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地方政府救市行为能挽救房价吗？
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地方政府救市行为能挽救房价吗？ ( 00:10:19)转载▼标签： 房产 海啸后的希望在全国房价刚刚露出一点点下跌端倪的时候，地方政府救市的声音就此起彼落。部分城市在没有中央正式文件的情况下擅自取消限购政策，同时部分城市开始实行购房补贴，利用财政补贴诱导银行降低房屋贷款利率。甚至传言部分城市开发商降价超过一定幅度需要到地方政府提前备案。2004年以后政府每年都在出台政策进行房地产的调控。而调控的9年也是房价不断上涨的9年。每次房价稍微有所下跌，地方政府就会出来尽量推高房价，多次不惜动用政府财政收入托市，甚至曾经出现地方政府动用财政收入直接从开发商手中购买商品房作为经济适用房托市的行为。为什么地方政府对房价下跌如此紧张呢？道理大家都懂。主要原因是：地方政府财政严重依赖土地出售和房地产相关的税收，同时地方GDP严重依赖房地产行业。房地产对地方政府的税收和GDP已经到了无可替代的地步。而最近这些年地方政府还以未来财政收入为抵押大量贷款。意思是地方政府这些年的财政开支远远超过财政收入的增加。而房价下跌会导致财政收入和GDP大幅下跌。这是地方政府无法忍受的事情；实际地方政府这些救市的行为，是为了增强大家对房价上涨的预期。促进大家购房达到继续高价出售土地和繁荣房地产市场的目的。地方政府曾经有多次的救市行为，从以前的经验看地方政府每次救市都成功了。这次房价下跌地方政府再次出手，效果如何呢？我认为这次地方政府可能会大失所望，理由如下：1、供应大幅增加；经过房价长达10多年的持续上涨，开发商的风险意识不断弱化，而长期存在的房地产开发暴利，吸引越来越多的资金进入房地产开发市场。这些年土地拍卖面积和价格都不断上涨就是最好的证据。最近很多数据显示。各个城市房屋库存达到新高。而在建房屋面积在40亿平方米以上（包括大量的保障性住房），全部竣工可大概解决1.3亿人居住。一旦房价不上涨或者下跌，以前拥有多套房屋的投机者或投资者也可能开始抛售手中的房源，市场根本找不到足够的购买者。地方政府为了增加财政收入，即使土地价格下跌，他们还是会源源不断的供应土地。增加土地供应也就等于变相增加了房屋供应。2、需求相对减少；房价持续10多年的上涨，制造了强烈的房价上涨预期。即使曾经最坚定看空房价的人，很多最后也不得不高价购买了房屋。在强烈的看多预期下，加上以前降低首付和贷款利率的刺激下，大量的人都提前购买了房屋。同时，在负利率的情况，大量的资金以囤积房屋作为抵御通胀的手段，导致大量的人投机炒房。很多家庭人拥有多套房屋、空置率高企、房屋自主率远远超过欧美发达国家就是最明显的证据。而剩下没有购买房屋的，大部分不是坚定看空房价的，就是确实没有能力购买房屋的人。这些人在房价不大跌的情况下是不可能成为真正的购买者。最近传出一些开发商为了刺激购房者购房，居然采取了零首付这些的策略。如果零首付能刺激购房，说明该购房者是很想购房，但却连首付的钱都无法筹齐。银行贷款给这样的人买房，不仅难以保障月供按时交纳。一旦房价稍微下跌，这些人必将首先断供。开发商的这种行为实际已经涉嫌骗贷了。而且这种行为和美国的次级贷款本质相同。这也说明市场购买力确实很弱了。不断高涨的房价让越来越多的人难以承受。过高的房价已经最大限度的抑制了刚需的需求。3、房价的国际竞争力下降；
中国投资资金全世界到处购买房屋，可见中国房价在国际上已经失去了任何竞争力。如果中国政府放松货币，可能导致更多的资金外流购买相对便宜的外国房产。到时候我们发行货币却去化解了外国的过剩产能。4、高房价已经严重降低了中国出口企业的国际竞争力，继续推高房价会导致严重的后果；高房价已经导致中国生产资源、劳动力成本大幅上涨。很多出口企业不得不转移到成本更低的其他国家去。中国出口优势不断下降，继续维持或推高房价只会加速出口企业的转移。最后，中国完全失去出口优势。在中国制造业还没有进入中高端的时候，我们再失去低端制造业的优势，中国如何能在世界经济中立足呢？高房价必将对中国经济产生严重的负面作用。甚至最后导致经济硬着陆。5、国民负债严重，继续增加负债买房的空间下降；很多人贷款买房或消费，已经提前透支了未来几年、几十万的收入。在中国还处于世界中等发展中国家、社会保障机制还不健全的情况下。过度增加负债是很危险的，因为一旦出现经济下滑，在收入降低或者失业率增加的情况下，很多人的还债能力会下降。最后不得不用按揭购买的资产抵债，而这种行为会导致资产价格下跌，并引发更多的资产成为负资产，再出现大量的主动断供。最后形成恶性循环，无法自拔。同时导致经济大幅下降，难以自我修复，或者修复的时间变得更长。6、新一届政府对货币的态度明确，不可能再次实行过度宽松的货币政策；
