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[转贴]银行资金保卫战是刺破房地产泡沫的大针头
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15:59:21 发布在
：&　　银行资金保卫战是刺破房地产泡沫的大针头　　.　　.　　.　　. 　　知名教授陈志武将房地产泡沫和基建泡沫称为“泡沫双雄”。当“泡沫双雄”变成“泡沫双熊”的时候，为了顾全大局，必须刺破泡沫。刺破房地产泡沫的针头来自哪里？是掌管印钞机和外汇的央行和大放贷的商业银行。这是大多数人始料未及的。道理很简单，解铃还须系铃人。本章主要说的是第二个针头。　　知名开发商任志强有一句名言：“要死也是银行先死”。他的意思是，银行在炒房中陷得太深，一旦房地产泡沫破裂，银行会大祸临头。在房市，官商勾结、银企合污是公开的秘密，情人对男友当然知根知底、洞若观火。银行即使没有“被自查”，也是“哑巴吃饺子 - 心中有数”，也知道自己的许多资金是“肉包子打狗 C 有去无回”。　　政俯不是“睁眼瞎”，不会让“嫡子”等死先死，于是房地产调控开始了，主要目的要保护央行的外汇和银行的贷款，让“乌龟”先跑。因为多数炒房客有惯性思维，是麻痹大意、贪睡成性的兔子，所以可能会先死。　　.　　.　　.　　.　　第1节 《巴塞尔协议》的要求越来越高,“央行印钞鸡”和“银行贷款鸡”难以继续为所欲为　　.　　一、交警叔叔的故事　　.　　中国要融入市场经济大家庭，就要在门卫那里签下许多的协议，比如《入世协定》、 《巴塞尔协议》等等。进门后，就要服从交警的管理。如果你有几美分，就要在交警叔叔那里储蓄一美分。你有押金，人家才便于管理。 给人好处，自己才能方便。　　.　　1949年到1973年前后，欧美国家对“社会主义中国”经济封锁。我们从老祖宗那里遗传了夜郎自大、我行我素的基因，习惯于闭关锁国，迷恋于计划管理。在这种情况下，中国需要流通的货币极少。原来的土地是无价计划调配的，原料许多物资是凭票供应，原来没有房市股市，原来极少出口，原来的县长月收入在100元以下。改革开放，货币就需要与国际接轨。所以【改革开放补印钞票】是必然的。　　.　　大约到2005年前后，货币与国际接轨的任务就完成了。但是，印钞鸡已经习惯于“加班加点”的工作节奏，所以近几年超印钞票太多了，到2013年3月，M2将达到可怕的100万亿元。　　.　　2009年以来，美国对华汇率战升级，交警叔叔主要是冲着中国印钞机来的，已经以多种形式提醒，几次扬言给以严厉的经济惩罚。　　.　　商贩尊重城管是生存的前提。司机得罪交警叔叔是不明智的。今后，如果中国仍然我行我素地大印钞，除非中国不怕美国以“汇率操纵国”的罪名征收百分27.5的惩罚性关税，除非中国不怕航空母舰开到黄海、南海来“散步”，除非中国不怕“C型”包围圈的缺口越来越小，除非中国不怕石油进口通道被截断。 　　. 　　二、《巴塞尔协议》越来越高的要求将使得“央行印钞鸡”和“银行贷款鸡”难以继续莺歌燕舞　　.　　1、《巴塞尔协议》的规定　　.　　《巴塞尔协议》规定，全球各商业银行2015年内必须逐步将一级资本充足率的下限从现行要求的4%上调至6%。另外，巴塞尔协议维持目前资本充足率8%不变，但是对资本充足率加资本缓冲要求在2019年以前从现在的8%逐步升至10.5%。　　资本充足率，是指资本总额与加权风险资产总额的比例。资本充足率反映商业银行在存款人和债权人的资产遭到损失之后，该银行能以自有资本承担损失的程度。　　通俗的理解是，《巴塞尔协议》要求银行的自有资金率必须逐步提高，目的在于抑制风险资产的过度膨胀。　　《巴塞尔协议》的规定和实际执行里，涉及到许多的专业性知识，我们需要的只是通俗性的差不多的理解。我们可以这样理解，因为《巴塞尔协议》的要求越来越高，所以今后银行必须确保自有资金率不低于目前的6％。　　2011年，我国“金融系统总资产113万亿，总负债106万亿”。106万亿 / 113万亿 = 资产负债率为93.81％，即自有资金率为6％。　　查阅2011年度报表的资产负债率，工商银行是93.81％，建设银行是93.35％，中国银行是93.61，农业银行是94.43％，招商银行是94.09％，民生银行是93.98％。说明，2011年银行的平均资产负债率为94％，平均自有资金率为6％。　　2、有人说：“银行自有资金率达不到要求的时候，大印钞票就可以补足了。”非也。　　.　　2011年，银行的平均自有资金率只有6％。银行的资金来源，主要是储蓄和印钞机，这都属于负债，所以银行的负债率很高，自有资金率很低。在《巴塞尔协议》的压力越来越大的情况下，央行、银行就必须想方设法保证银行自有资金率不低于6。如果来自印钞机的钞票越来越多，必然导致负债率越来越高，必然导致资金自有率越来越低，所以印钞机将越来越难以为所欲为，银行准备金率也不得不保持较高的比例，进而导致银行的放贷资金将长期紧张。　　未来几年，可能是股熊市、房熊市。怎么办？大家首先想的是大印钞票救市。宏观经济管理那么简单的话，为何全球经济危机、金融危机层出不穷？　　房地产泡沫破裂，必然导致经济危机、金融危机，各行各业都需要印钞机来救市，印钞鸡必然顾此失彼，捉襟见肘。四面八方在报火警，消防车不可能只救你银行一家。　　各行各业的坏账呆账使得银行自有资金率向0靠拢，但是，印钞机印出来的钱不是银行的自有资金，大量借给银行使得银行自有资金率更低。在巴塞尔协议和美国控制的三大评级机构的压力下，银行无法大量接受印钞机的援助，所以不但难以发放新贷款，还要追回老贷款。说明不是炒家想象的“发贷基本靠印，发完可以再印”那么简单，说明地球村里有财务总监，不是你中国的印钞机想怎么印就怎么印的。　　近十年，中国的经济发展每年是9%左右，货币增发平均18.5％。即使按照国家的五年计划下调到7％，货币增发也可能达到平均15％。在印钞机加班加点的同时，银行每年增加10万亿的货币资产，就要增多自有资金0.6万亿元，以达到巴塞尔协议的要求。这导致银行上市公司在披露2011年中报的同时报出再融资方案，其中有工行、中行、建行、中信、华夏、南京6家银行股权融资方案报批。　　3、《巴塞尔协议》的强大约束力　　.　　在世界经济格局中, 谁有话语权谁就掌握了“制定和监管规章制度”的大权。美国控制着三大评级机构, 借助巴塞尔协议，掌握了对他国金融市场的生杀予夺的大权。你必须让三大评级机构评级你的信用等级，结果就是他国的许多金融信息必须向美国公开，你有多少坏账呆账可以对他隐瞒，但他们比你更加老道，有火眼金睛，是了如指掌的。　　他们是有错必纠，无孔不入的。2010年以来，我们看到，在欧元危机中，欧洲的很多金融机构被下调评级，金融市场价格大跌，社会动荡不安。　　如果中国的银行长时间地严重地偏离百分比要求的话，三大评级机构可以借助巴塞尔协议下调评级，那么世界上的美元银行和英镑银行就会对你冷眼以待，以脚投票，因为你是长期地严重地违反交规的司机，年审后已经丧失驾照，凭什么要我坐你的车？　　如果三大评级机构宣判你违规和不及格，外商投资环境就是不合规，于是，索罗斯们就要来做空中国，热钱就要出走，有的外商就要部分撤资，富人缺乏资金安全感就要移民，结果就是外汇被洗劫。所以，《巴塞尔协议》和三大评级机构就像孙悟空头上的紧箍圈，将使得中国央行、银行难以继续为所欲为。　　银行控股权的风险。如果继续大印钞票大放贷，将导致房价再次上涨。物极必反。一旦房熊市到来，银行坏账更多，将导致银行经营利润率趋向负数，即市盈率达到几百倍，甚至是亏损股。银行经营利润率趋向负数的结果是，银行自有资金率趋向0，你就严重违反了《巴塞尔协议》，评级就当头一棒，于是银行股的股价会大跌。那么，银行股在股市的融资功能（增发股票）就会丧失。也就是说，银行自有资金的主要来源将断流半断流。以前银行重组,有外汇资金注入，一旦外汇被洗劫，这个来源也困难了。　　必须达标，就像学生必须补考及格一样，怎么办？对私人对外资引进新投资者。那么政俯对银行的控股权就岌岌可危了。　　如果外资大量介入中国的商业银行，那时炒房客还能够大量骗取按揭吗？缺乏按揭款支持，你的亲朋好友里有几个是有效自住刚需？不要跟我说你的四周有很多大款，那时他们多数已经被房子套牢，要做的事情是赶快止损卖出。　　4、缺钱，通货紧缩严重，通货却不能膨胀，怎么办？　　.　　提高准备金率，促使银行资本充足率达到巴塞尔协议的最低要求。这使得银行缺乏放贷的能力，买房者难以得到按揭支持。　　发行高利率的国债和理财产品，提高基准利率，以留住原有的国内外热钱和储蓄存款，以吸引新的国内外热钱和储蓄存款。这使得通货膨胀预期降低，使得炒房的资金成本增大。　　银行有难，就要对地方政俯催债停贷。债台高筑的地方财政饥肠辘辘，连倌员的工资奖金都难以发放，就会饥不择食，就会支持普遍开征房产税。房产税是炒房客的噩耗。 　　总之，在国际监管下，银行难以长期源源不断地对开发商、炒房客提供资金支持，那么，严重贫血的房市如何马拉松呢？　　.　　.　　.　　.　　.　　第2节 银行资金成了唐僧肉，不得不长期限购限贷　　.　　一、银行是房地产赌局的主要策划者之一，是房地产泡沫的主要肇事者之一。　　.　　2003年以前，老百姓还是5000年来形成的“无债一身轻”的老思想，没有借贷的习惯，所以在二线城市里，100平米的房价难以超过30万元。　　.　　