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广州市房地产开发项目配套公共服务设施建设移交管理规定
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房产测算面积细则
一般规定2.1 房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等,具备有上盖,结构牢固,层高2.20米以上的永久性建筑。
2.2 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影面积计算。
2.3 房屋产权面积系指权属人(或称产权主,下同)依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
2.4 房屋共有建筑面积系指各权属人共同占有或共同使用的建筑面积。
2.5 房屋面积以平方米为单位,计算过程面积取至0.001平方米,最终面积取至0.01平方米。
2.6 量距应使用经检定合格的钢卷尺、玻璃纤维尺、掌上型测距仪等能达到相应精度仪器和工具,边长取位至0.01米。
3 房屋墙体定位及归属确认
3.1 房屋勒脚以上的外墙体包括阳台与房屋的分隔墙体,其墙体面积应包括粉刷层、贴面等外墙保护层,不包括凸出外墙面的结构柱、装饰柱或装饰性的挂墙体(如玻璃幕等)。
3.2 单产权的房屋、独立幢或独立宗地的连体别墅不存在共有建筑面积,其房屋外墙体全部归入房屋建筑面积内;毗连房屋四至墙体归属由相邻各方指认确定。
3.3 墙体归属分为自(有)墙、共(有)墙和借(他)墙三类。
3.4 成套房屋的外墙(包括山墙),各套之间的分隔墙、套与公共建筑空间的分隔墙以及归属不同功能区的公共建筑空间之间的分隔墙均为共有墙。共有墙的权属线绘于共有墙中线处,其墙体面积以权属线为界各自归入相关建筑面积中,其中房屋的外半墙面积归入共有建筑面积。连体别墅不属于成套房屋的范畴,可分割成独立的产权单元房屋。
3.5 成套房屋的架空楼层、局部架空等无墙体的外围,包括底层楼梯入口处、店面或车库的卷闸门或铁栅门等,其墙体厚度可参照本层其它外墙
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内& 容& 提&
建议由政府操作，建设一个适应老年人居住条件的小区（①楼梯建成坡形通道，便于坐轮椅上下楼；②朝阳长走廊连接各户，在众人视线下较安全；③中、小面积的功能房，使低收入者承受得起；④抗震防火，一户起火，上下左右邻居均有逃生通道），按经济房价格出售或出租。本着自愿原则，老人分户入住，生活方式自便。统一设施，统一管理，提供全方位、随时随地的“零距离”有偿服务。使老人们，老有所居，老有所乐，心无烦恼的生活在这个安全小区，精神愉快的颐养天年。
该小区不是养老院，属“居家养老”形式的扩展和完善，不会增加财政负担。它的保障体系，是自然形成的社会化服务关系，无须政府包揽、供养，政府只需承担她本来就承担着的“居委会”管理人员的经费开支和公共基础设施建设的资助。由于老人居住集中，为老人提供的“老年活动中心”等项公益举措无需遍地开花。所以还节约了财政支出，降低了社会成本。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&
关于规划、建设老年人住宅小区的
随着我国逐渐步入老龄化社会，老年人在晚年生活中遇到的实际问题已日益显现出来。
解决好老年人的问题，对于保持社会稳定、促进经济发展、建设小康社会具有长远意义，也是构建和谐社会的一个重要标志。
一、存在的主要问题
