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All Rights Reserved有一个外国模拟类的游戏 好像是可以装修酒店还可以建设北京带泳池的酒店公园酒店里面可以修健身房餐厅
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如何平衡酒店设计、建设、成本与投资回报?
-4日，以&新格局，新思维&为主题的第七届AHF国际酒店投资峰会在北京银泰中心&北京柏悦酒店隆重举办。据主办方透露，本次会议共安排了3场权威数据发布、14场主题论坛，邀请到108位对话嘉宾参与现在精彩讨论。来自超过20个国家和地区，约250名业主、180名酒店集团代表、90多名投资顾问、80多名设计师及行业服务配套商等共聚一堂，深入剖析酒店投资运营之新格局，开启酒店经营模式之新思维。
　　在分论坛一中，赫希贝德纳联合有限公司(HBA)董事合伙人李鹰、AAI 国际建筑师事务所副总裁蔡楚曦、佳兆业酒店管理有限公司副总经理陈建、GOA 大象设计执行总经理连铮、洲联集团(www5A)五合国际董事副总经理卢求、上海升龙投资集团有限公司酒店管理中心总经理卯向东、jba Consulting Engineers 首席执行官Dwayne Miller 就&如何平衡酒店设计、建设、成本与投资回报?&展开精彩讨论。
　　以下为原文实录&&
　　李鹰(主持人)：各位来宾，大家下午好，非常荣幸参加咱们这个论坛，很荣幸为大家主持这个论坛的环节。今天咱们下午讨论的话题其实特别有意思，因为之前在准备这个论坛的时候，当时也是跟主办方讨论过这个我们要讨论什么样的话题，我们希望讲一个对于很多的设计师来讲也好，作为投资方，业主方来讲也好都是感兴趣的话题，我们希望这个话题不要是一个很空洞，很泛泛的话题，而且希望和咱们市场行业有关系的话题，所以今天要讨论的话题是如何平衡酒店设计建设成本与投资回报。针对这样一个话题，主办方邀请了我和四位对话嘉宾一起参与讨论。下面我们请他们分别上场，第一位请到了蔡楚曦董事副总裁，他来自AIAA国际建筑师事务所，有请蔡总上场。第二位是请到了来自佳兆业酒店管理有限公司的副总经理陈建。第三位是洲联集团五合国际的董事副总经理卢求，最后一位是JBA的首席执行官Dwayne Miller。
　　非常荣幸邀请到这四位嘉宾，和我一起讨论今天这个话题，刚才说咱们选择这个话题希望开发商、业主、建筑师、设计师以及工程师在整个的开发环节方面都需要关注的问题。所以咱们论坛第一轮的话题主要集中在以下两个方面，一方面是投资回报，作为开发商、业主我们建这个项目是要做投资，我们要考虑回报。作为建筑师、设计师、工程师，需要从这些方面来满足业主这样的投资需求。类似工作我们在这整个过程中应该怎么样做?
