空杯，再谈深圳城中村优化改造
我上一篇关于城中村改造的文章《该怎么理解万科的“万村计划”？》，惹恼了很多人，十余日没再写，并非是因为改变观点，而是因为想看到更多的事实调查。连日来，南方日报、财新以及今天深圳新浪房产的调查都陆续发出，关于租金的真相逐步浮出。我觉得可以再来讨论一下。
今天得到新的消息，市政府已经关注到深圳城中村改造引发的租金上涨风波，预期不日便有政策出台。
我在前几日也对乐居谈了我的看法（今日也刊出），在此整理成文，方便大家理解，也期验证。
首先要申明，我是城中村的坚定捍卫者，我相信来深圳时间较久的人，都对城中村抱有高度认同感。我在今年元旦和几位朋友亲身到过印度孟买闻名全球的贫民窟——达拉维走过一圈，相比之下，“深圳城中村规模之大、品质之高，世所罕见”（一朋友语）——没有形成大规模的贫民窟，也没有成为犯罪、火灾的高发地。这是深圳城市最宝贵的财富（而不是“毒瘤”），这是我们要树立的最大的认知。我也一直建言，深圳应该用好这笔财富。今时今日，我们讨论的重点，一切都是在围绕着如何用好它而展开的。
城中村改造显然是一个非常复杂的系统课题，从目前的争论来看，任何单一方面看待问题的视角，都会流于偏颇。
第一，要理解深圳城中村改造所发生的背景，至少在三重背景之下。
一方面，它是深圳城市化和产业升级过程中的一个要经历的阶段，城市产业结构在变化，对人口结构也产生调整的要求，这是一个最大的背景。这个背景决定了，无论如何，深圳都会发生人口结构的调整。各位可以参考这篇旧文《》、《》。
第二方面，人口结构调整会带来自然的消费升级，包括“万村计划”在内的长租公寓，其实都深刻反映了日下日浓的消费升级。长租公寓并不是个坏事，它是市场自发而产生的，城中村和曾经现今居于城中村的人口，为深圳的发展做出了巨大贡献，怎么形容都不为过。但我们也要看到，城中村不是静止不变的，它一直在变化。市民的消费能力在提升，消费观念在嬗变，现在的很多90后，越来越不愿意住到不安全的城中村。长租公寓的火爆，验证了这一点。它说明了在国家号召发展租赁住房之前，长租公寓就已经得到了市场的追捧。
第三方面，像万科这样的开发商为什么要进城中村市场，自然不是慈善公益，但也一定不像部分观点认为的，这是个像房地产开发一样的暴利行业。开发商进军长租公寓，是行业以及政策大变化下的“偏被动选择”——行业在进入繁荣期的后端，政策变化逼迫开发商再也拿不到土地。这是一个长周期生意，是赚“小钱慢钱”的生意，是开发商为了布局未来而进行的战略行为。
这是我们理解包括万村计划在内的城中村改造，必须要认清的几点大背景。基于以上，很容易得出一个判断：深圳城中村将进入一个改造优化的长期趋势，这个大趋势是不可阻挡的。
那我们讨论城中村，真正的本质问题其实是：如何在不逆转这个大趋势的前提下，尽可能的维持城中村低成本的时间窗。这不但是对城中村的租户有意义，而且是整个城市的面临的挑战。这是我认为未来深圳讨论城中村问题的大框架。
第二，城中村改造的长期意义和短期问题。
类似“万村计划”，我认为有积极意义，但短期内也会产生一些难控的影响，需要认真处理。
在积极意义方面，万村包括其它的长租公寓，都解决了政府一直想解决而没有解决的问题：城中村消防、环境、物业管理、法律关系等多方面的痼疾。我们知道，城中村固然有很多益处，但在的确也存在很多隐患，尤其是租赁法律关系，更是无力可解。
下面这张图是我在万科改造的玉田村拍摄的，企业将数十栋城中村的楼顶全部连通，形成多一条安全通道。
更重要的是，是城中村法律定性问题长期悬而不决，导致政府根本没有动力去解决城中村的问题（比如整改消防，就很可能会让外界以为政府在给城中村合法化）。而通过社会资本的导入，一方面缓解了政府投资力度的不足，另一方面其实也转嫁了风险——将历史遗留建筑的定性风险转嫁给了企业，通过心照不宣的承认既定事实的方式，一起实现城中村问题的缓解。
再一点积极意义，城中村的改造会增加更多的房屋供应，提高了运营效率，这是我们一定要看到的。通过对原有结构的改造，“出房率”是提升的，供应是有明显增加的。但也因为改造期间，短期大量的房屋不能供应市场，改变了区域供求关系，会造成租金上涨。但一旦这些房屋形成了供应，就会对市场形成好的反馈。