地方政府以拍卖土地的形式抬高地价，一次性收取70年的高额的土地使用税，而银行对开发商的买地给以贷款支持。央行压低存贷款利率，形成负利率；地方政府支持炒房，于是形成了买房越来越合算而钱存银行越来越吃亏的态势。　　.　　有人编了一个美国老太在年轻时贷款买房的故事，媒体、专家学者借此大造“超前消费”、“借债赚钱”的舆论，银行乘机扩展住房按揭业务。买房可以按揭七八成，还款期可以20年30年，而且按揭利率可以优惠，使得一些人的购房能力从30万元增大到100万元。印钞厂接到来自银行的70万元的纸币订单，乘机把今后20年才印的70万元提前印出来了。开发商、炒房囤房者借助三四倍杠杆的力量，极力夸大通货膨胀的可怕性和城市化的刚需量，利用大众追涨的心理，使得房价呈现30万元......60万元......80万元......100万元......150万元……的不断上涨的态势。　　.　　住房本是象自来水、大米、绿豆、蔬菜一样的民生产品，却被设计为金融产品，当作高杠杆的期货来炒作，变成超级赌博工具。很明显，银行是房地产赌局的主要策划者之一，是房地产泡沫的主要肇事者之一。　　..　　二、一手房的炒房客从银行不断套取按揭款，银行资金沦落为人皆可吃的唐僧肉，于是不得不长期限购限贷　　.　　1、2003年，每年有许多积攒的大款爷陈大哥开始炒房，房价为每平米0.3万元×100平米的一手房 = 总价30万元×按揭80％ = 从银行套取24万元。　　.　　2、2006年，二手房的房价为每平米0.6万元×100平米 = 陈大哥卖出得款60万元 - 按揭余额22万元 = 归还按揭后现金有38万元。用这38万元去买入一手房，每平米0.8万元×159平米= 总房价为127万元×按揭70％ = 从银行套取89万元。　　.　　3、2010年，二手房的房价为每平米1.5万元×159平米 = 陈大哥卖出得款238万元 - 按揭余额65万元 = 归还按揭后现金有173万元。用这173万元去买入一手房，每平米2万元×289平米 = 总房价为578万元×按揭70％ = 陈大哥从银行套取405万元。　　.　　4、以上是已经发生的真实的状况。假设调控是空调，房价到2014年仍然是上涨，那么：2014年，二手房的房价为每平米2.5万元×289平米 = 陈大哥卖出得款722万元 - 按揭余额344万元 = 归还按揭后现金有378万元。用这378万元去买入一手房，每平米3万元×420平米 = 总房价为1260万元×按揭70％ = 大款爷陈大哥将要从银行套取882万元。　　. 　　很明显，炒房客陈大哥从银行套取的按揭款就像滚雪球一样不断增大，呈现24万元……89万元……405万元……882万元……的倍增的态势。也就是说，如果房价不停上涨，炒房客陈大哥就可以利用这种模式从银行套取越来越多的按揭款，882万元的后面是1900万元，1900万元的后面是4000万元。　　.　　查阅2011年度报表的资产负债率，工商银行是93.81％，建设银行是93.35％，中国银行是93.61，农业银行是94.43％，招商银行是94.09％，民生银行是93.98％。说明，2011年银行的平均资产负债率为94％，平均资金自有率为6％。　　炒房不停止的后果。2014年市价3万元的一手房，通过房价收入比、售租比、回本时间等公式的计算，实际价值低于1万元。如果房地产泡沫破裂，每平米1万元×420平米 = 银行只能收回420万元。银行放出882万元的按揭 - 只能收回420万元 = 仅仅这一个炒房客就使得银行坏账达到462万元。462万元 / 882万元 = 银行亏损率为52.4％。2011年银行的平均自有资金率只有6％，所以不断支持炒房的结果是银行资不抵债，即破产半倒闭。　　.　　很明显，炒房的前提条件是“用少量的资金就可以不断从银行套取三四倍的按揭款”。久而久之，银行就会半倒闭，于是，政俯不得不限购限贷。因为银行的坏账率已经相当于一锅已经烧到98度的水，一旦放开限购限贷，很快就会沸腾，即气球很快就会爆裂，所以限购限贷将是长期的，不敢放开。也就是说，炒房的前提条件已经永远丧失了，炒房客的好日子已经永远过去了。　　.　　三、老板介入炒房所套取的银行资金量更是触目惊心，银行资金沦落为廉价的唐僧肉，于是不得不长期限购限贷　　.　　日，中财网的文章《 钢贸资金困局谁之过：贷款或用来炒房炒期货》讲到，部分钢贸企业以钢材市场为融资平台，通过虚假注资担保公司，以抵押质押、重复抵押、互保联保的方式，大量套(骗)取银行贷款。同时，企业在骗取银行贷款后，又变身投资公司，将所得资金投向房地产、股票、期货，甚至高利贷等高风险行业。　　.　　日，羊城晚报的文章《温州“走路老板” 炒房从数亿身家到欠债3亿》：老板潘晓勇说：“目前还有27套房子抵押，欠银行贷款2.2亿元。民间借贷还欠5000万元。去年的时候，欠民间借贷1.1亿元。后来，我名下的很多资产， 包括大楼都抵债抵掉了。算下来，目前还有将近3亿元左右的欠款。”　　.　　四、开发商搞官商勾结对银行资金山吃海喝，银行资金沦落为敞开供应的唐僧肉，于是不得不长期限购限贷　　.　　假按揭的问题很大。有的开发商的操作模式是，房子建成后先卖给自己，利用员工、亲友或买来的假身份证办理假按揭，大量套取银行资金。媒体报道的一个案例：“2009年9月，谢根荣利用虚假证明文件，与中国建设银行的7家北京支行签订了566份虚假《个人住房贷款借款合同》，共骗取贷款6.7亿。……面对巨额贷款无法偿还的现实，北京建设银行经济技术开发区支行行长颜林壮、副行长赵峰参与帮助谢根荣制造虚假报表，并出具共计4.56亿元的承兑汇票。”　　.　　上海莲花倒塌楼的开发商，盖几十亿元的住房，注册资金只有800万元，账上的资金只有6000万元。空手套白狼的开发商不少。遇到房熊市大跌，获得大量房地产开发贷款和按揭款的一些开发商，或资金链断裂或“假破产”，银行的资金将出现大量死账呆账，将收获大量抵押地、抵押房和烂尾楼。　　.　　五、限购限贷会多久？　　.　　绞尽脑汁，你算计我，我算计你。全民炒房，大家挣钱，人皆富翁。一觉醒来，回头一看，原来都在投机钻营、损公肥私，原来都在挣银行的钱。赚到的进入“儿孙”的口袋，亏空的“阿公”报销，原来政俯在做亏本生意。已经赚到的1元已经全部花掉，但2元的钱窟窿可能十年还补不上，银行的穷日子不是短期的。即使银行又是富翁，因为一朝被蛇咬，所以今后十年对房地产的放贷也会如履薄冰，小心翼翼了。　　限购将要“敞开大门”。政俯如何才能稳赚不赔？普遍开征房产税。有了房产税以后，不但不需要限购，反而要鼓励购买，因为可以多收税。更重要的原因是，银行在房熊市里收到大量的抵债房、断供房，对兵败如山倒的炒房囤房者是没有指望了，唯一的“贵人”就是自住购房者了。当贵宾大驾光临的时候，银行的公仆将给以“低首付”、“高按揭”、“低利率”的回报。　　近几年大量建造公租房。今后，银行的抵债房、断供房，有的可能转为公租房。那么，“房产税+公租房”的“住房财政”就可以逐步替代“土地财政”了。公租房的租价低，当地方政俯成为“包租公”的时候，租房市场就被地方政俯垄断了。私人出租房的租金净收益率可能从目前的2％降低到1％，如果待租率50％，就剩下0.5％，正好交0.5％的房产税。那么，在房价不上涨的情况下，现在用于出租的非自住房还有保留的必要吗？　　.　　.　　.　　第3节 房价越高风险越大，政俯和银行不敢继续玩下去了　　根据央行公布的数据，截至2012年6月底，房地产贷款余额11.32万亿元。房地产贷款包括房地产开发贷款和个人购房贷款。其中，地产开发贷款余额3.7237万亿元，个人购房贷款余额7.49万亿元。　　.　　在房牛市，银行的高杠杆，使得银行获得了“高杠杆蜜糖”，炒房囤房者获得“高倍放大的暴利”。在中位，买入100万元的房子，首付款才30万元，加上其他的10万元，三年的成本才40万元。房价三年上涨100％就有200万元，盈利就有160万元，4倍。　　.　　一旦进入房熊市，银行和炒房囤房者都会面临“高倍放大的亏钱”。2014年，炒房囤房者李四是二手房501室的接棒者，买入总价170万元，其中首付款77万元。假设房价跌掉78万元，李四就沦为负翁，房子可能被银行收走。　　.　　很明显，随着房价的不断上涨，后来才炒房的人，盈利率越来越小，而亏损率越来越大，于是，陈大哥手里的“高杠杆蜜糖”，到李四手里就变成“高杠杆毒药”。于是，最终，炒房客没有后来者，谁不跑谁就要拿着最后一棒。 .　　在房价处于低位的时候，按揭的安全性很高。100平米的一手房的总房价30万元 × 80％ = 银行出钱24万元。几年后这套房子的总市值上涨到120万元，即使下跌80％，120万元×20％ = 总市值还有24万元，银行仍然安然无恙。但是，到了高低，按揭的风险就很高了。2012年，同样是100平米的一手房，总房价高达200万元 × 70％ = 银行出钱140万元。只要下跌30.1％，200万元× 69.9％ = 总市值就低于140万元，银行就亏钱了。　　.　　要使得气球越来越大，当然需要越来越多地将气体吹进去。要使得房价越涨越高，当然需要越来越多的资金流进去。在低位，一套新房的总市值才20万元，所以一个城市的房价上涨，只要借助100亿元的按揭就可以将房价推高。到了高位，一套新房的总市值就200万元，1000亿元的按揭才能将房价推高。