　　我想这个问题还是从卢求总开始，想先请您讲一下在您看来，在洲联集团做过很多的开发的项目中，您觉得咱们今天讨论的主题，作为一个一个建筑师，从设计的角度来讲，您对业和投资方有什么建议和想法。
　　卢求(对话嘉宾)：大家下午好，谢谢李总把第一个话题交给我。我们做了很多的酒店，在中国其特点是很多的酒店开发商是第一次介入酒店开发项目，而许多开发商是做住宅或者是其他项目成功之后转入酒店开发。因而在酒店的开发方面，非常的缺少经验，所以这就造成在酒店前期的定位和整个的操作过程中的不专业水准。暴露出相当多的问题。
　　主要有以下几个问题，第一，没有准确的定位，不太确定酒店未来的具体客户群，酒店的主要服务客群和将来酒店主要使用功能，因此任务书的确定和定位方面就会出现很大问题。第二，成本控制方面非常缺乏经验，通常是老板在国外看了一圈或者说其他某个酒店漂亮，我们要建成这样的酒店，也不管那家酒店当时是在什么样情况下建设起来的，这样对酒店的成本控制，就会出现比较大的问题。前期做一个非常简单的面积指标控制，然后按照住宅式单位面积对其进行控制，然而在我们后期的酒店建造中，却邀请其他的设计师做设计方案，并拿地，甚至是往前推进，推进以后，再开始认真的寻找酒店管理公司，最后发现这样的酒店设计会存在非常大的问题，尤其是客房面积和公共面积的比例，超大公共面积在酒店的设计中是非常不合理的。
　　比如，开发商严格控制酒店的单位面积，建筑成本和造价，但是做出来的每间客房、每把钥匙都会远远超出常规的酒店合理造价范围，直接导致酒店在成本控制方面的不成功，而且酒店的设计在功能上相对比较复杂。很多设计院偏向于做住宅，所以习惯于在短时间内将酒店设计出来，所以我们接手之后会发现很多不合适并需要调整的地方，包括结构的调整，整体的功能和流线等。造成了不必要时间和建筑成本的浪费。我先说到这儿，谢谢。
　　李鹰(主持人)：谢谢卢总精彩独道的见解。刚从建筑师的角度进行分析，下面我们有请Mr. Dwayne从工程师的角度来探讨，他们会有什么与众不同的看法及观点呢?
　　Dwayne Miller(对话嘉宾)：从工程师的角度来分析，首先最重要的是你要看你的成本，要关注你的成本控制，要注意在项目实施过程中如何和原计划达到一个平衡，这样才能使你最终的计划达到你所期望目标，很多时候人们也许在早期可能会做一个决定，他们认为这个决定非常好，但是落实到基础设施方面，他们往往会发现前期的决定是不可以维系的，这可能会导致在人力、物理以及财力上的浪费。第一，一定要非常谨慎考虑在你投资的关注点中，最重要的是什么、目的是什么，你的成本控制，必须应该实现哪些目标。只有这样才能使你的投资项目能够沿着你预期的方向发展。也能得使业主满意。同样的，这个过程中各方的沟通也很重要，不仅仅是工程师花开发商的钱，事实上任何一方都是合作关系。如果投资人想要看到一个投资回报，并三、四年能够收回成本，必须做好各方的沟通，第二，在这个项目的实施过程中，之前也谈到了这个人力资本的问题。在最初的设计建筑中，你可能会发现这个设计非常的美，但事实这个设计是不太实际的。因此我们要考虑设计的实际问题，反之，就会在后期造成人力和物力的浪费，最后导致成本上升。其实这个问题在业界广泛存在的，所以我们各方都需要很好的理解这个问题，进而知道你具体需要什么，如果你确保会使用这个绿色环保功能，并且能够使之广泛使用，那么我们必须考虑这个问题，同时在实施过程中你应该要确保让所有人都能够理解你要达到设计的愿景是什么，最重要的目标是什么。这样才能打造一个一体化的有效体系。
