十天内免登录
广从发展战略研讨会实况：聚焦从化北优新机遇
广从发展战略研讨会时间：日地点：雅居乐小院溪流主持人：尊敬的各位来宾，媒体朋友们，大家下午好！欢迎来到美丽的从化街口，出席本次“扩容提质&&从化北优新机遇——广从发展战略研讨会”，再一次欢迎大家，大家下午好！我是本次主持人。在“大广州”战略启动的第13个年头，广州市委市政府对从化的北优建设开始显露出更为明显的思路和规划。5月上旬，广州市委常委万庆良携市领导班子到通话调研从化副中心规划建设情况，北广州发展即将进入从化时间。为把握难得的发展机遇，加快从化发展，提升软实习，南方都市报全媒体集群联合网易房产，搜狐焦点网、邀请的城市规划、教育建设、经济发展等多个领域的专家，学者，一起为从化建设和人居发展建言献策，俗话说得有朋自远方来，不亦乐乎！下面让我们以热烈的掌声欢迎莅临本次研讨会的嘉宾，他们是：广州市城市规划勘测设计研究院，高级规划师，从化副中心规划负责人胡峰副所长广东省社科院区域竞争力研究中心主任丁力广州房地产研究专家、合富辉煌市场研究中心副总经理&&龙斌博士欢迎你们的到来！出席本次活动的还有各大媒体朋友们，欢迎大家！去年11月广州市公布“123”功能布局规划，明确提出了从化副中心定位。此后，随着从化撤市设区的实质性推进，广从战略成为广州城市建设被关注的话题，今天来到现场新闻媒体朋友们，无论在社会上，同行，新闻媒体界说多从化无非就是生态环境，这里生态环境得天独厚，而且这里的人居环境也非常好，来到这里给我们感觉就一片生态的绿地，想象一下当我们忙碌的一天辛辛苦苦忙碌一天睡一个好觉，起来之后还有鸟儿陪伴大家，大家起床之后打开窗户看到不是对面楼人也不是仅有的中心花园，而是满眼的绿地，小溪，小河。从化这里的交通的优势。首先就是高速公路网，有广大高速还有街北高速等，还有距离广州直线距离最短的105国道，大家可以想象一下，在广州买房这些钱剩下来可以买一台很好的车，进出从化非常方便，大家也可以想象一下，如果你们是觉得开车要走高速的话，也可以这样，给我们的消费者灌输这样一个理念，你上班赶时间可以走高速，不赶时间走105国道也很方便，几十分钟就可以到家了，这是不错的选择。开车辛苦也可以做做14号线，地铁出口就在我们家门口，这个地铁是联通整个从化市区，这都是非常利好的消息，对从化来讲拥有得天独厚的交通，资源环境的优势，在规划层面上从化应该如何利用“大广州”战略下副中心定位的契机？在“扩容提质”方面，从化可以做那些方面的尝试？主持人：下面有请，广州市城市规划勘测设计研究院胡峰副所长做主题演讲《从化“扩容提质”的规划分析》。胡峰：尊敬各位嘉宾，有这的难得机会参与到“扩容提质”从化常住功能分析可新型研究的研讨会，谈谈这几年来作城市规划的感受。城市规划回忆今天主题，我的主题叫从第二居所向第一居所的转变，功能目前从化的居住主要就是休闲居住，从第二居所向第一居所转变，实现向常住居住转变，也回应今天主题。今年从城市规划角度谈三点想法，抛砖引玉吧。第一、新转变。这个新转变就是从化身份的转变，从化实际上在去年开始还是一个叫广州市的郊区县级市，在“123”功能规划布局出来之后定位为从化为广州的北部副中心，应该说从这个大定义来说，它变成广州市城区的一部分。在这个身份里面，从化副中心，从这个副中心概念来看，是具有综合的居住、产业、配套这些功能，不仅是以往县级市，郊区县级市，具有综合服务功能城区的一部分。在这个新定位之下，广州市“123”功能布局提出“扩容提质”，扩容扩什么？提质提什么质？城区要扩大，面积要扩大；人口要增加。既然广州城区一部分，人口就不光是从化本地人口，还有广州市人口；城区规模，城区的规模除了要满足你自身人口的服务需求以外，还要体现副中心代表广州城区职能的功能，从化最能代表广州参与国际竞争的功能是什么？就是温泉特色。我们在副中心规划提出就是世界温泉之都，从化最大生态品牌，除了空气水，这是水源保护地，还有就是温泉，从化温泉跟世界顶级温泉齐名，都被世界授予珍惜温泉称号，作为世界温泉之都的主要功能，他作为副中心代表广州参与国际竞争的职能，我们就应该找到它新的载体，就是要发展以温泉为主导的各项产业，各项的功能，这是第一个新身份的转变。第二、新人群的转变。前面讲了，新身份转变了之后，在从化居住的人口就肯定不仅是本地居民，还有广州人口。这些人口不可能对工作地点要求很高的人群，一定是跟从化本身，围绕世界温泉之都所打造，健康养生温泉疗养等高端产业，包括105国道上面的创意设计产业，跟这些产业相关的居住人口。按照世界温泉之都的功能来讲，我们也做了国际上的世界温泉之都的比较分析，发展三个阶段，还有一个泡泉，还有会议度假，新温泉沿着105国道的新温泉渡假区，第三代就是以健康疗养，健康养生，温泉旅游的高端为主的第三代温泉城，这样从化吸引广州的人口都要跟这些高端产业，跟休闲产业能够进行匹配。从化有广州最好的生态环境，也是广州面积最大副中心，同时也是广州资源最多的副中心，这三个最就决定从化具有得天独厚的居住环境，随着副中心“扩容提质”要求，广州市的优质公共资源配置要向从化过来的，比如说医院，南方医科大学也要来这里建分医院，还有哲信中学，大型商业项目等，从化都实现的名医，名校，名店等三名的公共服务设施，在如何好的公共条件下，资源条件下应该说可以吸引高端人才来这里居住，这是将第二居所变成第一居所，就业，生活都在这里。有了这些好的人才，自然与它向配套的这些总部经济，设计创意，健康休闲这些产业就会吸引到从化来，真正实现环境、人才、产业三者联动的关系，就使从化副中心的功能更加完善，起到广州，疏解广州人口作用，也可以起到为广州提供区域职能作用。第三、新条件转变。从化未来空间布局模式，包括建设方式一定有别于广州中心城区，我的理解就是小而美，从化建设特点就是小而美，不像广州这种，北上广都有城市病，交通拥堵，空气污染等等，从化一定是小而美，他就是山水田园，布局松散的新条件，这些新条件的营造才能为从化将来“扩容提质”打造副中心，吸引广州高端人口来从化居住，由第二居所转变到第一居所。这些环境、条件都围绕着我们定义温泉疗养，设计创意等居住条件打造，我们必须围绕从化小而美的特色进行营造，从而实现新居住条件的转变，达到“扩容提质”之后，吸引居住人口的前提。基本上从城市规划的角度提出了三个转变的概念，新身份的转变，广州城区的新的定位；新人群的吸引，在这个条件之下我们如何吸引哪些人来从化居住；在吸引这些人来从化之后，我们应该创造怎样的新条件，实现从化“扩容提质”，打造副中心，实现常住功能的提升。这是今天演讲的主题内容，讲的不对的地方，请大家批评指正，谢谢大家！主持人：谢谢胡副所长的分享，胡老师通过三个方面介绍了他对从化“扩容提质”，打造副中心的建议，我们再一次用热烈的掌声感谢胡副所长的发言。刚刚胡老师提到“扩容提质”，这就是这次活动的研讨主题，还讨论过从化核心竞争力的问题，此前我们调查到的资料显示，从化已经具备比较好的经济基础，2010年《广东县域经济综合发展力研究报告》中称，从化市综合发展实力和发展活力名列广东省67个县市的前列。同时，广州副中心的定位对从化提出更高的要求，当前从化承担着国际著名旅游目的地，华南生态旅游中心，休闲中心等职能，这是广州市政府给从化三大功能性的定义，说到副中心，广州三大副中心有增城、花都，从化，拿增城、花都跟从化做一个比较，大家看看很有意思，花都离广州很近，但再看看三大支柱产业，包括汽车、皮革、珠宝都会产生污染源，包括汽车油漆喷涂，玉石打磨过程产生的粉尘，皮具加工的着色，这些都会产生污染源，但生态环境没有从化好；增城，增城虽然有国际生态示范区的光环，但离广州确实有一点远，从化拥有如此好的优势，得到在座新闻媒体的关注，同时也得到有关专家给予关注。