另外，企业介入改造可以为城中村带来更好的物业管理、更好的商业服务，以及更好的教育，这些其实都补足了政府和股份公司的缺位（但也的确会提高租房成本）。
那么担心或者弊端有没有？显然有，并且要非常注意，短期的震荡如果处理不慎，也会引发大问题，并且影响长期工程的推进。
最大的问题我认为有两个：一是，现在包括万科碧桂园在内的大资本、大规模、集中式的介入城中村改造，很像当年深圳城市更新政策出台前后开发商在深圳拆迁类旧改市场的跑马圈地。
想象当年，城市更新政策出台不久，深圳爆发了旧改拆迁争夺战。一个社区数十栋楼被一家开发商拿下或者是一个社区进入了好几家开发商争抢，由此造成“拆赔比”快速攀升（比如南园新村1:1.3风波）。
今天的城中村改造，类似当年旧改拆迁争夺战，不过是一是推倒重建，一是改造优化。短期内，大量的城中村被改造，改变了区域租赁市场的供求关系（包括预期），会带来周边租金超过以往的上涨，这会对周边居住者形成压力，也会形成反弹。所以，这个改造规模和节奏的问题，如何妥善推进，很重要。
二是，租金一旦短期上涨，谁受影响更大？那些低收入者，他们对租金价格的波动更加敏感。这部分本来应该由政府及全社会来介入保障，但我们的住房保障是“从上往下”保的，全世界都没有，这对政府的住房保障思路也提出了很大的考验——现有的公共租赁住房是针对户籍低收入人群的，完全无法覆盖到城中村外来低收入者，这一点应该尽快改变。
基于目前的情况，我比较担心：政府最终会像当年处置“南园新村风波”那样，叫停开发商进军城中村长租市场，而改为城中村综合整治“审批制”，即设定准入门槛。
第三，怎么看涨租金。
基于上面的理由，我认为，以后深圳的租金持续上涨是大概率，不但包括城中村，其它房子也都一样。而且这些年，租金客观上也是一直在震荡上涨。这个背后的根源是租赁房源够不够的问题，这才是我们最需要关心的，面对现在深圳的人口涌入，你能不能提供更多的房子出来。只要租赁房源够，我并不是很担心房租会出现暴涨。
那么在短期里，这个租金涨该怎么看待。
一方面，如上所言，租金会涨，因为有一部分房源没了，但这是个短期问题，如果最终房源增加了，这个市场还是会稳定下来。当然，新出来的房子不一样了，吸引到的租客也不一样了，但这恰恰会带来人群的流动，人群的流动是区域乃至城市保持活力的非常重要的特征。有人进有人出，是很正常的事情。所以，对这个租金涨，不能过分的恐惧。
另一点，它透射了城中村现有住房租赁的法律关系是有多乱。假定一个成熟规范的市场，房东租客双方解约都要提前至少1个月知会对方，给到租客一个缓冲期，还会不会有今天这么混乱？我相信会好很多。万村导致的风波，是城中村过往租赁关系混乱的一个爆发点。这个恰恰是政府之前最应该着手解决，而一直没有解决的。城中村的房东突然性的赶人，是常有之事。而现在主流观点将这一风波简单化为开发商和租客之间的对立矛盾，并将企业描画成无良奸商，却将房东、股份公司尤其是政府撇离在外，这根本没有办法形成有效的讨论。须知，尤其是股份公司、房东在这件事情里起到的负面作用，我认为非常值得批评。他们应该做更多也可以做更多，但他们只做了一件事：赶人。除此之外，什么都没做。
第四， 个人建议。
基于以上，个人提出一些建议，供大家探讨。
1、这时候不要贸然去叫停，而应该趁此机会通盘论证。
城中村是一个极度复杂、独立、封闭、完整的生态系统，长期以来都是自循环。现在的社会资本进入，其实形成的影响是：改变了它原来的生态系统。所以，客观上很难成为一个单纯的市场行为。那么我们在改变这种系统的时候，就有必要在事前进行认真而充分的论证。我们的城市更新要比世界上任何一个国家的城市更新好搞，可以谨慎一些。而现在的矛盾爆发，也要务实去看待，只要确认是在正确的道路上，矛盾的爆发不算是个坏事，生压着不是办法，它只是在提醒更需要谨慎去处理。
2、建立社会住房保障讨论机制，召集城中村各方利益相关者，进行充分利害关系的讨论，尤其是针对价格敏感的低收入群体如何减缓冲击，这是大事。
