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鲁能地产分析报告.ppt
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3秒自动关闭窗口鲁能海蓝金岸
世茂拾贰府
楼盘预览图
均价23900元/平米
起价11000元/平米
400-606-6969 转 22076
400-606-6969
400-606-6969 转 12107
网友评分: 58分
网友评分: 64分
网友评分: 85分
综合项目位于海阳旅游度假区，环境优美空气清新，周边交通便利，适宜中高阶层，升值潜力大。
综合项目位置好，交通便利，周边生活成本较高。定位于改善性住宅，可一步到位，低容积率高绿化率居住舒适，依山傍海环境佳。
综合1、高端配置，高端享受，为业主提供厨师上门服务；2、5分钟直达胶州主城区，40分钟至青岛市区，胶东国际机场距离项目北侧7公里；3、周边配套有待尽管善。
优势旅游资源丰富，环境优美，空气清新，交通便利
优势低容积率，高绿化率适合居住。
优势1、采光好，视野好，生活私密性也很强；2、社区配备五星级酒店；3、外立面采用比较细腻荔枝面，经久耐用；4、别墅地下空间和地上标准没区别。
不足适宜中高阶层
不足项目住宅为改善性需求，户型较大，位置较好，价格不菲。
不足1、居住成本和价位较高；2、打理起来很麻烦；3、项目自身配套不齐全，需要驱车到胶州主城区去购买日常用品。
价格信息对比
珑寓认筹97折优惠
交4万抵20万、6万抵30万、8万抵40万
银行按揭贷款、公积金贷款、一次性付款
银行按揭贷款、一次性付款
交通信息对比
海阳凤城滨海度假区内，旭宝高尔夫球场东侧
崂山香港东路?青大三路10号（原海大校区）
胶州市少海新城少海北路1号
位于山东半岛蓝色经济圈核心区域，4A级旅游度假区内，海即跨海大桥与烟荣青城市轻轨的通车，半小时通达三城
项目位于青岛大学、麦岛区域，临香港东路、宁夏路、东海路，交通路网便捷通达,紧临地铁M2号线青岛大学站.
距离新机场7公里 位于少海新城区核心 三面临湖一面临体育公园 胶州湾高速青岛直达项目30分钟 南侧有规划中轻轨
销售信息对比
日，公寓预计2013年10月底11初月开盘
日二期开盘
销售许可证
青房注字(胶州)第2011057号
2013年05月
基本信息对比
板楼,多层,高层
住宅物业类别
普通住宅,别墅,商铺
普通住宅,公寓
277000平方米
109481平方米
90674平方米
173300平方米
41072平方米
128660平方米
一线海景北中国泛度假物业代表作
品牌地产 景观居所
4A景区 一线临湖纯独栋别墅
配套信息对比
建设银行、农业银行、中国银行等
学校：中国海洋大学、青岛大学、银海学校、5中、青大附中、57中和59中
商场：佳世客、麦凯乐、海信广场、阳光百货、丽达
幼稚园：小哈佛双语幼儿园和市南区实验幼儿园(省十佳幼儿园之一)
银行：工商银行、中国银行、建设银行、农业银行、民生银行、交通银行、招商银行、青岛银行、渣打银行
医院：市立医院东院、青医附院东院、眼科医院
其他：临街商业、顶级私人会所
　　6.28kO少海湖，高尔夫球场，一个水上运动区、一个体育休闲公园、两个植物园、三个湿地公园；奥特莱斯、欧洲镇、风情娱乐岛、中式园林嘉树园、板桥镇；五星级酒店、胶州利群、银座商场。
丽达购物广场、凤都商业广场、家家悦超市等
中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国民生银行、交通银行、丽达广场、麦凯乐、佳世客、百丽广场
利群、银座、奥特莱斯欧洲风景街、中信少海度假酒店
海景资源，山景资源
青医附院、凤城医院等
海阳一中、凤城中学、凤城街道中心小学等
青岛大学、银海学校
胶州香港路小学、胶州第一中学
周边公共交通
位于山东半岛蓝色经济圈核心区域，4A级旅游度假区内，海即跨海大桥与烟荣青城市轻轨的通车，半小时通达三城
