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精装将成未来主流海尔实力是发展精装的关键
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精装将成未来主流海尔实力是发展精装的关键
关注微信公众号目前来看最接近三清实力的就是古龙和罗喉了，【西行纪吧】_百度贴吧
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目前来看最接近三清实力的就是古龙和罗喉了，
目前三清里只有出过手 。短暂和悟空交手后，看得出实力肯定强于悟空，一击就击毁金箍棒。但并不是完完全全的碾压，悟空一顿爆发后也一定程度上打伤了。目前的设定来看：天界最强的应该是如来和暗影。如来300年前就是天界第一战神。300年前普通被少年打得剑魂破碎，精神分裂。而300年前的如来和少年战平。20年前如来和暗影争夺奇经展开大战。两人负伤，暗影伤较轻，如来则伤及神魂，但成功夺得奇经。姑且认为两人战力大致相等。如来当年曾亲手收服悟空，也是悟空认可的面对天神唯一一败，如来也一击击败过杀心观音。目前天界方面：第一档次：三清第二档次：如来、暗影第三档次：观音、、三眼悟空水准持平三眼还有天王，实力也属于第三梯队。目前实力明确可得知在第二档次之上的就是。没有任何势力和诡计，300年前的少年时期就靠着一人两刀一路杀到了阿修罗四王的位置。可以肯定是纯武力取胜的阿修罗王。300年前的少年曾战平如来，击溃。而天神不会老，一直巅峰状态。罗喉则还年轻。而300年后的实力应该步入巅峰期。此时的面对悟空明显是强出一档以上的，两人的战斗并不对等，悟空只需要取得罗喉身上任意一点东西就算赢，最后依靠小诡计取胜。另一个有可能在二梯队以上的就是古龙。古龙论工龄和三清一样，都是开天地以来第一批生物。但古龙长期生病，实力不在全盛。但仍然无伤碾压了取经小队，由于不灭龙鳞的存在，根本无人能对古龙造成伤害。对比表现比三眼、持国天、观音更好。感觉和古龙应该是目前最接近三清的存在了吧？
但有一点，面对古龙，一行人仍能用计把古龙拖入撕裂大地的深渊，甚至短时间压制古龙（也就几招）虽说出了差错，但情报再多点估计古龙就是自己进地狱陪基友搅基去了。对战三眼，被完虐，没有悟空就基本gg。对战杀心，更是毫无悬念，没如来也是gg。不否认古龙很强，但古龙没策略，思想顽固，如果会变通有战略，可以肯定是比杀心强很多很多的，但人家脑梗栓（***）没办法，只能和杀心一梯队，全盛如来感觉略强一些，和狂王第一梯队
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分析的可以有
三清法力强，实战上和古龙一样有所疏漏。古龙开场就被阴了一波，三清也被悟空打了几下。但是这两人法力都强到逆天，古龙刚上来就各种群伤，还有个变态的不灭龙鳞。三清诱惑了几个有潜质的小神，这些小神就直逼天王。
猴子面对狂王，暗帝，暗天王，原始都没有全力出战，基本还抱着玩的态度，可见这些对手根本不足以逼出猴子的最强形态。
更重要的一点，猴子面对这些家伙都是投胎以后，目前看猴子的身体还是个幼猴状态，虽然保留了记忆，但是实力应该远不及前世。
而前世的猴子，为何要靠天宫最强的如来才收服，说白了就是其他天神根本不是猴子的对手，所以这样看来如来才是最强的。
至于狂王和暗帝和如来的对比，先看狂王这边，当年天军在阿修罗界被打爆，如来一个人去了，表面上是去和狂王单挑，其实事实上是如来一个人摆平了这个阿修罗界所有的高手（阿修罗界一向喜欢车轮战），也就是说如来在消耗了大量体能的情况下面对最后压轴出场想趁如来体能不支的时候取胜的狂王依然不落下风，可见如来远强于狂王。
暗帝那边，当时暗帝吸收了大量奇经的力量，并且一心要杀如来必将全力出手，如来当时只是怀疑暗帝，但是毕竟他还是老大，又想要保护奇经，投鼠忌器，打起来也缩手缩脚，还担心万一一不小心打死了老大自己怎么跟其他天神解释，别的天神肯定不会听他说什么保护奇经，帝释天堕落了这种话，肯定相信是他自己想当老大就杀了帝释天，所以这种情况下，如来只能使出很少一部分力量，但是即便这样还是成功夺走了奇经，可见实力远超暗帝。
然而毘沙门天吊打猴子
三清虽强，也还没到让人绝望的地步。如果以武侠小说来说那就是只是内功强，技术上渣渣。讲真，如果真的打起来，他一个人未必打得过三眼猴子加观音。不过可能还有后手，毕竟还没怎么出手。古龙看似被阴了，但是究竟能不能对古龙造成伤害还不好说。毕竟三藏几个也跑出来了。而且小队不可能被灭，相比三眼，观音几个，看起来对付小队是要更轻松一些的。
不相信金箍棒被毁了
目前排位赛来看，如来稳坐第一把交椅！！！越来越坚信！！！！！！！！！！如来强大 ，从观音和狂王的态度就看的出，以及 暗影帝释天的偷袭，如果帝释天能杀如来，干嘛要偷袭
光明的帝世天去哪了？
如来曾说过一句话，孙悟空如果善用自己的能力，知道自己的优点，那么就能打败他。单此一句话，孙悟空就有无穷的潜力。然而现在孙悟空刚重生，状态还没恢复过来，所以战力也没有多强。然而这没有多强就已经这么厉害了。可想而知，真正恢复过来有多强。
看完了全部的评论，我就想说一句话……为什么都没一个人谈谈我罗喉！！！！！！
暗帝感觉最多也就增长天的水平。。。。比不上如来~
猴哥没你说的那么弱
我觉得奇经跟悟空绝对有渊源，从他听得到奇经说不要把他交给帝释天到奇经去引导悟空重生。这些剧情上都只是模糊的说奇经是不知道的情况下做的。所以作者越是欲盖弥彰，我就越觉得奇经和悟空有重大渊源。所以楼上说，悟空真正水平能达到三清，不无可能，天地初开，先有一点?然后有三清。也许悟空比三清还厉害呢。哈哈
分析没对，如来没弄清楚帝释天怎么回事，不会下杀手。暗影帝释天不同，招招致命。
我是前一阵子从头看到现在，感觉罗侯和孙悟空的实力差不多，然后来这看到有的人说罗侯比孙悟空强很多好像还有说秒杀的，我就奇怪是不是我看漏掉了什么，返回头又看了一遍罗侯和孙悟空打赌取剑那一战，我不知道大家是怎么理解的，我还是觉得两个人半斤八两，甚至孙悟空更游刃有余一些，至少这次战斗展现出来的是这样，两个人直接战斗的应该只有这一次吧，不知道漏掉别的没有。
如来招数已经化繁为简，一般这样的不都是站立在顶点的，当初如来跟罗睺战斗！应该是如来占了上风才会让罗睺这样欣赏他
如来的定位和风云里的无名差不多，已经化繁为简，但功体不全。而3眼，罗喉，猴子则是那种越打越强的设定。
后期白狼兽魂，龙魂加强唐三藏暗魂压制团队BUFF傲雪九天之雷，电麻天罡星。黄金龙魂猴子学会集气。沙和尚实力感觉没加强的余地八戒集气量
天神不会老？持国天都一把胡子了...
三清距离暗影帝释天不到一档。如今原始和多宝都有负伤记录。感觉三清的能力更多是战略大杀器，但战斗方面并不是很强。猴子能打到原始，那么各方面全面压制猴子的如来对原始应该也能打得有来有回。猜想之后原始要被暗影帝释天做掉，作者这是在铺垫呢。
三清强在各种独一无二的大能，战斗力并不一定比无伤碾压，古龙是气象的祖先，而且龙族法术也很强，如果不是有病的话，古龙可能才是单体最强
兄弟，如来真的老了
三清，还没出手就把他放第一梯队不行的，太上老君对猴子也是无可奈何的，猴子吃了它那么多丹药。把他火炉都踢翻了，最后还是要靠如来来解决，太上老君可没有去沉睡。元始天尊刚醒的时候天神妖怪都感受到了他的强大，猴子跟他打却像在玩。灵宝天尊跟其他两位应该差不多。三眼，虽然漫画说他很强，我怎么就觉得他的形象太武将化，没有展现神武将的撼天震地的本领。我一直觉得他很弱。他一直表现都是格斗方面的，可他是神仙，不是凡人。猴子，他不怕三清，不怕罗喉，却跟三眼打平。很显然猴子是遇强则强，遇弱则玩。他现在无法给他订实力梯队
老不一定牛，要打个人更看好罗喉
论“血统”三清与古龙是一个级别的
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　　 每日资讯
栏目：住房保障
> 保障制度
里村大道保障房项目昨日奠基 计划2017交付使用
作者：　来源：江门日报　发布日期： 本文关键词:里村大道，保障房项目，奠基
9月28日上午，蓬江区里村大道保障性住房项目举行奠基仪式。该项目是市政府重点民生工程，项目总工期为720天，计划2017年初交付使用。根据项目规划，该保障房首设一房型公寓，以满足不同人群的需要。据了解，蓬江区里村大道保障性住房项目规划用地面积22662.4平方米，规划建设用地17972.7平方米，规划总建筑面积约82333平方米，其中商业建筑面积约2462平方米，保障性住房建筑面积约49437平方米，由2座22层、2座19层高层住宅组成，户型设计结合政府保障房的控制要求，住宅平面布置紧凑、功能齐全、环境优雅，以30平方米―58平方米的小户型保障房为主，采用四梯十四户的住宅标准层平面。设计住户1118户，其中一房一厅312户，二房一厅482户，一房型公寓324户。由于一房型公寓并无客厅，在项目现场，市住建局局长马克烈建议施工方，可以在地下一层建设会客厅，以方便一房型的住户会客。奠基仪式当天，项目代建方――市建管中心表示，将始终围绕“工程优质、群众满意”的目标，本着对群众负责的态度，严把工程质量关、进度关、安全关，精心组织，科学安排，严格控制，积极协调好参建单位的关系，确保工程安全、优质、高效、如期完成。
栏目：行业资讯
> 业界评论
专家称一线城市限购政策退出只是时间问题
作者：　来源：浙江在线　发布日期： 本文关键词:专家，一线城市，限购政策，时间问题
珠海市住房和城乡规划建设局近日在官网发布文件，取消楼市限购政策。至此，全国已有41个城市陆续取消楼市限购，原来46个限购城市中目前仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市仍在坚持限购。据经济参考报报道，当前，全国大部分城市为楼市库存所累，其中一线城市尤为严重，数据显示北上广深四大城市已经连续7个月供大于求，整体库存一再达到历史高点。业内专家认为，未来楼市倾向于“去行政化”的市场自我调节。在绝大部分限购城市已经取消、放松限购政策的前提下，一线城市限购政策短期内虽然不会取消，但是退出只是时间问题。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹近日表示，房地产市场经过十几年的高速发展之后，增长幅度开始放缓，未来市场的复杂程度会大幅度提升。房地产市场的主要问题已经从过去的总量问题演变到当前的结构性问题。市场分化已经开始显现，有可能要维持几年的低迷甚至是负增长。秦虹认为，房地产的供求关系也进入一个新阶段，局部地区已经出现了供过于求的格局。因此，未来将会按照市场规律出台调整措施，去行政化将是大方向。