说明一个城市的房价要不断上涨，前提是，银行按揭的发放量必须呈现100亿元……300亿元……600亿元……1000亿元……的越来越多的态势。　　.　　实际情况是，随着房价上涨，银行按揭的抗风险能力呈现80％……70％……60％……50％……40％……30％的不断降低的态势。换句话说，银行发放按揭的风险呈现20％……30％……40％……50％……60％……70％的不断增大的态势，胆子必然越来越小，按揭的发放量必然呈现1000亿元……900亿元……800亿元……的越来越少的态势。按揭的门越关越小的结果是流入房市的资金越来越少，所以房价必然下跌。　　.　　世界股神巴菲特说中国的房市“赌得很大”。股市基本上没有资金杠杆，亏损率是70％，明显是一个赌场。商品期市是高杠杆赌博，亏损率是80％。银行的放贷经营是高杠杆，炒房囤房者获得的按揭是高杠杆，所以房市变成了类似于商品期市那样的高杠杆赌博，最终的亏损率，将大到目前说出来都没有人会相信的程度。　　.　　高杠杆赌博的最大特点是，虽然前面99次赢钱，仍然会因为1次失败而输得一干二净。不要以为“大款爷陈大哥”他入市早、成本低就稳赚不赔。假设买入后几个月就下跌30％ × 总房价578万元 = 陈大哥就将本金和以前赚的合计为173万元全部输光了。再下跌就是负资产了，可以持有吃跌，却不能卖出而止损，因为房子的全部价值都是银行的。　　.　　影子银行（信托渠道，地下钱庄，担保公司等）和民间高利贷成为房地产开发商寻求资金的主要来源之一。一些银行资金流入其中。银行推销的所谓理财产品，有的流入房地产，有的购买地方债，也是一个隐患。地方政俯十几万亿元的债务，企业的大量贷款，大部分是用土地房屋作抵押。虽然在评估时留有安全空间，但是，根据他国和90年代海南的教训，在房地产泡沫破裂的时候仍然会有大损失，而且银行的活钱将变成长时间等待处理的不动产，土地和房子一动不动地躺着，所以银行放贷能力必然大为削弱。　　.　　经济危机必然出现倒闭潮，在联保贷款的情况下，企业老板的资金链会像传染病那样纷纷断裂。2012年7月媒体报道，杭州600间民营企业，其中包括不少行业龙头企业、知名企业、以及拥有"中国民企500强企业"等名衔的民企，近日联名上书浙江省政府寻求紧急协助，希望当局协调银行，暂缓向业者追债。　　.　　失业减薪者一多，断供的不会少，银行就会大损失。当房价大跌，必然导致开发商跑路潮，银行会大损失。　　.　　2011年银行平均自有资金率只有6％，亏6％后银行就资不抵债了。在2000年前后，银行曾经出现过百分30几的坏账呆账率。当时，政府是采用大包大揽的处理方法，由政府出资成立资产管理公司，将银行的不良债权全部承接过去，进行股份制改造，然后上市圈钱。一旦房地产泡沫破裂，拥有大量土地房屋抵押品的资产管理公司也将遇难。　　.　　国际上遇到房熊市，都引发经济危机和金融危机，银行都是倒闭一大片，例如1990年的日本，1998年的亚洲金融危机（泰国等），2006年的美国。日本、美国的银行以私有的为主，尚且纷纷倒闭，中国的银行，是政俯的儿子，腐败程度有目共睹。赚钱时奖金多多的，亏钱的时候有人兜底。银行资金成为人人都可以咬一口的唐僧肉，自住刚需名正言顺地吃，炒房客贪婪地吃，老板拐弯抹角地大吃大喝，开发商搞官商勾结山吃海喝，地方政府10几万亿元今后找谁去？整个房地产业就像一个巨大的庞氏骗局，骗局针对的主要对象是银行。银行既是骗子，也是傻子。　　.　　时时处处都能够听到有人在说“因为会……，会……，所以政府不会让房价大跌。”如果认为政府比市场还有力量，那么我们何必要将计划经济改变为市场经济呢？如果认为政府比客观规律还有力量，那么几千年总是在改朝换代呢？　　.　　房价不可能永远上涨，所以这个庞氏骗局最终会演不下去。一旦房价大跌，必然引发经济危机，导致金融危机，银行也可能资不抵债。只不过老子奉行的是“稳定压倒一切”，必然会开动印钞机来挽救，所以表面上只是半倒闭。　　.　　任何事物都有个度，这个度是不以人的意志为转移的，例如一部居民楼的电梯无法承载30个人，你今天不可能喝下5斤高度酒。当不断上涨的房价使得银行坏账率接近极限时，银行就不得不临阵脱逃。1991年日本的房价大跌，就是银行断臂求生，带头先跑。中国的印钞厂和银行面对自己点燃的炒房熊熊烈火，看到银行倒闭的风险越来越大，终于害怕了，终于睡不着了，于是“资金总闸”不得不越关越小，不得不“去杠杆”。　　.　　日，网友qusqhq说：“我是银行搞信贷的，目前我行对商用房也限贷了，第三套以上不贷。”　　.　　很明显，管理层已经不敢让央行和银行在房市继续玩下去了，那么房价如何上涨呢? 如果你认为调控落空，银行没有跑，还在大放按揭，那么，就像一个严重高血压患者仍然在大鱼大肉一样，银行将死得更快，死得更难看，中国的经济将是一地鸡毛，地动山摇。
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15:59:38 &&
　　第4节&房地产调控在真抓实干，乌龟跑得比兔子还要快　　.　　1、“银行去杠杆”的主要方式是“限购”、“限贷”、提高“首付按揭比”。　　成也萧何败也萧何。限购限贷之前：三教九流到五湖四海，随便买，银行提供充足的按揭款，有的人竟然有几百套。限购限贷之后，二手房按揭难以获得批准，炒房客想变现很难。公租房大量建造，自住需求减少，把二手房套得更死了。　　在房牛市后期，对炒房囤房者的“首付按揭比”呈现2:8......3:7......4:6......5:5......6:4......不断提高的态势。2011年的“限购”，对一些人提高到10:0。对三套房基本不予批准，对二套房一般也不予批准。　　多军说：“炒房的很有钱，会付全款。”这只说对了一半，除了洗钱，许多人如果没有杠杆，炒房就难以赚钱。过去，100万元的房子，首付款才20万元，加上其他的10万元，成本才30万元。房价上涨100％就是200万元，3年的盈利就有170万元，5.7倍。如果2013年前后全款买入200万元的房子，在长期限贷+限购的情况下，上涨的概率很小，亏钱的概率很大。一旦下跌40％，就亏钱80万元。一旦要卖出止损，“卖出通道”不顺畅了，简直是自投罗网去找死。　　.　　2、为了控制房地产泡沫，提高按揭利率。　　按揭低利率加上贷款7折利率优惠→有力地推动了民众贷款买房的热情→相当于向印钞机发出“印钞订单”→推动了通货膨胀→导致房价不断上涨→导致物价上涨→导致房地产调控→导致按揭利率提高。2011年的存款利率，五年以上的贷款利率是6.6%&*&贷款7折利率优惠&=&4.62%。这低于五年期存款利率的5.5%，表明银行按揭是亏本买卖，所以，银行不得不提高房贷利率。2010年后接连遇到首付提高、按揭利率提高这二种情况，有效自住刚需大量减少。　　.　　3、银行乘机兜售理财产品，比如有的银行要求：50万贷款，需要搭配15000元理财产品。&使买得起房子的人更少。　　.　　4、银根紧缩，使得开发商、炒房囤房者，企业老板不得不求助于高利贷。高利贷，30％的年息都难以取得，最高的达到180％，于是许多人不堪重负，资金链越来越紧。指望调控会放松，但是，政府的背后站着审判官规律帝，站着虎视眈眈的美丽帝，不敢姑息养奸，于是，天长日久后资金链纷纷告急，高杠杆的开发商、炒房囤房者不得不降价自救。银行银根紧缩“去杠杆”，最终会刺破房市泡沫。　　.　　5、严厉的房地产调控势在必行，如果半途而废，银行必然倒闭。也就是说，政府怕“高杠杆毒药”大发作，通过调控让银行先跑。灵敏的炒房囤房者看到“去杠杆”后难以大赚钱，看到银行在跑，看到先知先觉的“温州炒房团”在跑，就跟着跑，“死了也不卖”的人就先死了。　　.　　6、央行更需要先跑。　　假设热钱和外资（其中有华人）先后有0.15万亿美元换成人民币，来中国炒房，房价上涨，加上银行按揭的杠杆效应，加上人民币升值，平均就是4倍的钱，那么外资就有0.6万亿美元。如果央行再支持炒房，房价再上涨100％，热钱和外资就有1.2万亿美元。结果是，他们什么也没有干，就可能赚走中国1.05万亿美元。　　假设移民者在房市高位变现，可能带走0.5万亿美元。如果央行再支持炒房，房价再上涨100％，可能带走1万亿美元。结果是，空置房变成了移民者掏空央行外汇的工具。　　虽然中国外汇储备有3万多亿元美元，大部分已经购买了美欧国家的国债。3万多亿元美元，扣除待摊的损失，扣除应该支付外商本金、准利息的外汇，扣除预留2年的进口石油、铁矿石、软件、原材料、互联网使用费、粮食等的外汇需求，实际只有几千亿美元。　　.如果央行再支持炒房，一旦房价大跌，可能导致人民币被杀跌，导致热钱出走、部分外商撤资、移民潮，那么外汇富翁就可能沦为外汇负翁。于是外汇资金保卫战成为刺破房地产泡沫的第一个针头。　　.　　7、银行在劫难逃，不跑会先死，先跑只是后死　　上帝令疯。2011年，整个银行业的信贷余额是57万亿，其中27万亿是近三年投放下去的。　　种瓜得瓜，种豆得豆。中国处于金融危机的前夜，金融危机其实是债务危机，债务危机其实是经济泡沫危机，经济泡沫危机其实是房地产泡沫危机，房地产泡沫危机其实是金融乱象的结果。所以银行的劫难是自己搬起石头砸自己的脚。　　如果不调控，那么外汇富翁就可能沦为外汇负翁，银行家底就会被掏空　　→于是解铃还须系铃人，于是不得不长期调控，紧缩银根，限购限贷　　→导致房价难以上涨，难以出售，时间一长，开发商、炒房客的资金链就会濒临崩溃，不得不卖房自救　　→当房价下跌超过40％，负资产的现象就会大量出现，会引爆高利贷泡沫、贷款泡沫、基建泡沫、产能泡沫、出口泡沫等　　→企业倒闭潮使得许多人失业减薪　　→导致一些公司、一些债务人面对负资产无力自救，放弃土地和住房　　→使得银行的活钱变成一时难以出手的死物　　→导致银行放贷能力下降，不但不敢再大放贷，而且雨中收伞　　→加剧通货紧缩，市场流动性进一步减少　　→导致各种泡沫更多地破裂　　→导致银行坏账进一步增多　　→导致印钞机加班加点　　→钞票救不了重病号，却导致物价上涨和通货膨胀恐慌　　→导致经济危机显露无疑　　→导致金融危机，银行半倒闭。　　.　　说明是上帝令疯狂，说明神通广大的孙悟空（银行）最终跳不出如来佛（经济规律）的手掌心。