1、条件好的家庭，住房面积比较大，子女成家后搬出去住了，留下空荡荡的房屋，一是老人无力搞卫生，二是住房资源浪费。
2、条件差的家庭，住房面积比较小，子女结婚要房子住，老人只好搬到简陋的地方去住，不利身心健康。
3、住单元楼或单门独院的空剿老人，邻里接触少，和谐氛围差，难以享受到社会的关爱。孤独寂寞，易造成心理、生理疾患。受骗、被盗时有发生。生灾患病无人帮。甚至死在家里也无人知晓。
4、原住房不适应老年人行动需求，无轮椅通道、无扶手，行动不便，容易滑倒。
5、年老体弱，生活不能自理。欲请保姆，工资低的请不起；若请钟点工，毕竟大部分时间不在老人身边，尤其夜里无助。
6、看病困难。离医院远的，来去不便，旧病还未治好又添新病。急病得不到及时的抢救，失去了救治的最佳时间，造成残疾或死亡；有的病只需要观察或在家里便可以治疗，由于条件受限，只好住院，加重了个人和公费医疗的经济负担；一位老人生病，需多人陪着，给交通带来压力，使医院拥挤。
7、公益设施方面。虽然政府拨款建了不少健身设施，由于老人们居住分散，不能就近享用。好多设施缺少管理，损坏了不少。
8、大部分服务行业，没有按老人的特殊需求施建。无盲道、无轮椅通道、无扶手。老人出行购物、理发、洗澡、锻炼、游玩等活动，行动不便，易出事故。
以上的问题只是老年人生活中的一小部分。总之：年老体弱、孤独寂寞、智力减退、行动迟缓、忙东忘西、丢三落四，困难随行，事故频发。尤其是安全问题伴随着老年人生活的方方面面。用火、用电、走路、乘车等，存在着很多的事故隐患。这些问题，既是老人们的不安，也是儿女们的牵挂。如果将老人送进养老院，一是养老院容纳不了这么多的老人，二是世俗偏见，老人和儿女们都不容易接受。
老年人自身有困难，给社会也带来不少无奈。
服务行业，不可能都按老年人的需求建轮椅通道和扶手栏杆等。因为社会成本太高，也影响常人行走。
交通车辆，在为老年人服务时，老年人行动迟缓，要等要扶。在行驶中，遇到步履蹒跚的老年人，要慢要让。在学校门前，接送孙辈的老人扎堆，要避要停。影响常人的生活节奏。
随着老龄化高峰期的到来，大街小巷到处可见老态龙钟的老人。路边道旁三五成群的老年人在下棋、打牌、闲谈。给人一种遍地是老人暮气沉沉的灰色感觉。不但影响人、车畅通，而且与生机勃勃的和谐社会也不相协调。
解决老年人的问题为何很难，居住太分散是原因之一。
二、相应的解决办法
“以人为本”、“关心民生”、建设“和谐社会”是党中央强调的大事，并要求着力解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。老年人的问题就是一个最基本的民生问题。
目前，尽管各级党组织和政府、社会各界都十分重视老龄化问题，并针对性的出台了各项措施和政策，帮助老年人解决了不少困难。很多团体和好心人利用节假日或长期热情帮扶困难老人，照顾他（她）们的生活起居。但是大多数老年人，还是得不到全面地、随时随地的“零距离”服务。
为老年人解决困难，需要一个长效模式。
为了能给大多数老年人多解决一些问题，我建议政府在“十一·五”期间，在城区选一个环境相对安静的地方，按“经济适用房”标准，指派有建筑资质的单位承建、有关职能部门负责质量监督和现场巡视，建设一个高质量、多功能的老年人住宅小区。小区要据情布局，按老年人特点建房，统一设施，合理配置，以“经济房”价格出售或出租，本着自愿原则，将老年人集中分户入住，生活方式自便。统筹调配，统一管理，提供服务，合理收费。使老年人融入群体，互帮互助，防盗防骗。遇到险情和生病时，能及时发现、及时处理。文体活动多样化，有场地、有设施、有规模、有管理，自娱自乐。使老年人老有所居、老有所养、老有所学、老有所乐、老有所为，精神愉快的颐养天年。老人在该小区，生活所需一应俱全，无特殊需求，不用频繁上街出远门了，避免了各种事故的发生。老人们安全了，儿女们就可以心无牵挂全身心地投入到工作中去。