栏目：行业资讯
> 分析评论
楼市低迷影响地方财政 房企用银行贷款向政府缴税
作者：　来源：经济参考报　发布日期： 本文关键词:楼市，地方财政，房企，银行贷款，政府缴税
在房地产市场回调、经济增长乏力的背景下，《经济参考报》记者从多方渠道获悉，地方财政收入压力剧增，一些基层财政部门采取“空转”的方式虚增财政收入的现象有所抬头。为了纾困解难，一些地方政府开始采取削减非核心及投资支出、动用财政储备、出售地方政府拥有的资产等方式来筹集资金、化解地方财政压力。所谓财政“空转”，是指财政部门年初确定的收入目标过高，年底难以实现，只好弄虚作假，通过财政部门向企业拨款后，再由企业将资金以税收等形式缴回财政，通过倒账虚增收入虚列支出，完成每年的增长指标。“财政‘空转’由来已久。‘空转’并不是真正的财政收入来源，而是由纳税的企业、地方政府共同配合玩一个游戏，在财政困难的时期地方政府更有‘空转’的动机和动力。”天津财经大学财政学科首席教授李炜光说。消息人士告诉《经济参考报》记者，据北方某市财政局预算科人士称，随着我国财政收入不断增长，“空转”的问题一直存在，近期呈愈发严重的趋势。去年该市财政“空转”占全部财政收入的比率达到15%。这一现象在县级政府更为严重，甚至可能高达30%。上述消息人士称，一位企业负责人曾表示，该企业接受银行贷款用于向区政府缴税，之后区政府会以财政补贴、税收返还等方式将资金还给企业，企业再归还银行贷款，完成虚增地方财政收入的目的。8月70个大中城市中95%以上的城市都出现房价环比下跌，房地产下行给经济增长带来严峻挑战，且令地方财政收入明显缩水。标准普尔在一份报告中称：“我们估计2013年房地产相关收入占地方政府总收入比例约为20%。我们在此类收入的计算中包括下列项目：土地出让净收入、印花税、土地使用税和土地增值税、房产税、以及房地产开发商应付的所得税和营业税。”
栏目：行业资讯
> 分析评论
企业实际资金成本高出贷款利率近一倍 银行喊冤
作者：　来源：经济参考报　发布日期： 本文关键词:企业，资金成本，贷款利率，银行
在国家相关部委多次发文要求降低企业融资成本、加强金融对实体经济支持的背景下《经济参考报》记者在各地调研发现，政策利好并未改变中小企业贷款成本升高的趋势，尤其是今年以来贷款利率一直在上浮，10%以上的利率已成为普遍现象，而这仅仅是明面上的融资成本，企业要想真正贷到足额款项，最终付出的成本几乎要翻一番。记者调研发现，尽管中央三令五申要求银行贷款向中小企业倾斜，但企业的贷款成本依旧呈节节攀升之势，除了不断上浮的贷款利率，抵押物、担保费、咨询费、强行搭售理财产品等五花八门的要求也让企业不堪重负。西部一家大型园林工程企业总经理叶盛告诉记者，公司每年的融资总额约1亿元，银行信贷占八成以上。“今年银行贷款利率已经从去年的8%上升到10.5%，上升了近30%，公司光利息支出就增加了200万元，这都是公司的纯利润。”记者采访发现，今年以来贷款利率一直在上浮，10%以上的利率已成为普遍现象，而这仅仅是明面上的融资成本，企业要想真正贷到足额款项，最终付出的成本几乎要翻一番。江苏省徐州市一家机械制造企业的总经理陈军说，目前中小企业融资依然以银行抵押贷款为主，而银行对抵押物的要求越来越高。像他们这样的企业，厂房、设备都很难被银行认定为有效抵押物，股东不得不拿出自己的房产做抵押担保，银行却只按房产评估价60%的额度放款，可贷额度往往杯水车薪，还会产生1%左右的评估费用。“如果缺少抵押物，企业必须找担保公司进行担保才能从银行贷款，企业就要支付高达4%左右的担保费。”担保费只是企业贷款过程中各种费用的一种。贵州爱辉工程有限公司总经理陈海泉给记者算了一笔细账：公司今年向银行申请贷款1000万元，担保费支出45万元，银行理财顾问费约50万元，银行还截留300万元强制要求企业购买理财产品，再加上贷款过程中疏通关系的费用20万左右，最终企业拿到的贷款只有不到600万元。“表面上只有12%的年利率，企业的实际贷款成本却超过20%。”此外，银行贷款审批难也让企业一筹莫展。许多中小企业负责人坦言，多数银行的贷款审批手续非常繁琐，展期、续贷审批流程则更为漫长。企业在年中、年末出现紧急资金需求时根本无法依靠银行贷款，只能选择利率更高的民间借贷机构。多家银行的相关负责人表示，银行贷款业务的核心是风险控制，由于中小企业经营风险大，银行对中小企业贷款的风控成本高、利润低，企业“融资贵”的板子也不能全打在银行身上。某大型国有银行四川分行信贷部负责人表示，无论是经济实力、财务状况，还是信用状况、所具有的抵押资产等方面，中小企业都无法与大企业相提并论。“我们出于信用风险考虑，自然不愿放款给中小企业，即使如此，前置条件也会比较多。”利润因素也是银行的顾虑之一。一些商业银行信贷部门负责人告诉记者，银行放一笔几千万的贷款和一笔几百万的贷款，需要走的流程基本一样，但小额贷款的审批要付出更高的贷前调查成本和贷中审查成本，利润远远低于大额贷款，因此银行往往不愿意做中小企业贷款。受访专家建议，从短期来看，宜规范银行涉企收费标准，并对各大银行层出不穷的“金融创新”予以监管；从长期来看，必须拓宽融资渠道，逐步改变目前以银行贷款等间接融资方式为主的局面。首先，统一规范银行涉企收费标准，加强对银行各种“金融创新”的监管。中央财经大学中国金融发展研究院副院长同生辉说，银行涉企收费标准的缺失导致各种费用名目繁多，导致各类“理财咨询费”“顾问费”层出不穷。建议相关部门统一规范银行涉企收费标准，取消没有实质服务内容的收费，降低企业融资成本。其次，加快推进多层次资本市场体系的建立与完善，打开中小企业融资的直接渠道。专家建议，应该加快制定相关法律法规政策，规范肃清主板市场，恢复投资者信心；研究推进扩充中小企业板市场，并优化其运行环境。同时，研究推出场外交易、股权互换等方式，多种措施并进，推动中小企业直接融资渠道的建立。第三，鼓励小贷公司等非银类金融机构发挥更大作用。国内首家在香港上市的小贷担保企业瀚华金控董事长张国祥说，从成本、风险控制的角度来看，单靠银行解决中小企业融资贵、融资难问题并非长远之计。在针对中小企业的小额信用贷款业务方面，小贷公司比银行更具竞争力，能有效拓宽中小微企业融资渠道，成为传统金融机构的有益补充。建议从放开小贷公司融资渠道限制、纳入央行征信系统等方面入手，鼓励小贷公司等非银类金融机构发挥更大作用。第四，加速推进国内风险投资基金的发展。经济学家、北京大学教授樊纲建议，结合发达国家解决中小企业融资难问题的经验，应加速推进国内风险投资基金的发展。现阶段，国内的风险投资基金应以政府倡导为主，多种形式资金共同参与。以成长型、科技型、有发展前景的竞争性中小企业作为投资对象，以提供发展所需资金、经营管理咨询等服务的形式介入中小企业发展的各个阶段。同时，还要建立风险基金的退出机制，在时机成熟的情况下退出一个企业而转向另一个中小企业，实现风险投资基金的良性循环，保证中小企业发展的资金需求。
栏目：政策法规
> 政策动向
首套房贷政策何去何从：看地方政府与银行博弈
作者：　来源：地产中国网综合　发布日期： 本文关键词:首套房贷政策，地方政府，银行，博弈
据《新金融观察》，限购放松作用有限，限贷松绑成为各方预期中的政策调整下一步。四大行总行的暧昧表态，各地分行陆续出现的“投石问路”，都预示着房地产信贷政策将会发生某种变化。放松传闻限购放松之后，作为调控政策另一重要手段的限贷政策成为各方关注的焦点，各种放松传言也适时出现。9月下旬开始有传闻称“首套房认定标准将放松”，表示“四大行将发布政策，只要房贷余额还清都算首套房”。鼓励首套房贷款，二三套也可恢复至基准利率。早在8月份，就有消息爆料上海建行未获批的内部文件，其中提及将尝试放松限贷，重新认定首套、二套房贷标准，提出首套房最低可以打八折利率(享受八折要求客户在该行金融资产必须大于等于贷款总额的80%)。随后，上海农行也有类似传闻被爆出，但两者均迅速被上述银行否认。值得一提的是，虽然央行没有对传闻进行表态，但作为传闻主要相关方的四大行，却在近期密集发布相当“暧昧微妙”的表态。中行表示，总行已授权当地分行可以按照市场需求和政策变化适时调整相关政策，对不同的购房需求采取差异化策略，提高审批效率，提升服务能力，积极支持居民合理购房需求。农行表示，将进一步加大房地产信贷投放力度，加快贷款审批和发放速度，提高服务效率，优先满足居民家庭首套和改善型住房消费领域的合理信贷需求。此前表态的建行则建议完善差别化住房信贷政策，尤其是首套房认定标准。工行则称依旧积极支持个人住房和房地产开发的合理信贷需求。在上述回应中，四大行可以说是既没否认也没承认房贷放松，尚处矛盾之中。“早在今年5月份，央行研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作，并提出‘央五条’措施，优先支持首套房贷，但是时至今日，仍然没有得到全面落实。”同策咨询研究部总监张宏伟表示，主要原因一是银行通过货币基金等渠道得到的资金成本较高，不愿意下浮房贷利率；二是对房地产市场走向存在观望情绪。随着央行对影子银行、同业竞争等整顿措施的拉开，余额宝等货币基金收益率逐渐降低，客观上为商业银行房贷利率下浮提供了机会。地方呼吁这边厢各大银行还在谨慎犹豫，那边厢一些地方政府却已经把信贷松绑写进了文件之中。9月22日，福州发布文件，购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首贷认定。金融机构在贷款首付款比例和利率方面按照政策规定的低限执行。9月15日，湖北省住建厅的文件则明确首套房贷款利率下限最低可至基准利率的七折。