那么，下面我们有请：广东省社科院区域竞争力研究中心主任丁力做主题演讲《新从化的区域竞争力和发展机遇》。丁力：今天为了参加这个活动，我好好琢磨了一下，下面利用这样一个机会跟大家汇报。从化发展的几个问题我在思考的几个问题，提出来供在座各位媒体去分享。从化在广州发展格局当中地位很重要，首先从化是北部生态屏障，从化跟花都、增城共同构筑起了广州市的北方的天然屏障，这个天然屏障很重要，因为珠三角的地势就是北高南低，很多河流，水，包括流溪河，都是广州市不可多得的重要资源，所以有这样一个背景，如何做好广州这一座千万人口的特大城市的生态屏障，无疑是从化很重要的使命，这些年从流溪河的水质优良程度来看，从化人尽责了。除了的生态屏障，我们也很希望把从化打造成又一个像番禺这样的，从农村变成城市，现在番禺已经在123规划里面已经作为大都市了，都会区来规划设计了，现在听说从化很多朋友也希望走番禺的后尘，我觉得这也是有可能了，因为番禺最早的时候也是广州市一个郊区县，这几年的发展应该说还是比较快的，现在到目前为止，已经有一点城市的感觉了。番禺这一条道路能否成为从化未来的选项？另当别论，但从化也希望尽快融入到广州现代化，城市化建设的潮流当中去，这也是给我比较深的感觉。从化作为卫星城，也为广州的发展做了自己的一份贡献，周末我也发现很多朋友，一不小心就来从化了，我坦率来说，基本上就是从化移民，这一个月，包括今天来的第三次了，我很喜欢这一块土地，这是我心目当中的从化。从化未来有可能的发展方向，我也想讲讲，我主要研究区域竞争力，首先讲讲从化是否有可能成为番禺，我们分析一下番禺，番禺之所以成为番禺有几个条件：空间上离中心城区比较近，现在的番禺已经不是一般的番禺，基本上和城市融为一体，便利的条件这是番禺很重要的有利条件；番禺有着很好的发展的空间，番禺因为主要就是是海滩，围海造田搞起来，土地资源比较丰富，广州城市的发展很多房地产商把自己的第一桶金放在番禺，番禺现在的楼盘应该说规模总量都超过从化，从化这几年起来了，番禺在前一些年一直是来广州投资房地产的首选之地，大楼盘不少，于是这些楼盘为在广州发展的，特别是一些外来常住人口提供了一个比较理想的居所的首选，目前为止根据我所掌握的资料，大概在天河，在广州的这些中心城区，白天在里面工作，晚上又回到番禺睡觉的，大概有将近一百万人，这是非常厉害的数据，因为这些人都不是一般的人，这些人说不好听都是过江龙，他们赤手空拳来广州打天下。包括在座很多媒体朋友们，他们都赤手空拳来广州，自己通过自己的打拼，拿到第一桶金就到番禺，在番禺置业，安家立业，这种现象目前为止广州也只有番禺有这种待遇。后来在周边其他地区，包括金沙洲等其他地方都有类似现象出现，但最经典我觉得还是在番禺。这件事情如何看待？随着基础设施的接轨，番禺的生活服务、配套齐全程度也越来越高了，有了万博的中央商务区，现在正在打造中。我参加了一些工作，对番禺的研究，可以对从化起一些建议：第一、从番禺发展来看，人口的速度积聚这是好事，对房地产商来讲人气旺楼价就上去了。但对于一个区域来讲，外来人口的过多积聚也会带来负担。番禺现在有一百万的人口，白天黑夜都在这些交通线上就搞得人为堵车，更重要就是这一百多万人，番禺本身不到一百万人，扣除三个镇，已经划出去，原来一百万不到，80万左右，但外来人口超过本地人口，你发现什么？这带来外地人和本地人口之间的矛盾，番禺原来在广州的郊区县里面，基础设施，公共服务还算不错的，但现在很明显大家都很不满，比如说这一百多万人他们很多都是年轻人，都生孩子了，生孩子之后幼儿园，小学、医院的问题都出现了，还有很多家庭把老人也请到番禺来了，你发现老人一系列的配套问题都出现了。现在现在番禺最多困难就是人多资源少，我并不认为人越多越好，而是人越精越好，从化要想法设法首先不要贪大求多，而是贪精，把真正优秀人才更多的吸引过来，如果可以做到这一点，我觉得可以避免今天番禺面对的一些尴尬问题。第二、番禺的经验是什么？服务业的发展要有根基，不能为发展第三产业而发展第三产业。现在番禺感觉到生活性服务不错，有那么多人嘛，生产性服务就有一点底气不足，为什么？番禺前一些年在实体经济这一块上做得不够。从这个角度来讲，您真正把从化打造成北部的一颗明珠，我认为实体经济还是必不可少。从化的生态环境要求很高，可能就是一般污染重，能耗大，皮革不能搞，珠宝有污染，但总的来讲，生态环境的比重越多越好，不能因为这些方面而牺牲的环境。第三，要吸取番禺规划经验，很开心胡先生在着手做这件事情了，规划不仅仅是图上画画，墙上挂画的问题，规划的是灵魂，区域发展模式，你要搞明白你想要干什么。在一点上我一直认为从化的区域发展模式概念不是很清楚，有时候想搞这个，有时候想搞哪个，结果都没有坚持下来。但有一点是清楚的，我在从化有很多朋友，他们希望什么？既要金山银山又要绿水青山，这个目标是明确的，但如何实现这个目标呢？我想在这里给你们讲讲我家乡的故事，这一个案例应该可以给从化有所启发。我家乡在杭州，但不在城里面，在杭州的一个郊区县，就跟从化在广州地位一样的，也是一个山区县叫做临安，临时平安！原来的杭州古代就叫临安，这个城市很有意思，离杭州距离开车大概就是50公里左右，这是靠近杭州最近的山区，这个山里面物产丰富，有茶叶，我们那边喝绿茶，但我们的绿茶在当地的售价不低于龙井茶，因为我们生态环境好，浙江省最高一个山头在我们那里，天目山。所以我们的茶叶质量非常好，除此以外还有笋干，我们那里笋干跟这里笋干不一样，02年我吃到从化的笋干，我发现这是苦的，或者酸的，甚至有一点臭的，不知道广州人是否喜欢这样吃，但我们这边的笋干上海人很喜欢吃，这是山上小石笋用炭干的，我们现在有一道菜笋干炖老鸭，非常非常香，这香的源头就是笋干。还有一个小核桃，这也是杭州人、上海人经常入迷的，杭州人经常把临安产的小核桃叫做杭州小核桃，结果去上海，上海人又叫做上海小核桃，说明什么？这个食品非常受欢迎。除此以外我们还有好东西，鸡血石，大家知道这是非常名贵的宝石，但非常遗憾，临安以前就有那么多的宝贝，但临安人很穷，临安一度曾经是杭州地区最穷一个县，有一点像童话。临安如何翻身呢？旅游，临安在上个世纪90年代中期，临安搞农家乐，临安山清水秀，所以率先打出农家乐，这个时候讲农家乐不新鲜了，但那个时候很新鲜，然后通过各种渠道宣传，书记县长去开新闻发布会，但做这个不是1、2年，要成气侯估计要5、10年，然后慢慢成为长三角大城市，居民想离开大城市，到农村里面，山区里面，首选就是临安。临安政府首先允许他们建小楼，我们那边建楼喜欢把园林等东西搞起来，然后上海人在水泥森林里面待腻了，然后喜欢来这里，这是非常吸引人周末休闲的生活场所，然后逐渐形成市场网络，交通也改善了，从上海直接坐车到临安，这样就带来第二件事情。