13.176亩土地拍卖成功【昌黎吧】_百度贴吧
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13.176亩土地拍卖成功收藏
日，北环路汀泗涧安置区北侧、县医院新址南侧13.176亩（昌土储【2011】01号）国有建设用地使用权拍卖会在秦皇岛城市嘉园酒店成功举行。
出席这次拍卖会的领导有，县政协副主席顾红光以及县纪委、县国土资源局、县城乡规划局和和县土地收购储备中心的负责人。
本次拍卖由我中心委托河北价信拍卖有限责任公司负责具体实施，截止8月23日16时，共有12家自然人或公司报名参加拍卖。在几轮激烈的竞争后，最终28号竞买人以2260万元人民币取得了本宗国有建设用地使用权。
因为你俩之间差一台千元神器魅蓝 Note6 ，点我购买直降300
13多亩地卖了2000多万，看来领导们又发财了
占农民土地的时候钱怎么给的那么少呢？深思
和172万一亩，给来百姓9万，呵呵。
土地收购储备中心???收购.每亩最多三.四万.一次性给的.中间还得层层扒皮.出售.均价每亩百万以上..结果.每亩净利润不少于一百万！！！不好意思.我只有小学算术能力.这宗土地平均出售价每亩约一百八十万左右.从农民手里收购不超过每亩五万！！！
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我市13176亩珍珠养殖场完成退养
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（网络配图）
（原标题：13176亩珍珠养殖场完成退养）
　　昨天下午，江藻镇山汀村村民周伟基正在清理珍珠养殖塘周边的杂草。他告诉记者，3月5日已将塘里的蚌和鱼清理干净了，4月中旬便可种上荷花。据统计，全市13176亩珍珠养殖场已全部于3月20日完成退养。
　　江藻镇水域面积大，养珍珠和养鱼是村民们普遍的营生方式。但传统珍珠养殖模式会对水域造成污染，如何破解？江藻镇痛定思痛，作出珍珠让位、荷花上场的决定。
　　事实上，早在去年3月份，江藻镇就出台政策，鼓励村民在03省道东复线、诸店线公路两侧100米内的水塘、各行政村内的池塘种植观赏性荷花（不产藕只产莲蓬），并按每亩1300元对农户进行补贴。渔江村村民蒋利权是第一批“吃螃蟹”的人，他主动将自家80亩水塘改造成荷花塘。时至今日，蒋利权还在感慨这一政策带来的好处。“莲子产量不错，个头大的莲蓬能剥出60多粒莲子，一天销售额有近4000元。”他笑着说，收入不比养鱼和养珍珠差。今年，该政策延续不变，并受到越来越多村民的支持。
　　据悉，江藻镇共有珍珠养殖面积约2610亩，其中位于禁养区的共20户面积905亩。3月16日已全部完成禁养区内退养工作。
　　直埠镇通过不断创新管理手段，推进珍珠退养工作。为了激励禁养区内养殖户在3月20日前完成退养，规定在3月19日之前自主完成退养的，镇政府予以2000元/亩的搬迁补助费；在3月15日前积极实施退养工作的，再给予1000元/亩的进度奖励。此外，还设立水质监测点，3月起，每月监测一次，建立一塘一档，做到动态监控管理。该镇的珍珠养殖面积约2067亩，涉及8个行政村，禁养面积共341亩，涉及6个行政村。禁养区已于3月20日前全部完成退养。
　　诸暨是“珍珠之都”，占据全球70％以上珍珠交易量和全国80％以上珍珠产量。这次整治前，市内共有珍珠养殖水域25549亩，分布在江藻、直埠、阮市等镇街。
　　 “既要珠光宝气，也要碧水清波”。为深入推进“五水共治”，我市根据有关法律法规，划定了珍珠养殖禁养区域，打响了剿灭Ⅴ类水攻坚战。涉及列入禁养区退养计划的共计193家，9485亩，已于3月20日之前全部完成退养。目前珍珠养殖转型升级工作进入改造示范、水质监测管理、提升达标攻坚阶段。
　　这次珍珠养殖大整治，我市减少V类水体养殖总面积13176亩。计划到5月底，全市珍珠养殖的塘内水和排放尾水达到Ⅳ类水标准，到12月底，排放尾水达到Ⅲ类水标准。
摘自：诸暨日报
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还木有人打赏~
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上尉, 积分 266, 距离下一级还需 234 积分
要涨价了吗？
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哦哦，我就点进来看看
明天又是个大晴天
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意思是珍珠要涨价了？
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那珍珠产量会有影响吗
你说被火烧过才能出现凤凰
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完了，珍珠要涨价了
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这个图片上的珍珠看着好好啊漂亮
简单，很好
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这也算是为五水共治作出贡献
诸暨在线百姓论坛热心网友易居-苏州吴江滨湖新城开发战略-2009_甜梦文库
易居-苏州吴江滨湖新城开发战略-2009
箭指太湖，突出重围――一座承载“绿色城市”梦想的乐活城邦吴江滨湖新城开崧宰裳ǜ易居中国决策咨询 E-HOUSE CHINA Consulting Division Sep.20091逡辑步骤Why 为什举项目背景研究1、区域不城市д寡芯 3、房地产市场研究 长三觇城市群分 吴江城市д狗 总体市场分 舻厥谐》What 做什举项目定位规划5、项目定位建议 д乖妇 总体定位 产业定位 功能定位How 如何做项目开г擞7、开г擞呗 舻乜崧 顷目运营目标 顷目运营原则 顷目运营策略 可 操 8、开毙虬才 作 舻乜毙 性 舻爻鋈檬毙 顷目建设时序 10、招商推广策略 招唱客户 招唱目标 招唱计划 11、崧院献钒檠芯城市空间格局分城市经济及产业分分物业市场分 可 能 性 可 行 性2、项目д固跫芯 匙位条件分 交通条件分4、新城开О咐芯 开Ｊ浇杓 功能布局借鉴6、项目规划建议 总体_划结极可 行 性崧院献骰锇槔啾崧院献骰锇橐媚 式建匙用地评估相兰_划览读物业д菇杓引擎建设借鉴筛选条件：城市竞争力 产业吸引力 市场需求量 要素支撑度 .……功能布局分匙核心设凵瓒ê筒季12、项目财务评价舻丶鄹衿拦筛选条件：目标客户 土地升值 招商能力 财务平衡 .……9、启劢区策略道路交通纾绀景观绿化系统启劢匙选择模型启劢匙引擎顷目舻爻鋈檬杖牍浪开蹲食杀竟浪启劢匙公建设劢态财务测算区域开С晒Π咐挥爰曳锰 运作模式 开Р呗 功能规划 产业布局 区域开Р呗 启劢区2谋局篇? 吴江城市д观揭 ? 吴江城市д勾 ? 吴江匙域周边环境3知己知彼、百战不殆“知己知彼，百战不殆；不知彼而 知己，一胜一负；不知彼，不知己， 每战必殆。” ――《孙子兵法?谋攻篇》『注译』：在军~纷争中，既了览敌，又了览自己，百岫钾⒒嵊形Ｏ眨回⒘死赖而只了览自己，胜贤的可能性各半；既丌了览敌，又丌了览自己，那只有每岫加形Ｏ铡4吴江城市д观揭纵观吴江历叱д寡莘浅鞘泄厮サ拿觯Ц饨葱乱宦掷д够运河时代铁路旃肥贝太湖时代京 杭 大 运 河吴同公路京 杭 大 运 河太 渥松陵古城形态图1995年2000年2007年吴江г炊怃两谝随着京杭大运河衰贤，吴江д怪秃当前太渥开瘸保饨绾斡Χ5吴江城市д咕分吴江弼前城市处境――城市能级低缺乏集聚力，竞争力丌m，城市提升势在必行区位四临特点，但易被周边 吸附，城市集聚度低经济运行良好，但处于同级 城市中后游、消费带劢丌m产业布局分散、层次低，缺 乏强有力的龙头带劢资源有一些，但特色丌明显， 小而分散，缺乏吸引力房地产增长稳定，但目前供 过于求，内部需求丌m空间窬址稚蜗筇厣 m，城市品缺乏6吴江区域周边环境放眼吴江所处周边局势――环太湖地区是长三角的核心腹地，面对周边城市纷纷以太湖为资源 大作文章开鲁牵饨鸩揭淹恚娑缘母嗍无锡太渥新城 苏州渥滨新城 常州太渥u新匙环太湖 经济圈 吴江市吴江滨渥新城宜共东鹦鲁 渥州滨渥新匙7吴江自身城市能级低竞争力丌强亟提升，面对周边强劲对手，若丌及 时抓住滨太湖开д庖荒训玫氖贝龇芷鹬弊罚凰υ诤竺姹咴祷 ”丌则退“，面向长三角必须立m于环太湖，向太湖军――滨湖新 城的开Ы恰拔饨绕鸬牧贰保8谋略篇项目背景研究? 匙域兰系览 ? 城市觇色判断 ? 顷目д固跫9集中优势、出奇制胜“故为兵之事，在於顺详敌之意， 并敌一向，千里杀将，此谓巧能成事 者也。” ――《孙子兵法?九地篇》『注译』：所以说x的道理，在二周详了览敌的意图，知己知彼，然后集中优势塘向敌的一点，即使长驱千里也可擒杀敌将，返就是以巧妙用潭删痛~ 。10随着滨湖新城的建设拉开序幕，吴江正式由“运河时代”走向“太湖时代” ……滨湖 新城太 湖吴江主城京 杭 大 运 河吴江崛起看“滨湖新城”.太渥给了吴江难得的机遇和平台，吴江有机会凭借四临优势，抓住滨渥开Х狄皇贝觯敫仙希叵罴杏行ё试炊蹁仔鲁墙ㄉ瑁銎嬷剖ぁ11区域滔到无锡张家渣常熟太吴江步入“太湖 时代”，对于吴江的认知，也须 跳出苏州，放眼 长三角。这个过宜 关 无 锡 苏 州苏州 市区 吴江昆山上海吴 江 不 苏 州滨湖新城程中，重新审视 吴江的角色，首先就要把握四大 滔怠长 关太 湖湖 州吴 江吴 江上 海吴江不太湖 吴江不浙江 吴 江 不 浙 江吴江不上海12Part 1区域滔到? 吴江不太渥兰系 ? 吴江不苏州兰系 ? 吴江不上海兰系 ? 吴江不浙江兰系13区域滔到/吴江不太湖面临太湖开瘸钡募ち揖赫饨⒈槐咴祷匦氩ù砦痪赫呗裕蛟焯厣炝恋?太渥整治带t优美环境，环渥 开С芍髁 ?可开в胖实乜榻仙?行政会展中 心 ?原生生态景 观无锡太湖新城无锡蠡湖新城?沿渥景观 ?新蠡渥十八景苏州光福风景区?植物奇观 ?渥u渔渣 ?高教文化?各市县各自为政、重复建设?水上莶臣八莶辰煌ㄖ秃?村落保留 ?生态开 ?景观庙假常州武滨湖开?群岛风光?污染问题突出，治理困难 ?缺乏统一_划、龙央景观环 太 湖 开 发?古村风貌太湖 ?吴^文化 太湖东山苏州西山风景区?名镇风貌?吴江虽临渥，但城市建设一直 离太渥?滨渥地匙是整个东太渥沿岸亳 剩的待开Тε?观光居住?莶趁砑长关环太湖开 湖州东部新城?渥岸景观?花吴茶国?限运劢苏州东山风景区?渥光山色?环太渥新城同类型顷目较多， 竞争激烈吴 江 滨 湖 开 发启示一：吴江滨湖地区要实现“环湖突围”，必须Щ由妒啤⑼诰蛭幕诤д股菹新糜味燃僖14区域滔到/吴江不苏州吴江将不苏州“无缝对接”，城市地位炷芗短嵘耐保裁媪偎罩莸那看笪搅Φ空间融合 经济一体 交通连接苏州都市区空间д崧裕?松陵将融入苏州中心城区，不吴中极成以地域性生态莶撤瘛⑽幕逃⒕幼∥饕δ艿某 市纾团苏州产业д窬郑?吴江位于苏嘉杭南北д怪煅靥糜 休闲产业带 ?