　　最后，在技术的利用方面，因为技术可以使我们的投资获得更高的回报，使用技术的时候，我们应该确保技术为我所用，能够达到我想要的效果，之前的话我在一些酒店也有过很多的这种经验。大家可以看到我年纪也不小了，如果大家我们来想这个问题，就是说我们可能在初期的时候，可能会有个愿景，如果我们不考虑整体的预算体系的话，可能你的想法并不一定能够成为现实。所以还要考虑这个投资回报问题。如果你想偷工减料这样的话明显也是一个不明智的选择。
　　有的时候你要做一些妥协，能源体系可能跟着改变。反过来你的钱可能也要花得更多，所以你要总体的话有一个一体化的战略，并且从前到后都能够一致的贯彻它。这样子的话才能够让技术真正发挥有用。
　　李鹰(主持人)：我不知道咱们同传的效果怎么样，我把我理解到的Dwayne Miller先生讲的要点跟大家再讲一下。因为我其实也是感受很深，本来觉得从工程师角度更加偏重技术或者是说讲部分问题，实际上我觉得Dwayne Miller先生讲的非常有代表性，因为他的观点不仅仅是从一个工程师的角度来讲的，作为建筑师，设计方或者是作为投方资，整个的项目所有的这些相关的专业顾问的角度来讲，其实都是适用的。
　　也就是说作为专业的顾问来讲，我们既然是专业的顾问，我们就有责任，有必要用我们从我们的专业角度出发来提醒业主，他的这个投资一定是要是理性的，合理的，而且是一个有计划的。那么这个怎么讲呢?就是说我们不仅仅要考虑说如何建这个项目，而且要考虑建设完这个项目之后要怎么样运行，今后的十年，二十年，甚至更长的时间来看，会怎样发展，不仅仅要建造出来，而且要考虑到以后很长时间内我们如何可以来保证我们的投资是合理的，有效率的。而且在这个建设的过程中也是不仅仅是觉得好像我们做什么东西，我们少投一点钱可以控制一点成本，而是从长远的角度来讲，我们在某些地方少花一些钱，是不是造成以后在长久运营的时候会花更多的钱，或者是说我们目前投资的时候可能某一些地方多花钱了，但是算一个长久的账，从长远来讲是不是可以把这部分的投资节约了。这是非常非常好的观点，希望这个对投资方能有很好的帮助。既然讲到这一边的话，下面就有请咱们论坛里唯一一位投资方陈建，&从开发商和投资方的角度谈一下您对前两位提出的观点包括您作为佳兆业，在投资的时候怎么样看这个问题&?
　　陈建(对话嘉宾)：首先我认同卢总和Dwayne Miller的观点。佳兆业也是以地产为背景的酒店开发集团。我自爆一下家丑，我们新近开了一家酒店，我们和万豪合作了一个万亿酒店在广东惠州，做下来的每平米的造价九千。万豪李总跟我说你做了一个超豪华的万怡出来。对于我是酒店的运营专业人来讲。投资回报是我的一个生命线。那么我也在反思也到这样一个议题，到底有这样一个议题说明这个行业大部分的投资和回报是不匹配的，不匹配的原因是什么整个产业链上我们佳兆业和在坐的大部分的业主一样都是第一代住宅开发商转型到酒店开发，住宅开发商我们绝大部分是在酒店的情况下，首先，集团包括房地产我们的结构是分开的，管理公司和地产公司的结构是分开的，导致了地产公司需要什么，地产公司做酒店是需要你给他拉动这个溢价，把这个房子卖出去，所以这是最初的想法，是吧?因此对于地产来讲，希望酒店做得越豪越好，越大越好，然后到了设计公司，这里在座有很多设计公司。就是说每一个设计师都希望自己做一个什么，做一个可以流传千史的一个项目，这是不可否认的，每个设计师都这么想，而且每个设计师都希望做得非常好，业主也愿意花钱，这是一个很正常的逻辑在运行，最吃苦的是谁?是我，我是运营方，运营方是最苦的，运营方承担着前面遗留下来的所有投资回报不平等的问题。
　　但是我们也必须要清楚的看到这个状况是最初级的状况。酒店要发展，中国的酒店要发展这一关是肯定要过的，我们第一个酒店做完之后，佳兆业也开始反思，我们未来第二个酒店怎么做，第三个酒店已经开始把这个成本缩下来。要做到投资与汇报相匹配，又要做一个好酒店，让各方都满意一个酒店。我认为可能不太全面，有三点原因：