11路、31路、104路、110路、125路、226路、227路、304路、311路、316路、320路、321路、501路、379路、301路
装修信息对比
毛坯精装均有
两梯四户或两梯六户
企业信息对比
海阳富阳置业有限公司
青岛世奥投资发展有限公司
青岛信瑞房地产投资开发有限公司
青岛信瑞房地产投资开发有限公司
建筑设计单位
澳大利亚柏涛设计集团
汉米敦建筑设计有限公司
建筑施工单位
中国二十二冶集团有限公司
规划设计单位
景观设计单位
英国CSS景观设计事务所
汉米敦建筑设计有限公司
景观施工单位
室内设计单位
其他设计施工单位
项目介绍对比
　　鲁能十年，再创巅峰。2013年于山东半岛蓝色经济区核心板块，打造鼎级一线海景度假地产海蓝金岸。项目总占地面积164万O，分两期开发，目前正在开发的一期海语公园建筑面积为27.7万平米，由21栋阳光高层和8栋临海联排别墅组成，以世界标准打造，成就区域泛度假生态居住标杆！
　　世茂拾贰府是世茂股份“四大名筑”的开元壹号作品。项目雄踞青岛东部传统豪宅板块，承袭香港东路的尊贵地脉，以稀缺低密的多层豪宅，十二栋传奇建筑，八大价值体系，重新定义豪宅标准：
　　香港东路，一座城市的珍藏
　　香港路，青岛黄金海岸最精华处，几十年来，已豪宅林立成为青岛名流的居住首选地。而今，世茂拾贰府选址香港路核心腹地，以高端品质，打造青岛第一富人区，成就一个城市的仰望。
　　繁华之中，静享山海
　　当繁华遇到山海，一场奢居传奇即将开场。世茂拾贰府藏于大青岛繁华的香港路，同时北靠浮山，南面大海，世茂拾贰府，让山海尽归麾下，成就青岛新贵最奢侈的私藏。
　　背山面海，一城龙脉所在
　　望山观海，天生不凡。在这片上风上水之地，围合藏风聚财之势，以中正大气之规划格局，私藏一城龙脉精华。身价万亿，未必能得。
　　青大海大环绕，拥享一城文脉
　　海洋大学、青岛大学两座高等学府，是青岛之于外界的文化名片，也成就了大青岛乃至整个齐鲁大地的文脉之一，学府环绕的氛围和书香气质，铸就世茂拾贰府浩瀚优雅的人文底蕴。
　　台地式多重园林，极致尊享
　　完全人车分流，充分享受静怡安全的生活。并打造三重台地立体绿化景观，步移景异； 360度环幕视野，俯览山海城园多重盛景。
　　130-180 平米 稀缺低密豪宅住区
　　经典，源自纯粹与稀贵。130-180平米4-6层低密奢宅，于寸土寸金的香港东路，尤显珍罕，成就时代领袖的终极居住梦想。
　　五星级大堂，五星级私人会馆
　　精雕欧式线条、奢华水晶吊灯、天然石材拼花的五星级大堂，体验步步尊崇；五星级私人会馆，成就一个圈层的名流盛宴；更有多重智能安防，成就私密尊贵。
　　世茂物业，世界顶级物管
　　世茂物业拥有国家一级资质，献礼中国顶级豪宅服务。让每一位业主享受 “尊贵、关爱、品味、专一”的礼宾式呵护，感受“服务尊享生活、服务创造价值”的五星级体验。
　　璞玉岛位于少海片区，项目主要为独栋单位。
　　璞玉岛由青岛信瑞房地产投资开发有限公司开发。
　　二期推出新品独栋别墅，单位面积从242--360平米不等，赠送率高达200%。
　　璞玉岛占据青岛最具发展前景的别墅板块，从独一无二的6.28kO少海湖到少海新城的繁盛未来，项目正以占据天赋地段、环拥城市稀缺景观，为青岛别墅发展增添最厚重的一笔。
　　项目规划为188席纯独栋亲水大宅，庄重典雅的建筑与自然艺术相融，勾勒出最完美天际线。在规划设计中，开创性引入内度假墅享理念，为别墅生活带来全新感受：养心SPA、静心禅室、无边界游泳池、阳光室内高尔夫等家庭会所元素，让度假不再远行。天然石材外立面、围合式多重庭院、坡地主题园林，让现场每一个人都心之所向；150亿一站式度假配套、中信少海度假酒店，在璞玉岛，家门口就能享受世界级服务。
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同区域楼盘
青岛热销楼盘系统检测到你的请求异常，请输入验证码45宗地卖了177.87亿 1月济南土地创历年最高月成交纪录 ——凤凰房产济南