临安的土特产开始值钱了，不说其他东西就说小核桃，哪个玩意就只有临安才有，安徽黄山也有，但质量没有我们好，农业局发很多的精力把院士请来，研究壳薄，肉厚的种子，小核桃原来就是10年才能结果，但现在由于科技引进，生长周期缩小，味道没有变，所以小核桃随着旅游发展的越来越热烈，小核桃价格非常非常昂贵，我小时候吃小核桃几毛钱一斤，改革开放之后从几块钱到十几块钱，到几十块，现在涨到一百块钱一斤，肉一百块钱一斤，农民不少人就凭这一项每年可以收入10、20万块钱左右，然后再加上笋干，临安山上除了原始植被，大量都开垦出来种春笋，春笋吃鲜笋，夏秋冬吃笋干，我们还有茶叶，鸡血石，现在的临安我后悔来广州了，因为当年跟我在一起的同学，过去他们很羡慕我，我考上大学，还在外面闯世界，他以为我赚了很多，但我自己知道，现在他们非常厉害，我回去他们都请我吃饭，更重要他们在富有的同时确保的绿水青山。临安的模式从化人需要好好思考，现在临安成为浙江省可持续发展的典范，今天从化来了一次我也厚颜无耻把自己家乡的哪一点我认为可以让从化人借鉴的经验告诉大家，希望我们从化未来能够建设得更美，老百姓更富，这个地方更吸引人，谢谢大家！主持人：谢谢丁主任的分享，为了把从化说得更加亲切，也把自己家乡拿出来分享，我们以热烈掌声再一次感谢！从以上两个嘉宾演讲里面都提到核心竞争力的提升，核心竞争力的提升，必然吸引着更多人才到从化定居，尤其是市区到从化的轨道交通和高速网络建设不断加快，广州人到从化居住呼声近来看是越来越高，最近南方都市报与网易房产，搜狐焦点联合发起的一项调查结果也显示，广州客对置业从化的认同感觉和信心都在提升，在未来更短的时间从化成为广州区域的常住点这不是美，从化未来的发展一定会获得省市领导的帮助，为什么这样说？现场一些媒体朋友知道了，从化不仅是生态环境非常好的地方，也是事业提升风水宝地，现任省长等都在从化当过父母官，现在陈市长也从从化提升上去，以后从化发展也一定会可以获得省市领导更多的关心，更多的实实在在的帮助，万书记讲了从化要借着从化副中心的机遇发展，从化要抓住机遇，买房的消费者也要抓住价格洼地的机遇，为什么这样说呢？大家知道随着14号线的开通，我们规划更好，以后从化房地产价格肯定会有提升的，所以无论自主还是投资，价格优势，环境、交通优势这些对于从化房地产发展来讲都是利好的消息，这些利好消息对于房地产市场发展，对从化房地产以后的发展有什么正面影响，帮助提升呢？带着这些我们公众关注的话题，下面我们有请：广州房地产研究专家、合富辉煌市场研究中心副总经理&&龙斌博士做主题演讲广从战略驱使从化居住功能转型。龙斌：各位尊敬的嘉宾，媒体朋友们，大家下午好！非常荣幸有这个机会来参加“扩容提质”从化再逢新机遇高峰论坛，来到我们美丽的小院溪流，在这里大家可以感觉到脱离广州尘土飞扬的世界，这是一个新世界。刚才两位专家讲了很多规划，城市发展，区域竞争力的优势及一些建议，我听到了非常有启发，大家都知道之前过去几年我们关注从化房地产的时候，可能更多都会看到这里的，在优美的环境，温泉资源之下这是一个休闲养生非常好的宝地，大家对于这边房地产更多是从区域的独特特点这一个角度关注。过去几年如果说作为广州人，作为置业者，投资者、可能关注的目光，这些方面就会小很多，很多研究房地产的，从化方面的数据，包括市场可能关注会更少一些。但这两年来，房地产在从化这个区域关注的点会有了新变化，最近一段时间我们看到地铁，包括广州新城市规划“123”规划确立之后，大家把目光更多都投向这个区域，为什么？这引起我们去思考城市发展，房地产发展两者之间互动关系，包括置业、投资、选择居所的相互之间的联系，借此机会，我也谈一谈个人不成熟的想法。我自己从新的角度，现在大家关注比较多一个就是地铁，在目前这个社会，城市化发展过程当中遇到一些问题，特别是城市污染问题，对于置业者，对于居民，对于一些高收入人群，选择居所可能会有新的影响，所以我的题目就是地铁与新择居观，现在大家都在讨论，议论，想到比较多新的置业观，择居观的影响。四个方面，谈谈认识，从化的资源优势，生态优势的角度对楼市的影响，从目前这个情况来看在哪些方面？地铁影响市场，影响居住的思考，也谈谈从化的物业，价值生长的一些特点。我选择两个新闻：第一，大家都知道北京、上海、广州前一段时间其实大家议论非常多，PM2.5，基本上我像各位在座有没有这个体验，广州现在城市的环境越来越差了，可以这样说，当然这几天会好一点，狂风暴雨，气侯变化非常剧烈，暂时好像感觉不到，但恢复正常的时候我们就感觉到PM2.5的问题非常严重，大家都可以在微博上看到热议，不仅仅是这些大微在议论这些问题，我们身边的朋友，包括我自己，包括我太太这几天回家的时候也在讨论这个问题，我们家居住在相对来看空间还稍微好一点，江边上，当然是一线，一线江边上，空气稍微好一点但已经感觉到这个问题很严重了，特别小孩子，抵抗力下降非常明显，经常生病，北京就不用说了，北京大家都看到新闻都知道，这些明星，中央电视台的主播，通过微博反映出来很多都在考虑，现在都在考虑逃离北京，选择更好的居所，或者更好的养老的考虑，这一块我觉得中国的城市化发展一方面非常之迅速，城市几年之内扩大几倍，但另外一方面带来巨大环境问题，生态问题，这一块广州作为1500万常住人口的国家中心城市，特大型的都市也面临这个问题，我周边身为朋友也在考虑这个问题，如何找一个更好地方，更好的房子换一种更环保，生态、低碳的生活方式，这个新闻背后应该说也透露出城市发展给普通居民带来思考生活模式，选择置业的模式的变化，其实这只是开始。第二，相信大家都知道，24号中央政治局开会了，学习讨论推进生态文明建设。确实中国那么多年发展非常快，但现在看来资源消耗了，环境问题，污染问题带来可持续发展问题，所以在这样一个大背景下，我觉得这个应该是我们的社会发展，城市建设，包括房地产业，以及普通居民置业都会受到大环境影响，有两个思考：第一，现在中央提出建设美丽中国，这也是一个很大的梦想，美丽中国突出一点就是生态环境，从这个角度来看，从化本身有这个优势，肯定会坚持这条路，从化未来的发展定位会更加突出；居住观念的变化，我想在这样一个PM2.5报表大都市病的背景之下，会越来越多人考虑这个问题，关注生态品质，关注自己所选择的房子，所居住的社区，整体大环境，我觉得这只是开始。我重复一下，我们都知道从化的资源非常丰富，刚才我们的胡所长，丁教授都谈到了这一点，从这样一个背景，建设美丽中国，建设美丽广州，从化这个区域应该说地位会更加突出一点。除了有传统的重视，传统从化就是水源保护地，生态屏障，另外我们还可以看到在现在新环境下，这个地位会更加突出，这里有一些数据就不念了，这个图片很有意义（图），在北回归线晴朗的天空，从化这个区域百分百都是空气达标，没有任何一天有污染，所以天的蓝色程度也很大；在看看北京，北京是这样，我要去任何，我们在天河北办公，我们在任何有灰霾，雾霾的天气拍照这个对比非常强烈。赛马场，山地，林地，水质百分之一百合格，这些都是从化发展新的城市化非常重要的条件，刚才胡所长讲到三个转变，我觉得确实如此，从化有如此优越的条件，做这个转变会更加顺利，或者说会突出区位优势。从房地产角度来看，非常明显，这几年我们可以看到从化的楼市应该说在广州的位置是靠前，但并不像刚才提到的，增城、花都、番禺那样，成交量非常大，供应量非常大，土地供应非常多，从化应该有自己特点，保护限制，实际上在房地产开发这一块，相对来说仍然还是一个非常有截止的特点，在成交数据上我们可以看到，比如说12年不到60万的，在10区2市占第六，占广州市百分之六，今年的比重虽然上升一点6.3%，但还是保持这样一个位置，从化在广州成交都不会包括10%，我们看到这个区域的成交，供应都比较小，往年我们关注从化楼市还是不多，这也是它的自身特点。