从目前各地方政府发布的新一轮救市政策来看，主要内容基本为增加购房补贴、降低公积金利用难度，要求商业银行降低商贷价格。作为并无银行的管理权限的地方政府，依然要求银行降低贷款利率。在业内人士看来，一是为了给本地房地产市场信心，增加市场购房者购房预期；二是给银行施加压力。现在的情况是，尽管部分城市银行首套房贷利率开始出现“点式”松动，但范围仍然有限，并且大多数是有条件的，有的银行门槛相对较高，甚至以购房客户在贷款银行的金融资产为条件，房贷利率并没有出现全面松动。比如8月份上海农业银行有条件松动首套房贷，200万以上商贷给出九五折利率折扣；汇丰银行已经悄然打折，7月份以来，该行一手房首套房贷款160万以上就可以享受基准利率的九六折，二手房首套房贷款160万元以上也可以享受基准利率的九四折，贷款160万元以下统一是九六折；民生银行首套房贷款利率开启八五折的优惠，但是需要客户在民生银行拥有500万元以上的金融资产。除了上海农行、汇丰银行、民生银行以外，广州、深圳、青岛等其他城市的大多数银行也已经不再对首套房贷款执行利率上浮，甚至出现青岛有银行可以直接九折利率发放首套房贷的情况。房地产贷款政策接下来会如何走，还要看地方政府和银行之间的博弈。首套争议在四大行的回应中，建行特别强调应该完善首套房认定标准。据张宏伟介绍，早在去年下半年，上海的部分楼盘(多数是优质的楼盘)就曾获得银行优惠政策，针对两套住房的购房群体，只要房贷余额还清，就算首套房。“上述政策只是操作上‘打擦边球’，并不是在公开可执行的文件下操作的，执行的银行和时间也会根据贷款对象(包括开发商和购房者)而不一样。”张宏伟表示，全国范围内的限贷政策松动尤其是“认贷”标准全面松动目前尚难。主要原因在于“认贷”的全面松动对于市场刺激力度较大，不符合本轮房地产调控的思路，短期内不适合采用这样的方式刺激房地产市场。有业内人士表示，如果首套房标准只认贷不认房，可能出现拥有几十套房的投资者还可以按照首套贷款的情况，势必引发争议。目前最可能出现的结果就是，银行未来不会对房地产贷款政策“一刀切”，会根据贷款对象的不同，去差别化执行首套房认定标准。
栏目：政策法规
> 政策动向
传三亚十一期间将取消限购 住建局：目前尚没有通知
作者：唐k　来源：人民网　发布日期： 本文关键词:三亚，限购，住建局
人民网9月29日讯 （唐k）近日，三亚市房地产协会秘书长刘树国公开表示，三亚楼市限购政策马上就要取消了，目前取消限购文件正在走相关政府部门流程，预计将在国庆公布。人民网记者致电三亚市住建局进行核实，该部门工作人员回复称：“目前还没有收到通知，如果有的话，三亚市政府网站会发布通知。”三亚在海口取消限购之后，成为海南唯一一个限购城市。今年7月17日，海口市政府下发通知，中止执行商品房限购政策，不再要求购房者提供住房套数证明。目前，海口400多家房企、开发商已经收到正式文件。刘树国公开表示，限购政策的作用本身就不大，而且为社保、纳税证明等提供了灰色交易的空间，同时还导致假离婚等不良影响，反而带坏了风气，市场上的事还是要采用经济手段解决。日，三亚出台住房限购细则。细则明确规定，原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供本市1年以上（含1年）的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市1年以上（含1年）的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市主城区向其售房。如今楼市的下行压力骤增，仍执行限购的仅有北京、上海、广州、深圳、三亚五个城市，如果三亚在国庆后取消限购，这也意味着，限购将退回一线城市。
栏目：楼市资讯
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【江海碧桂园】名厨助阵国庆美食节，邀您吃寿面，品鱼翅
作者：　来源：江门房协网　发布日期： 本文关键词:江海碧桂园，名厨，国庆美食节，寿面，品鱼翅
还记得2010年10月第一次开盘的盛大场面，那是我们的第一次邂逅，创造出首次江门楼市开盘销冠奇迹。2014年10月，是小江4周年庆典，10月1日，重金礼聘诚邀中国特级名厨，携带十多款江门特色美食，超600份美食，一同共度佳节，小编和他的小伙伴都表示惊呆了！&&&名厨学堂，一展身手钟新维，全国餐饮经理管理专家、中国饭店协会会员、高级营养师、中国烹饪大师，连世界御厨杨贯一先生盛赞钟新维先生厨艺精湛。10月1日早上10点半，钟大师将驾临美食节现场，与小海的一众粉丝进行亲密接触，亲自下场教学炮制特色长寿面，喜欢下厨的朋友们千万别错过。特色美食精选推介――碗仔翅碗仔翅，香港最常见的街头小吃之一，本身没有鱼翅成份，但其外观与高汤鱼翅相近，并以小碗盛载，因而叫作“碗仔翅”。约1960年代起，香港街头涌现一批小贩专门出售这类平民仿翅，同时兼售生菜鲮鱼肉汤，后者以鱼肉混入淀粉打成鱼肉浆，再以类似刀削面的手法削进汤里煮成长条状的鱼肉条，不少人卖碗仔翅时，喜欢加鱼肉同吃。在那个贫瘠的年代，有这样一碗小食，不仅果腹还鲜美无比，因此口碑相传，慢慢的就演变成现代版的碗仔翅。风车DIY、面谱DIY同步登场国庆、重阳双节，现场准备小朋友最喜爱的风车及面谱，无论是大朋友还是小朋友，都可以大展身手，制作自己喜欢的作品，在重阳佳节，欢喜去登山！&如此丰富的活动节目，就在10月1日早上10：00正式开始【寿面美食节】10：30-12：00&& 【名厨学堂】：11：00-11：30【风车DIY、面谱DIY】：10：00-17：00凭票进场，记得联系您身边的销售顾问哦【一惠到底】& 席卷全城& 20套精选单位等着您江海碧桂园史上最强钜惠――【一惠到底】现正火热进行中，精选20套【星级观景王】湖景电梯洋房专享4重钜惠，即日起至10月7日前加1元更享额外92折，最高优惠约8.7万！优惠力度之大史无前例，数量有限，逾期不候，错过就错过！欢迎有兴趣的市民致电或前往江海碧桂园销售中心咨询。
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方胜：未来房地产市场发展可能呈现两大局面
作者：　来源：中国经济时报　发布日期： 本文关键词:方胜，房地产市场
限购、松绑等行政调控的“寿终正寝”，既不是释放政府救市的信号，也不意味着任由房地产市场发展，更不预示着房价将加速上扬，而是房地产市场回归理性必经的阵痛过程。只有厘清和统一了这一基本认识，我们才能在此前提下，对未来房地产市场的发展前景和政府部门的角色定位进行理性反思。未来的房地产市场很有可能呈现“结构调整、稳中有升”的发展局面。 近段时间以来，社会公众对房地产调控政策及其走向表现出了极大关心和极度敏感，媒体舆论也纷纷跟进关注，引发大面积讨论、辩论与争论。 在笔者看来，解决房地产市场发展进程中的种种问题，主要还是要依靠市场化的经济手段和法律手段，借助税收、信贷等经济杠杆调节，对房地产市场进行宏观调控。不过，限购、松绑等行政调控的“寿终正寝”，既不是释放政府救市的信号，也不意味着任由房地产市场发展，更不预示着房价将加速上扬，而是房地产市场回归理性必经的阵痛过程。只有厘清和统一了这一基本认识，我们才能在此前提下，对未来房地产市场的发展前景和政府部门的角色定位进行理性反思。 第一，未来的房地产市场很有可能呈现“结构调整、稳中有升”的发展局面。依笔者之见，关于房地产的生存与发展，虽然房地产市场暗藏诸多风险，但是由于风险还没有系统性形成和大面积存在，楼市不会崩盘坍塌。关于房地产的价格，从全国范围来看，虽然会逐步上升，但是涨幅比较平稳，略高于物价涨幅或者与经济社会发展的水平基本相适应；从某一个城市区域来看，价格不会全面上涨，但会在商业中心、政务新区、高铁站区、重点学区、物流基地、景区周围稳步上涨，而在其他地段出现价格僵持、小幅下跌现象。 具体来说，可以从以下两个方面进行分析： 涨价因素分析――其一，我国正处于新型城镇化加速发展的过程，我国城市建设和基础设施建设规模将不断扩大，而作为城镇化的重要载体和依托，房地产业必将是一个持续发展的黄金产业，不管是高端房产，还是中端、低端房产，都有较大的市场发展空间。其二，受矿产资源日益稀缺、物流费用水涨船高、信贷结构不断优化、税费改革扩大统筹等诸多因素影响，房地产的土地费用、建筑安装费用、市政公共设施费用等会越来越高，人力成本、管理成本、财务成本、运营成本、材料成本等也是节节攀高。其三，受通货膨胀持续发力因素影响，很多人习惯于将有限的资金投入房地产市场。其四，随着房改政策的完全消化和住房福利的逐步规范，房地产的刚性需求和改善型需求比较大，而各地每年可供开发和交易的商业用地指标有一定的规模限制，因此供需矛盾突出。其五，我国的教育、医疗、就业、科技、文化、社保等社会资源和行政资源依然集中在城市，特别是大中城市，随着居民收入的不断提高和消费理念的不断改进，更多的人群将会涌进大中城市买房置业。其六，现在城市房产的开发层次呈现梯度转移的迹象，随着一线城市的房地产利润空间逐渐变窄，品牌开发商开始向二线城市直至三线、四线城市进军，在这一利润追逐途程中，必将对当地房地产市场的开发理念、审美价值等造成冲击。 降价因素分析――其一，假以时日，不动产登记制度将会正式浮出水面，房地产信息会最终实现全国联网，多房者多纳税成为一种共识，这在一定程度上加大了购房者的顾虑。其二，随着官员财产申报、公开制度的不断完善与推进，以及反腐倡廉力度的空前加大，政府以及国企员工必然会抛售多余的房产，同时也不敢高调买房。其三，目前是房地产市场的转型发展时期，由于购买力的提前透支和需求量的集中释放，未来一段时期内的房地产需求量会有一定下降。其四，受计划生育政策的影响，目前加入购房队伍的青年一代以独生子女为主，即使计划生育政策在不久的将来会发生重大调整，新一代的生育观念已经转变、生育意愿已经减弱，这些都造成了房地产市场的相对饱和。其五，随着房地产税立法以及改革被提上日程，社会公众的房地产投资、投机意愿也会相应下降。其六，随着国际化进程的加快和全球化市场的发展，越来越多的人将会选择留学国外、求职国外、定居国外，这也相应减少国内房地产需求甚至抛售部分房产。