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广东房协：结构性去库存压力较大，销售总体回暖
作者：羽键，摄影刘振洲 来源：广东房地产网 时间：
　　日广东省房协在广州举行“2016广东房地产市场景气分析会。根据会议公布数据，2015年广东房地产开发投资跃居中国第一，商品房销售面积和销售金额分别达1.17亿平方米和1.14万亿元，均创历史新高，但待售面积也达到历年最高水平的5637.94万平方米，库存总量持续攀升，全省房地产市场去库存压力较大。主要是商业地产，以及三、四线城市去库存压力较大，一线城市存在结构性去库存问题，房地产开发投资、商品房新开工面积等同比增速稳中趋降，市场信心有待增强。广东房企代表以及新闻媒体共聚一堂，深入分析广东省房地产去库存的对策和建议，同期发布《2016广东房地产蓝皮书》。
　　销售整体回暖，市场分化加剧
　　根据大会公布的信息，2016年广东省房地产开局尚算不错，市场成交总体较为畅旺，去库存效果也正在显现：1-2月广东全省商品住宅销售面积和销售额同比分别增长64.3%和96.8%，销售均价10190元/平方米，同比涨19.8%；2月期末商品住宅待售面积3668.30万平方米，同比下降4.4%。
　　据《2016广东省房地产蓝皮书》，2015年广东房地产市场分化明显：住宅、写字楼销量同比上升，商业营业用房和其他产品类则同比下降；珠三角相对其他地区市场回暖步伐更快，销量同比增速持续领先。广东省商品住宅和办公楼销售面积同比分别增长28.6%和35.0%，商业营业用房和其他产品类则分别下降2.4%和8.7%；珠三角地区的商品房销售面积同比增长29.4%，粤东西北分别增长33.4%、5.7%和15.4%。
　　伴随着广东区域经济一体化的不断发展，房地产市场以城市群形态发展的趋势也在增强，中心城市由于进入人口规模庞大、需求旺盛而房价高企，进而辐射带动周边城市、地段市场的活跃。2015年广州全年商品住宅成交面积为1079.48万平方米，同比增长29.1%；深圳商品住宅销售面积665.87万平方米，同比增长65.2%。而佛山商品住宅成交面积达1420.51万平方米，同比增长36.1%；其中，南海区桂城、里水、大沥的广佛楼盘总成交量达451万平方米，相当于南海区总成交量的七成多。惠州全年商品房销售面积1299.78万平方米，同比增32.1%；临近深圳的惠阳区和大亚湾区销售面积同比分别增134%和81%，合计销售563.52万平方米，占全市43.4%。东莞全市商品住宅成交1001.3万平方米，同比涨77%，临近深圳片区销售火热。中山市受惠于深中通道正式立项的利好，全市商品房成交面积1166.72万平方米，同比增27%。珠海随着自贸区政策的落实以及基础设施的建设，房地产市场活力涌现，全年销售面积达417.69万平方米，同比增24.3%。
　　深圳房价急升，多重因素使然
　　2015年深圳、广州、珠海商品销售均价分别以每平方米33661元、14083元和14031元位列全省前三，其中深圳均价同比涨40%。
　　世联行董事会秘书袁鸿昌分析认为，深圳房价近期猛涨源于“小、少、快、低”四个方面原因的聚合，分别是完全产权商品房库存量最小、住宅土地出让面积及相应建筑住宅面积最少、流通快和人户比例低。据《蓝皮书》分析，深圳房价飙升也与金融过度支持有关，包括各类商业银行、贷款公司、电商平台提供的各类商品住宅抵押贷款大量增加，金融杠杆被滥用，使得成交物业总价攀升，结果是“刚需”被抛离。
　　深圳房价是否会进一步上涨？袁鸿昌认为要看两个因素，一个是有没有新进入的钱，一个是购房者的承受力。从短期看，购买量和房价今年不会再现跃进式上涨，因为居民的购买力有上限。同时，作为国内具有独特城市价值的城市，深圳房价不会出现暴跌，因各方面的优势仍在。
　　某些区域楼价急升，只是个别现象
　　针对各地陆续推出优惠政策措施，今年以来某些一线城市和地区的房价急升影响带动之下，会否引发新一轮的楼价不理性上涨？与会房企和专家分析认为，在房地产新的发展阶段，发展思路和模式都处于探索中，不排除一些新方式新手段的又一次“野蛮生长”，如某些地产基金（私募），在本轮去库存政策推行以来，某些一线城市房价飙升与市场背后的炒作有某种关联，这些幕后机构推手通过一些隐蔽手段参与购房炒房，推升房价，并借助媒介舆论扩大传导，造成了市场的过度膨胀。不过，通过中央和地方的及时联动，这种态势也得到了较为有效的遏制，近期深圳暴涨的房价有所回调就是例证，这也从侧面证明这只是一个局部现象，过程中的插曲，而非整体与失控。
　　去库存倒逼供给侧改革
　　据《蓝皮书》分析并预测：短期内住房需求依然会持续释放，今年商品房销售市场持续畅旺；中长期而言，提高户籍人口城镇化率、户籍制度改革及全面实施二孩政策等，都将为房地产市场带来持久的需求动力。房地产市场分化仍将持续，对于一线城市及人口流入较多的部分二线城市，去库存的压力不大，但大多数三四线城市及部分二线城市则不容乐观。
　　广东省房协秘书长王韶认为，当下鼓励住房合理消费的政策环境不会改变。加快去库存需合理降低地价、税费，简化项目行政审批手续，降低开发成本；加大对企业和项目兼并重组支持，鼓励企业加大创新投入，借助互联网技术和分享经济力量提升行业效率。
　　广东省房协会长蔡穗声指出，去库存的根本，是供给侧改革。在目前土地财政体制下，产生库存的机制与环境依然存在，政府为财政需要卖地的冲动依然存在，为杜绝当下大量库存的再次出现，应改革现行财政体制乃至行政管理体制，建立科学的土地供应约束机制，根据供求关系供应土地。
　　未来供给侧必须细分化
　　因应市场环境变化，带来宏观调控形势的倒逼，否则无从持续性发展。与会者认为，这也给去库存、供给侧结构性改革下的新一轮房地产发展带来新的启示：1、一线城市在未来5-10年因其城市地位和资源高度集中仍将成为投资热点，商品房价格和地价将因地域而持续出现分化；价格基于供给的刚性减少（可开发用地）和需求的稳定（人口的流入和需求的迭代）而稳步上涨；2、需求端的市场细分带来供给端的变化（普通住宅、商业地产、休闲旅游地产、养老地产），各细分市场将迎来新的发展空间，传统的单一住宅投资将向细分市场投资转变；3、一线城市的空间拓展配合轨道交通的发展成为投资的新趋势，城市建设环保可持续发展的理念将决定地产发展的方向。
　　房地产仍然是支柱产业
　　针对本次景气分析会媒体专访会上记者提出的一个经典而又让有关部门困惑的问题：房地产是否支柱产业？广东省房协会长蔡穗声分析认为，这要看其产业关联度、对国民经济的贡献度、在财政收入的占比，等等。房地产业所带动的产业很多：建材业、建筑业、钢铁、五金、规划设计、装修、电器，等等。