三、小区整体布局及户型（后附图）
老年人住宅小区，先建三幢坐北朝南的十层楼作为示范小区，可居住五百户约一千人（如老年人恐高，可减少楼层，但要扩大小区面积，只有保证规模，才能留住服务行业）。入住后，总结各方面经验，为以后的扩建和完善管理提供参考资料。
三幢楼分前、中、后格局，楼距按1：1设计（保证在冬季，底层也有足够的日照时间）。底层呈“曰”字形，“曰”字的两侧建成平房，同前、后楼底层作为服务行业的门面用房，并形成封闭小区。
二层至楼顶建成“E”字形（因地制宜，也可以建成反“E”字或“王”字形）。一竖为前、中、后楼的每层连接走廊通道（遇到火灾时，可作为避险平台），与各层走廊通道相衔接，使整个小区每层都呈“E”字形走廊。底层的一竖和中间一横的结合部为小区的进出大门，并在此处安装电梯至各层到楼顶（这样可以在一处安电梯，三幢楼共同使用）。同时在此处旁边建轮椅通道（含盲道）至各层到楼顶，供停电时备用。另外，在前、中、后楼的西端建步行楼梯至各层到楼顶。方便该楼老人上楼顶花园，同时作为安全逃生通道。三幢楼的顶部除留下太阳能热水器的位子外，其余建成低矮植物的花园，建有凉亭、桌、凳、椅、小径和公共厕所，供老年人休闲娱乐。
小区院内场地，可分为前后两个大区。前、中楼之间为前区。右侧为篮球、羽毛球等球类活动区；左侧为操场，可跳舞、晨练。前区也可作为大型活动场地。中、后楼之间为后区，右侧为假山、鱼池、小桥流水；左侧安装各种健身器材。全小区的空余边角地面，合理栽种花草。
中间楼的底层，部分作车库、社区管理者的办公室。其余为老年大学的分校教室，各种组织活动室，书报阅览室、书画室、棋牌室、麻将室、电视室、电脑室、乒乓球室、台球室和公共厕所等等。
前、后楼底层和两侧平房为服务性门面房，门向外开。设有公费资质的中、西医门诊部（根据老年人特点，开设特色服务项目，设观察室和家庭病床。小病不出社区，大病才上医院，夜间有医护人员值班）。设银行储蓄所，邮电通讯网点，电器修理铺，日用百货超市，粮油店，老人服装店，理发店，洗澡堂，洗衣店，书报点，酒店，小吃部，食堂（一半对外，一半对生活不能自理的老人。）菜市场（内有净菜、配菜摊位），各种缴费点等。总之，门点设置和经营种类，应与消费需求同步。所有门面房规定经营范围后，对外出租或拍卖。为老人服务的经营业，工商、税务要给予照顾。这些服务性场地，均建有盲道、轮椅通道、扶手栏杆、坐椅等。地面要防滑，尤其是洗澡堂，从进门到入水池，都要有扶手栏杆和地面防滑，池埂内外建一米宽的阶梯，跨步要矮，随扶手延伸至池底。
前楼为两室一厅、一厨一卫户型。供经济条件好的老人居住或子女与老人同住（更利于“居家养老”）。南面有独立的阳台，北侧由东至西为一通道走廊与各户相通。
中楼为一室一厅、一厨一卫户型。供经济条件中等的老人居住。南面由东至西为一通道走廊与各户相通。
后楼一部分为一室一厨一卫户型。供经济条件差的老人居住；一部分为一室一卫户型。供生活不能自理的老人居住；一部分为一室多铺一卫户型，供生活不能自理、经济条件差的老人居住，也可作为来探望老人的亲属暂住。若有空余房间，也可作为招待所对外营业。南面由东至西为一通道走廊与各户相通。
每户的卫生间要通风好，面积要大些。其中要分成四小块，即：洗脸间、洗衣机间、坐便器间、洗浴间，互不溅水，互不干扰。
走廊通道的宽度为两个轮椅能交会顺畅通过为好。
前楼南阳台和中、后楼的走廊通道外侧，均要焊上晾晒衣被的架子。
整幢楼为框架结构。各层地面不用楼板，而用钢筋电焊连接后整体混凝土浇注，应具有较强的抗震性能。
