后土地经济来临 无形资产经营将成地方财源
　　日 15:47　中国产经新闻报　
　　东部很多城市的发展都已面临土地空间限制，未来城市经济将进入“后土地经济”时代。“后土地经济”的核心概念在于，政府将通过提高服务与管理水平提升城市资产的经济价值，并从中获得稳定的收入来源。&
　　自去年12月末以来，土地交易再次进入成交高峰期。
　　在预计1月27日之后不会再有新地块成交的情况下，伟业我爱我家市场研究院的最新统计数据显示，1月份北京全市共计成交18宗土地，单月土地交易额达到205.7亿元，创下11年来的最高纪录。
　　多年来，来自土地经济的收入一直在地方财政收入中占大头，部分地区这一比例甚至高达70%。来自安邦咨询的数据显示，2010年北京全年土地出让金曾经达到创纪录的1641.1亿元。
　　然而，不可再生的土地资源总有枯竭的一天。去年有媒体报道，在历经多年城市扩张之后，拥有不到2000平方公里行政辖区的深圳市，到2020年新增可建设用地仅剩58平方公里。可以想见，未来大部分城市都终将面临和深圳一样的难题。2013年或许是“土地经济”最后的狂欢。
　　“事实上，东部很多城市的发展都已面临土地空间限制。”安邦集团合伙人、高级研究员贺军对《中国产经新闻》记者表示，安邦认为未来城市经济将进入“后土地经济”时代。
　　根据安邦智库在其2013展望报告《中国经济在高原上奔驰》中的阐述，“后土地经济”的核心概念在于，政府将通过提高服务与管理水平提升城市资产的经济价值，并从中获得稳定的收入来源。
　　“后土地经济”的可行性如何？安邦集团创始人、首席研究员陈功向《中国产经新闻》记者做了一番分析：“举一个简单的例子，物业费是和城市环境与社区管理直接挂钩的收费项目，如果提升服务、加强管理，地方政府将能通过收取物业费获得财政收入。”
　　根据安邦的对比匡算，目前部分城市物业费为1.5-3元每平方米，如果提升管理后每平方米加收3元，物业费达到每平方米4.5-6的水平，地方政府将能获得超过原先一倍的收益。如此简单测算，北京、上海的物业费收入将分别从456亿元、469亿元上升到912亿元、1032亿元，完全具备替代土地出让金成为地方财政主要收入来源的可能。&&“物业费收润将被用于提升地方政府服务水平和加强社区维护建设，其合理性也是大家看得见的。”陈功说。
　　虽然“后土地经济”的设想前景十分光明，但地方政府在执行过程中无疑将面临不小的难度。
　　在城市的发展进程中，城市资产不仅包括城市公共设施、城市建筑、土地等看得见的有形实体资产，还包括更多的城市历史积淀、城市文化氛围等无形资产。在“后土地经济”中，如何将这些无形资产转换成能带来实际经济价值的“产品”是最关键的一点。
　　值得注意的是，这些无形资产并不具有集中的形象，而是所有分散的与之相关的人、事、物的大集合。维护这样的无形资产将需要大量资金和精力，更需要采取适当的方式、因地制宜。这将考验地方政府的执政功力。中国目前大多数地方经济仍处于粗放式增长，或一窝蜂跟随各类“城市概念热潮”的阶段，要根据自身特点，精心制订出长期可持续的城市资产维护方案，但显然需要相当长的一段沉淀时间。
　　随着土地资源的日渐减少，“后土地经济”时代终将不可避免地在数年内到来。而就目前来看，在地方融资平台收紧、银监会严肃清查“影子银行”的情况下，地方政府的债务压力日渐增加，短期内难以缓解。在此大背景之下，地方政府的财政收入模式必须变革。而不论未来地方政府将采任种方式确保财政收入，可以确定的一点是，原有的经济增长模式已到了不得不变的时候。
　　“之前多年靠拉动经济的思维模式必须要改变，要提高资金的利用效率。经济必须要转型，转型成功才可以进一步谈城市管理。”陈功如此说。(中国产经新闻报)
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后土地经济时代地方政府如何转型
本文来源于　日 10:40
如果再不思考和接受后土地经济时代的概念，并提前思考适应这个时代的做法，城市发展之路只会越走越窄。
　　安邦首席研究员陈功不久前发表了谈中国的后土地经济的分析后，在市场上引起了不小的反响。尤其是一些地方政府，纷纷询问后土地经济的基本原理，以及应该如何发展后土地经济。
　　“后土地经济”是安邦在4年之前就已提出的创新性概念，但直到现在，当中国政府持续进行房地产调控后，这个概念才显出了它在战略上的前瞻性和预见性。然而，“土地经济”模式在中国有强大的惯性，这是各个地方政府运用最娴熟的经济手段，因此从土地经济转向后土地经济，这不仅是个政策调整问题，同样也是一个观念转变问题。