　　通常在GDP中占5%比重的产业可以称为支柱产业。2013年我国房地产业增加值占GDP比重为5.85%，2014年广东房地产业增加值占GDP6.5%。有学者认为，我国房地产业统计口径偏小，一些房屋租赁没有进入统计口径，实际的占比可能在7-8%。去年单是土地出让金一项，就占地方财税总收入28.4%，前年是36%，高峰的年份是40%（2010年）。加上土地使用税、交易契税、房地产企业的营业税所得税、印花税等等，所占比例更高。以上，充分说明中国房地产业已经是国民经济支柱产业，其重要地位与作用不容置疑。
　　至于发达国家的情况，可以看看美国和日本。美国房地产业增加值占GDP比重，上世纪50年代末就达到10%，随后波动上扬，2008年接近13.5%，2011年回落至12%。日本1986年房地产业增加值占GDP比重10%，1991年稍下降，以后一直上升，至2009年接近14%的峰值。由此看，美国和日本的房地产业，依然是国民经济中重要的支柱产业。
　　由此，蔡穗声认为，中国房地产业还有上升空间和广阔的发展前景。但是，中国房地产业的发展必须转型升级。可以比较中美房地产业的收入结构：2008年中国房地产业收入结构中，开发占87.27%，服务占12.73%；同年广东房地产业收入结构中：开发占78.30%，服务占21.70%。美国2007年房地产业收入结构中，开发占41.52%，服务占58.48%。这就是我们与发达国家的差距。这也是我们转型升级的方向：开发、销售的比重逐步减少，同时服务、经营、管理的比重逐步增大。
会前媒体记者专访
主持人介绍会议主题相关背景信息
广东省房协秘书长王韶主持会议
世联行集团副总裁兼董秘袁鸿昌作“房地产的价值投资与去库存”主题演讲
戴德梁行华中区董事总经理黎庆文作“广东商业地产库存分析与建议”
广东省房协会长蔡穗声&
广东省住建厅房产处副调研员杨建军
肇庆市广宁县住建局副局长王镇清
&省房协秘书长王韶、佛山房协副秘书长周倩、省房协专家委委员赵卓文、世联行董秘袁鸿昌、戴德梁行华中区董事总经理黎庆文等论道“房地产供给侧改革”
给五位嘉宾来个近照&
&与会代表聚精会神
换个角度看看&
再换多个角度
　　主持王韶：尊敬的各位来宾、朋友们，大家下午好！“还是原来的地方，同一个时间，还是一大批熟悉的面孔！”我作为省房协秘书长，非常高兴和大家再次相聚于此，相聚在明媚的春天里面，现在有一句话，平安就是福，可以再次看到大家，发自内心的是非常非常开心的。我是省房协秘书长王韶。
　　一年之计在于春！为更好地帮助会员、行业研判市场走势，省房协自2001年以来，每年春季都会组织召开“广东房地产市场景气分析会”，自2006年开始同步首发《广东房地产蓝皮书》。今天到会的很多都是省房协多年的老朋友，相信大家对这两项活动不会陌生，今年的《蓝皮书》也已第一时间给到各位，除了有大量详实的数据，还有客观的分析，建议大家抽空看看，相信会有所好处。为节省时间，我就不做太多介绍。接下来我介绍一下出席今天会议的主要领导和嘉宾，他们是：
　　广东省住房和城乡建设厅房产处副调研员杨建军
　　广宁县住建局副局长王镇清
　　广东省房地产行业协会会长蔡穗声
　　戴德梁行华中区董事总经理黎庆文
　　世联行董事会秘书袁鸿昌
　　广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文
　　佛山市房地产业协会副秘书长周倩
　　此外，还有各市房协、各会员单位的负责人和代表，多家媒体单位的朋友们。欢迎大家的到来！
　　今年景气分析会的主题是“去库存和供给侧改革”，这个主题是近段时间以来的高频词，也是去年中央经济工作会议确定的重要任务和目标。现在比较流行一句话，叫“重要的事情说三遍”。我觉得“去库存和供给侧改革”确实重要，因为它直接关乎中国经济的结构性调整和转型升级发展，说实在点就是关系到我们在座的腰包鼓不鼓的问题，所以我们今天就好好说说广东的房地产去库存和供给侧改革。
　　进行主题分析之前，还是围绕着这个会议主题，看看我们的媒体、专家是怎么样看去库存的，首先，我们了解一下相关背景信息和观点：国家统计局的数据显示，2015年末全国房地产库存待售面积接近7.19亿平方米，较2014年增加近一亿平方米。一亿大概就是广东要卖一年，去年广东总销售量是1.17亿平方米。住建部专家张鸿铭称：按照当前的消化速度，全国商品房库存大约需要5.19年的消化周期。呼吁农民进城买房的总作用有限，只有产业聚集才能带来实质性的效果，所以现在对农民工进城买楼又不怎么提了。
　　住建部部长陈政高：中国经济长期向好的基本面没有改变，中国的城镇化进程没有变，居民的住房需求没有变，对中国房地产市场平稳健康发展应该充满信心，温家宝说过信心比黄金还重要。
　　我们再来看看广东的情况：在1月18日召开的广东省国土资源工作会议上，要求各地合理编制2016年国有建设用地供应计划，尤其是严控商业地产项目，商品房和商业地产库存压力过大的地区，要减少甚至停止这类供地，各位觉得去库存之所以压力这么多，主要就是跟我们的土地供应无序有很大关系。
　　广东省省长朱小丹：策划由一些国有大型企业成规模地收购库存商品房，转作专门的公租房，计划三年内消化完库存，好像比我们去库存计划要大很多，在我们去库存计划里面，三年消化180万。《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划（年）》提到：在规划条件许可前提下，适度允许库存房地产项目调整房屋用途、套型结构。在不改变用地性质和容积率前提下，允许在建商品住房项目适当调整套型结构，这个做法在广东之外，很多地方正式开始推了。
　　《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划（年）》提到：对领取商品房预售许可证超过3年以上尚未出售的商业、办公、工业等商品房，通过土地、规划、金融、税收等政策加快转化为开发商自持物业，刚才聊天的时候有一个前提，要减轻开发企业持有成本，否则谁都不愿意持有。
