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杭州丁桥商业氛围堪忧？提升人气和商业匹配度是关键
“附近小区很多，但是走了两条街竟然都找不到一家像样的饭馆，只有沙县和拉面这类。”住在杭州江干区丁桥长睦板块的吴师傅如是说道。商业氛围不浓厚一直是城北区域的“痼疾”之一，绕城北面的长睦板块也没能逃出这个怪圈。居住氛围不浓厚、底商很“低配”、居民消费水平很有限……长睦将来的发展该如何应对类似的问题？走两条街都看不到吃的？人流少、商铺“低配”“无论是从地段、人气还是商铺的类型来看，这边小区的底商都不太行。”吴师傅告诉凤凰房产。“不管是还是零售，都没什么生意。”吴师傅口中的“荒凉地带”位于江干区丁桥的长睦板块，华鹤街和长睦路交叉口附近。据凤凰房产观察，沿街的底商都比较“低配”，餐饮类主要以沙县小吃、兰州拉面、早餐店等为主，且占比不太高。然而，杂货店、建材类、水泥批发等店铺却比比皆是。正值饭点，街边小饭馆内人数寥寥。“总体生意不太好，晚上会稍微比白天忙一点。”三义景唐苑某饭店老板娘告诉凤凰房产，“顾客以附近的工人为主，目前小区里住的大部分都是老人，他们基本不外出吃饭。”与此同时，饭馆内的价格也十分便宜，普通蔬菜的售价在10元上下。据饭店老板娘透露，目前饭店的年租在6-7万元左右，此后租金每两年涨一次，涨幅10%左右。饭店内12点左右的客流量另外，据凤凰房产观察，部分小区的空置率较高，而小区附近的联华超市、菜场数量有限，规模不大。住宅项目多但居住氛围不浓厚且消费水平有限其实，区域内的住宅项目有很多，但就已交付入住的小区来看，大多存在类似情况。那么，为何底商会如此“萧条”？“板块辐射的人口数量是影响普通商业发展最关键的因素，其次，就是板块内的人群结构和消费水平。”汤耀光表示。居住氛围不浓厚是造成这个现状最主要的“元凶”。首先，区域内有不少安置房项目，例如三义景唐苑、长睦锦苑、中心久睦等。据悉，此类小区的业主以老年人为主，且入住率不高。附近超市员工告诉凤凰房产，目前主要的消费人群为两类，一是入住的业主，二是附近工人。其次，在建的新房项目大多还未交付，如新城红郡、城发云锦城（二期）、保利罗兰香谷以及金地格林格林等。事实上，这些项目均为总价百万左右的刚需房，均价10000元/平米出头。总的来说，将来区域内居民总体的消费层次不高，因此，也很难导入比较高端的产品。杭州丁桥长睦（绕城以北）项目分布图“板块内人口导入数量有限，且居住人口的消费能力也不高，从招商角度看也很难引入中高端的产业，因为没有足够的匹配度。”汤耀光表示，“因此，区域商业活跃度不高也是正常现象。”区域内居住人口的导入是关键因地制宜配置商业也至关重要其实，与长睦相邻的丁桥、半山等板块以及北面天都城一带都有相似的境遇。一是区域内缺少大型商业配套，社区底商不得不挑起“大梁”。二是，由于区位、人流量、交通等原因，底商存在招商困难，大多中高端或者品牌商家均不愿入驻。“新兴或者偏远的板块其实很难和市中心等成熟的商业圈竞争，此外，板块内居住人群的商业需求也不同。对于普通商业来讲，尽可能的贴近、满足当地居民的需求是发展的要素。” 汤耀光表示。与此同时，汤耀光还表示，商业活动的规律就是“因地制宜”，对于长睦等偏远板块来说，如何匹配当地居民消费需求和消费水平至关重要。从人流量的角度看，长睦等区域或将还有所期待。首先，杭州城北长睦、丁桥等地的住宅项目以刚需为主，且多为高层。将来，随着板块内项目纷纷交付和入住，人口密度将有所提高。另外，板块内线路缺、班次少等薄弱公共交通配套也将得到升级。若按现有的规划，地铁3号线落将在丁桥、华丰、长睦等区域内设置站点。图左为城发云锦城二期，图右为新城红郡“交通的完善将缩短居民的导入时间，并且提升导入速度。”汤耀光还表示。将来，随着交通的完善和自住率的增加，这些区域的境遇都将有所转变。（来源：凤凰房产）
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