&清水湾的绿城蓝湾小镇（占地4800亩）、雅居乐清水湾（占地1.5万亩）每天都有往三亚机场、三亚市、农贸市场等地方定点对开的小区巴士，而如果只是小楼盘的话，这样的配套怎么可能满足？&b&因为盘大，人多，这样的配套也才值得去做！运营成本才可以摊平。&/b&&/blockquote&&p&还有，小区健康医疗中心也是这个道理，业主联谊会也是这个道理，因为，大盘不单单是一个小区，而是一个王国。&/p&&h2&&b&4海南西海岸线沿线的楼盘建议慎重&/b&&/h2&&p&这个已经分析过了，一定要站在更高的位置来看待海南房产，而不是单单比较你现在居住的房子和城市，海南的西海岸沿线是工业定位，就不是旅游、度假的定位，而海南东海岸线才是度假的定位，同时由于东线有一个已经发展了近20年的博鳌亚洲论坛，这个北接海口、南接三亚的国际逼格论坛，一下子把整个东线拉动了起来，即使如此，&b&东线经过了20多年的发展依然不完善，依然还需要很长时间的发展，你可以想像西线还需要多少年？东线目前有的酒店、配套可不是一朝一夕能发展起来的，很多配套我们真的等不起！&/b&&/p&&p&&b&下图为全岛海湾分布图：&/b& &/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-163b4e739f911c3dd523586_b.png& data-caption=&& data-rawwidth=&717& data-rawheight=&428& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&717& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-163b4e739f911c3dd523586_r.jpg&&&/figure&&p&&b&一张图告诉你在政府是怎么看待东线西线的：&/b& &/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-afe3b9f78ce_b.png& data-caption=&& data-rawwidth=&732& data-rawheight=&519& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&732& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-afe3b9f78ce_r.jpg&&&/figure&&p&&b&所以，你应该是蹭工业呢？还是蹭旅游呢？&/b&&/p&&p&&b&除去西线后的东线湾区：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-afc10f664348afce126c13d3cf85d0a2_b.png& data-caption=&& data-rawwidth=&701& data-rawheight=&432& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&701& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-afc10f664348afce126c13d3cf85d0a2_r.jpg&&&/figure&&h2&&b&5无品牌、小开发商、合伙楼盘建议慎重&/b&&/h2&&p&这个就更容易解释了，基本上，可以着重关注以下开发商（不排除个别真的很有追求的中小开发商，但为了不让大家犯错，直接忽略更安全）：&/p&&p&绿城（绿城蓝湾小镇）&/p&&p&万科（万科湖畔度假公园、万科森林度假公园）&/p&&p&雅居乐（雅居乐清水湾、雅居乐山海间、雅居乐月亮湾）&/p&&p&华润（华润石梅湾、华润中心）&/p&&p&保利（保利半岛一号、保利中央海岸、保利海棠中央）&/p&&p&富力（富力月亮湾、富力湾、富力红树湾）&/p&&p&碧桂园（碧桂园东海岸、碧桂园金沙滩、珊瑚宫殿）&/p&&p&绿地（绿地中央文化城、绿地悦澜湾）&br&&/p&&p&中宏（半山半岛、中宏西岸首府）&/p&&p&鲁能（海蓝福源、三亚湾、山海天）&/p&&p&恒大（美丽沙、海上帝景）&/p&&p&融创（日月湾、金湾）&/p&&p&等等&/p&&h2&&b&6均价过3万的非别墅住宅建议慎重&/b&&/h2&&p&海口目前均价是1.1万左右，三亚市区均价目前2.1万左右，清水湾公寓均价2万左右，基本上，在海口均价1.6万以上的就要谨慎了，在三亚均价高于3万的也要谨慎。&/p&&p&这就是我们在三亚从来没有重点推荐凤凰岛、鸿洲天玺、半山半岛、复地鹿岛的原因。因为同样的价格，我们有更好的选择了！并不是说以上项目不好。&/p&&p&这也是我们在博鳌没有推荐楼盘的原因，因为博鳌金湾公寓要2万以上，博鳌亚洲湾公寓也要在2万以上，这样的价格，我们也许可以在三亚、清水湾、石梅湾找到更好的选择。&/p&&h2&&b&7没有五星级酒店的楼盘建议慎重考虑需求和定位&/b&&/h2&&p&这一条其实也很重要，很多人并不理解酒店和我有一毛钱关系吗？