虽然也有很多外国人定居中国，但是受消费理念、价值观念和投资取向等影响，其对房地产的需求量十分有限。 第二，各级政府应当充分运用税收杠杆，促进和保障房地产市场健康有序发展。笔者认为，无论是房地产调控的指导思想，还是房地产调控的制度设计，都必须着眼于房地产市场的长期健康稳定发展，即在确保房地产交易价格相对合理的同时，确保房地产供需基本均衡。但是，什么样的政策属于长期性的？在社会主义市场经济环境下，不能过多、过频进行行政干预，而是应该在税制体系的完善上下工夫。作为全面深化改革的突破口和经济手段的关键点，税收制度及其改革应当在引导和促进房地产市场健康稳定发展中发挥重要作用。相对于行政调控政策，税收杠杆可以长期使用。新一轮的税制改革方案已经审议通过，具体的配套措施即将面世。预计与房地产和收入分配相关的税改措施将在今后三年内密集出台。这对于房地产市场来说，无疑是重大利好。 其一，充分发挥税收杠杆，可以使市场在房地产资源配置中发挥决定性作用。有别于行政调控，通过公允且透明的税收手段，可以促进房地产市场相机抉择、自动调节的规范化、常态化，大致可以达成或者接近这样一个相对理想、饱和的“调控”状态：可支配收入严重不足的暂缓买房，刚性需求异常急切的适时买房，意欲改善住房条件的择机买房；能够承担市场风险的多买房，愿意多买房产的多纳税，房产数量较少或者居住面积较小的完全不负担额外的税收成本。与此同时，房地产开发商不再围着地方政府的指挥棒，东一榔头西一棒子，而是根据市场的反应、交易的偏好、业绩的表现，结合经济面和资金链等实际情况，自主选择和决定是否追加投资额，是否增加投放量，以及如何适应市场变化、对接客户需求，走提升品质、注重信誉、分类发展的差异化路线以及优化调整户型、面积。可以预见，通过税收杠杆作用的发挥，可以有效激发房地产市场和资本市场的高端生产力、剩余购买力，还房地产市场一个买卖平等的“自由身”。 其二，充分发挥税收杠杆，可以进一步改善和稳定社会公众的房市交易预期。税收调节是刚性的，也是明朗化的。从需求方来看，少了行政调控的干预，社会公众对未来房价的走向判断相对纯粹和准确，不会盲目跟从买房或者随波逐流卖房。同时，在买房的同时，也就知悉了相关权利与义务，使得“楼市有风险、投资需谨慎”成为一种共识，房地产商有更加充足的调价底气，“房闹”等扰乱房地产市场秩序的行为可以有效防止或者减少。从供应方来看，房地产商可以立足于自身实际，结合市场反应和市场调查，对房市的发展方向和路径进行综合研判，从而心无旁骛地抓好房地产建设、经营、销售等工作。 其三，充分发挥税收杠杆，可以按照法制规范处理有关方面的收入分配关系。税收手段，是着眼于长远、遵循法制的长效机制建设。按照十八届三中全会决策部署，在新一轮的税制改革中将会全面贯彻落实税收法定原则和清费立税原则，这一改革红利十分有利于遵循法制轨道调节房地产所得收益。当前，收入分配关系的处理是一大焦点和难点，稍有不慎，就有可能引发不满和触发矛盾。特别是近年来因房暴富、坐地起价的现象普遍存在，而且没有良好的税收制度和征管措施加以约束，这既不公平，也不合理。在新一轮的税制改革中，无论是房地产税的立法及其改革，或者是个人所得税的改革，对于规范中央和地方、政府与市场、集体与个人的财政或者收入分配关系都具有非常明显的效果。 第三，各级政府要在保障基本住房需求和配套设施建设方面发挥好主导作用。当然，行政性调控政策的退出，并不意味着各级政府在引导房地产市场健康稳定发展的过程中就没有了“治理”职责。相反，各级政府应当在充分发挥好税收职能作用的同时，要更加注重运用“有形的手”的力量，配套做好相关工作，平衡好房市利益博弈，解决好特殊困难人群的住房问题。 其一，要健全住房保障制度。笔者建议，加大棚户区改造力度，扩大廉租房建设规模，尽量不建或者少建经济适用房，确保那些买不起房、暂时买不起房、购房意愿不强的人群能有基本的住宿条件或者低廉的租房供应，真正实现 “住有所居”。当然，在加强住房保障制度建设方面，单靠政府一方的力量也十分有限。各级地方政府在发挥主导作用的同时，也要通过多种形式，积极引入和吸收民间资本参与投资建设，促进保障房建设资金来源的多样化和社会化。 其二，要繁荣稳定资本市场。虽然投资房地产不一定是最正确的选择，但肯定不是最错误的选择。当前，由于资本市场的发展不健康、不稳定，“圈钱”、“套钱”、“骗钱”、“吸钱”层出不穷，社会公众对资本市场渐渐失去信心。因此，政府部门在进一步完善房地产调控和监管方式的同时，还要进一步促进股票、债券和期货等多层次资本市场健康发展，维护广大投资者的合法权益，防范和化解金融风险。一方面，拓宽企业和居民投融资渠道，给大家提供更加充裕、更多选择的投资理财产品，避免“鸡蛋装在一个篮子里”等单一房产投资失误带来次生灾害。另一方面，通过提高直接融资比重、减少融资环节、简化融资程序、清理整顿不合理收费等，进一步优化房地产企业的融资结构，降低房地产业的融资成本，解决房地产企业的融资难问题。 其三，要完善政绩考核指标。长期以来,各级地方党委和政府大搞GDP增长率排名，将GDP增速、财政收入规模等作为评价领导班子和领导干部政绩业绩、衡量地方发展成效、提拔任用或者一票否决的主要指标，结果导致一些领导干部盲目追求经济增长，“拍脑袋决策、拍胸脯蛮干、拍屁股走人”，大兴土木搞 “政绩工程”、“形象工程”，特别是将GDP贡献大、税收兑现快的房地产业作为重点工程加以推进，很多地方的经济开发区、高新技术产业开发区、政务新区，放眼望去，已经成为“房地产开发园区”。尽管近年来部分地区也认识到这一问题的严重性，但是由于考核指挥棒始终未变，结果只能将错就错。即使是个别地方明文规定要完善政绩考核指标和方式，也都“雷声大雨点小”，没有得到有效执行。下一步，要按照党的十八届三中全会明确提出的 “改革和完善干部考核评价制度”要求，从上到下“一盘棋”，探索改进地方党政领导班子和领导干部政绩考核工作，坚决纠正唯GDP是从的用人和评价导向，这样才能引导干部树立正确的政绩观，将科学发展观落到实处，为地方政府促进房地产市场健康稳定发展减轻思想包袱和压力，提供有力的制度保障。
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官员吐槽财政收入下滑：没一个产业能替代房地产
作者：杜涛 李孜　来源：经济观察报　发布日期： 本文关键词:官员，财政收入，产业，房地产
财政收入进入“新常态” 地方保卫“钱袋子”地方财政的百日保卫战地方财政似乎到了最焦虑的时刻。一些城市的税务局长正在忙于修改税收任务的数字计算方法。他们不再以2013年为基数计算2014年的各月任务数，转而以实际能完成的任务量作为最新计划数，“我们每月打电话问一次各税务分局，他们报上来多少就定多少计划”，一位沿海省份的基层财政局长说。还有不少省市的财政部门开始准备调整收入预算，等待提交给10月的当地人大常委会审议。尽管这是一种常规的预算工作流程，但很快人们发现，以往大多数时候，人大调整财政预算都是要调增收入，“这次不少地方恐怕都会调减”，广东省人大常委会一位人士表示。焦虑的情绪同样弥漫在最近一次由财政部相关司局召集的经济形势座谈会上。9月18日，包括广东、江苏、山东、上海等代表中国最发达地区的六个东部省市财政官员们，在这次小范围的座谈会上大倒苦水，在他们看来，财政收入未来可能会持续走低，“没有更差，也不会更好”。8月的财政数据是引发焦虑的导火索。财政部信息显示，8月份全国财政收入同比仅增长6.1%，地方本级财政收入更是连续两年同比增长降至个位数，2013年的数字是6.5%，2014年是6.6%。尤其是东部沿海，已难以维系去年同期财政收入“先企稳、再回升”的局面。以广东为例，今年1月份到7月份，月度累计财政收入增速呈逐月回落趋势。而另一项数据显示，包括9月末在内的未来100多天，预算支出任务还差6万亿。在中央预算内投资和专项转移支付任务已经下达完毕的前提下，支出任务的主力显然在地方政府，这意味着平均每个月地方财政支出要达到1.5万亿以上。而今年前8个月，还没有一个月的支出达到1.5万亿――最高的是3月份，支出为1.3万亿。收入持续下滑，支出仍在加码。同往常一样，地方财政被迫开始打一场保卫战，但这一次，不会再有四万亿。保收入完成今年的税收任务，对王涛这个老税务来说，是一个十足的挑战。王涛是东部沿海第二经济大省山东的一位地级市税务局长，他感觉自己夹在市领导和各税务分局下属之间两头受气，因为计划赶不上变化。“下面的一个区分局，今年的税收计划一个月都没有完成，其他分局也都没有完成任务。”王涛说，最后他们不得不改变税收计划数的计算方法，不再以2013年的任务完成数做基数，分解到2014年每个月，而是直接打电话问各个分局，“这个月可以完成多少税收任务，就拿最新的任务数作为计划”，他说。王涛所在的市刚刚出炉的8月财政收入数据显示，税收实际同比只增长了1.91%，远远低于以往年份。即使算上市里可以拿到的增值税和所得税税收分成，也根本不够地方政府总的任务数。在一次省里组织的税务部门培训中，他和其他市的税务局长们找到了吐槽的机会。“很多税务局长们都说，9月、10月完成任务也很困难，最重要的是现在没有一个可以替代房地产行业的产业”。另一个沿海经济大省江苏的情况也类似。江苏省一位财政系统人士告诉经济观察报，现在已经几个月财政收入没有完成任务了，每个月都在下滑，“经济进入新常态了，财政收入也不可能独善其身。”他们遇到的情况并不是个例。截至目前已发布的地方财政数据显示，东部沿海发达省份呈现出财政收入增速较高，但增速逐月下滑；而西部资源省份税收仍然为负增长，多靠非税收入支撑；中部省份财政收入基本稳定，但增速回落明显。以东北地区的辽宁省为例，财政收入自一季度达到9.3% 后逐月回落，前8个月财政收入增幅已经降至2.4%，其中税收收入增幅仅为1.3%，分别比年初预算增幅低7.1和10个百分点。辽宁省财政厅厅长陈广君认为，这些数字均为今年以来最低增幅，也是实施东北振兴战略以来同期最低水平。通过保收入来保经济，俨然已成为地方财政系统乃至地方政府的头等大事。9月24日，山东省召开了前三季度经济形势分析座谈会。据当地一位财政系统人士透露，这次座谈会主要就是针对当前经济形势不好、财政收入增幅下跌的情况，研究如何保证财政收入，保证经济增长。