• 前言三年前偶然看到TMB的旅行团路线，吸引了当时正想改变生活、环游世界的我。资料查得越多越感兴趣，不知为何萌生一个大胆的想法，做一件从来没做过的事吧。一个从来没徒步过、没自由行过的人，决定一个人不跟团，做独行侠，环勃朗峰徒步，跨越法瑞意三国。一次莽撞的决定，一个人的11天的徒步，三年过去了，我依然认为那是我最好的旅行。游记从回来那天写起，游记从回国第二天开始写起，工作很忙，进展很慢，但我也一直没舍弃，怕耽搁得越久，逐渐遗忘。到回来后一年半，终于在键盘上敲下一个“终”字，长吁口气，不知不觉写了五万字文稿。如今从头翻阅一遍，嘴角轻轻上扬，那些模糊的记忆又清晰起来，好像又重新走了一次TMB，想起了那些景，那些人，那些事。在TMB结识的hikers，已经太久没联系，在这非正常的日子里，希望他们在各自的国家中，各自安好着…我的公众号：Anne Zhu 除了游记，还会分享我的摄影作品和一些读书心得。欢迎交流

  行程共13天 　·　出发

• 对大自然抱有敬畏之心序自17年第一次参加TNF越野赛，便了解到了UTMB这一全球越野跑爱好者心目中的顶级赛事，并将其作为心中的一个小目标默默努力训练。之后19年来到法国攻读博士学位，便将UTMB赛事提上日程。然天有不测风云，突如其来的疫情打乱了所有计划。20年报名了多场赛事，可以为21年或是22年的比赛凑足准入积分，然而受疫情影响比赛全部取消，并且到了21年国内取得的积分也将全部失效。想在博士毕业前完赛的愿望也就此破灭。比赛无望，慢下脚步领略沿途的风光也是不错的选择，于是便开始策划这次旅行。准备首先是行程安排，TMB（Tour Blanc）主路（红色路线）全长168公里，一般推荐行程7-12天，考虑到自身条件将日程定为8天，后在行程中缩短为7天。其实限制每天行程的，除了自身体能，更重要的是住宿场所的分布。TMB沿线的住宿多为Refuge的形式，类似于青旅，提供早晚餐和午餐包，关于如何选择和预定可参看其它攻略帖。个人七天的行走路线已上传至六只脚：/trip/3707122/#可以下载GPS轨迹文件作为参考其次是装备，其实作为越野跑爱好者，比较习惯的是轻装上阵，平常基本遵照比赛装备清单，但涉及到多日行程，装备上还是有所区别：日常着装（从头到脚）：渔夫帽，头灯（备），墨镜夹，魔术头巾，防晒袖套，速干T，手套，手表，运动内裤，压缩裤，髌骨带，压缩腿套，越野袜，越野鞋，登山杖必备APP：六只脚，谷歌地图手边配件：求生哨，保温毯，弹力绷带，急救包，乳贴，膏药，止痛药，净水片，防晒霜，移动电源，瑞士军刀背包内装备：30L包及防雨罩，冲锋衣，皮肤衣，登山裤，压缩饼干，/trip/3689473/第一天行程Les Houches-Col de Voza之后道路开始分叉，一条较为简单继续沿红色主路行进，另一条则转向更有挑战的黄色支路，便想不按照指示牌走一些捷径。然而啪啪打脸，折腾了大半个小时还是乖乖走上了主路。Col de Voza作为第一个岔路口各种设施比较完善，以后很难见了。厕所，补水点，餐厅还有小火车。在此温馨提示，水是徒步过程中最重要的资源，每次都尽量补全，千万别嫌重。拐上支路，一路风景如画无需多言。而在抵达Contamines Monyjoie之后又面临了新的抉择，如果上主路的话大约一个半小时即可到达，而选择棕色支路，预计花费四到五个小时，预计抵达时间可能超过六点。想想这次来本就是为了体验不同的风景而非享乐，于是毅然再次选择支路，终于在六点前抵达Refuge顺利check in。Refuge的房间是八人间，当晚入住七人，包括一对法国老夫妻，一个美国女孩和三个英国女孩。还碰到了一队中国人，他们走的顺时针路线已经是最后一晚了，有行李车和向导，采用坐车+徒步组合的方式游览，也是很羡慕了。晚餐时间和法国夫妇以及美国女孩坐在一桌，菜都是一大罐一大盘同桌分食，不算丰盛，但是分量很足味道也不错。法国老奶奶充分发挥了奶奶觉得你饿的精神，一个劲给我盘子加菜，说这是妈妈的爱一定要吃，最后还把她和老爷爷的甜品都给了我。用餐期间了解到，美国女孩明天和我是相同的路线和住宿，老奶奶开始八卦起来。问及我们都是单身时，更是直接吹起口哨打趣起来。九点多早早睡下，夜里有点冷，没有被子只有自己的睡袋，多人间尽管欢乐但是睡眠质量着实无法保障。小结：第一天的行程可以说是最累的，万事开头难，之后的行程会感觉轻松很多。第一天失误的地方不少，首先出发时间提前一个小时会更从容，一开始衣服也穿多了，在出发点头铁自己探路误入歧途也耽误不少时间。但是总的来讲，开了个好头。Day2 Glaciers-Mottets第二天走的还是黄色支路，主路是绕过南边一个山头，支路则是从中间直接横穿过去，总行程是有所减少的，但是爬升更距离，重要的是更靠近勃朗峰。因为身上装备零碎太多，穿戴很费功夫，出发时法国夫妇和美国女孩已经先行离去。但是凭借脚程很快赶上，打个招呼后便继续前行。在分岔路口Col de la Croix du Bonhomme遇见跑山队的Pro们，想来如果不是疫情，恐怕就能在赛场上遇见他们了。请他们拍了照，emmm大家直男拍照果然一个水平。拐到旁边的小湖有队伍雇了马驮行李今天的路程很短，一点半左右就到了，等了一个小时才check in。洗漱完睡了一觉，便躺在外面晒太阳，四点多的时候看到美国女孩抵达，遇见熟人还是蛮开心的。晚餐很丰盛，有整盆的沙拉和一整罐的炖牛肉可以补充维生素和蛋白质。同桌两个女孩和一对夫妻食量很少，盛完一轮都会剩下大半。想必是观察了一段时间，同桌的德国大哥向我发起比拼饭量的挑战，别的就算了，饭量不能输。结果就是我们两人吃了八人桌一半的食物。用餐期间，餐厅还用纸带音乐盒放起了瑞士传统民谣，旁边一桌瑞士人跟着又唱又跳好不热闹。莫名其妙的是，旁边桌一位二十多岁的女士突然躺地上哭了起来。今晚有些幸运，订的是四人间的宿舍，一个人没有来，另外一对情侣入住后调换到了他们朋友的房间，于是可以一个人独享睡个好觉啦。小结：相较于昨天，今日的行程有点短，经过两天的徒步也发现了之后安排的一些问题，有些低估自己的脚程。另外第二天启程不久便没有信号了，住宿也没有wifi，处于失联状态有点慌。Day3 Seigne跨越了法国-意大利边境，还以为会有个界碑什么的。进入意大利之后风景倒是不错，意大利人也会玩，有很多有趣的人工观测点。 但是还是想吐槽，意大利境内的体验实在太差。路上尘土飞扬，路牌指示不明，越野路线和其它自行车和汽车路线有的也没有很好区分。跟法国和瑞士境内的路线相比，感官上差很多。今天入住的是Courmayeur里的hotel，没有了refuge的吵闹还有点不习惯。Courmayeur是意大利境内的中转城市，各种配套设施很完善，有穿山小火车可以直达Chamonix。一般法国出发走半程的人会选择在这里结束，而意大利的旅者则会选择这里作为出发点。城市里有一间小的Carrefour，商品齐全价格也不贵，真的算是整个行程当中性价比最高的物资补给点没有之一。晚餐选择了一家当地的餐厅，一份menu又加了个pizza，侍者说可以打包。受到质疑表示不服，一定全部吃完。上来有点惊到，后来了解到意面在意大利菜里算是前菜，第二道主菜是个肉类，所以整体分量还是很足的。Chef推荐了他们自制的辣椒油，作为天朝子民本身还有些不屑，一口下去，火山爆发。辣椒油好吃到爆，看起来没那么红却是辣度十足，如果配上火锅。。。。加的pizza十分惊艳，跟之前其它地方吃到的都有所不同，只能说pizza果然还是要在意大利吃。小结：徒步跨越国境线是今天最激动的兴奋点，后半程手机也终于有了信号。今天的行程在时间是比较理想的状态，途中确实有些无聊，加上路况和一个人的原因，后半程有些丧。不过意大利的城市和美食，还是让我很快打起了精神，行程近半有点激动。拍摄的照片越来越少，因为感觉以自己的技术，展现不出层峦叠嶂的层次和立体感，山川的雄浑气魄也很难简单用一张照片来记录。大自然的魅力还是要身临其境去感受，以双眸捕捉，用内心映画。Day4 Ferret跨越边境。地图册上的描述是这条小径很少会走，而且顶部被积雪覆盖，一年中只有很短的时间在极佳的天气状况才能通行。恰好那几日连续难得的好天气，不甘寂寞的作死之魂便怂恿我走这一条路，然而这也成为了整段行程中最惊险的一段旅程。首先这段路线并没有太明确的标识，仅有一个24号路线的指示牌。按照指示牌的方向一路蜿蜒，在页岩层的陡峭山壁上艰难爬升。脚下的路线渐渐模糊，行走的人太少看不出明显的前人痕迹，路面记号也渐难寻觅，山体角度也限制住了视野，只能一路闷头向上。路越来越难，落脚点越来越小，斜靠在山壁上休整，换上了一些装备，开始采用攀爬的方式向上。慢慢开始感觉到不对劲，攀爬的页岩层逐渐变得松软，很难找到坚固的攀爬和落脚点，山壁的倾角大约七八十度，回退也是不可能的。落脚点已经垮塌，只能不断刨坑增加一点摩擦，右手捏住的岩石还算坚固，左手只能在一片草根反手撑着，身体的姿势也很奇怪，保持着一个极其脆弱的平衡，可能再过几分钟或是几秒钟，打破平衡坠落不知道会是什么结果，当时的情况很难用语言描述。丧钟临近，人生第一次离死亡如此之近，脑子里像跑马灯似的过着各种乱七八糟的场景。慢慢回想起了以前的求生知识，在有限的视野内寻找到了一处减缓冲击的小坡和可能的落脚点。靠着右手单臂悬挂调整姿势，整个人的重量都搭在四根指头上。深呼吸，翻身贴紧山壁，摆正躯干顺势滑下，靠登山杖减速和微调方向，第一个小坡没有完全刹住却是减缓了下坠趋势，双杖死命插住总算是停了下来。最危险的时刻已经过去，之后几次转移总算到了比较安全的地方。裤子和最外层的衣服已经磨烂，髌骨带和手套也各掉了一只，幸运的是由于土层松软没有大的擦伤。此时无比感谢各位前辈们传授的面对各种险情的处理方式，以及庆幸自己没有疏于训练，每一块肌肉都派上了用场，小腿没有抽筋，右手抓紧了岩石单臂挂住了体重，左手牢牢撑住给了缓冲，体能储备给了进一步调整的机会。能死里逃生幸运固然重要，更重要的还是平时训练和准备。按当时脑中的方案留下了很大操作空间，只有不失去意识不大出血，哪怕骨折，凭借身上的装备物资都可以再撑三天以上并且寻求救援。做好充分准备，对大自然心怀敬畏，不要作死以上的内容是事后回忆写出，回想起来还是心有余悸，具体细节的记忆已经有些模糊，写在这里也是希望引以为戒。话归正题，之后调整路线也是费了很大功夫才回归正路，但是奇怪的是从正路回望溯源，根本不知道什么时候路线出现分叉的，这也让我更想吐槽意大利的路标。来到山坳口Petit Ferret，也是意大利和瑞士的边境线，积雪覆盖一片皑皑。惊喜的是终于看到了人，一位父亲带着两个孩子在玩雪，看到这一幕有种突然回到人间的感觉。时候根据观察和询问，最近前后三个小时都没人走这条路线进入瑞士境内了，倒是反向还有些人。瑞士境内的路线有些被积雪掩埋微不可见，在雪地艰难行走时突然萌生了滑雪的想法，于是换上登山裤坐在雪地上，撑起双杖屁降滑雪下山，倒是蛮好玩也省了一大段路。抵达La Fouly小镇，入住Refuge。不得不说瑞士境内虽然消费高，但是各项配置都比法国高上一筹。住的六人间，另外还有一对印度情侣和一位英国老爷爷。晚餐也不像之前的大桌分餐，而是正餐的形式，食物味道也不错。侍者问老爷爷不吃配菜是有什么不满意的地方吗，老爷爷用缓慢的英伦腔说因为他不是vegetarian，还兴致勃勃地跟我们分享他的旅行，我们也模仿他的强调进行调侃。老爷爷75岁了，一个人来走TMB，妻子身体不太好在家远程指挥，采用徒步+坐车混合的方式，十年前还爬过勃朗峰，去过很多地方，真希望自己到这个年龄还有这份精力。印度情侣在Toulouse工作，这次安排了十三天的行程慢慢游览，问及最近印度政府的一些行为，他们表示不会卸载中国app。小结：珍惜生命，好好锻炼，好好学习吧。危机关头真的会想很多，后悔或是庆幸，劫后余生也会鼓起勇气去做一些尝试，以求少一些遗憾吧。Day5 Lac第五天的路程很短，预计不到四个小时，因为再之后的地标大约需要六个小时，无奈只好缩短当天行程，就当两天长路线之后的缓冲了。出发不久碰到一位独行的中国人，其实一路上也陆陆续续碰见过一些国人，基本就打个招呼脚都不停。然而这次不一样，擦肩而过的瞬间相互打量，他戴得帽子是百公里越野赛的纪念品，手上的表和我都是suunto amibit3系列经典款，他也发现我的T恤是TNF完赛T。于是一个眼神便确认了，彼此是对的人。相互寒暄果不其然，对方是我之前在国内都听说过的大神，曾经是高校百英里赛天大队的选手还进了决赛圈，现在意大利读博。第五天的路程本就轻松，两个人不赶时间一路相谈甚欢，跑步，越野，铁三，高百，读博，所有的包袱都能接住，这种默契感实在太棒。在喜欢光鲜的留学生群体以及大龄渐宅的博士群体中，喜欢并坚持这类苦哈哈运动的人实在太少。Champex以其堪称天池的冰川湖水闻名，十一点多便抵达此处，check in洗漱后拎着午餐来到湖边野餐，湖水泡脚，冰敷治愈缓解疼痛。更有趣的是，湖岸是必经的主干道，路过的旅者中不时能看到一些熟悉的身影，打个招呼闲聊几句，也是蛮开心的。有位camping徒步的姑娘之前两天都有相遇，今天再次碰到，不由感叹缘妙不可言。小镇虽美，消费着实太高，一个pizza都要16瑞郎起，超市里物少价高，因为定的是hotel不包括晚餐，最后无奈买了罐头和面包果腹。小结：轻松写意的一天，也是说话最多的一天，遇到同好实在幸运。Day6 d'Arpette，也是全程最期待的风景之一，该风景位于支路，所以又是和主路说再见的一天。前一天有下雨，近两天天气预报都有雨，早上出门也可以看到明显的云层，为了规避风险以及欣赏到风景，今天出发便加快了脚程。临近山口，爬升路线也变得曲折，处处是嶙峋巨石。前方人员回头提醒，路不太好走，建议右侧绕行。吃过一次亏的少年心想还是老老实实跟路标，就不开拓新路线了。果不其然，之后跟走新路线的人汇合，他们吐槽还不如主路。这里夸一下瑞士，瑞士境内的指路牌虽然不如法国信息详细，但是道路上提示标记的密度却是远超法国，更不必说意大利，基本断绝了走错路的风险，希望呆利学习下。登顶之后，风光无限好，像一扇大大的取景窗，将环线内风景映射其中。一路下山，很快来到Trient小镇，最后一晚落脚的地方有着一幢粉色的教堂。晚餐很丰盛，主菜可以在咖喱猪肉和芝士火锅中选，因为芝士火锅只有土豆作为配菜加之最近有些上火，于是保守选择了咖喱猪肉。吃饭的时候，同桌的朋友让我尝了一下，芝士中还混合了番茄肉酱一类的东西，味道不错，有机会要去瑞士尝一下。小结：瑞士境内的路线普遍简单很多，加上指示标记比较详细，另外住宿等配套设施也不错，新手可以延长瑞士境内的日程。但是相对的瑞士境内消费较高，且以瑞郎结算，有些通讯套餐还不包括瑞士境内的流量，所以如果以赶路为主的规划可以减少瑞士境内的停留时间。Day7 Vents-Flegere-Chamonix今天路线由两部分组成，第一段选择了经由Vallorcine的支路，不过这段路没有明显的边界标识，莫名其妙的就从瑞士进入到了法国境内，终于可以开流量了。从Tre le Champ开始沿着主路前行，快到Tete aux Vents时，有一段爬升需要靠梯子上去。攀爬路线大约有图中的四五倍，没什么保护措施，收杖慢慢爬注意安全，有时候和下山的人撞车就很尴尬了。抵达山顶遥望远处的雪峰，有种雪崩到来的既视感和隐约的压抑，如果此时在对面不知道什么感觉。一路下山行人渐多，这一段已经进入了Chamonix区域，有很多游人在这里进行短暂的徒步。直到Les Houches这一段，人工痕迹都比较重，游人也很多，考虑到这一点便在Flegere处下山，最后一小段路程就不值得浪费时间。至此，七天的环勃朗峰徒步旅行告一段落。小结：最后一天想必是看到了重点，一直绷着的弦开始放松，疲惫感开始涌现，脚步有些踉跄，一些小伤小痛之前没感觉，今天也开始出现不适，总的还好，挑战终于完成，了解了一个心愿。尾声七天总行程 提供大量官方权威咨询，包括实用的TMB电子地图，大多高山木屋也可在官网预定。全程欧元现金支付畅通，无信号的法、意高山木屋只接受现金或旅行支票。除此以外信用卡一般很方便，尤其在 瑞士 。雷暴雨和温度骤降往往易发在午后，做好预测及时撤离小道避开空旷地。法国 ：112（紧急救援），04 50 53 16 89（高山救援队）；意大利 ：118（紧急救援） 25（国家宪兵队）；瑞士 ：114（ 瓦莱 州救援组织）声光紧急呼救信号：10 T/sec，持续1min； 回应：20 T/sec，持续1min。两款手机离线APP1，第四天，近距离的勃朗峰7:15开始早餐，有一个小时的早餐时间，还是桌位对应房号。今天行程相对轻松，我们是最后离开木屋。今天又是个晴朗日，TMB连续四天的好天气真是幸运，尤其今日近距离欣赏勃朗峰应该不成问题了。山屋上方是Lago di Miage冰川湖，海拔2050米，附近峭壁上会有阿尔卑斯羱羊，山屋里的装饰画用的也是羱羊。出发前先去观赏这个心形湖，但无浪漫可言与阿尔卑斯羱羊无缘。山屋前的Veny维尼河谷旁 Lac de Combal秀丽景色，早晨更多几分静谧之美，再多看一眼，美丽的风景昨天无心顾暇。徒步路线：Cabane du Combal→Maison Vieille废墟，登上废墟后手机从2G开始逐渐有了信号，前方的景色也越来越壮丽。这程非常陡峭，经过昨天艰苦行程的洗礼，昨晚休息得不错，继续坚持。完整的勃朗峰呈现于眼前，可惜的是八月份正南面的雪峰有点凄惨，与面向法国勃朗峰北翼不能相比。六月份的景色应该是最为壮观，现在的TMB之路经过众人的踩踏，道路清晰不会走迷路。缺点是山屋需要提前预定，想随性的按照自己的节奏走到哪住到哪，就得错峰避开七、八月。也许九月份来场大雪景色会比较理想，只要适当准备御寒外衣。拍一张手机宽屏全景照他们坐下欣赏，干脆不走了。一名高山跑步者，TMB环线上的另一道风景线。到了第一个小池塘Lac des Vesses，几个孩子在玩耍。TMB路标不是太多，但道路清晰，不会走偏。第二个稍大些的池塘Lago Checrouit，许多徒步客逗留在此，有请帮忙留影的，还有玩自拍。或在湖泊前拍勃朗峰倒影。我给池塘对面的勃朗峰再来张全景照。见许多欧美游客带着高倍望远镜来徒步，难道是来寻找阿尔卑斯羱羊的。在徒步中还有个现象是很少见有带单反相机，即使带也是半幅机为多，全程中只见到过一位带着类似佳能的小白兔专业相机。病怏怏的LP经过四天折腾像战场下来的伤员，虽然行走很慢，但依然精神抖擞。手机不时地发出铃声，有信号也并非好事，令人生厌的国内拨打来的骚扰电话又孜孜不倦地开始工作。终于到了Maison Vieille高山木屋，位于阿尔卑斯山脉勃朗峰下，这里开阔的山地平地无愧大自然的美食广场，最近距离观赏勃朗峰这座欧洲的最高峰。阳光灿烂的日子，不失时机地再把汗淋淋发臭的衣帽平铺在阳光下晒一晒。餐厅可以提供多种菜肴，有开胃菜、前菜色拉、头盘、第二道主食、粥、奶酪、披萨、格式甜点等。好浪漫的地方，吃就显得不太重要，既然到了意大利，那就来一盘意大利通心面。TipsRifugio Peak Expérience 路标 路牌三国不太一样，但非常好辨认，记住绿色TMB标志，在对应路线方向上一般会标明。需要指出的是，预估时间和个人情况有关，网友大多反映低估了。 在没有路牌的时候，要着重通过路边石头上喷涂的路边标志 - waymark来辨认方向。三个国家的TMB路边标志会稍微有所不同，大致来说分为黄底黑边的菱形和红白横条两种。要注意的是，喷涂都是比较随意，不妨碍你辨认，比如中间没有TMB字样。 总的来说，只要有路口的地方，都会有路牌指示，辨认方向问题不大。在山上的时候会有时候较难判断，但只要大方向走对，总能回到路上。个别支路比较麻烦，后面都会指出。TMB标志TMB路边标记- 菱形TMB路标标记 山地自行车vent：风重要信息网站TMB官方网站/Refuge预定网站/uk/Chamonix霞慕尼官网（另有同名APP可以下载，可以查看天气和缆车排队情况）/Courmayeur库马约尔官网（交通，天气，缆车情况）/常见问题Q&AQ: 路边的野果能吃么？A: 非常不建议你吃，即使老驴，认识几个肯定能吃的品种，但也要冒着拉肚子的风险，山上的土拔鼠和狐狸很可能会在野果上撒尿。Q: 雪水能喝么？A：不能，河水也不能，即使用那种过滤器，也不建议喝，但是泉水可以。如果你没有分辨的本事，最好找路边的水槽，但凡修了水槽的水源，就都是能喝的，沿途还是比较多的，只要我看见的，我都会在路书标注。Q：我只带欧元可以么？A：不行呢，意大利和法国的refuge都接受欧元，但瑞士会遇到既不能刷卡，也不接受欧元的地方，最好是都带一点。每天按照80欧元的标准带钱，就足够了。第二部分 走一条史诗级徒步线路是种什么样的体验？][6月tmb环勃朗峰闭环complete-自虐加腐败的徒步之旅]以及必须感谢“爱偶爱恩的旅行笔记”微信公众号无私翻译的TMB路书！先上图，主要是手机照片Peakfinder标峰神器，作为化学狗用起来特顺手。这个季节出行的人不多，如果你也是像我一样只有年假加国庆才可以休一个大长假，如果你也在犹豫秋天的天气和风景是否值得一行时，楼主想以亲身体验，在这里给大家安利一把秋日的TMB：/thread-482994-/i//en/该网站是tmb的官方网站，可以在上面预定refuge，在热门的8月和9月可以提前预定住宿。另外还有一个app可以下载，可以查看地图定位，但没有离线地图，需要消耗手机流量，而且老自己退出。语言:TMB的官方语言是法国，在大的refuge英语订房，交流是没问题的。反倒是我第一晚在les houches面对的法国大妈只懂很少的英语。。。第二晚，refuge的老板娘也是只能简单沟通，微笑点头。。。搞得我紧张了半天。地图和向导书:在霞慕尼随处可见IGN的官方地图，有10欧的，12欧的。TMB并不是一条不会迷路的线路，至少我就走错了两次，特别是在有雪覆盖的地方，有地图可以方便地决定过河点。另外你可以决定你是否离开主道走一些小的trail，所以买一本还是有备无患。当然这张地图有点过大了，实际只有1/2是tmb的，另外一半是其他的路线。另外就是The tour of mont blanc(Compete two-way trekking guide，15欧。几乎人手一本，不过英文不好的可以放弃了，这本书目前还没有中文译本。行程时间：一开始我是计划6.1出发，但是最后因为项目的安排，到6.20才出发。我很庆幸推迟了这半个月。首先，大部分的refuge是6月中才开门，尤其是高海拔的，在我7月1日到达col de balme垭口时，这上面的refugee还没有开。另外就是垭口的雪也会是一个很大的挑战。超过2000米的地方都还会有雪。住宿和吃饭：6月下旬7月初正好是相对的淡季，我们几乎没有遇到refugee爆满的时候，除了在la fouly 碰见有一家客满。其他基本是walk in或者是提前一天打电话预约都是可以的。法国和意大利境内是最便宜的，Half board(带早晚餐和住宿）一个人是大概50欧左右，瑞士无疑是最贵的，可以达到70瑞郎(64欧元）左右。除非你自己带食品或者是带超市的稍大城镇，要不然你也找不到别的地方买吃的，当然瑞士的坑爹超市，先不说价格贵，关键是啥吃的都没有。要想省事，每天Half board无疑是最好的选择，除非你从国内背（当然，我们也背了不少泡面和榨菜做午餐），超市一样贵。早饭可以有选择性放弃，基本上都是咖啡，面包加果酱。奶酪是我不能接受的。晚饭就各式各样，我吃过好吃的大鸡腿饭，也吃过难吃一种意大利粥，不管好或者差，反正你没得选，就像俄罗斯轮盘赌一样，不管是惊喜还是惊悚，都是一件值得期待的事情。早饭基本上都是咖啡，果汁加面包。住宿的条件有好有坏，我们既住过42欧一个人的双人间，也住过70瑞郎的大通铺。总体干净条件是可以保证的，厕所，饮用水，热水澡（少部分收费且计时），在你每天大汗淋漓累了一天，能洗个热水澡，洗衣服，喝罐可乐，这是多么爽的一件事啊！扎营无疑也是另一种选择，路途上也能见到很少人这么干，但是必须在规定的camping点扎营，通常这些地方也会有吃饭，洗澡和厕所。少部分refuge允许你在附近扎营，但大部分是拒绝的。装备：这一路上真的背各种包的都有。有追求速度只背个越野包的。也有什么都装，背个70L大包的强驴。温度只有早晚比较冷，但这里最高住宿的海拔不过2100多，所以也不会冷到哪里去。晚上住宿的地方都比较暖和，外面也不会去，也就是早上出发那会可能会冷点。我的羽绒服全程是白背了。每天都能洗衣服，勤快点，带两套足够了。冲锋衣带一件在垭口顶风。水袋最好带着，不是一路上都有补水点，早上出发的时候在refuge装满。欧洲这地方，基本上水龙头都是直饮水，水袋使用的实在太方便了，不像中国还要烧开了再灌。睡袋如果实在有洁癖，可以带着，只有很少的地方需要用。炉头气罐什么的也放弃吧，气罐背了3天后直接送给扎营的，在refuge要热水太方便了，用保温瓶装一杯，中午泡面卓卓有余。雨衣最好带件，天有不测风雨，我中途遇到了3次下雨。到达：我从北京出发，国航直达日内瓦，日内瓦是离起点lee houches最近的机场。到达时间18:30。去市区的可以在离开行李提取处之前拿一张2小时的免费乘车券。从机场到市区火车站也不过短短15分钟。而我希望直接到达霞慕尼，节省时间。在网上查直接到霞慕尼峡谷的bus，只有sat shipper的，最晚可以到22:20，25欧。另外还有其他很多mini van，需要打电话提前预约。其他还有火车到达，但是时间大大超过bus，还要中途换车，完全不用考虑。日内瓦机场是个非常非常小的机场，从出关拿行李到出来只需要30分钟。在出口问讯处可以买到mini van的车票，直接送到霞慕尼酒店门口。行程:每个住宿点之间的行程，在指示牌和攻略书上标识得都很明确，说2个小时，以正常速度就是差不多。另外，传统的路线都是逆时针。day1: les houches-Col de voza - Ref du fioux，没有倒时差，早上坐车去霞慕尼转了一圈，中午去家乐福买了个中餐，就开始了半天的行程。大概2个半小时到达垭口，再从垭口下去一点就是风景极其漂亮的refuge。老板娘英文说得一般，但是晚饭和早饭让我相当满意。day2: Ref du fioux - La balme, 中途经过的les 今天恐怕是最悲催的一天了，这一路的雪也是最多的。在这里和一队法国老爷爷一起，平均年龄应该超过60了，完全不输给年轻人。他们是走另一条GR20，在Bonhomme垭口分手。而我们走了另一条衍生路线，翻过fours 垭口。。。这也成为今天悲剧的开始。垭口的下坡异常艰难，而且大雪覆盖，导致我们错过了过河点，让我一度觉得绝望，幸好最后还是坚持了下来。后来回过头看地图，发现这条路确实标的是艰难。我们从早上8点多出发，正好在晚饭前7点刚刚到达，要不连晚饭都木有了。和其他人聊天，发现昨天的天气更悲催，直接冰雹，把所有人都困在了bonhomme的refuge。day4 Refuge des Mottets - Refuge Elisabetta 这条路线比较简单，翻过seigne垭口，到达意大利境内，我们13点多久到达，这个refuge的风景极佳，大多数人都会选择在此，因为下一个住宿点太近，风景不好，下下一个有太远，需要5个小时路程。day5 Refuge Elisabetta- Courmayeur，TMB的线路是爬上一座大山，再下去到达，如果懒得走，绕公路也能很快到达。Courmayeur直接booking上订了一个酒店，吃了一个大大的意大利pizza，现烤的太好吃了。这是TMB环线上很大的一个镇，有车可以穿越隧道直接到达霞慕尼，或者坐欧洲最高的缆车去往霞慕尼，有bus直接到达罗马，米兰等地。有很多意大利人把这里作为tmb的起点。day6 Refuge的对面有一个礼品超市，可以买写冰淇淋，牛肉干，饮料喝。（巨贵）day10 Col De La Forclaz - Tre Le Champ 翻过Col de Balme垭口，重新回到法国，热泪盈眶的物价。垭口的Refuge在6月底居然还没开。继续绕近路，从LeTour沿着缆车线下降。这里是山地自行车的天堂。从Tre Le champ走路20分钟可以到达底下的Argentiere小镇，有一个大超市可以采购。（便宜） 从这里也可以直接坐车到达霞慕尼。Day11 Tre le champ - La Flegere，轻松的一天，早上出发就跟着指示牌走错路了，在垭口看见了岩羊。在La Flegere放下行李，直接去lake blanc，天气不好，湖还结着冻，没啥可看的，不过轻装的感觉真好。day12: La Flegere - Les houches 最后一天，爬上最高峰Le Brevent，这里有缆车直接到达霞慕尼，而我选择下坡走完全程，不是处女座的人也不必纠结，下坡一路镇没啥好看的。坐缆车下去省点膝盖吧，下坡足足4个小时，而我水也没带够，中途虽然有一个refuge，但是6欧一瓶500ml，还是让我决定接河水。17：00左右到达les houches，照相留念，坐公交去霞慕尼住宿。感想:这是一条非常成熟的线路。和一个荷兰大叔聊天，他说他几乎每年都要来这里，也许是中毒了吧。在除了垭口的地方，基本上所有的refuge都可以有简单的公路可达，基本每走两天都能发现可以乘坐bus的地方，想退出是比较容易的，而且海拔不高，完全没有高反的顾虑。开销确实也不便宜，hiking时候每天的消费，一个人按照400左右计算。论性价比，我觉得尼泊尔不错，抛开机票，在山里的消费简直太便宜了，一人一天几十块吧。现在人越来越懒，虽然每年去很多地方，却很少写游记了，但我觉得这条线路的中文资料相对还是比较少的，希望也能贡献一点，帮助后来人。