当然有的，首先酒店的很多配套你是可以用的，比如游泳池、餐厅、客房、会所、超市、咖啡吧等你可以享用，同时，你一定要相信，星级酒店的游泳池一定比你小区的游泳池干净，星级酒店维护的沙滩一定比小区维护的好，因为，客观的说，这些东西维护不好，客房是卖不上价的，这是后续利益效应。&/p&&p&而，同时，酒店带来都是高端层次的人群，对小区的人气、沙滩游乐项目的使用都是好事，动不动的在酒店看到了范冰冰、林志玲等人（当然，你一样可以在沙滩上碰到），对你的度假生活体验肯定是加分的，总比整天和东北大娘在小区坐着聊天强吧。&/p&&p&&b&而且，一家五星酒店投资要5个亿以上，这个地方要不要开？能不能开？有没有人投资酒店？已经有人为你作了商业考察和投资分析，开了说明看好，没开，说明有问题，这是关键。&/b&&/p&&h2&&b&8有高尔夫和游艇会的楼盘更好&/b&&/h2&&p&高尔夫、游艇码头其实和酒店是一个道理，在给小区带来了更高端的人气和圈层之外，也能带来更好的景观 ！高尔夫放眼望去是一片绿色，游艇会放眼望去是一片帆影，这景色，更美。&/p&&p&有人会说高尔夫和我有一毛钱关系吗？其实不然，你打过吗？你没打过你怎么知道你不喜欢？你没打过你怎么知道你的父母、孩子不会喜欢？一场球不过千把块钱我们打不起吗？我们既然来度假了要不要来个全套的度假一条龙？没有高尔夫体验如何实现完美？&/p&&p&有人会说游艇会和我有一毛钱关系吗？其实不然，没有玩过怎么知道自己不喜欢？比如华润石梅湾1号游艇，一小时2500元，业主还有优惠，几个朋友一起，两个小时花了四五千块钱，这钱咱花得起，而且和高尔夫是完全不一样的度假体验，很多人是非常喜欢的。&/p&&p&&b&要记住，投资至少1个亿的高尔夫球场，和投资几个亿的游艇会，老板眼光都不比咱差，他已经帮我们作了调研分析，他也不想他们的钱白花。&/b&&/p&&p&&b&有高尔夫的楼盘非常多，知名的有：绿城蓝湾小镇、雅居乐清水湾、海口观澜湖、神州半岛、富力红树湾、半山半岛、亚龙湾中粮等。&/b&&/p&&p&&b&有游艇会的楼盘不多：雅居乐清水湾、华润石梅湾、广物滨海国际。&/b&&/p&&h2&&b&9一个好楼盘做邻居比一个明星做邻居更靠谱&/b&&/h2&&p&你买的楼盘周边是哪些邻居楼盘？这些因素也决定了你以后的居住感觉。&/p&&p&比如在澄迈，比如文昌高隆湾，区域都有这个问题。&/p&&p&&b&而陵水清水湾的雅居乐和绿城，这是能够强强合力的加分区域，也是我们一直以来推荐的重点湾区。&/b&&/p&&p&&b&万宁的石梅湾片区原来华润独家打造，环境非常不错，现在加了融创，都是万亩大盘，这个片区未来的度假氛围是非常不错的。&/b&&/p&&p&神州半岛是中信、隆源、保利三家合力，但在配合上有些问题，现状就有些尴尬。&/p&&p&月亮湾是富力、雅居乐、合景、世茂、荣昱五家联合打造，也是可期的。&/p&&h2&&b&10请用心参考米宅海南站以及历史分析文章&/b&&/h2&&p&这是我们米宅团队在海南调研、研究、分析、研判的结果，跟不跟米宅去海南买房一点都不重要，但，参考我们的分析和意见真的很重要！看看我们拍的实景图，看看我们和网友们的评论分析。&/p&&blockquote&&b&因为，米宅认为：&/b&&br&买的贵贱与否不是最重要的，买的正确与否才是最重要的！&/blockquote&&p&&b&因为贵贱无非就是上下几个点优惠的问题，但这其实对你影响不大，但如果你的几十万上百万买错了，这才是最大最大的问题！因为一方面是资金占用问题，还有贷款名额问题。&/b&&/p&&p&&b&wechat： mizhai999&/b&&/p&
牢记米宅10条军规，确保你在海南的度假置业不买错！前言：70%以上的北方人去海南置业买的房子都买的不对！为什么？因为整个海南70%以上的楼盘都是不推荐的，而这些房子又全卖掉了，而这些业主，就是错误的置业。今天只谈度假房产，不考虑养老长居和移民海南…
&p&最近几个月，我查遍了北京房产的所有信息，关注了无数房地产相关的大V，教授，经济学家的言论，也跟无数炒房者进行沟通交流。个人总结出了一整套买房时机的判断。&/p&&p&既然问题是买房的最佳时机。首先，我想先说明一下我对中国房地产的理解，其实就一句话：房地产是严肃的政治经济学。 也就是说，既要领会政治层面的信息，也要搞明白经济规律。&/p&&p&所以，我们可以从以下四个方面来探寻---买房的最佳时机。&/p&&p&&b&第一，看政策。&/b&&/p&&p&经过最近几年房地产行业的发展，大多数老百姓都明白了政府其实是在背后操控的房价。其实我们如果把政府看成一家“公司”，我们假如是“公司”的老板，从老板的角度去看待房价的问题会更清楚的理解。对于老板来说，最重要的是保证“公司”持续增长，“公司”收入的增长要看主营业务。我们打开“中国”这家公司的主营业务来看。&/p&&p&那2015年中国GDP构成图来看，房地产+建筑=11.9%，工业中的钢铁水泥等占20%左右，也就是说房地产相关行业最少占GDP的30%。