绿城退出甲B转手绿园 盯上八一欲搭中超“头班车”
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&>&&& 　　四川新闻网－成都商报12月20日讯本报杭州专电近日从海埂传出令人吃惊的消息，称浙江集团可能退出足坛，由杭州绿园接手。但昨天经记者多方了解，绿城集团并未打算退出，而是“志存高远”。　　绿园“借壳上市”　　事实上，浙江绿城俱乐部和已经征战了两年乙级联赛的杭州绿园俱乐部都是从事房地产的绿城集团的下属公司，老板都是同一个人：宋卫平。所谓的“绿城退出，绿园接手”的确切说法应该是合并，尽管采用的表面方式将会是“绿园收购绿城”。绿城集团之所以这样考虑，首先是因为要承担两个俱乐部的开销对集团的压力太大；更重要的原因是，由于中国足协对绿城队12位球员禁赛1年的处罚已伤到绿城队筋骨，而足协又不允许引进国内球员，这样明年想靠几杆老枪、一群二线队的小孩和几个外援在甲Ｂ保级，可谓难似登天。在这种情况下，绿城集团想出了合并的妙招。这样，获得参加明年甲Ｂ联赛资格的杭州绿园队中，不光有原绿城队的7、8个球员（外援瓦伦西亚和都已经续约）和绿城二队的后备军，还有绿园队的精兵强将——上海埂的绿城混合军中就包括13个绿园队队员，明年保级前景顿时好转。　　绿城盯上队　　同时，“绿城”两个字也不会从中国足坛消失：绿城集团正在操作一件更有市场前景的事：和八一队合作成立“八一绿城俱乐部”，拥有49％的股份，从明年开始把八一队的主场迁到杭州，绿城方面负责球队所有的支出并拥有经营权，目标不只是甲Ａ而是赶上2003年中超的头班车。据悉，此事目前已进入最后的谈判阶段，绿城和八一队已经经过了多轮谈判，并草拟了合同。（薛军）&&&&(成都商报)(日10:29)&&&&&&&&& 相关文章(12/19 17:17)(12/19 09:56)(12/18 16:25)(12/18 13:27)(12/18 10:35)>&&Copyright &
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宋卫平的新命题:有钱赎回股权吗？
http://cs..cn|日 17:00|中国房地产报
中国房地产行业本年度最大的企业并购案出现戏剧性变化，绿城创始人宋卫平欲杀&回马枪&。
11月6日，宋卫平在短信中回复中国房地产报：&抱歉，按规定禁声。&在同一天，一位接近绿城高层的知情人士在给中国房地产报记者的微信回复中侧面证实了宋卫平&在忙着回购&。一直对此保持缄默的融创中国董事长孙宏斌6日凌晨微博模糊发声：&不做好人，不做坏人，做人。&
事情的发展方向并未最终明确，因为事关宋卫平到底能不能筹到这一笔钱。不过，关于回归的原因，各种渠道消息来源在自媒体、朋友圈迅速流传。孙宏斌和宋卫平的拥趸各站一边，一场生意再次夹杂了一些风花雪月的味道。虽然名为禁声，但仍有来自融创团队和绿城团队的内部消息向外扩散。可见两个团队、两种文化、两种管理理念的冲撞和磨合仍在进行中。
抛开这些输赢争议，接下来有两个现实的问题。首先是宋卫平必须筹到足够的钱。其次，假定宋卫平能够重新回归绿城，无论是资金，还是产品结构、销售理念，都面临巨大考验。他能否平衡好理想和现实的距离，重新把绿城带向一个新的高度？这是一个问题。
融创带来了什么？
时间退回到5个月前。
彼时，融创中国发布公告，宣布融创中国以62.98亿港元代价收购绿城中国（03900.HK）24.313%股份。扣减2.84亿港元的派息，融创中国实际支付金额为60.14亿港元。双方交易的最后截止时间是2014年12月底。
随后，孙宏斌和宋卫平一起面对几百家媒体，惺惺相惜。
宋卫平认为把绿城卖给孙宏斌&是他一生最正确的选择&。
孙宏斌在那天的发布会上说得并不多，他把主导权交给了宋卫平，让他倾诉，让他与更多的人告别。
彼时的两人浓情蜜意。这在孙宏斌看来也是一场双赢的生意。
中国房地产报记者曾在私下问孙宏斌，那段时间，他都在哪里忙。孙宏斌说在杭州。但问及更多关于孙接手绿城后的事情，他都没有直接回答，而是沉默地抽烟。当晚的孙宏斌虽然在笑着喝酒，但看起来装满了心事。
想必以销售为导向的孙宏斌团队和以产品为导向的宋卫平团队磨合并不容易。
一位知情人士谈到了一个细节，绿城选用的石材施工单位，都是浙江的服务商。孙宏斌去了后，用的不是他们，谁便宜找谁。从技术来说，外墙的石材技术非常复杂。如果硬换必然得牺牲质量。
石材价格高想必宋卫平也并非不知道，但能换吗？如果换成孙执政，肯定换。而换成宋执政，肯定不换。这也没有绝对的对错。
不过，在那次两人公开露面后，宋卫平对外更多的是在谈蓝城的发展。而孙宏斌鲜有对外露面。
孙宏斌接手后，派出了田强、郑甫、陈恒六等融创高管团队入驻杭州，并迅速对绿城&开刀&。一方面缩小三、四线城市战线，往大城市发展，另一方面调整户型，降价跑量。
绿城总经理田强在近日给绿城员工的内部信中写道：在这四个月里，围绕7月7日管理会议确定的&坚守品质、去库存、控节奏和投入、盘活资产、调结构&的阶段工作思路，我们结合不同市场环境及变化、项目库存状况、平衡现金流和利润的因素、制定灵活策略坚决执行去库存，自8月开始业绩翻番、持续增长超越，10月又达历史新高，8、9、10三个月我们完成合约额352亿港元、合同额283亿港元、销售回款235亿港元。
这个业绩也是外界有目共睹的。可以说，销售的变化是宋卫平离开的这段时间绿城最显著和直接的变化。
当然，这种变化也有代价，降价销售引发了部分地区老业主维权。宋卫平对外表示重回绿城原因有三，首先是他本人接到大量业主投诉，主要是质量问题，比如青岛项目；再次，诸多业主对失去宋卫平的绿城表示担忧；第三，融创和绿城在做事和考虑问题方面，有诸多不同之处。
有钱赎回股权吗？
回归的原因想必只有孙宏斌和宋卫平个人更清楚。至于是否宋卫平真能如愿回来，目前仍然是一个问号。
有知情人士称：孙宏斌有意放权，且未提出太苛刻的条件。
孙宏斌没有回应任何有关问题，倒是6日凌晨在微博中不无感性地写道：&年轻的时候争强好胜，曾经赢得畅快淋漓，也曾输得一塌糊涂，但是我不后悔。年纪大了点后，希望多做些双赢的事，少做些一赢一输的事，不做双输的事。实在做不到，就保护你的员工的权益，保护股东们的利益，保护家人的平安幸福，支持你的朋友们。不做好人，不做坏人，做人。&
外界几乎一致解读为这是孙宏斌在默认退场。业界评论也因此毫不犹豫地把褒扬送给了孙宏斌，认为其大度。