　　第一点，在时间上的控制，一个酒店的开发时间上一定要做到非常精准的。这个上面万达已经做到了他的模板22个月可以开发一个酒店，我们目前做不到，我们自己测算是36个月。
　　第二点，看品质。讲品质的时候，不知道酒店的核心竞争力是什么，地产公司所开发的酒店，他认为核心竞争力是我的产品，但是酒店这个产品除了硬件之外，还会存在许多方面的问题，他花了五个亿或是六个亿造一个酒店出来，可能也是失败的，因为他的核心竞争力不在这里。所以说他的品质，用料方面，就像刚才卢总，包括Dwayne Miller所说的这样的去控制。
　　第三点，建造过程中不要抢工，不要赶工，更不要返工，我们现在酒店到了开业前开始赶工，最后返工的钱很多。我们万怡本来可以控制在八千万，但是最后返工，九千万。所以这是一个自爆家丑，我觉得我们应该尊重这个行业的专业性，用定位，用合理的投资，回报测算的依据来反推我们的设计和建造成本，这样才是未来做好我们酒店的这样一个基础。不知道我说得对不对。
　　李鹰(主持人)：非常感谢陈总敢于自报家丑，我觉得这是一个很勇敢的行为，因为咱们参加这么多论坛了，在论坛上很多方面，尤其是作为开发商投资方来讲的话往往会讲我们的业绩做得怎么样，我们的项目做得多成功，而不会自报家丑，我觉得这正是咱们论坛和其他的论坛不一样的地方，也正是为什么咱们要请嘉宾来的原因。但是，刚才陈总讲到了后面总结的这几点，前面第一个讲到了说咱们在时间上是希望做得更经济，目前做到36个月，咱们可能希望往22个月的方向发展，第二个是讲到了咱们要控制品质，我觉得这个其实是一个比较矛盾的一个问题，或者是说很现实，但是其实是很困难的一个挑战。我还是不太明白，如何这两点可以同时做好。
　　我想从建筑师的角度，请蔡总，您从刚才陈总讲的那两点，最后还有一个如何做到平衡，您怎么看对于投资回报方面的问题，有没有什么看法给我们分享一下。
　　蔡楚曦(对话嘉宾)：谢谢主持人，我对前面的话题做一个响应，我也是一个建筑师，我们公司过去12年完成了差不多20间酒店。我们说到平衡，业主应该更有发言权。但是站在建筑师的角度他也有一个机会可以看不同的业主，不同规模的酒店，或者是说酒店过去十五年里面的发展趋势来看怎么样做平衡的问题，所以从我的角度我会用一个酒店的规模这个话题的信号响应刚才的整个演讲的主题。我自己注意到过去的十年里面的酒店最初的十年以前的酒店都是以发展商为代表的这一拨酒店，很多的情形，这个酒店都是因为拿一块地，城市的行政首长要求一间豪华的酒店，因为这是城市腾飞的业绩的代表，像刚才开发商所说的被酒店，刚才的规模基本上提到了是一个标准的五星级酒店，四万平方米，350个房间，最后上上下下加在一起五到六万平方米。
　　我跟踪了过去我们实现的五星级酒店，最小的四万，最多六万五，里面超过的面积基本上是他支持的面积更多一点。他的投入像刚刚说的一万块钱人民币一平方米，基本上初期的投入都是五个亿，六个亿之间的数字。过去的三四年时间里面我们同样跟踪到另外一个数字，这一拨里面开发商并不一定是因为政府的行政压力去建这个酒店，更多的是两个要素，一个是对楼盘，或者是说综合社区的一个品质提升的溢价的要素。第二个是消化他商业指标的要素，这样的前提下发展商可能会，因为发展商是这个世界上最聪明的，虽然比较辛苦，但是他们最聪明。找到了其他的捷径，过去几年里面有一个趋势小一点是一万，多一点是一万五千平方米，大家标的是精品酒店，最近是一个所谓的小而美的趋势，最近开发商很好的结合品牌资源，具体我们做到一点，今天在座的下面有知道我们做过两间叫做兰博基尼，是很好的一个大众品牌，很好的消费品牌，实际上家族把这个品牌资源延伸到了一个酒店服务业了，对公众是一个很好的品牌的营销的点。但是，这个品牌本身不受传统的酒店的框架的限制，最后呈现的酒店是一个一百个房间或者是一百二十多个房间，一万两千平方米，而且他的终端造价都可以控制在八千人民币以内。这样的话我们可以看到过去三四年里面投酒店的一个趋势，是不说趋势，有一些现象，一个亿左右的投入和早些年五六个亿的投入。所以我今天跟大家分享一下这个信息，并不一定，回报我想开发商更有发言权，我想对投入本身我可以跟大家分享这样的现象。总共这样一个现象，说得好听一点小而美的酒店，是最近大家津津乐道的。