　　今天活动的第一个环节是主题演讲，下面我先介绍一下主题背景：将重点针对广东商品住宅和商业地产去库存的对策和建议进行专题分析。从数据看，今年1-2月全省商品住宅销售面积和销售额同比分别大幅增长64.3%和96.8%；销售均价10190元/平方米，同比上涨19.8%，首次突破万元；2月期末商品住宅待售面积3668.30万平方米，同比下降4.4%。大家记住，这是商品住宅，商业地产稍候再说。应该说市场总体较为畅旺，去库存效果也正在显现。那到底我们的住宅库存现状如何？大家知道整个房地产库存是动态，随着项目进度和销售不同，究竟房地产库存情况怎么样？还面临怎样的压力？有什么好的对策？接下来，我们请世联行董事会秘书袁鸿昌为我们解读“广东商品住宅去库存的对策和建议”，掌声有请！
　　袁鸿昌：大家下午好！感谢蔡会长，感谢各位嘉宾，世联行是做房地产服务的，大概现在全国有1600个售楼处，我们把一线情况向各位做一个简单汇报。题目是：房地产的价值投资与去库存。其实我最想说就是副标题，大概分四部分，全国市场、广东市场、深圳，相信在座对深圳都非常好奇，为什么这个城市涨幅，去年中国三个城市创造三个世界第一，一个就是上海市1、2手楼交易额突破1.4万亿，大概上海一年GDP我估计在2万亿左右，这个城市创造世界第一。
　　深圳如此大规模城市，一年房价上涨超过50%，这可能在其他城市，在世界上也没有发生过，因为体量已经很大，又涨50%；第三个就是北京，一年土地出让面积，土地销售，金额超过两千亿人民币，中国发生什么事情了？我们在一线，包括在我们这个角度看到的跟大家进行汇报，如果大家觉得有疑问，我们可以随时举手一起讨论，第四就是去库存，我们给不了特别多的政策，只是从市场角度，谈谈去库存和去库存之后会怎么样。
　　中国1999年-2015年销售额，为什么会选这个时间段？1998年对中国房地产是关键年份，那一年再前一年1997年发生金融危机，朱总理说我们代表负责任大国，我们承诺人民币不贬值，亚洲周边其他国家货币爆贬，所以当时就取消实物分房，1998年之后就没有这件事情发生了，在座年轻人都不会想到这件事情。还有大学的扩招。其实大学扩招对中国房地产有影响，因为中国房地产分布不均匀，主要就是集中在北上广，所以大学生毕业之后就变成刚需盘最坚实消费者，还有就是放开金融，以前民间金融或者私人金融，个人很难向银行借钱，但1998年开始就开始波澜壮阔的事业，大家可以看到有多么波澜壮阔，2003年那个时候非典结束之后，2003年一年销售额7600亿，2013年第一次突破80万亿，十年这个行业涨了10倍，如此高速发展的行业怎么会不赚钱呢？这个时候我们看到一个数字，大概现在销售面积一年到这个时候不会再涨了，多少？12.8亿平方米，大概是什么数？这个数很好记，世界上也有这个规律，中国13亿人口，大概每年每人多一平方米，这就是这个国家未来的数字，基本上会维持这个数字很长时间。
　　为什么这样说？当时日本说失去10年，其实日本1990年之后，每年新增商品房面积，还有1.3亿平方米，美国每年新增住宅套数大概就是150万套，大概160万套左右，大概就在这个范围波动。美国房地产供应跟中国不一样，他主要就是独立屋和联排别墅，所以大概单套面积大概200平方米，大概一算就可以美国大概就是3.3亿，日本1.3亿人口，基本上发达国家城市化结束了，持续这个时间美国70年代中一直到2008年，都维持在这个数字，日本到现在也还是维持这个数，但有一点点不同，在美国和日本，1.3亿集中的地方不一样。
　　大家可以看看，这是日本，日本最集中在哪里？一个关东，一个关西，这是以京东为中心，还有就是以大阪为中心的，这两个都市圈集中日本新增面积50%，其他很少，如果大家看过电影《非诚勿扰》北海道那边有很多城镇，老人去世之后，这个城镇就被抛弃了。在美国，这是美国中介分布图，美国主要市场两个半区域，最主要就是右上角，美国波斯顿，名校都在这个，这个房子很多，新房子在这里很多。
　　还有一个就是在东边还是西面这里，西面的加州，大家知道加州在美国地位很重要，如果加州单独是一个美国GDP在世界排第四，超过德国，就是这样一个份额。这个地方房地产供应很大。还有一块就在佛罗里达，上海迪斯尼马上就要开了，这个地方我们做得不如人家大，就是奥兰多的迪斯尼在这里，这里气侯非常好。所以美国大概新增量主要就是这两个半区域，大概集中在美国绝对超过50%，就是这样的。
　　中国还有一个特点，就是这样，给大家看到这个图，我们再拉远一点时间92年开始，我们做一个统计，面积同比每年均价同比，大家看看整个从92-2015年几乎中国的每一年房地产销售面积都在增长，销售金额也在增长，除了三年，每三年我们看看。94年，08年、14年，我们看看一个小小规律，大家可以看到这是人均存款，1978年-2015年，我们统计这个干什么？大家要知道中国进步真的很快，我们看看，78年我们人均存款多少钱？22块钱，从这里打车到火车站22块钱都未必够。93年存款的增长10.14，这一年存款增长很少，07年也很少6.22。93年降了，94年销售不好，07、08年也不好，为什么？子弹没了就买不起房子。
　　大家看看2015年存款增幅只有8.7%，如果我说买房金融政策，或者首付政策，不发生改变的话，大概2016年是一个小年，房地产小年，15年本身卖得很好，而且人均存款也不支持2016年很火爆，就是这个原因。这是刚刚我们说整个房产高歌猛进，这是去库存，国家统计局7.9亿，这应该是建成面积，如果7.9亿就不用担心，因为大家都知道，一年中国要卖13亿，7.9亿一年就被卖完了。我们统计这个数就是如果开工就算入库存了，因为99%的开工面积，最后会转成要销售的面积，大概我们统计数有多少？大家看看这个数，就是这几个数，全国大概多少库存，45亿平方米。这其中住宅是30亿平方米，商业12亿平方米，写字楼3亿平方米，大概要去化多少时候？住宅要2.9年，但中国很大，中国面积超过欧洲，欧洲丹麦、西班牙都相差很远，所以东北住宅去化年份要7.3年，广东1年，大家看到这个数，各位我们都在广东非常开心才对，因为广东去化问题相对来说没有那么严重。但大家仔细看看这几个数，黎总讲会更有现实意义，商业、写字楼如何去库存，因为这些都要十几年才能消化完的。
　　1、2月份很好，大家看看1、2月份全国销售面积增长28.2%，销售金额增长43.6%，在上周我们去国务院进行座谈，也有经济学家评论这两个数，他说中国去库存很成功，不需要去库存了，现在反而要防过热，因为他看到这个数，确实是这样，卖得很好，1、2月份。但现在均价超过7000块钱每平方米，广东超过一万，从这两个数确实很好。大概有30个城市，我们划分一下，到底涨幅在哪里？大家看看销售额超过40%东莞、南京、深圳、上海、珠海、深圳等这几个城市，20%-40%，佛山、宁波等，下降不少。大家看到一个规律没有？中国如果把长三角主要城市和珠三角主要城市拿掉，几乎很多地方是没有增长，除了武汉。大家可以看看这些城市，基本上都在长三角，珠三角，中国到这个程度了。会变成什么？我们现在喊去库存，结果不需要去库存的地方卖得很火，但真正需要去库存你看不到，所以现在看来这个问题有一点严重。你想去去库存的地方还积压，不想去库存现在跑得很快，现在深圳都量价齐升了。