吴江不苏州共同打造国际著名的旅游度假 胜地：以保护为主导，适庙д够肪秤押眯筒业、传统工艺以及莶承菹屑跋嗬挤褚苏州交通д构婊?吴江不苏州主城区实现无缝对接，苏嘉城际轨道、苏镇桃公路、苏嘉杭城际铁路的贯通，?交通的一体化产生双面效应，一诿嫖饨苏州联系日_紧密，合作加强，但口、产业、 消费均会出现溢出效应?吴江不苏州市区、常熟、昆山四地整合，形成苏州未t最兴匙域影响力和活力、产业和城镇空 间密集的强力三觇地匙启示二：吴江滨湖地区应接┓洹⑷谌胨罩荨⒉钩涔δ埽д股菹卸燃焐幼》癫15区域滔到/吴江不上海吴江不上海水土相连，是上海都市圈向长三角腹地旎诽萌Ψ涞恼蟮厍把上海中心区虹桥枢纽汾湖工业园松陵城区上海 吴江水土相连、文化相通、产业协作分工、交通一体化太湖加 速苏嘉城际铁路滨湖新城吴江上海S2b旅游与线? 城市辐射带劢效应强大? 水乡特色优势居住、休闲度假 ? 生态环境优势优^ ? 临沪重要制造业基地上 ? 产业集聚、市场广g 海 ? 才、信息、技术密集? 唱务交流频繁商贸、都市旅游吴 江? 舻亍力、生活成本低启示三：吴江应依托上海、服务上海，突出环太湖生态环境妒疲氐闩嘤菹卸燃俨焐涛刚孤糜我16区域滔到/吴江不浙江吴江被称“吴角越根”，半个市不浙江毗邻， 自古以来，两谕恋叵嗔宋南嗳冢孟民营经济温州模式太湖T滨江南水乡古镇 旅游区东太湖苏州苏南模式上海南太湖吴江湖州 嘉关浙江杭州 盛泽丝绸环太湖 旅游 基地丐界 丝绸 纺细 中心吴江同里丝绸纺细湖州丝绸嘉关U镇水乡古镇启示三：吴江不浙江的嘉关旌萦υ诰赫屑忧亢献鳎骰ゲ梗餐髑炕诽厣么炻糜吻17区域滔到/总结通过上述三大滔档睦斫猓鲁窃谇蛑惺室д沟谙蚴恰甭糜味燃佟⑿菹杏槔帧⑸幼　吴江不太湖 ――竞争滔错 差 位 异 竞 化 争功 一 能 体 补 化 充 区 特 域 色 协 化 调? 滨渥开Ь赫ち遥昴 必项有自身特色炝恋 ? 滨湖旅游、生态居住概念 创新太湖 ”新明珠”吴江不苏州 ――互补滔? 对苏州生态休闲、娱乐 度假的场所 ? д股幼》窆δ苏州 ”南大门“绿色 居住吴江不浙江 ――竞合滔? д股涛衤糜? 送髑炕诽糜巍 水乡古镇旅游浙江 ”好邻邦“绿色 经济人绿色 旅游吴江不上海 ――服务滔服 多 务 样 完 化 善? 提供休闲度假的场所 ? 提供商务旅游的服务上海 ”后花园“18明确吴江的城市地位T后，走吴江，深入理解吴江这个城市，将更有 劣于我们对滨湖新城д沟呐卸稀19Part 2城市角色判断? 吴江城市特点 ? 吴江社会经济概况 ? 吴江城市产业格局 ? 吴江城市空间格局? 吴江莶骋д垢趴 ? 吴江房地产市场研究20城市角色研判/吴江城市特点吴江目前城市形象丌突出，新城必须要突出”吴文化T地、水乡T都，丝绸T都”的地谔厣滨湖新城水乡古镇――同里 历叱悠丽――吴文化 城市特色 资源禀赋东诔穸肌⒃区位特征――临渥、临苏、临沪、临浙太湖风光河网水系地热温泉 太湖T城Document number21 21城市角色研判/ 吴江社妇们吴江近年来经济运行情炅己茫谒罩菹丶妒兄写笥挝恢茫丝谠龀せ郝蓖饫粗懈叨 人口比例丌高，消费能力有提高吴江国内生产总值增长表(单位：亿元）800 700 750 24.07% 500 618 23.60%78.84吴江户籍人口增长情辏ǖノ唬喝耍79.3279.53600500 400 300 20021.36%77.7578.3340.818.25% 403但松陵城区人口增速达到16%年均以4400人增长，速度缓慢1000 2004年 2005年 2006年 吴江 2007年 吴江gpd增GDP(亿元） 人均GDP(元）248692008年2004年苏州全市 629.72005年昆山 682006年张家渣 882007年吴江735 2008年排名倒数第事 末尾 第三常熟 103.6太528 吴江居民收入不消费情辏ǖノ唬涸
0 2004年 2005年 2006年 消费支出 2007年 2008年人口(万）17155148189296?吴江经济以20%增幅增长，口增长缓慢，收入稳 步增长，城市化率为56.98%，消费能力a； ?根据房地产д沟睦尘椋币桓龀鞘械暮旯劬 济增长速庙]过8%时，房地产迕入高速д菇锥危宏观经济增长 小二4% 4-5% 5-8% 大二8% 房地产业д棺纯 萎缩 停滞 稳定д 高速д均可支配收入*数据t源：各城市统计年鉴22城市角色研判/吴江经济产业窬吴江产业以制造业为主，布局分散、技术含量较低，需要大力д瓜执褚荡俎产业升级?产业体系?经济д顾经 济 产 业 现 状?亏大支柱产业：丝绸、电缆、机械电 ?社会经济服务业д瓜喽灾秃螅 子、精线化工、新型建材 事产业以传统行业为主 ?四大特色匙域经济：鱼米Y乡、丝绸 ?_模企业的培育д关②a，缺乏自 Y店、电缆Y都、电子Y城 主知识产权和品优势的产品?产业特征?“一镇一品”的产业分布特?资源不生态环境压力日_增大，主 要传统支柱产业的д瓜? “民营＋外资” 的经济д垢窬 ?社会~业д顾街秃螅鞘谢 ?“两央在外”的外向性经济模式 后二工业化，基础设叟涮棕⑶?断д瓜绒制造业，提高工业能级焖产 业 发 展 规 划?壮大三大支柱产业（电子信息、丝绸纺绀、电缆光缆 ） ?提升三大特色产业 （缝纫机、彩钢板、羊毛衫 ) ?扶持八大成长型产业（电梯制造、汽车配件、新型建材、生物匚药、有色 属、日化、服装、制鞋 ） ?大力培育新共产业?加快д瓜执褚担炕鞘凶酆戏窆δ?大力д股苑褚担ǚ溺ひ怠⑽锪鞑怠⑨融保险服务业）、 ?优化提升消费性服务业（唱贸服务业、莶骋怠⒎康夭担 ?积培育新共服务业（莶骋怠⒅匈舴褚怠⑽幕担产业布局规划23城市角色研判/吴江城市空间窬南部新城已_具规模逐渐形成吴江城市新的中心，是蓄势У谋鹾蛑苯泳赫允郑罢 差异定位是项目д沟碳北融功能片区功能定位工业拓展的主要匙域。加强松陵不同里在空间和产业д苟 接。 城市中心，重点д剐姓旃⒊怠⑽幕⒔逃⑻逵 公松垡约靶菹胁蹬涮咨郏窕眯芯沙歉脑臁城北片区工业拓展区运东片区 老城片区滨湖片区城北片区主要д构ひ怠Ｓ_划加强工业匙内部环境改造，原则上_模 丌再拓展，内涵式д刮鳌 东整老城片区传统居住、商业中心 运东片区 工业改造区 西迕？南部新城片区_划为兴有现代文化、行政综合、生活配套、教育科研、生活居住等功能的综合匙，现代化城市新匙。南部新城新关行政、商务、 文化中心滨湖片区?盛泽城区经济中心 南拓24城市角色研判/吴江城市空间窬/南部新城不滨湖新城南部新城以行政、公共配套为主д垢骼辔镆担狈π菹杏槔旨奥糜味燃俟δ埽鹾鲁强善 借资源妒烨妒浦氐д孤糜味燃佟⒏叨司幼　⑿菹杏槔值裙δ埽叽砦T路南部新城核心资源：汽车站、南门户滨湖新城核心资源：太湖、轨道交通中山南路图书馆、档案馆、 青少年科技活劢中 心、体育馆、训练 馆、g物馆、展览 馆、影剧院、商业 娱乐设邸文体休闲政店行政大楼核心功能 ? 唱务功能 ? 行政功能核心功能 ? 莶趁砑俟δ ? 休闲娱乐功能? 居住功能? 南部门户功能VS多层综合商业、 高层商务、金融 建筑行政办公? 生态居住功能? 吴江门户功能商务金融 学院路? 社会配套功能? 集中唱业功能? 社会休闲功能? 休闲唱业功能高层建筑集中区商务商业社区中心以行政办公、商务功能为 主要功能的新城利用太湖的旅游度假资源， 以度假旅游、休闲娱乐、 生态居住为主要功能的新城南部新城核心区功能示意布置社区商业设 25城市角色研判/旅游市场研究吴江旅游人数增长较快，但游客停留时间短，人均消费丌多，以观光旅游多，休闲度假旅游少年吴江旅游人数增长情辏ǖノ唬和蛉耍00 00 250 0 901.45上海渤客 江苏省内渤客 国内关他地匙 国外渤客2008年吴江旅游游客来源分布情辏ǖノ唬海ィ0.5%CGRY苏州13.8%无锡8.6%527014.5%48.0%常州16,4%吴江23.8%3682苏州 无锡 常州 吴江37.0%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2008年吴江不苏锡常游客人均消费比较（单位：元/人）00 2?近年t市莶呈杖牒筒晨褪砍中龀ぃ晨驮龇 周边Т锍鞘写螅 ?景点分散，缺乏有效的统一，渤客均消费亳832元 /，低二苏锡等城市。原因是缺乏休闲莶场⒎裆 鬯降停 ?休闲娱乐庙假莶呈谐〗衔狈Γ晨椭幸陨虾？驮 最多，h48％，短途渤玩为主。800 600 400 200 0苏州 无锡 常州 吴江启示：弼旅游向第三层次度假旅游д沟氖焙颍大量的周边客源能满m吴江打造休闲娱乐度假产 业一体化的需要，是滨湖新城д沟囊淮罅②m点26城市角色研判/房地产市场研究/房地产市场总体状吴江房地产市场总体保持平稳д故仆罚唐贩考裎炔缴涎铮┣蠡酒胶? 全市房地产业投资快速放大，表明投资唱对吴 江房地产市场的良好预期。? 07年市场供应较少，主要是消化存量，迕入08 年，供过二求，09年市场┱哂跋旃┯Ψ糯蟆? ?吴江房地产成交量在07年达到顶峰，09年预 计可逐步恢复，达到100万平诿住 近几年吴江市唱品房价格稳步上扬，08年达到 4822元/平米，年复合增长率达到19.1％。?近几年吴江市舻丶鄹裰鸩教嵘05至08年复合增长率为24.5%，近两年增长较快，但相对二较低基数，价格有空间? 主城匙松陵城匙舻丶鄹竦脑龀ぢ蚀锏16%，唱办不住宅用地价格差异丌大27城市角色研判/房地产市场研究/房地产市场走势分吴江房地产市场位于房地产周期中的增长期，未来几年有望整体保持良好д故仆房地产周期图房 地 产
展 速 度波峰吴江处于复苏期（增长期）房地产增长趋 势线 波谷 复苏 繁荣 衰退 萧条 复苏 时间 t吴江房地产市场趋势研判 经济д 本地贩买力增强 带来本地自住、投资贩房需求环境美化交通改善本地、外地贩买愿望增强 外地贩买愿望增强带来本地、外地贩房需求 带来本地、外地贩房需求未来几年吴江 房地产市场将 整体保持旺盛 需求28城市角色研判/房地产市场研究/房地产市场预测在历叱数据的基础上，通过回模型，我们对未来吴江市房地产的商品房销售量及成交价褶 行了预测商品房销售量旒窕模型设定为：Y=ax1+bx2+cx3+dx4+eX――从GDP、固定资产投资、户籍人口、人均可支配收入四者中选吴江商品房销售量预测（万O）年均104万O 年均144万O吴江商品房价裨げ猓ㄔ/O）年均增幅19% 年均增幅10.5%注：2009年上半年吴江唱品房销售量为55万O29城市角色研判/房地产市场研究/房地产市场预测选ǘ喔鲇跋煲蜃樱行回分，增加回显著性房地产销售量及价裨げ庵GDP 固定资产投资 户籍口 城镇居民均可支 商品房销售量 商品房价 (x1，元） （x2，元） (x3，) 配收入(x4，元) (y1，万O） （y2，元/O） 281 172 30 39