　　实际上在我们的具体的业务设计过程中，除了刚才说到的兰博基尼这样的品牌，实际上更多的是公众所熟知的消费品牌，甚至是媒体品牌，甚至是传播品牌今天都可以延伸到酒店服务业，因为这是一个营销的时代，这是一个移动端营销的时代。这些营销的代价趋于零的前提下，这些品牌可以很好的切入到今天的酒店市场里边。
　　李鹰(主持人)：谢谢蔡总。讲得很实在。蔡总讲到他们注意的现象，很多的行业里面大家也注意到了，也就是说现在在酒店投资的规模方面来讲的话，我们不再像以前好像大家觉得就得是要做豪华的，就要去做五星，或者是拿得出台面的，不然的话觉得自己开发一个不够档次，不够规模的感觉不好意思跟别人说，觉得我们就示弱了，不行了。这一点的话其实从我们这边来看的话，我们其实也是注意到了这么样一个情况。
　　因为现在上面放的是四位嘉宾的，没有放我的介绍，不是说想介绍我自己，就是想说，因为之前介绍我的时候大家可能注意到了我的台头应该是介绍两个，一个是HBA的董事合伙人，同时会介绍到我是赫&室的主室人，很多会讲我们这个贺室这是怎么回事。为什么HBA允许这样的情况。顺着刚才的蔡总的话题来讲，其实我们赫&室就是因为我们在全球做的很多的酒店，市场的起起伏伏我们早就看到了，国内前些年说非常好，大家都做五星级的，很高兴，合适我们有一定的预见，这个市场不是很理性的现象。实际上这个市场对于四星甚至是三星酒店都是有需求的。但是在国内的这个开发投资也好，我们做不了投资方，我们作为设计方，我们想预先为以后可能出现的更理性的市场提前做一个准备，所以我们有赫&室这样一个品牌，就是在HBA专门针对五星到豪华的最顶端的之外，还可以做四星到三星的，同样提供专业的服务。
　　这边也跟着自报家丑一下，其实从去年开始的形势，虽然说咱们是把它看成是一个好方面，咱们国家的建筑是向着一个更加理性的方向发展了，但是这个发展，对于整个的HBA来讲，包括其他的设计公司来讲，其实都是或多或少有影响的，但是整个HBA里面没有受这个影响，反而顺应这个形势成长得非常好的部分，反而是赫&室的这个部分。我们对这个有一定的预见，我们觉得这个市场会变得更理性，但是那个方面提供专业的服务公司还没有。所以我们的出现，前几年做的准备，现在开始看到了这个好处了。
　　这边讲到了趋势的问题，之前讲到了国内开发的市场，前五年，前十年，到了去年和今年开始其实是有变化的，这样的变化当然是刚才蔡总从我的角度我们都看到了变化，我想再请教一下咱们卢求总，从洲联国际这边咱们做了这么多的项目，您对于这几年的变化和趋势，再回到投资回报的话题，您觉得投资回报和这几年的趋势有一个什么样的关系。
　　卢求(对话嘉宾)：中国的酒店总体上，建设量是全世界最快的，也有不同的统计数字或者是说不同的观点认为五星级酒店或者是豪华型酒店已经是市场过于饱和。但是我们接触的项目中，再深入到分区的细分的市场会发现，无论是某一个城市，同样级别的酒店，或者是同样新开盘，新投营业的酒店里面都是差别还是比较大的。有的好，有的坏，现在说明的就是说开发商能够影响酒店的品质，包括了从定位到设计，再到运营方面，还是有比较大的空间。就是说在同一个城市，不同的酒店好坏差别还是非常大的。所以我们一个感受是酒店的从开发的设计过程中，业主能够主导和能够影响的方面还是比较多的，就是说对于酒店成功与否还是非常重要的。特别是在竞争激烈的情况下，细分市场和准确定位，以及设计中的细致的从顾客，客户的需求角度来进行细分的设计，是能够影响到酒店比较大的一个方面。