这次博鳌论坛上有一个学者公开说，棚户区改造的目的不是打压房价，只是为了维持经济的平稳发展。为了稳定经济，政府不得不加大投资力度和维持房地产的开发速度。但维持房地产的增长现在只能靠政府投资、房价上涨预期带动大量投机者、恐慌购房者维持。因为中国的房屋自有率和空置率已经很高了。要增加市场购买力只能靠大量投机炒作者购买多套房屋实现了。意思是为了稳定经济，政府不得不维持房屋供应的增加，在本来就过剩的情况下，不断的增加供应，只能为将来制造更多的过剩。当然，最后只能制造更大的经济危机。地方政府高调救市行为，短期可能会刺激部分人购房，这种行为会导致部分人看多房价，进而购买房屋。但同时上涨预期出现也会导致供应的增加。但在房地产市场现在这种严重供过于求，并还有源源不断的在建房入市的情况下。地方政府的这种行为对房价和房地产趋势的影响将是微乎其微的了。因为不管你用什么手段都无法改变房地产这种供过于求的局面。政府的行为只是再一次刺激消费，刺激消费实际只是让人们透支未来需求。刺激消费并不能增加市场的长期总体需求。彻底解决房屋供过于求的办法就是大幅降价，只要价格低到开发商都不愿意修建房屋、政府供应土地的积极性大幅减少，才能有效减少供应。这就是美国为什么房价持续在低位5年左右的原因。美国利用房价过低导致新建房屋大量减少。在2007年以前美国每年新建房屋大概200万套，但后来5年时间，美国每年新建房屋在30-70万套之间。美国房屋本来过剩就没有中国严重，也用了5年以上的时间来化解过剩房屋。供不应求——价格上涨——供应增加、需求减少——供过于求——价格下跌——供应减少、需求增加——供不应求——
不断循环而政府推高房价的行为，实际是透支未来需求，增加投机或投资需求来维持高房价。但维持高房价就等于是在维持供应的增加。这样的结果必将导致未来更加严重的过剩。并引发更加严重的经济危机。所以，政府的这种托市行为最终一定会失败。违背经济规律的行为，最后一定会为这种行为付出代价。可悲的是，这种代价却要所有的国民承担。
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我就是爱黏家里那只傲娇猫的主人[浙江杭州]
我还有去看外公。。。看来任务完成难度又增加了一级
26分钟前 支持&&回复&&分享>
徐娇娇_[福建厦门]
集美高校生活[福建厦门]
周末出行要注意台风！
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保佑我周末可以顺利回家
30分钟前 支持&&回复&&分享>
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第23版：证　券
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政府救市还能做什么
　　在上证指数跌破３０００点以后，呼吁政府救市的声音又起。在印花税政策推出后，市场一度有“组合拳”的说法，包括融资融券、股指期货，甚至有分析人士提出放开价格管制。这次股市出现了罕见的“十连阴”。如果政府要救市，下步还能做什么？　　国务院发展研究中心金融研究所综合研究室副主任陈道富指出，在当前股市下，解禁的大小非上市流通已成了股市波动的放大器，甚至成了非理性下跌的主要原因之一。&　　北京大学经济学院金融系副主任吕随启则表示，融资融券仍被解读为“救市”政策并不完全正确。“融券业务什么时候推出都可以，融资则一推出就会被认为是‘救市’，所以我认为应该先推出融券业务让市场释放做空动力，再推出融资业务，打破‘救市’预期的同时也能稳定市场，改善治理结构。”&　　天相投资董事长林义相亦表示，不管是证监会还是央行都已经&“技穷”。“这一方面是因为通货膨胀是一个世界性的问题，中国不应该自己承担，更不应该由央行来通过货币政策进行调控；另外则是证监会已经把该做的都做完了。”&　　而对于市场热传的融资融券，实践证明也未必有其成效。“其实融资融券的消息已经遍及股市了，但结果怎么样？”德邦证券分析师古敬东表示，如果融资融券能算是“利好”的话，那么影响力显然不够。&　　证券评论员叶檀认为，融资融券属于中性的金融衍生品，不是救市举措，考虑到风险，开始推出时只能是试点性质，导入市场资金规模极小，应该不到千亿。并且，从利率和权证层面考虑，我国还缺乏推出股指期货与融资融券的基础条件。&　　知名经济学家易宪容近日表示，存款准备金率的调整只是下跌的导火索，价格管制才是根本原因。他认为，“所谓的外部油价高企，越南经济问题，甚至市场扩容都是间接因素，如果不改变价格管制政策，市场的问题永远不会获得解决。”（元平）