91 149 9 01 158 9 11 157 1 52 146 5 57 123 8884回因子预设未来增幅09-2014 GDP 21.7% 12%05 08 E E E固定资产投资11%10%户籍口 城镇居民均 可支配收入0.59% 16%0.65% 10%y1=-0.-1.+0.-13933 ，回结果显著y2=2.+0.+0.7813.61，回结果显著30城市角色研判/结论通过对城市的研究，我们认为，滨湖新城的角色定位应该是“乐居、乐业、乐游”形象需求塑 造? 挖掘吴文化内涵 ? Щ由试从攀 ? 补充休闲娱乐功能功能需求完 善升 级? 促迕消费升级? 积д瓜执褚 ? 鼓励产业创新研 ? 新旧城延续 ? 不关他功能纾团错位于补 ? 健全服务体系产业升级乐居形象塑造城 市 需 求产业需求空间需求拓 展空间拓展滨湖 新城功能完善旅游提升乐业房地产促乐游旅游需求提 升促 ? д剐菹忻砑莶城昴? 完善生活配套服务设 ? д股幼∏昴房地产需求31通过区域斐鞘械难芯浚魅妨吮鹾鲁д沟谙旃δ苤氐悖倬 焦项目本身行资源盘点，以寻找项目的д够浮32Part 3项目д固跫? 匙位、交通条件分 ? 用地、资源条件分 ? 上位_划览读 ? 相兰_划览读? 顷目д够岱33项目д固跫/区位、交通条件分吴江位于长三角腹地、东临沪、南临浙、北临苏，区位妒泼飨浴１鹾鲁嵌僦鞒牵鹘犹 湖，苏震桃高速及苏嘉城际轨道均穿过新城，交通状炅己茫俏饨氐д骨至苏州 苏 震 桃 高 速 公 路苏震桃公路酃は殖地块内建设中的高新路人民路南部新城段?区位?吴江市东邻上海，西接太渥，南连浙江，北依苏州， 地处长三觇腹地，苏南门户，崧晕恢玫乩砦恢对?交通?苏震桃高速公路地下穿^新城，滨渥新城至苏州亳需15分钟 ?苏嘉城际轨道穿^匙域，迕一步促迕新城不苏州间的一体化д?新城毗邻太渥，西接主城匙和南部新城，遥望同里古 镇，为吴江 “由运河时代走向太湖时代”的城市崧 的重点д骨?内部三条横向城市道路高新路、民路、学院路紧密连接主城匙 和南部新城34项目д固跫/用地、资源条件分项目所在区域用地状杲霞虻ィ懿迹肪沉己茫磺蜃匀蛔试床蝗宋穆糜巫试淳 分丰富，景观妒泼飨淤泥围垦区零星未拆迁房屋 历叱悠丽――吴文化 水乡古镇――同里 东诔穸肌⒃现有湖堤及河流基地内信号塔人文特色自然资源区域生态环境良好苏州河现有太湖堤坝防护太湖 区域内土地平整河网地热温泉? 用地现状? ? ??资源?自然条件对剑肮妒泼飨浴７岣坏奶鬃试矗衬诤拥雷莺 成网，是江南兵型的水乡泽国，被誉为太渥Y滨著名的“鱼米Y乡” ?人文旅游资源十分丰富。自古即有“上有天停虏乘蘸迹蘸 Y间有吴江”的美誉，古镇同里为世界文化遗产35基地地势平坦，用地状况简单。主要为v地、农 田、鱼塘及少量农居用地，无已建城市道路 用地内原有太湖大堤规划西 用地内水网密布，西临东太渥，南邻三船河，内 外苏州河穿境而过，水资源丰富，可利用潜力大项目д固跫跫/上位规划解读新城作为吴江 “由运河时代走向太湖时代”城市崧缘闹氐д骨颍σ劳凶匀痪肮妒疲 重点д剐菹卸燃旆康夭担幌员鹾鞘芯肮鄯缑临苏外向型经济区 吴江政治、文化、 莶场⒊抵行暮 产业基地 临湖生态经济区 在保持原有自然风貌 基础上。突出环渥 渤功能 七都 横扇 盛泽 松陵苏州汾渥开С旧城区 滨 湖 新 城 南部新城临沪综合经济区 д垢咝录际醪岛 生产性服务业 ，Щ 莶承菹忻砑俟δ吴 江 经 济 开
区太湖临浙民营经济区市域重要的经济中 心和匙域性纺绀唱 贸中心京 杭 大 运 河?吴江市总体规划?城市性质――临沪重要的制造基地,著名绸都,太渥东 岸江南水乡莶吵鞘 ?布局模式――”一市双城”。南北分别以松陵、震泽 城匙为核心，统筹双城的功能定位、公松酆椭卮蠡 础设凵柚?松陵主城区?总体布局――以京杭大运河为界，形成东工西居的布局?д崧浴伞霸撕映鞘小弊呦颉氨蹁壮鞘小?城市主要д谙颉蛭飨蚰?西迕：利用太渥资源，由运河时代走向太渥时代，建设滨渥城市?南拓：是在南部城匙现有建设基础上，生活用地顸应向南延展36项目д固跫/相坦婊轨道交通东太湖综合整治规划?规划目标：保护渥泊形态，减缓渥泊自然沼泽 化迕，维护东太渥健府，Щ幼酆侠眯б ?功能分区：行洪供水通道匙、水源保护匙、围 网养殖匙、滨渥v地不自然渥泊保护匙；环渥大 堤背渥侧形成景观生态?对滨湖的影响：生态环境得以提升，为 区域绿色旅游提供支撑东 太 湖滨 湖 新 城吴江轨道交通规划?不苏州轨道交通相同的制式。有利二促迕吴江不 苏州的城市一体化д南部 新城?总体布局：呈“L”布置，沿串联大量大型居民 匙、唱业中心、学校、汽车站及_划城际铁路站点?对滨湖的影响：为滨湖地区更快更多地 导入苏州的人口煜汛丛焯跫温泉 度假区吴江温泉度假区规划设计?д鼓勘辏t泉莶趁砑俪住⒒诽资籽”跛 休闲基地，长三觇休闲莶衬康牡?规划理念：以“绿水文”为核心，体现文化 性、生态性、景观性、休闲性、舒适性、府益性 及安全性吴江南部新城规划设计?总体定位：吴江城市行政中心、文化中心、唱务中心， 形成充满活力的现代化城市新匙 ?建设现状：路网框架基本形成，公私ㄖǔ墒褂茫 新城面貌_现?规划原则：在保护修复前提下，有机整合、挖 掘和提升当地生态文化资源，重点开t泉庙假、 唱务会务和生态休闲莶巢贰?对滨湖的影响：不新城度假有机融合， 有利于两者相互促，协同д?对滨湖的影响：直接竞争对手，滨湖应不南 部新城实现差异化定位、错位д37项目д固跫/项目д够区位交通?崧晕恢对 ?不外界交通联系便捷、紧密 ?环太湖刀嘈鲁牵赫ち用 地 资 源?地势平坦，用地状昙虻良好的生态资源妒?生态环境良好?人文旅游资源丰富?“运河时代”走向“太湖 时代”的重点д骨 ?处于苏州市向南д怪嵯适宜打造生态休闲T地、宜居T所上 位 规 划?生态环境提升，支撑绿色旅游?轨道交通导入更多苏州人口?不温泉度假相互促，协同д?应不南部新城错位д相坦婊38总结前面的背景条件研究……吴江滨渥新城在匙域中，适宜д沟谙蚴恰奥躺谩⒙躺糜巍⒙躺幼　吴江滨渥新城在城市中，觇色定位应该是“乐居、乐业、乐游” 吴江滨渥新城顷目兴备打造“生态休闲T地、宜居T所”的禀赋资源然而本项目……吴江滨渥新城丌亳是匙域开昴浚且桓鲂擞斜蹁滋氐愕男鲁牵Ω醚≡袂酌囱 的д鼓Ｊ旃δ茏楹侠辞腥朐斐窃僳剑 ……39谋策篇项目д苟ㄎ谎芯? 开Ｊ窖芯 ? 功能定位研究 ? 功能定位 ? 目标客群定位? 形象定位 ? 主题定位40他山之石、可以攻玉“他山之石可以攻玉，制胜之道可以 互为借取 。” ――《诗经?小雅?鹤鸣 》诗经说『注译』：原意本别的山上石央可以作为砺石，用t琢磨玉器，后喻借鉴他的x戒经验，能够帮劣 自己ǖ贸晒Α41重点策略――滨水地带的开?逃诔鞘斜跛厍滨水地区是一个城市非常珍贵的资源，也是对城市发展富有挑战性的一个机会，它是人们逃离拥挤的、 压力锅式的城市生活的机会，也是人们在城市生活中获得呼吸清新空气的疆界的机会。 ――查尔斯 ? 摩尔城市转型提供契机成功的滨水建设不开Э梢钥蒲У嘏渲米试础⒔秩序、营造公松罘瘴В茉煊形Φ爻鞘行蜗螅市民生活的需要城市滨水区潜在的巨大开Ъ壑对周边地匙产生强大地带劢作用，纬沙鞘械卣 体д垢窬帧３鞘斜跛椎亟ㄉ桢掠欣蹲省⑻ 高市民的自豪感，改善城市生活质量，有效地提升城市 的竞争力。重塑城市形象的需要42开Ｊ窖芯“滨湖新城模式” 案例研究顷目д股柘? 国内滨水新城项目? 国外滨水区项目43国外案例借鉴国外案例借鉴?莶场⒉稠⒘闶畚枷?唱业渤憩为导向 ?临水布置唱业、休憩、 莶成 ?注重滨水公丝占?统一_划整体开?建筑风格统一中求发化?保存几年意义的建筑物?营造公众自由迕出空间 ?特色莶城昴刻逖?景观朴素，水景贯穿始绁?注重公丝趴占浯蛟多伦多维多利亚渣巳尔的摩内渣t哥华Coal Harbour?滨水公园为节日 活劢提供场所 ?滨渥步行空间?喷泉公园为们提供 渤憩场所 ?标志性节点滨水公园 ?滨海行道?公水步道 ?雕塑公园 ?儿童活劢场地?滨水广场的设置波士须滨水匙查尔斯须滨水匙多伦多滨水匙44国外案例借鉴/开Ｊ通过对国外案例分郑孕菹小⒂雾鞯即蛟煜执跛雾母春峡Ｊ绞屎衔夜 弼仂滨水城市建设的需要内部重组模式?保留原有的空间割据,?通过内部空间重纾不优化复合开Ｊ?在城市空间整体开У年杳?内部不外部模式同时展开,协调д加拿大维多利亚港?,重振渣匙工业和唱业功能向外扩张模式?原有工业不居住匙迁出?引入唱业不娱乐休闲产业空间复合?水平重叠，营造面 向水面的开阔空间 ?垂直重叠，立体化 绿化不交通 巴尔的摩内港区功能复合?采用两种丌同的 开Ｊ ?小_模的改造不 调整?对滨水匙迕行彻底的改造45国外案例借鉴/功能д固氐成功的滨水区开ж⑷食械Ｗ胖匾某鞘兄澳埽子诖蛟煜拭鞯某鞘行蜗螅被咕哂薪细叩目 Ъ壑担写丛旖细呔眉壑档那绷国外滨水区主要功能巴尔的摩 公共空间居住 旅馆 商务楼 刚g览 剧场 商业 休闲 有 无维多利亚波士顿多伦多芝加哥芝加哥会议展觅中心波士须 大型综合性开多种功能综合体 承担重要城市职能 城市文化中心 特色鲜明的空间格局多伦多巳尔的摩维多利亚多功能休闲消费场所综合渤憩唱业匙名称 以上案例表明： 滨水区具有较高的开Ъ壑担写 造较高的经济效益的潜质接游人 （万人/年）经济效益 （万美元）巴尔的摩1800维多利亚315――波士顿――220000多伦多350芝加哥700――五座城市滨水区经济效益比较46国外案例借鉴/功能д固氐通过多功能开В镜ヒ坏谋跛厍д钩晌喙δ茏酆锨佣一步成为城市经济д 的催化剂，达到城市中心区更新改造旖峒髡哪康?д骨魇以新公共空间原型为特色 提供符合现代生活的设超大规模滨水建筑建设多功能复合型综合区Ь蚶辰ㄖ那痹谧试 文化娱乐功能建设为主导居住?较快收回成本 ?栊立城市形象?巳尔的摩内渣公寓匙公共空间?芝加哥肯公园?提升房产价格 ?满a不社会交流休闲?丰富空间效果 ?联系丌同功能纾团?巳尔的摩滨海步道?最活跃部分商业?巳尔的摩渣u市场?城市魅力体现 ?日常主要经济t源?城市经济贸易中心商务?芝加哥唱务楼?特色功能 g览刚?芝加哥麦高美嫡姑僦行?不城市紧密联系?匙域核心位置 ?塑造标志性空间47国外案例借鉴/特色空间塑造通过对滨水地区自然、社浮⑽幕卣鞯耐诰颍靡幌盗械墓部占浒丫幼　⑸桃怠⑽幕槔值 功能组细起来，展示弼地特有的生活场景，营造多样化的滨水空间?滨水区公园 ――标志性的节点，不老城 匙Y间建立起多种联系。 ?滨水广场波士顿滨水区?滨水公园。为节日活劢和相兰`卖 ?步行空间。满a潜在娱 ?滨水广场。周围用草坪地带分 提供场所。长满玫瑰的花格棚架连 乐需要，提供观海望 隔，大部分空间被抬高，为们 提供了更宽阔的规野 接行道不公园地下空间 镜等设――公艘帐跽故?公共亲水步道 ――开放、充满生机的步行 场所 ?滨水荫道查尔斯顿滨水区?喷泉公园。位二步行匙中心， ?滨水公园。标志性节点，不老 ?滨海人行道。苤钟幸 三面由花格凉亭环绕，凉亭为渤 城匙间建立联系，设置遮阳设邸 排排蒲葵棕搁栊。 观光提供了阴凉、休憩场所 长椅、秋千和钓鱼平台――城市绿化的自然延伸?休憩设 ――遮阳设邸⒊ひ巍⑶锴 和钓鱼平台 ?文化设 多伦多 滨水区?公共亲水步道。开放、充满 ?雕塑公园。城市公艘帐 生机、拥有漂亮景观 展示，设置长椅等休憩设?小型儿童活劢场地。以`味 设邸⑿缕嫘蜗笪惩48――利用原有工业设鄹脑国内案例借鉴国内案例借鉴?“新蠡渥十八景”?吴^文化 ? 数字文化 ?“数字狂欢谷 ?“中华孝道园” ?多功能复合型 ?太渥生态g觅园 ?太渥美术馆、无锡大剧 院文化艺术中心无锡蠡湖新城?大型沿渥开敞绿地、 公园常州太湖湾度假区 ?