现场直播：2016年中国商业地产行业发展论坛
2016年商业地产发展论坛大会现场活动现场“创新突围 洞见未来”为主题的“中国商业地产行业发展论坛2016（第十三届）年会”暨“天府之夜”颁奖盛典定于日—18日在成都香格里拉大酒店举行。该年会由中国商业地产联盟发起，中华全国商业信息中心、华夏时报社、安家传媒联合主办，搜狐焦点商业地产独家网络媒体支持，中商联盟（北京）房地产咨询有限公司、成都市楼宇经济促进会承办。本次论坛邀请有著名企业家与行业领袖共同参与，就目前商业地产创新战略，创新模式以及创新资源对接进行了深入的探讨也研究，搜狐焦点商业地产全程图文直播。【时间】:日【地点】: 成都香格里拉酒店以下为大会图文直播》》》【主持人】：尊敬的各位领导，各位来宾，新闻界的媒体朋友们，大家早上好！欢迎大家莅临中国商业地产行业发展论坛，首先请允许我代表会议举办方中国商业地产联盟、中华全国商业信息中心、华夏时报、安家传媒、搜狐焦点网对各位的到来表示衷心的感谢和诚挚的欢迎！我是来自成都电视台房产频道的节目主持人秦西希，很荣幸有机会来主持这样一个高规格的行业盛会。我曾经多次参加和报道过他们的年会，会议历来以规模大、层次高、影响广而在业内享有盛誉。今天真是高朋满座、群英荟萃、名流云集、济济一堂来形容应该不为过吧。下面我荣幸地向各位介绍今天应邀出席论坛的各位贵宾，出席论坛的领导有：&全国人大常委、人大财经委员会副主任、民建中央副主席辜胜阻，中国市场学会会长高铁生，成都市人民政府副市长傅勇林，成都市人民政府副秘书长廖成珍、成都市博览局局长王天刚、成都市商务委副主任尹建，投促委副主任陈荣（音），住建部住房政策专家委员会副主任、中国商业地产联盟理事长顾云昌；中国商业联合会会长姜明、中华全国商业信息中心主任王耀。莅临年会的知名企业家有：红星美凯龙集团董事长车建新、万达金融集团总裁曲德君、新光天地开发商国华置业董事长房超、印力集团董事长丁力业、四川本土地产企业的翘楚、蓝光集团董事局主席杨铿，万科股份有限公司高级副总裁丁长峰，远洋地产控股执行董事温海成，全国最大的城市公建设施运营商、北京市大型国有上市公司北辰实业股份总裁曾劲，麦肯锡全球董事合伙人陈有钢。来自国际的业界知名企业有：全球最大会员制连锁超市好市多亚洲开发总经理柯泰瑞，这是一家年销售额超过7000亿人民币的会员连锁商店，正式开始将在中国发展，下午的对接会上将介绍他们的中国市场战略，大家可以关注一下，同样还有法国老佛爷百货中国区总经理栢鹏威，方所书店、例外服饰创始人毛继鸿。出席论坛的其他社会名流还有著名财经评论家水皮、著名社会评论家袁岳、著名导演尤小刚、著名品牌专家李光斗、世界花样滑冰冠军陈露等等。当然，他们的到来都是因为也涉足了商业地产行业了。最后介绍一下论坛的总策划：商务部市场运行专家、中国商业地产联盟秘书长王永平先生。今天的年会几乎把国内外主流的商业地产发展商与品牌商几乎一网打尽。包括华润万象城、中粮大悦城、凯德商用、香港太古里、美国塔博曼、澳大利亚麦格里基金、王府井百货、杭州大厦、英特宜家、龙湖天街、等著名购物中心高管，还有外婆家、迪卡侬、花间堂、大白鲸、悠游堂、言几又、尚品宅配等众多著名商业品牌高管，另外，成都市各区县也派出了领导前来交流洽谈，由于时间关系，就不一一向大家介绍了，让我们对他们的到来表示热烈欢迎！下面有请论坛主办方代表中国商业地产联盟常务副理事长兼秘书长王永平先生致欢迎词。有请！中国商业地产联盟常务副理事长兼秘书长 王永平【王永平】：尊敬的辜主席、勇林市长、各位领导、各位来宾、新闻界的朋友们，大家早上好！中国商业地产行业发展论坛迄今已经成功举办了12届了，昨晚盛大的天府之夜颁奖盛典其实已经拉开了中国商业地产行业发展论坛2016年会的序幕。今明两天，将集中进行专业的研讨和商务洽谈。当前，全国商业地产行业正处于转型创新的关键时期，所以，今年年会以“创新突围 洞见未来”为主题，希望通过分享创新模式、对接创新资源，拨开行业迷雾，重新寻找行业成长新动力。另外，今年年会之所以选择在成都举办的一个因为，是因为成都商业地产和楼宇经济在西部乃至全国中的重要地位和影响力，希望业界把成都这个商业地产样板城市，当做行业转型创新的实验场，集中全行业的智慧和资源，总结成功经验，为推动行业的可持续发展做出新的贡献。最后我要大家一直以来对于论坛的支持，也要感谢成都市有关方面在论坛筹备过程中给予的协助。谢谢大家！主持人：好的，非常感谢王永平先生，接下来将举行本届论坛启幕仪式，有请论坛主办方领导与特邀嘉宾上台，让我们倒计时，启动按钮！大会启幕仪式【主持人】：下面进入论坛演讲环节，有请论坛东道主中国商业地产联盟秘书长王永平先生为我们主持。有请！【王永平】：今天的第一位演讲嘉宾是全国人大常委、财经委副主任委员，民建中央副主席辜胜阻，辜主席是一位在经济领域富有真知灼见的学者型官员，今年两会前夕，习近平总书记专门召集部分专家和领导报告征求两会工作报告，辜主席是第一位点名发言的。今天，辜主席的演讲主题是：“中产阶级崛起与中国经济转型”，让我们以热烈的掌声有请辜主席！全国人大常委、财经委副主任委员，民建中央副主席 辜胜阻女士们，先生们，大家早上好！我演讲的题目是《壮大中产阶层，让消费成为中国经济增长最强大动能》。消费升级成为中国经济最大引擎。2015年，我国GDP增长6.9%，是25年以来最低，但是我国目前的经济总量相当于25年前的10倍。瑞士达沃斯世界经济论坛的创始人施瓦布说：“中国6.9%的GDP增量相当于瑞士全年的GDP总量”。2015年，我国消费品的市场规模首次超过30万亿，消费对国民经济增长的贡献率提升至66.4%，创15年新高。2008年，消费对GDP的贡献率只有44%，到2015年已经上升到66%，已经超过投资的贡献率。可见，消费已逐渐成为中国经济的“稳定器”和“顶梁柱”。2011年—2015年，四川服务业增加值对GDP的贡献率逐年增长。把四川的消费情况和江苏、山东、湖北做一个比较，大家可以看到四川的人均消费支出是1.9万元，低于江苏的2万元，但是高于山东的1.4万元，也高于湖北的1.5万元，所以四川的人均消费是很高的。今年的两会有一个很重要的热词就是“供给侧结构性改革”。经济学上的供给和需求是一体两面，过去主要是需求侧的投资、消费、出口“三驾马车”拉动经济增长，现在逐渐转变为供给侧的几架马车拉动经济增长，即劳动、资本、土地和创新。马云曾经说，传统的三驾马车已经变成现在的三辆奔驰轿车，就是服务业、消费和高科技。2016年政府工作报告从多方面强调，要深挖国内的需求潜力，增强消费拉动消费增长的基础作用。要支持发展养老、健康、家政、教育培训、文化体育等服务消费；要壮大网络信息、智能家居、个性时尚等新兴消费；要完善物流配送网络，促进快递业健康发展；要活跃二手车市场和新能源汽车市场；政府工作报告更强调了要开展消费金融试点，鼓励金融机构创新消费信贷产品；要降低部分消费品进口关税，增设免税店；要落实带薪休假制度，加强旅游交通、景区景点、自驾车营地等设施建设，规范旅游市场秩序，迎接正在兴起的大众旅游，政府从消费的角度给我们指引了商业地产发展的方向。当前我国的居民消费呈现四大特征。第一，从生存型消费向发展型、享受型消费转变；第二，由商品性消费向服务型消费转变；第三，由传统型向新型消费转变；第四，由模仿型、排浪式消费转向个性化、多样化、多层次的新消费模式。从多方面来看，我国居民消费水平逐年上升，消费结构不断优化。收入水平的提升决定了消费规模的扩大与结构变化，我国消费旺盛主要原因是居民收入增长率连续三年高于GDP的增长率。过去多年，我国GDP每增长一个百分点，同期居民收入只增长半个百分点，但是现在老百姓的收入增速高于GDP增速，“居民收入持续跑赢了GDP”，加上社会保障体系的逐渐健全与消费条件的改善，我国居民消费能力必然得到提升，这是我们非常高兴看到的现象。与此同时，2015年我国居民新增的储蓄存款超过4万亿，有人说我们的GDP有水分，人均收入也有被夸大的嫌疑，但是居民的储蓄确是实打实的增长，它不可能多报。居民储蓄的增长更好的说明我们老百姓的钱袋子确实是越来越鼓起来了。如果简单从居民消费总量数据来看，过去的几年，居民消费尤其是城市居民的消费增长势头是鼓舞人心的。消费的增长与升级也带动了我国服务业的发展，2015年服务业增长了8.3%，这也跟我们的商业地产是紧密联系的。另外的一些家庭财富指标也支撑了我们的观点，。