而此前两天，国家统计局局长马建堂曾赴山东调研经济形势。“经济下行压力在财政上表现得非常明显，我们已经开过多次会议来研究如何保证收入。”江苏省南部城市的一位财政系统人士称，现在真的没有特别好的方法，省里要求既要完成人大的预算数，又要提高资金质量。所谓资金质量，在王涛看来，言下之意是，财政应该主要依靠税收，而不能总在非税收入上“动脑筋”。不过，身为税务局长的他明白，这不是件容易的事。他说，应对财政收入下滑，“地方政府都有自己的办法，但是肯定不是税收”。如何保上述江苏省南部的城市正在考虑的，是向10月的地方人大常委会提出申请，对当地的财政预算案作出调整，调低预算收入规模。类似的事情曾经在2009年的广东省上演过。当年上半年，广东省级财政收入持续了5个月的负增长，虽然从下半年开始止跌回升，但广东省财政厅预计，2009年省级财政收入无法完成全年预算任务，报请当地人大常委会调减预算收入34亿元。“财政部门基本上每个月都会进行一些预算的调整，比如某项职能或者部门的改变，就要增加或者调减费用，这种调整只是上报到当地政府批准就可以。”广东省人大常委会一位人士告诉经济观察报，但像预算收入达不到预期进行调减或者收入过多调增，都需要上报10月的人大常委会进行审议。对于2009年广东省进行的那次预算调减，上述人大常委会人士表示，当时是经济危机带来的财政收入问题减少。虽然该人士并不认为今年以来的经济下滑，与当年的经济危机时期具有可比性，但他仍然表示，大部分人大调整预算案的时候都是调增收入，这次恐怕不少地方都会调减收入。如果出现这种情况，意味着这些地方已经无法完成年度预算收入目标了。中国的大多数省市都不希望看到这种局面。王涛考虑的是现实问题，他说，基层财税部门的第一要务还是努力完成收入任务，非税收入是他能想到的最可行的办法。王涛告诉经济观察报，他所在的市连续几个月非税收入上升得都很厉害。“8月非税收入比去年上升了8个点，现在我们税收只占收入的70%多，非税收入上升太快。”他说，尽管在情理上，他也认同非税收入具有调节作用、只能适度的原则，但地方离不开这条财政收入的大腿。财政部财政科学研究所金融研究室主任赵全厚认为，非税收入总体来说就是两部分，一部分是行政权力带来的规费，二是产权和资产，比如土地、行政资产、自然资产。“现在经济形势不好，政府收入压力增大，税收现在越来越规范，但是还要完成总的收入任务的话，只能在非税收入上做文章，将资产变卖速度加快。”赵全厚说，也就是将各种行政性资产、事业单位转职后资产转让出售；还有就是将以前已经处置的资产，资金可能放在小金库，现在拿出来充实到非税收入。压力之下，如果最后还不能完成任务，赵全厚判断，地方很有可能利用行政权力开征各种规费，制定各种部门规章制度来收费。今年8月的财政部数据显示，中央和地方非税收入1822亿元，同比增长26.6%，超过财政收入整体增幅近20个百分点。其中，地方非税收入同比增幅从二季度六七月份的10%左右，猛增至24.7%。经济观察报了解到，尽管财政部对非税收入展开过数轮清理，但今年9月，地方对非税收入的依赖正在进一步加强，不少省市出台了加强非税收入管理的规定，甚至使用了“颗粒归仓”来形容非税收入的重要性。对此，王涛的辩护是，短期从数字的角度来看，预算收入数目是可以调整的，“但是支出怎么办，支出是按照当初的预算收入测算出来的，许多还是刚性支出”。支出的压力今年前8个月，全国财政支出近9万亿，但这相比2014年年度预算的总支出，还差6万亿。这意味着每个月平均支出要达到1.5万亿以上，而今年前8个月，还没有一个月的支出达到过1.5万亿以上。今年3月，中国财政支出达到最高点1.3万亿，其中90%以上都由地方政府支出。但在地方看来，这些钱是被财政部催着花出去的，“我们的支出与上一年相比，肯定是下降的。”王涛说。当时，财政系统收到一份“口头通知”，要求各省财政厅、财政局在3月加快支出进度，财政部将在第一季度结束后向国务院专题汇报财政支出。一位地方财政局农业科的科长说，农业类相关支出的大头一般都在每年5月、6月之后，但是接到加快支出的指令后，他们将项目资金从国库暂时存放到财政专户，用这种办法加快了支出进度。华东一个地级市的财政局长刘东说，原本以为中央可能会出台一些引导投资方向的政策，由此来决定地方财政未来的投资方向，所以一直在观望，手头的钱也都卡得很紧。没想到，财政部很快在3月初传递了加快支出的要求，一时间令他手忙脚乱。催促地方支出也并非全无效果。有财政系统人士对经济观察报表示，8月前经济增长尚未出现超预期的下滑，原因是地方政府有将项目开工向前挪移的迹象，有些原本打算在9月甚至第四季度开工的项目被提前，达到了“微刺激”经济的目的。但这种情况在未来的100天，无法再持续下去了。刘东说，本级政府的收入每年也就刚刚足够人头费用、办公费用等，其他刚性支出比如民生、教育等支出只能靠转移支付。不过，财政系统的压力，在中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇看来，是一种“新常态”，“财政收入不可能像以前那样高增长，国家又对财政支出约束开始加大，这是‘新常态’下的新情况。”“新常态”倒逼改革财政收入经历了数十年的两位数增长，终于回落到与GDP增速相仿的水平。这一现象从2013年开始，2014年还将继续，杨志勇将其称为财政“新常态”。国家统计局的数据显示，2013年一季度中国GDP增长7.7%。与此同时，财政部公布今年1-3月全国公共财政收入32034亿元，同比增长6.9%。这是在1994年国家分税制改革后，全国财政收入增长速度首次低于同期GDP增长速度，而此前，财政收入增速已经连续18年高于GDP增速。今年上半年，全国财政收入增长8.8%，只是略高于上半年GDP增速7.4%。杨志勇的理解是，以新常态的视角来看，虽然以往的财税制度和结构都出了问题，收入无法转换，也无法替代，支出还要保证，压力很大，但需要思考的问题是，以前主要依靠哪些收入，为什么现在依靠不了？为什么那些新的行业不能形成税收来源？在他看来，这种思考之下，财政领域的改革才能破茧而出，真正适应新常态的财政体制才可能出现。对此，财政部财政科学研究所所长刘尚希也表示认同。他说，现在财政收支有压力未必是坏事，可以通过压力来促进改革，在压力情况下，政府的资金紧张，会将资金使用效率提高，增加有效投资。但对于目前仍处于“吃饭财政”阶段的地方来说，提高政府资金使用效率，仍是件触动利益的难事。对此，刘尚希认为，目前正在推行的简政放权和公私合作(PPP)改革可以有所作为。他认为，简政放权首先是政府把权力让渡给市场和社会之后，要求政府“瘦身”，表现在政府行政经费的减少，这能直接减轻财政的压力。按照中央要求，中央国家机关各部门2013年一般性支出统一按5%压减。2014年这一政策得到了延续。对于新一轮的简政放权，刘尚希认为目前很多中央的部署和计划都没有完全落实，简政放权的效果还没有真正释放出来，“这些方面都需要好好评估一下，改革到什么程度了”。另外，专家认为，除了简政放权压缩政府开支外，以少量的政府资金撬动大量的社会投资，也是财政新常态下的必然选择。在刘尚希看来，PPP模式的推广在当下看来更有必要。今年4月，李克强总理在主持召开国务院常务会议，决定在基础设施等领域推出一批鼓励社会资本参与的项目，首批80个基础设施建设项目确定引入社会资本，被看作是投资“微刺激”和财政“借力”的双重解决方案。刘尚希认为，PPP在现在地方政府的收入放缓，支出压力加大的情况下，显示了两个作用，一是缓解了地方政府的融资需求，二是提高了政府的管理能力。9月24日，财政部发布《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》，称将在全国范围开展政府和社会资本合作模式项目示范。这也是财政部自去年年底推广PPP模式以来发布的第一个正式文件。
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单放限购影响有限 信贷和经济形势将决定未来楼市
作者：王浩明　来源：新华网　发布日期： 本文关键词:单放限购，信贷，经济形势，未来楼市
进入下半年以来，8月和9月，郑州、沈阳、大连、佛山等城市先后放开限购，几乎每周都有城市宣布新政，上周达到高潮，9月21日，南京市政府宣布，从即日起购房不再需要提供“无房证明”，在经历了3年多的限购后，正式退出；22日，福州市政府决定在全市范围内取消普通商品房住宅限购，并给予首套房税收优惠支持；23日，武汉市在已经执行“部分放松”限购政策近两个月后，全面取消楼市限购政策；25日，石家庄宣布放开限购；26日，珠海宣布松绑限购，购买144平方米以上住房者不再需要提供社保和纳税证明。目前，在全国大中城市中，只剩下北上广深和海南三亚5个城市仍然坚守严格限购的堡垒，尚未作出调整。其实，目前一线城市坚持不放开限购，乃是各有各的打算。有市场人士分析，北京市在严格控制城市规模的背景下，应该会继续执行严格的购房约束条件，而沪深穗三个城市，则可能是谁也不愿意当这只“出头鸟”。从今年4月开始，市场上就多次传出广州将放松限购。而每次回应广州官方均表态谨慎，“未收到通知，仍严格执行”成为标准用语。广东省房地产行业协会会长蔡穗声认为，广州、深圳的市场供求关系与刚开始执行限购政策时相比已经发生很大变化，可以逐步退出限购。市场人士普遍认为，按照这样的节奏，今年年底全国楼市全面放松限购是大概率事件，房地产市场在全面“松限”后又将何去何从？以佛山和杭州两个城市来看，放开限购后的楼市呈现成交放大、价格稳定的特点。据合富房地产经济研究院统计，8月佛山市商品住宅成交139万平方米，环比7月增长106%。而杭州在放开限购后的一个月成交为84万平方米，环比增长78%。虽然以佛山、杭州为代表的城市在放开限购后成交量大幅增长，但价格依然保持稳定。“从我们监测的21个松绑城市来看，只有1个城市价格反弹，20个城市价格没有弹起来。”戴德梁行广州公司总经理黎庆文说。有市场人士认为，供求关系已经发生了深刻变化，开发商坐地起价的时代已一去不复返了。特别是目前，不少开发商的资金链较为紧张，目前楼市主题仍是以“去库存”为主。因此，放开限购后，房企往往争先恐后出货回笼资金。也有专家认为，单独放开限购对楼市的影响比较有限，住房信贷和整体经济形势将决定未来房地产市场走势。 (记者 王浩明)