“盘古中心”无锡太湖新城?“浮岛式”休闲体验岛 ?新江南水乡小镇 ?综合文化艺术中心?“贝壳’主题概念 ?中心v地公园 ?“绣品街&刺绣艺术展 示馆”体现刺绣文化?限运劢、船运劢?]亏星级莶澄幕 心宜关东鹦鲁苏州东太湖新城湖州滨湖新区?郁香主题公园?城市阳台?地标性高星级酒庖?杭州大剧院、波浪文化城、 杭州棋院等一批标志性公建?国际高级精品贩物中心?NBA球场（宁波综合演艺中心）杭州钱江新城?特色城市景观宁波东部新城49国内案例借鉴/开Ｊ通过对一些国内滨水新城案例总结，休闲、旅游带劢的开Ｊ绞屎衔饨鹾鲁堑慕杓滨水新城开Ｊ 行政中心模式核心驱劢因素?政店决策?д剐鲁子碳晒σ蛩?政店主导开度氪罅孔梳?主要政店机极所在地 ?匙域拥有产业д够典型代表案例无锡太渥新城 合肥滨渥新匙青岛东部新匙宁波鄞州新城产业支撑模式?政店决策?产业基础的存在?政店强制戒引导产业集聚?兴有匙位集聚优势?政店主导开Ыㄉ天津滨海新匙上海临渣新城 上海陆家嘴融贸易匙 宁波u央休闲唱务匙 杭州钱江新城商务中心模式?政店决策?产业支撑?地诓导熬弥С旅游休闲模式?依托莶匙试?整合不莶诚嗬嫉牟导白试?改善和提升匙域环境品质无锡蠡渥新城东部华侨城 宜共东鹦鲁 渥州东部新城 黄山太平渥?莶巢瞪?提高地匙形象和扩大影响力 ?依托良好的自然生态环境居住度假模式?生态环境依托保护环境前提下的适庙开?工环境不自然环境有机融合50滨水开О咐杓/开Р呗1 生态保护断2 功能复合多样3 特色形象塑造4 文化内涵挖掘“水”为核心5 城市触媒引爆综合通过对中外案例的研究总结，易居郑鹾鲁墙ㄉ杈氐惆盐掌浔跛刂剩诤系谔厣岷铣鞘泄δ芤惶寤А5151项目д苟ㄎ纵观成功案例……滨渥新城是通过城市相兰产业及城市行政功能带劢作用，戒依托休闲娱乐和庙假莶常 和第三产业（包括现代服务业）极成主要产业，关д孤雎缫欢ㄊ峭ü莶趁砑俟δ强势启劢戒行政驱劢，导入产业口Y后引У谌档墓δ苄枨蟆然而本项目……地处吴文化旅游胜地焯扒谋鞠钅浚谌鄙傩姓烀媪倌喜啃鲁遣钜炀赫 的情晗拢鹾鲁墙ü沃止δ苻行主导驱劢，将成为本案功能研究的重点……52项目д苟ㄎ/功能定位/功能筛选模型易居通过三个步骤的筛选流程，为吴江滨湖新城的д苟ㄎ晦行主导功能机秆≡步骤一步骤事步骤三通用矩阵模型吴江匙域兰系览国内标 杆滨渥 新城案 例研究吴江城市觇色判断 与家理 论模型 分 д谙 д鼓Ｊ 5大主类 16个子类外部功能吸引力 ?品标杆作用 ?新城带劢数 ?拉劢经济能力 ?吸引口能力 ?功能兰联庙功能 д 建议顷目д固跫区域自身能力 ? 功能匙位优势 ? 资源基础 ? 需求市场容量 ? 配套功能强弱 ? 功能д钩杀主导功能 功能极成53项目д苟ㄎ/功能定位/案例功能总结根据滨湖新城功能区的案例分，可以直鹾鲁堑墓δ芸е氐功能商务功能金融 贸易 总部经济 刚敢 贩物商业功能休闲 娱乐 z| 酒庖居住功能居住 居住 配套公共服务功能文化 体育 教育 医疗 行政旅游休憩功能旅游 度假 主题公园 休憩新城无锡 蠡湖新城 常州 太湖湾度 假区 无锡 太湖新城 宜关 东鹦鲁 苏州 东太湖 新城 湖州 滨湖新区 杭州 钱江新城 宁波 东部新城由案例得出：滨湖新城功能主要集中在商业、居住、旅游、酒庖、休闲娱乐旃暗龋浜峡幕逃⑸涛癜旃54项目д苟ㄎ/功能定位/功能选择路徂对于最织确定的16个绅分功能，易居将从功能吸引力以及吴江滨湖新城自身д固跫礁鑫壤 确定最织的功能定位功能筛选矩阵评分标准功能区位妒 25% 25% 20% 15% ? 反映吴江滨渥新城匙域相对二泌太渥城市带而言所体品标杆作用 ? 打造标杆和栊立品形象的作用30%对新城的带劢作用? 该功能的д苟孕鲁枪厮δ艿拇阶饔 对城市经济的拉劢作用现出的功能差异及比较优势资源基础 ? 匙域所拥有的资源及基础设鄱怨δ艽蛟斓D配庙 需求市场容量 ? 区域绅分功能需求能力现状对目标功能д勾t的承25%15%? 目标功能能拉升经济的能力功能吸引人口能力载情况及市场空间配套功能能力 ? 滨渥新城相兰配套功能对目标功能д沟闹С肿饔 功能д钩杀窘数 ? 目标功能对经营成本(力成本、经营成本)的接┏? 功能导入口及口价值能力评价功能塘 ? 目标功能不关他功能的协同带劢作用15%15%15%本（成本^高，分数^低）Y：功能吸引力X：区域自身条件55滨湖新城功能定位/功能选择路徂功能筛选矩阵评分表比较功能区域自身 功能吸引 功能区位 需求市场 配套功能 功能д 品标杆 拉劢经济 吸引人口 新城带劢 功能塘 能力（总 资源基础 力（总分 妒 容量 强弱度 成本 作用 能力 能力 数 度 分5分） 5分）系数 0.3 0.6 0.6 1.5 1.2 0.25 0.5 0.75 0.5 1.25 0.15 0.3 0.45 0.45 0.6 0.15 0.45 0.75 0.45 0.75 0.15 0.15 0.15 0.3 0.45 系数 3.6 2.6 3 3.45 0.25 0.75 0.5 0.5 0.75 0.2 1 1 0.8 0.6 0.15 0.75 0.3 0.6 0.6 0.25 0.5 0.5 0.5 0.75 0.15 0.6 0.3 0.6 0.75融贸易 总部经济 会展会议 贩物2 2.7 3.2 4.25休闲娱乐z| 酒庖3.954.05 3.351.51.5 1.51.250.75 1.250.60.75 0.150.30.6 0.150.30.45 0.34.253.4 3.80.750.5 0.7510.8 0.80.750.6 0.7510.75 0.750.750.75 0.75居住居住配套4.253.91.51.51.250.750.60.750.450.60.450.332.60.50.250.80.60.60.750.50.250.60.75文化体育 教育匚疗行政 莶趁砑 主题公园3.8 32.05 4.25 3.750.6 0.60.6 1.5 1.21.25 0.750.25 1.25 0.750.75 0.60.75 0.45 0.750.75 0.750.3 0.6 0.60.45 0.30.15 0.45 0.453.15 3.152.8 4.2 3.80.75 0.50.75 0.75 0.750.6 0.40.4 1 0.80.6 0.750.45 0.6 0.750.75 0.750.75 1.25 0.750.45 0.750.45 0.6 0.75休憩3.650.61.250.60.60.63.20.50.60.750.750.6*单顷功能总分为5分，评分后乘以相兰系数得出最绁分值56项目д苟ㄎ/功能定位/功能选择路徂功能筛选结果全力д●莶趁砑佟裥菹杏槔帧裰魈夤4.5休闲娱乐4.0旅游度假金融贸易3.5酒庖主题公园z|教育医疗贩物 居住稳步д●居住●贩物●z|●文化体育●休 憩●居住配套选择性д●交通●酒庖功 能 3.0 吸 引 2.5 力2.0休憩文化体育 居住配套行政办公敢刚 总部经济伺机д●教育匚疗●会议会展 ●总部经济1.5 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5区域自身能力重点д构δ 选择д构δ 有限д构δ谨慎д●融贸易 丌建议д保守д菇渚芫д●行政办公通 用 矩 阵 模 型57项目д苟ㄎ/功能定位/功能д辜通过科学的功能筛选论证，结合功能价值的综合分，围绕吴江滨湖旅游度假、休闲娱乐为主 的城市д孤雎纾鞠钅孔钪范ㄒ韵鹿δ埽以此作为项目功能布局的依据本项目功能д菇峒重点д构δ旅游度假休闲娱乐主题公园居住 适宜д构δz|贩物文化体育酒庖休憩居住配套伺机д构δ教育医疗敢刚总部经济58项目д苟ㄎ/功能定位结论结论：本顷目д贡蹁仔鲁堑闹饕δ芙ü莶趁砑本项目驱劢开疽馔迹和休闲娱乐t实现， 换言Y，本案将以一种全新 的模式和д孤雎t缔造亳属二吴江的滨渥新城， 即以体验式的休闲庙假莶车夭魑б娴 滨渥新城模式。滨湖新城吴江人 苏州人 上海人太湖休闲娱乐旅游度假因此接下来……有了功能定位，整个新城定位呼T欲出，吴江滨 湖新城将以“休闲娱乐炻糜味燃佟惫δ芪д项目以旅游度假为驱劢的核心问题： ? 如何通过合适的定位，把新城功能和莶趁砑俟δ苡谢慕岷显谝黄穑核心，带劢整个区域成为东太湖旅游度假标志项 目59项目д苟ㄎ/功能定位中国 吴江 东太湖新城China Wujiang East Taihu Lake New City? 以生态休闲庙假居住驱劢下的滨渥新城生活居住集群? 滨水生态社匙? 国际社匙 ? 社匙中心公共服务集群? 文化艺术中心? _划展示中心 ? 匚疗保健中心休闲度假集群? 莶臣⒅行? 生态v地公园 ? 高尔夫运劢公园商业功能集群? 综合唱业中心? 滨水唱业街匙 ? 美食z|街商务功能集群? 唱务中心? 会展中心 ? 总部经济匙? 国际学校? 匙级匚院? 江南文化公园? 滨渥休闲庙假匙? 风情酒吧匙? 精品酒庖? 创意中心60项目д苟ㄎ/目标客群定位区域通过旅游、商业、居住等功能设鄣既敫髯韵芽腿目标客群导入居住 功能 客群吴江人口刚性需求导入吴江人口改善型、投资型需求导入 苏州、上海自住型、投资型、度假型客户导入延伸功能需求? 居住 ? 商业 ? 公共服务相坦δ苌生活居住 集群长三角其他地区投资型、度假型导入滨湖新城及周边人口公共服务需求导入 吴江全市人口公共服务需求导入 吴江以外旅游、商务人口 吴江市中高收入旅游人口导入 上海、苏州旅游度假人口导入 长三角及其以外旅游人口导入公共 设 客群? 休憩 ? 医疗保健 ? 商业 ? ? ? ? 度假居住 休闲度假 公共服务 商业公共服务 集群休闲 度假 客群休闲度假 集群商业 功能 客群吴江本地人口消费 吴江以外旅游商务人士消费? 商业 ? 休闲度假商业功能 集群办公 功能 客群吴江本地现代服务业转升级上海、苏州现代服务业扩张转长三角其他地区现代服务业扩张转? 办公 ? 居住 ? 商业商务功能 集群61项目д苟ㄎ/形象定位长三角乐游新天地 环太湖乐居新城邦 大吴江乐业新都会吴江湖泉城吴文化传承?昆曲、评弹吴淞江溯源 ?历叱?传承东太渥Y滨?风景秀美 ?江南水乡 ?鱼米Y乡t泉庙假 ?养生?健府生态新城 ?绿色?乐居?苏绣、丝绸?江南园?母河?休闲庙假?活力62项目д苟ㄎ/主题定位以太湖水、吴文化、江南水乡为特征的旅游休闲胜地焓室巳司拥纳鲁乔一座承载“绿色城市”梦想的乐活城邦绿色居住＋绿色旅游＋绿色经济长三觇休闲莶郴 、上海庙假“后花园” 环太渥生态园新城、江南水城新时代兵范吴江城市名片、城市客厅、 城市花园、城市居所63项目д苟ㄎ/相贪咐唇绿色水城典范――温哥华Coal Harbour滨水区确定高质量标准旖ㄉ枘勘辏ü骋还婊⒄蹇В嗦业墓ひ党∷⑽囊司由缜?区位位二市中心唱业匙半岛的北诒咴担 面向布勒内u。该匙最_是一个水岸边工业地匙， 也是加拿大太平洋铁路的西阽サ?开г1970年代开始，对二水岸地 匙的舻厥褂谩口计划、 展形式、公丝占洹⒔煌ㄔ耸洹 海岸等都做了_定和计划?开Р呗把商业零售、|食、办公居住等功 能组细在一起，使返一地匙24小时 都充满活力，黾庸匚避克了很多丌必要的建设。呈现 出д沟牧院徒ㄉ璧木眯统 一 规 划居住乐土旅游胜地整 体 开 建筑材料、建筑风格等迕行 了严格的控制、统一的设定， 景观连续发化宄鞘猩杓手，保证匙域 形态完整?开勘区 域 整 体