不过，大家都注意到正因为体量比较小，但因为它本身的自然环境素质比较高，条件比较好，所以我们看到楼盘开发，特别是品牌开发商开发楼盘基本上都是走精品路线，素质非常高，品位非常高，条件非常好，我们所在这个区域，大家一进来马上可以感受到是不是有欧洲小城镇的味道？去年去英国伦敦，我们居住在山区的范围，其实还是靠市区，但你去看环境保护非常好，但我们要是在广州市区任何一个区域都很难找到这些特点，来从化这边我们可以看到楼盘素质非常高，别墅、洋房、密度非常低，自然的资源环境非常好，当然这跟我们之前的定位是一脉相承，之前定位就是以休闲度假旅游为主，现在随着城市发展，随着交通各个方面的发展，常住其实也越来越多了，越来越大的比重，这是从成交情况来看。从供应角度来看，我们也可以看到像阳光家缘可售的，现在从化可售的其实也只有3000多套，现在10区2市可售将近四万八千套，他只有三千多套，也占7%左右，实际上供应在整个广州10区2市来看也不大，第五，未售八千多套，意味着未来1、2年的销售，未售用现在的消化速度来看也很快，在这种情况下，因为从化是一个水源保护地，生态保护受限制区，天然屏障，土地方面在房地产的供应也难以放大，尽管他推行新型城市化的发展，建一个生态城，慢节奏新的副中心但我想未来从供应角度来看，供应量很难有所放大。从我了解的情况来看，现在从化土地供应也是非常有限，特别大地块，比较好资源的，我们可以看到仍然还是比较稀缺，我们这个项目，占地应该有40多万方，容积率1.0，这种土地，房屋在广州的供应可以说非常稀缺，从化房地产说精品楼盘，品牌开发商做就是精品楼盘定位，这一点值得大家关注。这样的土地，这样的品质社区，在整个广州来看，稀缺性还是得到很明显的特显，这是我们所说的特点，从其他区域，番禺，花都占比重非常多，占了20%左右，花都区和番禺区加起来供应接近50%，甚至会超过50%，从整个广州楼市供应格局来看，从化供应性，供应所表现的特征也可以看出自己的特点有一定稀缺性，市场消化不存在特别大的压力，过去很多靠本地消化，还有休闲旅游度假，现在如果说关注目光提高了之后，这种消化速度可能会加快。大家都关注了，地铁，实际上我们可以看到地铁的开通对于一个区域区位的影响，对于一个区域房地产的影响，对于普通居住人群，择居的影响非常多，刚才说番禺，我们可以看到一方面是快速路，一方面地铁发挥了相当大的作用，如果说没有二号线，三号线，在建七号线，番禺很难融入广州主城区，所以现在大家关注的目光非常多，我们看一看，对从化楼市的评论，地铁这个概念应该占的相当大的比重，这一点对于普通的购房人群，高端购房人群影响也很大，地铁大家都很明显看到，地铁一通整个区域区位，在房地产的地位会得到根本性改变，包括对配套，对人口，对相关的产业，这几个方面可能都会产生非常大的影响，确实地铁通了之后人可以快捷过来，很多产业，公司都会考虑这些因素，从化的旅游，生态，休闲，养生会不会有更加突出表现？这一点都值得我们关注。前一段时间也在附近搞论坛，这个区域我们可以看到，这个区域的发展特征是非常明显，除了比较纯粹，高端精品住宅，还有一些带有产业性质，带有高端休闲、修养、疗养等大型楼盘，这对带动整个区域都有相当重要的影响，所以从未来区域发展来看，地铁对于这个区域的影响，特别是在14号线接驳整个广州最重要的二号线，三号线基本上可以覆盖整个广州各个区域，这一点我相信大家都没有任何异议，地铁对于这个区域发展，房地产发展是起到提速作用。另外一点大家关注比较多，这个区域常住人口比较小，未来在广州工作能否在从化置业？随着快速路，随着地铁的畅通，贯通，一定会带来这种影响，为什么？刚才也谈到地铁交通的通达性是一个方面，这里的楼盘素质不亚于番禺，老城区，甚至比它们更高，因为有自己不可替代的特点，低密度，空气，阳光、水。这里的配套，比如说医院，学校、商业及其他的相关配套，甚至一些产业，逐渐发展起来之后这个区域就可能从一个趋势萌芽到潮流的转变，在这个时节我们来关注这个区域是否有可能从度假休闲为主，转到度假休闲，常住一起左右目前房地产市场，现在的讨论非常有意义，我看法比较乐观，我们也可以看到离广州更近，交通更便捷地铁沿线，105国道周边可能是现在看到的一个最明显具有常住模式的区域。温泉镇这边，可能要更长的时间，本身地铁通到那边也需要很长时间，最近也关注这些房地产的市场，从这几个楼盘了解到一些数据来看，现在广州客户来买这些区域的楼的人士越来越多，一些楼盘是主要的客户群体，这个楼盘是不是主要？广州人在买，我也还没有获得信息，我个人判断从这里便捷从，从前瞻角度考虑自己置业，从现实，一些人会觉得广州确实，从宜居居住来讲确实成为问题，从这个角度可能就会考虑这里。最近网上也流传非常热的帖子，北京的年轻人离开北京，跑到云南去，云南也是旅游的国家重点的区域，国家的区域，旅游方面一岛，一市，一省（桂林、三亚，云南），礼拜六的时候我正好在三亚，我们可以看到这个旅游概念，三亚的旅游问题也很大，供应量非常非常多，楼价非常非常高，楼价均价将近2万元/平方米，我们要追求新生活，要考虑三亚置业，甚至桂林，上个礼拜也在桂林，桂林的楼价也很高1万多，新区也到8、9千，别墅都是一万多，联排别墅。所以我们可以看到，如果说从资源方面来看，从化的资源跟三亚，海南国际旅游岛资源，跟其他资源相比我们不差，但知名度我们没有那么高，对广州人来说这边置业会更加现实。从化变成常住这是渐变的过程，现在的基础设施包括我们所说的配套，对我们来看，居住来看这还不熟悉，还不了解，甚至很难像在广州那样购房之后就有城市配套，到这边可能还需要有一个接受过程，所以这个过程也是渐进的过程，从未作为广州中心城区的卫星城，副中心，刚才胡所长也说的，卫星城也是一个城市功能，所以目前来看这个趋势应该是确定了。我们也可以看到从化的城市配套也在完善，我们的胡所长也说，在这里就不具体展开，商业，教育，医疗、交通、社区这些配套都非常全面，而且优势非常明显。置业大家一方面考虑居住，也考虑自己的投资，物业增长潜力，从投资、物业增长这方面来看，在目前这个趋势之下，从化楼市发展前景很大，物业增值空间比较大，为什么呢？很明显，这些因素在影响它，地铁，我们可以看到地铁基本上可以带来这个区域15%左右的价值增长，番禺就不用说了，现在比较热的萝岗，因为有地铁在建，对于价格影响也很大，最近一个楼盘开都是日光，最近也有朋友在，因为也考虑地铁通了，14号线15-16年左右，这个因素一定会产生非常大的影响；生态环境，现在来看因为城市化带来一些问题，因为像广州这样的千万级人口大都市，也存在这样一个问题——拥挤，现在番禺或多或少都存在这个问题，我也经常去番禺，我也发现居住在番禺朋友也在抱怨，目前跟之前相比有一些变化。丁教授也在说，番禺很大程度也带发挥一个中央居住区的功能，如果这个问题也都存在，是不是也会迫使一部分人会考虑寻找更好的环境，更便捷的交通？这些区域除了老城区的人，甚至新区人都会考虑在其他区域置业。生态环境这个主题，相信在未来几年可能会得到越来越大的关注，过去人们置业的时候，会考虑地段，考虑时间性，考虑是不是在城市比较繁华的地段，但随着区域发展，特别随着外围配套为什么完善，城市功能越来越强，而它的生态环境以及它的居住品质，低密度的居住品质的优势可能会更加突显出来，从这个角度来看我想未来在这一块也都是影响像从化这样的物业价值的非常重要的因素。