　　另一个因素我们觉得是投资者的投资角度的多样化，以前是大量被酒店开发商，被迫作为一个超豪华型的酒店，开发商也并不完全指望酒店通过客房收入来进行投资回报，因为他有各种的收益，最主要的是提升大盘的影响力，以及后面作为会馆和公关方面的需求，以及作为财务平衡或者是说调整整个集团内部的财务空间，避税的手段和资产打包上市等等各个方面的收益，对于中国酒店开发商来讲是一个综合的收益，所以说如果纯从客房收益来判断酒店是否成功，比较片面，也不能解释为什么这么多的酒店明明在亏损还在大量的建设。所以我们当时总结了八个方面，主要是其他几个方面的收益。
　　另外是从真正的希望刚才，像蔡总说的，希望通过酒店来投资赚钱的话是会比较理性的，认真的控制客房的每间钥匙的投资的成本是多少，然后他的市场回收，入住率等等的都会非常认真严格的判断。
　　另外，我们最近做了几个项目，有的已经开始营业了，有的正在紧张的进行最后的冲刺阶段，改建的项目，有一个在上海建国西路，老的传教士的别墅洋房改建成玉玺公馆，是一个私人俱乐部型的酒店，总共三十多间客房，每一间客房的室内设计完全不一样，每一间室内客房单独设计，可以想像工作量比较大的，建筑改建，建筑机电，室内装修和室外园林景观都是我们公司负责整体的，已经开业了，包括接待了马来西亚的王子和高端的珠宝品牌的私人聚会。
　　所以说这种精品酒店还是随着市场细分的需求和客户的需求还是有比较多的小众群体，也能够支撑和盈利，另外还有其他的，像在徐州的酒店也是改建的项目，这样的话发现了虽然这种很多的报道说中国的酒店已经是过于饱和，但是还有很多的真正是投入酒店的，不是开发商被酒店的，也还在不断的建立酒店，而且根据市场的细分，特别是中国在三四线城市，虽然中央力求反腐运动，对于餐饮业的高端打击和冲击非常严重。但是经过了准确的定位和市场分析之后，还是大胆进入，包括酒店的餐饮部分，也是远远高于国际酒店集团推荐的客房的比例，都是真金白银自己投入的，所以对盈利还是挺有信心的，所以这一点我们做设计会发现，还是说看开发商投资企业的认真的对市场的判断和把握还是能够盈利，而不是特别的悲观。
　　李鹰(主持人)：谢谢卢总，其实刚才卢总提到了一个很有意思的现象，其实也是关注到就是说这些年的作为投资建设来讲，以前的话咱们经常中国做这个项目没有翻新的项目，没有翻新这一说，肯定是新建的，一定是平地起高楼，就算是说所谓的翻新也是把这一块原来的炸了，推平了，重新盖一个新的，但是现在说有很多的老楼要考虑对它进行翻新的部分，针对翻新这样的项目，那么其实他的这个投资回报的考虑方面和方法会不一样的了。这边的话其实正好还是按照这个顺序来问到Dwayne Miller先生，因为Dwayne Miller的背景中最早的公司在美国，美国的市场是一个更成熟的市场。那个市场里面这种翻新的项目的比例会占到更多。下面的话我会问他从他的角度是不是就是说可以从他的经验上，对于咱们的开发商，针对这些翻新的项目是不是有一些好的检验。
　　刚才卢先生提到了翻新的项目，我们都知道在中国以前可能都是全新的，新建的项目。但是像我说的您的公司是最开始在美国建起来的，美国的市场上翻新的项目占比更大一些，您有没有，可不可以给我们中国的开发商一些建议，基于你的经验来讲他的投资回报要考虑什么。