政府应该趁此机会，考虑首先推出一些措施，约束企业、股份公司、房东要稳定接续原来的租赁关系。比如针对原租客推出优先优惠回租的方式，比如在改造期间由企业房东股份公司以及政府联手设立保障基金，对那些因改造而搬离的低收入租客进行租金支持。
3、对城中村改造讨论是否进行一定限制，比城中村综合治理更危险的是把城中村拆掉，在现今开发商进入的长租公寓城中村，政府是否需要去研究将这些城中村纳入未来一定年限内不得推倒重建，以稳定各方预期，也减少资源浪费。
下面是记者朋友拍到的碧桂园进入龙华城中村的大条幅，显见这是大资本的共同选择。
4、要不要推出租金管制，要谨慎。我觉得以目前的状况，政府最有可能干的一件事就是：进行租金管制，就是搞那种“租金指导价”，这也是社会呼声最高的一种方案。对这个我不敢全反对，短期内它的确是有效的。但这个东西，出来容易取消难。最终，它和限价政策一样，会有很大的副作用。假设政府要推出，我建议要设定一个实施期限，在什么时候或者何种情况下退出。
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今日搜狐热点33029 条评论分享收藏感谢收起赞同 2099 条评论分享收藏感谢收起33029 条评论分享收藏感谢收起赞同 2099 条评论分享收藏感谢收起刚刚发布！这些企业走逃了！你们买的发票可能就是他们开的！
有一种生意叫买卖发票！
曾几何时，发票本来作为最简单的一种票据，不知道从何时起，发票成为了一种商品。
甚至有人提出，发票就是钱，丢了发票好比丢了钱。
既然发票这么值钱，就有人想还不如自己印钱呢，于是乎，社会上就多了一种公司叫皮包，多个一个职业-票贩子，多了一种货物叫发票。
搞财务的朋友都知道，高收益必然对应着高风险。
虚开发票轻则补税，重则蹲大狱。
倒在了发票的石榴裙下！
尤其从去年开始，税务上线金税三期，这是大数据的征管工具，已经让很多人尝到了苦头。
从去年开始，无论是从国务院层面、税务总局层面，还是到一线基层税务征管所，都在严厉打击虚开增值税专用发票。
打击虚开，似乎是每年税务系统的基本功课，但是执行的效率从金税三期上线之后得到了极大的提高。
很多会计和老板接到了税务约谈通知，被要求解释公司税务异常事宜，更有甚者，走向了牢笼。
这些公司跑路了！
就在刚刚，税务公布了一批走逃企业！
这些都是冰山一角，各地这种走逃企业还有很多。
自从2016年在国家税务总局发布 《关于走逃（失联）企业开具增值税专用发票认定处理有关问题的公告》后，走逃（失联）企业越来越成为税局关注的重点。
这些企业跑了！
武汉仟畅百惠工程有限公司
武汉聚汇浦科技有限公司
武汉浦旺达物资有限公司
武汉海啸云天建筑工程有限公司
武汉飞达飞科技有限公司
武汉柏瑞莱德装饰工程有限公司
武汉雄泰鑫磊世纪建筑工程有限公司
武汉鑫恒升华商贸有限公司
武汉优汇凯丰建设有限公司
武汉万兴华安药业有限公司
武汉优汇凯丰建设有限公司
武汉古格卡商贸有限公司
。。。。。。。。
他们跑路了，买发票的企业该轮着你接受处罚了！
考察供应商是不是靠谱就看这5点！
1.先去供应商税务局网站看看这些企业是否有税务黑名单。
2.让采购去供应商经营注册地址实地看看，看看这个地方是不是个虚拟的。
3.去企业信用信息网看看对方的预留的电话是不是打得通
4.跟对方交易是不是没有对公账户，只能私人收款
5.这个跟大家直接相关，对方是不是有全职财务，如果一个连全职会计都没有的企业，你敢跟他玩上百万的生意吗？
给会计的2个提醒
1.买卖发票这些事，谁买谁担责。尤其提醒会计，买发票抵税不是税收筹划，这是偷盗行为！
2.多多更新自己的知识体系。
从16年营改增以来，中国启动了几十年来最大的税制改革。无论是税法知识、发票认证方式、征管方式、稽查方式都有很大的变化，做会计只有保持空杯心态，才能做好会计工作。
有会计曾留言吐槽，去年在家生了一个孩子，回来再次上班，感觉自己一下子也成为婴儿了，之前在营业税企业干了10年了，突然上班无论是从税法知识、发票、认证、报税，都是那么陌生。。。
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今日搜狐热点公司缺的是人才，不是大爷！嫌工资少，满足这些条件多高都给你！