展 准 则维持水岸多发感 不环境思?开Я恋?总体城市设计沿旧有铁路行 将多种功能集中在滨水地带，产生 一系列生劢的活劢，纬筛咂 质的邻里生活土地使用不城市相融合住宅机混合的特色公丝占?注重设计住宅不水岸间的连接帆望能善用水岸的环境优势，将建 筑、开放空间等不环境迕行融合社区服务设邻里社区街道系统针对丌同需求邻里社匙64规划篇项目规划建议? _划理念 ? _划总体结极 ? _划亮点引擎 ? 功能分匙布局? 景观设计意向 ? 道路交通纾绀65项目规划建议/规划理念理念一：联系――生长老 城 匙 滨渥 新城太渥 时代京 杭 大 运 河新 城老 城运河 时代环 太 湖苏 州 河“箭”太湖?极想一――联系-轴线城匙的д共怀沙档慕⒖迹⑿戮沙浅椎慕煌怠⒊浅撞怀子Y间的交通联系，联系交汇处形成节点，成为城 匙д沟暮诵模唤煌道成为活劢聚集的轴?极想二――组块-生长以多元的空间纾块相对应，而顸应老城自然肌理不д谙虻牟季谑剑治浅д固峁┏中さ嫩搅66项目规划建议/规划理念理念二：生态――复合居住社匙 综合功能匙莶承蓓唱业唱务功能匙?生态复合型新城――居住功能做为滨渥新城的主要城市功能，不莶承蓓⒊党窦白酆瞎δ芟喔ㄏ喑桑钩子蛑鸩д刮春闲托鲁67项目规划建议/规划理念理念三：文脉――历叱青少年成长益智乐园体验式主题乐园,寓教二乐滨水商业休闲街城市客厅(市民广场+标志酒庖)吴江城市形象展示休闲中心,特色小品彰显城市文化 创意商业街总部办公、创意空间特色Shopping Mall休闲文化中心吴江特色、江南文化集中体现以水为题，贩娱一体，时间性消费?吴江文化历叱长廊――サ较衷冢鞘兄行牡教椎贪叮幕岬娜妨⒔们行走二城市历叱文化的长庞中，突显核心匙在滨渥新城的重要地位68项目规划建议/规划总体结极总结滨湖地区д咕椋岷衔饨鞘д构旒斓谔厣纬伞耙焕取⒍摹⑷帷⑺那 的总体д窬总体规划结极轨道交通д怪?“一廊”吴江城市文化长廊―沿中肮鄞蟮佬纬沙鞘欣澄幕恼示长庞水乡邻里?“二心”文化休闲中心 商业商贸中心生态 v地 公园 莶 庙假匙田园社匙?“三轴”轨道交通д怪帷毓斓澜煌防形成的城市中д怪 环太湖生态д埂蕴椎贪缎纬沙鞘芯肮凵 苏州河生态д埂运罩莺有纬沙鞘芯肮凵活力新镇 新城 唱业 中心 智汇社匙苏 州 河 生 态
展 轴?“四大功能区”商业商务功能区――通过滨渥及交通优势，带劢唱务唱业，形成现代服务业聚集匙城市历叱文化 长廊综合功能区――通过创意街匙、总部办公等核心功能的导入，形成兴有当地特色的唱住办综合匙文化 休闲 中心 水岸新城高尔夫运 劢公园居住社区――结合_划主题以及匙域地理属性等特，布局多种主题风格的居住社匙，形成富有特色的大型居住功能片匙居住功能匙 莶巢稠δ艹 唱业唱务功能匙 综合功能匙旅游休憩区――结合滨渥优势及自然地形，形成“南劢北静”两大特色莶承蓓69项目规划建议/规划亮点引擎通过对特色场所及大型标志建筑的打造，提升区域知名度，营造鲜明的门户形象，聚集人气?新城特色场所?吴江历叱文化长廊 ?城市特色商业水街 ?滨水创意街区 ?江南风情度假园江南风情庙假园 滨水特色唱业街 v地公园?滨湖市民广场?湿地公园高星级标志酒庖Shopping mall?标志性建筑?标志性酒庖 ?文化艺术中心&规划展示馆吴江历叱文化长廊?高尔夫度假杆 ?特色shopping mall市民广场文化艺术中心滨水创意街 高尔夫庙假会所70项目规划建议/规划亮点引擎吴江文化历叱长廊――通过对水环境的塑造斐鞘欣澄幕⑶ǖ恼故荆晌鹾鲁翘厣 观大道，新城城市轴线?以水为线、亲水近水步行景观大道中间引水成河，以水为主，结合两侧功能，设置多处水休闲场所，营 造新时代水乡特色?东西文化长廊展示Shopping Mall文化长庞自东向西，起二苏 州河、止二渥面标志性酒庖，沿河设置反应吴江历叱文化发迁的雕塑、小品，展示吴 江自古至的风貌特色标志 星级 酒庖木质 水 栈桥市民 文化 广场文化 艺术 中心滨水特色唱业街特色 雕塑 小品滨水创意街匙71项目规划建议/规划亮点引擎水脉环绕――通过对沿太湖焖罩莺恿教跛岬墓婊杓疲逑重⑼智南拭鞲鲂裕瓜治 江江南水乡特色?水轴展现城市特色沿太渥和苏州河形成新城两条重要水轴，是新城_划设计的重点，是体现吴 江水乡风貌的特色空间v地公园?节点体现分区个性沿水岸形成城市开放空间， 通过一系列水节点的设置，滨水垂钓临水居住匙 滨水步道园风情庙假村 市民文化广场体现各个分匙的鲜明个性临水z|、唱业城市特色带 高尔夫会所72项目规划建议/规划亮点引擎江南文化公园――以“水”为线索，“江南文化”为底蕴，通过对曲艺剧苑、茶馆等设鄣纳 置，园绿化、景观小品的塑造，打造展示吴江文化底蕴的市民公园印象江南?“水”为线索 “江南文化”为底蕴营造传统韵味不时代气息存 的“新江南”水?吴文化展示呈现源流长的吴江文化，成 为展示吴江形象的名片园?“水、园、茶、艺”?江南园建筑的营造， “荷”“柳”等代表江南意向 的绿化种植，体现地域特色茶文化公园艺73项目规划建议/规划亮点建议生态湿地公园――注重保护太湖生态环境，通过生态游憩、探索丐界、探险运劢基地的设置， 打造原生态、高品质的湿地休闲、运劢体验区?湿地生态游憩强调原生态v地景观和野生水禽保护?湿地探索丐界v地科普教育探索基地， 青少年快乐学习v地和环湿地生态游憩境的理想场所?湿地探险运劢基地芦苇s道迷宥，v地漂流，生态游憩湿地探索丐界滑水中心，将运劢不v地结合，带劢匙域д湿地公园湿地探险运劢基地74项目规划建议/规划亮点引擎青少年成长益智乐园――面向青少年的体验式主题公园，以角色扮演、拓展体验等多种青少年 喜爱的主题场所，寓教于乐，成为区域开Я恋?Mini-Zone角色扮演乐园比例打造真实生活场景，包括街道和各种公松邸⒏魃不工厂，是⒆犹逖椤⒂槔帧创造、学习的小一号世界飞行员微生物观察亲手做糖果?青少年实践基地设置滑草、露营、拓展等特色实 践顷目，使青少年通过兴体情境 中的活劢获得体验，同时体验到 学习的乐`Q版F1赛车场寓教于乐角 色 扮 演实践 基地滑草运劢Mine Zone 小警察 拓展训练 露营75项目规划建议/规划亮点引擎水游城――体验型Shopping Mall。以水为主题，打造时间性消费，使商场丌仁成为消费者一 站式贩物目的地，同时成为休闲娱乐的好去处?打造“时间性消费”满a一站式贩物，同时通过建筑、景观以及丰富演出，丌断更新消费景观河空间，让消费者把返里当成消磨时间、休闲娱乐的好地贯穿始织?以景观河为中心，寓贩于乐以工景观河为中心，集中设置渤水上舞台特色表演艺、唱庖、z|、电影院、音乐厅以及{庖，河边丌设栉杆，贩物者 可近距离享┧Shopping mall假日 绚烂 水景76项目规划建议/功能分区布局/居住功能区居住功能片区――绿色、宜居、创意、时尚结合规划主题以及区域地理属性等特征，布局多种主题风竦木幼∩缜纬筛骶咛厣拇笮途幼」δ芷主题板块 功能设定 生态型高品质 居住匙 针对当地居民的 综合居住社匙 主题特征 江南水乡特色 临渥居住片匙 田园风格 主题居住片匙 核心形态 多层、小高层、 联排别墅 多层、小高层、 别墅 核心设 水乡风情别墅 邻里服务中心、学校 邻里服务中心 大型居住社匙水巷邻里水巷邻里田园社区田园社匙国际学校的导入，国际社区国际社匙国际学校匙域级大型综合完善生活配套，面居住社匙向长三觇客户的高档唱住混合片匙小高层为主，辅 以多层、花园洋 房等居住物业国际学校、时尚会所水岸新城智汇社匙智汇天地服务青年群的创意时尚小高层、创意LOFT、SOHO 创意唱业街匙、 创意办公 滨水居住社匙 邻里服务中心、 社匙会所特色社匙主题住宅片匙创意唱业唱务水岸新城景观型高品质突出高尔夫球场不 渥面的景观优势， 打造高级居住社匙小高层为主 辅以别墅、花园 洋房等物业大型居住社匙77项目规划建议/功能分区布局/旅游休憩区休闲游憩区――生态、休闲、游憩、特色太湖、湿地景区结合湿地公园、江南园风情度假区、高尔夫等主题功能，形成三大特色生态游憩片区主题板块 功能设定 主题特征 核心形态 核心设生态湿地生态v地公园养生会馆 水疗中心城市生态日常的渤憩地带满a匙域自然生态渤憩需求的同时 结合滨渥、v地以公园v地公园郊野森公园江南风情庙假园江南风情度假园滨渥生态庙假养生匙江南园为载体， 形成兴有江南风情 的庙假休闲匙，成 为匙域д沽恋以古兵苏式园苏式园庙假别为范本，引入庙假、休闲、墅、中匚养生会馆、水疗中心养生理念高尔夫运劢公园高尔夫精品会所高尔夫以高尔夫运劢匙域匙域顶级 主题，结合匙域内18洞高尔夫球 场，结合若干 水上运劢18洞高尔夫球场、运劢公园高尔夫运劢场所的滨渥、v地，打造顶级高尔夫球场高尔夫精品会所生态v地公园江南风情庙假园高尔夫运劢公园78项目规划建议/功能分区布局/商业商务功能区商业商务功能区――门户、多元、汇聚、繁华吴江未来现代服务业聚集区，集商务办公、商业、酒庖、文娱、休憩、居住等多种功能为一体_划展示馆 高星级标志酒庖 市民广场 （文化公园） 文化艺术中心 滨水唱业休闲街莶臣⒅行临水shopping mall主题板块功能设定 城市休闲 娱乐中心 吴江文化 艺术中心主题特征 城市门户形象 休闲娱乐中心 以文化为主题的市民休 闲匙，增加文化底蕴核心形态 以广场、公园为核心，通过 标志性酒庖建筑等提升形象 城市文化艺术中心 特色文化会馆核心设 市民广场、标志酒庖、太渥 船菜休闲z厅、江南制造店城 市 客 厅 文 化 会 馆 唱 业 水 街 贩 物 中 心城市客厅休闲文化区 商办综合区商住综合区文化艺术中心 特色唱业水街 唱务办公楼写字楼、酒庖 特色Shopping Mall滨水休闲 唱业中心唱务交流 活劢平台以滨水唱业街匙为主题， 辅以唱务、办公多种档次酒庖 满a丌同档次客户需求滨水唱业街匙 唱务办公楼市民文化娱乐中心，提供文 化娱乐活劢的大型公顺∷79项目规划建议/功能分区布局/综合功能区综合功能区――开放、创意、时尚、健康划分为国际综合片区不文体综合片区，通过核心功能设鄣牡既耄纬删哂刑厣母呒渡套∽酆掀创意街匙商办综合区总部经济 办公区主题板块功能设定 匙域唱业中心主题特征核心形态核心设 Shopping Mall主题唱业街 匙、与业市场、大型]市等 唱务办公、企业会所、产业 孵化园等商办综合区 总部经济 办公区建筑形态不生态结合，形成 休闲、莶撤瘢蛟焯厣 唱业的标杆生态化办公环境 创意化灵劢空间以劢感设酆拖执匆獬捣牛 极建多种功能二一体的情景唱业 街低密庙花园式唱务别墅、产业孵 化器、培训中心国内外制造业企业 研Т匆獬癜旃∷总部经济办公创意街匙80项目规划建议/景观设计意向景观营造注重传达本地的江南水乡特色，充分反映城市特有景观风貌煳幕诤岣叱鞘衅肺?设计原则?水乡特色，吴江文化传达本地的水乡特色和吴 江当地文化景观轴?文化轴串联景 观节点、绿化带?使自然景观不 两侧建筑轴形 成强烈对比 ?建筑立色彩、风 格、材料等统一协 调 ?增强匙域的场所 感和标识性景观界面 ?环境友好，煨д、自然不城市建筑、环 境有机融合?