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-ac560b68bf9d0b4965c8f_b.png& data-rawwidth=&462& data-rawheight=&327& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&462& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-ac560b68bf9d0b4965c8f_r.jpg&&&/figure&&p&当然，2016年，银行放贷的90%以上流入房贷市场。由此而影响的金融业比重又是多大？&/p&&p&如果你是老板，你就很明白这家“公司”应该做农业，服务业，零售还是地产了。简简单单的粗放卖地，就可以带动整个“公司”收入的增长。&/p&&p&房地产不仅能增加“公司”收入，而且通过土地出让金而带来的利润更加可观。&/p&&p&据统计局数据：2016年前10月土地出让金达26546亿元 占比地方政府收入88%。这个数字简直不能再直观了，这些土地出让金对“公司”来说就相当于净利润啊。每年可以坐享其成拿到这么多钱，你要是“公司”老板，你会想办法从别的地方赚钱吗？ 答案：肯定不会。&/p&&p&有人会说，政府有可能为了改善民生，忍痛放弃房地产行业，降低房价的吧？！我就弱弱的问一句：雾霾都这样了，政府才硬着头皮去解决，还最少要20年。房地产行业不出大问题，谁会提前高瞻远瞩力排众议的去搞改革？&/p&&p&&br&&/p&&p&言归正传。假如我们相信房价一定会继续涨，那么我们到底应该怎么跟着政策走？下面是北京最近几年的房地产政策：&/p&&p&2009年，鼓励房地产投资，&i&政策放松&/i&，房价从1.21万涨到2万。&/p&&p&2010年4月北京开始限购，&b&政策收紧&/b&，房价四个月都维持在2万2.。最后，还是没有控制住，涨到2.4万。 &/p&&p&2011年，连续5次加息，&b&政策收紧&/b&，房价从2.45万降至2万。 &/p&&p&2012年， 降息，&i&政策放松&/i&，房价从2万涨到3万6。&/p&&p&2013年，&b&政策收紧&/b&，房价先降后稳，维持在3万5左右。 &/p&&p&2014年，连续6次降息，&i&政策放松&/i&，房价稳步上升。 &/p&&p&2015年连续下调商贷利率，&i&政策放松&/i&，房价开始暴涨至4万以上。&/p&&p&&br&&/p&&p&总结一下目前的房地产政策，就能够很清楚的看清楚ZF只需要出台一个红头文件，就可以控制房价的走势。坚持长期的关注政策东西，判断政策放松还是收紧，你就可以判断出该入手还是出手。这一点，其实很多人现在都明白了，跟着党走还是没错的。&/p&&p&具体政策与房价的关系可以参考以下文章：&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.jiemian.com/article/707271.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&【楼市大数据】过去十年北京房价走势VS政策松紧最全图解|界面新闻o地产&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第二：看规划&/b&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-4f4d1d7a6b090a2d7eaba6acacbad3d9_b.jpg& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&350& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-4f4d1d7a6b090a2d7eaba6acacbad3d9_r.jpg&&&/figure&&p&买房分为刚需和投资，无论哪一种，这一决策都要对未来负责。提前知道未来房价的走势，就可以帮助你把握买房的最佳时机。&/p&&p&一般来说，买房需要了解的政府规划主要考虑：产业配套和交通。 当然，这两点可以化为一句话：地段，地段，还是地段。&/p&&p&&b&&i&产业配套，标志着未来此处房价是否有高收入人群支撑，有产业，就会避免泡沫，就有高于市场平均水平的回报。&/i&&/b&&/p&&p&举几个例子，当年规划望京，因为离CBD和机场都近，所以现在望京的房价很高。大兴的产业属于比较低端，即使位于四环，也没有五环外的通州价格高。通州规划的新市政府用地，而已临近CBD，有政府和金融两波高收入人群托底，自然不用担心房价上不去。&/p&&p&再看郊区河北境内，固安搞产业园，有濒临大兴新机场，价格蹭蹭蹭的涨。&/p&&p&廊坊也是搞空港经济区，价格也不断创新高。&/p&&p&所以，搞好了配套产业，有未来经济做支撑，就是在这些地方布局买房的好时机。&/p&&p&&b&&i&交通，是房价的助推器。只要能方便上班族，再远再偏再破，也能卖上高价。&/i&&/b&&/p&&p&北京因为修建地铁高速，而推高房价的例子不胜枚举。最早，二环看不上三环，后来，三环看不上四环，再后来四环看不上五环，然后六环。这两年，卫星城这个概念也逐渐被人们所接受。这足以说明一个问题，交通的发达能够解决空间距离的问题，空间距离问题一解决，人才就会涌入，房价就能上涨。但这一切，必须要提前布局，千万不能等全部建好，人都来住了，你再想着去买，那时候价格肯定水涨船高。