每户的水、电、燃气的总开关和计量表，要设在户外便于护工操作的地方。电话线、有线电视信号线、宽带线一次性布到位。抽油烟机和太阳能热水器要预留管道，并统一型号安装到位。要预留空调器的过墙孔和外机放置平台。所有电源插座和开关，安在老年人不需弯腰、不用踮脚就容易操作的地方。统一配置能防火的壁橱和沿墙安装可拆卸的扶手栏杆到各房间。
总值班室配置监控录像，负责整个小区的安全保卫工作。
四、管理机构、服务人员、工资费用
1、管理机构。成立小区管理委员会（不用物业），由政府派两名居委会的干部来负责领导工作（扩建后，设“居委会”）。另外再选几名身体好的、有工作能力、自愿为社区服务的老人进入管委会，不拿工资，可记服务分入档案。管委会负责小区的安全、娱乐、宣传、财务、档案、房屋和设施的维护等项内容的组织、管理工作，处理老人的投诉，督察小区服务行业。制定小区的各项规章制度。上传下达。
2、服务人员。在电梯旁，每层留一户型供护工人员值班和休息用，为同层面的前、中、后楼的老年人提供有偿服务。
护工人员可在社会上招募中青年男女和下岗职工若干名。卫校护士优先。经家政培训，掌握为老年人服务的各项技能。工资由接受服务的对象给。一名护工可为一家服务，也可为多家服务。多劳多得，保证服务质量。管委会负责监督。
开电梯和保卫的人员，三班制，二十四小时服务，工资从物业管理费中给。
老年自愿者。身体好的老人，可以参加为其他（她）老人服务的工作和公益活动。报酬是记服务分入档案。以后自己可以得到增值的回报服务。这种方式也为那些经济条件差的老人，提供了自我储蓄服务的机会。
小区的管理结构由管委会和招聘的门卫兼电梯工组成，其它各种服务业包括诊所、护工、食堂等都是自然形成的社会化服务关系，但要接受管委会的监督。
在小区管理中，会有各种问题出现。管委会可根据具体情况，定出详细的解决方案。
这里要强调说明：老年人入住该小区，并不是就进入了保险箱，不会遇到任何困难和麻烦了。该小区只是提供了“服务超市”，各人可根据自身需要，选择服务、合理付费。如果你的身体状况已不好，也不雇请护工或不发求助信号，除邻里关爱外，小区的保障体系未发现你的需求，则不能及时为你排忧解难。
五、入住户型的费用问题
每户型的价值，按建筑所用的工、料费核算。并算出使用年限的折旧率。办公用房和公摊面积的建筑成本加在门面房的售价中。
小区户型多样化。各入住户可根据自身经济条件选住。并可随着人口的增加（再婚的）、减少（自然死亡的）和自理能力的降低，适时调配户型，直至一室多铺的重点护理为止。
原先不适应老人居住的私房，自行处理。可以给儿女居住，也可以向外转售以缓解社会上房源紧缺的困难。无继承人靠低保生活的老人，将转售房款缴够入住包租金后，余款可作为今后生活不能自理时的服务保障金，自行存银行以备后用。
凡是本城户口的离休、退休、病退人员和其他老年人，均可自愿选择入住老年人住宅小区。进、退自由。
&&& 入住时：
1、可以一次性购买住房。老后可由已退休的子女继承居住，或折旧卖给小区管委会（如房价财政无补贴，可自行转卖，这些住房，由于是老人的更替而频繁易主，并非商业运作，请求免税）。管委会再将该房提供给其他老人居住。
2、可以按月、按季、按年预付租金。（经济条件差或无经济来源的不适合此项，以防后期无钱缴房租）。
3、可以一次性付租金，包住终生。（根据入住时的年龄，确定缴费数目）。
4、按住房面积或相关规定，每月缴纳物业管理费。
由于入住户租买方式不同，难以一次性将小区的造价收回，可由政府或银行一次性付款给承建者，以后按期收回租金。
下面六、七两项，在条件许可的情况下，可以增加小区的功能，提高服务档次。
六、其它方面
1、可考虑采取统一供暖。预留好供暖管线；可设一个健身房，购置相应的设备。