• 前言关于机票这次是2015年的中秋加十一的欧洲游，在2015年的年初就开始计划，并且在三月机票接近最低点的时候买下。9月19日北京起飞，10月8日日内瓦回国，往返直飞国航。如果有出游计划，一定要对机票早作打算，而且要随时关注。同行的小伙伴比我们早买一个星期，4200拿下，真的是相当便宜了。关于签证这次自由行我们组成了一个小团队，一共八人，一起办签证会出签容易些。听说法签和意签都比较好签，我们选择的是意签，并修改了行程单，让行程在意大利的天数最多。我和另外两个同事一起递交的申请，后来接到电话说让我一个人去北京的意大利使馆面试。。。我猜可能是因为我是适龄单身女性的原因吧。去了使馆以后，一切如实作答，尤其着重说明了自己在国内有稳定的工作，而且这次是想去米兰世博会参观，签证官没有太为难我，就过了。建议被面试的小伙伴，在签证官面前一定要如实回答。万一签证官觉得有虚假信息就很容易拒签，有了拒签记录再去别的国家就不是很方便了。我去年第一次申根签了以后，今年再办申根很快就出签了。关于租车提前预定的Europe car，在日内瓦机场提车。这里一定要注意租车的营业时间。我们到日内瓦以后，Europe car都闭店了，打电话也没用告知明早才能提车。我们本打算下机以后直接开车去霞慕尼，所以提前定了霞慕尼的木屋。这下提不了车了，只好临时买去霞慕尼的车票，然后第二天早上再来提车。关于WIFI在国内租的WiFi，几个人一起用没问题，就是距离不能太远，充一次电只能坚持一天。首都机场借出，机场还回，某宝上有很多，需要的小伙伴找一个就ok啦。关于住宿因为这次旅行的前半程是环游勃朗峰的乡村游，后半程才是城市游，所以住宿也是涵盖了小木屋，民宿，山屋，个人公寓，连锁酒店等等。。。基本上都是在booking和agoda上定的。定的时候看看评论会很有帮助。来几张图镇镇楼~~Day 1下午14点半首都机场出发，到日内瓦是12的小时的样子。直飞说真的挺累的，因为一直在一个比较密闭的空间呆着。我看很多小伙伴都在中东经停，这是个不错的选择。一是停下来出来逛逛。。。二是经停的飞机一般都会优惠一些。机场垃圾分类还是蛮严格的，也很干净没提上车，所以坐小巴去了霞慕尼，肉疼，司机小哥灰常nice小巴就酱紫的可惜司机小哥看错了地址，给我们送到一个错误的木屋，叫Eden的木屋好像不止一个这个店主同样很nice，积极的帮我们找我们定的正确的木屋，趁机看看板报终于找到了我的Eden~~~全都是木质的，很简约又干净~折腾了一晚上，洗了个热水澡就秒睡了。Day 2早上起来，别的小伙伴又返回日内瓦去取车了，我去阳台看看风景，对面雪山就是我们的目标。木屋的钟表，可能是定制的到处都是雪山，雾，木屋，好像爱丽丝梦游仙境太阳出来，雾就消散了木屋里养的喵，和没来得及换的花瓶想起来每次住宿，店主就来送个钥匙，就消失的无影无踪了。退房也是，钥匙放在门口就可以了，也没人来check out。。。准备去爬一段，然后坐索道上山，徒步下山随处可见的教堂干净的街道和乖汪准备上山的背包客，包里装的是滑翔伞少量的留影随处是玩滑翔伞的人小镇其实就是建在山谷里的光顾着爬山，照相真的照的好少，遗憾下山途中