&/p&&p&举个最简单的例子，燕郊10年之后开始进入人们的视线，当初被称作“睡成”。居住在燕郊的上班族每天上下班要花费4个小时的通勤时间，就在14年燕郊的房价也不过几千块钱。可是，当15年北京政府规划出平谷线交通轨道后，从燕郊到望京只需要35分钟，这一次交通连接，直接推动起了燕郊房价的上涨。再加上燕郊临近北京新政府潞城，很多人都预计燕郊的房价将直逼通州。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-ae8d650b092c245f704d_b.jpg& data-rawwidth=&636& data-rawheight=&342& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&636& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-ae8d650b092c245f704d_r.jpg&&&/figure&&p&截止2017年，燕郊本地的基础设施仍然饱受诟病，轨道交通也还没有见到踪影。但房价已经3万5左右。假如元买一套燕郊的房子，两年内就可以获得5倍的收益。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&&i&所以，政府的规划完全可以左右房产市场的行情。想找到买房的最佳时机，就要时时关注政府规划。规划一出，就要毫不犹豫的抢购，千万不要等到所有的规划落地，到那时候你肯定就买不起了。&/i&&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第三：看数据&/b&&/p&&p&很多人在买房的过程中，都想比较各个区域各个小区的价格，也会计算房贷购置税等细枝末节的数字。可见，购房者对房产这么大额的手笔，都还是很谨慎的。而且，房地产可是严肃的政治经济学，不对数字敏感，不知道怎么分析数据，就难以找到合适的时机。&/p&&p&&br&&/p&&p&在这里我先给大家介绍一个软件：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.gooseeker.com/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&免费网页抓取软件-网络爬虫工具-GooSeeker网络爬虫&/a&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-a4ee8b8c2cc88d29179c_b.png& data-rawwidth=&956& data-rawheight=&681& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&956& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-a4ee8b8c2cc88d29179c_r.jpg&&&/figure&&p&这个软件，可以随意抓取网站的数据，生成excel表格。&/p&&p&比如，我输入链家二手房信息，选择获取数据，等一会该网站就利用爬虫技术，将链家所有信息抠进一张表格里了。（如下图，展示部分截图）&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-5cc33bd8e44b0_b.png& data-rawwidth=&1019& data-rawheight=&610& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1019& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-5cc33bd8e44b0_r.jpg&&&/figure&&p&有了数据，稍微懂点excel的同学，就可以筛选自己心仪的小区，比如金隅万科（如下图）。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-c0d0cf23a10abcbb4c67d13_b.png& data-rawwidth=&974& data-rawheight=&603& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&974& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-c0d0cf23a10abcbb4c67d13_r.jpg&&&/figure&&p&所有公开信息都了如指掌。至于你想做成柱状图，折线图什么的，就看自己的喜好了。&/p&&p&有了这个软件，你只需要定期比如每个月去抠一下二手房数据，挑同一区域进行比对，就大概能够把握市场的发展动向。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&&i&除了收集数据的方法，还要学会分析数据的方法。&/i&&/b&&/p&&p&&b&&i&由于房地产相关的数据太多，我认为对于买房族来说，只用掌握供求关系的关键指数即可。