你每月从老板手里领工资，老板给的钱多就多干点，否则少干点。老板对你好的时候就多干点，否则也少干点。老板在公司的时候就多干点，否则就少干点。 你肯定以为自己是为老板工作。可是十几年以后，你发现自己什么也干不了，除了钱没什么能调动你的激情。从那时开始你已经被自己淘汰了。
不要忘了！我们永远都是为自己工作，为改善自己的生命质量，为自己的家庭负责任，为证明自己的价值。老板只是提供一个平台，一个价值与价格交易的系统，一个成就职业发展事 业的机会。所以，一切都要自己去创造！
1、要么全力以赴的干，要么早点滚蛋，在任何一个位置混日子迟早会有人拿你开刀，你要明白，做企业不是做慈善，如果你愿意被慈善，我建议你去要饭。
2、别把老板和上司当傻子，他装傻不等于真傻，不追究不代表他不记得，只是他给你机会去磨练，你的这些小伎俩他早就比你耍的专业几百倍了，不然他也不敢坐上这个位置。
3、别见人就说你有多苦，说久了一定会成为公司里最苦的那一个，苦了这么久还拿不出解决办法，只能说明你不是智商有问题就是情商有缺陷，因为没人在乎你苦的过程，只在意你得意的结果，包括你自己。
4、对工作，一诺千金，言出必行，每次放空炮，还有谁会相信你能做好，凭什么让公司给你最好的资源。
5、别以为自己很牛，真要觉得自己很牛，拿工作结果出来看，这比你吹一万次牛更有说服力，更能得到公司的认可。
6、马屁少一点，我相信再响再爽的马屁也顶不上你出色工作成果功力的十分之一。
7、别为小钱纠结，你那三块五毛二没人在乎，太在乎小钱的人将一辈子为小钱发愁，因为小钱思维对你来说会很容易成为习惯，投资不仅仅是股市基金和黄金。
8、对领导忠诚是你在公司存在的保命线，没业绩没成果有它你还能存在，没它了就算你再牛也P都不是，而且很快你就会臭名昭着。
9、对自己狠一点，逼自己努力，再过五年你将会感谢今天发狠的自己、恨透今天懒惰自卑的自己。
10、请别再说"我没有功劳也有苦劳"。请你记住，苦劳是企业的一种负担，它会让企业慢慢消忘，功劳才是你存在的条件和价值。
看完今天这篇文章，希望我们以后：不要留，也不要被挽留。
生活中时常听到人们抱怨工资少，但是抱怨归抱怨，你是否意识到自身的一些问题呢？高薪的条件你又满足几条？
单位可能开除有能力的员工，但对一个忠心耿耿的人，不会有领导愿意让他走，他会成为单位这个铁打营盘中最长久的战士，而且是最有发展前景的员工。
1、 站在老板的立场上思考问题，
2、 与上级分享你的想法，
3、 时刻维护公司的利益，
4、 琢磨为公司赚钱，
5、 在外界诱惑面前经得起考验。
随着社会进步，人们的知识背景越来越趋同。学历、文凭已不再是公司挑选员工的首要条件。很多公司考察员工的第一条件就是敬业，其次才是专业水平。
1、 工作的目的不仅仅在于报酬，
2、 提供超出报酬的服务与努力，
3、 乐意为工作作出个人牺牲，
4、 模糊上下班概念，完成工作再谈休息，
5、 重视工作中的每一个细节。
不要事事等人交代，一个人只要能自动自发地做好一切，哪怕起点比别人低，也会有很大的发展，自发的人永远受老板欢迎。
1、 从“要我做”到“我要做”，
2、 主动分担一些“分外”事，
3、 先做后说，给上司惊喜，
4、 学会毛遂自荐，
5、 高标准要求：要求一步，做到三步，
6、 拿捏好主动的尺度，不要急于表现、出风头甚至抢别人的工作。
勇于承担责任的人，对企业有着重要的意义，一个人工作能力可以比别人差，但是一定不能缺乏责任感，凡事推三阻四、找客观原因，而不反思自己，一定会失去上级的信任。
1、 责任的核心在于责任心，
2、 把每一件小事都做好，
3、 言必信，行必果，
4、 错就是错，绝对不要找借口，
5、 让问题的皮球止于你，
6、 不因一点疏忽而铸成大错。
高效的工作习惯是每个渴望成功的人所必备的，也是每个单位都非常看重的。
1、 跟穷忙瞎忙说“再见”，
2、 心无旁骛，专心致志，
3、 量化、细化每天的工作，
4、 拖延是最狠毒的职业杀手，
5、 牢记优先，要事第一，
6、 防止完美主义成为效率的大敌。