  行程共20天 　·　出发

  米兰 比萨 佛罗伦萨 罗马 梵蒂冈 威尼斯 菲森 慕尼黑 弗赖堡 黑森林 加米施-帕腾基兴 卢塞恩 因特拉肯 伯尔尼

• 起点les houches，8.22晚上集合，8.23出发环线，8.30结束，8.31登勃朗峰大本营参观。全程小木屋已订位，两个领队，15个小伙伴。还有两个位置，有兴趣的小伙伴请联系我。

• 七月二十号到八月三号的TMB绕勃朗峰徒步。起点定在法国境内的chamonix。有兴趣的可以加我微信，验证时写上TMB。谢谢。

• 题记：如果你不曾出去走走，你会以为这就是整个世界。自2014年11月份雯独行赤道雪山，乞力马扎罗，徒步攀岩6天顺利登顶后，她便彻底爱上了这项户外运动，一发不可收拾。新年前夜她许的愿望之一便是爬三座大山，于是我们便选择了这条欧洲最著名的徒步路线之一TMB--Tour du Mont Blanc。“鸢飞戾天者，望峰息心；经纶世务者，窥谷忘返”—用这句古诗形容TMB的初次体验绝不为过。虽然我们这次只在TMB走了两天半(5.21~5.23,2015)，只走了全程的五分之一，却途经阿尔卑斯森林，草地，雪山，山峰，峡谷，真切地体验到阿尔卑斯山脉的磅礴与壮观，暂时忘却了世俗和工作的一切烦扰，心境从所未有的宁静。又因为去的时候还是TMB徒步的淡季，所以整个Hiking路线就几乎我们两人，因而在这两天三夜中我们几乎独享整个阿尔卑斯和Hotel木屋。虽然时间极其短暂，却值得我们一生去追忆。此文仅为抛砖引玉，希望喜欢户外运动的驴友们看到文字和照片就有种“世界那么大，我想去看看”的意愿。TMB--Tour Blanc，海拔4807m）的徒步路线，是欧洲知名度最高，也是最受欢迎的徒步路线之一，被美国国家地理评为世界二十条最好的徒步路线之一，也被众多驴友评为世界十大经典徒步路线之一。TMB全程围绕勃朗峰行进，徒步路线总长约170公里，总体上升/下降高度各约为10公里。对于大多数Hikers总共需要时间为8~11天，也就是平均每天徒步8~15公里，会比较轻松。TMB横跨瑞士，意大利，法国三国边境。因为是官方路线，所以总体来说徒步难度较小，危险度很低，无需经过训练便可以去Hiking。TMB的路线和海拔变化可以参考网络图片，如下：我们原本计划6月中去TMB徒步，但因为工作原因，我们把时间表提前了三周，即5月21日至~23日。这个时节部分山顶的TMB路段仍被积雪覆盖，很难行走。所以我们这次只在TMB走了两天半(5月21日至~23日，2015年)，仅为全程的很小一部分。虽然为初次体验，走的时间和路程不长，却途经了阿尔卑斯森林，草地，雪山，峡谷，一路风景极佳，远眺终年积雪的冰川。在第一眼我们便喜欢上了这条徒步路线，很显然这是值得我们再去的地方。这个时节去虽然因为积雪覆盖很难走完全程，但因为还没到旺季，所以几乎整个徒步过程只有我们两个人，只是在霞慕尼那段遇到一队山地士兵在训练，另外我们住的木屋原本是4~8人每个房间，但此时也只有我们两个旅客，所以可以说是我们独有的木屋，性价比极高。不过为避开路线被积雪覆盖的情形，我们还是推荐最好的徒步时节，即每年的6月中旬到9月中旬去走TMB，绝对会惊喜不断，值得毕生去回忆。以下为我们这次TMB徒步行程的一些小结：徒步起点：法国霞慕尼Chamonix。到达Chamonix的交通方式：5月20日EasyJet航空从柏林机场(SXF) Berlin Schoenefeld飞到日内瓦机场(GVA) Geneva， 约1小时50分钟，再从日内瓦机场直接坐EasyBus大巴到Chamonix小镇的火车站，约1小时15分钟。徒步总的时间和路长：5月21日至~23日，总共两天半，总长约为31公里。徒步具体路线(PS: Hotel。这一段风景极美，约为14km，走了约7个小时。徒步路线可见https://goo.gl/GeIRih。这整条环形路线都属于TMB，是此行中的精华所在。这又是在我们的计划之外。我们原本计划到达法国瑞士边境Col de Balme山口后便跨越边境下山到瑞士Trient小镇，但到达Col de Balme后发现继续通往瑞士的TMB路线完全被积雪覆盖，完全看不到路，所以最后为安全起见还是决定返回到La Boerne营地。不过我们没有沿原路的山脊再下山返回，而是直接从山谷下来下到海拔比La Boerne稍微更低一点的一个村子Montroc，然后再从那里走回到La Boerne Hotel木屋。5月23日: La Boerne- L' Aiguillettes des Chamonix-Mont-Blanc，France。20欧每人，很推荐。值得一提的是，TMB一般是按逆时针方向走,而我们这次是按顺时针方向。费用：我们这三天两夜的每人费用是19欧单程EasyYet机票+10欧Easybus大巴票+29欧Hotel费用，总共为58欧，再加部分食物的费用，总共费用很低以下为TMB徒步的一些Tips:TMB徒步的最好时节:每年的6月中旬到9月中旬，但5月底有独享阿尔卑斯和Hotel木屋的惊喜。TMB徒步难度:总体来说徒步难度较小，危险度很低，无需专门训练。TMB风景:风景极佳，途经或者远眺阿尔卑斯森林，草地，雪山，冰川，山峰，峡谷。TMB导航:TMB路线已经很成熟，基本上在每个交叉口都会有路牌标识方向，几乎不会迷路。TMB路线的标识为绿色的”TMB”三个字母，路牌，沿途的树干和石头上经常会看到。 但我们也建议在出发前用手机或者Pad预载入当天要走的徒步路线，比如GMAP或者MapsWithMe，以便备用。 Hotel或者营地也一般会有路线手册，可以拿着作为参考。当然，如果有专门的导航仪更好。负重:最好不要负重太多，只背当天必须的食物和水就好，最好低于5kg。轻装上阵一方面可以更快，一方面可以更好地体验和享受徒步的过程和美景。装备:穿着：抓地力强的登山鞋，轻便的冲锋衣，防风裤很有助于登山，阿尔卑斯山区天气多变，最好再带上一件保暖的抓绒内衣。背包：设计合理，符合人体结构的背包很有帮我。我们分别用的是30升的Osrey和40升的Jack Wolfskin登山包。防晒霜: 非常有用，因为路线在海拔2000米上下波动，紫外线作用非常明显。我们去的时候虽然是阴晴天，感觉太阳不是很晒，但因为没有防晒措施，到第三天脸部有轻微晒伤的感觉。以下为我们这三天徒步过程中拍的一些照片:10:39，Day1：Chamonix旅馆Le Chamoniard Volant门前的背包客的推荐牌子，这个旅馆也是我们此行出发的起点Day1：Chamonix镇子里没有TMB的官方绿色标识，不过沿着Petit Balcon Sud的路标往森林中走便可走到TMB的路线上，只是因为这一段的TMB部分被雪覆盖，所以我们一直沿着海拔更低的Petit Balcon Sud路线走10:43，Day1：穿过Chamonix小镇的铁轨，雪松清晰可见11:34，Day1：沿着路标和GMAP给出的路线，很快就走到Petit Balcon Sud的徒步路线上，密林丛生。到达了Petit Balcon Sud路线上一切就很简单，只需沿着路标走就行，或者爬升，或者下坡11:42，Day1：中途遇到一队在Petit Balcon Sud徒步路线在山腰的林间中，路况很好，上升下降高度都很小，只是视野都没密林挡住。难得走到一块视野很好的地段，可以俯瞰沿途山谷的村子，典型的阿尔卑斯风格12:20，Day1：对面即是勃朗峰周边的山脉，积雪覆盖只是因为当天勃朗峰都没云雾缭绕，所以没能见到其真面目12:35，Day1：继续前行，准备下降到一个小村子休息12:47，Day1：Chamonix森林的路标13:04，Day1：在中午休息的小村子拍的对面的雪山，这就是阿尔卑斯的神奇，一半雪松，一半青松14:30，Day1：休整补充能量后继续前行，往我们的目的地La Sud路线下降到达小镇Argentière。因为还是淡季，大街上非常空荡，几乎所有的旅馆和饭店都是关门的15:13，Day1：小镇Argentière盛开的樱花，虚化的背景是雪山，一拍春意盎然的感觉，这是阿尔卑斯山谷的春天比外界晚来了一个月15:44，Day1：除了小镇Argentière，往Col des Montets即可到达我们当天的目的地La BOERNE从窗户看向外面的风景，有雪山，有青草和木屋。当天和第二天计划临时变化我们都住在这里，整个营地只有这家Hotel是开的，而且只有我们两个人住，非常爽。第一天徒步结束8:37，Day2：阿尔卑斯的夜里宁静得一点声音都没有，当天晚上睡得很好，一觉睡到第二天上午8点多。第二天的天气很给力，阳光照进木屋，于是起床走到阳台上，居然可以看到勃朗峰，于是回屋拿起相机马上拍了一张。这一天的Hiking也是我们这次TMB的精华所在，天气极好，风景极佳。如果有人只想在TMB Aiguillettes des Possettes山顶首先要在密林里面攀升，这是从密林中看到的对面雪山的山顶，云雪融合11:06，Day2：从La Boerne营地出发在密林中徒步约1时后，便从森林里面出来了Day2 : 从密林出来后继续攀升，视野广阔，风景极美，这是对面的雪山11:23，Day2，越往上走，风景越好，从密林出来再往上走约15分后到了一个很不错的天然观景台Day2，从天然观景台看下山谷的阿尔卑斯村庄11：42，Day2，从天然观景台稍作休整后继续向L' Aiguillettes des Possettes山顶出发11：53，Day2，继续上升，到达一处平顶，可以看到另外一面山谷，通往瑞士国境的村子11：59，Day2，回望一眼走过的路，从山谷的村庄走到山腰12：05，Day2，继续攀升到L' Aiguillettes des Possettes山顶的TMB路线12：38，Day2，2个半小时后攀升到海拔约2000米的高度，天气开始变得阴沉起来，温度也下降几度，2000米以上还有一些积雪，可以清晰地看到路边悬崖上的雪松12：47，Day2，即将到山顶时的风景，令人震撼12：49，Day2，约2小时40分钟后到达L' Aiguillettes des Possettes山顶，海拔2201米，木杆上依然有很多积雪12：52，Day2，再次回望一眼从山谷中走上来的路，便继续往法国瑞士边境处Col de Blame山口方向前行12：54，Day2，从海拔为2201米的L' Aiguillettes des Possettes山顶往法国瑞士边境处Col de Blame山口方向前行，首先得下降到首先得下降到海拔约2000米的Col des Posettes山口13：06，Day2，约20分钟便能看到Col des Posettes山口，因为海拔更低些，可以很明显地看到积雪正在融化13：22，Day2，到达Col des Posettes山口，稍作休整。值得一提的是，在这个山口我们只看到两个方向的路标，而没有看到Col de Balme方向的路标。此时IPAD预载入的路线就很有用，打开后便知道沿着继续前行的路线便可到国境线Col de Balme山口14：28，Day2，在海拔约2000米的Col des Posettes山口休整半个小时候便继续往海拔约2200米的Col de Balme方向攀升。海拔越高，积雪越来越多。一路只有我们两个人，攀升半小时后偶遇了在洞口的阿尔卑斯土拨鼠，非常cute，很好奇地打量着我们14：32，Day2，越往瑞士方向走，温度更低，雯也换了一件带有抓绒的冲锋衣。越往前积雪越多，路线杂草也计划被覆盖14：33，Day2，“无人之境，无迹可寻，无路可走”——当时是我在微信上发的一个状态，完美表达我们当时的感觉14：35，Day2，拐过山口便能看到边境线处的Col de Balme山口，即前方的小木屋处14：48，Day2，约接近边境线Col de Balme山口，路越难循迹，整座山脉几乎被积雪覆盖14：50，Day2，我们原计划达法国瑞士边境Col de Balme山口后便跨越边境下山到瑞士Trient小镇，但到Col de Balme山口后发现通往瑞士的TMB路线完全被积雪覆盖，所以思虑再三，最后为安全起见还是决定返回到La Boerne营地。这张是回望了一眼走过来时的法国境内的山谷，积雪正在融合，而瑞士境内完全都是积雪15：32，Day2，约1小时后回到海拔约2000米的Col des Posettes附近，不过到这后我们决定不继续攀升到海拔为2201的L' Aiguillettes des Possettes山顶再沿沿原路返回，而是直接从山谷下来下到海拔比La Boerne稍微更低一点的一个村子Montroc，然后再从那里走回到La Boerne Hotel木屋，此时近下午4点，也就是从La Boerne Hotel木屋出发已经徒步了5个半小时15：39，Day2，往法国的山谷方向往回走，到了通往Le Tour村子方向的下降徒步路线上，回望一眼法国瑞士边境处的雪山，而前景的报春花也清晰可见15：51，Day2，往La Boerne村子方向的下降徒步路线上因为一直都在山谷中，而不是像我们过来时沿着L' Aiguillettes des Possettes山脊走，所以风景逊色很多，而此时也比较累，毕竟走了近6个小时，于是专心往回走，一路无需多言16：17，Day2，下坡对我们较快，约25分钟后便离Le Tour村口不远16：41，Day2，再过约25分钟后便到Le Tour村口也用了近2个小时。一方面是因为我们开始下山时就已经徒步了近5个小时，一方面也是负重太多导致速度远低于路标上的速度16：48，Day2，海拔1500米的Le Tour村，典型的阿尔卑斯风格：木屋，高山，青草17：02，Day2，再往前走约15分钟，便走到离La Boerne营地很近的Montroc村。值得一提的是，Montroc村有个小火车站，有到法国Chamonix小镇方向和到瑞士Martigny城市方向的火车17：18，Day2，回到我们今天出发时的营地La Boerne，满心欢喜和轻松。虽然因为瑞士境内积雪没能跨越Col de Hotel依旧只有我们两个客人，7个小时的山地徒步后洗个热水澡再来一顿丰盛的饭餐是一件再快乐不过的事情10：11，Day3，第三天天气依然很晴朗。这天的计划就是走到Montroc村坐火车到瑞士城市Martigny，火车很多，几乎1小时一趟，1小时15分钟便到Martigny。这天时间很充足，所以我们决定在不负重的情况再往Aiguillettes des Possettes山顶方向攀升，走一部分昨天走过的路11：25，Day3，轻装上阵，1小时后便走到了前一天到的天然观景台，也是这没有负重的1小时让我们更加感受到Hiking的乐趣。我们在这个观景台坐了近40分钟，什么都不做，就是远眺雪山，俯瞰山谷，心旷神怡，然后便返回营地La Boerne12：46，Day3，也约1小时后我们下山回到营地La Boerne，到第三天天居然有一种很亲切的感觉，在Hotel饱餐一顿后便打算坐火车到瑞士城市Martigny，计划在那停留一晚后再坐火车到采而马特Zermatt沿着阿尔卑斯最完美冷峻的马特宏峰Matterhorn徒步。Matterhorn是我们这次徒步计划的续集，并不属于TMB路，不过沿着Matterhorn的徒步路线有另一种别样的欣喜和震撼，并不逊于TMB，这条Hiking路线等有时间再坐整理14:35，Day3，最后附一张俯瞰瑞士城市Martigny的照片。Martigny三面环山，一面通往外界，也是衔接我们这次TMB徒步和瑞士Matterhorn徒步的城市后注：从阿尔卑斯回来三周后才完成TMB路线的日志，因为文字和照片的整理并不是一件轻松的事，时间花费要比Hiking本身所需要的时间还多，但愿这份日志能为喜欢户外运动的驴友们参考借鉴