　　比如，安邦研究人员最近与某市市长沟通时，市长谈到在今年经济放缓的背景下，房地产受到调控，地方财政面临很大压力，同时招商引资也遇到困难，该市长最希望解决的有两个问题：一是如何在目前的背景下把土地卖出高价？二是如何对招商吸引到大的外资？安邦研究人员意识到，虽然这位官员考虑问题非常现实，无可厚非，但他的思维仍然停留在土地经济模式中，仍然对搞房地产寄予厚望，但这种思路现在已经行不通了。目前各个地方遭遇的问题，实际上都是没有及早针对后土地经济时代进行调整的结果。继续阅读,请 , 新用户请
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& & 省有关部门联合下发的《关于核定土地储备融资规模有关问题的意见》已于10月1日施行。这一《意见》的出台，标志着我省土地经济的黄金时代风光不再，&后土地经济时代&不期而至。
& & 所谓后土地经济，是相对土地经济而言。土地经济是一种以&城市经营&为理念，以土地为生财手段，以房地产为引擎，以平面扩张的方式推动城市化进程的发展模式。其历史贡献在于解决了土地不能流转和城市化发展的资本短缺。其负面效应，即土地资源过量消耗，土地收益预支、透支，城市化发展粗放，地方债务风险增加。而后土地经济，是一种以&城市运营&为理念，通过提高城市管理和服务水平，优化土地存量，推动城市集约发展、资产增值，实现地方财政可持续增长的新模式。两种模式的区别是多方面的,正如安邦智库首席研究员陈功先生所言：&后土地经济关注城市管理，而不仅仅是城市建设；关注城市经济发展的软硬件环境，而不仅仅关注经济增长；关注政府服务的提升和改善，而非简单粗暴的行政命令；关注经济发展的效率，而非粗放的规模扩张；关注城市经济体系的可持续发展，而非&一锤子买卖&；关注消费与内需的启动，而非单纯的外延式项目投资；关注民生问题，而非仅仅是政府荷包；关注城市长期发展，而非短期效益；关注人口的城市化，而非土地的平面扩张；关注文化和城市特色，而非千篇一律的高楼大厦&&&
& & 不庸置疑，江宁城市化发展得益于土地经济。到2012年，江宁累计开发国土面积434.48&平方公里，建设用地占国土面积的27.79&%。江宁已由传统农业大县嬗变为南京活力旺盛、动力强劲、实力日增、发展先行的主城新区。正如&弄潮儿&&早知潮有信&，江宁在转型发展的风口浪尖敏锐感知&后土地经济时代&的到来，未寒积薪，风起青萍时超前应对。在创建苏南现代化样板区的规划中，明确按照&500平方公里功能板块和新市镇、500平方公里美丽乡村示范区、500平方公里生态涵养不开发区&的国土空间格局，有机统筹&优化开发、重点开发、限制开发、禁止开发&，构筑&科学合理的专业化载体开发格局、城镇化推进格局、生态安全格局和均等化公共服务格局。&在土地经济山穷水尽之前夜，确立了后土地经济时代&产、城、人&融合发展的新方略。
道路正确，只是事业成功的必要前提，并非成功之必然。前行的自信还需要与时俱进的理念涵养、换档变速的行程把控。借鉴有关专家的研究成果，就我区在后土地经济时代的城市发展，提出四个方面建议：
& & &一、理念转向。扬弃土地经济时代大行其道的&城市经营&理念，转向&城市运营&理念。对&城市经营&理念的扬弃，体现的是一种理性，即继承其合理内核，强化其正能量，提升其积极意义，同时，修正其模式，矫正其失范，纠正其偏颇，而非全盘否定，彻底抛弃。中外城市发展史上&城市经营&不乏成功之例。当前，国内许多城市依然将&城市经营&视为城市发展的金科玉律。但是，我们必须承认&城市经营&理念及其实践确实存在着诸多诟病。反思&城市经营&理念及由其衍生的诟病，必须对城市发展理念新陈代谢，&城市运营理念&由此而生。从概念分析，经营和运营同属城市管理范畴。经营具有扩张性，运营具有收敛性；经营注重资源的配置利用，运营注重资产的整合增值；城市经营以产品优化为取向，城市运营以系统优化为目标。城市运营的要义在于通过城市管理、治理和创新服务，使城市资产包括土地、建筑、各类设施、文化、微观经济体等在各个领域实现增值。转向&城市运营&理念，就要不断探索和开拓厘定、维护、整合、增值城市资产的新路径。
& & 二、培植城市运营商。城市运营商是政府与市场之间必不可少的中间环节，其主要任务一半是解决政府&有形之手&无法解决的事情，一半是解决市场&无形之手&不好解决的问题。著名策划人王志刚指出城市运营商具有四种能力：一是前瞻力（对城市未来发展）；二是判断力（能够做哪些，哪些是该做的，哪些是不该做的）；三是整合力（整合资源）；四是创新力（创造有个性产品）。在内涵上有四种超越：一是开发目标，超越自我本位，力求社会本位与自我本位有机结合；二是开发方式，超越内生型开发，转向内生开发与外源开发相结合；三是开发定位，超越单一的项目市场定位提高到城市区域功能选择定位；四是角色认知，变居住空间提供者为城市公共生活空间提供者。培植城市运营商，将改变传统房地产开发模式，向整合各类城市资源，兼容多元城市要素，实现&产、城、人&相互融合全新商业模式转型。如上海和平集团在闵行区开发建设的都市创意旅游综合体项目&&&伦敦城&；北大资源集团在开封新区开发的北大资源漫城等。