也就是说PM2.5的因素，报表的负面因素对于我们区域，对于精品楼盘，高素质楼盘是有很大影响，而这个影响现在我们可能暂时还看不到但随着时间的推移，这个问题会越来越突出，因为我也注意到，身边朋友很多人在考虑，自己再买一套会选择什么样的物业，一定是环境，居住品质更加好的地方。大家也会看到，从化的楼价低洼的特点，我就拿4月份各个区域的成交情况来看，从化现在均价是7千多块钱，从天河、越秀来看已经是天价，将近4万元，很多地段甚至超过了，这种价格洼地的特征在目前的楼市同时又是不限购的区域，这个特点，优势会非常明显。从化城市配套也在不断完善，配套各个方面，名校，名院，名店各种各样的，道路，基础设施建设会改变大家对于这个区域的认识，这是影响价值增长几个因素。我们也可以看到即便从居住的户型，地铁沿线的物业来看，也可以看到这个区域的特点还是比较明显，像我们看到14号线，如果用雅居乐小院溪流这个项目来看，200万，买200多平方改善性的物业，一步到位，我们大家来到这里，即便高速一个小时足够，CBD各个地方都到的，地铁贯通之后会更加便捷，40分钟就到了，这种物业置业特点，跟二号线白云新城来讲4万多的价格，如果一百多万都要将近600多万，大一点的，800万，1000万起，所以价格差异是非常明显，即便是嘉禾望冈也接近3万块钱的价格，我们的两百万也就是普通三房的概念，从置业优势来看，对于改善性，追求自己的生活品位来看，这里物业还是有优势。在高端产品这一块，性价比还是比较突出，我们从具体的物业比较来看，刚才大家谈到很多，从化是否会成为未来的番禺？我觉得总的来看，如果从交通、地铁、快速路，基础设施，品牌开发商的进驻，我们可以看到非常多的品牌开发商在这里，包括价格洼地，广州居民在这里购买房子越来越多，这跟过去7、8年之前番禺在起步的时候的特征非常像，也就是说我们可以看到城市发展的基本规律，城市在向外扩张的时候，空间在拓展的时候，城市带外围的功能不断在增强，核心的功能也在增强，CBD，中央商务区，会展区，国际商贸区等等，核心区功能在增强，外围区的功能也在增强，这样带来房地产格局，居住选择格局的变化。这一块我认为，现在的从化发展跟之前番禺起飞阶段确实非常相似，也就是说从未来发展空间来看，从化不仅是城市发展空间，房地产发展空间都非常大，土地价值的增长空间也非常大，若干年之后我们也看不到从化土地，房价那么便宜了。从另外一个角度来思考，番禺的现在也许和未来从化的明天应该还是有一点差别，非常明显一点，刚才我们的丁教授也说，一百多万人来回迁移，带来的拥堵，&&现在番禺也有一点容量有限，未来从化发展可能会有自己的特点，它应该会向更加高端、尖端角度发展，刚才我们胡所长说了，有别于广州小而美的方向，从化因为生态资源，我觉得一直可以得到保护，而且必须保护。所以容量，人口的容量肯定很难达到一百万这种特征，20、30万可能都是比较大的数目了，这是小，但这不是单纯，带来城市病的新区，可能是一个能够代表广州更鲜明的特色，广州一方面是国际大都市，另一方面其实也是一个山水生态城市，山水生态城市那些地方可以代表？北部。南沙也有这种潜力，但从化是更加美丽一张名片，如果说建美丽中国，我们要建美丽广东，广州也要建广州美丽，哪里最能够体现她的特质，非从化莫属，这个区域要保护性开发，现在走都是低密度路线。从化温泉资源得到充分发展，像瑞士达沃斯那样走更高的路线，星级酒店，在广州、广东，全中国都可以产生一定辐射力，甚至在整个亚洲区域也可以像丁教授去的日本那样，因为资源条件非常好，环境条件非常好，产业、服务能力都足够了，如果往这个方向打造，不仅仅地理位置高，而且楼市的位置也会比较高，因为这里资源比较稀缺，而且土地也是限制性开发的，不会像造大城，造大盘运动，不会有，除非有产业性，跟区位保护，跟本身的发展产业思路，比如说休闲，健康、养老等等，可能有大的规模的效应，但如果纯粹的住宅我相信不会有这样发展机会，所以这里高端物业，稀缺性，未来发展的走向可能更值得我们关注，我觉得应该说可以理解为未来美丽广州的一个最美的名片，它虽然小，但这是非常高端的特质，空间价值增长空间以及未来发展的明天，应该会非常美好！这是今天的演讲内容，不成熟，谢谢大家！主持人：感谢龙博士的分享，我们再以热烈的掌声感谢龙斌博士，刚刚三位专家为我们分享的从化规划，竞争力水平和房地产市场发展情况等方面的一些观点，说从化那么好也不能光说，也要让大家真真切切感受一下，接下来是会议中间休息时间，我们准备从化当地特产水果，让大家感受一下从化如何好。（茶歇）主持人：各位领导，各位专家，各位媒体朋友们，为了提高我们的效率，不要耽误大家的时间，马上进入我们的论坛环节，我们有请本次论坛环节的主讲嘉宾，分别有请胡峰所长，丁力教授，龙斌博士，袁希先生，有请主持人严家森先生上台，同时有请，我们几位嘉宾先准备一下，大家都是新闻媒体朋友，除了我们专家深度演讲之后，在这个环节由严主编给大家主持，有网络朋友，专家，教授为我们深度解读，现在这个环节是爆料的环节，大家可以更多了解有关政策，规划走势方面的因素，我们论坛正式开始，我们掌声有请各位嘉宾。严家森：我们几位专家已经做了非常精彩主题演讲，接下来我在这里探讨一下，我们就这个主题，从化如何“扩容提质”方面进行探讨，刚才在听的时候有一个很好奇的问题，可能想请胡所长，丁教授解答一下，从化为什么在这个时间点上面，市政府高度重视起来了，然后把从化的身份转变的，这里是否有什么背景，胡所长给我们爆料。胡峰：谈不上爆料，我理解市委市政府的高瞻远瞩的战略决策，他基于的背景为什么会变？基于广州市新型城镇化大战略背景下，全市一盘棋的角度定位的，因为广州定位是国家中心城市，中国国家中心城市有几个，国家中心城市具有的功能和整个谋划是基于一盘棋考虑的。从广州本身的各个区县之间，无论是经济差异，还是功能差异，包括人口的结构差异还是很大，也非常明显。在一盘棋大格局下面，从化除了本身要谋求为广州的发展，找到自己，从化就像广州小女儿，这个小女儿应该为家庭分担什么呢？这就是一个要求，有了这个要求之后，从化自身的地位和身份就提到国家中心城市副中心的级别上来，一个是往上，两者之间有一个作用力，从化最终实现由郊区县，变成国家中心城市副中心的定位，广州在新型城市化，作整个发展大战略下，一盘棋的格局下对从化提出来的，这是从化前所未有的历史机遇和发展历史期。严家森：谢谢胡所长给我们补充了从化身份转变的背景，丁教授也一直同时区域竞争力的研究，您从学者的角度，如何看待这种身份的转变，在这个时点里面得到市政府如此重视，您如何分析？丁力：因为是旁观者，感受可能不是很深，但客观来讲广州从提出东进西联南拓北优的战略之后，广州发展重心向东、南，就带来北部的区域，增城、花都、从化的经济发展暂时比较寂寞，后来大概因为中国历来都是一朝天子一朝臣，领导班子更换之后思路就出现变化，原来朱小丹就考虑中调，这样老城区就开始被大家关注了，进入万庆良，陈建华之后新型城市化也提出来，新型城市化提出来我个人理解区域发展的协调和平衡，可能是新型城市化的基本要求。但随着这些领导的到来，比过去更加重视重视，这一点我估计是不会有太多的误判，重视到什么程度？我觉得还不是很乐观，还仅仅是一种观望，作为学者可以观望，我就表达到这个层面。严家森：谢谢丁教授把整个广州的城市发展的战略给我们回顾了一遍，风水轮流转，如何都会转到从化来的。今天关键词就是“扩容提质”，刚才胡所长，丁教授都就“扩容提质”都做了一些阐述，龙斌博士，您也对“扩容提质”，从化如何“扩容提质”从您房地产研究专家角度给我们提一提意见。