  行程共4天 　·　出发

• 请问有今年夏天徒步TMB的朋友吗？我在德国，八零后男，装备齐全，有长途徒步经历

从今年3月份至今，比亚迪的DM-i车型推出已有半年时间，可热度依旧高居不下，订单超10万辆，而且无论是 DM-i，宋PLUS DM-i还是唐DM-i，都没有现车，提车时间更是普遍要等三个月以上。

而从身边亲朋好友，以及网友们的反馈来看，依旧有不少人有意向入手。不过由于等车周期长，加上对DM-i还存在这样或那样的疑惑，所以消费者内心还是挺纠结的。为此，替大家整理了关于DM-i的十个问题，看完之后你心里或许就有数了。

问题一： 比亚迪的DM-i技术成熟吗？

DM-i并非全新技术，它实际脱胎于的DM技术，而早在2008年就推出第一代DM技术，并首搭在F3DM。虽然碍于技术、成本控制等原因，该车并没有在市场普及，但它也算是自主品牌在插混领域的鼻祖，甚至比的i-MMD混动（2010年）还要早。

后来的事相信大家就有印象了，2013年第二代DM技术问世，实现了百公里加速5秒以内，全时电4驱，油耗低于2L等指标，也就是“542”。2018年第三代DM技术推出，得益于BSG电机的加入，可实现 P0+P3+P4（三擎四驱），不仅性能更强，运行模式也更高效和丰富。

问题二：DM-i和DM-P混动有什么区别？

虽然都是插电混动，但DM-i更偏向燃油经济性，而DM-p会更注重动力性能。 以唐为例，唐DM-i动力要更弱一些，但它在亏电状态下可实现5.3L/5.5L的百公里油耗，这放在DM车型上是很难做到的。

而唐DM的强项在于动力性能，从最快4.3s的零百加速也可以看出来。至于如何选择，大家可以根据成本预算和用车需求来决定。

问题三：DM-i技术是怎么工作的？

这主要涉及到DM-i三大核心部件，以和宋PLUS DM-i为例，一是骁云-插混专用1.5L发动机，拥有 43.04%的最高热效率（唐DM-i使用的是1.5T发动机，热效率40%）。

二是EHS电混系统，该系统中装有两台电机，一台是负责发电的电机，另一台则是驱动车轮的电机。

三是DM-i超级混动专用刀片电池，除了提供电力给驱动电机，还能储存发动机释放的能量。

知道这个基础后，就容易理解了，DM-i工作起来其实就两种模式，一个是纯电EV模式，此时DM-i就是一台纯电动车，此时电池直接给驱动电机供电，再让驱动电机驱动车辆行驶。

另外一种则是混动HEV模式，此时前面提到的三个核心部件就会相互配合，可简单分成三种情况：

1、中低速时，发动机工作，但不直接驱动车辆，而是带动发电机进行发电，然后配合电池把能量一起交给驱动电机，类似理想ONE的增程式；

2、速度逐步上来后，发动机和驱动电机一起参与车辆驱动，如果发动机在驱动车轮的同时，还能产生富余的电能，还能给电池组充电；

3、当速度达到一定程度，例如高速超车的时候，发动机直接参与驱动车辆。

问题四：比亚迪DM-i和本田i-MMD混动有什么区别？

从技术原理上看，的DM-i和的i-MMD混动确实有相似之处，总的来说它们都是想让发动机少工作，混动电机多工作。即使是发动机直驱状态下，也尽量让它在最高效的工作区间燃烧（混动2.0L和1.5L发动机，热效率分别是41%和40.5%）。

不过区别还是有的，DM-i属于新能源，可以外插电，享受上绿牌和免购置税。而i-MMD混动只是节能车型，并不是新能源，而且也无法实现长距离的纯电行驶。

问题五：DM-i的亏电油耗真有宣传的那么低吗？

确实，此前也参加过宋PLUS DM-i和唐DM-i的试驾，从亏电后的驾驶数据来看，说明官方并没有吹牛，例如宋PLUS DM-i（110km版本）实测亏电油耗是是4.9L/100km，跟官方宣传的4.5L/100km相差不多。

当然，不同的用车环境和驾驶习惯会产生一定的浮动，不过从网上车主们的反馈以及其他媒体的测试来看，低油耗这个特点还是站得住脚的。

问题六：可不可以不充电，将DM-i当纯燃油车开？

可以，实际上把插电混动买来当纯燃油车开的人，并不在少数，对于DM-i也是没问题的。而且上面也提到了，即使你不充电，它的油耗也要比普通的燃油车要更低。

当然，对于插电混动车型而言，需要充电才能达到一个理想的用车成本，毕竟用电跑成本肯定比单纯用油要更低。

问题七：比亚迪DM-i可以用家里插座充电吗？

可以，据了解，消费者在购买DM-i车型时，随车都会配送10A插头1.6kW的便携式充电枪，可直接用家用220V电源充电，以 DM-i55公里版为例，电池容量是8.32kwh，以 8.32kWh÷1.6kw来算，理论充满电大概需要5.2小时。

如果你购买的是高配的120公里版本，还会赠送16A3.3kW的家用桩（自费2000元），以18.32 kWh÷3.3kW来算，理论充满电大概需要5.5小时。

问题八：DM-i两种纯电续航版本，应该怎么选？

目前在售的三款DM-i车型都有两种续航版本，相较于短续航，长续航版价格更高一点，同时拥有更大容量的电池，以及更快的加速性能（这个差别不明显）。此外，长续航版均支持快充，而短续航版只能慢充。

在看来，如果你充电条件不方便，想拿它当纯燃油车来用，选短续航版本即可。而如果充电条件良好，那带有快充的长续航版明显更适合，长期来看也可以节省更多的用车开支。

问题九： DM-i快充转换接头可不可以共用？

目前宋PLUS DM-i和唐DM-i长续航版都配备了一个快充转换接头，在进行快充时，需要把这个转接头插到充电口。很多DM车主反映，能否把这个转接头用在自己的车上（DM只能实现慢充）。

答案是不可以，当前的快充只限于DM-i长续航版，短续航版或其它插混车型，都是不能共用的。按官方技术人员的说法，为DM车主配套快充，技术上是没问题的，不过整体升级下来，成本大概需要2万左右，试问大家能接受吗？

问题十：DM-i三电系统“终身保修”是真的吗？

是的，针对消费者普遍关心的三电系统，给出的方案是“终身保修”，即在规定的条件下正常用车时所发生的三电系统故障或损坏，厂家都会无偿为车主提供维修或更换相应配件等服务。

当然，这个福利是有限定条件的，例如首任车主、非营运车辆等。其中有一项争议挺大的，即“车辆任意连续12个月行驶总超过3万公里”。也就是说，若你的车在12个月内行驶总超过3万公里，就终止三电终身保修服务。

对于一些用车比较频繁，或者上下班需要跨市的车主来说，可能会产生一定的“焦虑”。不过即使你超过了3万公里，依旧还可以享受8年或15万公里的三电质保，而且电芯终身质保政策不变。

看完以上这十大问题，心中的疑问是否解决了呢？如果仍然对DM-i还有疑问，无论是技术原理还是用车方面，都欢迎关注我们，在下方评论区留言，会和大家一起探讨研究。

　　牛市的终结：次贷危机

　　牛市走向泡沫。年名义和实际指数年均增速分别为5.0%和0.7%，牛市表现温和。年，市场交易过热、房价暴涨：一二手房交易量增长38%，交易额增长102%，名义房价指数累计上涨66%、年均增速高达10.6%，实际房价指数累计上涨46%、年均达7.9%。

　　房地产泡沫是一个货币现象，政府的货币金融政策是关键推手。一是货币超发。为应对泡沫危机，年美联储连续13次降息，政策利率和房贷利率降至五十年代以来的低位水平。年M2年均增速6.8%，比名义GDP增速高2.3个百分点，货币显著超发。二是高杠杆。在住房金融一级市场，政府通过《梦首付款法》、《零首付法》降低首付比例要求；在二级市场，政府要求两房加大对中低收入家庭的贷款购买比例、年不低于50%，刺激银行、按揭公司大量发放次贷。2005年抵押贷款余额突破10万亿美元，较1999年翻倍。三是弱监管。金融自由化浪潮下，大型金融机构混业经营但分业监管、影子银行体系庞大但缺乏监管、衍生品创新活跃但难以监管，在房价只涨不跌的一致预期下，金融体系大量抵押贷款相关证券及其衍生品，导致资本市场流动性过度流入住房市场，2006年抵押贷款相关证券的规模接近10万亿美元，占抵押贷款余额的比重达到80%。

　　刺破泡沫，房地产风险传导至金融市场，最终升级为国际金融危机。次贷家庭的首付比例、收入水平、信用等级较低，2006年新发放房贷中次贷占近1/4、新发行和存量非机构RMBS中非优级或次贷占2/3，房地产和金融市场集聚较大风险。年美联储连续加息17次共425个基点，导致浮动利率为主的次贷家庭月供大增、偿付困难，因此违约和止赎激增，2007年次贷止赎率超10%，最终引发房价大跌、房地产牛市终结。房地产危机触发抵押贷款相关证券及场外衍生品大幅贬值，众多参与投资的大型金融机构巨亏甚至破产，市场恐慌和流动性危机波及整个金融体系，更进一步冲击房地产市场，最终升级为国际金融和经济危机。

　　次贷危机后，美国政府加强金融监管、控制杠杆，房地产市场逐渐复苏，过度投机风险不明显，市场整体较为健康。政府改革金融监管体系，加强对系统重要性金融机构、商业银行、投资机构、评级机构、资产证券化业务、衍生品业务的监管，特别是实施“规则”，限制商业银行自营交易；同时，提高FHA贷款的最低首付比例、下调对两房购买低收入家庭和区域贷款比例的要求，弱化过于激进的住房金融支持。2016年，名义房价指数已经回升至危机前的最高水平，住房自有率企稳回升至64%。投机需求退场，2018年自住住房和租赁住房的空置率分别约1.5%和7%，均回落至80-90年代的平均水平。

　　（1）房地产过度金融杠杆化是风险之源，保持金融杠杆稳健是治本之策。纵观美国2008年次贷危机、日本1991年房地产泡沫大崩溃、1929年大萧条、1997年东南亚金融风暴、中国1993年海南房地产泡沫破裂等经典案例，历次房地产泡沫的形成无不与货币超发、利率过低、金融杠杆过高（供求两端）有关，而历次房地产泡沫的破裂则均被货币收紧、加息、金融去杠杆所刺破。而那些房地产市场长期平稳健康发展的经济体，比如、新加坡等，均实现了货币金融稳健，并有效控制了杠杆。房地产天然带有很强的金融属性和杠杆属性，房地产过度金融杠杆化是风险之源，保持金融杠杆稳健是治本之策。

　　美国政府享有全球性的货币特权，又天然以国内政治利益为先，倾向于对住房领域过度支持，这导致美国住房领域长期处于流动性泛滥、高杠杆、过度消费的繁荣期，房地产泡沫化程度高，最终破裂后升级为全球性的金融危机与经济危机。次贷危机并未改变美元霸权地位与内政优先立场，大型房地产泡沫和全球经济危机的风险仍然存在。

　　（2）过度超前的住房消费将导致居民负债过高，增加房地产市场风险。虽然美国房价中等偏低，但是鼓励自有、偏爱单户住房、住房面积较大的消费理念，导致居民住房负担过重，2017年31%的家庭住房负担超过30%，其中绝大多数超过35%。过重的住房负担降低居民的抗风险能力，降薪、失业、甚至是自然灾害造成的紧急性住房维修都会给居民造成严重的支出压力，形成逾期风险，一旦外部冲击影响面较大，就可能引发较严重的房地产危机。次贷危机前夕，家庭住房负担创历史高位水平，2006年有贷款自住家庭的住房负担水平超过30%的比例达37%，较1989年提高了13个百分点，居民债务风险显著上升。

　　（3）住房自有率有自身规律，追求过高的住房自有率，将导致不合理的需求进入市场，形成泡沫甚至引发危机。年，美国住房自有率连续三十年保持在64%左右。年，老布什、、小布什三位总统以提高住房自有率为目标、倡导住房自有的“美国梦”，用金融手段强行刺激住房自有，短期有效，住房自有率在年达到历史最高的69%。但高风险的次贷占比大幅提升，形成严重的房地产泡沫和金融风险，最终爆发次贷危机，住房自有率重回64%的合理水平。

　　（4）房地产是周期之母、十次危机九次地产。从对经济增长的带动看，经济起落多与房地产消费、投资活动高度相关，次贷危机前，住宅投资占固定资产投资的比重接近30%，危机后最低降至13%。从财富效应看，2005年美国居民和非营利机构部门持有房地产资产24万亿美元，占总资产的32%，是GDP的1.9倍，2011年分别降至18万亿、23%和1.2倍。由于房地产对经济增长和财富效应的巨大影响，大型的经济危机多与房地产有关。大萧条期间房地产危机加剧经济危机，次贷危机对全球经济冲击至今仍未完全恢复，影响远超股市崩盘。

　　（5）房地产市场和金融市场天然具有高度相关性，一旦发生危机，就会相互传染。大萧条前，名义和实际房价均保持平稳，房地产市场较为健康，但金融危机导致流动性不足，居民再融资困难，引发房地产危机。次贷危机前，房地产泡沫与金融风险共存，年美联储加息刺破房地产泡沫，继而导致大型金融机构破产，金融市场未能幸免。

　　（6） 美国作为主要移民国家，人口长期流入、持续增长、结构年轻，长期住房需求有长期持续支撑。1970年以来，移民对美国人口增长贡献占比近30%，2017年移民人口超4400万，占总人口比重13.7%，回升到十九世纪的水平。美国人口年龄结构保持相对年轻状态，2017年人口年龄中位数38.1岁，明显低于其他发达国家普遍40岁以上的水平，人口金字塔处于“稳定型”状态，老龄化问题不显著。房地产周期，长期看人口。1910年至二战前，美国年均新增人口134万，住房新开工年均44万套；二战结束以来，年均新增人口约250万人，住房新开工年均144万套。目前美国人口增长仍保持年均250万以上的水平，继续支撑长期住房需求。

　　年，名义和实际房价指数年均增速分别为5.0%和0.7%，牛市表现较为温和。

　　年，市场交易过热、房价暴涨。2005年，一二手房交易量达到836万套、较1999年增加38%，交易额达到1.98万亿美元，较1999年增加102%；同期，名义房价指数上涨66%、年均增速高达10.6%，实际房价指数上涨46%、年均达7.9%。

　　房地产泡沫是一个货币现象

　　房地产泡沫是一个货币现象，政府的货币金融政策是关键推手，体现在宽货币、宽信用和弱监管三个方面。

　　政策利率和房贷利率降至历史低位。为应对互联网泡沫危机，年美联储连续13次降息，联邦基金利率目标从6.5%降至1%，带动联邦基金利率降至1%左右的历史低位水平，与五十年代相当；同期，居民房贷利率也明显下行，新发放单户住房传统贷款的平均利率从8%下降至5.4%，创1963年有数据以来的最低水平。

　　货币超发，增速明显高于经济增速。年M1年均增速6.0%，比年高1.3个百分点；M2年均增速6.8%，比年高0.2个百分点，比名义GDP增速高2.3个百分点、较年的M2与名义GDP增速差值多2.9个百分点，比实际GDP增速高4.5个百分点、较年的M2与实际GDP增速差值多1.1个百分点。

　　在住房金融一级市场，政府降低购房者的首付负担。2003年《美国梦首付款法》 每年为首次购房的低收入家庭提供总计2亿美元援助，目标帮助4万户家庭支付首付款和贷款达成手续费；2004年《零首付法》 将FHA贷款的最低首付比例从3%降至0。

　　在住房金融二级市场，政府要求房利美和房地美加大对中低收入家庭的贷款购买比例。1992年《联邦住房企业金融安全和稳健法》出台，授权HUD对两房制定具体的可支付借贷目标，包括购买中低收入家庭住房抵押贷款的最低比例、以及购买位于服务不足地区的贷款的最低比例。HUD自1993年首次制定可支付借贷目标以后，多次上调目标水平，年，两房购买的抵押贷款中，中低收入家庭贷款占比不得低于50%，收入水平较低或少数族裔聚居的服务不足区域的贷款占比不得低于30%，刺激银行、按揭公司大量发放次贷。

　　抵押贷款存量突破10万亿美元。2005年，居民住房抵押贷款余额达到10.1万亿，较1999年翻倍，年均复合增速高达12%，较年高2个百分点。

　　金融自由化浪潮兴起，监管松弛，创新不断，资本市场流动性过度流入房地产。1994年《州际银行和分支机构效率法》颁布，取消了在各州开设银行分行的许多限制，并允许银行机构在全国统一的标准下收购任何其他州的银行，使银行走向全国化经营。