不过，仔细读其中的话，他说的保护员工，除了本身融创公司的员工，包不包括现在的&绿城员工&？如果包括，他又会如何保护？
这或许是看似憨厚的孙宏斌狡猾之处。
而从宋卫平这边来看，最现实的问题是，孙宏斌同意放权，他的钱从哪里来？
目前，宋卫平一手创建的蓝城以代建、现代农业为主，还处在&烧钱&阶段，难在此时抽出钱来。
据悉，目前宋卫平持有10.473%的绿城股份，其一致行动人寿柏年持股8.086%，二者合计持股18.559%.按照11月4日收市价8.790港元计算，二者股权价值约为35亿元。
有市场传言称宋卫平考虑向东方资本融资，同时向绿城高层&众筹&20亿元资金。也有人称有资产公司答应出资50亿元帮助宋重回绿城。还有一种说法是财务投资人九龙仓有意出手。
上述种种说法并未得到证实。接近绿城的知情人士微信回应中国房地产报，宋卫平在忙回购。能否在规定的时间借到钱还是未知数。
港交所是否认定这场收购为一致行动人并不确定，如果到12月31日，港交所认定交易成功，那想必宋卫平再想回绿城就更难了。现在不得不说是一个时机，而宋卫平有必要抓紧时间找到筹钱方。
回归之后呢？
如果宋卫平真的能如愿回归，也只是新挑战的开始。
这种困难从田强的内部信中也有所反映。
田强在信的后面话锋一转，指出前面四个月的业绩仅仅填补和阶段性缓解了绿城之前相当长时间内积累的缺口，公司还未到安全良好循环的轨道，稍有疏忽或松懈就有可能让几个月的努力前功尽弃。
他认为绿城积累的问题仍然有待解决：绿城集团(绿城阳光公馆 绿城百合公寓)存货及储备的整体结构中，三线、四线城市的巨量存货依然存在，占到约60%；
其次是巨量的股东资金沉淀在大量的酒店资产中且在建项目中有大量可能会造成极大经营风险和现金流压力的大商公建项目；大面积、高总价、长周期的难点库存占据集团目前近1000亿库存的60%，即使市场好转此类库存去化也难以明显提升；相当比例的项目产品成本远高于市场标准，成本远超市场售价的承载能力。
这些的确是现实问题。
睿信致成管理咨询董事总经理郝炬称，绿城曾在2008年、2010年到2013年连续出现危机，从卖项目，到卖股权、卖控制权，如果宋卫平回归，一定要反思为什么会出现这些问题。
&孙宏斌随行就市做出调整是符合市场规律的。&郝炬说，在市场情况不好的情况下，整个行业事实上都在这么做，降价跑量促销售。
他判断，宋卫平如果往回走，只有两种可能：一是交易出了问题，不得不回来；二是双方合作中出了问题，孙宏斌请求回来协助解决问题。
&宋回来要考虑业务结构和资金的问题，要考虑人才培养和接班人的培养，在原先产品导向的基础之上考虑到市场导向的转向。&郝炬说。
兰德咨询总裁宋延庆对于宋卫平回归提出了三点建议。
一点是提醒宋卫平更贴近实际情况，不是做一些仅供欣赏的艺术品，而是做一些热销的商品。同时处理好售价、成本和利润的关系，深入研究顾客需求，在保证品质的情况下，在&巧&字上做文章。
&宋卫平最大的资本是产品品质，但理想主义和现实主义并不是非此即彼。&宋延庆说，绿城应该在坚持做好和进一步做好产品品质的基础上，实现成本和价格的一个现实回归。
在他看来，大家劝宋卫平少一些理想主义，多一些现实主义。相信宋卫平一定会吸纳有关的意见。&经过半年时间的变故，对他的思想和行为应该有一个较大的转变。&
第二点建议是优化资产结构。把回报率很低的酒店资产，特别是资金成本非常高的部分可以平价和折价转让出去。也可以做一些优质的持有性资产。拓宽资金来源，通过资产负债结构优势，能解决资金紧张问题。
据知情人士透露，兰德咨询负责给绿城做的是标准化体系及产品和管理标准化规划。而绿城的成本管理体系是深圳某咨询机构在负责。
&宋可能管的事情很多，但有一些事情不管，有一些事情管得很多。&宋延庆说，绿城并不缺人才，但有一些管理待改进。比如，这么多的项目设计方案都需要宋卫平拍板，但往往报上去，宋可能没有时间看，积压在案头的要他拍板的就比较多，耽误了很多时间，有的可能十天二十天，有的好不容易一个月排上队了，抓住老宋，老宋可能有两种结果，可能一看很快过去，可能等了三十天，很快过了，也可能重新弄。
&无论是决策还是返工的一个月，其他企业都是不允许的，这在绿城是司空见惯的。&宋延庆直言。
第三点建议，宋延庆特别强调：宋卫平一定要重视并加强投资者关系管理和市值管理。在他看来，因为宋卫平不太擅长和投资者沟通，公司股票价格也不高，融资的时候难度也比较大。
&能够真正的改变，绿城有机会再次爆发。&宋延庆说。
宋卫平是否能如愿，一切都要交给时间。
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品评校花校草，体验校园广场北京城南楼市降价加码 知名楼盘网签率不足3成
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　　北京楼市胶着状态正在被打破――城南已率先“沦陷”，尤其是南五环外的大量项目，变相降价措施不断加码。
　　证券时报记者日前对北京亦庄、台湖、大兴、房山等城南典型楼盘进行实地探访发现，一方面房企推盘量大增，另一方面诸多知名楼盘网签率却不足三成，为把购房者从观望情绪中唤醒，开发商们绞尽脑汁，各种变相降价措施接踵而至。
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　　业内人士认为，城南区域规划过度透支是本轮变局的原罪，目前降价帷幕刚掀开一角，不好轻言底部。眼下这些暗中降价手段不足以激活市场，预计下半年还会有更大尺度的降价促销措施。
　　局部房价与自住房持平
　　最近，北京城南片区很多项目不好卖，开发商们压力大增，于是，精装改毛坯、降低品质、团购、促销等变相降价现象涌现。
　　位于东南五环外通州台湖区域的东亚怡园（东亚印象台湖），精装住宅开盘价从预期的2.6万元/平方米降到2.2万元/平方米，近期又推出了最低价格为2万元/平方米的公寓毛坯房。
　　该楼盘降价行为3月份就得到了东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏的证实，并表示降价是为了加快资金周转用来增加土地储备。目前2万元/平方米的价格，跟同为五环附近豆各庄、东坝的自住房一个价，甚至还有所倒挂。
　　位于南五环外亦庄区域的金域东郡（金第万科?金域东郡），目前在售项目均价2.6-2.8万元/平方米，与去年12月开盘均价3.5万元/平方米相比，降了25%，并且还有首付5万抵21万的优惠，而周边在售项目均价也都在3.4万元/平方米左右。