龙斌：从从化来看，过去无论承担的经济总量还是产业、人口跟其他区域有一些差距的，两百多个亿，当然这个差距也在缩小，以前跟最发达的天河经济总量相差10倍，现在都缩小了不到10倍了。我理解“扩容提质”其实应该是广州城市发展也是一次机遇，或者是也是必须要做的事情，像丁教授所说北部要发展，而且这是资源条件特别好，刚才说了这种可持续性发展，如果没有生态的环境保护，没有一个城市的产业方面的提升，没有人口相对来说的适度聚集就谈不上了。从这个角度来看，我觉得从化作为副中心，广州副中心确实是城市地位应该上升了非常迅速，快速上升，地位上升了我相信对从化发展是非常有利，房地产最关注就是区域在整个城市中的地位，还有前景。房地产在这样发展格局下，应该看到从化发展有更清晰的路径，更高目标，所以这对房地产绝对是一个非常大的利好，或者是有长期影响。过去从化的房地产因为体量比较小，位置相对来说稍微远一点，所以大家关注度不高，但在今天“扩容提质”，在“扩容提质”这个时代从化的房地产一定会有一个新的表现，或者说动力跟过去相比会有完全不同的表现。严家森：谢谢龙斌博士。刚才我们一直讲到城市副中心这个身份转变的，当然这不仅仅说一个名字，几个字的变化，它是从整个规划，城市发展的战略角度，把它进行一个总体的总提升。作为副中心应该发挥和丰富哪些城市功能呢？如何才能把从化这个副中心做得有自己的特色，而且真正成为一个城市名副其实的副中心，接下来有请袁总讲讲。袁希：这个观点应该不是我擅长的，但我希望从一个小故事开始讲起，前一段时间一个内地朋友，3、4线城市的朋友，聊天过程当中就问到这个城市在哪个区域，他说在开发区，中国几乎每一个地级市都有开发区，也就是说政府无论多少任政府一定会做一些主观去引导，或者要开发某一个区域的事情。当然做出来的结果可能是千姿百态，千奇百怪，有好也有差的，但我们回顾刚才丁教授讲到南山跟华南的比较，我在南山居住过，15年前的南山晚上7点钟就没有人，现在南山的房价是最高，我们从这个角度理解不同的区域，刚才严主编也讲了风水轮流转，但从化有后发优势，你们先走，等一下我坐飞机过来。从深圳发展模式来看，深圳刚刚十年的时候，我们看到一个报道，当时香港一个土地发展研究机构提供的，你们深圳现在这样的发展速度是很快，但你们不太注重土地资源的利用和保护，30年左右你们土地就会枯竭了，现时情况就是如此，没有地就找地，扩容，扩容不是只有从化想扩容，而是广州要扩容，广州没有地，从化有优势，后发优势，我不需要有落后产能，污染产能，大家都知道昆明上街反PX，我们把有GDP，创造力的产业，石化产业当然很有创造力，可以贡献很多GDP，但放在从化这就是一个灾难，包括之前在南沙，增城有类似尝试但都叫停的，从化就不需要走这种弯路，我们沿着生态，健康，高品质的发展思路来讲这就是后发优势。从政府冲动想做事的美好愿来说，我们可以放到更长远的角度来看，只需要做一些基础设施的优化就可以而不是一厢情愿在这里做高科技，做物流，不是你想要做什么就可以做起来，而是你需要在交通，在环境，游戏规则上面不断的优化它，把它做好这个区域自然而然就做起来了，虽然今天是我们讨论跟房地产有关的话题，其实我觉得有一点如果把从化仅仅视为房地产业的单一发展，还是有失偏驳，我们今天除了谈“扩容提质”以外，我还想谈谈是否从化将来会成为常住区域的首选，或者选择点之一，我觉得完全可以，但不要走那种发展道路就好。严家森：袁总也对比很多地方，深圳南山，丁教授刚才所说很重要一点，这种扩容，扩容不一定要太多，但一定要精，麻烦丁教授再展开一下，我们如何吸引这些精人才、产业进驻从化。丁力：区域经济发展就是研究这个问题，我们在研究当中发现是这样，一个地方的产业发展会受很多条件制约，首先就是区位条件制约，区位条件在某种意义上打一个比方就好象女孩子长得是否漂亮，天生的，虽然可以化妆一下，但从总体上来讲就是天生丽质，梅州对广州来说就是很远，这就是属于很丑的姑娘；番禺，很现实她靠近经济政治文化中心肯定有自己的优势，男人就愿意多看两眼这个“美女”，这就是机会，区位就是机会；还有这里的资源，你有什么资源，现在市场经济虽然也有经常有空手套白狼的传说，但很多人还是要靠自己拥有的资源参与市场竞争。从化确实有很好的旅游资源，我从番禺自己开车上高速，然后跑到这里吃水库鱼头，这也需要一些心情，但基础就是这里要有好吃的东西，我没有说从化还是有很多诱人的地方，但原因在哪里？跟女孩子打扮一样，有很多人会打扮，稍微打扮一下让男人就屈服了，但有女人不会打扮，我最害怕看日本的艺伎，看了就晚上睡不着，这不符合中国审美观，这很重要，你能否意识到自己的优势所在，意识到自己的价值所在，我感觉到我在全省各地，全国各地跑，我感觉现在各地的地方政府都有共同的毛病，叫做夜郎自大，自己有一点文人，古迹吹得比天还高，但没有人买你的单，有一些东西很有市场潜力价值但领导不以为然。有一年我去黑龙江小兴安岭去，哪天空气非常好，因为那边是原始森林，我们这里的生态环境，当然从植被，从这些东西来讲是不错，但从空气流动来讲，这个地方不是优良，广州的长风向是东南风，但总的来讲还是不错，我去黑龙江，人家感觉到是什么？摩天大楼，但我看重什么？我早晨跑去红树林，传过来特有的香味，加上空气清鲜，但他们不以为然，有时候我们的眼光要转换一下，不要以自己的眼光看待，因为可能自己习以为常了。还有人才，你干什么事情都需要人才，我们现在的经常领导需要招商引资，把人和钱一起弄过来，但这种东西只能解决近渴，不能解决远忧，从化需要两条路走路，我为什么举临安例子，临安是比较好抓住经济发展的机会，这个机会是什么？其他地方起来之后他们发现他们空气不行，水不行临安有很好的水，这个水应该说是吸引游客到这边去，这不是温泉，但就是山泉水，很多事情关键问题在于是否有市场头脑，有市场头脑把本来不值钱的东西可以卖出很好的价格。我自己认为从化不一定要搞重工业，汽车，皮革但必须要按照市场需求，按照自己的资源优势来考虑自己发展什么。严家森：我试着概括丁教授的讲话，从化这里有它非常好的旅游资源，水资源，空气资源，特产资源，跟临安相似的，但把民间的这种，农家乐式自发的旅游，把它做好，特别政府层面包装好，让大家走进来，人流进来，财流进来就可以带来很好的发展机遇。丁力：我跟其中一任从化领导讲过，旅游，农家乐是百姓，想法设法把广州的卷烟厂搬过来，这个强财政，政府和老百姓就可以了。严家森：好的，卷烟厂还是有一点污染，我们这个水源地还是不要。刚才丁教授也讲了，我们如何去包装，我们胡所长在做总体规划的时候，整体在思考如何包装从化，包装和发展，现在把这个地位提高了都是副中心的位置了，进一步来讲就是如何跟广州市中心进行融合，如何融合到城市里面去，这个融合要从哪些方面推进呢？胡峰：您说这个关键词“融合”提得很好，当初说白了“123”具体规划，还是其他规划都强调一盘棋，从化原来是县级市现在变成城区，融合这个词很好，融合有几个路径：第一要考虑广州要承担什么东西，广州对从化要求有几个方面，第一需要从化能够利用资源优势，为广州承担一些功能，广州是国际中心城市，国际大都市，能够代表广州参与竞争从化就是温泉，我们定位为世界温泉之都，围绕世界温泉之都大概念，大主题去定功能，定项目，定产业，定基础设施，不是说搞皮革，这不可能，你定位世界温泉之都就不能搞皮革，这是一大盘棋。