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房地产低迷 地方财政“空转”抬头
作者：赵婧　来源：经济参考报　发布日期： 本文关键词:房地产，地方财政
在房地产市场回调、经济增长乏力的背景下，《经济参考报》记者从多方渠道获悉，地方财政收入压力剧增，一些基层财政部门采取“空转”的方式虚增财政收入的现象有所抬头。为了纾困解难，一些地方政府开始采取削减非核心及投资支出、动用财政储备、出售地方政府拥有的资产等方式来筹集资金、化解地方财政压力。所谓财政“空转”，是指财政部门年初确定的收入目标过高，年底难以实现，只好弄虚作假，通过财政部门向企业拨款后，再由企业将资金以税收等形式缴回财政，通过倒账虚增收入虚列支出，完成每年的增长指标。“财政‘空转’由来已久。‘空转’并不是真正的财政收入来源，而是由纳税的企业、地方政府共同配合玩一个游戏，在财政困难的时期地方政府更有‘空转’的动机和动力。”天津财经大学财政学科首席教授李炜光说。消息人士告诉《经济参考报》记者，据北方某市财政局预算科人士称，随着我国财政收入不断增长，“空转”的问题一直存在，近期呈愈发严重的趋势。去年该市财政“空转”占全部财政收入的比率达到15%。这一现象在县级政府更为严重，甚至可能高达30%。上述消息人士称，一位企业负责人曾表示，该企业接受银行贷款用于向区政府缴税，之后区政府会以财政补贴、税收返还等方式将资金还给企业，企业再归还银行贷款，完成虚增地方财政收入的目的。8月70个大中城市中95%以上的城市都出现房价环比下跌，房地产下行给经济增长带来严峻挑战，且令地方财政收入明显缩水。标准普尔在一份报告中称：“我们估计2013年房地产相关收入占地方政府总收入比例约为20%。我们在此类收入的计算中包括下列项目：土地出让净收入、印花税、土地使用税和土地增值税、房产税、以及房地产开发商应付的所得税和营业税。”标准普尔信用分析师钟良在接受《经济参考报》记者采访时表示：“地方政府为解决房地产相关收入下降能采取的措施包括，削减非核心支出、加强收入征收、动用手中大量的财政储备或出售部分资产。”削减财政支出是多个地方政府最直接的应对举措。很多地方政府今年已经将“三公支出”削减四分之一。昆明市2014年上半年土地销售收入下降超过60%，因此也削减约60%由土地收入支持的支出。一些县级政府的投资性支出大幅削减，部分地区到今年9月投资性专项支出仅完成25%。此外，很多地方政府动用累积盈余和储备来填补剩余的融资缺口。这些可动用资金以银行存款形式存在，截至2013年末相当于地方政府总收入的约20%。例如，包括内蒙古自治区在内的部分地方政府今年已经动用此类存款来应对土地销售疲弱带来的收入下降问题。出售资产来筹集资金也是地方政府应对财政压力的举措之一。地方政府可供出售的资产为抵御房地产相关收入下降提供了额外的缓冲。据公开资料显示，内蒙古产权交易中心去年底接受内蒙古包钢钢联股份有限公司委托，公开处置其所有的库存备品备件，项目挂牌价251万元，成交价486万元，增值率达到93.6%，这是出售地方国企资产获得收入的一例。“有一部分地方国有企业在产权交易所挂牌出售资产，还有一部分地方国有企业利用在资本市场增发或者其他方式来取得收入。”钟良说：“检索公开资料时鲜见地方政府直接出售资产的案例。也无明显迹象表明，可见的公开出售案例主要是出于应对财政收入放缓的需要。这大概显示迄今为止地方财政面临的压力总体可控，无需大量出售资产。目前地方政府在国企改革领域采取的主要措施似乎是，国企引入战略投资者、上市国企增发。此举可做大未来可供出售的国有股权。”上述措施所带来的提振可能是短期性的，是不可持续的。钟良认为，地方政府不能长期减少资本支出，因为这可能导致经济增长放缓。对于像广西一样的财政性存款有限的省份，如果明年动用财政性存款，后年可能就没太多储备了。大规模出售资产在政治上可行度不高，也不符合大多数地方政府的最佳经济利益。“这些举措短期有效，但都解决不了根本问题，是不可持续的。我国城镇化率才50%多，对房地产的需求远远没有饱和。如果房地产掉下去就很难用其它举措弥补，还是要让房地产市场保持健康平稳，不要让其持续恶化。”光大证券首席宏观经济学家徐高说。记者　赵婧
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10月房地产经理人信心指数微升 房企加大去化变相降价
作者：　来源：中国房地产报　发布日期： 本文关键词:房地产经理人，信心指数，房企，去化变相，降价
金九银十季，经理人信心保持平稳增长。中国房地产报调查结果显示，10月中国房地产经理人信心指数(China Real-Estate Manager Confidence Index，简称中房MCI指数)小幅提升，环比提升1%至81.12。随着限购的进一步松绑以及限贷松绑预期的提升，楼市现回暖迹象。接受中国房地产报调查的多位职业经理人本月信心基本与9月持平。更多的开发商对于调整期市场已经表现淡定，认为今年的“金九银十”差于往年，不会出现爆发式增长。“根据市场情况调整，该降就降。”在年度销售目标的压力下，以价换量的销售策略得到了多位经理人的认同，有部分开发商也将全年推货重点放在9月和10月，以冲刺全年销售任务。下一阶段，职业经理人最关心的有两大问题，一个是资金问题，国家是否会出台一些政策，尤其是财政政策来对房地产商提供一些支持。另一个是国家宏观经济是否能够回暖，以刺激消费者的消费情绪和能力。旺季不旺与往年“金九银十”不一样，今年的“金九银十”，许多购房者出现观望心态，“十一”或许会成为部分人出手的一个时间节点。从调查结果看，10月房地产职业经理信心指数与9月差别不大，出现1%的涨幅。约有接近一半的职业经理人信心出现小幅上涨，35%左右经理人信心与上月持平，还有约18%的经理人信心微降。“今年的市场比往年冷淡，融资环境还是比较紧。”五矿建设董事总经理何剑波认为今年的“金九银十”不同于往年。新城控股副总裁欧阳捷认为，与2014年9月份相比，市场蛋糕不会再像过去一样大，有些城市的蛋糕甚至在缩小，沪宁线五个主要城市从南京到上海，上半年的成交量下滑在21%~38%。不过，他表示新城控股旗下的新城地产今年上半年逆势增长35%。中建五局董事长鲁贵卿判断，整体形势不会有大的变化，在四季度，特别是上市房企会加大推盘力度。“对于销售政策会乐观一点。”在中房集团董事长沈东进看来，根据目前代理商反馈的信息，各地楼盘的销售情况依然是去化缓慢，大部分城市的开发商都已开始采用做金融产品等方式变相降价，重庆的万科甚至已经采取了直接降价的促销手段。“目前虽然大部分城市都取消了限购政策，但是对于开发商和购房者的贷款政策依然没有放松，部分开发商已经出现了资金链危机的情况。目前来看，地方政策无法刺激楼市回暖，这使得购房者的观望情绪愈加严重，因此如果没有重大政策和市场环境的变动，我认为四季度房地产市场依然会处于冰封期。”沈东进说。今典集团董事长张宝全的表达更直接。“如果说9月份市场还会对今年抱有幻想，那么接下来的10月份，就是幻想破灭的时候。”他认为，这次市场低谷并不是外部经济环境和房地产政策导致的，而是市场自发形成的。随着房地产税的出台，人们买房投资的意愿会大大减少，现在买房的基本都是刚需，所以，以往的“金九银十”不会出现，即便10月份大家买房，也主要是刚需客户。以价换量对于调整期的市场，开发商已经逐渐学会了适应规则。灵活的定价策略被大多开发商选用，或明或暗地降价跑量已是不争的事实。朗诗集团董事长田明认为，在成交不足的情况下，很多开发商的房子卖不掉，就会产生现金压力。一些企业为了资金流就会降价，一旦降价，就会带动周边的楼盘降价。至于在潜在的市场降价压力之下，朗诗是否也会加入降价行列，田明回应道，要看市场情况来调整，行情该降的时候就降。包头的部分开发商亦表示，正在“以价换量做促销”。“开发商降不降价不是战略性的问题，是每个开发商不同的策略性问题。”旭辉集团董事长林中说，公司今年的销售目标前面已经完成了60%，后面只剩下40%，销售压力不大。因为销售压力比较小，加上公司有四十几个项目，所以不会每个项目都降价，一定会采取随行就市以及灵活应变、一城一策的销售策略。“我们认为活得久比活得好更重要。我们会加强对楼盘的定位和渠道的拓展，在渠道上会加大一些力度，采用各种各样的销售渠道。”欧阳捷说，比如说跟电商合作，采用一些有针对性的销售渠道，包括一些线下的圈层营销等，主要是通过自己的能力达成销售目标。公司的策略则是稳发展，从整体的经济环境考虑，适度稳健发展比激进更加重要。从市场反馈的信息看，一些大开发商已在调整价格，加速去化。远洋地产(远洋万和公馆远洋一方)总裁李明也公开表示，“下半年远洋地产将合理调整产品结构，以主流产品为主，定位刚需及刚需改善客户，采取灵活的价格策略，促进完成全年400亿的销售目标。”万科也在某项目开盘当日推出了包括1万抵8万、“淘万行动”账单抵房款1万元、按揭付款9.8折等在内的优惠。田明认为，这次调整可能持续两到三年的时间，并且会伴随着行业的洗牌，但是不会出现断崖式下跌。一方面是因为中国房地产市场总的需求量还是很大，有需求支撑。另一方面则是中国有比较强势的政府，不会坐视不管。金融政策成焦点“现金流和融资渠道是我下一阶段最关心的问题。”蓝城中国执行总裁傅林江说，如果限贷放松将会在一定程度上刺激市场。在调查中，多位职业经理人不约而同谈到了对金融政策的关注。事实上，在各地楼市“限购令”相继退出之际，限贷政策松绑的呼声开始愈演愈烈。9月22日以来，有关工、农、中、建四大行放开限贷的传闻持续发酵。虽然上述大行纷纷辟谣，不过，“将放宽首套房贷认定标准”的消息仍然从不同渠道传开。“限贷松动对于购房者和开发商来说都是一个利好消息。”何剑波说。河南新田置业有限公司总经理冯常生认为，楼市政策的延续和改观，都会给房地产市场带来影响。对于市场上房贷政策放松的信息，如果放松首套房贷政策抑或逐步放松、部分放松以至落实，可为购房者带来更多的购买信心，也有助于增强购房者的支付能力，将进一步促进房地产市场消费。“进入10月份，随着天气由热转凉，看房、购房的人数可能会增加，取消限购、放松限贷等一些确定或待确定消息，某种程度上也可为楼市和消费者带来利好。跳跃式趋势显现的可能性较小，房地产市场、楼价、成交量价等会平稳发展。”河南和谐置业有限公司总裁吴肄群说。河南星联置地(集团)有限公司副总经理李涛同样认为一些城市取消限购、房贷政策松动会利好市场，刚需和改善型住房可在10月得到进一步释放。“对于商业地产而言，关键在合理的配比和资金的周转。”宝龙集团总裁许华芳说。林中认为，像中大型的上市企业，其实都不仅是面临着资金压力，核心还是要完成年度目标，完成对资本市场的承诺，还有平衡好自己各项指标的表现。