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15:59:49 &&
　　第5节&限购限贷长期化，对炒房客的打击很致命　　.　　一、限购限贷使得炒房客卖出住房就难以再买入，套取银行资金的行为“被停止”　　.　　老炒家周扒拥有非自住房300平米。按照2010年以前炒房的套路，需要将300平米的二手房卖了再买500平米的一手房，从而向银行套取更多的按揭款。在限购限贷以后，老套路就玩不下去了。计算如下：　　.　　2012年，二手房的房价为每平米1.8万元×300平米&=&周扒卖出得款540万元&-&按揭余额330万元&=&归还按揭后现金有210万元。210万元&/&每平米2.3万元&=&只能够买回大约91平米的一手房。因为税费会损耗，因为银行对二套房的不给按揭了，因为一手房比二手房价格高，所以卖出300平米的二手房，只能够买回91平米的一手房。　　.　　这种情况非常普遍，也就是说，多数炒房客的炒作“被停止”了，而且进退两难了。如果卖出300平米的次新的大房子，只能再买入91平米的新房，那么赖以炒作赚钱的银行杠杆没有了，那么财富被亲朋好友小看了，大款变成小瘪三了。中国人最看重的是面子，最迷信的是房子能保值增值，所以，很少有人会卖出300平米的次新的大房子，再去买入91平米的新房。于是，大多数富人在限购限贷以后“被关门待打”了。　　.　　二、这是一场银行资金保卫战　　.　　.银行资金变成人皆可吃的唐僧肉，银行的风险越来越大，政俯不会坐以待毙，于是一场银行资金保卫战打响了。　　.　　减少二手房按揭是银行的狠招。银行为了救出在一手房上的开发贷款和假按揭，为了及早收回以前发出去的按揭款，使出了减少二手房按揭的狠招。二手房按揭半关闭，使得多数自住刚需去买一手房，使得二手房缺乏接棒人，所以多数炒房客的炒作“被停止”了，所以银行资金“物归原主”的追讨正在进行中。房地产调控的主要目的之一是要唐僧肉“完璧归赵”，这次房地产调控是你死我活的拼杀，银行资金保卫战“不获全胜，绝不收兵”。　　.　　炒房客天天在说，政俯很强大，不可能让房价下跌。你既然知道政俯很强大，就应该知道抗拒银行资金保卫战只能是螳臂挡车。成也萧何，败也萧何。炒房客就是那个被过河拆桥、被兔死狗烹的韩信。　　.　　2012年6月，知名经济学者易宪容说：“2008年居民从银行获得贷款约6000亿元左右，但到2009年至2011年已分别增长到24600亿元、29000亿元、25000亿元。分别是2008年的4至5倍。再清楚不过，这几年国内楼价的快速飙升，是居民利用银行金融杠杆蜂拥进入住房市场的结果。”“没有银行的金融杠杆，房价想快速飙升是不可能的。”
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16:00:29 &&
　　三、限购的本质是限售，对“全款买房”的炒房客也很致命　　.　　1、为了防范银行风险，准备金率接近20％，使得银行现在最紧缺的是人民币，所以，“全款买房”的炒房客想把二手房变成人民币，接手人在银行那里被限制了，所以表面上是限购，其本质是限售。　　.　　2、许多银行放贷，对6％+的“法定贷款利率”阳奉阴违，暗箱操作，以权谋私，到老板手里已经百分十几了，而按揭是明码实价，还要优惠打折，人家赚钱少，心里不乐意。“全款买房”的炒房客想把二手房变成人民币，接手人在银行那里总是吃闭门羹。　　.　　3、你“全款买房”的炒房客到银行“套现”了，银行就要“套牢”了。要算计，你算得过金融家吗？　　十年折腾下来，银行最过剩的是土地证和房产证，风险最大的就是这些东东。在山雨欲来风满楼的时候，房产证就是“烫手山芋”。&“全款买房”的炒房客想卖出停盈，实际就是将个人的房产证变成公家的人民币，结果是银行的人民币减少，房产证增多，实际上就是银行“全款买你的房产证”，实际上就是你的风险减小了，银行的风险增大了。人家的“傻贷”是假傻，关系到“交椅问题”时就不敢装傻了。　　担保公司不会帮忙，因为一般情况是，卖房者退出按揭余额，买房者获得按揭款，在银行那里按揭有增有减，而“全款买房”的炒房客卖房，按揭有增无减，银行不会批准。　　有人说：“限购限贷的作用不大，有能力全款购房的人很多”但是你看到了吗：为人进入的门敞开着，为狗爬出的洞紧锁着，明摆着是要关门打狗。进得去，出不来，全款买入就是找死。你有1亿元，全款买入100套住房。买入时没有去找银行的麻烦，可是，一旦熊市来了，狼市来了，你需要变现，100个自住刚需里有99个需要银行按揭才买得起，你就耐心等待吧。房熊市月月在下跌，只能是望眼欲穿，望断秋水。不要跟我说有其他炒房客来接棒，腥风血雨，哀嚎一片，买涨不买跌，都要跑，都拥挤在独木桥前面等待傻子的到来。　　.　　四、现金即将弹尽粮绝，卖出洪流将冲垮房市大坝　　.&　　2010年1月周扒买入300平米的一手房&×&1.5万元&=&总房价450万元&×&70％&=&按揭315万元。因为贪心人皆有之，因为不少炒房客的运作周期在2年以下，所以周扒留下的现金只够2年的月供。更有甚者，竟然借高利贷炒房，挪用公款炒房，占用公司流动资金炒房，所以资金链更容易断裂。　　.　　2010年4月开始的限购限贷，是所有炒房客都没有意料到的。它准确地打到了炒房客的软肋，到2013年前后，他们留下的现金就会被月供款消耗得将弹尽粮绝。一旦周扒没有现金交月供，一旦资金链即将断裂，他就不得不举手投降，卖出房子，吐出银行的按揭款。　　.　　把富人称为“有钱人”是错误的，只能称为“拥有很多财产的人”。富人习惯于有1000万元就做3000万元的投资，他们的负债率总是超过50％，他们最缺乏的是现金，高利贷大行其道就是证据，所以他们的资金链很容易断裂。即使是全国名列前茅的房地产上市公司，也严重缺乏现金流。以保利地产为例，根据2012年第一季度季报披露，其总资产负债率为78%，净资产负债率高达374%。以金地集团为例，根据2012年第一季度季报披露，总资产负债率为71%，净资产负债率高达256%。2012年上半年，浙江省民间借贷案大幅上升，全省法院共受理民间借贷纠纷案件58037件，涉案标的额283.9亿元，同比分别上升26.98%和129.61%，这暴露出来的也是资金链很容易断裂的问题。　　.　　即使你的现金来源很多，你还可以坚持几年，但是，月供不断会坐吃山空，年年折旧会不断贬值，房产税的普遍开征越来越近了，房熊市的脚步越来越近了。因为对借贷资金超过50％的人，对按揭余额超过50％的人，一旦房价下跌50％，房子就是负资产。不少人有惯性思维，不相信房价会跌50％，以为按揭余额会越来越少，所以麻痹大意。没料到，在印钞鸡、折旧、税费、房产税的4大折腾下，如果空置房遇到“新房价格5年下跌30％”就会亏钱60％,&空置房遇到“新房价格10年零涨幅”就会贬值67％.这是经过推理和计算的。所以沦为负资产的不少。更严重的是不但会下跌50％，今后20年，有的商品房的房价趋势是从100万走向1万元。不要说不可能，美国已经出现一套别墅挂牌1美元的情况。炒房客不是天天说“中国房市很神奇，什么事情都可能发生”吗？　　.　　中国多数富人相信房子最能够保值增值，所以主要财产是房子。2011年上半年，国际调研公司艾德惠研针对中国富裕人士进行抽样调查，结论是：人均拥有房产3.3套，房产价值占全部资产的72%。可悲的是，他们在限购限贷以后都“被关门待打”了，而且毫无风险意识，仍然执迷不悟。一旦房价大跌，银行就会对不计其数的土地证、房产证产生恐惧心、厌恶感，就更加不会受理二手房的按揭，于是接棒人寥寥无几，于是房子就坐在“下行的电梯”里听天由命，于是沦为负资产的可能超过30％。不要说不可能，香港负资产率曾经达到22％。美国负资产率曾经达到28％。&　　.　　炒房的本质是高杠杆的期货。期市有持仓数量限制，而前几年，有虚假工资收入证明就可以办理按揭，抵御风险能力普遍较低。爱买多少就多少，没有限制，可能买入过多。贪心不足蛇吞象。韩信用兵，多多益善。最终买得多亏得多。　　.　　即使是买得早的人，风险性也不低。因为吃到甜头后，就会增强投资热情，就会“扩大再生产”，0.3万元的时候买入一套，0.9万元时买入一套，1.5万时买入一套，所以平均成本不一定很低，所以借贷资金可能占到50％。有的人连高利贷都敢干，问题更严重。&
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16:01:18 &&
