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财税[号：如何确定计入房产原值的地价
来源：毛岚&　　 |
　　日，财政部、国家税务总局联合下发《》（[号）文件，对土地使用税和等相关问题进行了明确，该文件第三条明确了将地价计入房产原值征收房产税问题：&对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。&
　　笔者认为，该文件应当这样理解：除宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。现举例说明：
　　例如，某工厂有一宗土地，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建筑房屋面积12000平方米，则该宗地容积率为0.46，因此，计入房产原值的地价为24000万元（应税房产建筑面积&2&土地单价＝12000平方米&2&1万元/平方米＝24000万元）
　　假如该工厂这宗土地其他条件不变，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积50000平方米，该宗地容积率为1.92，则计入房产原值的地价为26000万元。
　　该条规定可以理解为对企业减轻税负的利好政策，而非对宗地容积率低于0.5的用地单位的惩罚措施。容积率低于0.5，两倍以后，还是不到1.那么按比例计算的房产原值还是比当初的地价低。所以可以减少税负。例如占地面积大而厂房少的工厂、大型堆场、仓储、物流的企业等，厂区空地较多，地价全额计入房产原值，税负较高，自日起，对这类&大地小房&的情况，即宗地容积率低于0.5的，允许按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，可以测算出这类企业计算房产税的地价将小于全部地价款，减轻了房产税负担。
　　财税[号文件发布后，对按照房产原值计税的房产，在税务处理上只有一种方法：无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
　　例如：某公司2008年建造办公楼，面积为1500平方米，建筑成本为105万元，不包括土地价值。该宗地为本年新征，土地单价为每平方米150元，容积率为0.48（容积率为宗地建筑面积与土地面积的比值），使用年限为50年。
　　公司自日起执行《企业会计准则》。
　　2011年，因容积率低于0.5，应按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据以确定计入房产原值的地价。
　　缴纳房产税的房屋原值＝0&00000（元）。
　　应缴房产税＝1500000&（1－30%）&1.2%＝12600（元）。
　　如果公司执行《企业会计制度》。
　　2011年缴纳房产税的地价＝150&0000（元）。
　　2011年缴纳房产税的房屋原值＝0（元），应缴房产税＝1500000&（1－30%）&1.2%＝12600（元）。
　　从计算结果可以看出，财税[号文件的发布实施，使得执行《企业会计准则》和执行《企业会计制度》的企业缴纳的房产税相同，杜绝了之前由企业选择执行《企业会计准则》和《企业会计制度》所做的房产税筹划。
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（二）宗地容积率低于0.5时究竟如何计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价？财税[号文规定：“宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”一些人无法理解该段规定的含义，笔者认为，理解该段规定需弄清两大问题：一是什么是宗地容积率？二是如何按建筑面积的2倍计算的土地面积确定计入房产原值的地价？第一个问题，根据建筑专业的有关规定，“宗地容积率”是指在一块被征用的土地上，建设项目的总建筑面积与该项目总建设用地面积的比。由此可见，宗地容积率的大小实际上反映了在一定土地面积上所完工的建筑面积的大小，容积率越大说明建筑的面积越大，土地利用率越高，反之则说明建筑的面积越小，土地利用率越低。不难想象，在土地资源日益紧张的情况下，国家自然要抑制宗地容积率偏低的现象，于是，财税[号文出台了对宗地容积率低于0.5的按两倍土地面积计征房产税的规定，以对宗地容积率偏低的建筑课以高税负来鼓励增加建筑面积。要弄清第二个问题首先必须弄清楚土地价值是如何计入房产原值的。由于计算房产原值所包含的地价并非将所征用土地支付的价款直接简单计入，还涉及到容积率大小的问题，而容积率又是依据建筑面积与总用地面积的比率得来，
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土地使用税、房产税答案
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3秒自动关闭窗口★12年注册会计师考试税法课后习题第九章[3]-注册会计师考试-无忧考网
12年注册会计师考试税法课后习题第九章[3]