　　这个行业我们概括看看，大家知道以前万科说超过15%的利润不作，我们现在看看这个行业利润怎么样？我们把房地产净利润从09年开始统计，从15降到9.32，汽车行业五点几，房地产行业依然赚钱，但不是暴利行业，所以大家都努力往房地产走，现在这个故事不会发生，如果发生新进来的老板很有可能在房地产第一次经历是非常痛苦。
　　我们再看看房地产的ROE，我们把银行借钱是作为个人借钱，大概就是这个利率，房地产向银行借钱，赚钱能力不比银行利息高多少，ROE只有六点几，所以这个行业情况大概就是这样。中国更重要就是城市圈，城市分化非常严重，我们看看广东、长三角，东三省，13年大家都知道，这是中国房地产销售最好的一年，这一年东三省面积，销售面积同比还下降1%，14年下降35%，15年再下降23%，真正问题就是在这些地方，这是也有东部，京津冀，山西、山东，我们看城市就是这样看的，看这个城市的情况。
　　第二，这是广东，我不多说，因为广东在座各位比我都清楚，大家看看整个广东的占比，实际上在全国，我们占比还是下降的，说广东去库存，去库存情况比全国要好，也分商品住宅，商业、办公，广东各项数据优于全国平均水平，但也有广东的问题，问题在哪里？我们看看你把各个城市分出来看，我们就可以看到这个数，揭阳商品住宅去化月份75个月，也有非常高的一路下来，最高库存，大家看到广州这个数，1778万平方米，但广州是非常大的城市，消化量也很惊人，去化周期很短，这是一样。如果说广东好还是坏，这不足以描述广东情况，你一定要说是揭阳还是汕头还是梅州，珠三角跟粤西北、粤东北有什么情况，所以各个城市差别还是非常大。
　　今年政府做一件很好的事情，以前大家都知道房地产就是一刀切，但现在各个城市因城施策，这是很好。商业更厉害，大家看看，去化月份400多个月，也就是40年，商业有效年起也就是40年，写字楼50年，卖完也就是到期了，广东最主要一个分布区域，商品住房分布在比较偏远区域，这个很厉害。还有就是商业、写字楼方面，压力还是很大的。讲讲深圳的情况，大家知道，深圳去年创造一个世界第一，我们想讲深圳，试图回答四个问题，一个深圳涨幅为什么这么厉害，为什么是2015年这么厉害，还有就是会不会大起大落？还有就是大家永远会听到这句话，房价不要太高，太高会影响竞争力，会不会影响？我们就试图回答这个问题，还有哪些城市会可能像深圳2015年如此暴涨。
　　深圳平均房价100个涨幅在这里，深圳一下子就上去了。我先简单介绍一下深圳，深圳发生这件事情有4个原因，一个就是小，一个就是少，一个就是快，一个就是低。什么意思？我们看一看。第一个完全产权商品房的存量，在全国大中城市里面最小，大概有多少？我们看看深圳商品住房，这些年统计，大家知道去年深圳2015年卖6.6万套，深圳建设也就是1982年到现在30多年。一共有那么多套商品住宅，就摆在这里，保障性住房多少34万套，单位和个人自建房55万套，村民自建房可能就是深圳特色，650万套，远远比刚才所说的多，还有一个就是工业区，配套宿舍，一共有168万套。这里面大家留心两个数字，一个就是大家看看这几个数，也就是市面上有10套房子就有很多是完全产权，这个转让很麻烦，还没有学区，没有正常市民待遇。大家可以留心一个数，商品房面积占比22.5万，套数占比12.4，意味着商品房比较大，村民自建房，所谓城中村多少？面积占比只有50.3，套数占比是多少？其实深圳商品房供应很少，这是最小。
　　土地出让面积最少，年深圳住宅用地成交变化，大家知道深圳是一个非常狭长的城市，也是多山城市，出让多少125万平方米，其中住宅40万，2013年土地面积13万，如果算13万，容积率5不算低了，也就是那一年，新增土地可以多出来65万平方米的建筑面积，深圳卖多少？去年卖6600套，单套按平方米算，万套，440万平方米，2014年新增土地供应面积5万平方米。我们再看，这一块儿我们把容积率加上去，也就是住宅规划建设面积2013年39万平方米，2015年26万平方米，这个增量就是那么多。政府往往出让写字楼、商业，因为觉得这些可以带来产业，可以带来川流不息的商户，多收税，这也会改善形象，但我们看看住宅那么少，现在价格就起来了。
　　我们在房地产交易的时候，有一个流动性溢价，往往一个货品，越容易交流，越容易交易，价格通常会比较高，所以我们看买卖大宗的时候，大宗转让就会给折扣，在股票的时候也有折扣。我们看深圳流通，我们把卖二手房的套数，除一手房套数，北上广深一摆在这里就可以。房子，你想卖掉放在市场上很快就可以了，2.5、1.8、1.9，我们看到广州稍微慢一点，广州过1还是比较少也许是数据统计有误，深圳流动性比较好的。
　　深圳现在人口是一千五百万，我们就按这个数，但事实上这个数字是低估的，低估什么？统计局干部说，其实我们要统计人口有两个，一个10点、晚上7、8点，开车到周边镇区看，这个时候点的人比晚上多，你也不一定要去派出所，因为有人不登记，你可以问问卖水果摊的摊主，跟派出所的一结合就知道，这个数字就很真实，所以深圳的人口会高于统计局统计的，我们就按这个数字算吧，深圳有750万的家庭，有128万套的住宅，我们再加一点150万套，也就是有很多家庭都想在这里买房子，可能价格的上涨，价格并不是什么，只是一个很好，反应供求关系，就是这个供求关系。
　　你们可能会问，你刚刚说的这些问题，好像不是今年才发生，为什么2015年就会上涨？上涨那么厉害，为什么不是2014年、为什么也不是2013年，不知道大家是否想过这个问题没有，大家也会想广州如果这样该多好不知道大家如此看待这个事情。我们这样看，未必对，这个代表我个人看法。我们有时候在前线卖房子的时候，可能会碰到东莞老板，有一些东莞老板来深圳买房子，问大家一个问题，老板利润年均利润两千万，大家觉得还可以吧，这个公司规模还可以。
　　但我们发现这个老板买不起房子，原因是什么？大家做会计或者金融公司大家就知道，利润两千万，不意味着现金流有两千万，你可能就是营收数目，人家不一定就把钱给你，还有就是存货。我们再转换一下，假设这个老板上市了，两千万利润是多少市值？不知道大家有没有概念？大概20亿，如果上的是创业板，可能就是20个亿市值，这是什么概念？只要减持1%的股份，因为中国我们国家的证券法规定，你1%就要停一停公告，1%的市值两千万就到手了，2015年上半年，我们有一波牛市在6月份，一共减持多少，上市公司有2800多家上市公司，一共减持五千亿人民币。其中1100亿是央企和国企，这跟大家没有关系，这是国家的企业，还有3900亿就是上市公司及其合伙人、创始人、高管可以拿到这个钱干任何事情。