在过去的一年，全国每百户家庭拥有的汽车已经达到31辆，其中北京百户家庭拥有63辆私家车，全国有40个城市的汽车保有量超过百万辆；从住房拥有率的国际比较来看，2013年我国城市居民的住房拥有率已经超过80%，而德国只有50%多，大部分人是租房，美国、法国、日本等发达国家的住房拥有率也都低于我国的水平，我国住房拥有率确实反映了我国城市居民较高的财富水平。除了消费能力提升、消费总量增长上的可喜变化与消费增长的良好预期，我国消费结构也实现了进一步优化。绿色消费成为新的消费模式，绿色消费+共享经济引领消费潮流。当下十分火热的网络约车，就是一种共享经济模式。空气是我们生活的“必需品”，而PM2.5的排放对我们的空气带来很大的负面影响，绿色消费更为深入人心。2015年我国新能源汽车的消费量迅速攀升，销量同比增长3.4倍，我国一举成为全球最大的新能源市场。“互联网+农业”满足了老百姓对高品质农产品的消费需求，现在大家非常关注农产品的质量安全，而我们可以通过“互联网+农业”，实现从简单便捷的消费到绿色无公害农产品的消费。2015年以来，在“互联网+”战略、“大众创业、万众创新”的推动下，我国的电子商务迅猛发展，创造了新的消费需求，引发了新的投资热潮，开辟了就业增收新渠道，为创新创业提供了新舞台，同时电子商务与其他业态深度融合，催生新兴业态，成为经济发展新的新引擎、新动力。“互联网+服务业”成为最为抢眼的蓝海领域。去年电子商务交易额达到18亿，其中网络购物是重要推动力量，服务电商化、电商国际化、电商农村化等行业纵深发展助推我国消费升级。同时，我国的消费区域结构不断优化，乡村消费增速快于城镇，中西部地区零售消费领跑。当然，我们也发现我国中高端的消费供需结构矛盾凸显。过去一年我国老百姓境外消费达1.5万亿人民币，还有之前消费者疯狂抢购日本马桶盖，这些消费的流失都表明我们的供给体系不能很好满足老百姓的消费需求，所以要大力推动供给侧的结构性改革，要改造落后的供给，提升供给的质量，创造新的供给。中产阶层成为消费扩大、消费升级的主力军。中等收入阶层崛起，会创造一个潜力巨大的消费市场，将会为“十三五”中国经济增长提供强大的动力能。什么是中产阶级？根据维基百科的定义，国际上对中产阶级的定义是指接受过高等教育，拥有一定专业资质和资产，持有相似的生活风格和文化认同的人群。在我看来，全面建设小康社会与扩大中产阶层应该同步共进，2002年十六大报告就提出了扩大中等收入者比重的目标，2011年中央经济工作会议更提出了要把扩大内需的重点更多放在保障和改善民生，提高中等收入者比重上来。壮大中产阶层，有利于形成国内消费主体，引领消费潮流，推动消费结构与产业结构的升级与良性循环，创造经济增长与结构优化的动力。我们希望我们的收入分配结构是一个棒槌型或者是橄榄型，中产阶层为主体，富裕阶层和低收入阶层占比较少的结构，而不是一个金字塔型，低收入阶层人数很多，中产阶层的比重很少。财富的分配决定了我们的消费结构与升级。所以，我们要加快培育中产阶层。根据瑞士信贷去年的估计我国有1.09亿中产阶层，已超过美国成为世界上中产阶层人数最多的国家，但是也应看到，我国中产阶层占整个成年人口的比重还比较低，发展潜力巨大。也有的估计认为，我国有3亿中产阶层。根据国务院发展研究中心的估算，到2026年中产阶级人口数量会达到6亿人，将会形成巨大的消费需求。第一，壮大中产阶层，扩大消费要大力推进城镇化。把农民变成市民，再从市民变成中产阶级。进一步推动以人为核心的新型城镇化，要实行差别化落户政策和居住证制度并举的二维路径。要实现“三个一亿人”的目标，即一亿农业转移人口落户城镇，改造一亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导一亿中西部地区就近城镇化。还要对不能和不愿落户的2亿人，根据不同城市实际情况，按居住证配置不同的公共服务。有人说新型城镇化将为我国形成6亿中等收入群体，提供巨大消费空间，研究表明，城镇化率每提高1个百分点，城镇居民人均年消费支出将增加2个百分点。要增加农民财产性收入，比如说我们成都的相关制度改革，盘活生态资产，增加了农民收入。城镇化能够培育中等收入群体，创造消费需求。第二，壮大中产阶层、扩大消费要推进大众创业、万众创新健康发展。双创与中产阶级存在着显著的互动关系。中产阶级消费需求升级，为创业和创新带来机遇，同时创业和创新又可以培育企业家精神，还可以培育大量的小微企业，使成功创业者成为小老板，有利于形成中产阶级。我们要看到双创对于培育企业家和中产阶级的作用，同时也要培育更多蓝领的中产阶级，蓝领中产阶级的代表就是高级技工，目前我国高级技工占城镇企业技术工人的比例仅为4%左右，发达国家的高级技工的比例是30%，这方面潜力巨大。第三是壮大中产阶层、扩大消费要通过稳定资本市场，保护投资者利益，提高居民的财产性收入。根据瑞士信贷发布的2015全球财富报告，中国的成年人人均财富是2.2万美元，美国大约是35万美元。但是中美的财富结构不一样，我们的财富中不动产的比例相对较高，金融资产相对少一些，而美国的金融资产大概占比69%，相对较高。为进一步壮大中产阶级，提高居民财产性收入，我们需要一个规范、繁荣的多层次资本市场，让资本市场真正为实体经济服务。要构建多层次“正金字塔”式的结构，充分发挥多层次资本市场在培育创新企业中的重大作用。我们的股票市场在全世界排名第二，但仍是一个弱法治的市场。欺诈发行、虚假陈述、内幕交易、操纵市场等违法犯罪行为已成为我国资本市场发展的包袱。资本市场要从“弱法治”到“强法治”，要加大对上市公司的违法犯罪力度，《证券法》的修改要与《公司法》《刑法》同步推动。欺诈发行股票罪在美国要判二十年，相当于持枪抢劫，而我国规定量刑是五年以下，实际执行中大事化小、小事化小，存在“立法中配刑轻、司法中用刑轻”的问题，所以老虎要长牙齿，要对犯罪进行严厉惩处。第四是壮大中产阶层、扩大消费要稳步发展消费金融。国家统计局数据显示，2015年我国消费信贷占比20％，而美、欧发达国家该比例超过60%，我国消费信贷发展潜力巨大。我国居民储蓄率偏高，家庭杠杆率较低。今年政府工作报告也提出要在全国开展消费金融公司试点，鼓励金融机构创新消费信贷产品。消费金融领域是一片蓝海，消费金融也是普惠金融。消费金融的蛋糕很大，现在有很多互联网消费金融平台纷纷涌现，风险控制是消费金融发展的关键。第五，壮大中产阶层要保持房地产市场的稳健，避免市场剧烈波动对中产阶层财富的影响。房地产市场去库存要重视高杠杆风险，防范金融风险的叠加。我国中产阶层的财富最容易受楼市和股市的影响。去年，股市由于资金的高杠杆，造成资产的高风险，对中产阶层的财富影响很大。房地产在去库存的过程中要高度重视高杠杆风险。现在的楼市也存在高杠杆问题，所以我们要高度重视这种高杠杆给楼市带来的高风险。我国中产阶层的财富高度依赖房产，房地产一缩水，对中产阶级的财富影响比较大。所以政府工作报告明确提出要因城施策化解房地产库存。楼市一头是投资，一头是消费；一头是金融，一头是实体经济；一头是民生，一头是经济增长；一头是政府、银行、消费者利益，一头是开发企业可持续发展。截至2015年底，我国房地产投资已经降到1%。房地产市场的稳定事关我国经济健康发展和金融体系安全，但楼市的风险现在是可控的。但今年2月份一线城市的房价大涨。现在的房地产市场出现了非常严重的分化，要采取因城施的应对措施，一线城市和热点二线城市现在最重要的是采取措施稳定房价，三、四线城市要加大力度去库存。在结束我的演讲前，我想谈谈该如何看待商业地产的机遇。我今天的结论是中产阶层的崛起以及“十三五”时期消费的升级是商业地产发展的重大机遇，消费将成为中国经济最大的动能。但同时商业地产也面临挑战，泡沫化、同质化、边缘化和行业分化等方面的挑战。在“互联网+”时代，体验消费等模式创新对商业地产的发展很重要。我的演讲就这些，谢谢大家！【王永平】：刚才辜主席从供给侧改革，城镇化进程这样的高度高屋建瓴的分析了中产阶层的崛起，分析了中国经济，中国消费，中国的商业地产带来的机遇，同时提出了很多建设性的意见，让我们再次用热烈的掌声向辜主席表示感谢！下一个演讲嘉宾是成都市副市长傅勇林先生，傅市长对我们论坛的召开非常重视，中间多次批示，这次从北京刚刚参加完两会就特意出席我们的论坛，今天他演讲的题目是“积极推动楼宇经济创新发展，促进成都服务业的转型升级”。