　　Dwayne Miller(对话嘉宾)：我们公司是1966年成立的，我们所做的很多的工作，都是基于拉斯维加斯的，这是我们最开始发源的地方，我们发现尤其是对于大型渡假村的项目我们会发现，即便是对渡假村的酒店，刚刚完成了一个在这个奥斯顿这样一个翻修的项目，其中一个挑战是老的酒店没有一些技术，技术比较落后，那么所以说，而且呢也没有非常有效率的能源的设施。比如说供电和暖通和空调等等，而且周五的时候刚刚完成。当然了，这个项目不是三十多年，四五十年那么老，我们还是幸运的，我们觉得这个可能老的这个建筑也是比较老，对我们今天的技术标准来说是不可接受的，所以说我们有的一些太老的建筑可能会有一些墙和能耗方面的改造。我们知道西方的公司的反应速度非常快，尤其是说像我们的项目，比如说五十万平方米和多个项目同时进行，那么可能说刚开业第二天就开始翻新了，所以说可能会花两三年的时间来进行建筑，在这个设计的时候，他们可能做了一些假设，比较适用于今天的情况了，或者是说市场发生了一些变化，如果说马上刚开业就要做翻新了，所以在拉斯维加斯有25年的历史了。这也是一个很好的经验，不管是高端还是别墅，还是说其他的物业都是这样的。每个人的彼此竞争来提高自己的技术水平。所以作为我的开发，我如果是开发商的话我应该看一下在这个设计之初的假设是什么。当时设计的时候有哪些假设，现在为止开业的时候又有什么样的情况的变化，所以如果我是开发商的话我看这些东西，看情况和形势的变化也不要害怕来做一些调整。可能最开始会花一些钱，但是最后会有一个引领的竞争的优势。所以你要在这个市场上做好战略的规划，你在设计产品的时候，一定要设计人们所需要的产品。
　　有的时候作为工程师可能我们爱上自己设计的产品，我们想不要做任何的调整，但是现实情况是我们的社会是不断的变化的，而且变的比十年前的速度更快了，所以说人们的期望也是不断的变化的，作为开发商和酒店的运营商，你观察到了市场的变化的时候，你知道了哪些是有效的，哪些是能成功的，所以你就要有勇气来做出变革。
　　你必须要有勇气，这样的话你做出很快的调整，这样的话你的投资回报才是最好的，这样的话我们就是说要很快的应对这个改变，要应势而动，我想的话这个方面我们还是有很多的经验的。在翻新方面尤其是这样子，有的时候是翻新的项目的话，最后还是能够给我们带来很好的回报。
　　李鹰(主持人)：其实还是回到刚刚讲的一个趋势的话题，因为之前讲了这个咱们的翻新的项目，这个比例越来越多，那么刚才Dwayne Miller也讲到了，其实他注意到的不仅仅是数量的增多，而是说以前可能是几十年的项目才需要有翻新的，现在可能你这个几年的项目就会有翻新，要重新做这个翻新，而且的话是从设计的时候就已经考虑到了以后翻新的时候会怎么样。
　　下面我们请开发商的角度，回应之前讲的话题，回应政策的变化，从我们这些做设计方的我们看见了这样的变化。那么我们想说对于国家政策的这样的变化，作为开发商的角度，佳兆业你们注意这个市场的变化了吗?做这个项目投资汇报上你们怎么做的来回应市场的政策的变化。
　　陈建(对话嘉宾)：政策的变化其实对于开发商来讲，最终的目的就是赚钱，造酒店最终的目的也是赚钱。政策的变化影响到我们赚钱的能力，投资回报是避不开的话题，刚刚讲到了设计上的提高住房率，在这个材料上我们的选择之外，我想就借着这个您刚刚所说的一个翻新和趋势，我着重讲我们现在所做的工作，就是说佳兆业现在有和国际品牌所委托管理的项目。我们也有我们自己的品牌线。我们发现反而委托管理的项目，更加难以去改变，因为国际品牌有国际品牌的标准，很难去改变他，而我们自己所开发的酒店，自己管理的酒店，我们的效益更高，可能我们更容易去改变，这个改变在哪里，打一个比方。我举几个例子，昨天晚上我们说三星，三星的电视已经可以做到一边看电视，一边可以门外有人打门铃，电视上可以马上把猫眼反到您的电视上，可以一边看电视一边知道门外是谁，高科技已经可以做到了，现在考虑是不是传统的酒店，一间包房里面打一个比方有三个电话机，一个是写字桌上，一个是床头柜上，一个是卫生间里面，我们在想现在我们入住的时候有多少时间是用这个客房电话的，几乎没有，手机是不是?微信。