& & &三、开发楼宇经济。楼宇经济是后土地经济时代重要的&掘金地&。首先，政府要制定好楼宇经济发展规划，控制土地利用方向，限制一般住宅建设，引导建设开发智能化程度高、配套设施齐全的高档商务楼宇，加快现有楼宇转型升级，提高楼宇整体品质。其次，通过政策引导加快楼宇资源集聚。要立足南京中心城市，着眼南京城市群未来发展走向，重点集聚具有未来控制力的现代生产型服务业，如创意设计、产品研发、产业推进、科技咨询与服务、产权交易等机构。第三，对楼宇实行精细化管理，做到服务全天候、全方位、全过程&。使楼宇经济成长为财政收入的重要增长点。
四、整合物业公司。当前，对物业公司在城市管理中的前沿地位、基础作用认识不足，物业公司的运转面临诸多制约，也是诱发干群关系不和谐的因素之一。事实上，物业公司既是社会管理的神经末梢，也是增加财政收入的潜力所在。有学者研究后认为，只要加强对物业公司的管理，仅物业费收入就能为地方财政带来增加。因此，要有计划对物业公司进行整合，强化资质审批，进行规范化管理，并将其纳入社区管理的架构中。
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后土地经济时代要关注什么？
安邦首席研究员陈功不久前发表了谈中国的后土地经济的分析后，在市场上引起了不小的反响。尤其是一些地方政府，纷纷询问后土地经济的基本原理，以及应该如何发展后土地经济。
“后土地经济”是安邦在年之前就已提出的创新性概念，但直到现在，当中国政府持续进行房地产调控后，这个概念才显出了它在战略上的前瞻性和预见性。然而，“土地经济”模式在中国有强大的惯性，这是各个地方政府运用最娴熟的经济手段，因此从土地经济转向后土地经济，这不仅是个政策调整问题，同样也是一个观念转变问题。
比如，安邦研究人员最近与某市市长沟通时，市长谈到在今年经济放缓的背景下，房地产受到调控，地方财政面临很大压力，同时招商引资也遇到困难，该市长最希望解决的有两个问题：一是如何在目前的背景下把土地卖出高价？二是如何对招商吸引到大的外资？安邦研究人员意识到，虽然这位官员考虑问题非常现实，无可厚非，但他的思维仍然停留在土地经济模式中，仍然对搞房地产寄予厚望，但这种思路现在已经行不通了。目前各个地方遭遇的问题，实际上都是没有及早针对后土地经济时代进行调整的结果。
安邦首席研究员陈功曾说过，过去中国的城市经济，其实就是房地产经济，中国经济发展中的“主义”被极端化，变成了“房地产主义”。这种思路之下的发展，城市的价值损失是巨大的。在后土地经济时代，我们要把城市看成是一种资产，而城市资产是可以运营的。在资产运营的思维下，城市资产土地建筑各类设施管理文化增值，而各个环节如果运营得当，都可以增加城市资产的价值，这就是后土地经济时代城市经济的资产公式，就是地方官员们应该追求的最大目标。
而在土地经济的模式下，城市资产就基本等同于土地资产的价值了，在搞房地产的思路下，土地资产的价值就基本上等于卖地收入了。但是，对于城市管理者来说，这种简单的卖地方式是损失最大的一种开发方式。陈功对此表示，土地卖出去，城市就没了土地，还得倒贴钱搞基建，本来可以赚年的钱，结果一次性卖出就勾销了。所以，土地经济在本质上是赔本的、短视的，我们过去傻乎乎地不知道才这样干，现在我们明白了“后土地经济”，今后就不能再这样干了。
明智的城市管理者都应该明白，今后要干的应该是“后土地经济”，也就是以社区建设为核心，不卖地或是少卖地了，转而以城市和城市资产的运营为重点，要通过管理和服务，在城市资产运营上赚年的钱，而不是把年的钱一次赚走。客观评价，过去谈城市资产运营还有些早，条件还不成熟，但现在中国的城市化率达到了一定的水平，房地产价格经过连年的上涨，很多城市搞城市资产运营的基本条件已经具备。因此，城市管理者在观念和方法上都要跟得上形势的变化，否则就会在过去的死胡同里继续转下去。
在“后土地经济”时代，一定要明白一些基本概念：一是后土地经济，这个概念与土地经济时代的概念有本质区别；二是城市资产，要以资产的眼光来看待城市的各种组成部分，这都是城市资产的不同表达形式；三是城市运营（不是城市经营），运营的对象就是各类城市资产，要让它们在各个领域里增值，这样才能做大城市资产。四是社区管理和社区规划，当以新开发房地产为主的城市化发展一定程度时，存量房地产要不断产生价值，就要依靠好的社区管理和社区规划。最重要的是，城市官员们应该真正明白城市经济的资产公式。
最终分析结论（）：
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