　　这个钱通常干什么事情？我们统计了一下，干了三件事情，第一件事情就是海外置业，大家一定听这个话非常熟悉，海外置业。海外置业大家听得最常见段子就是说，你卖掉广州一套房，可以在海外买三套房，但这有一个问题，你买3、4套干什么？你可以住几套，租几套，成本收益比怎么样？美国发展到今天，大家都听到一个词，资产荒，其实在美国、加拿大好资产是很少，大家都知道可能好资产，可能在学校的教育地产很少，因为有一些美国大学不提供宿舍，学校位置是很好的。但美国有一个问题，要交1-3，房产税。我们算一个账，本来这个房子住得很好50万美金，50万美金一年交五千块钱的税，后来房价涨到100万，一年就要交1万块钱房产税，所有配套全部都是一模一样，但你就要交税，没有任何好处。中国人在那边买也很麻烦，因为你到底在国外住多少天，你房子谁打理，在海外人工费很贵。后来我们发现，其实买海外资产也不那么好。
　　还有投PE，去年最好的时候，各种PE，各种想法，一个主意估值都可以达到3个亿，后来随着股票市场的回归理性，PE市场感觉就是疯投。
　　主持王韶：谢谢袁总！听了袁总的分析，广东商品住宅去库存的总体压力并不大，但城市间存在明显的分化趋势。其实省政府在《去库存行动计划》中，也根据各地市场情况将21个地市的去库存任务目标分为了四类城市。关于各类城市的去库存形势，我们在互动沙龙还会继续探讨。
　　接下来我们关注商业地产的库存情况。刚才我介绍了，随着销售市场的持续畅旺，今年2月末住宅的待售面积同比下降了4.4%。但是，办公楼、商业营用房的待售面积则同比分别增长24.7%和14.5%，说明库存量还在增加。众所周知，互联网和电商的蓬勃发展对商业地产的影响非常大，一方面是导致了一部分传统商业实体店的关门潮，另一方面也催生了众多新的商业地产业态。那广东的商业地产应该怎么去库存？下面有请戴德梁行华中区董事总经理黎庆文，为我们分析“广东商业地产去库存的对策和建议”，有请黎董！
　　黎庆文：非常荣幸，今年再有机会在台上跟大家分享，我们对广东商业地产的研究，戴德梁行是全球营业额排前两位房地产综合服务公司，我们在广州应该有20年的历史，我本人也在戴德梁行服务超过15年，一直扎根、重点在珠三角。在去年向我们秘书长所说，去年广东商业地产是非常特殊的一年。怎么特殊法？特殊到政府要出台去库存政策，这个去库存政策在中国房地产历史上罕有的例子，用政府手段帮助企业去库存。情况会怎么样？我们慢慢看一下。
　　首先介绍我们这个PPT之前，我们先把定义说一下，因为往往商业地产大家都觉得商业地产是指商场，实际上商业地产就是比较泛定义，包括了零售、批发、娱乐、酒店等，我们重点探讨就是办公楼、商铺，商铺就是指我们商业用房。
　　总结2015年两句话：一个就是库存压力与经营挑战倒逼商业地产开发投资的大幅度的降温，二个就是我们这个行业已经开始积极挑战和探索。广东省商铺和办公库存，明显拉升广东省的库存，整个广东省房地产库存并不太高，住宅库存同比还有微降，但因为我们商业营业用房库存量比较大，大到什么程度？1年销售量的1.9倍，这样广东省整体库存就拉升不小。这个表，我们可以看到库存的比例，在商业营业用房这个比例，在过去三年是逐渐增加，现在达到16%的水平。
　　另外一点，在办公楼的库存相对我们的商业营业用房来看，稍微好一点点，库存量仅是一年销售量的0.7倍。其挑战是什么？我们总结一下5方面。大家可能感觉到，第一个招租困难，招租困难让开业和交付使用延迟，延迟之后空置率就会上升，空置率上升很明显老板就会降租，打价格战，降租之后租金收入就会比预期少，新项目的投入就会缩减。反过来说工程就会放缓，因为招租困难，让整个开发出现很大挑战。开发困难我们整个广东省房地产的开发投资同比放缓下降5.9个百分点，在办公和商业营业用房里面，其下降更为厉害，分别就是26个百分点，20个百分点。我们在过去这个行业里面研究，商业地产这个行业已经有积极调整与探索，比如说我们房企战略，大家也看到一些，包括一些SOHO，绿色从重开发转成重运营。还有万达，这是房地产本身企业的转型。
　　房地产企业也纷纷巴结金融平台对接互联网，包括实际上恒大已经有自己的公司，对接金融。证券化方面也开始，万达万科这些公司都成立中国第一批准房地产证券基金，已经成立了。另外，我们在过去一年也看到，行业并购非常明显，这个速度加快了很多。最后一个各个地方政府出台，说要控制商业用地的供应，来维持市场正常秩序。
　　我们具体说一下广东办公楼市场情况，总体来看，办公楼市场，我们待售面积全国220万平方米，占2015年销售量70%，我们看到这个表上面，过去5年广东省办公市场总体来看，销售情况实际上都比较理想，因为其供应还有其成交量相差不大。整体情况就是这样，但我们发现个别城市，其在建办公楼面积比较夸张。刚才我们所说的销售市场这个量的统计，是以拿了预售证的量还算的，这个中长期是以开工，已经开工但还没有拿预售证，正在建的项目，这个存量是非常夸张的。
　　未来中长期办公楼去库存压力是比较严重的，是比较大的。在几个城市里面，我们看到去库存压力比较大就是中山、佛山、珠海。我们也统计一下，因为今天刚刚在上面媒体朋友问我，办公市场哪些城市比较好？我们看看，我们以甲级办公楼或者优质办公楼来看，广东、深圳空置率最低。但在佛山、东莞、中山这些，广东二线城市，就非常高。深圳在佛山，中山这些超过35%、40%这样空置率的百分比。
　　我们的优质产业，是集中在一线城市，优质产业包括服务业，还没有能够在二级城市包括三级城市发展起来，我们想这个市场需要时间，他们从一线城市，转入二线城市，三线城市，所以从这个来看，二三线城市办公楼的开发、发展是快于我们产业引进。办公楼未来去库存压力很大，但办公楼是有一些政策利好的东西给到它，包括“一带一路”，包括自贸区等等，这些政策都是能够为当地的产业发展，带来一个促进左右。
　　同时我觉得在办公楼去库存里面，除了政府1月18号严控商业地产项目土地供应这个文书出台，包括2月28号省政府去库存计划，也包括营改增等等，实际上任何一方面，在办公楼内的分层分策，更加灵活政策，还是我们市场所需要，帮助企业去库存的。可以帮助企业去库存一个就是开发商运营自主创新，包括众创空间等等，这些在市场里面都有很多开发商已经开始实施、探索。我们认为在供应、需求两边的方向都努力，让我们办公楼去库存。