&/i&&/b&&/p&&p&&b&&i&比如：土地供应、库存、人口净流入。&/i&&/b&&/p&&p&首先来看&b&土地供应&/b&，从2016年的土地供应数据来看。北京连榜单都挤不上，说明未来新房越来越少，二手房屋价格必然会越来越高。 榜单上的第一名重庆，被网友们称为房价最合理的城市，纵然温州、北京炒房团想去攻占此价格洼地，但每一次都无功而返。为什么呢？因为供应太充足了。当然仅仅看供应的指标并不严谨。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-df478f4eabfb91884b5c_b.jpg& data-rawwidth=&560& data-rawheight=&740& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&560& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-df478f4eabfb91884b5c_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-df478f4eabfb91884b5c_b.jpg& data-rawwidth=&560& data-rawheight=&740& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&560& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-df478f4eabfb91884b5c_r.jpg&&&/figure&&p&&b&人口净流入，&/b&这个指标就像是城市房价的定心丸。有人在的地方就有需求，有需求就不愁房子卖不出去。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-e88c5f7ecb4b1_b.jpg& data-rawwidth=&833& data-rawheight=&446& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&833& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-e88c5f7ecb4b1_r.jpg&&&/figure&&p&&b&库存。&/b&最近几年，我们会看到两条消息很热门。第一，中国房地产行业严重过剩，各地出现鬼城。第二，中国政府十分重视房地产行业去库存问题。这些消息，无疑会影响我们老百姓的判断力。库存都消化不完，到底买还是不买？ 但当我们看到库存排行榜之后，我们发现16年涨的厉害的城市，大多数都是库存很少。真正库存严重的城市，基本涨幅都很小，甚至出现下跌。&/p&&p&这也就解释了16年城市房价的分化问题，一线城市和强二线城市涨幅惊人，限购都控制不住。三四线城市一片哀鸣，怎么救都救不起来。&/p&&p&一些专家甚至喊出了，京沪永远涨这样的口号。从城市的库存指标，也是很说明该城市房价升值空间。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-facee5d0db45971_b.jpg& data-rawwidth=&332& data-rawheight=&810& class=&content_image& width=&332&&&/figure&&p&因为市面上有太多假消息，或者有意错误引导舆论的消息，稍不注意就会被灌输很多错误的观念。而坚持分析这些数据，其实可以帮我们理清思路，坚定判断，不做错误的决定。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第四：只选便宜的不选贵的。&/b&&/p&&p&弄清楚了房地产这个政治经济学逻辑，最后在决策的时机上，我认为捡便宜货十分重要。&/p&&p&目前来看，超高房价的小区实在太贵，上涨空间有限，而且绝大多数的买房人都需要贷款。所以，选择贵小区一定要谨慎，很有可能会被高房贷所束缚，而且等到下一波房价上涨行情，你不仅手中没有存下来太多积蓄（都还贷了），而且你的房子涨幅肯定很小。&/p&&p&买便宜的并不是一定要买差的，而是要找到价值洼地。因为房价上涨是一个较为漫长复杂的大规模竞价交易过程。参与者首先会抢购优质资产，什么是优质资产？这四个因素可能比较重要：1.地段、2.学区、3.小区品质4.交通便利&/p&&p&我们把这四个条件拆解一下，然后按照步骤拆解，随时关注城市房价波动，就可以发现一个规律：&/p&&p&第一波涨势：四个因素都满足的房子先被抬高&/p&&p&第二波涨势：满足三个条件即可&/p&&p&第三波涨势：满足两个条件就行&/p&&p&第四波涨势：满足一个条件也得抢&/p&&p&&br&&/p&&p&可能在你选择房子的时候会很后悔，很犹豫，会觉得自己太慢了，没有抢到好的房子。&/p&&p&但是最后当你买完一个只满足单一条件的房子后，房价又涨了好多。你就不会后悔了。&/p&&p&所以，在选择买房时机的过程中，可以把某些区域某些小区按照条件在心中分类，如果抢的快，就找各个条件都满意的。如果抢不到，就赶紧退而求其次，照样不会失去机会。&/p&&p&拿北京举例子来讲，三环四环CBD五道口先涨，然后五环六环通州也开始飙升，最后大兴房山怀柔这些地方也能补涨一波。&/p&&p&套用第三步数据分析的软件，就能够很好的分析每个区域的波动情况，找到一个相对理想的房子。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&最后总结一下，大家赚钱都不容易，多分析点房价的信息，找对买房时机，会对你未来的财富增长和现金流改善帮助很大。所以，现在多花点时间来学习，对未来肯定有很大的帮助。当然，我的总结肯定也不够全面，希望给大家一个清晰的方法，在合适的时间点买到合适的房子。&/p&