“无论黑猫、白猫，抓得到老鼠就是好猫！”无论苦干、巧干，出成绩的员工才会受到众人的肯定。企业重视的是你有多少“功”，而不是有多少“苦”。
1、 一开始就要想怎样把事情做成，
2、 办法永远要比问题多，
3、 聪明地工作而不仅是努力工作，
4、 没有条件，就创造条件，
5、 把任务完成得超出预期。
不善沟通者，即便自己再有才，也只是一个人的才干，既不能传承，又无法进步；好沟通者，哪怕很平庸，也可以边干边学，最终实现自己的价值。
1、 沟通和八卦是两回事，
2、 不说和说得过多都是一种错，
3、 带着方案去提问题，当面沟通，当场解决，
4、 培养接受批评的情商，
5、 胸怀大局，既报喜也报忧，
6、 内部可以有矛盾，对外一定要一致。
团队提前，自我退后。不管个人能力多强，只要伤害到团队，公司决不会让你久留——不要认为缺了你一个，团队就无法运转！
1、 滴水融入大海，个人融入团队，
2、 服从总体安排，
3、 遵守纪律才能保证战斗力，
4、 不做团队的“短板”，如果现在是，就要给自己“增高“，
5、 多为别人、为团队考虑。
个人永远要跟上企业的步伐，企业永远要跟上市场的步伐。无论是职场还是市场，无论是个人还是企业，参与者都不希望被淘汰。为此就一定要前进，停止就意味着放弃，意味着出局！
1、 以空杯心态去学习、去汲取，
2、 不要总生气，而要争气，
3、 不要一年经验重复用十年，
4、 挤时间给自己“增高”、“充电”，
5、 发展自己的“比较优势”，
6、 挑战自我，未雨绸缪。
才高不必自傲，不要以为自己不说、不宣扬，别人就看不到你的功劳。所以别在同事面前炫耀。
1、 不要邀功请赏，
2、 克服“大材小用”的心理，
3、 不要摆架子耍资格，
4、 凡是人，皆须敬，
5、 努力做到名实相符，要配得上自己的位置，
6、 成绩只是开始，荣誉当作动力。
十一、成本
节约，但不可抠门。不要把公司的钱不当钱，公司“锅”里有，员工“碗”里才有；同样，“锅”里多，“碗”里自然也就多。而掌勺的，恰恰就是你自己。
1、 报销账目，一定要诚信，
2、 不耍小聪明，不贪小便宜，
3、 不浪费公司的资源，哪怕是一张纸，
4、 珍惜工作的每一分钟时间，
5、 每付出成本，都要力争最大收益，
6、 记住：省下的，就是利润！
十二、感恩
为什么我们能允许自己的过失，却对他人、对公司有这么多的抱怨?再有才华的人，也需要别人给你做事的机会，也需要他人对你或大或小的帮助。你现在的幸福不是你一个人就能成就的。
1、 老板给了你饭碗，
2、 工作给你的不仅是报酬，还有学习、成长的机会，
3、 同事给了你工作中的配合，
4、 客户帮你创造了业绩，
5、 对手让你看到距离和发展空间。
在中小企业中，大多数的创业者对于股权的认知，极有可能是错误的，甚至是致命的。创始人总会在不经意间犯下这些常见的股权错误——为创业后期埋下隐患。
按合伙人的出资比例分配股权？
直接均分股权？
只有一个人出资，他就可拥有全部股权？
关系太铁，没有提前写任何书面协议，仅做了口头承诺？
股权和后期股东会上的一票否决权不知道如何界定？
投资人徐小平曾说过，“所谓合伙人，实际上就是利益共同体。 利益共同体，无论多么共同，还是为了利益！所以，涉及利益的，一定要用白纸黑字，法律文件固定下来。凡是说‘咱俩关系多好，还签什么协议’的一律都是耍流氓！”
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当然拥有股权，不仅仅是未来的一种获利，更多的是一份责任
股权在公司创立初期是无法体现的，只有公司盈利3-5年后才有所显现。而这正是合伙人手握股权后应尽的责任，将公司发展壮大，才能让自己的股权分红年年上涨，反之，没有相应的责任，也就不用产生所谓的股权期待。
提前设置股权比例，远离股权斗争
大多数公司总是想着融资，却没有提前设置好公司内部的股权比例，退出机制等，造成融资时经常出现创始人间的股权斗争，好好的融资说不定就泡汤了。
如何设计合伙人（股东）股权的进入和退出？
碰见股权纠纷，又该怎么办？
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