　　看到办公楼的问题不太大，或者说办公楼有一些政策利好的因素，帮助去库存，但是我们看看商业空间，就是我们的商铺市场。商铺市场，在2015年实话实说，这是比较大库存问题。首先看看大环境。2015年广东仍然是消费第一大省，零售总额同比涨了，1.8个百分点，但网购营业额涨了接近53个百分点，这个数据了一降一高，降就是传统的传统零售，涨就是网购。降就是我们商铺销售面积下降24%，这个库存量，目前待售量大概在全省有800万方，相当于2015年商铺总销售量的1.85倍，这是我们已经拿了预售证的货量，非常非常大的。
　　大家看看这个图表，广东省过去5天，基本上商铺供应量都明显高于成交量，也就是说库存不是1、2天形成，而是这几年过来，积累的很大库存。2015年全省新开优质购物中心36个，接近300万平方米，这个量实际上同比减少15%。实际上这里面，我们也发现有很多购物中心，2015年因为招商的问题，因为可能资金问题，没有预期在2015年开展。我们看到2016年按目前我们看到的计划来看，2016年在珠三角九大城市要开业的购物中心，大概上是2015年的2.4倍，也就是这个数是非常大的。
　　我们以城市来看，这个新增供应，最集中在什么地方？2016年是佛山，还有东莞。可以看到大概如果最近去佛山，可能也看到很多购物中心在那边，经常跟佛山媒体朋友在谈这个事情。2015年如果从供应来看，同比减少，2016年很多，2015年我们商家怎么看？因为刚才讲招商不利，或者招租不利，商家怎么样？我们分4个板块探讨，如果普通的服装、鞋包品牌，基本上举棋不定。帐面收缩很明显百货、超市，还保持扩张影院、餐饮，新崛起新探索就是电商、实体店、微百货，这些有创新，但还远不能成为主流。这个商铺如果没有经营价值，散卖给老百姓，可能就是对老百姓不负责任。
　　我认为对商铺来看，运营课题大于去库存，如果把这种没有经营价值的东西卖给老百姓，可能就是危害他。如果我们做运营，大家知道我们网上购物平台就是O2O，我们结合大数据，把体验式商业做下去，探索泛商业，实际上我们现在发现包括教育、旅游这些业态，都有大举进入购物中心经营的现象，我们认为泛商业未来会有很大发展。要活化一些，我们真的没有办法在泛商业找到它空间的，这些物业应该说在政策、法规之下，要灵活改变其用途，适应市场变化。
　　所以要实现持久战，创新运营管理实现中长期收益，当然我们金融创新，也会为增值后的商业物业提供退出机制，我们这里说一句话，不知道大家是否知道凯德商业的商业模式，实际上凯德商业模式就是商业运营基金化，在新加坡进行证券化上市，这就是退出机制，这是健康、有投入，有产出，有经营退出机制我相信在中国的未来也有这种机制出现。大家是否想过，如果商业供应量太大，怎么想去低租金招商，可能都不成功，怎么泛商业都不成功，怎么办？
　　商业改用途，实际上我们发现，我们越建筑，不可能永远都有商业价值，可能会有改的时间。包括在波斯顿广告公司总部大楼，实际上就是百货大楼，在2年前把这个楼改成一个办公空间。这样改是有市场需求的，第二政策允许的。我们在美国德罗普罗维登斯Arcade，这是一个历史文物，这是非常著名广告公司，经营很多年之后经营不下去，想改变了，改成公寓经营，也就是没有商场经营价值不等于没有价值，可以改成公寓，而且还做得很好。当然这里面还是一句话，实际需求还是需要政府的政策灵活性。我们讲讲很靠近我们香港的案例，香港把工业大厦改成住宅，大家可能有印象，在香港过去6年时间，改了多少栋工业大厦？至少超过100栋。
　　我们看到这个图表，左边的，绿色线就是香港工业大厦的存量线，红色就是线香港工业大厦需求线，有就是说很明显需求不能满足存量，这个情况下香港2010年开始，有一个政策，你可以申报改用途，包括重建，包括形状改变都可以。具体条件就不多说。
　　这个政策已经在今年2月份已经停止了，因为香港政府发现，香港工业大厦的使用需求有上升，所以把这个计划停止了，这个政策只用6年时间。这6年时间里面，有多少栋楼来申请？193栋，扩大104栋，重建有20多栋，实际上大部分都是现状改变。他们改住宅之后，这个住宅是一样拥有学位，跟一般住宅一模一样的。我觉得从去库存里面，这也是我的重点，既然在我们珠三角的城市有大量的库存，有很大量的商业也好，办公楼也好，有很大量去库存压力，如果我们政府判断或者开发商判断有市场需求情况下，能否在政策规划下有空间，让他们活下去，让他们获得有使用需求，因为有使用需求，才可以资本化，有使用需求就是最根本的。
　　所以我们从香港这个案例可以看到什么东西？就是需求导向，使用需求导向，使用需求就是最大的动力，然后开放务实，比如说政府保持灵活度，还有就是与时俱进，及时政府检讨政策，让这种举措帮到去库存。今天我的演讲到此结束，谢谢各位！
　　主持王韶：谢谢黎董！正如黎董所分析，广东商业地产去库存压力跟全国一样，压力山大，用一句话来形容就是“月儿弯弯照九州,几家欢喜几家愁。”但我相信办法总比困难多，关键是有没有和敢不敢创新，愿不愿意创新。
　　最近网上流传着一个叫“鱼塘经济学”的故事，最初的两则是这样的：一个鱼塘新开张，钓费100块。钓了一整天没钓到鱼，老板说凡是没钓到的就送一只鸡，很多人都去了，回来的时候都拎着一只鸡，大家都很高兴！觉得老板很够意思！！！后来钓鱼场看门大爷说老板本来就是个养鸡专业户，这鱼塘就没鱼。这个方法叫做“去库存”！另一个鱼塘又开张了，这鱼塘钓鱼免费，但钓上的鱼要15一斤买走就可以了。
　　许多人高兴的去了，奇怪，不管会不会钓鱼的都能一天钓几十条鱼。大家都很高兴！觉得自己是钓鱼大师！！！后来钓鱼场看门大爷说老板的鱼是批发市场3块钱一斤买来的。派了他儿子潜在水下一条一条的挂在他们的鱼钩上，这个方法叫做“供给侧改革”！当然这是虚构的，但也有一定的启示意义。接下来我们进入互动沙龙环节，聊聊怎么通过经营好鱼塘，来实现房地产的去库存和供给侧改革。今天在座的每一位都是我们的沙龙嘉宾，但为聚焦一些热点话题，我要先请几位上台来对话，他们是：
　　戴德梁行华中区董事总经理黎庆文
　　世联行董事会秘书袁鸿昌
　　广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文
　　佛山市房地产业协会副秘书长周倩
　　有请四位嘉宾上台就坐。也欢迎大家随时参与我们的讨论。