设置丌同主题广 场?市民广场注重规 野开放性和通透性公丝占?丰富生劢、特色鲜明精心纾绀景观轴、景观 节点等设计意象，打造个 性鲜明的城市形象景观节点?结合开阔渥面 及文化轴末端设 置门户地标，形 成匙域标志?利用建筑围 合空间处形成 多处有特色的 景观节点地标不对景81项目规划建议/道路交通组细通过有效的密度排布设置横向次干道，绅化网癫季值姆种У缆罚岷瞎斓澜煌焖倭鞒┑奶 点，完善解决新城交通问题?规划原则结极清晰、主次分明、联 系便捷高速公路 主干道 次干道 支路 轨道交通?交通体系多种交通体系行，综合览决新城交通问题?道路组细?核心匙三条东西向主干道， 直接通向吴江市主城匙及 南徐新城地下停车库地面停车场路边无计费停车系统?网格布局的分支道路，结 合轨道交通快速流畅的特 点，完善览决核心匙的交 通问题步行街匙过街天桥沿河步道轨道交通出租车汽车公交主导谑 推荐谑水上Bus特色谑82运营篇项目运营建议? 舻卦擞呗 ? 顷目开毙 ? 顷目财务测算83项目土地运营/土地运营目标以价值实现为导向，项目运营目标为 “三大满意＋四个成功＋三大效益”让政店满意 让开搪 让老百姓满意成功改善区域形象成功树立项目品 成功实现项目收益品效益树立项目环太湖后起T 秀，环太湖新明珠品 形象，提升城区知名度。成功提升土地价值价值为 导向社感б经济效益实现百亿以上的土地出 让收入，有效实现土地 价值。解决大量的社妇鸵怠 财政、税收问题，有力 吴江经济д埂84项目土地运营/土地运营策略/英国滨水区案例研究英国部分城市滨水区通过多元开Р呗缘脑擞茫角蚩焖д上丐纨80 年代，为了应对经济社缸筒恢圃煲档乃ネ耍⒐恍┏鞘斜跛ü桃怠⒔鹑凇⒎瘛⑽幕⑿菹小⒙糜巍 房地产等第三产业的开В角虺晌鞘芯眯碌脑龀，如英国卡迪夫湾炻锥氐道悸胪非０咐樽芙崛缦拢开崧?开Щ?开е魈?开Ｊ?营销策略?将滨水匙开Р怀鞘 复共、经济社会转型 相结合，同时高庙重 规社会不环境效益。成立半官谛灾实目 公司。 由开Ч臼紫儒眯 地和基础设劢ㄉ瑁 “生地”炒成“熟地” 后，再出让给私开 企业开А私资成为匙域开 У闹饕梳t源。 在伦敦道蒂饴胙氤 开е校晖蹲矢 杆比例为14.1：1。??住宅、办公、唱业、 文化、渤憩多种用途 的舻鼗旌侠媚Ｊ剑 满a各种需求，带t 多样化的景观，赋予 滨水匙以强劲的活力。顷目开Р捎霉鲔娇 В晕彝欺谑健打文化设，通过 建设标志性的大型文 化体育设t吸引市 民和渤客。如博迪夫 u的千年运劢场不千 年艺术中心。打节庆活劢，通过 S办各类文化节庆活 劢提升知名庙。如先 后承办了欧洲首脑会 议等大型国际活劢。??85项目土地运营/土地运营策略/新江湾城运营策略研究新江湾城实行“五个统一”策略，确保城区开П曜蓟⒘鞒袒⑵化新江湾城“五个统一”运营策略统一规划统一开统一推广统一招商统一管理结极性规划土 地 开
规 划 设 计 开
工 建 设 营 销 推 广 社 区 服 务 品
建 设控制性详规 八大与业规 划住 宅办 公商 业招 拍 挂水 系 规 划供 水 规 划排 水 规 划电 力 规 划煤 气 规 划环 卫 规 划交 通 规 划信 息 系 统 规 划生 水 道 配 其 态 系 路 套 他商 交 文 居 其 业 通 娱 住 他地 绿 景 形 其 化 观 地 他 貌房地产二级开实坌陨杓86项目土地运营/土地运营策略/项目运营策略原则建议结合相贪咐炀椋颐墙ㄒ橄钅吭擞呗栽蛉缦开崧把握可持续д乖颍亚蚩ё魑饨鞘锌缭д沟碳椒开Щ统一规划、统一开А⑼骋煌乒恪⑼骋徽猩獭⑼骋还芾 制定年度土地供应计划、生地发熟地后出让开е魈 开Ｊ原则上全部由二级开炭В陨铣峭犊缮倭孔灾骺滚劢开Вд挂黄⒊墒煲黄⒋揭黄营销推广打文化，建引擎设郏龆嘣乒87确定项目开Р呗栽蚝螅颐切枰范ㄏ钅靠毙颉Ｍ颐茄ㄒ恍 典型案例对其开е芷凇⒖毙蚣耙娲坜行了研究，以期总结国内新城开 在此诿娴墓娲宰龇ā88项目土地运营/新城开е芷国内新城开б霍枰15年以上开е芷无锡蠡湖新城_划面积6平诠铮2002年开始滨 渥匙域环境整治，2004年开始舻爻 让，至顺鋈舻h地面积约200万 平诿住Ｕ鲂鲁强枰12-16年。上海新江湾城_划面积9平诠铮6年内建成新 江u城公园等公建设郏鋈舻乜 建面积约200万平诿住Ｕ龀浅捉ǔ 预计诵枰15年左史。杭州钱江新城核心匙_划面积4平诠铮7年内 建成大剧院、图_馆等公建设郏 让舻乜山婊250万平诿祝 划15年全部建成。项目总用地约17平诠铮悸堑轿饨鞘屑侗穑止墼ぜ坪侠淼目е芷谟Ω迷15年以上89项目土地运营/深圳华侨城开毙以旅游为主导功能的华侨城以主题公园为启劢引擎，陆续带劢周边酒庖、居住、商业设鄣目1起步阶段2д菇锥3稳定阶段开Чδ莶成邸⒕柒配套功能设威尼斯水景主题酒庖 华侨城生态广场 华侨城雕塑走庞 华侨城高尔夫俱乐部等居住、唱业功能形态世界Y窗 锦绣中华 欢乐谷 中华民俗文化村 深圳u大酒庖华侨城波托菲诺大盘社匙 纯水岸唱业街等欢乐谷茵特拉根酒庖波托菲诺90项目土地运营/上海新江湾城开毙以居住、商办功能为主导的新江湾城以公园等公建设鄣南刃薪ㄉ枥创骄幼　⑸贪旃δ芸腾飞阶段1起步阶段公建工渥 道路管道 生态v地公园 SMP滑板公园 _划展示馆等2д菇锥3开Чδ居住居住、唱办功能形态住宅住宅 大型唱办物业入驻开无事级开С珠江、汉斯、华润、 绿城、仁恒?铁狮门 ?2008-时间?91项目土地运营/无锡太湖新城开毙无锡太湖新城依托前期的旅游景区等，首期启劢临湖临旅游区住宅开В婧笃糅胶诵那贪斓 建设1前期建设1（太湖新城正式启建）首期启劢2二期启劢位置功能太渥科教园、山水莶趁砑俪莶趁砑(影规城、庙假村等） 教育（江南大学）靠近蠡渥的生活匙 莶趁砑佟⒆≌⑴涮壮通过临蠡渥住宅匙的开t吸 引气 新城核心匙 靠近太渥国际科技园临渥住宅匙 唱办、住宅思量启建 时间打造知名莶趁砑俪2003年前启劢新城核心唱办功能开 启劢临新匙太渥科技园成熟地块开太湖新城区位图太湖新城规划及建设展图 蠡湖 太湖前 期 开
首期 启劢生活区 核心区创意山水轴首期 启劢太湖国际科技园 生活区主城区水浒城 三国城太湖科教园 山水旅游度假区二期 启劢都市魅力轴92项目土地运营/国内新城开毙蜓芯拷崧结论一：国内新城开б霍枰15年以上的开е芷凇结论二：国内旅游主导的新城开月糜蜗钅课 启劢引擎。项目住宅体量居多，具有良好的可开糜巫试矗 合各种新城模式，先期开 旅游旃ㄉ郏行重要 地段断瓤А⒅匾占浣 点断瓤А⒅匾钅断结论三：国内居住功能主导的新城开刃薪ㄉ 公建设邸结论四：临湖类新城往往先期建设临湖区域，T后根 据需要启劢其他重要空间节点建设。开А93项目土地运营/项目土地开毙/项目土地开Х制项目开奔涔残柙17年，分为四个阶段，采用“分阶段多点启劢，于中心处负稀崧中心负 外围完善完善期轨交带劢 东部开 沿湖启劢 树立形象成熟期启劢期文化休闲 中心东西推 中部启劢成熟期д蛊д蛊轨道站点启劢期? 先期启劢沿湖区域 开 ? 打造沿湖高端旅游 度假居住区，树立 城区品煨蜗完善期? 区域土地价值有所 ? 由东向西开П辈 提升 片区 ? 轨道交通带劢，东 部、北部轨道交通 站点沿线地块启劢 建设? 由西向东推中心 区中部商住办功能 开? 完成城区商住办功 能建设年年年年注：每期的开奔涓菝科h地面积和年均约35万平诿h地面积的出让舻亓抗浪恪 开奔湮昴科糅娇奔94项目土地运营/项目土地开毙/丌同物业分期导入分通过评估筛选，确定出适合作为各期开б娴南钅HIGH?普通住宅物业 ?社区配套商业Ⅱ?湖景住宅 ?高尔夫景观住宅Ⅰ项目需求急迫性、开С墒於?湿地公园 ?市民广场 ?文化艺术中心 ?规划展示馆ⅠⅠ类项目应在_期д ，以迅速ǖ昧己眯б?医疗保健中心 ?四五星级酒庖Ⅲ?健身运劢中心 ?国际学校 ?医院Ⅱ?园风情度假村 ?高星级标志性酒庖 ?滨水特色商业街 ?高尔夫运劢公园 ?养生杆 ?水疗中心ⅠⅡ类项目应在中期д ，以拓展城区功能?经济型酒庖 ?企业杆Ⅲ?商务办公楼 ?总部办公楼Ⅲ?Shopping Mall ?创意商业街区 ?旅游集散中心 ?美食z|街 ?风情酒吧区 ?精品贩物中心ⅡⅢ类项目可作为中长期 д瓜钅LOW对项目开У拇叫熘匾HIGH95项目土地运营/项目土地开毙/启劢期启劢期――重点打造沿湖一线功能设启劢期项目启劢开奔洌开勘?形成沿渥优美景观 ?形成长三觇莶趁砑傩履康牡 ?形成吴江休闲庙假新名片区域特征匙域讣知庙低，缺乏公建配套设郏枰恋闵劭气。v地公园运作策略?以东太渥整治为契机迕行宣传推广，提升滨渥新城形象和知名庙 ?以休闲庙假类顷目的建设，提升匙域气养生会馆 水疗中心 江南风情庙假 园 酒庖功能开渥景住宅 滨水特色唱 业街 唱办设? 公建类：v地公园、市民广场、文化艺术中心 ? 旅游类：酒庖、高尔夫运劢公园、园风情庙假村、养生会馆 水疗中心、滨水特色唱业街 ? 地产类：渥景住宅、高尔夫景观住宅、唱办物业目标招商客户? 旅游项目开蹋夯瘸恰⑿瞧诎诵≌虻 ? 地产开/外地：世茂、仁恒、绿地、上海中锐、江苏新城等 ? 地产开/本地：伟业集团、三联集团、恒达房产、恒丰置业等市民广场低密庙住宅文化艺术中心招商推广活劢高尔夫运劢 公园?滨渥新城舻赝瀑艋(京沪深等地) ?S办“环太渥城市运营”论坛、“环太渥莶д埂甭厶车 ?S办风筝节、摄影大赛等96项目土地运营/项目土地开毙/д蛊д蛊凇氐憧谒罩莺优霞肮斓澜煌ㄑ叵叩奈镆倒δд蛊谙钅科糅娇奔洌 开勘?形成吴江高端居住生活重要板块 ?形成环太渥高端居住生活重要板块 ?形成吴江莶臣⒅行区域特征住宅及配套商业匙域兴备一定知名庙和吸引力，优美渥滨形象已经形成，轨道交通通车，沿地块价值提升。运作策略国际学校 住宅?借劣启劢期所积累的品形象，带劢唱住办建设 ?借劣轨道交通和内苏州河景观带劢沿开 ?借劣学校、匚院等配套设劢ㄉ璐匠子蚩功能开滨水商业 医院 旅游集散中心 Shopping mall 住宅、商办? 公建类：国际学校、匚院、莶臣⒅行 ? 地产类：住宅、唱业街、办公目标招商客户? 外地地产开蹋荷鲜怠⒕叭稹⑹烂⑷屎恪⑧笕诩拧⑼虼铩 深圳茂业、江苏新城等 ? 本地地产开蹋何耙导拧⒑愦锓坎⒑惴嶂靡怠⑽庵械夭招商推广活劢?S办滨渥新城舻赝瀑艋(京沪深等地) ?S办“鸡百花电影节” 、“同一首歌吴江与场演唰会” 等 ?S办风筝节、美食节、文化节、音乐节等97项目土地运营/项目土地开毙/成熟期成熟期――重点开照鹛夜妨讲嗌套“旃δ芗氨辈科胁孔≌成熟期项目启劢开奔洌开勘?形成环太渥重要居住生活新城 ?形成环太渥创意产业重要集聚匙 ?形成吴江现代服务业重要集聚匙区域特征住宅匙域兴备较高知名庙，优美渥滨形象已经形成，城匙兴备相当 吸引力。运作策略住宅?借劣前期所积累的品形象，带劢唱住办建设 ?借劣轨道交通和前期开У奈镆瞪鄞匠子蚩功能开创意唱业街? 地产类：住宅、创意唱业街、总部办公楼目标招商客户? 地产开/外地：上实、世茂、仁恒、万达、深圳茂业、江 苏新城等 ? 地产开/本地：恒达房产、伟业集团、恒丰置业、吴中地 产等唱办物业总部办公匙招商推广活劢?S办滨渥新城舻赝瀑艋(京沪深等地) ?S办“全国戏曲大赛” 、“吴江市全民健身活劢”、“吴江丝 绸g觅会”等 ?S办风筝节、美食节、文化节、音乐节等98项目土地运营/项目土地开毙/完善期完善期――建设中心区炷媳绷讲嗍Ｓ嗟乜完善期项目启劢开奔洌 开勘? 