45宗地卖了177.87亿 1月济南土地创历年最高月成交纪录
来源：济南日报
原标题：45宗地卖了177.87亿 1月济南土地成交创历年纪录
到目前为止，春节前的济南土地交易活动已基本结束。但仅用短短4天时间，就累计成功出让45宗316公顷商业、居住类国有建设用地，总成交金额177.87亿元，2014年的开年之月，济南土地市场创下了有史以来最高的月成交纪录。
底价成交仍是主流
回过头看看，1月到挂牌截止时间应成交的土地总计47宗平方米，历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清、高新7区均有地块，其中居住用地21宗平方米，商业用地20宗平方米，商业、居住混合用地2宗242657平方米，交通场站用地3宗106449平方米，教育用地1宗17747平方米。
到挂牌截止时，除历下区两宗土地(居住、商业用地各1宗，面积分别为6073平方米和2173平方米)流拍外，其余45宗土地全部成交，总成交面积达平方米，总成交金额达万元。
记者综合最近几年济南土地市场的出让情况，往年土地挂牌、交易高峰期一般会在3月以后才会出现，尚未有过在1月份如此大规模完成土地交易的情况。以成交金额看，据不完全数据，2010年全年全市商、住用地总成交额约203亿元，2011年增至241亿元，2012年约324亿元，去年全年进一步增至418亿元，今年1月的成交额，已分别相当于前4年全年的87.68%、73.86%、54.94%和42.58%。有业内人士表示，今年1月济南土地市场已创下了有史以来最高的月成交记录。
与其他高成交额的城市相比，济南成交的45宗土地，真正通过激烈竞拍成交的土地仅有3宗，算上另外两宗仅有一轮加价的地块，也仅5宗，其余40宗均为底价成交，底价成交土地宗数接近总成交地块的89%。
仨大佬竞价热门地块
在成交的45宗土地中，最引人关注的莫过于位于市中区两宗土地。1月15日，9宗土地到挂牌截止时间，位于市中区S103线以东、南康而村以西的两宗捆绑出让的国有建设用地，吸引了万科、中海两大外来&大鳄&和本土实力雄厚的鲁能地产。
记者了解到，上述两宗土地，是市中区南北康旧村改造项目的一部分，位于二环南路以南、省道103线附近，区位优势极为明显。成功拿下这两宗土地，可以说是企业全面介入南北康旧村改造的必要条件之一。已在市中区南部城区成功开发中海国际社区和鲁能领秀城的中海和鲁能，以及急于在全市范围内拓展项目的地产&一哥&万科，都表现出了必胜的信念。
挂牌截止时，两宗土地的最高报价为10.4885亿元，现场起拍价为11亿元，前6轮，鲁能、万科两强相争，到第7轮时，中海加入，鲁能跳出，俩外来&大鳄&随后展开了40多轮的激烈拼杀，直到价格升至15.35亿元，鲁能二度加入争抢。最终，在万科、中海两大一线开发企业的夹击下，志在必得的鲁能以17.05亿元的总价胜出，累计竞价次数达76轮。根据业内人士测算，居住地块地上楼面地价已接近4000元，创下二环南路两侧楼面价新高，加上其他开发成本以及合理的利润，未来商品住宅销售单价很可能超过9000元。
本土企业&异军突起&
在本月土地成交高峰中，另一个让记者感兴趣的现象是，本土开发企业的异军突起。
与以往外来企业屡屡攻城略地，且多斩获大宗地块，而本土企业只能分食&大鳄&不屑一顾的残羹冷炙不同，此次成功出让的45宗土地中，相当一批土地被本土开发企业收入囊中。除鲁能成功阻击万科、中海外，济南鲍德房地产开发有限公司、山东茗筑世家置业有限公司、济南市市中区房地产开发(集团)有限公司、山东鲁信龙山置业有限公司等典型的本土企业都有收获，部分被外来企业摘得的地块，也有本土开发企业的身影。
其中，最近几年已罕有项目的济南市市中区房地产开发(集团)有限公司，斥资10多亿元，一举拿下济南西客站片区多宗商业地块，进军商业地产项目，总开发建设规模100余万平方米。山东鲁信龙山置业有限公司斥资8.578亿元底价摘走的蟠龙山附近两宗居住用地，同样引人关注。低于1.0的地上容积率，适合开发建设低层电梯洋房或者双拼、联排等类别墅住宅项目，总建筑面积40余万平方米，地上楼面地价每平方米3000余元，周边绝佳的山水自然生态环境，一个全新的&高大上&品质社区，即将在城市东部诞生。