　　好，四位嘉宾中，就一位美女。都说女士优先，那我就把第一个议题交给周秘：2月28日省政府在《去库存行动计划》的城市分类中，把广东省21个地级市根据其去库存量和消费力度分为四类，佛山与惠州、中山、清远4个城市划归为第一类，是属于库存规模大、需求旺盛的城市。周总，目前的去库存压力怎么样？与同类的其他3个城市相比，有何共同之处和特别优势？周倩：我先开口，因为最主要就是跟在座有一点不同，我是唯一来自于协会，可能从宏观角度就不能够说得那么仔细，因为在座都是企业家。其实佛山大家都已经知道连续两年销售面积，都是全省排在第一位，今年省协会把我们邀请过来，我们也觉得特别荣幸，但2016年压力非常大。
　　佛山、惠州、中山、清远这四个城市作为第一类，佛山库存压力最大还是在商业，住宅方面基本上压力不大，而且可能在2016年部分区域可能还真的会出现没货了，所以这一块儿我们就不说了。跟惠州、中山，我们特别感谢我们捱着广州，我们有这个优势，今天也聊了一下，我们有一点像深圳和东莞的感觉，去年5月1号佛山解限，大量广州客涌入佛山，算是开闸了，因为之前有续客，那个时候买楼最多广州客占90%，可能也有相同之处，都捱着北上广深，中心城市，我们有这方面的优势。我们到广州的交通，这方面还是有资源。但也有差异性，佛山2015年GDP很高，超过八千亿元，几乎是比中山、惠州高两倍多，清远就忽略不说了，这是制造业大区域。我今天也想，刚才我们戴德梁行的黎总，也谈到佛山的压力，商业这一块儿，
　　我的想法也有一点，包括怎么去商业的库存。上个星期我专门去一趟南海，阿里巴巴已经落户南海了，像南海一些工业园，他们自己改名了，天安数码城直接改成天安科技企业孵化器有限公司。
　　主持王韶：我知道有一个租金反哺20块钱。
　　周倩：对，但无论怎么样，我希望佛山产业可以做活，但考虑到创业问题，创新是需要资产，有一些方面的投入的，这是一块儿。但另外一块儿我们希望，能否在商业用地方面改善一些功能，我们佛山南海也做了一些试点，大家可以聊天一下，看看南海怎么改变功能，这一点很多人找我们协会，如果你们可以做到我们这一步，现在很多协会会感激我们，我们的商业库存超过一千万方，这还是住建统计数，但用地量还没有统计出来，如果把这一块的统计量统计出来，估计会更大。
　　主持王韶：广东房协比较关注广佛同城，除了十三五规划之后，我们也很留意佛山市场，我们也留意到从2006年到今天，整个佛山和南海的房价走势，跟广州中心六区走势是一脉相承，特别我们佛山和南海，承接非常非常多的广州这些外移的住房需求，南海紧挨着广州的，他们去年就卖451万平方米，99%都是广州客。这就是我们省房协，这个市场报告里面提到广东房地产市场，这个城市形的形态越来越明显，刚刚周秘也提到，深圳挤出或者辐射惠州大亚湾，淡水，包括中山火炬开发区，也包括东莞，所以我最近在东莞调研的时候，他们莞城开发商说，感谢党感谢中央，非常感谢深圳，如果没有深圳他们任务不知道怎么完成。所以现在我们东莞整个去库存压力，在广东省来讲21个地级市里面来讲，压力是最小最小，同时珠海还挤出滩州，因为滩州就隔一个马路，所以他这里的一年销售量也达到400多万平方米，比很多地级市都强很多很多。
　　其他例子在北京对房山这些挤出效应也非常非常厉害，还有上海对昆山挤出也是非常厉害，所以广东这个城市群，对地段影响非常非常大。佛山刚才讲是第一类地区，我们还有第二类、第三类、第四类。因为房地产城市分化很厉害，企业分化也很厉害，分化概括房地产市场很恰当的，这种情况下十八大中央也提出，整个房地产宏观调控政策应该就是因地制宜，因城施策，这种情况下，其他几类地域如何执行或者落实差别化政策，我想听听赵总的建议。
　　赵卓文：谢谢，今年广东去库存，我觉得已经是一个很突破性举措，因为去库存是全国行动，广东行动很快，今年整个房地产市场，我觉得基本上也是因为政府去库存的行动受到很大影响，这也是跟以往任何年份不一样的特点。基于广东去库存的任务和量，实际上住建厅公布这个数字，我个人感觉1.6亿平方米，这个量一公布，其实比我们房协以往报告里面所披露的数据。
　　主持王韶：这是竣工后还没有卖出去，房地产数据是动态的，我估计我们潜在库存还没有包括在里面，这是我感觉。赵卓文：因为有不同的统计，这次统计也是各个市自己报上来，统计出来，广州报得很高，2000多，所以此次我们也定义四类城市地区，这也提供一个很大机会和可能性，也就是说每个城市可以针对性，自己处在哪个区域或者哪一类，采取针对性措施。现在来看我觉得大概四类很清晰，一个就是需求很旺盛，像佛山，佛山这个区域其实已经承接广佛同城巨大厉害，广州GDP去年超过1.8万亿，加上佛山八千亿，两个加起来比上海GDP值还要高，所以广佛同城力量还是很强。广州存款已经是三万多亿存款，所以只要我们有几百个亿到佛山，佛山楼市完全就不一样。去年我们也看到像东莞，销售情况非常好，但销售也不到一千亿。
　　主持王韶：东莞差不多就是一千多一点点。赵卓文：我觉得深圳少量资金过去又活了，从任务来看，我觉得总任务规模不小，提出三年去化两千万平方米，但这个值又不算太高，总值如果算一平方米一万块钱，我们就需要两千个亿就去掉了，现在对于广东的存款还有投资能力来看，只要把这一类资金激活了，问题不大，这是总体情况。
　　第二个我的看法，这个阶段是利用去库存的机会，广东房地产需要调结构，刚才演讲嘉宾也提到我们现在比例，我们的商业办公等等非住宅类的库存量比较大，比较头疼，住宅大家都觉得问题不大，这是共同观点。但这个时候怎么样通过去库存的机会调整市场结构呢？这可能还是一个重点，目前商业比例，你继续加大供应量，继续像以往这个年份卖地，但现在来看接近一半都是非住宅类，这个供应量还是很大，利用这个机会把结构调一下也是很大。还有住宅类也是分化，住宅类的户型结构、产品结构，虽然取消7090后政策，但完成市场配置也是有问题，所以我觉得这两方面需要注意。
　　从区域来看，因为需求旺盛大问题不大，也有充分利好政策，现在比较困难就是库存比较大，需求又不是特别旺盛的，像肇庆类似这些区域，是需要有一些针对性的举措。他不可能直接承接广州、深圳这样消费力，但又库存量很大，这个时候我觉得可能在供应方面，彻底在一段时间内减少供应这是最直接有效的办法。主持王韶：就是土地？赵卓文：此次文件我看到供给侧改革，但真正还是需求激活的方案，还不是供应改革的方案。所以如果说对于库存量特别大的城市，利用这个机会降低市场对供应的预期，对价格上涨提升一个预期，改变一下预期我觉得库存量就去了，但这需要地方政府下狠决心，先说这些。谢谢。
　　主持王韶：有请黎总。
　　黎庆文：我觉得去库存和供给侧改革，我感觉是有时差，去库存是眼前的，供给侧是中长期的，所以今天我们可能更多谈就是去库存要化解眼前之急的问题，延续佛山这个话题，因为我对佛山还是比较了解的，因为佛山现在做商业，他们有几个障碍：一、供应量翻倍增加，第三产业而增长可能只有10%。