推迕中高端居住功能建设，完善长三觇高端居住知名城匙居住 功能区域特征匙域开б丫墒欤涮咨燮肴子气较a，滨渥新城 成为长三觇著名的滨渥新城。运作策略滨湖低密度住宅?借劣前期所积累的品形象，带劢住宅建设 ?借劣滨渥缺资源特色，带劢匙域住宅建设住宅功能开? 地产类：住宅、配套唱业、唱业街商业街目标招商客户? 地产开/外地：上实、世茂、地、景瑞、江苏新城等 ? 地产开/本地：恒达房产、伟业集团、恒丰置业、吴中地产等住宅招商推广活劢?S办滨渥新城舻赝瀑艋 ?S办“吴江市全民健身活劢”等 ?S办风筝节、美食节、文化节、音乐节等99项目土地运营/项目土地开毙/项目土地出让总时序全部土地出让分共17年均衡完成土地出让总体时序2 22 26 分期年 用地面积 (万O) 40.8 68.25 29.29建筑面积 (万O) 54.152 44.565 63.91出让建筑体量h比 5.8% 4.8% 6.9%启劢期20132014小计27.6616651.915214.545.6%23.1%д蛊26.85 26.45 30.5620.48 28.62 133 23.68 25.44 28.06 35.08 25.79 138.158.509 54.357 68.51142.499 49.336 273.21 50.4 54.727 47.702 67.969 52.995 273.796.3% 5.9% 7.4%4.6% 5.3% 29.4% 5.4% 5.9% 5.1% 7.3% 5.7% 29.5%2026202623 201918 20172017 小计 22
小计20112014202025201413 2202120182017成熟期27 272025 完善期 小计 合计36.2466.65 27.15 130 567.163.52853.32 49.995 166.84 928.396.8%5.7% 5.4% 18.0% 100.0%100项目土地运营/项目土地开毙/项目公建开毙蛉范ㄔ项目公建开毙蛉妨⒃蛉缦:分片区滚劢建设原则д挂黄⒊墒煲黄⒋揭黄滨湖区域先建原则滨渥匙市政公建将先行建设四大原则核心道路先建原则城匙主干道等核心道路先建中心区先建原则中心匙道路先行建设，部队农场匙推后建设101项目开毙/项目土地开毙/项目公建开毙年完成中心区道路市政建设，年完成部队农场区道路市政建设道路河道建设时序建议如下:2009年启建市政 2010年启建市政 2011年启建市政 2013年启建市政 2014年启建市政西河路流虹西路 泽恩路 通堤港 岛北路 思齐路B秋枫路B工顷目顷目内容苏震桃公路启劢建设时 预计完成时间 间2009年 2009年 2009年 2009年 2009年 2009年10月 2010年10月 2010年9月 2010年10月 2010年10月 2010年10月 2010年10月 2010年12月 2011年12月西河路在建道路高新路 民路 学院路 滨渥路2009年启建道路外苏州河泽惠路 江库西路笠泽西路 内苏州河]江路、思齐路A（顺家荡 路―三船河路）渥光路、秋枫路A （顺家荡 路―三船河路）、三船河路滨湖路湖光路 湖光河2010年启建道路芦北路B 顾家荡路渥畔路、渥光路顾家荡河 苏州河西路 高新路2010年2011年 2013年 2014年2011年2012年 2014年 2015年 2010年12月2011年启建道路 2013年启建道路芦北路A、 苏州河西路、顺家荡路 思齐路B、秋枫路B、西河路、 流虹西路、泽恩路 芦北路B、江库西路、泽惠路、 笠泽西路、岛北路湖畔路 ]江路 秋枫河 芦北路A人民路2014年启建道路 2009年启建河道学院路 东学院河 西学院河内苏州河整治、东学院河、秋 2009年10月 枫河2010年启建河道2011年启建河道西学院河、渥光河外苏州河、三船路河、外围河、 顺家荡河2010年10月2011年2011年12月2012年苏震桃公路思齐路A 三船路河 秋枫路A三船河路2013年启建河道2014年启建河道通堤渣鲈乡河2013年2014年2014年2015年外围河东太渥大堤2009年2012年底102明确了城区土地开г俗鞑呗炜毙蚝螅酉吕炊韵钅恳患锻恋乜 м行财务评价……103项目财务测算/土地价衿拦通过市场比较旒偕杩Я街诜ǎ尤ㄗ酆系贸鱿钅康丶项目目前土地价舻乩嘈 住宅用地 唱业用地 两种x估算价格（元/O）顷目匙域基准楼面地价 (元/O，2009年10月)顷目匙域每亩地价 (万元/亩，2009年10月)164 165办公用地市场比较x 假设开x 市场比较x 假设开x 市场比较x 假设开x34 613123项目未来土地价裨龇年 年 2011年 年 2014年 2015年 2016年 2017年 年年年 2024年 2025年 2026年 2027年 2028年 住宅地价 预设增幅 唱业地价 预设增幅 办公地价 预设增幅 年增长 5% 5% 8% 8% 10% 10% 12% 10% 8% 10% 5% 5% 5% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%幅庙 105% 110%年增长 0% 5%119% 129% 141% 156% 174% 192%5% 5% 10% 10% 12% 12%207% 228% 239% 251% 264% 264% 264% 264%12% 12% 10% 8% 5% 0% 0% 0% 275% 0% 275%264%0% 275% 0% 275%264%0% 275% 0% 275%264%0% 275% 0% 275%264%0% 275% 0% 275%幅庙 100% 105% 年增长 0% 5%110% 116% 127% 140% 157% 176% 5% 5% 10% 10% 12% 12%197% 220% 242% 262% 275% 275% 275% 12% 12% 10% 8% 5% 0% 0%幅庙 100% 105%110% 116% 127% 140% 157% 176%197% 220% 242% 262% 275% 275% 275%注：未t舻丶鄹裨龇岷铣子虺墒烀砗统鞘谢枚等因素确定。我们讣为随着城匙开Ыㄉ瑁绕舻丶鄹裨龇嶷^t^大，在价格到达一定 庙后，随着城市化迕的放缓，匙域舻丶鄹裨龇_二稳定。104项目财务测算/土地出让收入估算项目土地出让收入总计约292亿元年13 16 2017用地面积(万O)40.8 68.25 29.29 27.66 26.85 26.45 30.56建筑面积(万O)54.152 44.565 63.91 51.915 58.509 54.357 68.511出让建筑体量h比5.8% 4.8% 6.9% 5.6% 6.3% 5.9% 7.4%年庙舻爻鋈冕 （万元） 90963935 326 257舻爻鋈檬导适杖 （万元） 45482336 449 616201821 20.4828.62 23.68 25.44 28.06 35.0842.49949.336 50.4 54.727 47.702 67.9694.6%5.3% 5.4% 5.9% 5.1% 7.3%118909616 312 261395144083451 656 222854202427 202825.7936.24 66.65 27.1552.99563.528 53.32 49.9955.7%6.8% 5.7% 5.4%204549259 174519232972553 59567.1928.39100.0%29204582920458单位：万元105注： 舻爻鋈冕照出让当年和下年各50%的比例收项目财务测算/项目建设投资计划表项目总投资约120亿元，大规模的投资将有力拉劢吴江城市经济д合计 10 13 16 19 22 25 281、工程建设投资前期_划设计费用 00拆迁安置费用农场片匙舻刂没 费用 东太渥综合整治 路网河道建设费 管网建设00
67 大型公建设劢ㄉ 140000 费 小计 2、相谭延 管理费用 丌可预见费 3、建设投资合计 （1+2）
949548662707899498 830400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 811045
0 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400单位：万元 注：以上投资未包括利息 银行贷款5年期计算，利率5.76%，管理费用和丌可预见费工建设投资的3%、5%计算106项目财务测算/项目资金筹措表项目前期投资资金以银行贷款为主，2014年起开始以土地出让收入为主合计2010201120122013201620172018201922 总投资1、建设投资 2、财务费用 合计 45
0 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 4008
400 400 400 400 400 400 400 400资金筹措1、银行贷款 73 43
0 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 4002、舻爻鋈檬杖 1101562合计73 06
400单位：万元107项目财务测算/项目现金流量表项目开诓渴找媛饰8.89%，劢态投资回收期18.9年，净现值85968万元，项目财务回报合理合计舻爻鋈冕 29204582008年 2009年2010年2011年 (2012年351 (2013年336 (12014年754 (2015年4492016年1502017年6162018年0832019年5972020年4512021年8072022年6562023年8542024年2025年 2026年 2027年 2028年848 519 198 889 87259一、现 流入舻爻鋈檬凳蔗额 2920458 省级计提 现流入小计 前期_划设计费用 拆迁安置费用 农场片匙舻刂没 费用 东太渥综合整治 ( 00 756
341809(10196) (12332) (13009) (11527) (1 607 869(12756) (14225) (15812) (17828) (18638) (17216) (21004) (18951) ( 843 334 549 79300002000020000
400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 事、现 流出路网河道建设费 管网建设 大型公建设劢ㄉ 费 管理费用 丌可预见费 现流出小计三、净现流 四、累计折现净现流量 亏、内部收益率/年 8.89%(53045) (362296) (341809) (133329) (7717)583 538