2、有些老人还要担负照顾孙辈的任务。
请教育主管部门操作，同有教育资质的幼儿园和小学联系，在小区建分校，轮流派教师来上课。给老师额外的补助费。这样辛苦几位老师，方便众多学生，免除老人接送之苦。
3、可设立基督教活动室，供信徒们做礼拜用；设立老人亡故时的拜祭灵堂，用电化制造烧纸钱、香烛的吊唁气氛，不放哀乐。
4、公交公司在小区门前设交通车的始发站。开通一到两条线路，分别途经医院、商业繁华地段、游乐场所和火车站、汽车站。（在小区设始发站，只是为老年人提供外出方便，而不是专为老人服务的。沿途照常为其他乘客服务）。
5、每户可安燃气泄漏报警器、火灾报警器、床头求助器，并将线路布到该层的护工值班室。在小区多设几个消防用水栓，并配相应的器材。留出消防通道。小区内严禁放鞭炮。
6、与电信部门联系，在小区建虚拟网，每幢楼的每层至楼顶，安装IC卡电话。
7、每幢楼的一端，科学设置垃圾通道井。要防尘、防污染，便于汽车装运。
8、小区内的花园、健身器材、活动场所里的配置、公共厕所和电梯等社区性很强的公共基础设施建设，政府要大力资助。
七、跨城市换房暂住
如果全国县市以上城市都能按此模式建设小区。那么住在里面的老年人，在体力许可的情况下，可以跨城市互相换房暂住。
首先由老人申请，小区管委会通过网上预约登记。联系互换的对象，确定何时互换和暂住多长时间。双方管委会派专人负责换房的交接手续和按表计量代房主收取水、电、燃气费。需要护工服务的费用由护工按当地老人的标准自收。住房费用有原房主缴，长途电话由虚拟网控制。
老年人通过这样互换住房，一可以短暂地改变居住环境。二可以有较多的时间，不慌不忙，不累不花住宿费就轻松愉快地游览对方城市的人文景观。三可以通过多地互换，游遍祖国的山山水水，了解各地风土人情，丰富晚年生活。
这种换房暂住式旅游，可以一户，也可以多户结伴同行，旅途互相照应，又热闹又安全。如果医保能联网就更好了。
这样通过管委会的组织联系和交接监督，贵重物品寄存，不会出现欺诈行为和财产损失。老人们可以安心的在外地游玩。
小区如有多余的房、铺，也可以直接提供给外地来旅游或求医的老年人暂住。房租按当地老年人一样交费。
八、恳求得到支持
此设想所建小区，节约土地和房源，经济适用，给人们提供了一个晚年生活的乐园。我认为：是涉老、助老、惠老的善举；是社会更加趋于公平和保持稳定的现实有效的具体行动；是为今天的老人、明天的老人和老人的今天、老人的明天提供长效有偿服务的理想模式；也是“民心”、“政绩”工程。希望得到各级党组织和政府的重视并支持。也希望得到民政、医疗、交通、教育、消防等部门和宣传媒体、公医办、老龄委的鼎力相助。同时呼吁社会上有实力的企业家和名人来资助。
我在工作中走过千家万户，耳闻目睹了老年人的种种困难和处境，甚是忧心。经过长时间多次沉思才提出此设想的。在征求离退休老干部意见时，他们一是点头赞同此模式，二是摇头讲操作有困难。理由是：此模式虽然不像福利院要财政负担，但要财政先垫资，地方财政有困难的不好操作。再说不盈利，哪个建筑商愿意承建？在征求普通老年人的意见时，他们也是先点头赞同，后摇头否定，认为是“异想天开”。不管此设想是否实际，她毕竟是我为困难的老年人苦心构画出来的。还是决定呈送给有关领导，希望综合考虑和权衡，决定能否实施。
如果准备实施，可广泛征求大众意见，使此模式更合理些。
& 安徽滁州&
胡履田06年11月&&&&
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日照市房屋面积测算实施细则
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