　　“我们价格低是因为当初拿地成本比其他项目低，而且这期产品与上期不一样：上期是低密度板楼，这期是板塔结合的高层；上期装修品质比较高，这期装修标准低一些；上期2015年交房，这期晚一点，要到2016年交房。因此，整体价格虽然降了点，但没想象那么严重，也就不到1千块。”金域东郡的一位销售人员表示。
　　一位关注周边楼盘的看房客向记者表示，最近这边楼盘很多都在降，不过相关楼盘的销售人员明面上并不愿意承认是降价，但优惠的幅度摆在那，降价促销的意图很明显。
　　离金域东郡不远处的海梓嘉园（(,)?海梓府）也暗中降价，近期推出20套特价房，每平方米价格从2.88万元起，比之前每平方米3.5万元的均价下调了17%，而该楼盘去年12月拿到的预售证价格最高达41644元/平方米，目前销售的房源仍是当时取证的同一批房源。
　　海梓府售楼处的一位销售人员向记者表示，这些特价房并非因楼盘降价，“前期的百人团购活动推广力度比较大，为了缓冲，又推出20套特价房，与团购价基本差不多，也是品牌推广需要”。
　　一位来售楼处签合同的李女士告诉记者，她正好赶上了之前的团购活动，整体算下来总共优惠了五六十万。
　　位于大兴区域西南五环外的华润九里（华润公元九里），推广价格从3.7万元/平方米降到3.3万元/平方米，目前在售精装公寓价格3.4-3.8万元/平方米，可以参加2万抵5万的优惠活动，而洋房的价格是3.7万元/平方米。
　　纵观本轮城南变局，带头大哥是万科。3月14日上兴佳园（住总万科橙）首期开盘销售均价为21680元/平方米，原本计划的精装修也改为毛坯，而其此前宣传的精装修售价为元/平方米。
　　楼盘普遍签约率低
　　记者查看了北京市住建委网站上新建商品住宅公示信息，东亚怡园（东亚印象台湖）、金域东郡（金第万科?金域东郡）、海梓嘉园（北京城建?海梓府）这3个降价楼盘的签约率均不足三成，分别是29%、12%、26%，周边的怡景名苑（枫丹壹号）、金茂悦家园（亦庄?金茂悦）签约率竟不足10%，与2013年动辄日光的场景相比，市场近乎速冻，即使跟全市情况比较，城南楼盘滞销现象仍较突出。
　　尽管还有一些已预定、在资格审查中或网上联机备案的客户没算在内，但是这些项目销售压力依然很大。
　　领衔降价的住总万科橙项目，由于把握市场先机，加上实际售价比预期低了数千元，且略低于周边在售项目价格，在引出“降价风波”的同时，也招来1140组客户抢购333套房源，开盘售罄，成为城南变局的少数脱困者。
　　西南五环外的房山区域虽然没有明显降价盘，但销售压力也很大，因为楼盘太多，扎堆儿。记者根据北京市住建委网站上预售商品住宅公示信息统计，今年以来房山区域拿到预售证的项目就有18个，占整个北京市预售项目的近两成。
　　不过，在大多项目降价销售的同时，也有楼盘的销售人员表示对市场有信心，近期不会降价。
　　同样在南五环亦庄区域的怡景名苑（枫丹壹号），近日二期开盘均价4万元/平方米，而一期均价为3.5万元/平方米，精装小户型还有3万抵5万的优惠。
　　“我们项目卖的特别好，5月10日当天开盘240套，卖了200套。” 枫丹壹号的一位销售人员告诉记者，买该项目的都是改善型需求，该项目精装品质高，因此价格相对周边其他项目高些，等下半年项目里的别墅开盘后，价格还要上调。
　　不过，记者根据北京市住建委网站上新建商品住宅公示信息计算，枫丹壹号的签约率并没有销售宣传的那般形势好，仅有8%。
　　还有一楼盘值得注意，5月22日开盘的“亦庄?金茂悦”推出5栋楼共208套住宅，目前只有1套处在资格核验中。
年中考核“烤”验开发商 南京多楼盘放“价”冲量||中国新闻网||###||日 07:06
&&&&苦熬半年等不来救市，年中考核又日益逼近，面对销售额与销售面积“半年双过半”的考核指标，许多开发商犹如铁板上的蚂蚁，备受煎熬！为了给年中考核交一份满意的成绩单，许多开发商选择降价冲量快跑。&
&&&&早在今年三四月份，全国楼市刮起了一起降价风，但南京房价仍然保持坚挺，开发商们也信心满满，几乎没有开发商选择降价。随着时间段推移，消费者观望的心态日趋浓厚，在各种压力之下，地方政府万万不敢动用行政手段救市。等不到楼市回暖，也看不到政府救市，在资金及市场的双重压力下，纷纷选择降价自救。
&&&&四月，大多数开发商选择观望，只有一小部分开发商“羞羞答答”推出各种变相降价，例如：精装改毛坯、特价房、购房送车位补贴等。到了五月，局面开始扭转，更多的楼盘加入到降价的阵营。
&&&&4月，仙林楼盘保利“罗兰春天”将精装改毛坯；均价从17500元/平方米降至14000元/平方米，降价幅度达到20%。此外，保利还承诺退还老业主会3500元/？的装修款。降价后，保利比周边金地“湖城艺境”的毛坯房还低2000元/平方米。
&&&&5月，保利又推出1成首付的活动，大大降低购房门槛。眼看客户慢慢流失，金地“湖城艺境”再也坐不住，近日，金地推出了类似的促销活动，除了1成首付之外，本月底推出的楼盘，其售价将会松动。而这么做，金地表示，降价是为了冲刺半年销售任务。
&&&&除了仙林湖，江心洲某高档楼盘也加入了1成首付的队列，近千万的江心洲豪宅别墅，首付也只要1成。但业内专家表示，由于别墅等高端楼盘总价高，首付3成是一个不小的数目，通常这类购房者只会在交付前向开发商预缴几个点的定金，待楼盘交付后才会正式签约交首付。
&&&&？在江宁，某楼盘送新业主8万元车位抵用券，并且车位抵用券可以抵扣购房款，也就是在原有优惠基础之上，又优惠了8万元。受贷款收紧等因素影响，眼下，大面积总价高达楼盘去化很慢，许多楼盘都在苦苦挣扎，一些楼盘实在无法推进销售，也只好采用面积“瘦身”的方法促进销售。在河西，就有雅居乐滨江国际面积从228D280？瘦身成129D199？，据该楼盘一位销售人员介绍，楼盘瘦身后，来电来访量依旧不高，因为面积瘦身后，总价虽然低了，但相比其他楼盘的直接降价单价，雅居乐滨江国际相比而言就没有多少竞争力了。
&&&&业内专家表示，目前一些刚需楼盘诚意放“价”换量，都取得了不错的销售业绩，但也有一些的楼盘各种各样的促销方式也不少，但就是咬着高价不松口，这些楼盘都没有取得理想的销售业绩。
&&&&上述业内专家介绍，保利地产南京今年定的销售任务是70亿，目前半年过去，虽然保利地产也采用各种方式的变相降价，但依旧未达到35亿元年中销售目标，如果年中完不成销售目标，那么全年销售目标也很难完成目标，因为下半年将会有更多的楼盘入市，市场存量房将进一步增加，竞争也会越来越大。