　　第6节&二手房的按揭必然越来越少，二手房的价格将每况愈下　　.　　从买房者一条龙的情况看，“按揭击鼓传花”的游戏终将停止，使得二手房的价格不断下跌。　　一、按揭击鼓传花的游戏　　.　　2003年，大款爷陈大哥以真实的收入证明，按揭24万元，买入总价30万元的一手房501室。银行没有明显的风险。　　.　　2006年，部门经理王二哥接手二手房501室，需要付出总房款60万元，以半真半假的收入证明，按揭33万元，银行有了明显的风险。　　.　　2011年，助理工程师张三哥接手二手房501室，需要付出总房款130万元，以虚假的收入证明，按揭75万元，银行亏钱的概率55％。　　2013年，技术员李四哥接手二手房501室，需要付出总房款160万元，以假得一目了然的收入证明，按揭90万元，银行亏钱的概率高达80％。　　.　　如果要维持房价不断上涨，就要将“按揭击鼓传花”的游戏不断进行下去，那么按揭款就需要呈现大款爷按揭24万......&部门经理按揭33万......&助理工程师按揭72万......&.技术员按揭100万.....农民工赵五按揭130万元……的不断增多的态势。　　.　　二、按揭击鼓传花的游戏不可持续　　.　　问题是，2011年，这套房龄已经8年的房子，既可买来自住，也可以用来炒房囤房，但是，到2013年前后，这套房龄已经10年左右的房子，在限购限贷的情况下，在获得的的按揭款将越来越少的情况下，在房熊市导致拆迁补偿越来越少的情况下，它用来炒房囤房的功能即将丧失殆尽。也就是说，接棒者将不是炒房囤房者，也不是改善性购房者，只会是自住性购房者。问题是银行能够批准农民工赵五130万元的按揭吗？即使银行批准了，农民工赵五有每月1万元的月供能力吗？很明显，按揭的击鼓传花一定会在自住购房者那里传不下去。　　.　　从炒房的流程看，炒房客在买入一手房后，等待一段时间后，会将已经变成二手房的住房卖给买不起一手房的自住刚需。技术员李四哥不傻的话，就会明白“社会地位高的人不可能买入破旧房501室来自住”的道理，也就是说，他的下家必然是比他社会地位更低的人，只可能是无效自住刚需的农民工赵五，于是他不会接棒，那么助理工程师张三哥就是炒家的最后一个。　　.　　张三哥不降价卖出的话，结果是不断亏钱，因为，房龄10年以后，随着土地使用权期限和住房寿命不断减少，随着人少房多越来越明显，房子真实的价值呈现160万元…….130万元…….100万元……70万元……50万元……的不断贬值的态势。　　.　　银行发放按揭前要进行价值评估，所以对501室的按揭款实际呈现24万元.....33万元......75万......90万元.....75万元……33万元……0万元的先多后少的“∧状态”。也就是说，二手房501室到房龄20年的时候，银行就会将其“打入冷宫”，停止按揭支持。房龄20年的破房子，不能按揭，可能已经楼歪歪而不敢居住，难以出租，谁还会付全款160万元去买你李四哥的老太太房？就像35岁你还不肯下嫁，到50岁只能望洋兴叹。　　.　　按揭70％的时候，自住刚需是依赖银行的钱在死要面子，所以房市的自住购买力主要取决于银行的信贷能力。自住性买房者获得的按揭将呈现70％.....50％......30％.....10％……0％的不断减少的态势，即首付款将呈现30％.....50％......70％.....90％……100％的不断增多的态势。在自住购房者需要一次性支付200万元的时候，501室肯定没有接棒者。也就是说，房价的购买力是银行按揭吹大的，一旦按揭越来越少，一旦首付款越来越多，本来就是穷才姗姗来迟的自住刚需想找死都没门，所以二手房的价格的下跌就是必然的。　　.　　什么是一手房?&就像新娘子只有一天一样，一手房在炒房客的手里只有一天，拿到产权证的第二天就是二手房，所以二手房价格不断下跌必然带动一手房价格下跌。　　.　　三、老太太出嫁也要100万元聘礼的时代即将过去　　即使没有房地产调控，银行对二手房的按揭历来都是越来越少，为什么现在新房卖100万元，有的老太太房也要接近100万元呢？　　.　　老太太出嫁也要100万元的聘礼，因为快速城市化，因为拆6楼可以盖18楼，因为房价不断上涨，土地拍卖价越来越高，因为现在的房价和拆迁补偿价是由投机炒作规律决定的。　　.　　“三十年河东，三十年河西”。住房投机炒作不可能永远，最终还是价值规律来决定。今后，将是房熊市，因为城市化已经基本完成，因为退休族多于上班族，人少房多，因为物极必反。　　.　　今后，因为普遍开征房产税，而且越来越多，因为是房熊市，因为拆多盖少，因为那时你的土地使用权年限只有剩下30几年，因为清理建筑垃圾需要花钱，所以拆迁补偿将越来越少，20年后10套房子的补偿难以超过4套。于是，那时新房卖100万元，老太太房只能卖得40万元。如果是差地段的拆迁遥遥无期的老房子，在房产税的压力下，有的老太太房只能卖得1万元。不相信吗？根据媒体报道，在美国，已经出现一套别墅挂牌1美元的情况。&&
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　　第7节&永远当房市多头，不少开发商的资金链终有一断　　.　　1、空手套白狼的故事　　2010年上半年关于6540万套空置房的大讨论，使得许多人看清了供不应求是忽悠，所以期房预售制难以实行。开发商卷款潜逃留下烂尾楼的可能性越来越大，所以期房预售制难以实行。公摊、绿地、规划、质量、面积等与当初的许诺不是一回事，许多人吃亏，所以期房预售制难以实行。政府已经意识到问题的严重性，一些城市已经开始由银行集中监管了。于是，开发商的资金来源越来越困难。　　.&　　2、束手束脚的故事　　因为银行的风险越来越大，监管越来越严格，官商勾结搞假按揭预售的路子越来越行不通。银监会出台了“三个办法一个指引”，即对开发商贷款要直接委托给施工单位、材料供应商，加剧了开发商资金的紧张，尤其对那些经常拖欠施工单位和材料供应商款项的开发商影响更大。于是，开发商的资金越来越紧张。　　.&　　3、盖房大跃进的故事　　虽然整个社会的有效自住刚需越来越少，有效供给越来越多，供过于求的矛盾越来越明显，闲置越来越多，但是，只要自己盖的房子能够卖得出去，就埋头苦干，就大干快上。2000年后中国房地产投资的年增速都高于20%。根据国家统计局数据，2006年国内房屋新开工面积为6.4亿平米，亿平米，亿平米，2009年为11.54亿平米，2010年为16.38亿平米。表明开发商的盖房呈现不断加速的态势。　　.&　　4、跑了和尚跑不了庙的故事　　因为政策调控真抓实干，所以股市就像航空客运飞机，有时上天，有时落地。炒作手法是大拉升→然后在高位大出货→然后在轻仓后大杀跌→然后在低位大建仓→然后大拉升→然后高位大出货。周而复始，直到永远。股市庄家是滑军，有时当多头在拉升，有时当空头在打压.这是一张一弛、永续经营的赚钱模式。股民7亏2平1赚，可是，庄家几乎永远赚钱，基本上不会成为负翁。　　房市，因为政策调控是“卖空调机”，因为住房开发周期长，因为土地开发有二年的限制，因为开发商过分相信政府的力量，所以开发商在任何时候，资金都是高杠杆地投入，即对房子总是满仓。开发商几乎永远当房市多头在拉升，哪个开发商（例如王石）唱空就会遭到围攻。于是，房市就像人造卫星，上天的时候一直升高，然后在高空盘旋。　　本来，“房子永远供不应求，房价永远上涨”只是开发商用演戏的手段来忽悠别人的，没有想到人人都相信了，于是，最后自己也相信了。牛熊交替是投资市场的铁律。牛市走上升通道的时候对房子满仓固然很赚钱，可是，牛市见大顶总是很突然，政策突然出台，大众突然停止买入，成交量突然低迷，开发商无法大量减仓。熊市走下降通道的时候仍然重仓在手，毫无主动权，任凭客观规律宰割。&在熊市，后下手遭殃。总有一些开发商会带头降价，使得牛市里的攻守同盟不攻自破。　　国际上的房地产历史表明，不管牛市还是熊市，持续时间都很长。本次房牛市已经30+年，近十年上涨最明显。吃得多必然拉得多，房熊市可能长达几十年。那时，一些开发商可能亏钱，因为开发商选择的是只张不弛、一锤子买卖的赚钱模式，等于没有给自己留下见好就收、金盆洗手、获利了结的机会。永远当房市多头，一条道走到黑，最终，资金链总要断裂一次。　　.&　　5、开发商也会沦为负翁的故事　　许多开发商向银行和其他渠道大量借款，形成三五倍的资金杆杠。杆杠放大作用的优点体现在牛市，熊市里会放大亏损，是“杠杆毒药”。高利贷会成为压死骆驼的最后一根稻草，因为开发商在牛市里利润高，所以不惜借高利贷。有的是向个人或公司借高利贷，有的是向银行借巧立名目的“房地产信托理财产品”，有的融资成本高达每年百分100。调控一来，市场观望，住房滞销，问题就暴露了。　　开发商张三，十年里虽然赚得钵满盆满，自有资金已经积累到25亿元。表明看，一点也不差钱。可是，人心不足蛇吞象，赚到10亿元想着25亿元，赚到25亿元想着50亿，所以不但将自有的25亿元投入再生产，又贷款和集资75亿元干进去。合计总投资100亿元，建造的房子总市值为140亿元。　　许多国家房地产泡沫破裂时房价下跌超过50％。日本房熊市已经20年还遥遥无期。我们假设开发商张三遇到的情况是房价下跌40％，下跌持续时间为3年。　　房子总市值为140亿元&×&下跌40％&=&跌去56亿元。　　他人的资金75亿元&*&平均利息百分15&*&3年&=&3年里需要支付34亿元的利息。　　目前总市值140亿元&C&将跌去56亿元&C&需要支付34亿元的利息&-&贷款和集资75亿元&=&-25亿元，即3年后开发商张三沦为25亿元的负翁。　　面对这样的风险，在下跌趋势明显的时候，开发商张三就会寝食难安，降价甩卖是必然的。　　.　　6、价格战老手的故事　　各行各业的消费者，最终都是上帝，都是衣食父母。这个道理，开发商十分清楚，因为中国的开发商的历史才10几年，大多数开发商是从各行各业转业过来的，价格战的本领个个非同寻常。熊市的第二年，价格战将会星火燎原，烽烟四起。未来，开发商逃跑将如同年温州老板那样络绎不绝。&&