掌声有请！成都市副市长 傅勇林【傅勇林】：尊敬的辜胜阻主席，各位来宾，女士们，先生们，大家上午好！非常欢迎大家在这个美丽而生机盎然的季节来到成都，出席中国商业地产行业发展论坛2016年会，首先我谨代表成都市人民政府和1720万成都人民对本次年会的召开表示热烈的祝贺，对各位领导、专家、学者和企业家朋友们，长期以来对成都经济社会发展所给予的关心和支持表示诚挚的谢意！本届年会的召开时值2016年全国两会胜利闭幕，年会以“创新突围，洞见未来”为主题，正是对两会精神的积极响应，也是在中国经济双创调整攻坚之年，产业调整升级的关键之年，为中国商业地产行业的实践者和参与者们所抛出的一个重要的战略话题，所以我们汇聚一堂，共同思考如何应对危机，抓住机遇，谋划未来，这次我们欢聚一堂，汇聚一堂的主要目的，下面我围绕成都服务业转型升级，推动楼宇经济发展的相关做法和实践，向大家做一个简单的汇报。主要分为三点：第一，给大家简单的回顾一下成都的商业传统，商业精神和商业底蕴。成都是一座文明古城，迄今已有3100多年的文明史，自古温润而富有诗意，成都自古便是中国西南地区的金融和商贸重镇，也是中国政治、经济、文化交流，连接东西南北的枢纽城市，公元前4世纪古蜀国王开明九世在成都，自那时起成都一直未改名号，所以这也是整个中国很少见的一个城市，城名三千多年未改，城址未改，城中心未改。李冰父子建设了都江堰，成都也因此有了“水旱从人不知饥馑”，并且因此成为享誉中国的天府之都，天府之国，成都商业的起源可以上溯至周王国时期，战国时期在城西著少城，也是今天大家熟知的宽窄巷子一带，少城迄今有59条街，而我们的宽窄巷子只是其中的两条街，少城从那时候起便是成都最早的商业区，经济中心之所在，也是成都的商业灵魂。秦汉之时就以经营盐碱、茶叶、丝绸等文明全国，城市分为东市、南市、新南市等以及城外草市的格局，到初唐的时候成都和扬州并称为中国之一二，那时候史书的记载叫“扬一益二”，扬州第一，成都第二，元明清时期就出现了春熙路、商业街等现代商业街区的雏形，有科甲巷的刺绣等等，旧时的成都每一个月都有集市，比如正月有灯市，2月花市，3月城市，4月锦市，5月扇市，6月湘市，7月宝市，8月桂市，9月药市，11月梅市，12月桃市（音），此为成都的传统，百货云集，商机不断，正是因为成都有常年经久不衰的商业和繁荣的贸易往来，促进成都成了政治、经济、文化、风速风云际会之中心所在，并且成都不排外，会摆流，善吸收的城市个性，因此我们也希望成都悠久的历史遗存和深厚的商业传统可以成为大家开启创新思维，激发智慧火花的钥匙，我们今天追根溯源探讨商业本质，以探索市场兴盛，城市昌盛不衰之王道，正所谓古人不见今史月，今月曾经照古人，我们希望大家了解历史上的成都，也更希望借本届年会举办契机，让大家进一步认识了现代的成都和正在发展中的蓉城。第二，成都的产业格局，今天的成都拥有着更为强大的经济韧性，广阔的回旋余地和开阔深邃的市场腹地，成都有1.24万平方公里，1720万常住人口，而成都平原城市群有7.8万平方公里，将近4000万人口，整个四川省有48.9万亿平方公里，9200万人口，比德国的总人口多出1100万，加上“一带一路”涉及到57个国家，近30亿人口，加上整个西部的三亿人口，所以作为中国西部特大中心城市，成都也是作为国务院确定的科技、商贸、金融中心和交通通讯枢纽，在新的国家战略中，成都作为“一带一路”的重要枢纽和国家西向开放的重要战略支点城市，作为长江经济带中印孟缅的交汇，和国家向西向南发展的战略支点，其战略地位日益突出，2015年成都的经济总量再次超过一万亿，人均地方生产总值也突破一万美元，在成都积极的参与全球城市分工的历史进程中，迄今为止我们与同欧洲、东盟、南亚、中亚、西亚等228个国家和地区建立了直接的经贸往来，外国驻成都的领事机构达15家，居中国领馆第三城，世界500强企业落户成都269家，引进了全世界80%以上的国际知名商业品牌，目前我们的航空通航城市已经覆盖192个，我们已经开通了国际航线85条，成为中国航空第四城，2015年我们入境流量是4200多万人，我们2014年开通了蓉欧快铁，我们目前的运行时间是10天16小时，去年我们延伸到纽伦堡，加快建设国家中心城市，积极的加快构建现代产业的发展新体系，高新技术产业已经成为中国的支撑，新能源，新材料生物医药等战略性新兴产业的规模居中国西部第一，我们的证券业务成交量仅次于上海、深圳，位列全国第三，金融机构金融业务的成交量居中西部城市之首，同时我们加快推动传统服务业的高端化，新兴服务业项目化，服务业转型本土化，成都已经成为商务功能最全，商业的国际化程度最高的城市之一，被评为全球最佳新兴商务城市。目前成都已陆续获批国家全面创新改革试验区，国家创新型城市试点和国家自主创新示范区。同时，也是国家内贸流通体制改革发展综合试点城市，国家跨境电子商务综合试验区，国家服务贸易创新发展试点城市，并且我们正在积极的争创内陆自由贸易试验区，在复制上海等自贸区成功经验落地的基础之上，成都政府职能正在深入的转变，简政放权和转变政府职能走在前列，为成功参与全球竞争，承接国际国内的产业分工打下了坚实的基础。今天的成都有着厚重的历史，也更具备现代化和商业化信息的现代化都市，我们有少城，有金沙，有12条等诸多的文化遗存，我们也有青城、天府新区，有城南CBD有春熙路、骡马市的繁华依旧，还有太古里、宽窄巷子、文殊坊的创意无限，我们目前在成都创业，从事创业各种门类设计的人才已经超过了一百万，当然我们还有武侯祠，文君、杜甫草堂的古风，也有仁恒置地广场，来福士广场，万象城，新世纪环球中心等等，这是一座生机盎然的城市，成都不仅宜居，更加的宜商，宜业。最后向大家报告我们成都服务业的相关情况。当前国家发展中总量问题与结构性问题并存，结构性的问题更加的突出，而中国商业房地产市场也不例外，需要我们以更加智慧，更加积极稳妥的优化产业结构，调整市场策略，在适度扩大总需求的同时，突出抓好供给侧的结构性改革。以增加了公共产品和公共服务供给，着力培育壮大新产业，加快发展新经济，推动新技术，新产业，新业态迅速成长。值得关注的是今日出台了“十三五”，也就是昨天上午全国人大刚刚批准的“十三五”规划纲要，将以区域总体战略为基础，以“一带一路”的建设，京津冀的协同发展和长江经济带的发展为引领，形成沿海、沿江、沿边经济带为主的纵向横向经济轴的，塑造要素自由有序流动，主体功能有效，基本公共服务均等，资源环境可承载的区域协调发展新格局，在经济的新常态下，这为我们制定发展新战略，优化资源配置，打造经济增长新引擎指明了路径，国家战略在过去的30多年，长三角、珠三角和京津冀是带动中国高速发展的三大增长极，而在未来，要保持中国经济的中高速增长，仍然需要发挥这些增长极的带动作用，但同时扩大中西部地区，尤其具有更大市场潜力和发展空间的中西部地区，也仍然非常重要，成都作为国家西向开放的前沿阵地，我们将全面落实中央在新时期对区域发展所作出的战略部署，充分的发挥“一带一路”和长江经济带建设的支点城市，加快完善区域型城市综合交通枢纽功能，逐步提升我们在全球创新链、产业链、供应链、价值链中的地位，加快建设国家中心城市、门户城市，未来的成都将站在新常态、万亿级、再出发的历史新起点上，全力的推进城市化进程与产业发展的深度融合，拉大城市的发展框架，引导区域产业功能间的错位发展，全力推进城市空间结构由单中心向多中心、组团式、网络化、集约型转变，向双核共兴，一城多市的网络城市群为特征的大都市区转型，打造美丽中国的典型城市。未来的成都将继续深化政府体制机制改革，以转变职能为抓手，积极有效的履行好公共服务，市场监督，社会管理，环境保护，以提高经济质量效益为前提，以制约节约和生态环保为支撑，以推动科技创新和技术进步为手段，进一步营造公平宽松的投资环境，打造内陆改革开放的先行区和智慧创新的新试验区，贸易发展的转型示范区。相信本次年会的召开将为成都其他兄弟城市，行业产业，企业与公众之间搭建一个交流与对话的平台，既有利于企业深入剖析现状，广泛对接资源，开展创新时间，也可以帮助政府了解市场，集思广益，科学谋划，不断提升城市和市场调控与城市治理的能力和水平，成都公平开放的政策环境与国际化、现代化的市场环境，将成为企业家和创业者开拓发展的沃土，成都是创业之城，圆梦之都，这里有市场，有商机，我们欢迎大家来成都投资兴业，共同发展，收获丰厚。