京津冀一体化效应退潮 保定楼市只降温不降价||中国新闻网||###||日 08:47
保定新建住宅价格指数
　　保定“政治副中心”消息被辟谣已过去3个月，从4月中旬起，当地楼市成交量开始出现明显下降，但前后楼市突变所带来的影响还在持续。有业内分析表示，随着市场大环境的降温，京津冀一体化下个别区域的短期热炒不仅难以促动当地楼市快速走量，反而会带来长久萧条。
　　保定楼市“虚火”褪去 房价却未回归
　　自京津冀一体化的国家战略出台以来，河北保定等地就成了楼市投资的热点区域。3月中旬，“保定将成政治副中心”的消息更让保定的楼盘价格飙升。据央视报道，保定一楼盘五天内每平米价格涨了近两千元。
　　中指院发布的百城价格指数报告也显示，4月份保定新建商品房平均价格为5282元/平方米，环比上涨了3.35％，涨幅位居全国百城之首。在此之前的3月份，保定新建商品房平均价格环比涨幅为0.69％，2月曾环比下跌了0.68％。
　　在“政治副中心”传言告破后，楼市热度明显下降。据搜房网监控中心显示，4月后半段400电话来电量大量减少，月内最后一周较第一周降幅超九成。中新网房产频道致电保定几家楼盘咨询，多数销售人员表示目前行情不好，四月初楼盘每日可签约四五十套，如今周内成交量有时都会少于10套。
　　虽然走量放缓，但截止5月，保定房价仍未回归3月前水平。5月百城价格指数报告显示，5月保定新房均价为5432，环比上涨2.84％。对此，原中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞在接受中新网房产频道采访时分析称，“这深层次反应了政府有形之手太粗太壮。”他认为，政府规划、政策等会对资源配置产生影响，从而带动周边房价上扬，虽然之后可能有所回落，但较之前的房价仍有上涨。
　　短期热炒难走量 业内称或致楼市长久萧条
　　一场“政治副中心”风波为保定引来了一群楼市投资客。据了解，在“政治副中心”利好传来之时，一些五证不全的楼盘开始招摇过市，受到投资客的欢迎，之前保定销售火爆、一天一个价的楼盘也大多属于此类。
　　“北京周边的很多地方市场不规范，适宜短期炒作，加之这些区域绝对值低的房价，也为存在短期炒作提供了空间。” 中原地产首席分析师张大伟接受中新网房产频道采访时表示。
　　但短期的炒作并未触动保定高企的库存。据保定交易中心公布的数据显示，截止6月12日，保定楼市库存高达492.6 万方，按照2013年平均每月去化14万方计算，卖完这些房子需要长达35个月的时间。
　　在张大伟看来，市场大环境降温的形势下，之前个别区域楼市短期的热炒只会带来长久萧条。“决定市场热度的是资金与人口的流向，根源是人口。京津冀一体化在短期难以影响人口变化，资金短期炒作只能会透支市场的需求。”张大伟分析认为，楼市经历非理性拉涨后，市场有实际需求的购买力会萎缩。
多位房地产大佬唱衰楼市：是真拐点还是苦肉计||新周刊||邝新华||日 08:48
图为新周刊封面。（图片来源：新周刊）
　　肺腑之言还是别有用心
　　为什么地产商也唱衰楼市？
　　十来年间，中国老百姓用“血”的教训总结出：关于中国楼市，和索罗斯不能信，经济学家不能信，政府调控不能信，如今地产商开始唱衰楼市，是拐点还是苦肉计？
　　5月15日，出售股权给融创的消息公开后，绿城中国董事长两天内收到了两百多条信息，“问及事出何因，又表示疑惑、惋惜乃至不解”。宋卫平不得不于17日在绿城官网上发布即将引退的公开信。
　　六天后，绿城与融创邀请全国三百多家媒体到杭州，宣布：双方已签署股权转让协议，此后，融创将持有绿城中国24.313%的股权，成为绿城中国的第一大股东。发布会上，北京某报女记者激动不已，说：“看了您的公开信，当时我就想给您一个大大的拥抱。”宋卫平回应：“你现在上来的话就可以。”
　　2013年，绿城以553.8亿元的销售额居国内企业第十名，融创以508.3亿元紧随其后。且去年绿城销售均价达20115元/平方米，为全国房企最高。至少从惯常的指标上看，绿城都显得欣欣向荣，为什么宋卫平不玩了？
　　“中国的房地产现在就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的大冰了。”
　　就在绿城与融创作秀的同一天，《钱江晚报》报道杭州实施“限降令”救市，“商品房实际成交价低于备案价格超过15%，那么将通过技术手段限制网签”，还称“过去的一周，杭州不少降价楼盘的开发商被房管部门请去约谈”。
　　最大的小道消息来自住建部，“北上广深外，住建部将允许地方对限购政策进行调整”。与政府部门救市的急迫相映成趣的是，房地产业大佬们的集体看衰。
　　在房地产界引起轰动的是万科执行副总裁毛大庆的内部讲话。在这个后来被辟了谣的讲话里，毛大庆称反腐败对高端楼盘影响巨大，不仅少了一批官员买主，而且动摇了人们持有高端楼盘的信心。“我们万科在北京的高端楼盘，过去的三周，仅接待检察院、纪检委，就多达14到15次。”越来越多来历不明的房子流入二手市场，“我爱我家、链家的单日挂单量从原来的5套房子，急剧增长到10到12套房子，要求他们尽快销售，给予大幅优惠，甚至腰斩售价，可见这房子都不知道怎么来的。”毛大庆说：“某省某地级市公安局局长找了44家门店挂他的房子，大概1-2栋楼，帮他挂的人有他的手下、老婆、二奶等，挂的时候不计成本，玩命甩。”
　　无独有偶，SOHO中国董事长在清华大学经管学院的一个内部讲话也被“流出”，潘石屹直言：“现在中国的房地产，市场的成交量、租金回报率、每个购房人的眼神、心态、家庭收入，都不正常，就像一个人血压是正常人的好几倍。”潘石屹举出两个房地产下滑的原因：一是不动产登记条例以及税的出台，会出现毛大庆描述的甩房现象。二是农村建设用地的开放，“北京的农村建设用地面积是1006平方公里，相当于300个北京CBD这么大。有了土地供应，建房子是非常容易的，现在建房子的速度也很快。”潘石屹痛下结论：“中国的房地产现在就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的大冰了。”
　　“为什么现在卖呢？因为现在仍然是春天，再过几天就是夏天了，夏天卖东西肯定不适合，春天卖比较好。”