还有新型城市化，新型城市化就要解决城市病，交通拥堵，污染等问题，番禺这些就很明显了，番禺有城无产，有城市没有产业，所有人都去中心城区上班，就造成拥堵，这是出现城病很重要的原因，会到这个原因，从化承担一部分就帮广州疏解人口作用，这个时候就需要有自己的产业，产业分担或者产业融合都可以这样讲，你必须要有自己，能够解决自身就业、配套的东西，否则你在从化居住，这不可能成为第一居所，因为你要中心城区去就业。现在都是20、30岁年轻人，他有小孩，需要活动，他在这里待不住，所以我们的产业要融合起来，合理分担广州的任务，还要利用好自身资源。还有交通基础设施，这是最基本的条件，必须跟广州中心城区有非常便捷的交通联系，就像东京一样，为什么提副中心，跟东京一样，东京有几个副中心，他们用铁路串联起来，非常方便。从化目前来说有两条主要的主干就是地铁14号线，16年可能通车了，目前的建设进度还是很好，还有105国道的改造，基础设施的连接我想都是比较好的融合方式。还有功能的融合，副中心为什么不叫主城区，一定有区别，副中心是一个综合的东西，在这个城区里面我的人口就业、配套、生活，都在这里解决，现在流行产城融合，这就要体现这个地方要有产业功能，服务功能、居住功能，还要加上广州赋予他的高端功能，这样从化就可以承担广州赋予他的历史责任，还有他历史战略期的几大方面。严家森：这个规划出台了之后，估计推进是怎样一个时间表呢？胡峰：具体时间表，副中心规划我理解是一个蓝图，但政府不可能没有眉毛胡子一把抓，说白规划要跟我们发展计划，社会大局面结合起来，重要做主要还是基础设施，政府要做好条件，袁总所说政府要营造外部条件，通过交通设施基础改善，通过主题宣传、包装，还有公共服务、基础设施配套建设，副中心跟主城区的融合，都要体现这些，政府做得更多事情就是这方面。严家森：我最近了解到一些，估计推进会实际性推进，今天听到杨总，杨总说在温泉附近，就有很多五星级酒店都在建，包括我们雅居乐在开发了，刚才我们胡所长讲这是世界温泉之都，都是高端的，现在有一个很高端资源度假在做，已经运营了，接下来雅居乐等发展商都会把这个五星级酒店建起来，我估计对于世界温泉之都的推动还是会很有作用的，刚才胡所长也介绍了三名：名校、名医院、名店。融合，14号线16年左右就会开通，我们龙斌博士也讲了地铁开通对于一个区域发展非常重要的，我想您在帮我们稍微梳理一下，对地铁开通之后，对于整个从化会带来怎样的机遇？龙斌：地铁对区域影响非常大，特别地铁沿线，我们可以看到在14号线影响最明显，整个房地产市场影响最明显还是现在的线路的沿线，特别沿线的一些楼盘，包括我们今天所在的地方就是在站点的附近，还有前面好几个大楼盘，我相信这种地铁一拉确实把整个的居住观念都改变，对大家置业投资观念都会改变，甚至地铁刚刚开始立项或者开始建设的时候，就已经有这样的效应了。所以这个因素可能是对今天去关注从化房地产，从化城市发展，这一块应该是最核心的因素。我们看到，其实整个从化，从房地产市场来看表现还可以，这种特点和我们今天说的，整个地位得到改变应该都有关系。几位专家也说了非常值得关注，一方面地铁会带来整个区域格局，包括房地产市场格局的大改变，另一方面可能也要关注本身这个区域房地产市场的特点，或者说它跟地铁互动的时候有什么特点，两个因素值得关注：第一，这里房地产市场一方面容量其实不大，另一方面意味着什么？意味着这里的供求，供应其实是少的，现在来看当然供应不少，因为人口聚集地还没有，但地铁贯通以及各种基础设施、道路更加快捷、便捷一定会带来这样的效应，2、3年之后我们发现原来从化这里楼盘太少了，有这种特征。地铁应该说影响也很直接，不仅仅对我们的通行，对产业也有比较大的影响，包括对商业，消费，对整个城市的带动都有影响，我想从化温泉很珍惜的资源，未来一定会走向高端发展，作为广州的名片，整个山水名片，温泉名片，我想可能这里高端路线应该是房地产要关注一个，也是最大的方面，或者说我们现在的楼盘可能只是一个我们广州最低的价格，但其实品质以及定位实际上是高端的，整个基础条件，地铁贯通及其他配套逐渐成熟之后，我们可以发现这里高端属性会更加清晰，我想关注两个方面，稀缺性，高端定位，山水，在副中心这个概念里面房地产高端路线更值得我们关注。严家森：物以罕为贵，稀有的东西一个就是环境、空气，水质量这是稀缺资源，土地真正可以开发，政府也会控制住，也不会随便乱开发，从总量来讲，有一天地铁开通，或者其他交通条件改善了，105国道，三环这一串通了之后，交通环境大大改善之后这也会变成稀缺的产品，我们专家在演讲的时候都有提到，特别我们丁教授，龙斌博士都提到从化和番禺类比，番禺最早就是一个郊区，我记得在05年、04年，发展商搞中央居住区的论坛，我们作为媒体参加的时候还觉得炒作，中央聚集区，但这几年之后确实我们丁教授说有一百万人口往返。袁总也提到从化有后发优势，跟番禺类比的时候其实我们现在做规划去发展从化的时候，是可以规避一些之前番禺存在的缺陷的，所以番禺从一个渡假区，现在变成一个常住区，从化的发展未来这个发展从番禺，从原来郊区变成常住区，这里有经验可以借鉴，有一些原来发展政府配套缺位一些缺点也可以避免，请袁总，您从后发优势，从化如何发挥它的后发优势。袁希：我们想抓住机遇，除了从化要抓住广州发展的机遇，作为消费者、投资者来说要抓住属于自己的机遇，华南板块平均房价两千多左右，05年的时候出现过三千多的价格，现在是什么价格？大家都很清楚。从消费者角度来说抓住自己的机遇你才能抓住属于这个城市，或者这个时代的机遇。我看过一个楼盘的广告，不是广州的是外地的，他说：不要让这里只留下你青春的汗水，不要只留下你青春的汗水，也要留住你的青春和人生。也就是说希望你能够置业，把自己真正，对这个社会，对这个城市的贡献，通过置业购房的路径把它固化下来我觉得我们作为消费者、投资者也好需要认真去评估的问题。我们即使从历史的经验来看，即使我们从化发展中出现各种各样的不可避免的问题，最差也可以做得像番禺那样。我们还不要说可以改进，也就是说向来可能从化仍然会成为一个适合常住的地方，以目前的价格，现在的环境，抓住机遇很重要。随着城市的发展，特别广州被定义为国家中心级城市，这就意味着房价不会下跌，从某种意义来讲因为不断有精英进入，房价是由人抬起来了，大家觉得现在4万很高，假以时日会觉得4万的时候我没有买会后悔了，但现在的从化的战略跟4万比很低，我们现在看，除了番禺，增城，东部区域，回过头来看价格上涨非常明显。从国家中心级城市来看，除了房价上涨比较持续以外，还有一个发展趋势，就是城市会出现空心化，房价不会下跌，但生存环境不会迅速得到改善，北京非常明显了，国外很多城市也出现了，当你有能力的时候，你从城里面搬出来，在一个居住条件，生活环境更好的地方去居住，然后每天往返，现在看起来很夸张，每天花一个小时去城里面，路费也很高，但如果跟健康成本相比较的时候，你就发现这个成本不高，其实很低。从从化来居住跟北京相比，也就是三环，四环左右，特别刚才专家所说地铁还会通，轻轨也会通，北三环很快就会通，袁老师早就布局在这里置业了。我们生活中有很多朋友，一些发展商的朋友就会常住在北部，每天开车大概就是40、50分钟左右，他觉得很好。我觉得这种生活将来会逐渐成为一种选择，不能说是唯一的选择，但一定会成为一种趋势，或者成为一种选择，从这两点来看，从化在抓住机会，我们可以抓住自己和从化发展机会应该不会有错。严家森：谢谢。从居住趋势，刚才讲了居住趋势，发达国家这是很正常的事情，在广州也是逐步被很多人接受。