(53045) (388505) (681551) (787392) (793064) (780909) (742304) (684342) (607938) (533297) (472083) (414412) (356316) (296314) (234540) (170033) (107588) (54188)六、劢态投资回收期（年）七、净现值18.9085968注：政店计提照8%提ǎ 年折现系数为8%净现值为折算到2010年_时的净现值，劢态回收期2008年开始计算。单位：万元108项目财务测算/项目投资高峰值项目开蹲矢叻迤谖2012年，峰值为898197万元投资高峰期为2012年， 峰值为898197万元109附件110目内容1. 滨水开О咐杓 2. 项目规划建议 3. 项目运营策略 4. 项目财务测算 5. 房地产市场研究页码112 163 190 235 267111Part 1滨水开О咐杓? 国外滨水案例借鉴 ? 国内滨水案例借鉴112国外案例借鉴国外 案 例 借 鉴波士须滨水匙 查尔斯须滨水匙 多伦多滨水匙多伦多维多利亚渣 巳尔的摩内渣 t哥华Coal Harbour113国外案例借鉴/美国巴尔的摩港美国巴尔的摩港――以商业、游憩为导向，通过一系列的改造，将原仓储区成功打造成为区域旅游目的地，重塑了地区的活力?项目概辏?用地：38公顷?匙位：紧邻城市核心查尔士中心 ?开Р呗裕阂圆稠莶澄枷?开й揭住宅 办公楼高科技 产业商业旅游业内港开?开Ю启劢期1956年 1971年塑性期1985年调整期后续д蛊2000年阶段特征完成规划，正式开?1964概念性_划完成 ?1965内渣开Ч芾砉境 立旅游业д埂⒏髦止 能建筑建设使用?1976科学中心建成 ?1977世界贸易中心建成 ?1979会展中心建成 ?1980渣u市场投入使用 ?1981国家水族馆商业区д埂⒏矍 部调整?1992Oriole公园 ?90年代中期会展中心扩建 ?1995哥伦布中心（莶衬康 地和海洋生物科技中心）继续д梗呖萍疾 业д?内渣改建工继续 ?西匙公寓 ?数字渣口 ?生物科技园匙开钅?1998Raven体育馆?1999滨水莨以特别的消费环境吸引 大量流、货流，大 的刺激了内渣繁荣?1984第亏、六号码央改建开始114国外案例借鉴/美国巴尔的摩港美国巴尔的摩港――临水区布置商业、休憩、旅游设郏】赡艽丛烨姿占洌ü厣∷旃祷钲骄奂似较?功能布局?临水布置商业、休憩、旅游设贩物中心、绿地、广场、海洋馆、峤⒄姑佟 音乐厅等场所有效聚集气以查尔斯中心为核心形成 唱业中心，内渣广场南边 建成世界贸易中心唱业中心匙休闲在旧海渣及码央周围建成 公园、图_馆、音乐中心 和体育运劢中心商业在U字型海滨附近建设滨 海步行道、滨海广场以及 一些z|娱乐设郏纬 莶撤缇俺娱乐匙?注重营造滨水公共活劢空间特色建筑、公园结合环渣滨水大道，联系序 列公丝占莶 观光匙旅游业展馆匙在滨海码央建成著名的国 家水族馆、哥伦布中心等 展觅馆和g物馆，形成展 觅中心匙特色场所g物馆港湾市场国家水族馆特色z|公祷钲水上游船 休闲广场 街头艺人表演115国外案例借鉴/加拿大维多利亚港加拿大维多利亚港――以游憩、旅游、零售活劢为导向，通过富有城市特色的场所、活劢的开В蛟炻糜文康牡?区位位二有“花园城市”Y称的维多利亚市?д估由一片工业、交通功能为主的衰落地带， д钩闪艘桓黾雾⑸浮⑽幕 于一体的、面向广大市民的休闲不消费 场所 项目开大提高了城市的旅游地位滨水散步 绿地休闲 历叱建筑渤觅?特色空间营造，形成多种游憩活劢?开Р呗以渤憩、莶澈土闶刍钲轿枷马车观光渤觅 渤艇体验?开Я恋悖?保存纨念意丿的建筑物 历叱建筑又不休闲的气氛和谐舜 ?营造公底杂赊出的空间。 修建的步行道几乎环绕了整个内渣匙?特色游览谑酱蛟欤纬啥嘀痔逖槔众l?特色旅游体验项目的打造街央太街央艺表演?特色参不、表演活劢，形成随意、轻松的游憩氛围116国外案例借鉴/波士顿、查尔顿、多伦多滨水区通过对滨水地区自然、社浮⑽幕卣鞯耐诰颍靡幌盗械墓部占浒丫幼　⑸桃怠⑽幕槔值 功能组细起来，展示弼地特有的生活场景，营造多样化的滨水空间?滨水区公园 ――标志性的节点，不老城 匙Y间建立起多种联系。 ?滨水广场波士顿滨水区?滨水公园。为节日活劢和相兰`卖 ?步行空间。满a潜在娱 ?滨水广场。周围用草坪地带分 提供场所。长满玫瑰的花格棚架连 乐需要，提供观海望 隔，大部分空间被抬高，为们 提供了更宽阔的规野 接行道不公园地下空间 镜等设――公艘帐跽故?公共亲水步道 ――开放、充满生机的步行 场所 ?滨水荫道查尔斯顿滨水区?喷泉公园。位二步行匙中心， ?滨水公园。标志性节点，不老 ?滨海人行道。苤钟幸 三面由花格凉亭环绕，凉亭为渤 城匙间建立联系，设置遮阳设邸 排排蒲葵棕搁栊。 观光提供了阴凉、休憩场所 长椅、秋千和钓鱼平台――城市绿化的自然延伸?休憩设 ――遮阳设邸⒊ひ巍⑶锴 和钓鱼平台 ?文化设 多伦多 滨水区?公共亲水步道。开放、充满 ?雕塑公园。城市公艘帐 生机、拥有漂亮景观 展示，设置长椅等休憩设?小型儿童活劢场地。以`味 设邸⑿缕嫘蜗笪惩117――利用原有工业设鄹脑国外案例借鉴/温哥华Coal Harbour滨水区温哥华Coal Harbour滨水区――确定高质量标准旖ㄉ枘勘辏ü骋还婊⒄蹇В嗦业墓ひ党∷⑽囊司由缜?区位位二市中心唱业匙半岛的北诒咴担 面向布勒内u。该匙最_是一个水岸边工业地匙， 也是加拿大太平洋铁路的西阽サ?开г1970年代开始，对二水岸地 匙的舻厥褂谩口计划、 展形式、公丝占洹⒔煌ㄔ耸洹 海岸等都做了_定和计划?开Р呗把商业零售、|食、办公居住等功 能组细在一起，使返一地匙24小时 都充满活力，黾庸匚避克了很多丌必要的建设。呈现 出д沟牧院徒ㄉ璧木眯统 一 规 划居住乐土旅游胜地整 体 开 建筑材料、建筑风格等迕行 了严格的控制、统一的设定， 景观连续发化宄鞘猩杓手，保证匙域 形态完整?开勘区 域 整 体
展 准 则维持水岸多发感 不环境思 不城市相融合?开Я恋?总体城市设计沿旧有铁路行 将多种功能集中在滨水地带，产生 一系列生劢的活劢，纬筛咂 质的邻里生活土地使用住宅机混合的特色公丝占?注重设计住宅不水岸间的连接帆望能善用水岸的环境优势，将建 筑、开放空间等不环境迕行融合社区服务设邻里社区街道系统针对丌同需求邻里社匙118国外案例借鉴/温哥华Coal Harbour滨水区温哥华Coal Harbour滨水区――注重经济д共怀鞘谢肪车拇俎，通过简约自然的建筑景观设计，以水为核心，打造环境友好型邻里社区建筑风统一中求发化风格统一的建筑立面 ?宄鞘猩杓手，统一材料，保证匙域整体形态完整?丌同建筑帅的参不赋予各社匙丰富内涵滨水建筑整体效果建筑单体景观设计简单朴素简单、自然的景观处理?选择简单的材料及植物，强 调贴近自然。注重线节处理 ?强调景观的参不性 大面积草坪 绿化、景观设置水景处理贯穿始织水元素贯穿每处社匙的设计 社匙公园水景设计?水景的运用几乎贯穿滨水匙各个部分?住宅的景观设计水景装}比较多，效果很丌错住宅楼间水景处理公共开放空间人性化设计建设水公送ǖ?性化设计，显现出现代城市生活的优点?注重步行开放空间 临水步道公斯愠】占119国内案例借鉴国内 案 例 借 鉴苏州东太湖新城无锡蠡渥新城常州太渥u庙假匙无锡太渥新城宜共东鹦鲁苏州东太渥新城渥州滨渥新匙杭州钱江新城宁波东部新城120国内案例借鉴/无锡蠡湖新城无锡蠡湖新城121国内案例借鉴/无锡蠡湖新城无锡蠡湖新城――由开放公园、居住区斐鞘谢∩圩槌傻穆糜畏裰行旄咂分实暮蹙幼⌒鲁乔?地理位置：无锡市西南部，太渥北岸，不太渥新城西隔渥相望?规划面积：约20km? （水面48%，陆地44%，山匙8%） ?规划范围：东至青祁路，北至太渥主城区太渥蠡湖 新城太渥大道，西、南侧以蠡渥为界?主要资源：自然资源优^，生 态环境优良，历叱文底蕴深厚蠡渥新城匙位示意图?定位思考：于补匙域舻厥褂煤莶骋祷钲城市CBD 市中心商业区?新城定位：城市莶承菹谐 中心,主要是休闲渡假中心和莶观光的胜地花园、自然、城市蠡湖文化娱乐和`味城市、唱机、零售、 唱业、生活?功能定位：休闲、庙假、唱务 会议为主的莶撑涮仔菹谐自然`味莶吵〉蠡湖新城拥有宜居住环境和城 市基础设鄣墓酃莶 胜地，创造一个高庙于 劢，周边匙域居民的休 闲好去处太湖休闲、风景活跃性-自然风景半天然历叱、自然122国内案例借鉴/无锡蠡湖新城功能布局――新城强调生态宜居性，围绕蠡湖由开敞公共空间及创意景点相连，临湖布置居住区，服务设炻糜紊?宜居新城由沿渥开放公园、渥滨居住匙、城 市公朔窈莶成坨３?自然景观不城市景观结合 将沿渥36公里岸以开敞式公寺新城д怪地不有创意的景观节点相串连，实现自然生态不城市景观的有机融合 ?特色景观节点环湖景观轴建设渥中鸥鹭岛、渔父岛和120米高喷，增加蠡渥空间景观层次旅游煊槔 社腹不商业 活劢中心开放空间住宅123国内案例借鉴/无锡蠡湖新城新城亮点着重打造沿湖景观，结合无锡人文历叱，凭借山水自然景观，创造“新蠡湖十八景”齑笮脱睾ü猜痰传统不现代景观交融?多种游览景点选择欧鹭岛、渔父岛和高喷等，丰富莶衬谌 ?丰富的参不性游、娱设 ?中啊＠门分薷慕ǎ渔夫岛人工沙滩百米高喷西堤域风情?“太湖T星”大型摩天轮。俯 瞰整个新城风光蠡园?蠡湖大桥桥头公园。?凸现地域文化底蕴 改造整合蠡园，再现范蠡西 泌舟蠡渥的情景水幕电影中太湖T星摩天轮124国内案例借鉴/无锡蠡湖新城项目借鉴――不城市其他区域错位д梗晕幕诤行挖掘，通过标志景观打造区域个性，做m“水文章”顷目成功亮点 新城定位 标志景观互补区域土地使用 炻糜我祷钲本顷目可借鉴点不城市其他区域 功能互补、协调д 标志性建筑、景观打造 新城独特个性炜墒侗鹦 吴江深厚历叱文化 充分挖掘，打造江南文化 临湖，乃至新城内部 做m“水”文章 注重对公共空间打造 强调市民可参不性“太湖T星”摩天 轮、百米高喷等现 代化标志景观 使区域具可识别性 注重对“蠡湖”历 叱文化的挖掘，突 显吴越文化底蕴以“水”贯穿 新城景观设计 大型沿湖开敞绿地 公园及创意景点文化内涵 做a“水”文章 公丝占125国内案例借鉴/常州太湖湾度假区常州太湖湾度假区126国内案例借鉴/常州太湖湾度假区常州太湖湾度假区――在环太湖刀嗫写砦痪赫扒蠖捞亓恋悖缘缱游幕魈庖娲角д?地理位置：常州市匙南部，太 ?新城定位 面临刀苏州、渥州、无锡渥北岸?规划面积：30km? ?规划范围：东起武宜运河，西 至环渥路，北至延政西路，南到太渥环境问题太渥环境问题，常州工业城市形象沿江高速公路?新城定位：面向长江三觇洲地 匙高消费层次的唱务休闲市场的缺乏独特亮点自然、文资源均无优势错 位 竞 争 ， 独 特 亮 点独特的，以环境 为主导，拥有独 特主题的湖滨度 假胜地?功能组成区域 青少年 数字 狂欢谷渥滨庙假胜地?服务对象：长三觇地匙中、高 收入阶层的消费者及唱务员国内外 电子竞技 爱好者启劢引擎127国内案例借鉴/常州太湖湾度假区功能布局――利用自然资源、现状条件打造四大功能区，形成观光游、教育游、体验游、度假游相结合的综合度假区?盘古中心――观光游、教育游以环境为主题的莶尘俺祝 一片弃的采石场迕行建造?数字狂欢古――互劢体验 国内唯一、_