　　宋卫平也感受到了市场的风声鹤唳。“绿城完成了第一季度的经营指标，但第二季度四五月份的销售指标都碰到严峻的挑战。”宋卫平说：“绿城的产品60%以上是企业主购买的，40%是央企、国企里的从业人员。中国所有企业都开始面对挑战，这个挑战在中国以往是没有碰到过的。等到舒适型和尊贵型的那批客户开始产生犹豫的时候，等到他们不再那么有购买力的时候，比如在浙江、温州的客户和台州的客户开始萎缩的时候，那这个行业真的面临很严峻的挑战了。”
　　“这个问题究竟如何解决，需要花多少时间来解决？对不起，在座的人，台上和台下的人可能都一时没有太好的办法。”在这种形势下，“绿城现在虽然不是很差，但是要摆脱整个市场的影响和摆脱整个行业的影响，绝非易事。”宋卫平称，“现在是房地产最困难和最低谷的时候，如果再往下走就全崩掉了。如果再没有一些积极的做法，中国的经济下滑将无可避免。下滑到一定阶段，形成经济崩溃的可能性是有的。”
　　也正是在这样的形势下，宋卫平选择了硬汉。在与融创合作的两年里，绿城“努力学他们的所谓‘狼性’”，宋卫平打趣地说：“这个‘狼性’我真的不喜欢，他们有一个名称叫‘现杀’，就是说第一次看了这个房子就付钱，江南人很温柔，我们绿城叫‘一见钟情’，你说哪个好听？”
　　面对这次交易，孙宏斌一直着保持低调的沉默，他是一个认准了方向就绝不回头的人，他不认可宋卫平的养老地产，称他绝不会做养老地产，虽然他对市场也很悲观，但他从来不害怕失败，他说：“我一直对这个市场挺悲观的，经济下滑的压力这么大，各个行业都产能过剩。”
　　“为什么现在卖呢？因为现在仍然是春天，再过几天就是夏天了，夏天卖东西肯定不适合，春天卖比较好。”宋卫平预测，如果两年后宏观经济好转，“那个时候绿城将会如虎添翼，老孙的管控能力，他的执行力，他的激情，他的斗志有充分的用武之地。”
　　“自从2001年的调控以来，中国的房地产行业一直不正常，市场不像市场，行业不像行业，企业不像企业。”
　　宋卫平称，市场因素在他转手绿城的原因中占30%比重。而坊间传言，宋卫平是因为豪赌巨输才出售绿城，面对这样的问题，宋卫平称自己“对于赌场到目前为止还不能算是一个胜利者”，他说：“这个因素占的比重真的不是太大，1%―3%，它是一种诱惑，你可以不用上班，你可以去探寻里面好象有规律又好象没有规律的变化，那是一个高智商的事情。”
　　除了30%的市场原因和不多的豪赌原因，另一个坊间传闻是宋卫平和吉利集团在2002年发起轰动中国足坛的“扫黑行动”后，在数年后的宏观调控中，宋卫平的绿城中国在融资方面一直不顺利，也因此才在后来引进香港九龙仓的战略投资以及把上海、苏州等项目卖给融创。
　　这些年的江湖浮沉使宋卫平的大学同学、绿城中国行政总裁寿柏年落下大病，“去年路演回来，他胃出血，1500CC……我跟寿总加起来是120岁，总是要退休的”，宋卫平说，他离开这个行业，还因为“心里面未免有一种愤怒”，“谁让你们把这个行业和市场弄成这个样子的”。
　　“自从2001年的调控以来，中国的房地产行业一直不正常，市场不像市场，行业不像行业，企业不像企业。已经不适合一般生存能力的公司生存和发展。”宋卫平说：“我非常反感那些傻乎乎的规定，什么地价不准超过150%，超过以后影响竞拍保障房的面积。这些人疯了，简直是猪脑子，这种地我永远不会去拿，我不愿意跟猪一起做事情。中国有那么多猪脑子怎么回事？还都是名牌大学。”
　　“像杭州华家池，（价格）差不多两万七、两万八，要配安置房。安置房物管费怎么收？这个安置房你分给谁？多少平方？物管费怎么收？两个大门还是一个大门？以后怎么个融洽法？不动脑子，就管自己的乌纱帽，这个官不当也罢，又不是不当官就没有饭吃。真的对这些所谓的知识分子干部失望，天下三岁小孩都知道的，偏偏他们不知道，而且全部都是博士、硕士，不能为了乌纱帽来管理城市！”
　　访谈到最后，宋卫平爆发了，似乎要把20年来的怨气一次发泄出来：“出台一个政策，两个政策，等待、等待、等待，等到今天那些愚蠢的政策还不肯取消，原来的部长也下台了，你还给我们自由好不好？这是企业的基本权利，我们是领过营业执照的人，我们不是非法同居。以前住建部也非常不靠谱，部长下台应该放鞭炮。大家都死掉了，房产也起不到拉动作用，对谁有好处？对谁也没有好处！”
　　宋卫平
　　《致绿城业主、绿城员工及各界友人》的公开信
　　人生一世，无人不关心盖棺之论，而我能在离世前预览到大家对我二十年房地产行业生涯的追思，也是一种机缘。更有幸，看到你们的主体评价是正面的。这是莫大的安慰。以前我说过，恨不得扒开胸膛让世间看看，开发商的心，也有红的。原来大家都理解。所以，我们绿城人信奉的那句话是对的：种瓜得瓜，种豆得豆。（节选）
　　置顶楼市的地产大佬们
　　尽管房地产只是夜壶。但政府真的不需要这只夜壶吗？政府可以不用夜壶。但政府会不关注必要的经济增长与底线吗？至少房地产还不是过剩产能。城镇化和升级还有巨大的需求。我不相信中国会甘愿落入中等收入陷阱的地步。要实现中国梦，不管政策如何调整，都需要有个安定、舒适的家。
　　――节选自5月28日三千字长文《为什么是房地产》，反驳楼市泡沫破裂说。
　　房地产至少15年之内不可能有拐点，中国房地产还有10―15年的发展期。垫首付不等于变相掉价，相反，这才是真正流着道德血液的开发商。
　　――4月13日，(,)董事长余英在某房地产论坛上表示。
　　只要今年中国经济GDP增长率能够维持在7.5%―8%，一线城市房价依然能维持不低于10%的涨幅，二、三线城市也能维持约5%的涨幅。在中国城镇化发展的浪潮下，三线城市仍将是未来房地产企业的主战场。
　　――4月1日，恒大地产董事长于恒大2013年度全年业绩（净利增长49%）发布后表示。
　　每个企业应对风险的能力都不一样，说三、四线要崩盘，不是别有用心就是能力不足。
　　――3月11日，建业地产董事局主席表示。
　　中国的真实城镇化率还不到40%，十八届三中全会才定下政策，去年年底刚开完了新型城镇化工作会议，国家首度把城镇化作为国家经济发展的重要支柱，作为推动国家发展的主要动力。这个方向刚刚才定下，房地产就崩盘了，你觉得可能吗？
　　――2月27日，万达集团董事长列举了三大理由，坚决反对崩盘说。
　　过去十年，确实是房地产的辉煌的十年，而从2013年特别是下半年发生在土地市场的激烈竞争看，几乎看不到在合理时间，比如三年之内房价大跌的任何可能。
　　――1月10日，富力地产董事长李思廉表示。
北京周边房价借传言忽悠飞涨：楼市亢奋遭遇冷水||经济参考报||###||日 06:23
　　政策春风吹房价借势飞
　　传言忽悠北京周边房价