最近几个月，我查遍了北京房产的所有信息，关注了无数房地产相关的大V，教授，经济学家的言论，也跟无数炒房者进行沟通交流。个人总结出了一整套买房时机的判断。既然问题是买房的最佳时机。首先，我想先说明一下我对中国房地产的理解，其实就一句话：房地…
&p&&b&中国的房价什么时候会崩盘&/b&&/p&&p&国庆节过去了7天了，还有2天股市才能开盘，正好趁十一的时候有空我谈一下中国的房价。&/p&&p&房地产乃中国最大的经济支柱，槽点很多，G点也很多，没人可以说透，所以我只说一下自己的一家之言，给大家参考便是。&/p&&p&近期房地产疯涨，涨到什么地步呢，涨到了回小区的电梯里，都是谈论房价的地步，很有一点股市5000点的时候全民炒股的感觉，于是十一的时候国家重拳调控，各地纷纷开始限购，房价暴涨势头戛然而止。&/p&&p&既然说到了调控，那么我们谈房价之前，先说说调控。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/b898ffc0ca432830aaf9_b.png& data-rawwidth=&708& data-rawheight=&878& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&708& data-original=&https://pic2.zhimg.com/b898ffc0ca432830aaf9_r.jpg&&&/figure&&p&图1&/p&&p&图1是我搜集到的资料，如图1所示，1989年的时候国家就开始重拳调控房价了，当时北京的房价是一平米，89年的时候北京还不算发达，三环都是很荒凉的，商品房大概只在三环内普及，我就算他是三环内的房价吧。&/p&&p&大家一看是不是觉得，哇塞1900一平米的房子好便宜啊，果然是没有泡沫，再看看报纸上的下一条，总价6万多元，也就是30多平米的二居室吧，折中计算，按1750的均价，六万五的总价计算，计算结果是37平米，我想这个计算精度已经足够我们分析问题所用了。报纸上说大学生日日节衣缩食，每月储存50元，一年储存600元，100年才能买得起这37平米。&/p&&p&报纸的报道是否正确呢，我们再百度一下89年时候的大学生工资。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/f6f178cd7d_b.png& data-rawwidth=&696& data-rawheight=&711& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&696& data-original=&https://pic3.zhimg.com/f6f178cd7d_r.jpg&&&/figure&&p&如图2所示，89年的时候，大学生毕业的工资大致在80-86元每个月，你有第二职业能干二份活，才能多拿点，正常的大学生只有这点收入，所以报纸说节衣缩食每个月储存下50元是正确的。&/p&&p&那个时候的大学生金贵，虽然也是本科，但是可不比现在满大街跑的本科大学生，现在估计985的硕士或者全国前十名以内的十所大学的本科生才能比拟。&/p&&p&按清华北大同济浙大武大华科等前十名大学生计算（十个太多，没点到的勿怪，排名不论，举例而已），这种大学生，在北京，进入事业单位等，每个月到手8000左右，公积金缴纳1500，单位补贴1500应该是很正常的数据。扣掉其他的花费，我算他节衣缩食一个月可连工资带公积金可以攒下来5000块，毕竟北上广里面月光族遍地都是，房租巨贵，即便是超级重点大学的本科生，一个月能攒下来6000块，也算能吃苦了，想赚大钱可不是刚毕业的学生可以做到的。&/p&&p&好，89年的时候，一个本科生节衣缩食100年才能买得起37平米，这样的人才现阶段我按照每个月攒5000来算，一年6万，一百年是600万，除以37平米，一平米的房价应该是16万。&/p&&p&现在北京三环内的平均房价远没到这个水平，而不吃不喝一百年买37平这个背景下，16万也并不夸张，毕竟一个稍微一般的事业单位公积金都很高，即便工资吃干喝净，仅仅公积金一个月扣1500的单位，在北京绝对是属于垫底的，所以我认为这个数据没问题。&/p&&p&故，即便今年房价暴涨，其泡沫也小于89年，毕竟一个媲美89年本科生的超重点本科或者985的硕士，在北京节衣缩食一百年，绝对是能买得起三环内37平米的房子的，我查了一下最新的报价，买37平的话，大概可以买二套，我说的是全款，不是贷款。