　　我们自己的酒店，我们现在已经减到了一部电话，这也是一个确实，比如说投资方面，我们打比方说客房里面是不是一定要有这个指南，酒店的指南或者是说送餐的这个菜单一定要有。我们现在全都没有了。我们用什么，用二维码，简单吧。就是二维码一扫你要吃菜这个菜单就在你手机上显示了，这是最简单的，我随时可以换菜单，这是我们现在佳兆业可以做的比品牌公司可能更加快，因为我们小，我们决策比较快，我们马上可以改，这是一个趋势，如果我们顺应这个趋势的话未来我们整改的时候，可以减少很多的成本。而我们在建造的时候，在机电上已经预想到未来，这对我们的投资回报是非常有益的，谢谢。
　　李鹰(主持人)：谢谢陈总，我们以前看到很多开发商做酒店的时候，往往请专业的酒店管理公司，觉得说他们的经验，因为是在全球几百家，几千家，几万把，几十万把钥匙实践下来的经验，往往的话就是说好的，我们就完全是相信他们的。那么但是从佳兆业这边可以看到我们不仅是说可以跟他们来合作做这样的项目，而且的话我们自己，我们可以来做一些更多的研究。我们甚至是可以来想得更多，想得更远，这个角度的话我觉得就是说毕竟他的出发点是不一样的，作为酒店管理方考虑的是他运营的考虑，投资方来讲的话，刚才蔡总讲了，投资方是最聪明的，他们看得更多。所以这个角度来讲的话，他们做的事情作为对咱们的，不仅仅是酒店的开发，所有的项目开发来讲可能是更有意义的一件事。
　　那么，还是说顺应讲到这个趋势，咱们的趋势之前这两年看见的趋势，以及今后两三年，我们可能会预见到的趋势，对于这个投资回报，在这个项目上面做到这个平衡的问题。那么想最后请蔡总再给咱们讲一下您对未来的这个观点是什么?
　　蔡楚曦(对话嘉宾)：我尽快，第一个是我响应一下刚才发展商的观点，趋势之一的话算是一个八卦，过去十二，十五年的时间里，我们和业主和管理公司合作，一个趋势之一是业主越来越专业，管理公司在现场，整个就是这么多人，趋势之一是人才发展方向是流动着的趋势，这是一个题外的趋势。另外一个趋势我觉得也是一脉相承的，管理公司不管是拿全球的，还是一个地区的统一的操作走势，每一个项目所处的位置，所处的市场的情形，所处的一个经济体的背景，可能各不相同，实际上刚才在想整个这个平衡怎么样能够得到一个更好的回报，与其说我们在控制造价，与其说控制里面相应的比例，不说说最主要的是控制本身这个酒店的定位。
　　我们在酒店的时间里都是发展商从他的市场和定位角度出发。同样的五星级酒店，在市中心的五星级酒店我们现在甚至是已经做到了两个以前平米以上的宴会厅，因为这些酒店面对着大量的市中心的婚宴的需求，以及酒店收入里面的大幅度的提升的需求，反过来另外一些区域的定位角度来说，如果一定拿一个操作手册来说，当地没有那么多的会务的需求，一定采取保留这么一个大的空间，反过来会变成一个酒店的拖累，所以说我说的另外一个趋势之一是一定是作为手册本身需要由开发商，开发商本身去做的，非常恰当一个市场定位，我觉得这个某种程度上是如果得到一个很好的回报的一个基础。
　　李鹰(主持人)：谢谢蔡总。今天其实咱们，我觉得咱们时间掌握得非常好，因为以前主持过无数个论坛，从来没有哪一个不拖时的，今天可以准时的完成，虽然时间抢得非常好，实际上每一位嘉宾都是有非常的精彩观点，而且我觉得不是泛泛而谈，而是非常有价值的，很精辟的，一定是有很多的经验才能提出的观点，希望我们今天论坛的讨论的内容，能够对在场所有的嘉宾，无论是开发商还是投资商，还是酒店的设计方，希望对大家有一个借鉴。
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说的太好了，我顶！
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