　　离一片在建的高层住宅不远，时速300公里的高铁风驰电掣般呼啸而过；穿高跟鞋、着职业装的售楼小姐们走出装修豪华的售楼处，把路边几块钱一份的凉皮当午餐；一幅又一幅憧憬美好未来的广告让过往的人们想留下来……
　　这是涿州东部高铁站附近的场景，一座投资上千亿的高铁新城正在拔地而起，来去匆匆的高铁乘客、忙碌的建筑工人、穿着洋气的售楼小姐先生、一拨又一拨看房购房者人气十足。涿州是京石高铁南行第一站，保定是第二站“京津冀协同发展”的政策春风刚刚吹起，捕风捉影的“保定政治副中心”概念被植入当地楼市，房价像长了翅膀一样借势先飞。
　　一则传言让保定房价上涨千元
　　“京津冀协同发展”虽然已经上升到国家战略，但在具体规划尚未落地之际，一些人在今年3月抛出“河北保定将成为政治副中心”概念。这一重磅消息令房地产开发商和炒房客异常兴奋，人们不去怀疑它的真实性，不去探究“政治副中心”的严肃性，不去追问“政治副中心”落在保定市区还是其他县市。
　　听风就是雨。保定市区、涿州市房价很快进入一种非理性亢奋状态。位于保定市区朝阳北大街的公园时代，今年3月底房价为6000元/平方米，经过热炒，房价一度涨到7200元/平方米，到6月初，房价仍坚挺在7000元/平方米。离高铁保定东站只有5分钟车程的未来城，房价从3月份的约6000元/平方米涨现在的7000多元/平方米。
　　位于保定最北部的涿州市距离天安门62公里，是河北对接北京的桥头堡，处在京津冀协同发展的重要节点和前沿，也是房地产热炒的地区。开车行驶在市区主干道范阳路上，不断有人往车窗里塞楼盘广告“一小时热销500套”“买房自住无需犹豫，今天买最划算”、“2015年房价将破1.2万，再不抄底，就抄不到底了”等词句刺激着人们买房。
　　在涿州市区牛津花园售楼处，售楼先生告诉记者，“现在的房价比3月份上涨了1200元。”涿州市高铁新城鸿坤理想湾售楼先生说，“与3月底相比，房价上涨1200元，其中洋房涨了2000元。”
　　中国指数研究院发布的百城新建住宅的全样本调查显示，5月份，保定市以2.84%的环比涨幅居房价环比上涨的37个城市首位。根据保定市住建局的数据，去年，当地共办理商品房预售合同登记备案14786套，而今年3月1日至24日就办理了3474套，不到一个月的备案数量相当于去年全年的近四分之一。
　　楼市非理性亢奋遭遇“两盆冷水”
　　就在保定房价遭到热炒之际，今年3月26日，河北省出台《关于推进新型城镇化的意见》，明确“做大保定城市规模，保定为首都功能疏解的集中承载地和京津产业转移的重要承载地，把首都周边的一批县（市）（如涿州市）建设成规模适度、特色鲜明、设施完善、生态宜居的卫星城市。保定市作为畿辅节点城市，利用地缘优势，谋划建设集中承接首都行政事业等功能疏解的服务区。”
　　《意见》中只字未提“保定政治副中心”概念，只在“石家庄围绕建成京津冀城市群南部副中心城市，唐山围绕建成东北部副中心城市，加强与京津功能分工和配套协作，带动冀中南、冀东两翼发展”一段中有“副中心”字眼，与“政治副中心”毫不相干。直到目前，从中央到地方，所有有关“京津冀协同发展”的公开的信息中都没有“政治副中心”字眼。因此，“政治副中心”只是热炒保定房价的噱头而已。
　　与此同时，今年4月初，保定市住房和城乡建设局下发《通知》，通过规范交易为火热的房地产市场降温。明确“未取得预售许可证的商品房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。对房地产开发企业违法售房行为一经查实从严查处。”记者在保定市区多个售楼处看到，门口张贴着住建局的“特别通告”。位于复兴路上的清山公爵城项目因为没有预售证，售楼小姐表示，“只接受咨询，不收任何定金”。
　　当非理性亢奋的遭遇“两盆冷水”，保定市区楼市明显“降温”。记者6月初在公园时代售楼处观察，看房人寥寥无几。东湖印象售楼处同样门可罗雀，大厅里摆放着题为“保定政治副中心留悬念，河北出台意见欲做大保定城市规模”展板。售楼小姐说“人们来了都问‘政治副中心’的情况，我们懒得一遍又一遍解释，就做了这个展板。”
　　涿州楼市降温后又升温
　　与保定市区楼市的冷清相比，涿州依然热度不减。6月初，记者来到涿州市区的牛津花园售楼处，场面比较热闹，前来咨询看房的人不少，其中有些是来自北京客人。在涿州高铁新城狮子城售楼处，大厅里一多半面积坐满了购房者，一名售楼先生说，“3月底4月初最火，‘政治副中心’落空后，4月、5月冷静了一个多月，到了5月底、6月初又开始火了。九成购房者是北京来的客户，多数都是自住需求，节假日来咨询的人特别多。”
　　保定市严查违规销售，但没有遏制住涿州一些开发商的卖房冲动。在牛津花园售楼处，记者问一名售楼先生有无预售证，他告诉记者，“没有，涿州90%的楼盘没有预售证。”而来自北京的几家有实力的大牌开发商有预售许可证，他们表示，“本地小开发商一般手续都不全。”
　　涿州作为河北对接北京的桥头堡，在“京津冀协同发展”中具有得天独厚的地缘优势：一方面，涿州本地人的口音属“京腔京味”；作为京石高铁南行首站，只需28元、25分钟就可以到北京西站接驳地铁9号线；房山―涿州城市轨道交通项目有望实施，形成京冀“半小时通勤圈”；距离首都第二机场只有15公里。另一方面，根据河北省《关于推进新型城镇化的意见》，保定市将以京南现代产业基地、首都服务功能承接区等为载体，发展高端装备制造、临空经济、现代物流等产业，承接首都部分行政事业单位、高等院校、科研院所和医疗养老等功能疏解。
　　虽然目前尚未明确将有将有哪些北京行政事业单位落户涿州，但总投资98亿元的301医院涿州培训保障基地项目已经开工建设，北师大12年制附属学校也将落地。今后几年，涿州市将按照“一核一带六板块”的产业布局和“双城五组团”的城乡格局，积极承接首都产业转移和功能外溢，打造环京津地区高端服务聚集地、首都创新协作区、文化休闲目的地、低碳宜居生态城和区域统筹示范区。
　　涿州楼市降温后又升温以及一些开发商顶风违规预售说明，未来京津向涿州外溢人口的增加带来房地产市场潜在需求强劲。在京石高铁涿州东站候车室“京涿高铁新城”沙盘中密布着高层建筑，健康住宅、城市居住、养生居住、高铁、休闲商务、生态度假等板块以及文体中心、文化创意总部基地、新兴产业示范区等功能齐全。正在建设中高铁新城里，一些楼盘打出“大北京都市圈卫星城”、“北京‘大七环’时代高铁国际城”、“京西南、京津冀发展第一站”、“京涿高铁都会”、“活出北京范儿”广告语，一些开发商发出豪言壮语，“涿州寸土寸金，房价必将暴涨。”