最后预祝本届年会圆满成功，祝各位嘉宾在蓉期间身体健康，工作顺利，谢谢大家！【主持人】：感谢勇林市长，下面有请万达金融集团总裁曲德君。万达金融集团总裁 曲德君【曲德君】：大家上午好！我演讲的题目是“中国经济新常态下商业地产的创新发展与挑战”。近年来中国市场经济的环境发生了变化，在这种情况下商业地产业面临很多的挑战，社会各界对商业地产行业更加注，我们非常感谢主办方举办此次论坛，对大家搭建一个共同探讨行业发展的交流平台，在这里跟大家分享一下万达集团的发展及对商业地产行业发展的一些粗浅的看法。不妥之处请各位指正。最近一段时间市场普遍反映商业地产项目供应量过大，商家开业意愿下降，新项目招商困难，经营项目客流下降，业绩下滑等现象，对商业地产行业的发展前景产生怀疑。我们认为在经济增长速度放缓，经济发展进入新常态，各行各业都面临着新的调整与挑战，商业地产行业的调整与挑战是经济调整期的一种正常反映，作为国内商业地产的领军企业，万达集团在商业地产方面依然保持着良好的发展态势，我们仍然看好中国商业地产的发展前景，具体从三个方面与大家分享。第一，商业地产发展仍有很大的市场空间。商业地产中国市场经济创新发展的重要组成部分，商业地产伴随着市场经济发展而发展，多年来一直是市场比较热门的行业，许多优秀的商业企业从单一的运营延伸到自我选址，自我建设，再到运营的全生态链的发展，而更多的是房地产企业，由于受房地产行业周期性发展的影响，很多企业看到万达等一批企业在商业地产行业的快速发展，转型进入商业地产行业，从而使中国商业地产行业的发展步入快车道，其实在发展过程中，大家对商业地产的发展一直都有着共同的认识，也就是商业地产是商业设施、商业地产提档升级的主要途径，同时随着经济发展，国民消费能力不断的增强，对于消费环境、商品、服务、体验等方面不断提升的需求。商业地产的发展是历史的必然，是市场经济发展的重要组成部分。第二，部分地区发展规模可速度不均衡，不会动摇行业的发展，商业地产经过多年的快速发展，部分地区出现项目集中，规模大，速度快，与市场需求不均衡，这与商业项目运作周期长，多年集中放量与行业自身发展有关系，也与市场经营环境变化有关，但是从总体情况看，我国大部分城市和地区商业设施消费供给与消费需求的匹配性方面还有较大的差距，与发达国家相比还有较大的提升空间，不能因为短期的调整和局部的问题而怀疑整个行业的发展。发展过程当中产生的问题，需要在发展过程当中消化和解决，商业地产依然有很大的市场空间。第三商业地产仍是万达发展的重要产业之一，万达集团经历了近30年的快速发展，在发展过程中进行了四次战略转型，自2014年开始的第四次战略，从那时候开始由房地产以房地产为主的企业转为服务业为主的企业，从空间上由中国一个企业转向世界级的跨国企业，通过一次次战略转型形成商业地产文化产业、金融产业等三大支柱产业。这四次转型是为了实行企业更健康快速的发展。目前万达集团已经在商业集团电影、旅游、酒店等多个行业处于中国、亚洲乃至全球领先的地位。商业地产仍然是重要的产业。自2015年底万达已经开业的项目为135个，其中2015年开业了26个万达广场，2016年万达计划开业55个万达广场和两个万达城项目，这足以看出万达对商业市场和行业发展的信心和决心。第二商业地产发展需要更加重视运营。第一是尊重市场，量力而行，商业地产是全方位与市场对接的行业，需要对市场有很深的理解，一个项目的成功运营包括项目的选址，商业定位，业态规划，开发建设，品牌招商和运营，不是简单的照搬照抄，很多开发商找到一块地，花大价钱找一个咨询公司，再找一个设计公司，再找一个招商团队，开业后又是另一个团队在运营，造成一个项目运作在多个环节严重脱节，项目定位前后偏差大，即便开业经营前也很难能达到预期的效果，万达商业地产在经历了初期的发展后，王健林董事长就体会到商业地产是投资大、门槛高，操作复杂的行业，选择商业地产这个行业要做好充分的思想准备。万达在商业地产的发展过程中，打造了专业的设计团队，项目管理团队，和强大的运营团队，对项目全生态链的运作有着很强的控制力。近年来随着城市保有量的增长，大中型城市堵车现象非常的普遍，因此时间成本很大，因此商业项目不是最核心的位置就是最理想的项目，商业项目的分散更加符合市场发展的需要，万达以其独特的发展模式很多项目选址均为城市的新发展区域。重点考虑项目辐射的人口和交通的条件，符合了市场发展的趋势，因此项目开业后均有较好的成长。第二专注运营始终如一，一个项目的成功最终取决于运营的成功，今天来随着经济增长速度防范，电子商务的快速发展，实体商店的经营面临较大的压力，但我们不能简单的将实体商业的经营压力归结为市场环境的变化，应该更多的看到实体商业的优势，作为商业行业的众多的专业人士，都清楚的知道商业运营的核心就是环境、商品和服务，但是很多商业的下滑，从表面上看环境有很大的改善，商品更加时尚，服务水平也有所提升，而当我们以一个消费者的身份进入一个购物中心体验的时候，很难选到适合的商品，环境和服务也有较大的提升空间。为消费者提供很好的体验，这样才能体验出实体商业的竞争优势。第三持续创新，与时俱进，市场在变，消费在变，购物中心必须与时俱进才能保持活力，万达广场有很多开业已经五年以上，甚至接近十年，项目辐射的群体发生了较大的变化，70后和80后已经从年轻客群升级为家庭客群的消费主体，而90后和00后成为新型的年轻客群，不同年龄段的客群，消费理念和消费习惯有着很大的差异，为了适应市场的变化，2015年我们在创新经营方面进行了大量的尝试。一是模式创新，改变与部分品牌的合作模式，延长经营环节，取消代理商和加盟商的中间环节，我们将万达的百货与购物中心全面联合。二是业态创新，我们在多个项目打造了集主题氛围，品牌组合，店面设计为一体的特色主题业态，模式创新和业态的创新，均取得了良好的经营效果。第三互联网+是行业发展的新的驱动力。互联网技术是互联网企业的专业技术，同样也是集商业发展新的驱动力，我们在抱怨电子商务发展与实体商业冲击的同时，也应该深刻的检讨实体商业在拥抱互联网方面反映迟钝，速度缓慢，快速嫁接互联网将有效的提升实体商业的竞争力，促进实体商业的发展。首先我们先看互联网给商业运营带来的变化。一营销推广更加精准，通过互联网的技术形成了大的区域，可以精准的将营销活动推送给我们的目标客户，在有效降低营销成本的同时，还能够大幅提升营销活动的推广效率，二是选购方式更加灵活，通过互联网平台消费者可以随时随地的选择自己需要的商品，并根据实际情况可以选择在线上直接购买或者线下下单，到店提货，第三是支付方式更便捷，消费者可以不带卡不带现金，随时随地的移动支付。四是辐射范围更加广泛，传统的商业项目，一个商业项目一定有辐射范围，可能是三公里，五公里，或者是更多一些，辐射的范围十分有限，互联网技术打破了时间和空间的概念，实体商业+互联网，其辐射范围将更加的广泛。第二飞凡平台助推实体商业快速嫁接互联网，基于万达品牌丰富的线下资源，同时也是满足万达集团实体产业发展的需要，万达集团在12年成立了万达电子公司，开始填妥互联网技术与实体产业的融合，集团提出了三点要求：第一步做单纯的线下平台，第二别人做过的模式我们不做，第三与万达实体资源能够嫁接。经过三年的探索，我们于2015年推出了飞凡开放平台，飞凡开放平台的核心定位是实体商业+互联，也就是说我们的产品设计和规划都是从实体商业的经营和消费者环境着手。第二是飞凡平台的核心产品就是大会员，大数据和大营销，在形成平台大会员的同时，飞凡为每一个合作的项目建立了子会员项目需求，每一个项目既可以自我发展和维护会员，同时又可以共享平台的大互联的资源，同样每一个项目都可以进入平台大数据的可用性，直接在平台上进行互联网化的营销。第三飞凡平台的核心功能是打造集公务中心端、商户端和消费端为一体的智慧商业平台，飞凡立足实体商业的运营，将互联网技术融合到经营和消费的各个环节，实现互联网化的经营和消费，为实体商业量身定制的购物中心端和商户端，与飞凡平台形成了自运营体系，飞凡开放平台是智慧场景的服务平台，平台推出至今得到了广泛的认可，目前已经与800余个商业项目签约合作，我们非常期望能够与各位共同探讨实体商业+互联网的新思路，新模式，共同推动实体商业+互联网的快速发展，为促进实体商业的发展作出应有的贡献。最后，祝大家身体健康，万事如意！谢谢大家！