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房地产业或将成为中利行业 房企增收不增利
作者：刘娟　来源：时代周报　发布日期： 本文关键词:房地产业，中利行业，房企
房价跌幅近十年最大，这是足够让楼市沉浮者们心痛的数字。国家统计局日前发布的最新数据，今年8月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅1.2%，延续了5月份开始的下跌态势，且跌幅明显扩大，创近十年最大。除了厦门，其余69个城市的房价都出现不同程度的下跌，几乎可用“全军覆没”一词形容。房地产行业进入了自2008年以来的最低点，钱远比以前难赚，房企的苦日子正在到来。时代周报记者通过梳理多家样本房企的近年财报，并结合第三方服务机构兰德咨询提供的涵盖了202家上市房企的财务指标报告后发现，“增收不增利”正成为整个行业面临的尴尬局面。数据显示，从2010年起，A股上市房企净利润率以每年1%左右的速度下滑，预计到2015年，行业毛利率将低于30%，平均净利润率可能踩到10%的红线。明年，房地产行业有可能成为中利行业。“增收不增利”的尴尬中国房地产行业总能创造财富神话，在过去的数年间，胡润排行榜和福布斯排行榜里，地产界的富人数量超过了任何一个行业。暴利时代以楼市深入调控期为终结点，地产行业黄金十年已渐行渐远。从时代周报记者日前掌握的数据来看，今年上半年，上市房企净利增速低于营业收入增速的现象得以延续，这是一个喜忧参半的结论。从数据上看，大房企增收还是主流。2014年上半年，202家上市房企营业收入总额7168.55亿元，同比增长18.5%；在正向增长线之上的房企有115家，占比近57%，其中首开股份、华远地产等26家房企同比增幅超100%，远洋地产、华润置地、鲁商置业等国有控股房企的同比增速则在50%-100%区间；营业收入负增长的房企占比约43%，如万科A出现4年以来首次营收负增长，金融街、金科、万通等降幅较大，分别为33.35%、42.98%、52.43%。从利润指标来看，房地产依然是个毛利率较高的行业，上半年有超过六成的房企毛利率超过30%，而低于20%的仅占12.4%，其中华侨城、SOHO中国、华夏幸福的毛利率分别高达58.8%、50.3%、45.8%，招商、中海、中天城投的毛利率分别为35.3%、33.6%、31.6%，碧桂园和恒大则均是28.6%。但值得注意的是，在更能体现房企盈利能力的净利润率及净利润率指标上，上半年，202家上市房企实现净利润总额1020亿元，同比仅微增0.99%，增幅远低于营业收入增幅，平均净利率14.17%。此外，房地产行业整体利润率水平走低的态势，还在延续。如行业一哥万科上半年毛利率跌至21.8%，成为6年来的最低点，净利润率14.09%，与去年同期持平；房地产行业的利润冠军中海，上半年毛利润率由去年同期的36.3%下降到33.6%，净利润率由去年同期的34.3%下降到26.3%；以高周转、高溢价著称的融创，上半年净利润率只有6%-7%；绿城中国上半年净利润率仅为4.88%，较去年同期降幅超过10个百分点；保利置业上半年净利率仅为4.57%，较去年同期的11.94%出现大幅下滑；金地大跌近50%，上半年净利仅有1.58亿元，创下龙头房企中报的利润新低点。“从目前各家房企中报来看，房企整体利润下滑速度非常快，毛利率每年下滑3-5个百分点，净利润率则每年下滑1个百分点，这是一件很残酷的事情，”兰德咨询总裁宋延庆对时代周报记者说，所谓房地产暴利，已是明日黄花。2015年以后，房地产行业很可能进入“中利行业”，虽然10%并不是不可逾越，但毕竟是一个象征性节点。事实上，从已公布的中报数据来看，在上半年，已有53%房企净利率已触及10%红线，其中净利润率在“0-10%”区间的房企占比约35.51%，净利润率亏损的占比则达17.39%。克而瑞研究中心分析师朱一鸣分析称，房企利润率下滑的原因，一是由于这几年土地成本的过快上涨，房价的涨幅赶不上地价的涨幅；另一方面，房企融资成本不断上涨，蚕食了企业的盈利空间。“前几年开发商降价10%，净利仅损失3%左右。但现在降10%的价格，带给净利的影响至少是4%－5%”，亿翰智库上市公司研究中心副主任张化东说，“去年很多房企拿了高价地，售价承压，利润空间有限，未来房地产利润率存在进一步下滑的风险。”在宋延庆看来，房地产有息负债利润都比较高，一般都高于10%。一旦其净利润无法跑赢有息负债利润，就将是很大挑战。 负债率攀升成为房企中报的又一大共性。在20家龙头房企中，除了万科的负债率达到36.4%的优秀水平以外，几乎所有的房企都出现了负债率的高增长。恒大、绿城、华夏幸福等房企负债率的增幅也同比达到了20%或以上，净负债率达到90%上下。中金公司的数据显示，其重点覆盖的A股上市公司净负债率达到106%，超越了2008年的高点，而在内地及香港上市的内地房企一年以内到期负债和在手现金之比分别为1.33 倍、1.56倍，仅略低于2008年下半年水平，资金流压力逐步显现。房企竞争加剧、洗牌加快平均数很容易掩盖不同企业的高低优劣差别。时代周报记者进一步对比不同房企的营收、净利润及增长情况后发现，大房企的多项指标都普遍优于中小房企，这也意味着市场集中度越来越高，后级梯队企业与大企业的距离越拉越大。按统计，上半年，17家营业收入过百亿元的房企，净利润均值为36.11亿元，平均增长52.59%；14家营业收入在“50亿-100亿元”之间的房企，净利润均值为9.47亿元，平均增长-3.2%；22家营业收入在“30亿-50亿元”的房企，净利润均值为5.72亿元，平均增长为-42.55%。具体企业而言，有三家房企在上半年净利润超过50亿元，创下了行业新纪录。中海是首家半年利润过百亿元的房企，是万科(排名第四)的2.17倍。位居第二、第三的是恒大和碧桂园，分别是70.9亿元和54.2亿元。对比之下，净利润低于1亿元的房企共有99家，几乎占半，而亏损面则扩至16.4%，有33家房企净利润为负值，如嘉凯城、京投银泰、人和商业等分别亏损1.27亿元、1.39亿元、8.44亿元。“大中小房企几乎每项指标高低优劣都相差三倍以上，这是我们查看上市房企业绩数据的突出感受，”据宋延庆介绍，兰德咨询曾把所有上市房企连续四年、每年19项指标的中报数据全部制成了表格，并按自然高低进行了排序。翻看总计76张表，不同企业之间的差距可谓触目惊心。事实上，每一轮楼市洗牌，都成长壮大一批大企业。在房企阵营加速分化的2014年上半年，第一阵营仍保持高速增长。据时代周报记者梳理与了解，上半年销售突破500亿元的房企有7家，平均销售额692亿元，较上年4家企业增长19.5%。其中仅中海的半年销售业绩同比2013年略有下降，其他房企业绩均有所增长，碧桂园的同比增幅甚至达到73.6%。半年销售额就突破千亿元的万科，迎来恒大、碧桂园等新的挑战者。而不少百亿元级别的房企，则面临着业绩下降的压力。上半年销售额100亿-200亿元的房企有13家，平均销售额121亿元，同比去年第三阵营业绩均值下降20%；共有25家房企上半年实现50亿-100亿元销售业绩，平均销售额较去年同阵营小幅下降2%至73亿元。事实上，中报其实并不能全面、真实地反映企业上半年的业绩状况，房地产开发与销售特点决定了中报业绩更多地是反映去年四季度和今年一季度的经营状况，这恰恰是令人担忧的。今年上半年，严峻的销售情况和下半年不容乐观的销售形势，意味着许多上市房企今年的年报业绩可能比较凄惨。在今年上半年，几乎每隔几周就会有中小房企资金链断裂的消息被曝出。仅今年3月份的一个月里，被曝光的这类案例就有10多起，涉及浙江、江苏、安徽、湖北、陕西、海南等多个省份。其中不乏百强房企光耀地产被传“破产”，浙江兴润置业资不抵债等消息。“兼并淘汰掉一批没有品牌没有资金实力的弱小企业，也是正常的，中国房地产行业需要这样的洗牌。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，目前房企的态势就是竞争加剧、洗牌加快，高利润时代过去，对房企提出更高要求。各找发力点因果必然。但今后房企该如何发展？结论远非“大者恒大，愈大愈快，强者恒强”那么简单，一个事实是，大企业也有死掉和差点儿死掉的可能；每一梯队房企中，每年总有掉队的，也总有晋级的。今年5月，融创收购绿城近30%股份，这宗被称为中国房地产最大的股权收购案，让人们发现房地产市场的整合不仅在中小房企层面，房地产前十名左右的房企之中也有加码者，有退出者。另外，像大家熟悉的“万保金招”，招商和金地早已脱离地产第一梯队，与万科和保利已明显不在一个量级上。在时代周报记者的采访中，“适者生存、强者为王”，被业内认为是最符合地产新时代的趋势特征。“昨天你让我高攀不起，今天我对你爱答不理”，万通掌舵手冯仑说，客户就是这样对待他的。房地产市场在不停变化，紧跟着企业的行为、判断、战略路径都要变化。在冯仑看来，房地产全面发展已是新常态，也就是说，房企不光考虑规模、速度、营业额，更要考虑产品服务线，包括经营模式、商务住宅的各种业态。过去的房地产开发其实是制造业的模式，竞争的重点是比谁成本低、规模大、速度快，今后是这种模式要转化为以营运为核心带动开发，从制造业变成了服务业，而服务业又带来了营运、金融、互联网三种模式。“以前我们是干力气活，今后是手艺活，以前挣利润，今后挣小费”，冯仑说，今后的地产公司如果在资产管理营运上面没有巨大的能力，就将沦为一个建筑公司。在国泰国证房地产基金经理徐皓看来，商业模式的变革，是房地产企业提升回报率的唯一出路。兰德咨询曾做过分析，房地产开发的资本投资回报率是利润率、周转率和杠杆率 (权益乘数)“三率”连乘的结果。但在当前市场形势下，行业平均利润率下滑的势头难以扭转，土地成本和资金成本“水涨船高”导致杠杆率也越来越低。因此，房企提高回报率最直接、最有效的着力点是提高周转率。“轻快者领先，”宋延期还表示，地产新时代，房地产企业之间的竞争重心正在转变，泛金融化、信息化及硬碰硬的产服一体化趋势正在变为现实。其实，地产大佬们早已加速转型自救。上半年，万科继涉足商业地产后，在养老、物流、旅游地产方面动作连连，并先后推出了“小股操盘”及事业合伙人制度、全民经纪人制度，并以互联网思维联手百度[微博]、途家、链家等合作伙伴，试图共同打造万科生态圈。恒大则在多元化上走得更远，从恒大足球队到恒大冰泉，再到恒大音乐和恒大粮油，恒大正在将触角伸至日常生活中的多个领域。再如，碧桂园的海外布局，绿地、华润等入股银行业，均是房地产企业在新市场环境下的应对举措。