>A.凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，在会计核算中单独记账与核算的，不计入房产原值，不征房产税B.凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税C.对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可以扣减原来相应设备和设施的价值D.对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，不得扣减原来相应设备和设施的价值4.下列各项中，应当征收房产税的有( )。A.房地产开发企业待售的商品房B.房地产开发企业自用的房产C.房地产开发企业对外出租的房产D.房地产开发企业无偿使用免税单位的房产5.下列各项中，无需缴纳房产税的有( )。A.城市居民拥有的对外出租的住房B.外商投资企业自用的办公楼C.公园、名胜古迹管理单位的办公用房D.企业按政府规定价格向职工出租的单位自有住房6.下列各项中，符合房产税优惠政策规定的有( )。A.个人所有的非营业用房产免征房产税B.经有关部门鉴定，损坏不堪使用的房屋在停止使用后可免征房产税C.国家机关附属招待所使用的房产免征房产税D.房管部门按政府规定价格向居民出租的公有住房，暂免征收房产税7.下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有( )。A.房地产开发企业自用的商品房，自房屋使用的当月起缴纳房产税B.房地产开发企业自用的商品房，自房屋使用的次月起缴纳房产税C.纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末D.纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的次月末8.下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有( )。A.纳税人自行新建房屋用于生产经营，自建成之次月起缴纳房产税B.纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之次月起缴纳房产税C.纳税人委托施工企业建设的房屋，自办理验收手续之次月起缴纳房产税D.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税9.下列各项中，符合城镇土地使用税有关规定的有( )。A.城镇土地使用税实行按年计算、分期缴纳的征收方法B.城镇土地使用税实行差别幅度税额，且每个幅度税额的差距为20倍C.土地使用权未确定或权属纠纷为解决的，暂不缴纳城镇土地使用税D.城镇土地使用税的征税范围不包括城市的郊区土地10.下列各项中，符合城镇土地使用税有关规定的有( )。A.土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税B.公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，免征城镇土地使用税C.纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应当缴纳城镇土地使用税D.城镇土地使用税的征税范围，包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有的土地，不包括集体所有的土地11.下列各项中，应当缴纳城镇土地使用税的有( )。A.港口的码头用地B.公园内附设的影剧院用地C.企业厂区内绿化用地D.水利设施及其管护用地12.下列各项中，属于法定免征城镇土地使用税的有( )。A.个人办的幼儿园用地B.个人所有的居住房屋及院落用地C.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地D.非营利性医疗机构自用的土地13.下列各项中,应征收耕地占用税的有( )。A.外商投资企业新建厂房占用的耕地B.医院占用耕地C.国有企业临时占用的耕地D.军事设施占用耕地三、计算分析题位于市区的某企业2010年初共计占用土地65000平方米，拥有的房产原值共计7500万元。其中房产原值为4500万元的办公楼用地43000平方米，房产原值为800万元的厂办招待所用地4000平方米，房产原值为2200万元的厂房用地8000平方米，企业厂区内道路及绿化用地8000平方米，厂区外公共绿化用地2000平方米。日经批准新征用耕地12000平房产税、土地使用税、土地增值税
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房产税、土地使用税、土地增值税
一、征收对象不同。
房产税是在房产用于经营的时候征收的，如房产用于自己经营工厂、商铺，或用于出租，都要缴纳房产税。
土地增值税是在土地或者地上建筑物发生转让时，按照 土地增值额征收的。如发生房产转让时，应按相关规定计算土地增值额，在按土地增值额征收土地增值税。
土地使用税与房产税类似，是土地或地上建筑物用于经营是征收的。如当房产用于出租时，出征收房产税外，还要按土地的面积征收土地使用税。
二、计税方式不同。
房产税是按照房产原值或租金征税。
土地增值税是按照土地增值额计税。
土地使用税是按照土地面积征税。
1、房产税：你租了一间房子或是你自己的也行，用于经营，月租金500元（自己的房子也要做价）按12%的税率计算500元*12个月*12%=720元（是一年的税金）
2、土地增值税：你用100万元购买了一场地并盖了房子，二年后卖出卖了150万元，适用税率30%、你应交的税金就是（150万元-100万元）*30%=15万元
3、土地使用税：你的房子占地面积（有土地使用证的按使用证，没有的按实际丈量的面积计算）是100平方米你应交的税金就是100*6元（每个城市不一样）=600元（是一年的税金）
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