【主持人】：万达的成功不是偶然，也不是像有的人简单的认为万达就是有很强的一家门店，能从政府那能拿到好的政策，或者是万达有规模，能够对品牌有相当的影响，其实万达我认为他最强的核心竞争力是在于他持续的创新能力，包括不断的自我否定，自我突破，万达不断的有心的模式出来，不断有新的思路出来，今天我们曲总就讲了，用怎么样创新思路的应对，当前全行业普遍面临的挑战，这些挑战别的企业感受到，万达可能感触更深，让我们掌声感谢曲总。下一位演讲嘉宾是北京国华置业的董事长房超先生。他的题目是“用工匠精神打造有灵魂的商业”，有请！北京国华置业的董事长 房超【房超】：大家好！在这里能和同行，能和商家交流，同时通过参会学习了很多。我分享一些我的体会。第一个是实体商业的看法，我是中国房地产协会，商业地产委员会的，实体商业的看法，第二个实体商业现在肯定是面临一个巨大的挑战，现在商家普遍效益很低，商场普遍效益很低，大家很困惑，14年全国总开发面积5亿平米，有2亿平米是商业地产，15年的数据没有出来，可能会更高，随着城市化的进程，商业地产在开发当中的比重更大，已经从过去的房地产开发转为打造商业平台，促进转型升级，问题是我们现在的发展模式是一个比较粗放的模式，注重数量，不注重质量，粗放式的发展带来的结果是普遍效益比较低，我去年前年考察了国内一些商业设施，就是商场和商家，我发现现在商业都不愿意承认这一点，但是我们商业和国外先进的商业企业相比，差距15年—20年，差距非常大。现在我们在接受所有商家的时候，每个人见面永远谈的是我今天要再开多少家店，很少有人说我要打造一个什么样的店，这是我们面临的最大问题，在城市化红利的时候，在城市化进城人口红利的时候，我们这种快速发展，简单复制快速发展，最近到了新常态下，我们发展到足够的水平下，刚刚主席说我们是中产阶级的数量越来越大，经济建立在中产阶级的基础上，我们现在这个就不重要了，所以现在效益太低了，一个五万平米的商场，营业额普遍在5、6亿，这在国外差不多就是一个租金水平，开一个商场没有三千万到四千万你是解决不了水电个运行费用的，四万平米的商场要六千万。我们商场招超市不是为了效益，一个超市开平米，一年的营业额就是七八千万，好的七八千万，差的四五千万，我们在国外看，一个几百平米的超市，一年营业额就几千万上亿，所以我们现在处在这样一个商业生态的情况下，大家都在谈业态的增长，这是非常不好的，但是现在所有的商家、商场都还是在追求数量的发展，不追求质量的发展。我们昨天看到了成都太古里，太古里这个企业关注了中国20年，进了中国十几年，到目前为止做了3、4家太古里，像成都太古里，我听说是9年，一个作品怎么可能一两年就做出来了呢？怎么可能一两年就做出来留下一百年历史的作为？工匠要关注一个细节，今天早上方所的说他为了这个地面，准备用瓷砖做地面，这个瓷砖他要自己找瓷砖厂家，这个画他要自己画，这个瓷砖他要自己画的画来烧，花费了很多的时间来做，最后放弃了瓷砖，这就是工匠精神，国外做一个商场，准备的时间一般在三年，建设期两年，咱们现在建一个商场，觉得这个地方可以建一个商场一个商场，找设计公司，建设公司建起来，北京是一线城市，是首都，三环最近七八年建设的商场，转型的很少，我们在和他们交流的时候，看起来很盈利，一问数据不赚钱，说你不赚钱还干？这是我们目前要挑战自己的，星光大家比较熟悉了，现在叫SKP，它五年保持全国第一，当然星光是以北京华联为主导的管理，北京华联大家知道是做购物中心和超市的企业，但是他做了一件非常了不起的事，就是把星光天地接收改为SKP，2011年年底就下决心打造成世界先进的最高水平的商场，个中的艰辛和付出大家是无法体会到，开始改造的头两年受到非议，大家无法接受，但他们坚持下来，现在的商场打造一个高水平，最迟后年冲一百亿，这个一百亿是什么概念？现在所有的商场都在下滑，所有的品牌在中国下滑的情况下，他逆转，从一千个平方扩张到两千平方，所有的品牌都是大品牌，都是世界巨无霸，他是下定决心改，用了三年，大家不要认为过去的星光跟现在的SKP是一样的，大家不要这样看了，前一段时间顶级的包包总裁来看我，他们认为这代表一个世界的水平，匠人精神嘛，这就是匠人精神，匠人精神是需要我们真正付出的。前一段时间有一个统计资料，说150年以上的企业做了一个统计，全世界做了一个统计，欧洲的三个国家，像法国、德国大概在900家左右，多的一千家，少的800家，日本是22000家，美国是1200多家，中国是多少？中国是5家，150年以上的企业是5家，过去老说中国五千年历史，五千年历史留下了什么？我们说四大发明，还有什么？企业都没有，超过150年的企业都没有，只剩了五家，美国历史才200多年，不到300年，还有1000多家，我们剩了5家，这也值得我们深思，所以我们怎么打造一个在行业里面应该做的一个状态，如果我们都不这样做，我们中国的商业生态是建设不起来的，过去我们增长那么快是因为我们的人口红利，城市化红利，歪打正着，但是是常态，如果现在再不转型，不调整我们的经营结构就一定会有问题。另外我想谈一下我们和电商的关系，现在几乎全社会都在说这个电商，实体经济有它自有的生态，电商有电商自有的生态，他们都是在共同发展，他们如果有竞争关系也是竞争合伙关系，不是直接竞争关系，我跟美国所有业内、业外的人谈，他们认为在美国实体商业是及其方便的，生活设计及其好，所以电商是锦上添花，电商是每一个美国人都会试一试和享受一下的业态，但他不会因为这个不去实体经济，中国电商发展这么快，大家知道去年三万八千亿，电商占了40%，为什么呢？是因为中国的实体商业太落后了，所以导致电商的超常规发展，它发展的原因是我们太不行了，所以造成了把市场空间留给了它，让它来天马行空。我们去国外跟他们交流的时候，他们说实体是一个比电商更有持久生命力的企业，最终当然会融合，但是它的持久生命力是不可诋毁的，面对未来生活方式设计和体验的设计，我看成都是很有意思的地方，所以成都可以做我们中国商业博物馆，他老的春熙路是传统的百货，王府井、百盛，伊斯丹，往南一条马路就是新型的购物中心，代表了目前购物中心的主流，再往南一条路就是太古里，太古里代表了一个未来的更加体验型，生活方式这么一种体验的商业设施，正好代表了一个时代进步的发展，但是我很担心，现在我们怎么复制和简单的复制，如果没有工匠精神，大家看完了太古里，回去以后做商街，大家看成都的太古里是一个成功的商街，但是你没看到各个城市不成功的商街，那种在非常困难的增长的商街，有很多倒闭的商街，太古里的成功不是因为商街，是因为工匠精神，它的每一座建筑，每一个商家，包括路牌、指示牌都是精心设计的，30多家设计师参与了9年的打造过程，设计一个路牌也找一个设计师，你知道中国人没有习惯逛博物馆、艺术馆，中国人很少逛博物馆、艺术馆、美术馆，他对美的，对时尚的，对艺术的感悟和启蒙就是商场，你不要理解成他去商场买东西，为什么我们在做商业设施的时候注入了这么多文化元素，注入了这么多艺术的元素，注入了这么多各种生活的元素，是因为他们有这个需求，买东西是一个部分。所以他这种生命在于，你在打造一个商场的时候，如果你注意到我是在给你创造一种生活方式，就像打造方所所想的那样，就像打造太古里想的那样，给你创造不同的生活方式，我让旅游者来得到什么体验，我让市民来得到什么体验，然后在这个基础上我把最好的艺术、文化和商品结合在一起，然后有效的解决你的停车等服务需求，然后一个伟大的商业就诞生了。所以，我希望在未来的，我们打造新的商业生态的过程中，我们一起努力去打造未来的，适合我们未来经济和社会需求的商业，共同打造我们的商业生态，共同打造我们一个美好的商业业态，而不是现在只要搞商场，街面总是在做回头，为什么？不好过，不好过还得过，为什么？我们自己来改变自己的命运，怎么办？就是两条，第一要创新，否定自己，学习别人，否定自己，第二匠人精神，然后用艺术的，用我们中华民族传统的这种优势，来作出好的商业设施，好的商品，好的商家，这就是我发言的题目，谢谢大家！