世茂介入火车站北广场
在最近几年的大项目建设和地产开发中，济南火车站北广场的规划建设，一直持续聚焦社会各界关注的目光。
本月土地成交的结果显示，在众多意向开发企业中，北广场项目的开发建设，最终花落世茂集团。记者注意到，火车站北广场及其配套项目，涉及11宗土地，其中商业用地4宗，居住用地2宗，商业、居住混合用地1宗，交通场站用地3宗，教育用地1宗，总用地面积达41.4公顷，规划总建筑面积超过168万平方米，土地总成交价超过23亿元。据业内人士分析，联合拿地的两家企业，济南旧城开发投资集团有限公司除了负责土地熟化、项目市政配套外，会主要负责回迁安置房、配套学校等的建设，而项目商业部分的建设、运营管理，很可能主要交由拥有丰富商业综合体开发建设、运营管理经验的世茂来负责。
另外值得关注的是华山片区4宗土地的成交。华山片区作为滨河新区即将重点打造的区域，近年来受到政府、开发企业和广大市民的广泛关注。去年，中海集团与历城区、济南滨河新区建设投资集团签约，斥巨资整体开发建设华山片区。如今，该片区首批土地花落中海，也标志着片区的整体开发建设，进入正式启动倒计时阶段。
&这已经不是个新问题了。我记得在之前的公开论坛上，龙湖的吴亚军和万科的郁亮都直接提出了这个问题，他们认为，房地产行业如此的发展模式在10-15年以后就走到了尽头，单纯依靠新增住宅开发的发展模式，房地产企业的发展会严重受阻。
其一就是10年之后，城镇化基本完成，城市的新增住房需求不再这么强烈；其二是10年之后，人口结构发生变化，老龄化影响楼市供给需求发挥作用，很多家庭三代人都有房，最后都以遗产的形式给了&90后&或&00后&，这些新年轻人们，不再缺房子了；其三是土地供给也不能支撑房地产新建住宅以如此大的量增长。
后面还可以列举若干种原因，有很多是不言而喻的。凡此种种，都是那些想踏踏实实依靠手艺干活赚钱的开发商们真正担心的问题。有些企业，在短期的波段中采取大胆的赌博举动，一举获得了市场先机的，可能短期内不会考虑这个问题。但是总有一天，它们也要面对这个问题。
为了应对这个问题，万科提出了商业地产战略，将未来的发展方向，从住宅建设开发商转向城市配套服务商，这是一个不错的选择，但是也是任重而道远。中国的城镇公共服务还没学会选择付费来购买服务，10年之后，人们的购买力和意识是否到了这一步，也还不知道。
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近日，多地政府试行回购商品房用作保障房，被认为是消化楼市库存的又一“大招”，在前日召开的山东省住建会上，消化楼市存量房源也成为2015年的工作重点。记者调查发现，这些措施并未对济南楼市造成太大影响，不少开发商表示，即便今后不拿地，现有的土地储备也可以维持几年的销售。也有购房者担心，一旦政府开始回购商品房，难免会造成房价的上涨。
2014年济南住宅市场在低价取量策略下表现优异，但公寓、写字楼和商业地产等非住宅产品却面临严寒形势。2月5日，楼市数据机构世联怡高发布济南相关研究报告显示，济南非住宅市场库存高企，2015年将面临严峻竞争。
“价格战”——去年省城楼市出现的新名词，过去的楼市黄金十年里，省城房...
日前，新华网记者获悉，上周(1月26日—2月1日)济南市商品房成交3343套，成交...
根据中国指数科学院统计，济南房价连降8个月后，1月份终于止跌反弹，环比上涨1.23%，记者调查发现，目前只有少数楼盘涨价，大部分楼盘并未调整销售策略，价格也未调整。
5180元/平米
7100元/平米
6900元/平米
6700元/平米
6500元/平米
9000元/平米
9400元/平米
6888元/平米
7700元/平米
7000元/平米
48小时点击排行榜鲁能地产剖析申报[宝典]
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