　　■调查数据
　　百城房价下跌城市超六成
　　□记者 李俊义 石家庄报道
　　持续上涨近两年的“百城房价”首现跌势，日前发布的《2014年5月中国房地产指数系统百城价格指数》显示，此次百城房价下跌城市超过六成，其中秦皇岛以2.47%的跌幅占据了跌幅榜第四的位置。从百城新建住宅价格指数来看，5月份秦皇岛房价环比下跌2.47%，样本平均价格为6866元/平方米，样本价格中位数为6770元/平方米。秦皇岛房价跌幅仅次于汕头、呼和浩特和宝鸡，位列百城第四位。
　　业内人士指出，秦皇岛房价环比出现负增长，表明在整体市场供过于求的情形之下，开发商以价换量已经开始。房地产开发企业迫于资金回款和去库存压力，平价开盘、打折促销等“以价换量”现象正在增多，综合多方因素预测，6月份房企可能进一步加大促销力度。根据中国指数研究院对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2014年5月，全国100个城市新建住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后的首次环比下跌。
　　分析认为，2014年5月，全国100个城市住宅平均价格在连续环比上涨23个月后首次环比下跌，国内房地产价格在经历近两年持续上涨之后进入调整阶段。但从房地产行业发展环境来看，目前宏观经济增速趋缓但整体运行仍较为平稳，全面结构改革力促经济实现有质量的增长，货币政策保持稳健并适时预调微调，城镇化进程有序推进，房地产市场基本面尚未改变。从短期供需情况看，市场供应增加，成交明显回落给房企销售带来较大压力，部分企业近期加大推盘力度并调整定价策略，如通过打折促销、赠精装、首付分期等多种方式加大优惠力度；这些以价换量的措施有利于促进市场成交，但一定程度上促使房价下降。
山西煤老板抛售和平里八号 整栋二手房包装成新房销售||新京报||###||日 07:13
&&&&8年时间，“和平里八号”市值已由原来的1.3亿升至六七亿。
&&&&近日，在北京和平里区域，有一个叫“和平里八号”的住宅项目正在销售，引人注目的不是三环以里的优质地段，而是因为这百套房源属于同一个人，而这个人的身份据媒体报道称是山西煤老板。虽然有售楼处、销售人员、楼书，但与普通新房不同的是，“和平里八号”销售的99套房源全部为二手房。
&&&&二手房包装成新房销售
&&&&在城铁柳芳站附近，一个楼盘的销售人员给过往的人群发放楼盘传单，而这个楼盘就是“和平里八号”，售楼处就设在项目的底商。
&&&&虽然有售楼处、销售人员、楼书，但与普通新房不同的是，“和平里八号”销售的99套房源全部为二手房。
&&&&据销售人员介绍，“和平里八号”共有99套房源，是山西煤老板以亲戚朋友名字买下的，“房本我们已经验证过，都是干净产权，买完房俩月就能过户”。
&&&&而销售人员属于该项目原来的开发商――北京金政房地产开发有限责任公司。但在销售资料上却没有该公司的字样，该公司只是代理销售个人房源。代卖房子的公司――北京金政房地产开发有限责任公司虽然是原来的开发商，但现在在北京市住建委网站上查询，其已经没有了房地产开发及销售资质，旗下的销售人员也未登记备案。在北京市企业信息网上，也未发现其有二手房经纪业务。
&&&&“虽然卖的全都是二手房，但交给中介公司代理一套房有10万的中介费，我们只是代卖，签合同都是和房主的委托人签，这99套房都已经全权委托给一个人办理产权，房主自己不用出面”，该销售人员表示，如果有疑虑，房款可以直接打到老板本人的账户上，也可以提出资金监管，先将钱打到银行的监管账户上，过完户再打款，和二手房买卖完全一样。
&&&&8年投资翻了5倍
&&&&据了解，“和平里八号”正在销售的99套房源原为锦鸿阁小区的一部分。锦鸿阁小区一共两栋，A栋为毛坯，均价约为8000元/平方米，被某中央单位团购；B栋为精装修，单价1万元/平方米，这99套住宅和11套商铺共计109套房源。据媒体报道称，2006年这109套房源被杨三俊以儿子和亲戚的名义买下，总价1.3亿元。如今“和平里八号”销售均价为5万/平米，8年时间，这百套房子已升值5倍，市值已达到六七亿元人民币。
&&&&目前，和平里附近的二手房都在元/平米，虽然都是八九十年代的老旧小区，但“和平里八号”50000元/平米的价格在区域内也有吸引力。
&&&&“由于是二手房，而且房本不满五年，因此有契税、营业税、个税，算下来均价则达到55000元/平米”，和平里一中介门店经纪人透露。
&&&&而当记者问起煤老板为何要卖这99套房呢？销售人员解释说，当初买房时为了投资，现在达到投资收益了，所以要卖房。
&&&&颇有戏剧性的是，去年，杨三俊的儿子杨文婷起诉开发商金政房产不肯与他就11套商铺签订正式商品房买卖合同，也不协助办理产权证，为此起诉，要求确认买卖关系有效。而金政房产则揭发杨文婷有两个身份证。
&&&&据了解，杨三俊曾是山西洪洞县山头乡曹家沟村曹家沟5号矿矿主，并因此收获颇丰。据媒体报道，在2009年因曹家沟5号矿发生矿难杨三俊被警方控制，但最后不了了之。随后杨家父子转战贵州做起了开发商。
&&&&曾改做酒店
&&&&据记者了解，“和平里八号”并不是一个简单的煤老板炒房的案例。在购房之初，这个住宅立项的房子被改造成为“三熙商务酒店”。
&&&&据资料显示，“三熙商务酒店”共有150套房间，准四星级标准。而现在，又将酒店改回住宅的样子。
&&&&酒店房间没有厨房，而且将99间房隔成了150间。现在又将酒店改回住宅，是否存在安全隐患？销售人员则表示：“承重墙都不会动，房子当初就是按照住宅设计的，现在只是改为原来的样子，预留的厨房天然气管道都能重新使用，目前正处于精装修阶段，今年年底就能入住”。
&&&&对此，中原地产首席分析师张大伟认为，由于这个房子是二手房，过完户也要等年底装修完才能入住，在这过程中，装修的好坏，将影响定价，最好在合同中约定好。另一方面，此前将住宅改做酒店经营用途，现在又将酒店改造成为住宅，不知道把房屋使用用途改回来没有，如果没改回来，还可做经营用的话，以后居住的人群会比较杂，可能会影响居住品质。
学者称我国在建住宅够卖5年：买房真的不需再抢了||中国广播网||###||日 07:01
&&&&买房真的不需要再抢了！
&&&&――中国在建住宅至少够卖5年
&&&&既然有那么多的存量房了，中国还缺房子吗？