　　1999年《金融服务现代化法》颁布，废除《1933年银行法》（即《格拉斯-斯蒂格尔法》），取消分业经营限制，允许商业银行、投资银行、证券公司、保险公司进行整合，并且没有授权任何金融监管机构对投资银行控股公司进行监管。在一系列金融自由化政策的支持下，美国金融机构的形态、业务、产品显著复杂多样化。

　　以商业银行、投资银行、证券公司、保险公司、基金公司等为主的多元化金融机构跨州跨境经营、逐渐发展至“大而不能倒”又“大而不能管”，混业经营但分业监管；对冲基金、股权基金等影子银行体系愈渐庞大但游离于监管之外；金融创新层出不穷，衍生品爆发式增长，但结构复杂难以监管，甚至连发行机构、评级机构、投资机构都未能准确测算风险。在房价只涨不跌的一致预期下，金融体系疯狂投资抵押贷款相关证券及其衍生品，2006年抵押贷款相关证券的规模达8.4万亿美元、占抵押贷款余额的比重达到80%，CDO/CDS/CDOs不断被创新，2007年CDO的发行规模约5000亿美元，导致资本市场流动性过度流入住房市场。

　　牛市的终结：加息刺破泡沫，次贷危机爆发

　　次贷家庭的首付比例、收入水平、信用等级均较低，风险较高。针对次级贷款购房者，抵押贷款机构设计了多样化的贷款产品，包括两步贷款、买下利率贷款、只付利息贷款、气球贷款等，多数次贷为浮动利率贷款。在贷款发放后的初期，利率低、月供低，居民偿付压力很小，但特定的优惠阶段结束之后，利率和月供都会显著提高。次贷危机前夕，居民的住房负担创历史高位水平，2006年有抵押贷款的自住户中，住房负担水平超过30%的住房户比例达到了37%，较1989年提高了13个百分点，居民偿债的现金流压力和违约风险显著提升。

　　次贷规模激增，金融风险集聚。年连续三年，新发放贷款中次级贷款约6000亿美元、比重超20%，明显高于2002年以前不足2000亿、10%左右的水平。次级贷款经过资产证券化，风险传导至资本市场，2006年抵押贷款相关证券存量达到8.4万亿美元，非机构住房类MBS（即RMBS）发行和存量分别达1.3万亿和2.6万亿美元，其中非优级或次级贷款的比重分别高达73%和66%。

　　加息刺破泡沫，房地产风险传导至金融市场，最终升级为严重经济危机。年美联储连续加息17次，将联邦基金利率目标提高425个基点至5.25%，直接导致以浮动利率为主的次贷家庭月供大增、偿付困难，加上住房市场逐渐冷却不支持净值贷款，次贷家庭大面积违约甚至止赎、或是抛售住房以偿还贷款，造成房价大幅下跌，房地产牛市终结。

　　房地产危机导致抵押贷款相关证券大幅贬值，触发全球金融和经济危机。居民违约率上升，导致资本市场上抵押贷款相关证券及场外衍生品的净值显著缩水，大批参与投资的金融机构，特别是系统重要性金融机构面临严重亏损，甚至有破产风险。避险情绪急剧升温，美国流动性市场枯竭、金融市场暴跌，波及包括银行在内几乎所有的金融机构，更进一步冲击房地产市场。危机传导到全球金融市场和金融机构，全球实体经济的正常融资需求也受到严重冲击，最终升级为全球经济危机。

　　美国住房制度演变的五大阶段

　　时代背景：领土向西大幅扩张，广袤农村亟待开发

　　1776年美利坚合众国宣布独立之时，只有13州，领土面积仅约90万平方公里，相当于目前的1/10。1783年，美国独立战争胜利，承认13州的独立，而且把13州以西、密西西比河以东的一块长方形土地也划予美国。此时美国的领土东起()沿岸，西至密西西比河，南接的殖民地佛罗里达半岛，北接英国的殖民地，总面积达230多万平方公里，相当于目前美国领土面积的1/4。此后，美国通过战争、购买、占领等方式，不断向西扩张领土范围，至1850年，美国领土面积已经达到775万平方公里，其中陆地面积761万平方公里、较1790年增加了2.4倍。此时，绝大部分土地有待开发，大多数居民生活于农村地区，1850年城市化率仅有15.3%。

　　从建国初期到大萧条前夕的150年里，在领土面积快速扩张的背景下，政府的首要任务，是引导居民到广阔的西部去生产、生活，有效地开发利用新增土地。

　　制度演变：从公开出售到免费赠予

　　（1）最初土地分配以公开出售为主

　　政府最初重点发展的土地分配方式为公开出售。《1785年土地法令》颁布，确立了公共土地经过调查测量后公开拍卖出售的原则。最初单块地的最小出售规模是640英亩（折合1平方英里或2.59平方公里），底价为1美元/英亩。《1796年土地法令》颁布，确立了联邦政府成立之后基本沿用《1785年土地法令》的土地分配理念，不过将底价上调至2美元/英亩，并引入了信用条款，允许分期付清购地款。随着联邦政府对土地财政依赖度的下降，也为了促进居民获取土地、开发土地，联邦政府不断降低出售规模、下调底价、优化付款条件、允许私下出售，到1832年，单块土地的底价已经降低到了40英亩、50美元。

　　（2）免费的土地分配

　　为了进一步加快土地的分配、鼓励开发，政府大力转向免费赠地为主的土地分配方式。一方面，降低军功授地的门槛。1855年《关于向特定服役军官和兵士授予土地的特定法令的补充法令》通过，规定自1790年以来，在任何战争中凡服役满14天者（包括往返军营的时间）皆可获得160英亩土地。以前所获军功授地不足160英亩者可一律补足。另一方面，推出针对全体普通家庭的土地免费分配。1862年5月20日，《宅地法》通过，规定凡一家之长或年满21岁的美国公民，可免费获得160英亩公共土地用于定居和耕种，耕种满5年后可取得土地所有权证，也可在居住满6个月之后按每英亩1.25美元购买、提前获得该土地的所有权。如果在战争期间服役不少于14天者，即使年龄未满21岁也享有免费分配权利。

　　政策效果：1/4领土私有化，人口大增长、城市大发展

　　经过建国后150年的土地分配，大量公共土地私有化，居民获得了充足的居住和生产用地。年，政府出售公共土地1.6亿英亩，在之后的免费赠地中，通过宅地法分配土地2.5亿英亩，通过军功授地分配土地7000万英亩，一共分配4.8亿英亩，约合200万平方公里，占1930年美国领土面积的25%。

　　土地的私有化，带动人口大幅增长，城市化率也显著提高。土地的廉价分配，一方面，使居民获得充足的生产资料，提高生育率；另一方面，也吸引着外国移民涌入美国“大冒险”，美国人口实现强劲增长：1790年美国人口只有393万人，到1860年已经达到3144万人，70年年均复合增长率高达3%，再过70年到1930年达1.23亿人，70年年均复合增长率也高达2%。在人口快速增长的同时，居民的生活和生产也更为集中和繁荣，城市大量涌现。年，城市化区域从24个增加到3165个，其中人口超过5万的城市化区域从无到有、达到191个，城市化率从5.1%提升至56.2%、年均提升0.37个百分点，其中年从19.8%到56.2%、年均提升0.52个百分点、是最快速的提升期。

　　住房金融奠基期（）

　　时代背景：大萧条后主义兴起，二战刺激住房需求

　　1929年开始的大萧条，给美国经济造成了前所未有的重创。1932年GNP下跌了-23.5%，1993年失业率高达24.9%。金融体系和房地产市场也遭受重挫。截至1921年，美国独立经营的银行数达3.1万家，但1934年只剩1.5万家，降幅高达52.5%。1931年出现银行破产，多达2294家银行倒闭。大量家庭因失去收入来源而无力还款，且银行体系的崩溃使再融资存在困难，贷款人资金情况恶化，抵押贷款违约数大幅上升。截至1933年，超过一半的住房抵押贷款出现问题，每天超过1000 套抵押住房因违约被强制拍卖。1933年，名义房价较1928年的最高点下降了26%。

　　大萧条初期政府应对不力，1933年福继任后推行新政，凯恩斯主义兴起。政府信奉自由放任思想和预算平衡理念，放任银行倒闭、货币供给大幅收缩、1932年签署《征税法案》将最高所得税率从25%提升至63%，导致形势不断恶化。1933年罗斯福上台，开始采取一系列积极的财政政策和宽松的货币政策，即“罗斯福新政”。罗斯福是美国唯一连任超过两届的总统，连续四次当选，是美国迄今为止在任时间最长的总统，对政府干预经济的执政理念进行了丰富的探索，许多政策实践演化或沿用至今。随后凯恩斯主义逐渐兴起，政府干预经济的“有形之手”越来越重要。

　　二战带动经济发展和人口增长加速，刺激住房需求。在军工需求的刺激下，美国经济高速增长，1942年GNP增速一度高达26.8%，1944年失业率达到历史最低的1.2%；年，美国的人口增速显著低于1%，但二战结束后，大量年轻军人返乡，美国迎来婴儿潮，人口出生率大幅攀升，从1940年的1.9%上升至1955年的2.5%，人口增速最高达到2%，带动长期住房需求。

　　大萧条迫使大量家庭陷入失去收入和住房的困境，而二战则刺激了大量家庭、特别是军人家庭的住房需求。同时，城市化率在1930年达到56.2%，进入中速城市化阶段，在人口基数膨胀和人口增长提速的双重支撑下，新增城市人口可观。这个时期政府的首要任务，是为居民的基本居住需求提供支持和保障，填补住房需求缺口。

　　制度演变：在抵押贷款一级市场发展保险和再贷款，建立二级市场

　　凯恩斯主义兴起，美国政府大力干预住房市场。由于大萧条对经济社会的重大冲击，政府对经济的态度从自由放任转向积极干预，包括住房领域。美国政府主要运用货币金融手段，包括政府增信和提供流动性等措施，鼓励金融机构加大对居民住房消费的信贷供给、促进住房自有。1944年，罗斯福总统在国情咨文中提出“每个家庭获得体面住房的权利”。1949年，杜鲁门总统修订住房法，提出“每一个美国家庭享有体面住房和适居环境”的目标。

　　（1）向一级市场金融机构发放贷款，提供流动性

　　1932年重建金融公司（RFC）成立，向金融机构发放贷款，成为“政府在住房领域的第一次重大干预”。1932年，美国第一个重大救济立法《紧急救济和建设法》颁布，成立RFC，为全国的公共工程项目提供资金。1933年，罗斯福政府拓展了RFC的权限，允许RFC购买银行股票并拓展对多个行业的贷款、包括住房领域，RFC被授权向银行、抵押贷款协会和为低收入家庭提供住房的私营公司提供贷款。1957年，RFC解散。

　　1932年，成立12家联邦住房贷款银行（FHLBanks），专注于向抵押贷款发放机构提供流动性。1932年《联邦住房贷款银行法》颁布，设立12家联邦住房贷款银行，作为抵押贷款的贴现机构，以应对大萧条危机，并促进居民以更优惠的条件实现住房自有。根据法令同时设立联邦住房贷款银行委员会（FHLBB）对FHLBanks进行监管，同时负责设立和监管联邦储贷机构。FHLBanks为政府赞助企业，最初由RFC注资1.25亿美元，可以发行债券，并贷款（称为预借款）给建筑和贷款协会、互助银行、宅地协会、保险公司、储蓄银行、社区发展金融机构及保险存款机构等金融机构，最终为居民抵押贷款提供流动性。金融机构必须购买FHLBanks的股票从而成为联邦住房贷款银行系统会员，才可获得其贷款。FHLBanks初创时也可向业主直接贷款，但在第二年就将此职能转移给新成立的住房所有者贷款公司。

　　年，RFC向抵押贷款发放机构发放4亿美元贷款；到1970年，FHLBanks向金融机构发放的预借款余额突破100亿美元。

　　（2）一级市场建立抵押贷款保险制度

　　1934年联邦住房管理局（FHA）成立，成为政府第一个也是美国第一个抵押贷款保险机构。1934年《国民住房法》颁布，成立FHA，旨在规范大萧条危机后的抵押贷款利率和条款。通过新成立的FHA，联邦政府开始为有资格的贷款机构发放抵押贷款，同时也为抵押贷款人提供免予借款人违约损失的保险，如果借款人未能偿还贷款，FHA将进行赔偿。政府承保的抵押贷款为住房市场提供了稳定性，促进了住房信贷供给。1965年，FHA划归为HUD的一个子机构。目前FHA是唯一完全自筹资金的政府机构，也是全球最大的抵押贷款保险机构。

　　1944年退人事务部（VA）进入抵押贷款保险市场，为军人的住房信贷需求提供支持。美国具有全世界最全面的退伍军人援助体系。VA的前身是于1921年8月9日成立的退伍军人局，1930年7月21日，胡佛总统将退伍军人局升格为联邦管理机构――成立了VA，同时，将另外两个与退伍军人福利相关的机构，全国残疾志愿兵之家和内政部养老金局也合并进VA。二战结束后，退伍军人激增，国会推出大量的福利项目，其中最重要的是《1944年军人再调整法令》（即GI法案）。GI法案赋予了VA仅次于战争和海军部的资金和人事优先权，是宅地法后另一部深刻影响美国居民生活的。GI法案推出VA住房贷款担保项目，面向1940年9月16日之后服役的任何退伍军人、现役军人、未亡配偶和预备役人员。VA担保是GI法案目前唯一仍有效的制度安排，年，VA共担保了1390万宗住房贷款、金额超4331亿美元。

　　二战以后，FHA和VA平均每年为71万宗抵押贷款提供保险，极大地支持了美国一级市场的发展，为约45%的住宅建设提供了融资支持。年，FHA保险贷款1203万宗，年均33万宗；年，VA担保贷款741万宗，年均28.5万宗。

　　（3）建立抵押贷款二级市场

　　1933年住房所有者贷款公司（HOLC）成立，购买已经出现止赎风险的抵押贷款。1933年《住房所有者贷款法》颁布，设立政府赞助企业HOLC，受FHLBB监督。HOLC通过发行债券募集资金，然后从贷款机构购买住房价值不超过2万美元的非农场住房的抵押贷款，并为借款人进行再融资，或直接发放再融资贷款，提供利率更低、期限更长的每月摊还本金的抵押贷款。在此之前，商业银行提供的3-6年期抵押贷款，利率高达6-8%，且贷款到期前只付利息，到期时一次性偿还全部本金。

　　20世纪20年代建筑贷款协会提供的贷款允许摊还部分本金，但利率也要6-8%、且贷款期限只有10-12年。大萧条之前，借款人往往需要在贷款到期时通过再融资以偿还本金，但大萧条期间，银行体系危机、货币大幅紧缩，再融资困难，大量居民面临止赎风险。HOLC提供的则是长期摊还的低息抵押贷款，期限超过15年，1939年之前利率5%，1939年以后多降至4.5％。HOLC使得长期限的摊销式抵押贷款发展成为美国最常见的抵押贷款产品类型，更有力地化解了大萧条引发的止赎风险。HOLC通常在借款人违约一年之后才会启动止赎条款。年间，HOLC发放贷款超过100万宗，之后停止发放新的贷款，专注于贷款回收，最终超过80万的业主成功偿还贷款，只有20%的房屋最终被止赎。对于止赎的房屋，HOLC通常会进行翻新并出租一段时期逐步出售，避免集中抛售住房冲击房价。1951年，HOLC正式停止运营。

　　成立房利美、房地美和吉利美，奠定美国政府主导二级市场的格局。1938年《国民住房法修正案》通过，由RFC注资成立房利美，属于联邦赞助企业，专注于在二级市场购买抵押贷款。成立初期，房利美主要购买FHA保险的抵押贷款，从而使银行和其他金融机构可以快速回收流动性、循环发放更多的住房贷款，正式建立起了抵押贷款二级市场。成立后的前三十年里，房利美在二级市场具有垄断地位，年，房利美购买抵押贷款金额达248亿美元。1954年《FNMA特许法》通过，将房利美改制为混合所有制公司，由联邦政府持有优先股、私人投资者持有普通股。1968年《住房和城市发展法》颁布，房利美被分拆为当前的房利美和吉利美，新的房利美成为一家私营公司，而吉利美专注于购买政府保险贷款（FHA/VA/FmHA）。1970年《紧急住房金融法》颁布，成立新的私营公司――房地美，由FHLBanks所有并由FHLBB管理，与房利美在二级市场竞争并具有相同的使命：通过购买储贷协会及其他存款机构的抵押贷款，以扩大抵押贷款和抵押贷款支持证券的二级市场。

　　政策效果：居民对杠杆依赖度加强，住房自有率显著提升

　　居民对金融杠杆的依赖度提高，住房金融贡献超过一半的购买力。受益于政府的流动性支持和贷款保险，金融机构的抵押贷款业务取得长足发展，贷款产品由1930年以前“高首付、短期限、只付本金”为主演变为“低首付、长期限、分期摊还”为主，奠定了现代商业贷款的标准模式，抵押贷款也因此成为居民住房购买力的主要来源。一方面，贷款渗透率显著提升至超过60%。1970年，61%的自住房负有抵押贷款，较1920年提升了21个百分点。另一方面，杠杆率提高至超过50%。1970年，贷款价值比的中位水平为52%，较大萧条之前提高了10个百分点。