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All Rights Reserved中国政府“救市”只会导致经济走向泡沫化
从今年六月以来，中央政府就在承受前所未有的压力，但对所有救楼市的建议一直不予采信。现在看来，似乎有些承受不住了。这倒不是因为房地产协会和房地产商会一而再再二三的呼吁救救开发商，也不是个别部委的意见书，而是来自地方政府的巨大压力。
中国央地关系矛盾最大的地方就是财税分权的不合理，国税的大部都被中央政府拿走，地税的大部又是被冠之以土地财政的房地产业。先抛开地方官员的个人利益不说，单就是为了地方政府的正常运作，市长们也不能眼睁睁地看着土地流拍和楼市低迷。
现在的情况是，不管地方政府如何救市，只会加剧市场的观望状态，不可能增大成交，不能增大成交也就影响了开发商的囤地热情，开发商不买地地方政府的收入就直接受到影响。所以，中国社会最大的矛盾还是官僚政府和民众利益之间的矛盾，是上层建筑和经济基础之间的矛盾，解决这个矛盾最好的办法就是有效地进行政治体制的改革，促使上层建筑适应经济基础的发展，但是这是需要时间的。
眼下的问题是，地方政府沉不住气了，一个接一个公然和中央政府相对抗，弄得中央政府很没面子，说中央政府默认地方政府的救市行为，其实是对中央政府的羞辱。而另一方面，民众反对救市的呼声波澜壮阔，很多网站对此投票结果显示，最高的95%的网民反对，最低的也有80%网民反对。地方政府正在救市的官员已经备受指责，社会情绪一触即发。
在这种情况下，说中央政府将在下月出台救楼市的政策，我看没准。一是迄今为止，所有的地方政府的救市措施基本一边倒，是在“救”开发商，而不是为了释放真正的购房需求，因为要真正释放购房需求就是要督促开发商全面降价，游离于全面降价之外的所有救市措施都是徒劳，这也是我们现在看见的18个城市出台救市政策后，市场照常冷淡的主要原因。
二是解铃还需系铃人。宏观调控是中央政府作出的，主要是督促地方改善住宅的供应结构，用金融的手段抑制投机性需求，剔除楼市泡沫，确保金融安全。显然，中央政府的宏观调控措施是得力的，方法是恰当的，效果是明显的。如果没有宏观调控，在这一次全球金融危机中，中国将很难幸免。所以，中央政府不解除宏观调控，地方政府的救市只是闹剧。
但是，我们仍然不妨设想一下，如果中央政府出手救楼市，并下令取消二手房贷新政和限贷令，那将会是一个什么样的结果呢？开发商开始囤地，地皮连番炒作，土地泡沫重新大面积衍生，各行各业开始炒地炒楼，实体经济转向荒芜；零首付开始泛滥，各种资本汇集到楼市上，房价在现在的基础上开始拉高，一年翻番只是小意思；随之而来，通货膨胀开始加剧，猪肉有可能突破60元一公斤，城市居民平均收入一个月只够买20公斤猪肉。
真正到了中央政府被迫取消宏观调控，其实也就是中国经济失控的开始。我们不仅要面对国际资本的疯狂掠夺，还要防止国内政治、经济和社会的动荡。中国的经济开始失衡，城乡差别加大，两极分化更加严重，最后是百业凋敝，民不聊生。很显然，我们不会相信这是中央政府愿意看见的，也不是社会发展和进步的表现。
中国经济在不断高速增长后，已经在面临着陆。我们为了这么多年的高增长，放任了许多脱离实际的投资，放任了对环境和资源的破坏，放任了通货膨胀的加剧，不错，我们是发展了，但凡事过犹不及，就像飞机在天上飞，总要着陆的，否则，能源耗尽就缺乏飞的动力，机毁人亡也就不可避免。美国的金融危机，其实就是美国经济在房地产泡沫破灭后的硬着陆。再高的价格，最后都要回归到应有的价值，价格严重背离价值，离上帝的惩罚也就不远了。
中央政府一直在努力寻求经济的软着陆。紧缩银根、调控楼市、建立社会保障住宅体系都是在致力于经济的软着路，以促进国富民强、社会和谐。当然，我们在努力实现软着陆的过程中，是允许出现反复的，出现正常的波动，但绝对不允许反向操作，政策上的反向操作的结果只有一个，那就是硬着陆。
（转自牛刀的博客）
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