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16:03:49 &&
　　第8节&房价大跌时银行会半倒闭　　1、吃安眠药的故事　　银行的资金具有“乘数效应”。乘数效应是指，在货币供给过程中，中央银行的初始货币提供量与社会货币最终形成量之间客观存在着数倍扩张（或收缩）的效果或反应。　　银行的经营是高杠杆运作，2011年平均资产负债率高达94％，平均自有资金率只有6％。拿到银行资金的开发商、炒房囤房者也是高杠杆运作，拿到贷款70元，自己的本金30万元。有的甚至是空手套白狼。银行已经搞到与地价房价同呼吸共存亡的程度，所以房价下跌50％的话，银行就可能资不抵债了。　　国际上房价泡沫破裂，跌幅总是超过60％。10年里房价大涨500％，大跌时达到50％有什么好奇怪的。高层放心不下，让银行搞了房价大跌的测试，就像反贪局让土地房产局局长自己查自己“是不是有以权谋私”，结论当然是没有。　　这是吃安眠药，因为中国对银行的房贷压力测试是“自摸”，而银行行长不会主动摘下乌纱帽，所以可能只看到账面上的，看不到桌面下；只看到小腐败的，看不到大腐败的；只看到浅的，看不到深的；只上报一般的，回避严重的。　　这是吃安眠药，因为中国对银行的房贷压力测试的假定条件不充分，比如对政府的调控能力估计过高，对房价下跌对各行各业的严重影响考虑不够，对房价下跌的长期性、持续性估计不够，对西方食利集团的落井下石的可能性估计不够，对外汇的洗劫程度估计不够。　　.　　2、阴雨连绵的故事&　　银行对房价下跌的长期性、持续性估计不够。如果是股市那样的急风骤雨式的下跌，下跌50％，3年后又回到原价，大多数人咬紧牙关扛得住。中国特色的房熊市可能是阴雨连绵式的下跌，下跌50％，10年后才回到原价，这样子的损失是很大的，多数人扛不住。因为印钞鸡每年偷钱8％，拆迁性折旧每年2.5％（40年报废），加上房产税和交易税费，合计每年亏钱大约12％。10年“零上涨”，如果变现，还有多少价值呢？　　.　　3、银行没事的故事　　许多国家房地产泡沫破裂时，房价下跌超过50％。银监会说，房价下跌50％，银行也没事。岂不是说，房价下跌超过50％，银行就有事。如果房价不断上涨，有事率当然呈现……70％……60％……&50％……40％……30％……20％……的越来越危险的态势。　　.&　　4、分行行长耍赖的故事　　开发贷款可能出现许多坏账。实业急需资金，但银行很小气。房地产利润高，就大量地给。商品房60%以上实际是卖给了银行，因为开发商、炒房者和自住需求们都是向银行大量贷款，所以，房地产绑架了银行。　　1997年全国个人住房商业贷款余额规模仅为190亿元，2006年2万亿元，2009年末高达4.76万亿元。2011年3月末，房地产贷款余额占各项贷款的比重高达20%，加上以房地产为抵押的其他贷款，与房地产相关的贷款已经接近信贷总量的一半，有20万亿元左右。因为利润奇高，非房地产相关的贷款暗度陈仓流入房地产的肯定还有不少。　　.&　　5、贪倌以权谋私的故事　　未来的“疯险”不小，因为2011年银行平均自有资金率为6％，是高杠杆经营；调控屡屡落空说明在房市的无政府主义状况甚于当年的日本；因为十年来中国印钞机和发贷款是疯狂的，所以窟窿大；因为中国对官员的责任追究不到位是罕见的，历来的银行坏账不大追究倌员的个人责任，所以当倌的胆大妄为；因为腐败蔓延，银行里官商勾结的人数越来越多，贪污的金额越来越大。　　.&　　6、市长交班的故事　　银行畏惧实体经济和房地产的风险，银行不担心地方政府能不能还钱，因为最终中央政府会出面来兜底。于是，来自地方政俯的坏账呆账将不少。　　地方正俯贷款可能出现许多坏账。2009年,地价房价上涨中,银行处于“资产（土地）价格上涨―抵押品价格上涨―信贷规模扩张”的正反馈发展中，地方财正贷款处于快速扩张状态。2010年春,正府不得不开始了足够有力的组合拳核打击。地价房价下跌中,银行处于“资产（土地）价格下跌―抵押品价格下跌―信贷规模缩小”的负反馈收缩中，地方财正贷款的问题就暴露出来了。&　　地方政俯欠银行的十几万亿元债务连付息的能力都缺乏。　　2012年曝光重庆市的债务有5000亿。按7％的利息，年息350亿，而重庆年财政收入才1000亿。　　2009年，杭州土地出让收入全国排名第一，达到1200亿元，而其地方公共财政收入仅有500多亿元，但2012年上半年土地出让收入只有106亿元。　　2009年，上海以991亿元的土地出让收入荣登榜眼。北京以922亿元收入排名第三。年，上海蝉联土地出让收入冠军宝座。中国指数研究院公布的数据显示，2012年上半年全国300个城市土地出让金排行中，上海从第一宝座跌落至第九名，只完成了184.2亿元，是2011年同期的四成。北京则无缘前十，比2011年同期下降56％。这表明地方财政主要依靠房地产收入这种模式已不可持续，这表明地方政俯欠银行的十几万亿元债务连付息的能力都缺乏。　　房熊市一旦到来，土地经常流拍的情况会更加严重，财政危机将导致大量烂尾工程，银行对地方财正的贷款将出现不少的坏账。市长的任期一到，拍拍屁股就走了，新的市长会躲猫猫。　　.　　7、住房开发商耍赖的故事　　上海莲花倒塌楼的开发商，盖几十亿元的住房，注册资金只有800万元，账上的资金只有6000万元。空手套白狼的开发商不少。遇到房熊市大跌，获得大量房地产开发贷款的一些开发商，或资金链断裂或“假破产”，大量抵押房将被银行收房。　　.　　8、房地产相关行业骗贷的故事　　　媒体报道：业内人士认为，保守估算，每年有上千亿元资金流向上海的钢贸行业。但巨额的信贷资金很大一部分被挪作他用：炒股、囤地、炒期货，甚至放高利贷。上海钢贸行业日渐沦为骗贷、圈地的空壳化行业。　　.　　.　　9、企业老板耍赖的故事　　美国中小型企业是五年内68%的破产倒闭，19%在6--10年破产倒闭，合计87%中小型企业在10内破产倒闭。如果中国房地产泡沫破裂，许多中小型企业会倒闭，可能导致银行出现许多坏账。2011年、2012年温州企业老板出走，已经留下了大量的银行坏账，今后这一类型的坏账损失将是一个很大数字。　　.&　　10、商业地产泡沫的故事　　商业地产的泡沫比住宅市场的泡沫毫不逊色。住房的暴利诱使各路炒房客进军商业地产，遍地开花，高楼林立.价格也被炒得扶摇直上。一些城市写字楼有50%的空置。超高的商用物业成本导致物价大涨.超高的商用物业成本，已使包括零售业在内的服务业不堪承受。一些城市40%以上的街边店铺存活期不到一年，走马灯一样关门，又前仆后继地开张。银行在商业地产的贷款也将面临坏账损失。&　　11、把皮球踢给银行的故事　　对炒房客来说，台风来的时候，猪都能在天上飞，但是台风一停，就会纷纷落地摔伤。　　熊市里最可怕的情况是难以停损，一是买涨不买跌使得你想卖出却一年也不能成交，二是在下跌30％以后，你的钱就已经全部亏掉了，剩下的价值全部是银行的，你要止损，却无权卖出。　　有的炒房囤房者预测还会下跌30％，怎么办？房子是你银行的，但是亏钱仍然是我的，你不仁我不义，我可以采取非常手段来止损。3个月不月供，让银行把房子收走。已经结账，再下跌就与我无关了。　　虽然银行不是吃素的，会通过评估宰你10％。但最终双方都很受伤。
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16:04:07 &&
　　12、1997年亚洲金融风暴的故事　　日，泰国在经济泡沫很严重的情况下，宣布放弃固定汇率制，实行浮动汇率制，当天，泰铢兑换美元的汇率下降了17%，外汇及其他金融市场一片混乱，58家银行在一天内破产，引发亚洲金融风暴。国际炒家四处攻击，导致菲律宾、新加坡、马来西亚、印度尼西亚、香港、韩国、日本也发生金融危机，房价股价汇价大跌，本币大贬值，企业倒闭潮，大量劳动者失业。最惨的是泰国、韩国、马来西亚等国，金融系统几近摧毁，外汇储备耗尽。　　13、美国银行的故事　　2006年，美国银行状况评定良好，2007年后在次贷危机中却有几百家银行倒闭，一片狼藉。&因为市场总是“熊市不言底”。美国的银行业81年内发生2次严重的金融危机,1929年的危机，2007年的次债危机。社会信用和金融风险控制水平相对较低的中国，几年前银行已经发生一次半倒闭的金融危机,一定没有下一次吗?　　房价泡沫吹得越大，破灭后对金融和经济造成的危害越大。200年到2011年，美国房价不断下跌，导致人们财富大幅缩水，28％的房主成为负翁。2011年4月份美国失业率高达9％。　　.&　　14、韩国银行的故事　　2011年初，韩国房价下跌幅度只是中等，就导致几家大银行“被挤兑”而“被停业”半年。　　.&　　15、日本银行的故事　　左小蕾说：当时“东京股市一年内从近40000点飞流直下至8000点，房价一路大跌。”“紧接着楼市、股市崩溃的，是超过2万家金融机构破产，日本大银行坏账剧增。