　　住房总量大幅增长，住房自有率显著提高。年，住房总量从3198万套增长到6978万套，年均增长2%，套均住房人数从3.8人下降至2.9人，拥挤程度显著下降；同期，住房自有率从47.8%提升到64.2%。新增自有住房2952万套，占同期新增住房的比重达78%。

　　时代背景：经济、人口、城市化进入“大温和”时代

　　经济波动减弱、人口增长减速、城市化趋于饱和，同步进入“大温和”时代。1969年，美国GDP突破1万亿美元，人口突破2亿人。进入70年代之后，经济增长波动幅度不断收窄。实际经济增速基本保持在0-6%的正区间，  50年代以前动辄超过10%或是大幅负增长的情况成为历史。人口增长也显著放缓，基本保持在年均1%的增速。城市化率趋近80%，年均升幅降至0.2个百分点，城市化空间基本饱和。

　　“滞胀”导致居民生活成本大幅提高。经济趋于温和的同时，1973年和1978年爆发了两次石油危机，导致物价水平大幅上涨，居民的私人消费支出价格指数（PCE）增速在1974年和1980年两次突破10%。年，PCE指数上涨了202%，住房和公用服务项目更是上涨了239%，家庭居住负担显著提升。

　　经过大萧条之后40年的住房金融发展与房地产发展，居民住房自有率稳定于64%、住房套户比保持在1.1，住房供应已经达到较为充足的水平。在人口增长和城市化放缓的长期背景下，纯粹的扩大供应不再是住房政策的核心。此时，低收入群体所面临的最突出的住房问题，从住房的数量转向了住房的负担水平。因此政府的住房目标更多地转向需求端，关注住房负担仍较沉重的家庭，特别是低收入租房群体的负担水平。

　　制度演变：推出租房券，实行租金补贴

　　在美国的住房政策实践中，租房券在《1937年国民住房法》的立法辩论中首次被提出，此后频繁被讨论，但直至70年代，才真正成为美国住房政策的一部分。

　　实验租金补贴。美国政府尝试租金补贴措施的目的，在于直接从需求端对租户进行补贴，确保租户的住房负担处于合理水平。《1970年住房与城市发展法》推出联邦的实验住房补贴项目（EHAP）和社区发展公司，并授权更多资金用于中低收入群体的住房补贴项目和租金补助。EHAP是一个实验性质的项目，计划投入1.75亿美元，给12个城市的租户提供5年的租房券，目的是从需求、供给和管理三个方面检验租房券对市场的影响。实验显示租房券虽然会使得区域内的低收入群体租赁市场趋于紧张，并引致住房建设需求，但对周边租金影响微小，不会明显扭曲当地住房市场。

　　正式推行租房券。《1974年住房与社区发展法》对第8节进行修订，实行三个子项目：新建项目、实质性修缮项目和存量住房凭证项目。新建和实质性修缮用于补贴开发住房；存量住房凭证项目（Existing Housing Certificate Program，EHCP），即为美国第一个正式的租房券项目，规定租户支付的租金不超过调整后家庭收入的25％，而公允市场租金（FMRs）扣除租户支付后的剩余部分则由联邦政府支付。调整后家庭收入是指居民的总收入减去未成年家属、全日制学生、残疾人或老年人的规定扣除额以及特定残疾援助和医疗支出之后的收入。FRMs则是特定社区内中等质量公寓的包含公用服务的中等租金水平，最初这一中等水平设定为租金的中位数，1984年降低至45%分位，1995年进一步降至40%分位，2001年将39个租金最高的住房市场的水平回调至中位数。

　　调整租房券政策。1983年，政府又另外推出一项租房券项目（Voucher Program，VP），对租房券政策做了三方面的调整。一是上调合理负担水平，租户承担的租金水平从25%上调至30%。二是给予租户更多的住房选择。最初的租房券项目，要求家庭选择的租赁房的租金水平不得超过FRMs，确保居民最终的租金负担位于合理区间。但VP允许家庭的自付租金负担超过30%的水平，因此家庭可以自愿选择租金更贵但条件更好的住房，避免对低租金住房的需求过于集中、推升FRMs，也缓解贫民区问题。三是下调了FRMs的标准线，从最初的中位数下调至45%分位。

　　1998年《住房质量和工作责任法案》（QHWRA）通过，将存量住房凭证项目和租房券项目合并，推出“住房选择租房券项目”（Housing Choice Voucher Program，HCVP）。

　　政策效果：帮助超百万租赁户，住房保障体系成型

　　至1990年，政府累计新增发放租房券达127万份，占全国住房户的比重1.3%，与公共住房相当，成为联邦住房援助数量最多的项目之一，美国政府供给需求并重的住房保障体系成型。租房券的使用率超80%，意味着超过100万租赁户通过使用租房券，在政府的帮助下将住房负担降低到合理水平。

　　直至目前，租房券项目仍是联邦政府的最普遍的住房援助项目。全国每年有超过200万户、占比约2%的住房户得到补贴，户均补贴金额超7000美元，其中近一半的受援户为有孩家庭。

　　资产证券化时代（）

　　时代背景：金融自由化浪潮兴起

　　经济延续“大温和”。年，经济增长仍较平稳，实际经济增长基本保持在正区间，即使是互联网泡沫破裂，也未出现负增长；人口保持年均1%的温和增长；城市化饱和，城市化率基本保持在80%左右。

　　金融自由化浪潮兴起，监管松弛，创新不断。1980年《存款性金融机构放松管制和货币控制法》出台，于年逐步废止了《Q条例》对各类储蓄账户的存款利率上限限制，仅保留了对活期账户不计利息的限制。1989年《金融机构改革、复兴与促进法》（FIRREA）出台，促进金融机构竞争，允许银行控股公司收购储蓄机构，赋予了银行更强的竞争地位。1994年《州际银行和分支机构效率法》颁布，取消了在各州开设银行分行的许多限制，并允许银行机构在全国统一的标准下收购任何其他州的银行，使银行走向全国化经营。

　　1999年《金融服务现代化法》颁布，废除《格拉斯-斯蒂格尔法》，取消分业经营限制，允许商业银行、投资银行、证券公司、保险公司进行整合，并且没有授权任何金融监管机构对投资银行控股公司进行监管。在政府的一系列金融自由化政策支持下，美国金融机构的形态、业务、产品显著复杂多样化。传统的依赖家庭存款和抵押贷款业务的储蓄协会、储蓄银行在竞争中大面积陷入经营困境、市场份额不断缩减，以商业银行、投资银行、证券公司、保险公司、基金公司等为主的多元化金融机构跨州跨境经营、逐渐发展至“大而不能倒”又“大而不能管”，对冲基金、私募股权基金等影子银行体系愈渐庞大但游离于监管之外。

　　金融机构混业经营但分业监管，在金融领域的应用不断深化，金融创新层出不穷，衍生产品结构复杂且爆发式增长，CDO/CDS/CDOs不断被开发出来，2007年美国CDO的发行规模约5000亿美元、是2003年的8倍，2007年全球CDS名义价值余额达58.2万亿、是2004年的9倍，2008年全球场外衍生品名义价值余额达673万亿、是2000年的7倍。

　　随着租金补贴制度的建立，低收入租房家庭的住房负担也得到了相当程度的缓解，全国的住房自有率也一直稳定在64%左右的水平。但是从分种族或分收入水平的结构来看，少数族裔和低收入家庭的住房自有率明显低均水平：非西班牙裔的单一白人家庭的住房自有率达70%，而其他种族则不超过50%；收入不低于中位数的家庭住房自有率高达79%，而低于中位数的家庭则仅有48%。因此政府的住房目标较前一阶段的降低租房负担更为积极，致力于提高中低收入家庭和少数族裔等弱势群体的住房自有率。

　　制度演变：支持中低收入和少数族裔家庭的住房自有

　　（1）大力主张提高中低收入和少数族裔家庭的住房自有水平

　　“住房自有率”成为政府主要的住房目标。1990年《国民可支付住房法》颁布，设立住房整体拨款项目HOME，重点通过四类措施支持低收入家庭购置住房：直接的首付援助、建造或修缮可支付住房、并购项目以改造成可支付住房、为非营利组织提供资金。HOME项目是联邦政府提供给州和地方政府专门用于低收入家庭可支付住房的最大的整体拨款项目，年均投入约20亿美元。1995年，克林顿总统提出国民住房自有战略，计划通过公共和私人住房产业组织的前所未有的合作模式，通过减少监管、降低融资障碍、刺激技术创新等方式降低住房成本，目标到2000年将住房自有率达到67.5%的历史最高水平。

　　虽然总目标是提高所有美国家庭的住房自由水平，但重点针对服务不足的人口和社区，包括中低收入家庭、少数族裔、年轻人、有孩家庭、合法移民、残疾居民、美洲原住民和市中心与农村地区的居民。2002年，小布什总统号召扩大住房自有，目标到2010年至少增加550万少数族裔住房自有居民，随后推出首付援助和零首付等措施，支持首次购房家庭。

　　（2）加强对居民的住房金融支持，次贷激增、资产证券化繁荣

　　提高抵押贷款的可得性，是美国政府支持居民购置住房的最主要手段。为了鼓励贷款更多地投向中低收入和少数族裔家庭等支付能力较弱的目标群体，一方面，政府在一级市场鼓励降低首付比例。1999年，首付不足10%的贷款占比达50%，较1989年不到10%的水平上升显著；2004年小布什政府颁布《零首付法》，允许FHA保险贷款最低实现零首付。另一方面，政府在二级市场，要求房利美和房地美加大对中低收入和特殊区域的贷款购买比例和规模，从而引导一级市场贷款投向。

　　1992年《联邦住房企业金融安全和稳健法》出台，授权HUD对两房制定具体的可支付借贷目标，包括购买中低收入家庭住房抵押贷款的目标、以及购买位于服务不足地区的住房抵押贷款。自1993年HUD首次制定可支付借贷目标以后，多次上调目标水平，到2007年，对两房购买中低收入家庭抵押贷款的比例要求达到55%，对极低收入家庭的比例要求达到25%，对市中心、低收入水平、少数族裔聚居等服务不足区域的比例要求达到38%。两房的目标完成度也不断提高，2005年各项目分别较目标超额完成约1-5个百分点。

　　抵押贷款及其资产证券化繁荣，次级贷款激增。对于抵押贷款发放机构而言，贷款发放后，立即出售给房利美、房地美、华尔街投行等金融机构予以变现，从中获得服务费，流动性则重新用于贷款发放，不断循环、迅速扩大经营规模，因此贷款发放动力很强；同时由于贷款转让后不需要承担贷款违约的信用风险，加上优级贷款者的住房需求已较饱和，因此金融机构也不断降低贷款发放标准，使得大量次级贷款者得以获得贷款。从2006年，抵押贷款余额达到11.24万亿美元，较1990年的2.89万亿增长近3倍；新发放贷款中次级贷款的比重也显著上升，年连续三年规模约6000亿美元、比重超20%，明显高于2002年以前不足2000亿、10%左右的水平。

　　两房为主的二级市场机构在大量购买贷款的同时，也不断加大资产证券化的规模，年，抵押贷款相关证券（MBS/CMO）的年发行规模超过2万亿美元，2006年存量达到8.4万亿，较1990年的1.3万亿增长约5.5倍。非机构渠道的MBS爆发式增长，以次级和非优级贷款为主，2006年非机构住房类MBS（即RMBS）发行和存量分别达1.3万亿和2.6万亿美元，其中非优级或次级贷款的发行和存量比重分别高达73%和66%。

　　政策效果：新开工持续增长，套户比、自有率创新高

　　年，美国私人住房新开工经历了一轮长达14年的增长，从1991年的101.4万套增长到2005年的206.8万套，增长104%，年均复合增长率5%，在住房总量已较充裕的情况下，新开工创下1973年以来三十多年的最高水平。套户比从1990年的1.13上升至2006年的1.15，也创出历史新高。

　　美国的住房自有率在64%左右的水平维持近20年之后，从1990年开始持续上升，2006年最高达到了69%。年，收入不低于中位数的家庭的住房自有率提高了约6个百分点、接近85%，中低收入家庭则提高了约5个百分点，高收入群体受益更大；非西班牙裔单一白人家庭和单一黑人家庭的住房自有率提高了约6个百分点，而西班牙裔和其他种族家庭则提高了约10个百分点，少数族裔群体受益更突出。

　　住房金融监管强化期（2008年至今）

　　时代背景：大型金融机构陷入困境，居民止赎大幅增加

　　次贷危机使美国经济遭受重创，多家系统重要性金融机构陷入困境。2009年名义和实际GDP增速分别为-2.5%和-1.8%，距1949年时隔60年后重现同时负增长，且形势较1949年的-0.7%和-0.6%更为严峻。失业率在2009年出现高峰，达到10%，与八十年代初期的经济危机相当。金融机构大面积出现困境，超过500家存款性金融机构倒闭；华尔街前五大投行中，贝尔斯登和美林被收购、雷曼兄弟破产、高盛和摩根斯坦利转型为银行控股公司；第二大次贷公司新世纪金融公司破产；保险巨头美国国际集团（AIG）巨额亏损，由联邦政府接管；两房也严重亏损，由FHFA接管。

　　资产证券化阶段过于积极的住房金融干预，虽然短期内显著提高了住房自有率，但却最终引发了全球性的金融和经济危机。2009年，贷款逾期比例达9.4%、近400万宗贷款进入止赎程序、止赎率达5.4%，均创历史最高水平，住房金融体系遭受重创。在这个阶段，政府的住房目标更多在于尽快稳定住房金融体系，避免风险传导给更多家庭，同时改革并建立稳健可持续的住房金融制度。

　　制度演变：加强监管，规范抵押贷款，降低住房金融支持

　　一方面，美国政府采取紧急手段稳定经济，稳定金融体系，特别是住房金融体系。一是实施极度宽松的货币政策，美联储从2007年9月开始降息，将联邦基金利率目标区间从危机前的5-5.25%逐步下调至0-0.25%，2008年12月美国进入零利率时代。美联储还推出三轮量化宽松政策（QE）：2008年11月美联储开始第一轮购买MBS，到2010年6月，美联储持有的国债、MBS和银行债券达到2.1万亿美元；2010年11月，美联储推出QE2，到2011年第二季度末购买6000亿美元的国债；2012年9月推出QE3，实施每月400亿美元的开放式债券购买计划；直到2014年10月，资产购买计划停止，美联储累计增加了4.5万亿美元的资产。

　　二是实施积极的财政政策，2008年2月《经济刺激法》推出1680亿美元左右的减税计划；2008年10月《紧急经济稳定法》推出“不良资产救助计划”（TARP），授予财政部7000亿美元额度用于购买金融机构不良资产，特别是MBS；2009年2月《美国复苏与再投资法》推出7872亿美元的刺激计划，包括5006亿的扩大支出计划和2866亿的减税计划。三是稳定住房金融市场，2008年7月《紧急经济稳定法》颁布，通过税收抵免、提供再融资、援助GSE等方式，缓解居民的违约和止赎压力、为住房金融一二级市场注入流动性，以稳定住房金融体系和住房市场；2008年9月，FHFA接管两房，证实了两房所隐含的政府信用，稳定市场对两房及其发行的抵押贷款相关证券的信心，成为“几十年来政府对私人金融市场最彻底的干预政策之一”。

　　另一方面，改革金融体系，施行更稳健可持续的住房金融政策。一是加强金融监管，包括对系统重要性金融机构、商业银行、投资机构、评级机构、资产证券化业务、衍生品业务的监管，对次贷危机前游离于监管体系之外的金融机构和业务创新纳入监管体系；特别是实施“沃尔克规则”，限制商业银行自营交易。二是加强住房金融监管、规范抵押贷款业务，包括成立FHFA对一二级市场进行统一监管、建立抵押贷款发放人许可证和登记系统、改进抵押贷款信息披露和风险提示、强化借款人收入和偿付能力核查。三是弱化过于激进的住房金融支持，包括提高FHA贷款的最低首付比例、FHFA逐渐下调对两房购买低收入家庭和区域贷款的目标要求。

　　政策效果：住房领域风险缓释，恢复长期合理水平

　　房价回升，止赎规模显著减少。2016年，名义房价指数已经回升至危机前的最高水平，实际房价指数也逐渐回升，但较危机前仍有10%以上的跌幅。违约和止赎明显减少，贷款违约率从2009年的9.4%降至2018年一季度的4.6%、逾期超90天比例从4.1%降至1.5%，住房止赎数量从2009年每月超30万宗下降至2018年11月的5.3万宗。

　　住房新开工和自有率回归长期合理水平。2009年以来，私人住房新开工平稳回升，2017年达到120万套，基本与年的平均水平相当。住房自有率回落至2016年63.4%的低位后重新回升，基本保持在64%的长期稳定水平。

　　美国政府与房地产的关系

　　住房政策的价值取向

　　自大萧条爆发后，美国政府开始干预住房领域以来，提高住房自有率逐渐成为最主要的住房政策价值取向。此外，针对低收入家庭，政府积极发挥住房保障责任。

　　（1）提高住房自有率是美国住房政策的主要目标

　　1944年，罗斯福总统提出“第二权利法案”，明确“每个家庭获得体面住房的权利”；1949年，杜鲁门总统修订住房法，提出“每一个美国家庭享有体面住房和适居环境的目标”；九十年代以后，老布什、克林顿、小布什三位总统以提高住房自有率为住房战略，特别是重点提高中低收入和少数族裔家庭的住房自有率。