【主持人】：我去参观西班牙的一个制鞋企业，他就在星光天地销售，我去访问的时候工厂特意给我定制了一双皮鞋，作为一个纪念，这双鞋在现场给我们裁减缝制，在过程中我们并没有看到这个鞋，但是当它完成最后一道工序以后，所有人感觉眼前一亮，依依不舍的看着这双鞋，完全跟自己买的感情是不一样，这时候我们就跟老师傅交流，他给我们讲了很多，而且他告诉我们在这个工厂里面，他已经干了30多年，那我们一般人的想法，他肯定做过很多工作，然后告诉我们他30多年就干这个事，就是做皮鞋，所有的人就觉得很惊讶，但实际上这就是工匠精神，把一个事情做久，做专，做精，中国的商业地产，过去十多年间很多地方是野蛮式的生长，追求速度，但是品质感是不够的，或者说把对好商业的理解过于简单化，成都远洋太古里的老总告诉我，太古里成功后，很多政府，中小城市都来学习，甚至想跟太古里远洋合作，他们的理由很简单，说我们在市中心也有一座庙，他们认为这是太古里的核心，而不是房总讲的工匠精神，我们再次以热烈的掌声感谢房总的精彩演讲。下面有请中国商业地产联名理事长顾云昌先生，有请！中国商业地产联名理事长 顾云昌【顾云昌】：辜主席好，大家好！大家知道今年是供给侧结构性改革的攻坚年，讲到供给侧和需求侧，我想起来在上世纪末的时候，一位美国的专家说了一句话，他说21世纪世界经济发展的动力主要是看美国为代表的高科技产业，和中国的城镇化进程，这两句话就说明了一个是从供给侧发展的，一个是从需求侧发展经济，供给侧和需求侧加在一起才是经济发展的动力，其实我们中国的经济发展也离不开需求侧的发展，我清楚的记得习主席第一次见全国人民的时候讲了一段话，他说人民群众追求的幸福生活就是共产党的奋斗目标，这个奋斗的目标是什么？老百姓的需求，老百姓的需求是什么？我个人的看法，我的经历，我可以概括成现在我们处在老百姓的第三个奋斗目标，老百姓奋斗的第一个目标吃饱穿暖，也就是我们讲的“温+饱”，上世纪末已经完成了，上世纪末开始的时候我们的老百姓的奋斗目标是什么？“房+车”，由吃穿到了住行，这时候我们的需求出来了，正好住房制度改革了，正好加入WTO，2000年全国老百姓买房，2000年加入WTO，住宅建设成为新的经济增长，新的消费热点，消费需求类似在哪里？我认为房地产的需求既是消费需求，当然还有WTO，是进出口大大增加，所以从“温+饱”到“房+车”，现在经过十多年的发展，我们的高铁在建，我们的飞机场在不断的建，应该说“房+车”迅速的发展已经到了一定的低谷了，我们在座的各位差不多都有房，都有车，而且房和车都不错，第三个阶段老百姓的需求是什么？很清楚，一就是提高我们吃穿住行用的质量、档次，第二就是追求物质的需求以外的精神需求，文化需求，下一个发展的产业很清楚，我们今天的商业，我在想商业部仅仅是我们的购物场，我们一般的工农商学兵，除了工农学兵以外都是商，都是我发展的，我们今天发展的经济需求，文化需求是什么？文化、教育、娱乐、健康、养老等等，这是第三个阶段老百姓的需求。当然不都是这样的，我们还有一些低端的，解决贫困的问题，使更多的人进入中等收入家庭，进入中等收入家庭，在现在吃穿住行用基本满足以后，下一步的发展必然是质量的需求，我们文化精神和健康的需求，我们今天讨论这个问题的时候，讨论供给侧和清楚，什么原因？时间关系不可能都展开说。其实中国的需求很大，刚刚说我们的消费已经占到整个的贡献力的66%，现在讨论供给侧，我们就问了需求侧怎么了，第一三驾马车乏力，大家知道投资增长去年只有10%，消费增长10%，还不错，出口这几年一直是负增长的，今年2月份的出口大概是下降了28%。第二两大红利减退了，一个红利是人口红利，就是我们现在的劳动力人口减退，劳动力的成本加大，竞争的能力削弱，另外改革的红利，就是改革开放的红利，WTO，在这样的情况下我们发展的势头当然也就慢了，还有一点是我们货币扩大负面影响很大了，主要是债务高，杠杆很高，我们的投资的效益在边缘化，所以在这样的情况下，大家看到了杠杆的问题，看到货币影响的问题，为什么今年1月份以后，今年的房地产市场突然起来，很多城市不是去库存的问题，是去“火”的问题，我认为跟货币有关系，因为1月份的贷款量增加了2.51亿，历史最高纪录。也就是货币的M2的增加，我们过去15年M2的增加量的十倍，我们上海土地的价格，有一些价格出现了十倍的增长不奇怪，货币泡沫导致了资产的膨胀，楼市的泡沫必然会存在，所以继续的来扩大货币，很可能泡沫更严重，这是肯定的，另外就是我们的投资增长速度不像2009年，当然房地产的泡沫又会进一步的吹打，这样的情况下出路在哪？中央提出来“三去、一降、一补”，中央提出培育新的发展动能，用新、、新产业、新业态、新模式取代我们传统的那些产业，当然更提出用改革体动体制完善，体制供给的创新，特别强调我们的产品要面向，要出现有效供给，而不是无效供给，我们的产品要往中高端，就是刚刚我讲的我们的质量要提升，尤其是老百姓的梦想，老百姓的追求已经变化了，我们的供给跟不上，我们的供给侧跟不上我们需求侧的变化，当然就出现，至于培育新的发展动能必须同供给侧出发。我们的房地产也一样，中国的房地产发展到今天，尽管我们的数量很大，但是我们质量远远跟不上，我们房地产这么大的楼盘，最大的一个资产，最大的一个消费品，我们给老百姓的楼书就几张纸，什么原因？我们的质量到底怎么样？我们里面的构造到底怎么样？维修怎么办？而且我们提供了大量的都是毛坯房，当然万科的老总来了，万科几年前就开始搞精装修，成品房，这样的质量是远远跟不上老百姓进了第三阶段提高品质的需求，目标是什么？就是全面提高供给的质量和效益，请注意是质量，而不是数量，数量我们已经是库存了，我们已经是库存太大了，由粗放型增长变为集约增长，目标也非常的清楚，我们的企业如何由粗放式的增长变为集约化的增长，实现我们的可持续发展？我认为我们的产品一定要满足“五化”的需求，精细化、绿色化、智能化、差异化、服务化，这才是老百姓的需求，满足小康需求，必须从我们的品质、品牌、品种“三品”出发，住宅现在有刚需，有改需的，现在改需的比例已经在超过刚需的比例，另外还有豪需，或者是高端需求，我想我们的产品应该是这样的产品，由过去的大众产品变为小众产品，更多不同的差异化的产品，加上服务化的产品，这就是我们小康对居住的需求，对商业的需求。刚刚各位嘉宾讲了很多，他们不得体会比我更深，我觉得我们现在如何满足我们的文化需求、教育需求、娱乐需求、健康需求、旅游需求，以及养老需求。第二个关于去库存的问题，我认为中国的去库存有“三大”：库存大、分化大、难度大，首先库存有多大？我认为待售不等于库存，现在有专家说我们的库存有7.2亿，实际上是7.3亿，我们一年的销售量是12.8亿，这样算下来我们才七个月的库存，因为我们一年半以上才是库存太高，到底库存多少呢？所以待售不等于库存，我们说的是已经竣工，没有卖的，开盘的期房如果按照一年，开盘竣工到一年时间，我们还有12、13亿的期房，这样加在一起就有20多亿了，就超过了我们的一年半，所以总量很大，所以我们的库存大于待售，当然有人说库存更大，我们说50、60亿的库存，怎么算？你说开工的算库存，买了地的算规划，还有各地规划的土地，可以住34亿人都是库存，那这个是正确的。第二个我觉得商业地产的库存比住宅地产严重，据统计我们商业地产的待售面积是2.7亿，住宅面积面积是4.5亿，为什么说商业地产的库存面积更大呢？因为我们一年的销售量12.8亿当中11.1亿是住宅，只有1.7亿是商业，也就是说从待售面积来说，我们的住宅占比远远小于商业地产，但是我们的库存当中35.7%是商业地产，这里面的比例很高，所以我们过去讲的泡沫化，同质化，边缘化其实还有过量化，库存大，这是我们面临的问题。但是中央的文件当中主要提的是住宅地产的库存，没有提商业地产的库存，因为住宅地产对民生问题至关重要，商业地产放在更加重要的地方。在这样的情况下我们应该看到这个大趋势，我们的楼市进入一个白银时代，白银时代是楼市的新常态，所以今天讨论供给侧的改革，我们讨论商业如何盘活，我想我们商业地产的库存也应该引起我们的高度关注。分化大是什么原因？现在热点都是库存，现在全社会的热点是涨价，但由于我们的媒体，我们的领导都在关注一线城市，所以他们更关注的是涨价的问题，最近大家都在讨论的是“首付贷”，大家都在说抓一个典型，大家都认为首付贷是这一轮高潮的替罪羊，我认为这个不准确，其实首付贷的比例很低，P2P当中的130多亿只有3亿是房贷，我认为原因和中国城镇化的发展规律，市场发展的规律有关，和中国现在的体制机制特征有关系，也和我们前期的强势经济有关系，也就是说城镇化进程当中，我们现在正处在城镇化，中小城市和大城市进入的过程，更多的人进入了产业结构好，公共产品丰富，上学比较好，医疗条件比较好的城市，中小城市不是进入了，是已经开始流出了，这个过程中供求关系很明确，现在北京上海的库存不足半年，这是一个关键性的问题，这是我们土地政策的原因，刚刚说的需求，供应量当中土地的问题，上海的土地是零供应，深圳更不用说了，这就导致供给侧和需求之间的差距，还有一点市场的规律，中国的长周期从黄金时代十五六年，短周期是三年左右，我们看到2013年是增长期，2014年下降期，2015年逐步的上升，这样的一种周期，再加上政府的鼓励政策，这样的情况下必然会导致我们周期的变化，房地产市场就起来了。