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未现断崖式下跌 房地产市场软着陆
作者：赵卓　来源：时代周报　发布日期： 本文关键词:断崖式下跌，房地产市场，软着陆
风声鹤唳中，中国楼市走过了2014年的上半年，从温州、杭州、宁波，到北京和上海这样的一线城市，商品房销售量价齐跌；房地产开发投资、新开工面积、土地购置面积等核心数据均不好看；中小房地产公司破产、老板跑路的新闻也屡见不鲜；连一向稳健的土地市场，也多次出现流拍现象……关于中国楼市行将崩盘的消息也不绝于耳，穆迪、瑞银、野村等国外金融机构也加入唱空行列。事实上，在过去的十年中，房地产崩盘论曾数次出现，但房地产行业并没有真的出现过断崖式下跌或价格腰斩，那么，此次房地产由涨转跌，是否临近 “迪拜时刻”，让我们用数据来说话。主流房企依然实现业绩增长截至9月中旬，202家上市房企全部发布了自己的半年报，根据兰德咨询的统计，即使市场环境如此恶劣，但是上半年，202家上市房企实现营业收入总额7168.55亿元，同比增长18.5%，实现净利润1020亿元，同比增长0.99%，平均利润率14.17%。2012年第四季度起，中国楼市开始复苏，2013年上半年中国楼市价格疯涨，正是房地产企业赚得盘满钵溢的时候，但上市房企还是在凄风苦雨的2014年上半年，取得了销售额和净利润同比增长的业绩，确实出人意料。比如万科，上半年累计实现销售面积821.2万平方米，销售金额1009.1亿元，同比分别增长14.6%和20.6%，净利润也同比增长5.6%，用万科董事会主席王石的话说：房地产黄金时代已过去，迎来的是白银时代。恒大地产上半年公司营业额633.4亿元，同比上升51.0%，实现净利润从2013年同期的65.1亿元上升45.8%至94.9亿元；保利地产情况也不错，上半年实现营业收入339.99亿元，净利润38.22亿元，同比分别增长11.31%和12.19%；碧桂园期内实现总收入约为人民币383.2亿元，同比增长约42.2%；中海外、世茂地产、融创等企业都有优异的表现。但不可否认的是，房地产行业暴利不再，克而瑞统计数据显示，18家主流房企中有11家核心净利润率出现下跌，其中7家净利润率跌破10%的红线。在中国经济体制改革会副会长樊纲看来，中国房地产市场已经软着陆，“我们过去这十多年的时间，房地产如果总是在那种亢奋、过热的状态下，拿块地就能挣钱，那太不正常了，现在开始回归正常了。”因此，樊纲在博鳌房地产论坛上指出：产能过剩、影子银行的违约、银行坏债、地方政府融资平台的坏账，包括房地产有些地方出现泡沫，所有这些问题都是过去两次房地产市场过热的结果，一次是年，一次是年。从2010年4月份限购开始，到现在已经4年多时间，房地产已经经历了一次软着陆的过程。“宏观经济是软着陆，房地产市场也是软着陆。软着陆是什么意思呢？就是在做相对平稳的调整，不是崩盘式的调整。现在市场上很多人，包括国际上很多人说，中国房地产市场崩盘了。实际上房地产市场已经软着陆了。”美国银行美林证券的经济学家陆挺也强调，可能会有小开发商大量破产，但是不会出现一次“大崩溃”。不会暴涨也不会崩盘近期，在房地产市场不断调整的压力下，全国又掀起了“第二轮救市潮”。近日来，媒体盛传，央行将调整“首套房”认定标准，对于已经还清贷款者，不管名下有没有房，都算首套，即最宽松的“认贷不认房”。9月17日，央行通知五大银行，将在近期分别向每家投放1000亿的SLF(常设借贷便利)，期限为3个月，性质类同基础货币的投放，近似于降准0.5%，货币政策的短期宽松常态化，将有助于进一步松绑限贷。观察央行同样行为，2013年6月，央行发放4000亿元的SFL，房价瞬间飙升25%。本次发放5000亿元，较上次增加了25%，规模更加空前，救市意味明显。与第一轮的松绑不同的是，第二轮更侧重通过信贷、财政、税费补贴等形式对楼市进行刺激。而此轮救市中，地方政府表现积极：8月8日，福建省宣布，购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定。金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。9月22日，福州市人民政府发布促进房地产市场发展意见，确认首贷认定标准。其中规定，首次购买改善型普通商品住房是指居民家庭为改善居住条件而再次购买一套普通商品住房(含二手房)的行为。家庭购买首改房按首套房认定。9月15日,湖北省宣布，居民贷款首次购买自住普通商品住房，首付款比例按30%执行，贷款利率的下限可扩大为基准利率的7折。7月31日，四川省出台政策，只要银行积极发放优惠利率的首套房贷，省财政将按照贷款额的3%向银行支付财政补贴。在南京市最新宣布全面取消限购之后，选择“松绑限购”而救市的城市已经达到40个左右。华远地产董事长任志强认为，未来中国特大城市会不断增多，千万级以上人口的城市会增加很多，500万以上人口的城市会更多。城镇化进程不可阻挡，未来房地产市场不会进入下行通道。知名经济学者马光远则表示：房地产不会暴涨也不会崩盘。二手房价格触底反弹“金九”过半，伴随越来越多楼盘低价跑量，购房者开始逐渐停止观望，陆续入市。据伟业我爱我家市场研究院统计，第38周北京市住宅网签量为4071套，环比增长28.8%，其中，新房网签量为2086套，环比前一周增长49.7%；二手房网签量为1985套，环比增长12.3%。成交价格方面，第38周，北京市纯商品住宅成交均价为24352元/平米，环比回落0.7%，同比增长9.2%。二手房价格方面，据伟业我爱我家市场研究院监测，本周内二手房实际成交价格为29703元/平米，比8月上涨5.4%。根据链家地产市场研究部统计，截至目前（9月1日-9月21日），9月北京市二手住宅网签量为5528套，与8月同期基本持平。若刨除9月第二周中秋节假期的影响，9月份工作日平均网签量较上月环比增加6.5%。预计9月整月成交量将可达到8600套左右。天津情况也大致如此：9月第三周天津新建商品住宅成交量出现较大幅度回升，成交量环比上涨三成。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，由于市场内在供需关系在逐步转为平衡，房源增多，市场卖方卖房意愿相对强烈，未来一段时间市场价格维持触底反弹势头。澳新银行大中华区首席经济师刘利刚表示：从一些长期指标来看，中国房地产市场事实上仍有较大的上升空间，同时房地产市场的需求也仍将保持旺盛，“从绝对价格来看，中国的房价仍然远远称不上昂贵，比如说上海中心城区的平均房价在7000美元/平方米左右，与台北相当，但显著低于孟买的11600美元/平方米，东京的11460美元/平方米，新加坡的18000美元/平方米以及香港的20000美元/平方米。从这些角度来看，上海作为一个逐步崛起的国际金融中心，其房价并没有脱离基本面太多”。此轮房地产调整中，确实出现中小房地产企业破产的现象，“大鱼吃小鱼”的故事也再次上演。刘利刚认为：在过去3年中，前10大房企的市场份额上升了3个百分点到13.3%，前50大房企的市场份额则上升了5个百分点至25.4%，这表明市场出现了显著的兼并重组迹象。德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平指出：整个房地产市场正在走向调整期，大量的商业地产泡沫会被挤破。不过，资本市场目前对整个房地产业的估值是很低的，收购房地产公司股权的机会已经到来，行业将迎来兼并。樊纲也表示：软着陆和硬着陆有什么差别？从经济学上说，硬着陆就是危机，大面积地倒闭、破产，血本无归；软着陆的话，如果早早地兼并重组，还能收回本，这就要求做价格调整。
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国土资源部＂指导意见＂:大力推进土地节约集约利用
作者：　来源：中华工商时报　发布日期： 本文关键词:国土资源部，指导意见，土地节约，集约
国土资源部日前对外发布了土地节约集约利用的指导意见，旨在推动我国生态文明建设和新型城镇化的步伐。我国经济发展已进入新常态，处于经济增长换档期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期“三期叠加”的新特征。国土资源部表示，这对推进节约集约用地提出了新要求。此次指导意见，把紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，把严控增量、盘活存量、优化结构、提高效率，作为整个工作的指导思想。根据要求，到2020年，单位建设用地二、三产业增加值比2010年翻一番，单位固定资产投资建设用地面积下降80%，城市新区平均容积率比现城区提高30%以上。指导意见指出，建设用地总量得到严格控制，土地利用结构和布局不断优化，土地存量挖潜和综合整治取得明显进展，土地节约集约利用制度与机制更加完善，这四大项是整个工作所要达到的主要目标。按照要求，严格核定各类城市新增建设用地规模