&/p&&p&既然没有狂吹泡沫，那么为什么房价从89的一平米，而朝阳区的房子报价大概都在5万-7万一平米呢，东直门的90年的老公房都是十万起步，所以这个数据大致还是对的上的。&/p&&p&再看看下面这组数据，1990年到1998年，中国的广义货币，也就是M2，从1.39万亿开始，增长了10倍,到2015年，又增长了10倍，也就是变成了1990年的100倍，达到了150万亿的规模。换句话说，如果你买的某个商品，从90年到15年都没有涨过价，那其实就代表他贬值了100倍。&/p&&p&其实大概房价就是十年涨十倍的样子，比这个数据略低，但是也低不了太多，十年八九倍，二十年60-80倍大概还是有的，大家自己可以估算一下自己家省会的房价，所以说，15年之前的房价，都属于正常范围，都是顺着货币增长而增长的，只是保值，谈不上增值，虽然房价暴涨，但是泡沫真的不算高，也就16年的这一波，算是有一点小泡沫,短期急涨已经脱离了房价基本面，这个基本面不是什么价值，而是社会上泛滥的货币。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/a558ed3d8bd25f67da6df269ac18eae9_b.png& data-rawwidth=&1198& data-rawheight=&339& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1198& data-original=&https://pic2.zhimg.com/a558ed3d8bd25f67da6df269ac18eae9_r.jpg&&&/figure&&p&图3&/p&&p&中国其实一直在压房价，其实99-06年，房价纹丝不动，12年到15年，房价也是纹丝不动，重大的上涨只出现在2个阶段，08年金融危机之后，和15年小型金融危机之后，这二次都有一个重大特点，政府拼命印钱，量化宽松，放水经济，泛滥的货币加上政府维稳的需要，导致了房价上涨。&/p&&p&政府一直想压制房价，政府并非看不到房价崩溃的后果，我们都看得到的东西政府的智囊团看不到？他想压，但是他同时也要保增长保稳定，政府要让房价大跌崩溃有一万种办法，而且可以让房价一夜之间崩盘，但是让房价崩溃的同时维持经济的稳定增长，那就很难了，近乎于不可能，中国正处在中等收入发达国家陷阱里面，稳定和增长是政府的头号任务，他不可能放弃，哪怕牺牲平民的利益。&/p&&p&全球都在印钱，中国也不例外，中国的货币一直超发，尤其是08年金融危机后大量量化宽松，货币放水，曾经引起蒜你狠，豆你玩等大量物价暴涨现象。12年之后货币放水开始逐步收敛，但是15年小型金融危机之后再度开闸放水，收不住了。&/p&&p&但是新一轮的货币放水，并没有引起物价暴涨，各种民生用品的价格像钉子一样被钉在了地上，工业产品的价值更是一路下跌，有句话说做实业的人都是活雷锋，这么多超发的货币哪去了？全被房地产吸进去了。&/p&&p&这里顺便吐槽下中国的实体行业，更精细点是说基础工业品，大闸蟹之类的虽然红火肯定不能算中国实业行业。中国的实体行业就是个坑，做实业的简称活雷锋，工业产品价格不涨还节节下跌的原因并不仅有房地产吸收了大量超发货币，还有其他的原因就是中国的工业品严重过剩了，改革开放30年，谁经商谁发财，这里的造富效应导致资金源源不断的进入实业行业进行投资，各类工厂一开再开，如果不是用货币代替了黄金导致现代政府可以用货币贬值来“抹平”所谓的经济波动，那改革30年后的中国其实也已经到了一轮疯狂杀价来清洗竞争对手的时候了，换到美国，那就是向河里倒牛奶的时刻到了。举个简单的例子，方便面的价格十年没涨，房价十年十倍，方便面厂家的日子可想而知到底有多难过，其他的电视、电脑等家用品的价格大家也清楚，性能节节上升，价格节节下降，想赚钱真难，都挣扎在盈亏线上，都指望对手先破产把市场让出来。所以说，但凡有其他赚钱的去处，资金都不会去实体行业的，因为现在的实体行业的产能已经到了最后爆破的时刻，都在拼命的想挤死&/p&&p&对手自己活下来，图穷匕见了，你一个新资金进去存活率可想而知。&/p&&p&全球一直在量化宽松，货币持续贬值的同时，政府对于土地财政的依赖越来越大，没有任何政府的一把手希望自己的税收是来自于土地的，这并不光荣，但是以当前全球的金融局势来看，他没有办法。&/p&&p&所以仅此一点我可以认为，因为几年内全球金融形势不会有大的变化，所以房价几年内不会下跌，政府会继续印钱，同时绝对不会真正出杀手打击房地产，哪怕房子只有保值功能，他的价格也会缓慢爬升。&/p&&p&那什么时候房价会跌呢，政府印钱则会带来贬值预期。在贬值预期中，手头持有人民币越少亏得越少。如果手头持有人民币为负数则会赚钱。而买房必然要贷款。贷款就是负债。当房贷数额超过人民币流动资产的时候。买房在通胀行情下是赚钱的。&/p&&p&简单的理解就是，你的银行存款越多，你就越亏，你从银行借的钱越多，你就越赚，政府剥削大头，借钱多的人剥削小头，所有钱存银行的人用自己的血汗供养以上二类人。&/p&&p&政府本身并不能产生价值。印钱则是牺牲人民币持有者也就是说，也就是剥削。它必须要牺牲人民币持有者。牺牲者越多。则牺牲产生的效力越大。牺牲者越少。则牺牲产生的效能越小。如果没有牺牲者，或者牺牲者是负数。那么则会产生反效果。