还有一个是刺激政策，为什么三四线城市出现那么大的库存，和我们前期的限购限贷政策有关系，限购限贷大量的拿地，地方政府需要钱就卖地，抵押，大量的土地供应，但是我们老百姓的自有住房已经很大了，没有新需求，这样的情况下必然会导致现在的这种分化，三四线城市库存大，一二线城市房价上涨快。如何去库存？中央提出了五招，新市民需求，发展租赁市场，适当降价，促进兼并，我们500强有一百强兼并的小企业使我们供给侧的质量提升，还有一个是取消过时的措施，为限购政策松绑。地方是因城施策，地方纷纷出台政策。归根到底还是要靠市场来决定，现在我们从市场方面要通过市场的主体，企业的主体满足多层次的需求，促进消费的升级，无论是商业地产还是住宅地产，从政府方面保证，这是从主体方面的考虑，当然供给侧的改革还有政府也是主体，因为中国的房地产市场最大的特点，政府是主体，政府是土地的买家，所以房地产市场的去库存，政府的责任，供给侧的改革，对于政府来说意味着制度的创新，真正的管控好土地的供应量，不要再什么地区好地段就卖商业地产，这个地方一定要搞写字楼，这个地方搞购物中心，这个地方搞什么，一定要根据市场的需求，该扩大的扩大，该减少的减少，有保有压。我就说这些，谢谢大家！【主持人】：我们最后一位演讲嘉宾顾会长，之后是对话环节。高端对话：商业地产的寒冬真的来了吗？我们今天讨论的题目是讲“商业地产的冬天是否来临”。非常高兴主持大佬对话，要在春天里讨论一个“冬天”的话题，其实更不容易，刚才我们顾会长在演讲中也讲到了商业地产从宏观数据来看，商业地产去库存的压力比住宅地产赶抵不过开课那还要大，所以今天有不少人认为商业地产的“冬天”来临了，这里面有两点难，一个是招商难，一个是运营难，所谓的招商难，现在很多品牌商要么要五天装修（音），要么要免租，或者主牌进去以后，副牌要带进去，这有点象我们影视圈的不良风气，老师里面演了以后，要在里面带一套把儿子也来一个戏，很多开发商也忍了，开发商对住宅的消费者就不忍了，所以很强势，签下了很多的“南京条约”，现在来看一些开发商告诉我他们非常怀念“南京条约”，另一个运营难，有的招商进来以后，有的生意不好要出场，这有很多，这是一些商业购物中心的体会，但是是不是每一个企业都一样？我觉得可能不一定，你比如说我们红星美凯龙的董事长车建新先生，我知道听到前面讲到的行业内的现象做何感想？你讲一下您所看到的行业里的其他同行的现状。【车建新】：尊敬的辜主席，各位商界的大佬，媒体朋友们，大家上午好！我首先讲一个故事，我经常乘飞机，到机场看苏店，其中苏店（音）里面有VCD，就是企业集团的讲座，我去看了以后不买，但是我体验到了，我拍了照让我的助理在网上购买，为什么呢？因为网上便宜很多，这个单肯定是买了，但这个交易究竟是网上的交易还是线下的交易？所以我认为还是线下的交易，因为线下给了我体验，给了我的感觉，让我准备下单，但是在网上购买，就这样一个经历。所以我觉得线下店，就是实体商场，也就是我们的商业地产是永远需要的，我再讲一个案例，据我调查京东和天猫平均客单价就300多块钱，等于都是简易的东西，小的东西在网上买，我每天回家总会看到很多摩托车、三轮车送货到我楼宇的下面，但是我看到的都是小包，没有看到什么大包，所以证明网络购买的都是低等的，都是小件的商品。【王永平】：这个不见得，有可能你们小区里面住的都是有钱人，珠宝、手表都是小件，像咱们小区都是大包小包的。【车建新】：但我认为还是小件为主，因为我看到的都是这样的。这是我要讲的第一个。第二个就是中国的社会消费品零售总额，后面的“十三五”规划平均增长12%以上，也就是说在五年以上会增长60%以上，所以我们未来的五年，我们的消费还会增长60%，就算网络能抢掉一部分生意，我们的零售总额还是很大的。【王永平】：车总，网上的竞争，网上的争夺是遇到的困难的一个原因，问题是还有实体店面对面之间的恶性竞争，分蛋糕的问题，比如说大悦城出来的开到你对面，万象城出来的开到你对面怎么办？【车建新】：不管是同行的竞争还是网络的竞争，我觉得最主要的一点，特别是网络的竞争，你的价格不能卖得比他高，如果你价格卖得比网络过，人家肯定是要到网上购买。【王永平】：问题是网络偷税漏税啊？【车建新】：网络偷税漏税我认为是小的企业。【王永平】：马云没有偷税漏税吗？在在网上的那些商店没有偷税漏税吗？【车建新】：你像京东就不偷税漏水。【王永平】：所以他亏损了。【车建新】：你像天猫当然偷税漏税。【王永平】：大家给点掌声，车总终于说实话了。【车建新】：我相信在三到五年内国家肯定会警觉这个问题，因为我们毕竟是一个国家，毕竟是共产党领导之下的，我相信共产党不会允许天猫一直在偷税漏税。所以我相信这个。第二个我要讲的是我们的我们的实体商场也有它的优点，我们第一个有5—10公里的自然客流，就是周边的客流，自己客流对你的了解，对你经常来逛，他没事来逛，而且中国的女人特别喜欢逛街，因为中国的女孩子穿高跟鞋，在商场里面逛街，他就是一种休闲，就是一种体育锻炼，这也就是他的生活方式，有周边的5—10公里的半径的自然客流，这是对我们实体商业来说是比较大的优势。第二我们的购物中心，当然现在的百货肯定是不行，你像万达的百货也在不断的关店，但是购物中心还是很好，还是未来的前途，为什么这么说呢？因为购物中心会偏社区和城区的服务功能，生活、休闲、娱乐、度假等功能，你像我们红星美凯龙推出的爱情海购物公园，我们就做了购物公园，我们推出了休闲社区服务，娱乐等功能偏多的大型公园。【王永平】：你们北京的爱情海开了以后，旁边的百盛生意下降，换在百盛的角度来说，另外站在竞争对手的角度来说他是不是感觉是“寒冬”了？【车建新】：百货公司肯定是“寒冬”。【王永平】：那其他的购物中心呢？【车建新】：购物中心我觉得不是“寒冬”，因为购物中心是要偏休闲、餐饮、娱乐，我说的度假功能，生活功能，他在城市里面的休闲功能偏多，还有一个优势，第三个大型的购物中心和房地产、商铺一起开发的，我们红星美凯龙的爱情海购物公园把住宅卖掉以后，商场卖掉以后，我们商场是赚回来的，我们的商场是没有成本的，所以我们的租金就不要太高就能赚钱，所以我们未来的购物中心一定要和住宅开发，和商铺开发结合起来，所谓的商业地产，这四个字用得特别好，商业地产商业地产一定要有地产，不仅是要有商业，一定要有地产的开发，这是未来竞争核心的核心，假如说我们纯粹做商业的话，我觉得可能真的很难，因为现在的竞争，区域白热化，一方面我们和电商在竞争，另一方面我们的同行也在竞争，所以我们爱情海购物公园，现在在全国就推出了轻资产，为我们的开发商服务，我们帮他们开发住宅，帮他们开发购物公园，我们作为一种轻资产的运营。【王永平】：你让人家修重资产是不是有不厚道啊？【车建新】：但我帮他把赚回来，我取得一部分小的利益。【王永平】：车总您讲话的时候我看到有一个企业家表情好像并不完全赞同，咱们先听听他怎么想，那个人就是长得很帅的丁力业先生。人家做商业地产年头比较大，打掉的对手也比您多，您说一说，您到底怎么看，是不是“冬天”，车总刚刚只讲了一个电商的问题，我现在更关注实体店的竞争，我上次问您是不是寒冬，您把衣服脱了说哪是寒冬啊，那是因为你的房间有空调。【丁力业】：确实很多商业地产现在觉得招商很难，所以我也代表我们这些不太容易过的呼吁一下，像我们ZARA的赵炜，还有一些其他的商家，你们真的要对我们好一点，“南京条约”太多，最后对你们也不好，所以招商难是一个行业的现象，但是这里面也不能只怪商家，因为刚才和我辜主任也好，我们顾主席也好，发展是非常快的，我们记得以前在做商业地产的时候，招一个肯德基都要跑到总部去谈，现在去看，我看肯德基上了很多购物中心，消费真的是提升了，我们的销售增长了差不多13%，全国平均的商场增加过来。【王永平】：租金水平呢？【丁力业】：比这个高一点，因为大家口径不一样，我们的增长比较好。【王永平】：你的成本控制是不是主要控制高管的工资了？【丁力业】：我们主要的想法是让一个高管干三个高管的活，让一个高管拿两个高管的钱。【王永平】：一看就是浙江人。