　　住房自有率有自身规律，追求过高的住房自有率，将导致不合理的需求进入市场，形成泡沫甚至引发危机。年，美国住房自有率连续三十年保持在64%左右。年，老布什、克林顿、小布什三位总统以提高住房自有率为目标、倡导住房自有的“美国梦”，用金融手段强行刺激住房自有，短期有效，住房自有率在年达到历史最高的69%。但高风险的次贷占比大幅提升，形成严重的房地产泡沫和金融风险，最终爆发次贷危机，住房自有率重回64%的合理水平。

　　（2）针对低收入家庭政府积极发挥住房保障责任

　　美国的住房保障政策主要经历了四个阶段，政策重点逐渐从供给端转向需求端、保障方式从实物保障转向货币补贴。第一阶段为大萧条至60年代，主要推行公共住房模式（PH），政府直接建设公共住房。第二阶段为60-70年代，政府开始探索并采取补贴等方式资助社会资本建设和提供低收入租赁住房，仍以促进供给为主。第三阶段为70-90年代，政府在需求端推出租金补贴，主要包括存量住房凭证项目、租房券项目及二者合并而成的住房选择租房券项目（HVCP）。第四阶段是1986年开始推行低收入住房税收抵免（LIHTC），成为目前最重要的供给促进手段。

　　美国形成以私人主导供给、政府财税补贴、供给需求并重的住房保障体系。HUD作为联邦住房援助项目的主管机构，2017年，所有项目合计援助住房502万套，援助居民965万人，超过3/4的援助住房为私人供给住房、政府补贴租金和成本，需求端和供给端的援助规模各占一半。其中，以租户为基础的住房选择租房券项目（HCVP）是最普遍的援助项目，规模占比约50%；以私人工程项目为基础的第8节项目（Private Project- Based Section 8）占比约1/4；而由政府直接供给的公共住房项目，占比则仅1/5，而且正在不断地转变为以私人项目为基础的补贴项目。

　　财政与房地产：从出售公共土地到房地产税

　　在美国独立后的近一个世纪里，联邦政府曾较为依赖出售土地所带来的财政收入。但之后，土地出售收入的贡献越来越小。当前，美国土地以私人所有为主，土地财政不复存在，房地产税是地方政府财政收入主要来源。

　　（1）建国初期到南北战争前夕：联邦政府的土地财政历史

　　建国初期，美国国会和联邦政府，没有直接征税增加收入的权力，于是，土地出售成为联邦政府的重要收入来源。《1785年土地法》开启了联邦政府出售土地的漫长历史，年的65年，联邦政府的土地出售预算收入总计1.78亿美元，占同期预算总收入的比重为10%，是联邦政府的重要收入来源，特别是年，联邦政府对土地出售的依赖程度最高，该时期收入比重达到16%，1836年一度达到了49%。

　　十九世纪六十年代以后，随着1862年《宅地法》的推出，政府更多地通过无偿使用的方式来分配土地，公共土地出售预算收入仍保持在较高水平，但是对于政府收入的贡献度则越来越低。财政和经济的持续增长，政府依赖土地出售收入的阶段逐渐成为过去。年，联邦政府的土地出售预算收入总计2.2亿美元，比年还多1/4，但是占联邦政府预算总收入的比重只有0.23%。

　　在大量分配居住用地之后，政府所持有的土地主要为林地、矿产、公园用地等非居住类用地，具有畜牧、能源、采矿、渔猎、休闲等多元化的经济价值，因此土地出售所创造的收入，在政府从土地资源所获得收入中的比重也越来越低。1970年，出售公共土地收入只有210万美元，占全部土地资源收入的比重不足1%，而这一比例，在一战前仍超过50%。目前，政府所拥有的土地为全国的37%，主要服务于自然保护、资源开发和国防等非居住性的公共利益用途，标志着出售公共土地的土地财政时代彻底成为历史。

　　（2）目前房地产税是地方政府的主力税种

　　美国的政府划分为三级结构：1个联邦政府、50个州政府和众多的地方政府。在地方政府这一级，包含了郡、市、镇、学区和特别区等五种类型，截至2012年，美国共有约90000个地方政府。不同类型地方政府，在区域划分上有重叠，呈现出“碎片化”特征：其中，每个郡互不重叠，所有的郡组成了整个国家，学区也是如此，也就是说，美国的任何一处均归属于某个郡、且归属于某个学区；市、镇或特别区则不具备这种特征，而是呈现散点式分布。

　　各类型地方政府并没有行政上的隶属关系且均具有独立的征税权，在功能定位上有所差异，呈现出“互补性”特征：区域的常规管理和服务主要由郡政府承担，学区的支出绝大多数用于教育，市政府会提供一些具有城市特征的公共服务，镇政府对某些特定公共服务提供加强和补充，而特别区一般专注于提供本地区居民偏好的公共服务。

　　房地产税是美国地方政府的主力税种和重要收入来源。美国各层级政府各有其收入相对稳定和充足的税种：（1）联邦政府主力税种为所得税，所得税占联邦政府税收比重超90%，占总收入比重超50%。（2）州政府主要为销售税和所得税，销售税和所得税占州政府总收入比重各约20%，合共占税收收入比重90%。二战以前，房地产税曾经是州政府的主力税种，占州政府税收比重最高时超50%、占总收入比重超40%。（3）地方政府的主力税种是房地产税，房地产税占地方政府税收收入比重超70%，占总收入比重达1/4，仅次于政府转移支付收入。对于五种类型的地方政府而言，房地产税都是最主要的税收来源。

　　套户比超1.1，新房人均面积近百平，供给充足，有效满足居住需求

　　1965年以来，美国套户比基本保持在1.1以上，2009年升至历史最高的1.17，次贷危机后持续下降，但目前仍有1.15。二战以后，住房自有率快速提升，从1940年的43.6%升至1960年的61.9%，此后基本稳定于64%左右的水平。克林顿总统就任之后，住房自有率出现较明显的上升趋势，到2004年达到历史最高的69.2%，但随后由升转降，2017年降至64.2%，回归1965年以来的长期合理水平。

　　人均住房面积大，拥挤程度低。美国2/3的住房为单户住房，二战前，新建单户住房每套面积中位水平约100平方米，人均约25平。二战以后，新建住宅面积不断提升，2017年达到244平；加上家庭小型化趋势，人均住房面积的提升更为显著，2015年创历史最高达98平、2017年为96平。即使是以租赁为主的多户住宅，2017年每单元的中位水平也达到102平。人均住房面积的大幅增长，带动住房的拥挤程度显著降低。2017年，有人居住的住房中，平均每房间超过1.5人的占比仅为2.1%、1-1.5人的仅为0.3%，分别较1973年下降了3.5和1个百分点。

　　（1）全国来看，房价指标合理偏低

　　房价收入比合理偏低，普通家庭5年收入即足以购房。二战结束初期，美国的房价收入比处于历史较高水平，在5左右；随着美国房地产步入60年大牛市，住房供给大幅增加，房价收入比连续20年持续下降，60年代末降至3左右；70年代以来，房价收入比平缓上升，次贷危机前夕，一度升至历史高位的5的水平；危机爆发后先急剧下降，再逐渐回升；目前，新房房价收入比仍处于5的高位水平，甚至略高于次贷危机前水平；但二手房的房价收入比仍仅有4。总体而言，美国房价收入比长期处于居民可承受的合理水平，如果从总房价的上涨中剔除住房总面积增长因素，单位房价收入比则更为平稳。

　　租金收益率长期达6-7%，净回报率可达4%。70年代初期，美国的住房租金收益率一度高达近10%；70年代逐渐回落；但80年代以来总体仍保持在6-7%左右；即使是次贷危机爆发前夕，租金收益率也不低于5%。二手房的租金收益率通常较新房租金收益率高0.5-1个百分点。考虑各州房地产税实际税率普遍不超过2%和租金个人所得税可以扣除折旧等费用，净租金回报率一般能达到4%。

　　大都市区实际购房家庭房价收入比不高。如果以实际购房家庭的中位收入来衡量房价水平，可以发现，除了地理条件优越、富人区集聚的加州沿西海岸城市之外，美国绝大多数大都市区的房价收入比不超过8，意味着普通家庭只要8年的收入即足以买房，非沿海城市则通常不超过5年，中西部城市更低，普遍只需要2-3年。

　　（2）主要城市房价指标在国际对比中明显偏低

　　在全球主要发达城市中，美国的房价水平处于明显偏低水平。从房价收入比看，美国城市大多数低于10（纽约12、旧9、波士顿8、洛杉矶8），显著低于其他国家20左右的平均水平（伦敦21、慕尼黑16、东京13、首尔21、香港49）。从租金收益率看，美国均在6%以上，高于伦敦、东京、新加坡、温哥华等城市3%左右的普遍水平。从绝对房价来看，纽约、旧金山和波士顿较高，城区平均房价超过1万美元/平，但与香港（2.9万）、伦敦（1.7万）、新加坡（1.7万）相比，仍有一定差距，其他大城市如西雅图、迈阿密、洛杉矶均不足万元。从贷款支付能力指数来讲，美国显著高于其他国家主要城市，纽约1.2、旧金山1.5、洛杉矶1.7，大约是伦敦、新加坡、香港的2-5倍，美国居民通过贷款购房难度较小。

　　卧室充足、能源先进、配套齐全，居民生活便利

　　美国住房属性佳，居民生活便利、居住体验好。主要体现在三方面：一是户型大、卧室多，40%的住房为3卧，21%的住房为4卧或更多，不到14%的住房只有1个或没有卧室。二是住房供暖以现代化能源为主，53%的住房使用天然气、38%的住房使用电力。三是房屋设施齐全，无电话服务的住房仅2.3%、厨房设施欠缺的仅0.8%、管道设施欠缺的仅0.4%。二战以来，住房的管道设施配置情况得到极大改善。

　　市场结构：单户住房为主，存量市场为主，租赁供给以个人为主，新房市场集中度低

　　（1）美国2/3的住房为单户住房

　　2017年，美国1.35亿套存量住房中，62%为独立式1单元结构（Detached 1-unit Structure）、即住房的四个方向均有开放空间，通常有独立的院落和土地；6%为联立式1单元结构（Attached 1-unit Structure），即有一个或多个从地面延伸至屋顶的墙面，将其与相邻的住房隔开。独立式1单元结构和有独立的供热系统、公用事业仪表的联立式1单元结构，统称为单户住房（Single-Family House），占比约2/3。

　　无独立供热系统或公用事业仪表的独立式1单元结构，和2单元及以上的住房，统称为多户住房（Multifamily House），其中2单元及以上的住房占全国住房存量比重约26%。

　　6%的住房是移动住房（Mobile Home），不需要永久性地固定在一个地方，也不需要购买土地。此外还有极少数的不到0.1%的住房，为船屋、房车等兼具其他功能的住房。

　　从新开工和新建成住房来看70%为单户住房。上世纪六十年代以来，单户住房的占比一直保持在60%以上，资产证券化时代更是保持在80%左右；次贷危机之后有所下降，但仍保持在70%左右。

　　从住房交易上看，单户住房占比超过90%。2017年，新建成单户住房80万套（即单元），其中16万套为业主自建或承包商代建后自住，4万套为用于出租，60万套用于出售、占比达75%；新建成多户住房36万套，其中34万套用于出租，只有2万套用于出售；新建成住房中用于出售的部分有96%为单户住房。存量房市场，2017年成交551万套，其中489万套为单户住房，占比达89%。

　　（2）存量房与新房交易规模9:1

　　七十年代以来，存量市场的交易量占比保持在80%以上，次贷危机以后由于新开工住房减少，更进一步突破90%。

　　2017年，新建单户住房销售61万套，相当于存量单户住房的0.7%，销售金额2359亿美元；存量房成交量551万套、是新房的9倍、占存量住房的4%，成交金额1.6万亿美元，是新房的7倍；其中单户住房489万套、占存量单户住房5.4%，多户住房62万套，占存量多户住房1.5%。

　　（3）租赁市场投资者以个人为主

　　美国的租赁住房投资者中，超过80%为个人投资者。个人投资者在1-4单元住房、共管公寓和移动住房等租赁市场的比重均超过80%；机构投资者则在5单元以上住房占据较大比重，特别是50单元以上租赁住房市场中占比超过80%。

　　（4）新房市场集中度较低，但仍在持续提升

　　在美国，住房开发商称为住房建造商（Home Builder）。2017年，前十大建造商达成住房销售（Home Closing，等同于交楼）17万套，占全国新房销售比重27%，较90年代提高了约15个百分点；销售金额692亿美元，市占率29%。2017年，前三大建造商达成住房销售9.8万套，市占率16%，较2003年提高7个百分点。

　　美国的房地产市场分散化、差异化，导致集中度提升较慢。一方面，以单户住房为主的需求结构导致规模效应较低。美国销售型住房95%以上为单户住房，每一套住房都是一个独立完整的项目，涉及土地研究、土地获取、市场研究、住房建造、销售交付等多个环节，分散的住房建造制约了经营的标准化和规模化水平。2017年前三大房企所控制的土地数量均已超过10万块。另一方面是区域市场差异。由于美国各州及地方政府在土地、税收、规划等方面均具有独立的立法权，造成了各区域的政策环境差异。

　　（5）美国三大龙头住房建造商的经营特征

　　住房建造业务贡献的收入超过90%。2017年，霍顿总营业收入141亿美元，其中97%来自于住房建造；莱纳为126亿美元和89%；帕尔迪为86亿美元和97%。

　　土储规模较高，可保障6年以上销售，通过期权控制土地成本，如果土地价格上涨就行权，市场冷淡就放弃行权。2017年，霍顿土地储备保障系数6.1年，其中57%为期权合约控制；莱纳为6.1年和21%；帕尔迪为6.7年和37%。

　　借助抵押贷款业务支持住房销售。三家龙头均成立了抵押贷款子公司，主要服务于自身所开发住房的客户，发放贷款后即在二级市场转让，回收流动性，继续发放贷款。2017年，霍顿的贷款购房者中，80%使用霍顿的贷款；帕尔迪的比例为80%；莱纳的购房者中，56%使用莱纳的贷款。

　　重视收并购，实现业务发展。霍顿成立于1978年，较莱纳和帕尔迪分别晚28和24年，通过收并购实现跨越式增长，年共收购17家公司，2003年以来保持销售量第一的地位。莱纳于2017年通过收购WCI，进入豪宅市场。帕尔迪于2009年收购行业前五的Centex，加强在首次置业市场的布局。

　　居民住房负担较重，酝酿市场风险

　　尽管美国住房供应充足、房价偏低、设施齐全，居民住房需求得到高质量的满足，但鼓励自有、偏爱单户住房、住房面积较大的超前住房消费，也给美国家庭带来了较为沉重的住房负担。

　　自住家庭的住房成本，包括抵押贷款、契约及其他债务的偿付额，房地产税，火灾、洪水等财产险，电力、煤气、水和排污等公用事业费，和能源成本；对于公寓还包括公寓费，对于移动住房还包括场地租金、注册费和许可费等支出。租房家庭的住房成本为总租金（Gross Rent），包括合同租金，加上估算的公用事业费和能源成本。

　　过高的住房负担，不利于居民和社会应对意外的收入或支出冲击，抗风险能力较差，会给整个房地产市场酝酿风险。降薪、失业、甚至是自然灾害造成的紧急性住房维修都会导致居民面临严重的付款困难，形成违约风险，一旦外部冲击影响面较大，就可能引发危机。次贷危机前夕，居民的住房支出负担达到历史高位水平，2006年住房负担水平超过30%的家庭在有贷款自住家庭、无贷款自住家庭和租赁住房家庭三类群体中的比例分别达到了37%、16%和50%，分别较资产证券化时代前的1989年提高了13、5和9个百分点，居民现金流压力显著上升。

　　（1）30%的家庭住房负担过重，有贷款家庭和租赁家庭尤为突出

　　美国社会普遍将家庭收入的30%，视为合理的、可承受的住房负担水平上限。如果家庭将超过税前收入的30%支出于居住上，视为住房负担过重，如果超过50%，则是住房负担沉重。

　　2017年，美国所有住房中，31.0%的家庭住房负担超过30%，其中绝大多数超过35%。自有住房家庭中，负有房贷的家庭中有29.5%的负担超过30%，远高于无房贷家庭14.0%的比重，而租赁住房中，50.6%的家庭住房负担过重，其中绝大多数在35%以上。48.4%的租赁住房套均月租金超1000美元，月租金中位数达982美元。

　　（2）低收入群体住房问题尤其突出

　　美国家庭贫富差距持续扩大。近50年来，美国收入最高1/5家庭与收入最低1/5家庭的平均收入比值从1967年的11倍一路攀升至2017年的17倍；按收入份额看，收入最低1/5家庭的比值从4.0%降至3.1%，而最高1/5家庭则从43.6%上升至51.4%。2017年，美国家庭收入中位数6.2万美元，但收入最高的1/5家庭达到22.2万美元，是全国中位收入的3.6倍，而收入最低的1/5家庭则分别只有1.3万美元和22%。