&&&&半个月前，笔者在第一财经日报《财商》上发表的《中国到底有多少房子？》一文中计算，2013年底，中国城镇住宅面积约175.2亿平方米～240.24亿平方米，农村为233.67亿平方米，合计起来上限值高达474亿平方米。
&&&&474亿平方米是什么概念？相当于中国115万平方公里的平原上4%的面积是住宅。有读者会说，你这么算是都当作平房来算了，确实应该考虑容积率，但如果算上农村，这个容积率比1也高不了多少。
&&&&回到开头那个问题，房子是不缺了，但人口迁徙、分配不均、拆迁等因素的存在，住房需求还是大量存在的。这又引出一个问题――买房还需要抢吗？
&&&&前些年经常看到“日光盘”，开盘首日就被抢买一空，那种通宵排队的场面真是壮观。有时这是一种假象，尤其是2011年以来，个中猫腻媒体拆穿了不少，无非就是农民工可以很廉价地被雇佣，或者是地产商将新房输送给腐败官员等关系户再让真正的需求者向这些关系户买。
&&&&今天，笔者继续用数据说话，至少在目前，买房真的不需要再抢了！
&&&&3.24亿平方米待售
&&&&第一个数据是待售面积，顾名思义即是准备出售的住宅量，此数据从2001年9月开始统计，但有意思的是该数据2001年～2004年、2010年的数据又无从可查，图中显示的缺失部分即是。
&&&&好在影响不大，截至2013年12月，全国住宅类商品房待售面积为3.24亿平方米，创历史新高。从图中可以看出，待售面积近几年持续攀高，说明供给很充足。
&&&&也许有人说，按2013年住宅销售面积11.57亿平方米计算，3.24亿平方米的待售住宅只够卖3个多月的，不算啥。这显然是静态的眼光看问题了，因为还有40多亿平方米的房子正在施工呢！而且这是全国平均数据，杭州之类的部分城市压力可不是一般的大。
&&&&中国在建住宅至少够卖5年
&&&&第一财经日报《财商》再计算了一下中国目前到底还有多少住宅类商品房正在建设。
&&&&这个数据来得比想象中难多了，琢磨良久也难找到合适的数据项。如果直接用住宅类商品房施工面积计算，考虑到部分已经建好甚至预售，个中误差不好统计。
&&&&一位地产公司研究总监也是望而兴叹，他称业界一般通过代表性地产提供潜在供应量及全国份额来推算。
&&&&但这显然也是比较粗略的，因为月度的竣工比率都是在变化的，即开发商会根据房地产市场形势来加快或推迟开盘。看1995年以来的年竣工率走势，非常不稳定，何况月度了。
&&&&笔者最终找到这样一种计算方法，即用1997年以来的每年新开工面积，减去每年的竣工面积，当然这里也有个误差，即1997年是没有竣工数据可查的，不过1996年之前新开工面积都是有限的，所以就此忽略。
&&&&计算得出，1997年～2013年住宅新开工面积累计为115.63亿平方米，1998年7月～2013年12月住宅竣工面积累计为69.28亿平方米，两者差值为46.35亿平方米。
&&&&即截至2013年底，在建住宅面积约为46.35亿平方米，当然这个数据还应扣去烂尾楼，数据无从可查，就此略过。
&&&&再对比2013年住宅累计施工面积48.63亿平方米，两者相差在2亿平方米多，误差尚在容忍范围内，而且此误差很可能是这部分已得到预售许可，进入待售统计项目中。
&&&&这尚未完工的46.35亿平方米意味着什么呢？够卖多久呢？
&&&&若以2013年全国一般住宅类商品房销售面积11.57亿平方米计算，如此庞大的在建面积需要卖4年左右。但2013年商品房销售面积又是创历史最高的。
&&&&若以2009年～2012年之间约9亿平方米的销售面积，这部分房子要5年多才能卖掉。
&&&&而上述预计是基于2014年起新开工面积为0，而这显然不太可能。需要说明的是，在建的不代表没有完成售卖，因为商品住宅销售中60%多为期房，所以小部分在建住宅可能已经售出。
&&&&在建的房子需要好几年才能消化，供给还不过剩吗？而且还不算大规模兴建的保障房。
&&&&35城市新建商品住宅库存创历史新高
&&&&不过，各个城市又是有差异的。哪些城市供给不足呢？哪些城市又过剩呢？
&&&&供给情况可以用存货去化月数来衡量，等于某一区域有效可售存货总量除以之前一段时间平均月度销售量。通俗点讲，就是库存的房子要卖多少个月。
&&&&存货去化月数指标的合理范围，万科给的是5~10个月。低于5个月说明存货严重不足，如果该指标高于10个月，则说明市场存货相对比较充分。
&&&&万科副总裁毛大庆在4月末被曝光的一个内部发言中提到，现在库存的问题事实上是挺尖锐的，万科做了统计，与往年的3月去化加快不同，个主要的城市中，多数的存销比在上涨，21个城市超过12个月，9个城市超过24个月。
&&&&具体到城市，深圳存销比29个月，长沙24个月，无锡在上海区域中，57个月，很严重，宁波36个月，杭州33个月，上海33个月，天津39个月，唐山28个月（唐山整个城市加起来计算，已超过100个月，28个月是城区里），沈阳23个月，西安30个月，郑州23个月。
&&&&据毛大庆讲，在万科内部，按照公司资金来源的成本和对股东收益率进行倒算，以平均21个月为一个风险警戒线。
&&&&另外，6月10日，上海易居房地产研究院发布《5月份新建商品住宅库存报告》。监测数据显示，截至5月底，包括北京、上海、广州、深圳四大一线城市在内的35个城市新建商品住宅库存总量为25570万平方米，环比增长2.7%，同比增长20.1%，库存再创历史新高。
&&&&具体来看，35个城市中，有29个城市库存同比增长。其中南昌、宁波和九江3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到77.4%、60.9%和56.9%。
&&&&鉴于5月份市场成交并没有预料中的大幅反弹，上述这些城市的房企可谓“压力山大”了。
&&&&此外，申银万国证券2014年初统计出一个供需比，全国房地产市场目前供需比在119%，供给过剩的城市比例为37.14%。
&&&&具体来看，申万的结论是一线城市明显供给不足，整体供需比为64.5%；22个二线城市，平均供需比155%，其中44%的城市属于供给过剩，尤其是太原、西宁、武汉、济南；34个三四线城市平均供需比125%，属于轻度供给过剩，但其中分化相当严重，以营口、鄂尔多斯、张家界最为严重。
&&&&好了，不多说了，借用申万的一张图看看房子是如何点缀祖国的大好河山的。
（责任编辑：唐飞）
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