&/p&&p&简单点说，如果银行的存款超过银行放出去的贷款，那么人民作为一个整体，他手头的人民币资产是正的，国家印钱是剥削人民补贴自己。如果人民贷款过多，超过了存款，那么再大量印钱，是剥削国家补贴人民，国家是不可能这么做的。&/p&&p&所以，当银行贷款的总额超过人民币存款或者达到一定比例的时候，国家一定会开始紧缩房贷，而一旦国家开始紧缩房贷，房价一定会下跌。&/p&&p&那如何紧缩房贷，二个手段，第一个是强制银行减少发放或者不准发放，这个在市场经济下不太可能，现在的限贷限购只是让房价不过热，国家从来没说让房价下跌过，不算真正的釜底抽薪。第二个手段就是加息，我个人认为，加息10次之后，每次加息0.25%，也就是利息增加2.5%之后，房价会在一年之内崩盘，这个数据参考了08年美国次贷危机，美国06年开始加息，到07年，总共加息了十次多，房价在08年开始崩盘，逼迫美国开始减息。&/p&&p&另外还有一个重要的原因，当前的中国实业颓废难振，经济恶化，政府离不开减息离不开土地财政，只有当政府彻底认为经济形势开始好转的时候，他才敢去加息，一旦政府判定经济形势好转，离真正下手打压房地产就不远了，所以，我认为，连续加息十次能代表政府判定经济转好的决心，从放水货币贬值转为开始货币紧缩政策，这之后一年之内，房价必然崩溃。&/p&&p&政府利用房地产维持金融稳定的意图非常明显，11年到15年，房价本已经长期横盘，稳中带跌，政府意图摆脱地产绑架，走出一条新路，于是推升股市，搞金融改革，互联网金融等等新路都去尝试了一下，结果15年股市崩盘，全球股市都进入危机，互联网金融改革也不算成功，没有办法，只能重新走地产老路，于是15年底，各路央企奉旨出击，制造地王，同时减少土地供应，人为制造土地紧缺的状态，才让房地产突然爆发了起来，稳住了经济。&/p&&p&所以我认为，十月的调控是政府避免房价过热，让房地产能为中国经济的稳定支撑更长的时间而出路的，政府根本无意让房价真正下跌，以目前的金融形势，他还离不开房地产。&/p&&p&所以，我对房价的判断是，再度横盘2~3年，然后房价还会再度爆发性上涨，再远的事情我就不知道了，需要根据当时的经济形势来判断，即便是国家级智囊团，12~14年的时候也没预料到15年的全球股市崩溃，还必须走地产救国的老路，否则他12~14年绝对不会打压房价让房价稳步下跌，以至于15年底亲手拉抬地价做的那么明显，吃相难看。&/p&&p&做个总结：&/p&&p&对于购房的建议，一定要买大城市，一定要买核心城区，越贵越买，别贪便宜买郊区，一定要买平时挤死人，春节是鬼城的城市。&/p&&p&对于房地产大势的判断，我的看法是2~3年的横盘，随后还会继续上涨。&/p&&p&对于买房者的建议，对于投资房，我建议下一轮放开限购限贷之后再去购买，目前房价会停滞几年，没必要参与，对于刚需，任何时候买都是对的，你完全不需要关注房价涨还是跌，房价这种东西，即便跌，也是阴跌一二十年，你根本等不起，存够钱就买吧，涨跌都和你无关，涨了也是纸上富贵，你根本落袋不了，所以，够钱就买，越早越好。&/p&&p&另外，我个人认为的房价崩盘前兆有以下几个，供大家参考。&/p&&p&1、政府开始加息，1年之内连续加息5次以上，可以引起高度警觉，能扔的投资房最好先出手一部分降低风险，2年之内连续加息10次以上无条件出手全部非自住房。&/p&&p&2、房地产暴涨一定是京沪深先行暴涨，房地产崩盘一定是四线城市先行崩盘，所以三四线城市房地产崩盘而政府无动于衷不予实质性救市的时候，可先行出手部分房产，一线跟风下跌之后，无条件出手全部非自住房。&/p&&p&3、关注房地产巨头，尤其是央企背景的房地产巨头，他们率先拿地制造地王，房价一定会暴涨，不涨政府也会让他涨，如果他们死活不愿意拿地，土地开始流拍，那房价多半就快不行了。&/p&&p&4、如果房地产进入崩盘洗牌阶段，那先死的一定不是大型地产商，各地的小地产商一定是先行破产出局的，如果小地产商大面积的出现了资金链崩盘破产跑路的新闻，提高警惕，如果连小地产商都没破产，那这个行业离见顶还远，可以安心持有。&/p&&p&5、政府放开调控手段，不限购不限贷，房价没有大涨反而下跌。&/p&&p&6、人民日报不再报道政府必将打压房价，而是开始报道房价将会继续坚挺上涨，十万火急的信号，迅速卖出房子，清仓离场。&/p&&p&房地产虽然出手较慢，但是挂个低价，诚心出售，半年还是卖的掉的，房地产就是经济航母，上涨的过程轻易不会掉头，一旦掉头下行就不会轻易上涨，所以他掉头转弯的速度特别的慢，自见顶开始，半年时间一点没跌都丝毫不稀奇，所以出手完全来得及，我认为以上六条足够你们在房产方面逃顶成功。&/p&&p&房产是中国所有家庭的重大资产，房产的投资决策可以导致一个家庭由富变穷或者由贫变富，所以我希望，我以上整理归纳的数据和推论，能够帮到你一点。&/p&&p&十一期间，我搜索了大量基础资料，加上严密的推理，写出了这五千字，我是以一篇论文的要求来动笔写的，写的非常费力，耗时良久，希望大家看完点个转评赞。&/p&&p&想了解我更多信息，可以关注我的微信公众号：紫色的股（ID:Linda）&/p&&p&----------&/p&&p&更新 &/p&&p&自古至今看多股市，看跌房市才会赢得大众喜欢。因为买不起房子，却买得起股票的占大多数。我却反其道而为之。1989年或许比较有争议，但