　　主持王韶：这些年增长都不快。黎庆文：对，你让广州的产业延伸到佛山，我看这几年都不多，顶多就是千灯湖几个银行后勤中心过去了，但实际上广州公司往佛山迁移并不多，反而佛山企业在广州设立办事处，设立金融公司的不少。也就是说佛山商务使用需求的增长，远远比不上供应的增长。
　　另外，有一些办公楼批出来的条件比较严厉，带有总部经济，5年内不允许散卖，企业就犹豫了，建房子要很多钱，但不允许散卖。还有一些地方可能会有公寓需求，但土地出让的时候，用途不能改，企业就是逐利的，企业绝对不会说我买地了，没有利我还往前冲，这是不可能的。所以企业的支持，政府用反哺租金的方式，或者政府跟企业合作搞一些创意中心，万创这样的做法，为什么政府合作呢？因为万创这个玩意，租金不多，靠企业搞是不行，一定要跟政府合作。
　　另外把5年内不能散卖，原来就是这样规定，能否在某种程度上可以放开，激活市场活力。还有就是用户方面，能否做一些调整？因为一千万，一千万的总量，大家想象下，无论怎么产业发展，都不能靠这一千万需求量，这里面从政策的合作，从政府政策等等完成这个去库存任务。
　　主持王韶：下面有请袁总谈谈。
　　袁鸿昌：我很同意几位嘉宾的说法，我有三点，我觉得去库存根本还是在于产业，我们想想，在美国友没有去库存这个词，当底特律，世界汽车产业中心的时候，完全没有问题，底特律很兴旺，但底特律一块钱在底特律市中心买一个旧楼，为什么不提去库存？因为说白库存核心在于这个城市的价值和生命力，如果这个城市，产业兴旺，人口聚集，其实根本没有去库存的事情，去库存长远事情还是在于产业一定要做起来，我们也想想，香港这些年，当深圳刚开始做高交会的时候，其实邀请香港过来做，但当时香港不过来，只贸促局做，深圳做这个做20年，最后成功了，你看香港，他搞过数码港，都搞不成，其实很悲哀，因为枢纽，让他繁荣那么长时间，但你自己到底是什么？如果不回答清楚这个城市是没有未来，没有未来的城市，也许通过一时的救市，但长远来说是没有价值。
　　第二个，在一个区域里面，应该让好城市迅速发展，而不是去限制他，以前大家为了踢足球队，恒大一上来在亚洲就业非常出色的表现的球星，其实城市也是一样，如果这个城市你搞限购等，这是会影响，你不妨让这个城市充分发展起来，说不定可以带动周边。
　　第三，库存这种限购，我觉得限购在某种程度上是影响一个城市的竞争力，比如说上海，年轻人三年攒钱是可以买房的，但后来一夜之间就不能了，以前上海有群租，可能不完善也不安全，但年轻人可以以这种低廉成本在上海安定下来。但现在不行了，马云2000年去上海，上海说哪个公司，哪个大学毕业的，后来马云就回杭州了，这样上海就错过了阿里巴巴。如果这件事情反过来想就有另外一种情况了。
　　最后一点就是出租，其实这一块儿是去库存很重要的事情，但税收上我们能否让其他抵扣一下个税，城中村最便宜的房子500块钱还可以，但在上海、北京这些地方，没有城中村，不能群租，2000块钱一个月就给出去了，这样年轻人就很难生存下去。我们都知道少年强则中国强，我们都知道世界上最伟大的公司，这帮人都在他们20、30岁的时候，做出他一生中最伟大的事情，马云、马化腾都是这样，你不能说任正非那样的，没有几个。人在最年轻的时候可以做出很多很伟大的事情，我觉得如果一个年轻人在20、30岁的时候想着怎么买房子，这是很浪费的。在美国人家车库都可以注册公司，在中国可以吗？在中国肯定不行，这样我们就损失很多天才，中国13亿，美国才3.3亿。最终中国强大不是靠房地产，不是靠去库存，而是靠中国在世界上一些地位，是因为百度、阿里、腾讯，这些大公司做好我们才有地位。20年前，谁都不认同中国有价值。
　　主持王韶：今天黎振伟先生也过来了，请问您对广东去库存怎么看，你有什么招？黎振伟：我们房地产搞那么多年，今天大家都在探讨去库存，其实这个去库存只是一个手段，跟重要就是为什么我们有库存，我们库存产生那么大的原因在哪里？刚刚嘉宾讲到产业，我觉得很中国一点就是我们中国搞经济不能像过去20年，我当年进入这个行业的时候，找一块地发财，没钱的时候地方政府靠卖地，而不是真正解决一个地区的发展，这是很悲哀的。
　　这两天在中大听课，今天有一个很深的感受，这两天看到医疗问题，今天中国需要什么东西？我们85%生产都是过剩，但我们医疗、教育确实非常供不应求的，我们都说广州医院很好，但是非常拥挤，但如此拥挤我们为什么不解决呢？我们很多地方都说过剩，其实我们还有很多地方不足，为什么我们不在不足的地方发力呢？所以今天中国确实需要用新思维思考，我们如何发展产业，搞经济，而不是总是盯着房地产，土地财政，如果这样下去也是没有前途，解决真正问题才能解决去库存，而不是今天说去库存，明天为了GDP又搞出一大批库存来，这样就没完没了。
　　主持王韶：下面有请江门的会长谈谈。
　　江门会长：非常高兴，江门我记起报给省政府的数字是846万，好像是，也就是二类排名第一，应该就是这样，目前我了解的情况来看，江门去库存这一块，就是行政部门就应该说，这几个月，都在调研，但确实适合江门去库存政策没有看到，所以很抱歉在这里没有办法给大家提供更多的素材。
　　主持王韶：有最新消息记得尽快通知我们媒体记者。刚才我们在二楼举行了一次蔡会长和各位嘉宾、媒体见面会，半小时左右。今天来了很多很多媒体记者，现在给一个机会给你们，你们有什么问题，我想可以尽管大胆，除了向我们专家提问，包括我们蔡会长，黎振伟先生都可以。
　　新华社广东分社周主任：您好，我的问题就是请教台上几位专家，问一下三、四线城市，去库存的压力主要表现在哪几个方面？我们对政府有没有提出政策建议？
　　主持王韶：问答字不多，但回答起来很困难，看谁主动请缨。黎庆文：三、四线城市在全国范围来看，因为我现在跑河南、湖北这些省份，他们人口净流出，就是常住人口不断减少。主持王韶：广州也是这样，深圳广州都是这样。黎庆文：这是对房子销售一个很大危险。第二个我们的沿海产业转移，因为我们中国制造业过剩，产业转移往内地去，往二三线城市转移，其实不太够力，因为本身已经不行，再转移也是不够力。三四线城市怎么做产业？现在不是互联网产业吗？用互联网把一些第一产业或者服务业、旅游业搞起来，这个是一个探索阶段、起步阶段。其就业的数量并不多。
　　在这种情况下，我们怎么去库存？我个人看法，中国的税收比较高，个税比较高，所以我认同袁总这个说法，在国外比较多，就是个人买楼、供楼款可以抵扣个人所得税，如果我们年轻人租房子的租金，是不是可以抵扣其个人
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