在政府帮助下，日本大银行经历了超过十年的艰苦重组和整合，日本经济因此几乎一蹶不振。”　　.&　　16、海南银行的故事&　　日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招致命，海南房地产热浪应声而落。开发商纷纷逃离或倒闭，银行顿时成为最大的房地产商，有个银行的不良贷款率一度高达60％。海南全省的“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。海南省用了七年的时间，处置积压房地产的工作才基本结束。目前是全国性的房地产泡沫，可能需要十年的时间，需要投入数以万亿元的资金来处理遗留问题。　　.　　17、外汇穷国的故事&　　房地产调控表面上看是正俯想控制房价，实际上是担心央行和银行的风险。中国大印钞票，外商同样被印钞机剪羊毛。如果房价大跌导致外汇大批流出，捉襟见肘，央行怎么办？　　.&　　18、银行杀手的故事&　　银行的最凶恶的杀手是索罗斯们。他们会在何时痛下杀手？&　　索罗斯对银行与经济泡沫关系有一段十分经典的描述：　　在信贷扩张反身性过程的早期阶段，所涉及的信用金额相对不大，对抵押品主体的影响可以是忽略不计的，这也是为什么这一过程最初的阶段显得很稳健的缘故。　　可是，随着负债总额的积累，信贷总额的权重日增并开始对抵押品价值产生增值效应。这个过程一再持续，直到总的信贷的增加无法继续刺激经济的哪一点为止。　　此时，抵押价值已经变得过度地依赖于新增贷款的刺激作用，而由于信贷款未能加速增长，抵押品价值开始下降。　　抵押品价值的侵蚀对经济活动产生了抑制作用，反过来又加强了对抵押品的侵蚀。　　到了这个阶段，抵押品已经用至极限了，轻微的下跌就可能引发清偿贷款的要求，这又进一步加剧了经济的衰退。　　19、倌以交椅为天的故事　　善有善报，恶有恶报。央行和银行支持炒房已经酿下一杯毒酒，已经大祸临头，如果让房价继续上涨，只会增大坏账的数字，只会加速半倒闭的时间表,所以不敢造次了。　　民以食为天，倌以交椅为天。人民日报文章说：房地产调控是政治问题。什么是政治问题？对当倌的来说就是，谁敢违背，小心你的政治生命。　　对百姓来说，你要清楚，在中国，没有什么问题比政治更加神圣不可侵犯，也就是说，人家什么都可以玩，唯独政治不敢玩。
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16:04:42 &&
　　第9节&大印钞票救房市的药方已经失效　　.　　一、大印钞票救房市貌似灵丹妙药,其实是吸毒打激素　　.　　一游客到小镇一旅店，拿200元预定了一个房间。店主拿200元给屠户支付了买猪肉的欠款。屠夫去猪农那还了猪钱。猪农去还了饲料款。饲料商去还了召妓的钱。妓女去旅店还了房钱。1小时后，这200元又回到店主手里。这时，游客逛街回来，说不住了。虽然200元退还给游客了，但是小镇的这个债务链理顺了，皆大欢喜。　　→年美国次贷危机　　→导致中国经济危机　　→导致房价大跌　　→导致开发商资金链几近断裂　　→导致土地流拍　　→导致地方财政的债务链紧绷　　→导致银行“准坏账”大量增多。　　.　　怎么办？政府大印钞票→银行的问题解决了，于是大放贷款→大搞基建→官商的资金大增→拿去炒房→开发商债务链紧绷的问题解决了→大买土地→地方财政的债务链紧绷的问题解决了。　　.　　表面上看，就像小镇发生的故事那样，资金链都理顺了，经济泡沫被纸币泡沫掩盖住了。其实，问题更严重了，因为印钞票是吸毒、打激素，人们激情飞扬、豪情万丈、忘乎所以，银行放出去的“杠杆毒药”越来越多，偷钱的“贪倌占款”越来越多，难以还本付息的“基建占款”越来越多，危害实业的“房市占款”越来越多。几年后再次发生资金链问题的时候，问题比原来大，需要越来越多的钞票才能救市，也就是说，需要的毒品和激素越来越多，对经济体的危害越来越大。　　.　　更严重的问题是毒品和激素断货。中国印钞票的主要根据是“外汇占款”，即央行一手收购美元，一手通过印钞票付给人民币。2009年大印钞票的严重后果在几年后出现了，看到经济泡沫即将破裂，热钱要出走、部分外商要撤资、移民族要带走外汇，使得央行一手收回人民币，一手付给美元，使得“汇记印钞机”半瘫痪。资金链到处都在紧绷，断裂声不断传来，可是“毒品制造机”半瘫痪了。即使“毒品制造机”仍然可以大干快上、日夜加班，经济体也承受不起那么大的“毒品剂量”了。　　.　　于是，“小镇的故事”讲不下去了。　　.　　二、央行大印钞票救房市是搬起石头砸自己的脚　　.　　央行大印钞票　　→通货膨胀　　→房价大涨　　→物价上涨　　→实体的原材料成本、人工成本增大　　→老板难以赚钱,参与炒房　　→房地产调控,限贷,通货紧缩　　→实体资金链紧张、借高利贷　　→经济效益下降、倒闭的增多、GDP下降　　→失业、减薪的增多　　→月供不起,有效自住需求减少　　→导致住房积压,开发商资金链紧绷,不得不降价卖房　　→房价下跌,土地流拍　　→地方债务危机,不得不普遍开征房产税　　→房价进一步下跌　　→经济危机,金融危机　　→导致国际热钱出走、外商部分撤资、移民增多　　→央行一手收回人民币，一手付出美元，外汇大减少。　　→央行可能沦为外汇穷国,央行搬起石头砸自己的脚,作茧自缚、得不偿失
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16:05:09 &&
　　第10节&收拾土地一片&拍地卖房真忙&　　.　　一、任何投资投机活动都以进入市场的增量资金衰竭为终结。　　.　　房市的主要资金来源是贷款和按揭。房地产泡沫破裂，主要是银根不得不紧缩的结果。　　.　　1、信贷的正反馈，反映的是银行的贪婪。　　房地产商品化　　→导致房地产价格上涨　　→导致抵押品土地房屋的估值越来越高，安全系数越来越高　　→导致放贷的数量越来越多　　→导致印钞机接到的钞票订单越来越多　　→导致通货膨胀和通货膨胀预期　　→导致得到按揭大力支持的房地产价格疯狂上涨　　→导致抵押品土地房屋的估值进一步提高　　→导致银行倌员的贪婪之心进一步增强　　→导致在放贷的数量进一步增多的同时，骗贷、假按揭的情况进一步增多　　→导致银行资金的风险越来越大　　→导致房地产调控越来越严厉，一场银行资金保卫战终于箭在弦上，不得不发了。　　.　　2、信贷的负反馈，反映的是银行的恐惧。　　银根紧缩，限购限贷　　→房地产价格下跌　　→导致抵押品土地房屋的估值降低，风险增大　　→导致放贷的数量减少　　→导致印钞机接到的钞票订单减少　　→导致通货紧缩　　→导致难以得到按揭支持的房价进一步下跌　　→导致抵押品土地房屋的估值进一步降低，风险进一步增大　　→导致银行管理层的恐惧之心油然而生　　→导致放贷的数量进一步减少　　→导致资金链紧绷的开发商、炒房客不得不降价减仓　　→卖出后还贷，难以再次获得贷款按揭，体现的是一部分银行资金回笼　　→导致房市进一步失血　　→导致房价进一步下跌，开始出现负资产族　　→引发经济危机、金融危机　　→导致企业倒闭潮　　→导致银行“收拾金瓯一片”。　　最终，银行资金保卫战的结果是两败俱伤，一地鸡毛。
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16:05:26 &&
　　二、任何投资投机活动不可能所有人都变现　　.　　▲不少人难逃一劫　　按揭时间长达20年，在不健全的社会保障下，要保证还贷期间不失业、不大幅降薪、不生大病，家庭没有天灾人祸,不然就可能因为断供而被银行收走房子。经济有周期性，已经30年，在未来20年里，中国发生一次经济大危机的概率是90％。在这样的大背景下，在长达20年的时间里，许多人可能遇到失业和大幅降薪。　　.　　.&　　▲少有赢家的赌博　　印钞厂和银行在支持赌博，提供百分七八十的资金让大家玩高杆杠的期货式赌博。中国人有一句老话叫“十赌九输”，投资市场的名言是“七亏二平一盈”。如果放任泡沫不断增大，放任堰塞湖积水不断上涨，最终，许多开发商跑路，许多房奴断供，许多炒房囤房者沦为负翁，许多地方政府债台高筑，工程烂尾，银行半倒闭，央行外汇被洗劫，政府威信下降。　　.　　▲买期房的，钱埋在烂尾楼里　　牛市里，房价天天上涨，开发商腰缠万贯，无限风光。贪心不足蛇吞象，盖房子高负债，甚至是高利贷。熊市一来，资金链断裂，留下烂尾楼，逃之夭夭，不见踪影。买期房的，有一些人叫天天不应，叫地地不灵，一生的血汗钱，灰飞烟灭。　　.&　　▲&先盈后亏的，大多是追加投资，而且高位死了也不卖的。　　房价0.3万元，蒙在鼓里，事不关己，高高挂起。　　房价0.8万元，开始关注，半信半疑，犹豫不决。　　房价1万元，精打细算，投石问路，小试牛刀，按揭买1套。　　房价1.4万元，赚钱兴奋，彻夜排队，加码买入，按揭买2套。　　房价1.8万元，人声鼎沸，亢奋不已，乘胜追击，高利贷加按揭买3套。　　平均成本在1.5万元。房价涨到2万元，不止盈，看好到3万元，死了也不卖。　　见顶后下跌到1.5万元，不平仓，认为是“假摔”。　　下跌到1.4万元，不止损，相信政俯会救市。　　跌到1.3万元，李老四的首付几百万元全部亏掉，变成欠款几百万元的负翁。　　.　　.▲死多头的下场　　加入期市的散户，大部分经过股市的搏杀，是滑头,赢到心理价位就止盈，跌破预设价位就止损。我国全民炒房是第一回，多数炒房囤房者缺乏风险意识，贪得无厌，大多是死多头。　　股市的指数呈现、、点的越来越高的态势，如果你的信心与日俱增，说明你在惯性思维，说明你不懂得物极必反、盛极而衰的道理，那么你将在未来会吃大亏。