　　低收入家庭的住房负担明显更沉重。2015年，收入1.5万美元以下的家庭中，有70%住房负担超过50%；1.5-3万美元的家庭则有1/3负担沉重，对比之下，收入4.5-7.5万美元的家庭，这一比例仅有3.7%，7.5万美元以上的家庭中更是不足1%。此外，低收入家庭还面临着设施不足、拥挤程度高、住房自有率低等住房问题。

　　美国各州住房发展水平较为均衡

　　美国的城市化已经基本结束，其区域和城市发展具有特色化、均衡化的特点。

　　区域产业各具特色。美国50州和首都，每个州都有各自的2-3个主导产业，各有特长。纽约既是国际金融中心、也是文化艺术中心；加利福尼亚既有信息技术产业、也有影视娱乐产业；哥伦特区既是美国首都，也是世界银行、IMF等国际组织的总部所在地；阿拉斯加有丰富的油气和渔业资源，也是重要的目的地；夏威夷不仅是旅游胜地，也是重要的军事国防基地。

　　经济发展、居民收入较为均衡。从各区域的经济-人口比值来看，用区域GDP份额与人口份额的比值衡量，2017年，首都由于国际组织和跨国企业集聚、高达3.27，剩下50州中最小的是密西西比的0.61、最高的为纽约的1.35，差异有限；从家庭收入中位数来看，2017年，全国为6.1万美元，各区域中最低的是密西西比的4.3万美元、为全国水平的71%，最高的是哥伦比亚特区的8.3万美元、为全国的1.36倍、为密西西比的1.92倍，收入差距相对合理。

　　各区域住房均较充足、发展较均衡。从人均住房套数看，2017年，最低的犹他州为0.35套，最高的缅因州为0.56套，绝大多数区域都在0.4套以上，考虑美国户均人口超2.5人，对应户均住房基本都在1套以上，不存在住房显著短缺的地区。从住房自有率看，除了首都只有41%以外，50州均超过50%，其中45个州均超过60%，最高的西弗吉尼亚达75%，总体来看，美国是一个较为均衡的住房自有国家。从房价收入比看，除旅游胜地夏威夷、首都哥伦比亚特区和富人聚集的加利福尼亚分别为8.4、7.0和7.8之外，其他州的房价收入比均不超过5.5，无论居民生活在哪个州，都可以较快地购置住房。

　　美国作为移民国家，人口持续增长支撑长期住房需求

　　美国作为移民国家，近50年移民对人口增长贡献占比达30%，有力地支撑美国的长期人口增长。2017年，美国的国外出生人口超过4450万，较1970年增长约3500万，占同期新增总人口的比重近30%；占总人口比重达13.7%，较1970年提高9个百分点，回升到十九世纪的水平；49%的国外出生人口已经归化为美国公民。

　　移民的持续进入，使得美国人口年龄结构在主要发达国家中保持相对年轻状态。100年来，美国人口年龄中位数大概提高了13岁，2017年达到38.1岁，相对于其他发达国家普遍40岁以上的水平（日本47.3、德国47.1、45.5、英国40.5），明显更为年轻。美国人口金字塔属于“稳定型”结构，2017年，0-14岁人口占比19.1%、15-24岁占比13.6%、25-44岁占比26.4%、45-64岁占比26.1%、65岁及以上占比14.9%，人口老龄化问题不显著。

　　人口持续增长，支撑长期住房需求。房地产周期，长期看人口。1910年至二战前，美国年均新增人口134万，住房新开工年均44万套；二战结束以来，年均新增人口约250万人，住房新开工年均144万套，人口绝对增量支撑住房建设需求。目前，受益于移民的快速流入，人口增长仍保持年均250万以上的水平，将继续支撑美国的长期住房需求。

　　房地产与经济金融的关系

　　房地产是周期之母，十次危机九次地产

　　在美国经济中，房地产业占据重要地位、但稳中有降，支柱产业从制造业到金融、信息、商业服务。美国政府长期将拥有住房视作居民的基本需求，坚持发展和支持房地产业，因此，在主要经济指标中，房地产业的占比并没有出现过于频繁的周期性波动，一直保持着较稳定的重要地位。从第二次世界大战到冷战结束之前，美国的支柱产业是与汽车、军事、国防紧密相关的制造业和设备投资，而冷战以后的全球化和信息技术时代，则是金融、信息科技和商业服务业等现代服务业和技术产业。

　　房地产相关产业增加值占GDP比重总体稳定。1977，房地产业和建筑业的增加值占GDP比重为14%，2017年则为16%，变化不大。二战结束后的40年间，制造业一直是最重要的产业，1967年以前增加值占比超过25%，但总体趋势持续下降；而金融保险信息及商业服务业等现代服务业的占比则不断提升，1986年取代制造业成为最重要的产业，目前占比约25%，农林牧渔、制造业与批发零售则各占12%左右。

　　美国住宅投资占比在二战以来平缓下降。从固定资产投资结构来看，住宅投资的占比，在二战结束时约为30%，之后不断下降，2000年前后已降至20%左右，次贷危机前夕一度回升到接近30%，但目前不到20%；非住宅建设的占比也从二战后的30%左右下降至目前稍高于20%的水平；设备投资的占比在二战期间曾一度达到80%，但二战结束以后，则长期稳定在1/3的水平；知识产权产品是唯一的占比不断提升的固定投资项目，从二战前后不足10%的水平，提升到目前接近30%的水平，而且呈现明显的阶梯形上升特征，年平均约7%，年14%，年21%，2009年以来28%左右。

　　（1）房地产是周期之母

　　经济起落多与房地产消费、投资活动高度相关。房地产业和建筑业的增加值占美国GDP比重保持在15%左右，住宅投资占固定资产投资比重仍在20%以上。次贷危机前，住宅投资占固定资产投资的比重接近30%，危机后最低降至13%。

　　房地产是国民重要财富组成。1960年以来，美国居民和非营利机构部门持有的资产中，房地产资产占比保持在20%以上，占GDP的比重基本保持在100%以上。2005年，居民和非营利机构部门持有房地产资产24万亿美元，占总资产的32%，是GDP的1.9倍，2011年分别降至18万亿、23%和1.2倍。

　　（2）十次危机九次地产

　　由于房地产对经济增长和财富效应的巨大影响，大型的经济危机多与房地产有关。1890年以来，美国经历过两次严重的全球性经济危机――大萧条与次贷危机，均同时伴随着严重的房地产危机，房价出现显著下降，大量居民失去住房。

　　大萧条中，名义房价自1928年到1933年下降了26%、实际房价到1932年下降了7%，名义GNP增速最差时达到了-23%（1932年），房地产危机加剧经济危机；次贷危机中，名义房价自2006年到2011年下降了26%、实际房价下降了34%，名义GDP增速最差时达到了-2%（2009年），次贷危机对全球经济冲击至今仍未完全恢复，影响远超股市崩盘。

　　房地产市场和金融市场天然具有高度相关性，危机相互传染

　　次贷危机前，美联储连续三年快速加息刺破房地产泡沫，继而导致大型金融机构破产，演变为金融危机。

　　而大萧条，则是金融危机传染房地产市场的实例。大萧条前，名义和实际房价均保持平稳，房地产市场较为健康，但金融危机导致流动性不足，居民再融资困难，引发房地产危机。

　　（1）大萧条前的住房市场：住房新开工旺盛，但房价平稳、无明显泡沫迹象，住房金融体系欠发达

　　大萧条爆发前的二十年代，美国住房建设活动繁荣，但房价保持平稳，房地产市场较为健康。一战以前，美国住房建设与房价均较为稳定，1917年美国正式向德国等同盟国宣战后，国内住房建设活动有所停滞，加上军工出口带来大量黄金流入，名义房价出现显著增长，但房价涨幅不及总体通胀水平，实际房价显著降低。一战结束后，住房新开工高涨，填补一战遗留的需求缺口和军人回国的新增需求，而名义房价和实际房价则均保持平稳。

　　居民购置住房主要靠自有资金，贷款的渗透率低、杠杆率低，还款依赖再融资。1920年，居民自有住房中负有抵押贷款占比仅40%，贷款价值比的中位水平仅43%。抵押贷款以“高首付、短期限、只付本金”模式为主，借款人往往需要在贷款到期时通过再融资以偿还本金。商业银行提供抵押贷款期限3-6年，利率高达6-8%，且贷款到期前只付利息，到期时需一次性偿还全部本金；建筑贷款协会提供的贷款允许摊还部分本金，但利率也要6-8%、且贷款期限只有10-12年。

　　（2）大萧条的爆发与传导：货币紧缩引发金融危机，向房地产市场传导

　　金本位制导致各国货币政策同步紧缩。大萧条爆发前，各国实行金本位制或金汇兑本位制，国际货币体系是金本位下的固定汇率制，货币发行受到金平价约束。各国中央银行陷入竞争性的通货紧缩和对黄金储备的争夺中，任何单个中央银行进行通货再膨胀的努力都会使黄金储备立即流出，因此各国货币政策具有同步紧缩倾向，即使是拥有大量黄金储备的美国也面临这种约束，因此金本位制限制了美国的货币政策空间。1921年以后，美国货币供给增长明显减速，二十年代M1基本保持在200-250亿美元水平，部分年份负增长，危机爆发后更跌至不足200亿美元水平。

　　货币收紧和监管收紧刺破股市泡沫，金融危机爆发。年，监管缺失、上市公司财务造假事件多，投资者大量使用10%的低、信用支付等高杠杆手段进入股市，指数涨幅超过300%，股市泡沫严重。年，为抑制投机，美联储将再贴现率从3.5%提高到6%、同时要求会员银行减少对入市资金的放款，公用事业管制加强进一步打击投资者信心，1929年10月28日，道指数暴跌13%，29日跌幅更达22%，股市崩盘标志着大萧条危机爆发。

　　大萧条前银行体系已出现危机，大萧条期间进一步加剧。1921年，美国银行数量达到3.1万家的高峰后，持续减少，从1921年3.1万家缩减到1930年的2.4万家。股市暴跌导致过度涉入证券投资的商业银行严重亏损，同时()价格下跌使中小银行陷入困境，加上居民担忧美国退出金本位而挤兑银行，导致银行体系危机大幅加剧。1933年，全国仅剩1.5万家银行，不足1921年的一半。

　　金融危机引致居民抵押贷款再融资困难，危机向房地产市场蔓延。货币紧缩与银行倒闭，导致银行体系流动性严重不足，居民再融资严重困难，加上高失业率使得近1/4的劳动者失去收入来源，家庭出现大面积违约和止赎，1933年，非农场住房止赎数量超25万宗，较1926年增长2.7倍。急需流动性的家庭和银行抛售住房，导致1930年名义房价开始大幅下跌，房地产危机爆发。

　　不同的房地产危机在各阶段具有相似的社会经济特征

　　大萧条和次贷危机，虽然相隔将近一个世纪，美国的经济、政治、社会、技术乃至国际地位，均取得了天翻地覆的发展与变化，但两场危机的时代背景与社会影响，却有着高度的相似性。

　　时代背景。两次危机发生时，无论是人口增长还是城市化进程，均处于50-60年的长周期下行期末期，人口增长相对乏力、城市化放缓，对于经济增长和房地产需求，都带来深远的下行压力。

　　危机前的酝酿期。经济刚经历一波繁荣，增长和通胀都有回落迹象。房地产市场活跃、甚至是存在严重泡沫，同时新开工大幅增长，透支了人口和城市化所蕴含的需求潜力，居民借贷增长远超经济增速、导致杠杆水平明显提升，但短期利率却已大幅上升，债务风险越来越大。

　　危机期。需求低谷和债务高峰的背景中，加上高利率的冲击，房价泡沫终于破裂。这个阶段，增长、房价、房贷和建设活动同时断崖式下跌，物价甚至出现通缩风险，利率同样也急速下跌。经济增速下跌之快，甚至导致居民杠杆水平出现了暂时的被动上升。

　　危机后的复苏期。经济彻底出清之后，很快增长恢复、房价回升，利率和利差也保持平稳，但居民部门在相当一段时期内还在去杠杆，新开工和居民借贷的增长相对缓慢，物价表现也较为异常，或高通胀、或有通缩风险。

　　美国货币金融制度易于引发房地产泡沫与全球经济危机

　　（1）美国房地产泡沫与全球经济的运行支持机制与风险传导机制

　　全球经济支持美国房地产市场、酝酿泡沫。一方面，是通过市场自发运行的“无形之手”，全球资本大量参与美国的抵押贷款资产证券化市场，从而向一级市场的抵押贷款发放机构输入充足的流动性，促进住房信贷供给。另一方面，则是美国政府的“有形之手”，全球各主要经济体以美元资产为主要的储备资产，为美国政府的长期赤字提供融资，美国政府在一二级市场成立多个政府赞助企业和政府机构，依托政府信用背书，降低抵押贷款及其资产证券化产品的信用风险，鼓励资本市场更积极地提供流动性、抵押贷款发放机构提供更低的首付比例和多样化的抵押贷款产品。

　　最终，全球经济支持了美国居民低储蓄、高负债的消费理念和习惯，实现住房高消费。但同时，宽松的信用和监管，使得大量低首付、低信用、低收入的家庭也进入住房市场，需求严重透支、信用风险集聚。相较于国际水平，美国住房消费过度超前、房价大幅上涨、杠杆水平过高，形成房地产泡沫、酝酿债务危机。

　　美国房地产危机冲击全球经济。虽然全球经济稀释了美国超发的流动性，但长期宽松的货币政策，最终仍将引发美国和全球经济出现明显的通货膨胀。为应对通胀风险，美联储逐渐收紧货币政策，进入加息周期。利率上升导致以浮动利率为主的次级贷款家庭的偿付压力大幅增加，出现大面积违约甚至止赎、或是抛售住房以偿还贷款，造成房价大幅下跌。资本市场上抵押贷款相关证券的净值因此而显著缩水，大批金融机构，特别是系统重要性金融机构面临严重亏损，甚至有破产风险，避险情绪急剧升温，美国流动性市场枯竭、金融市场暴跌，进而传导到全球金融市场和金融机构，全球实体经济的正常融资需求也受到严重冲击，最终演变为全球金融危机和经济危机。

　　（2）美国货币金融制度易于引发房地产泡沫与全球经济危机

　　国际货币体系安排赋予美国政府货币政策与财政政策特权。在当前的牙买加体系中，多数经济体仍以美元为主要的货币锚，采取货币局、钉住、爬行钉住等固定汇率制度，美元在国际货币体系中仍占据霸权地位。美国作为最主要的储备货币发行国，享有向全球征收铸币税的特权,可以通过发行美元为政府债务赤字融资，而流动性过剩的成本和风险则被全球经济共同承担。如果爆发主权债务危机，由于债务主要为本币计价，美国政府可以率先通过货币超发来实现对外货币贬值、主动债务贬值、对外输出通胀；而对于其他经济体，如果主权债务非本币计价，那么超发货币刺激国内经济，就面临着债务对外升值的成本，陷入两难境地，即使债务以本币计价，超发货币也会带来内部经济显著通胀的问题。因此，美国具有得天独厚的应对债务危机的货币本位优势。

　　美国政府天然以国内政治利益为先，对住房领域倾向于过度支持。牙买加体系对储备货币发行缺少约束，因此美国政府更多地从国内利益出发，倾向于采取宽松的货币政策和积极的财政政策，同时转嫁成本和风险。美国房地产市场，套户比长期保持在1.1以上，人均居住面积全球领先，住房配套设施健全，供给总量充足、质量较高，市场发展已较充分。但对于美国政府及政治家而言，支持高收入家庭不断提高住房消费水平、更多的中低收入家庭购置住房、提高住房自有率、实现美国梦，是契合民意的执政目标、有助于提高选民支持率。因此政府大力通过一二级住房金融市场支持住房消费，次贷危机前美国政府甚至立法要求金融机构向低收入群体发放贷款，对于履行不到位的金融机构还要施以惩罚性措施。

　　美国的货币金融制度，易于引发严重的房地产泡沫与经济危机。其他经济体政府对住房领域的支持政策，仅由本国国家信用所支持。而美国政府则有全球经济的背书，最终使得美国货币宽松和财政积极的政策周期长于其他经济体，住房领域长期处于高杠杆、过度消费的繁荣期，房地产泡沫化程度高，最终破裂后升级为影响深远的全球金融危机与经济危机。年次贷危机全面爆发并迅速蔓延成国际金融危机，不仅影响范围广，其严重程度也大大超过过去几十年的历次金融危机。

　　过去历次金融危机受到较大影响的主要是，而此次危机却波及到了包括银行、对冲基金、保险公司、养老基金、政府信用支持的金融企业等几乎所有的金融机构。2008年次贷危机至今已经10年，美国经济历经零利率和3轮QE才走出衰退，而欧洲日本经济即使推出QQE和负利率仍处于缓慢复苏，主要也逐渐结束高增长时代，拉美、等资源国家则经济大幅回落并陷入长期低迷。至今，次贷危机对全球的影响仍未完全消除。但次贷危机的教训，并没有改变国际货币体系、美元霸权地位与内政优先立场，因此大型房地产泡沫和全球经济危机的形成机制仍然存在。

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