袁希：今天我从郊区回广州，从华南快速下黄埔大道入口，收费口是5个收费口同时开，还是塞车，所以说这种选择居住趋势会很明显，而且发展很快。严家森：作为居住来讲可能有几个东西，常住人比较关心，教育、商业等等日常生活配套的资源，华南板块就是发展商办，有很多地方也有缺位的地方，从化在这些资源配套的时候，在规划的时候如何进行统一考量，请胡所长讲讲在这些商业，教育等医疗各方面的配套，在总体规划上是如何进行发挥我们的后发优势。胡峰：您说这个问题是很多人买房子，居住在这里的人最关心的问题，看病，上学，购物。从城镇化角度来说这是基本问题，从一开始学城市规划，从进学校开始老师就讲，要配什么学校，但从行业部门，包括目前整个社会病，优质学位疯抢，现在朋友在广州日报，抢一个学校的位置抢到了，非常开心。出现什么问题？我们理想当中的乌托邦跟现实差距非常大，这不仅是从化，广州市区也存在这些问题，从化会更加明显，你作为副中心你必须要有强大的服务功能，优质学位和优质教育，优质的医院是任何一个区域在任何时候都需要，为什么房价那么贵？这不在于这个地段有多好，房子质量有多好，关键就是配套。作为从化副中心，如何加强基本公共服务这一块，市委市政府有非常清晰的思路，在“123”功能布局规划里面提到优质资源向副中心集聚，这要求学校、医院中心城区的优势资源向从化倾斜，这是硬件方面，会引进比较好的医院，三甲医院这是必须的，好的高中，好的购物中心，类似于像万达等，政府在规划里面会给予一些引导，主要就是中心城，用地指标往这边放，这是硬件上面的倾斜。软件倾斜，各行业部门也研究，我们从规划上，我们在顺德提过这间方式，从化目前没有做到这个程度，顺德做了，在全国我们做第一名，这可以讲讲，优质资源如何向不平衡的地区进行集中，汪洋做书记的时候提出一个试点，大部制改革，顺德是全国第一个，我们当时做这个研究，很典型就是东西两翼差异非常大，有钱的镇，像比较好的大良镇，跟均安相差很远，均安有一个珍珠，这个水平就非常低，在顺德我们做这个研究的时候，除了硬件用地指标和财政资金有一个投入以外，还建立一些机制，光办学校达到什么什么国家标准，什么球场，教室达标，大老师不行，医院什么主任医师的水平比例不高，我们就希望建一些名医到校，名医轮岗多长时间去一次，名校校长文化制度，我们把好校长进行轮岗然后给予一定奖金补贴，商业就通过引进，符合这个地方消费特点的大发展方向引进，我们需要两条腿走路才能促进看病，上学，购物三者需要，这只是规划很小一部分，只能是引导性，真正实施起来还需要靠专业部门，行业部门，政府与市场一起推动这件事情。严家森：中国的事情主要就是政府、领导重视。从化已经得到了市委市政府的重视了，这些问题也有比较好的规划，相信教育、医疗、购物等问题都能够比较好的得到一些好的推进。现在我们再最后一个话题，刚才也在跟各位专家演讲里面提到，从化探讨一种可能，从化居住人口两方面，主要部分就是当地人在这里上班，工作的当地人员，还有一部分是从农村里面转移出来的人口，另外一部分在广州，珠三角度假型在这里置业，周末过来度假，现在我们想做探讨一种可能性，在各方面的规划，推进，交通的加强，提升之后，从化作为一种常住型的房子，刚刚袁总已经谈到一部分，接下来有请龙斌博士再发表一些您的观点，您如何看待从化将来逐步，从现在开始逐步转为一部分广州的，在广州上班的人作为常住的可能性。龙斌：我比较乐观的看这个问题，而且我认为来看，应该都已经开始了，只是现在大家在选择在这边居住的时候，可能也会关注这边的配套，基础设施配套，华南板块也有启发意义案例，大家知道华南板块刚刚兴起，开发商做配套，政府是缺位的，但等大家居住在这边的时候，曾经有一段时间，一部分人又回流，后来环境得到改善，现在政府还在补基础设施，补课吧，这个过程也可以启发我们去判断从化，在常住型特点，我觉得除了现在从化本身有一些有利条件以外，其实楼盘的素质相当高，密度通常来说很低，这个都是非常优质的楼盘一定会吸引一些高端人群过来居住，这一点是非常有利的条件。现在大交通有一个很好的预期，这很明显，如果说在考虑自己的各方面情况，在白云区，萝岗区上班在这边就非常方便了，再远一点，地铁接驳，在天河或者在老城区一点也都很方便，所以辐射力还是比较强。PM2.5报表的现象一定会对一部分的高端人群，会考虑自己居住的模式，生活模式，可能从化就是很好的选择，我觉得这一点可以说是新的居住观，这个居住观可能跟原来城市上班，郊区居住的郊区化模式有一点不一样，过去哪个时候污染问题还没有那么严重，很多人主要选择。严家森：价格因素。龙斌：对，现在北京就是忍无可忍，报表就是经常了，广州我觉得确实也是越来越差，现在空气来看，交通来看，在广州我在海珠区居住，我开车去天河上班，两个小时，为什么呢？在高峰。严家森：我在番禺40分钟。龙斌：对，我在从化开车也就是一个小时左右，时间成本差不多，但其他成本会高一点，但这都有一个比较，这些因素，大交通，地铁因素，楼盘品质因素，社会城市病，污染对于大家居住观念的改变的因素，还有这里的楼价，改善型的房子，舒适型性价比是最高，最高性价比的房子应该就在这里，这些因素会吸引大家过来，从化作为常住区域必然会成为，只不过现在只是开始阶段，这是一个逐渐过程，当然也要讲一点，大家也确实会关注社会大配套，目前都希望政府在这一块应该加大基础设施的投入。从化如何提质，扩容大家都理解，扩容就是量的扩容，但最关键就是质，如何把高端人群集中，引进来，高端产业高端人群培育起来，引进来，如果不作人居环境做一个大投入，或者提前介入，番禺以前的华南板块是政府缺位，是开发商主动，如果政府意识到这个问题，花大力气做这个事情我相信进程会很快，对于从化区域的发展，作为一个副中心尽快成熟起来，而且能够成为，我自己编一个话，美丽广州最亮丽的名片的话，你没有这些高端人群，甚至是不仅仅是广州，周边的人群可能都会因为你这个亮丽名片，高端的资源，还有产业吸引过来，我觉得这里不仅是房地产问题，而是综合问题，这一点政府起到作用非常关键。主持人：谢谢龙斌博士，我们最后一个问题请我们丁教授再分析一下，龙斌博士分析了个人对从化成为承接广州部分人口这方面的常住型的居住的趋势还是比较乐观，您对这个如何看待？如果说是从化要把广州这些人吸引过来，您所说的高端人群吸引过来，关键点在哪里，如何才能吸引这些高端人群成为这里常住客呢？
丁力：我跟他们看法还是不完全一样的。我个人看法是从化和广州其他地方一样，广州繁荣从化兴旺，我是这样看，从化应该是把它放在广州经济发展大背景下，这个时候再回来感觉到从化未来才是变得可以预测。严家森：现在环境跟当年番禺发展的时候可能会有一些变化，可能在居住的品质需求，提升居住品质的需求可能比以前更强烈。好，由于时间关系，我们今天就“扩容提质”，从化新发展机遇已经进行了一个非常丰富的探讨，包括未来的规划，包括这边的优势等等，还有包括常住的可能性都进行了一些探讨，也有一些观点的交锋，我觉得这些都很正常，感谢我们几位嘉宾，感谢大家的聆听，谢谢大家！
本文来源：网易房产
购房直通车
意向楼盘：
姓　　名：
手　　机：
人　　数：
看房日期：
关键词阅读
48小时评论排行
文明上网，登录发贴
网友评论仅供其表达个人看法，并不表明网易立场。
编辑推荐楼盘
每日成交前十
探访广州市十一个区，为你展示新政后各区楼市真相。
非车险:　　　
:　　　　　　
热门问题:　　
:　　　　　　　　
:　　　　　　　　　
热门影院：