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16:05:45 &&
　　▲长期投资的，大多是长期亏钱的。　　1998年，香港的一位炒房囤房者，相信岛屿的土地无法扩大，相信涌进香港的人100年也不会停止，所以有限的东西必然不断涨价，在天价位以1000港元买一套住房。1998年到2005年是房熊市，近几年房价上涨，到2011年，这套住房市价再见1000万港元。煎熬13年，本金的1000万港元见到了，可是，仍然亏损利息800万港元。　　.　　▲强行平仓的故事&　　最可怕的是，房市与期市一样都有强行平仓的制度。美国发生次贷危机的主要原因是按揭高杠杆。2010年，美国有1100万套住房沦为负资产。2015年，中国可能有超过1100万套住房沦为负资产。中国没有个人破产法，银行可以不断追讨。　　.&　　▲坐电梯的故事　　在股市，有快速的出局机会，而且大跌时会跌得慢一些。在房市，没有快速的出局机会，崩盘时下跌速度很快。　　因为有上下小幅震荡的短炒机会，所以，今下午买明上午可卖，随时都有短炒者接手，100万元的股票要卖出时，一按卖出键2秒钟后款就到帐了。　　房市没有跌停板的限制，一旦崩盘，没有炒短者接手的缓冲，没有10％跌停板的缓冲，下落的速度会比股市还要快，就象“下行的电梯”的铁门，“喀嚓”一声关上后谁也无法出逃，可以从10楼不停顿地一直下落到5楼。一旦走熊就是大熊，包栝许多房地产商和大户也会跑不掉，会套在高位。1998年香港房市的“一夜赤贫”、“一贫如洗”、“百万负翁”说的就是这样的情况。被市场打倒在地，然后银行再踏上一只脚，永世不得翻身。　　.&　　▲割肉的故事　　股票还可以割肉，房子割肉都卖不掉。一套房你可能1年还卖不出去，一买一卖的交易期需要几个月，买者给你2万元定金，第29天他发现房价已下跌了3万，因为他那2万已跌没了，大跌后还要阴跌三五年，就不会接下还要跌几十万元的“高位掉下来的飞刀”。&　　.&`　　▲&负翁，大多原来是富翁。　　高杠杆是富人的理财习惯。富人觉得自己财大气粗，不差钱，于是大大咧咧，多多益善地买了一大堆房子，结果就像十几年前香港的大明星钟镇涛、张卫健炒房一样，亏掉首付，然后自己剩余的资产不够填窟窿，沦为负翁。　　房市多头天天鞭房市空头活人。最终谁鞭谁？上帝说：我早有安排，谁疯狂谁最终被鞭思。　　准备买房却望洋兴叹的，至少拥有正资产30万元，不会死。30万负翁赤条条地死了。　　.&　　▲&将来住廉租房的，许多是现在的炒房囤房者　　跌到0.8万元，反弹到1万，横盘持续几年，仍然是欠款几百万元的负翁，李老四终于绝望地断供了。　　几个月后，住房被银行收走，人被赶到廉租房。终于明白为什么政俯在2011年要大建廉租房。　　这不是瞎预测，因为曾经有媒体报道：北京的涂先生首付200万买下紫竹花园一套复式豪宅后，因为生意亏钱而断供。海淀法院的执行法官把“负翁”涂先生一家请出豪宅，贴上封条。涂先生一家搬到了银行为他们在石景山找的一套约60平方米的普通住房。　　..　　▲到拍卖行淘房的故事　　全国城镇积累了超过1亿套的出租寄宿房、空置房、在建房和待售房。一旦大跌，银行手里将收地收房一大堆。活钱变死钱。收拾土地一片，拍地卖房真忙。大量拍卖意味着低价处理，于是将促使地价房价更快地下跌。
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16:06:01 &&
　　第11节&银行在劫难逃，永别了全民炒房　　一、天下没有让负翁去救负翁的道理　　.&有银行的按揭款可以套取，房价是“银行的资金”说了算，是投机炒作规律来决定。一旦银行长期限购限贷，那么房价就是价值规律来决定。价值规律就是，价值决定价格，价格受到供求关系的影响，围绕价值上上波动。在牛市里价值被高估，在熊市里价值被低估。熊市一来，房价将下跌50％以上，所以对炒房客来说：世上只有银行好，有按揭的二手房像块宝，不给按揭的二手房将是一棵草，幸福没有了。　　.　　不得不长期限贷限购的根本原因是，如果放任银行资金不断被套取和赖账，银行将倒闭，外汇可能被洗劫一空。央行和银行都要跑，不然将有灭顶之灾，但是不能让大众都看出来。如果继续上涨，就会使得国内外的热钱有了逃跑的机会。如果持续下跌，就会买涨不买跌。最好的策略是，有所下跌之后有所反弹，在涨涨跌跌之中不断有傻钱抢反弹，尽量拖时间。让炒房客和房奴对未来有信心，老老实实地月供，拖的时间越长，银行的损失就越小。将来，因为只有自住刚需才能帮助银行减少死账，所以银行对自住刚需购房者可能高抬贵手，首付的要求可能会越来越低，按揭利率可能越来越低。　　.&　　这样子的策略，骗得了小百姓，骗不了老外和大款爷，所以国际热钱在逃跑，部分外商在撤资，移民潮愈演愈烈。中国社科院世界经济与政治研究所张明说,2011年第四季度至2012年第二季度累计资本流出1828亿美元，月均流出203亿美元。与2008年四季度到2009年一季度的月均流出141亿美元相比，当前的资本外流严重程度超过了美国次贷危机的高峰期。所采用的估算方法是月度外汇占款-月度货物贸易顺差-月度实际利用FDI增量的办法。　　.　　最终，纸包不住火，等到多数人恍然大悟时，就会暴跌，中国就被做空了，外汇就可能被洗劫一空了，日本悲剧就重演了。　　.　　银行沦为负翁的故事。银监会日发布的数据显示，2011年我国银行业金融机构2011年总资产113.28万亿元，同比增长18.9%。商业银行净利润超过万亿元大关，达到10412亿元，创历史新高。民生银行行长洪崎曾在“2011环球企业家高峰论坛”上直言，银行利润太高了，自己都“不好意思”公布。中国国际经济交流中心副秘书长陈永杰称，内地银行的人均净利润是工业企业的12倍。这是利用垄断、特权、官商勾结搞出来的暴利，其中有不少来自房地产的民脂民膏。一旦房地产泡沫破裂，必然引爆一系列经济泡沫，那时银行的业绩将一落千丈，富翁将沦为负翁。银行将是泥菩萨过河自身难保，天下没有让负翁去救负翁的道理。　　.　　一旦日本悲剧重演，商业银行的亏空大得很，各行各业也向印钞机求救，可是，央行可能沦为外汇负翁，损失比商业银行和各行各业更严重。因为中国印钞票的主要根据是“外汇占款”，即央行一手收购美元，一手通过印钞票付给人民币。看到经济泡沫即将破裂，热钱要出走、部分外商要撤资、移民族要带走外汇，使得央行一手收回人民币，一手付给美元，使得“汇记印钞机”半瘫痪。所以十年后银行才会“又是一条好汉”。下一轮的大炒房，只能是没有经历炒房大灾难的“10后”。但是，那时退休族比上班族多，人少房多，拆多盖少，那时的“10后”是城市老居民的，普遍将继承6套房子，是城市新居民的，也将继承2套房子，所以中国的全民炒房只有这一回，今后永远炒不起来了。　　.&　　二、十年内,许多炒房客将低价甩卖非自住房　　央行将不得不痛改前非，即使仍然大印钞票也不敢再次支持炒房。于是限购限贷将长期化，导致炒房客卖出后无法再次取得按揭款，也就是说，倒买倒卖的炒房“被束缚”了。在倒买倒卖的过程中，炒房客只需要留下不多的现金，作为月供款。限购限贷导致难以炒房，意味着旷日持久的供房开始了。　　.　　高利贷大行其道表明，富人非常缺现金。假设2010年4月后每年需要月供33.3万元,3年就需要100万元，租金的弥补很有限,况且闲置房根本就没有租金收入,所以到2013年3月现金流就枯竭了,不得不忍痛割爱，卖出非自住房。2013年前后，炒房客举手投降的将在独木桥前排起长队。可悲的是，买房时彻夜排队，卖房时排队一年也不一定有人来接手。　　.　　市场将噎死贪吃者。更有甚者,2011年后媒体不断披露,有的炒房客因为资金链断裂,在跑路,在自杀。日，浙江省慈溪市桥头镇，48岁的慈溪社区学院副院长，除了银行按揭外，在民间以高利贷集资4000多万元，在慈溪、嘉兴、上海等地购置多套房产。面对亏钱大窟窿，一家三口以自杀做了断。　　.　　即使月供款没有问题，但是年年承受房价下跌、房产税、变现后的纸币贬值、折旧、拆迁补偿不断减少的损失，最终(十年内)也不得不挥泪斩马谡，卖出“聚宝盆”。　　.　　当炒房客难以为继、焦头烂额、越来越少的时候，规律帝就回来了,卖方市场就变成买方市场,国际房价收入比和售租比公式就被大家认同了,房价就与国际接轨了。　　.　　一切泡沫都逃脱不了破裂的命运。最终，大买钢筋与大炼钢铁一样成为历史笑话。笑话里的丑角里有你我他。　　.&　　永别了，全民炒房运动。
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17:03:08 &&
这么详细的贴子都没人顶一次吗？
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17:26:20 &&
楼主双目如电，把房产乱象抽丝剥茧，让我等茅塞顿开，我只有对楼主的万千钦佩之情浓缩为一个字，那就是：顶！
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快速回复：[转贴]银行资金保卫战是刺破房地产泡沫的大针头
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