【丁力业】：我觉得我们真正的商业地产，我是比较看重的是我们要集中精力做好我们的应对，做商业地产的宗旨不忘初心，要把商业地产做好，如果我做商业地产是想用别的办法来赚钱，可能有时候心思就会分开了，这样的话我们真正很多人做商业地产，我自己今天来想，他之所以觉得难，他本来就没有把这个当成一个大事，他只是觉得我赚钱了，多赚的钱放在那里，干得好干不好无所谓，因为我已经卖了很多其他的东西赚钱了，所以我觉得这跟我们有点不一样，我们没有其他的利润来源，只有把盈利做好，把销售提其他，让住户赚钱，我们的投资人开心，我们自己开心。【王永平】：你再回答我的一个问题，您觉得整个行业，感受到的整个气氛，现在到底是春天还是冬天？是寒冬还是暖冬？不展开讲，就回答是或不是。【丁力业】：现在很多人要卖商业地产给我，就是购物中心，我只说我只要购物中心，不要住宅，不要地，这说明在他们的眼里可能不想要了，你可以理解为秘书长说他们是“寒冬”来了，他们要卖，但我们为什么要买？这一段时间我们也买了很多，你说我们就真的一定要在这个“寒冬”里面把自己冻死吗？我们也是一个企业，我们觉得还有机会。【王永平】：因为你有皮夹克。你把话筒给我们北京集团的曾总，你就因为听说曾总在长沙搞了一个特别好的项目，那里有一个长沙北京三角洲，各个地方的大盘，里面有特别好的商业，但是北辰优先想把资产交给专业的公司来管理，所以从北辰的角度来讲是不是觉得整个商业地产行业的难度比较大？当然北辰做场馆，做公建设施运营现在国内是最大最强的，包括教育的场馆，都是他们在运营，所以从你们一个非专业的商业地产的角度来讲，你们怎么看待商业地产里面面临的这些机遇和挑战？【曾劲】：肯定有春天，但是第二句话冬天来了，春天也不远了，我们现在也在探索商业地产，刚刚前面的两位老总说的都是传统意义上的商业地产，我们理解的商业地产是广义的商业地产。【王永平】：经营性的物业。【曾劲】：它是固定收益管理为条件的资产运营，所以北辰三角洲，刚刚提到的这个项目，刚刚说的16万平方米那是购物中心，我们希望找更合适的合作伙伴来做，只是其中的1%，在这种情况下，我们做酒店，这是商业地产，写字楼是商业地产，长沙第一个国际购物中心，这是另一类的半公益性的商业地产，另外还有一些创作空间，这也是一种新型的创作空间，养老，持有性物业的运营，打造养老综合体，新型商业地产，游艇码头，休闲商业地产，这些都是我们自己做，所以我认为术业有专攻，在大商业地产的框架内各自发挥自己的优势。【王永平】：我很认同曾总的观点，商业地产一定要强调专业化，只做自己擅长的事，我们今天还有一位是来自本土的企业家代表，明宇集团的董事长张建明先生，之前他请我来出席过一个他们的发布会，他们成立了一个金字塔的管理公司，我说我刚好时间有冲突就不来了，后来看了他们的PPT之后我就决定来，而且我很认同他们这样的一个金字塔模式，明宇致力于做商业地产里面的商务地产的部分，包括酒店，包括写字楼，这个资产管理跟一般的管理不一样，它的背后有带着一个重资产在里面，张总决定把原来开发转向为这种半轻半重，举重若轻的模式，我想他一定是对商业市场有一个更深刻的了解，他刚刚在台下告诉我这个模式推出了以后，很快有基金投了6亿给他，而且有20多家企业要跟他签约了，有这么多人要跟你合作，在你眼中看这个商业地产，或者是商务地产的部分，面临的机遇和挑战是什么？市场的现状又是如何来描述？【张建明】：在这里我说一个体会，我们的电影院发展到现在，90年代大家都认为电影的市场与我们电视市场冲突了，现在我们的院线收入到了空前的盛况，按道理说互联网和实体商业和实体经济有很大的冲击，但是我们每一家都有电视的这个冲击也很大啊，所以我说我们的每一个商业地产的项目一定要创新，一定要去研究它，现在的电影院从原来的一个街道办的电影院，已经演变为了一些专营的公司，比如万达，比如保利，所以做商业地产，我们明宇专门为做酒店、写字楼、公寓的一体商业，为这一类的人群打造一个专业地产的开发、经营、销售、运营和维护的这样一个产品，我也相信我们有很多的商业地产开发者，有很多类似的商务物业需要我们的商业业态来填充，我们把销售团队、建设团队改为未销售场景，服务第一，这就是我们的一个服务的模式。【王永平】：我们刚才都是从开发的角度来讲，来看待我们的市场，今天我们还请到了中华全国商业信息中心的王耀博士，王博士领导的信息中心定期在发布全国最大的这些商场，他们的经营情况，我想从商场的经营情况数据来看能更准确的反映市场的冷暖，有请王博士。【王耀】：关于进冬天和春天，我认为现在未来两年中会进入深冬，尽管我们看到很多的企业有这个现象，我从三个方面来看，第一从GDP我们去年GDP是6.38，这是名义数，加上PPI，三大指标大家都知道，我们的GDP25年最低，我们的进出口从79年到现在平均是16%，我们去年是7%，我们的投资，现在的M2已经超过2了，消费从01年到14年平均是15.4%，去年10.7%，刚刚辜主席引用了一个国家发展研究中心的数字，关于我们发展中产阶级的数字，中产阶级按照辜主席所说的3.6亿的中产阶级，我们估算一下，这3.6亿假如说每个人有一百万的资产，你可以算出来整个存款数是多少？中国现在所有的居民住户才多少？倒退3.6亿人，人均存款15万，我们说1%的人拥有80%的资产，你再计算55万亿，如果我们算一千万一个富人，实际一千万一个富人，4.3亿户，按照户来说，一户一千万，1%拥有43万亿，55万亿和43万亿比，我们1%真正占了将近90%的存款，也就是大部分没有存款，这就是大家看到我们现在为什么进入一个冬天。从数字来看，今年并不理想，我们过去靠互联网拉动，包括今天早上还有人谈到制定政策，大家知道2月份北京互联网网上的购物已经是负的10%，我们互联网的增速这几年下降的速度比我们想像的要快，我们传统的商业增速在减缓，互联网增速也在减缓，靠什么拉动？未来中国真正的出路在哪？增加居民收入，就是在中国的服务业有巨大的空间，尤其在生产和生活服务业，所以我个人的观点是说冬天还没有到来，为什么说看到春天的迹象呢？现在看到包括太古里，包括百货店当中有好的，比如说百盛春熙店，在上海搞的模式非常好，但这些毕竟是凤毛麟角。【王永平】：我们有请麦肯锡全球合伙人陈有钢先生，您也谈谈我们的商业市场会有什么样的走向？【陈有钢】：我讲的稍微乐观一点，悲观的大家说得比较清楚了，虽然我们现在经济增长确实是比较缓慢，但是由于过去十几年，就像我这一代，我是70年代，还有上一代，两代人积累的财富，在下一代释放出来，我们说的“花二代”，财富效应集中在“花二代”反映出来，我觉得这还是有一些比较正面的因素，我们现在很多的企业，一方面是粗放型经营，另一方面我们善于服务消费者的往往是70后，或者60后，花二代在想什么，把“花二代”和我们的收入模式结合起来，现在大家都说购物中心变成了试衣间，变成了体验场所，但是这个体验场所就反映在刚刚车总说的，体验了，但这个钱没有在这儿花，购物中心也是，体验了，钱没有在购物中心花，回去以后在网上买，但这个怎么样把它变成收益，怎么衡量到底我们这个消费者是不是体验了，到底带来了什么样的价值，这个购物中心可能要在下一阶段要解决的模式，收入模式的变化，背后一定要反映一个商业模式。【王永平】：陈总没有对冬天还是春天作出判断，他说你现在已经感受到了，或者看一下中央一台的天气预报，他把问题都点到了，但都没有结论，水皮先生，现在看你对这个市场是不是乐观，大家都知道你对股市是很乐观的，您对商业地产的看法是怎样的？【水皮】：我对股市是短期悲观，长期乐观。刚刚大家说的冬天，其实我觉得还谈不上，因为看我们现场这么热火朝天，看我们台上这样大家就可以判断不至于是所谓的“严冬”，真到冬天的话，我估计我们这个会就开不起来了，大家根本没心思来开会。我有三个观点，商业地产也是地产，中国地产从来没有经历过熊市周期，这一点一定要注意，我们不知道熊市来了以后地产是什么样，地产不跌吗？房价不跌吗？过去每一次跌都是政府假衰，真的会跌吗？大家不知道，能跌到哪里去更不知道，因为到目前为止房地产在中国依然是好像永远涨，永远不跌，但是任何一个行业都有一个周期，现在不知道熊市什么时候开始，房地产的熊市到底什么时候开始，如果房地产进入熊市周期，商业地产也一样会下来，毫无疑问的。商业地产现在碰到的问题还是行业内部，内部或者是商业设施的供不应求，在一个城市里面太多的综合体一哄而上，主要的我们行业现在的问题是我们自己造成的。第三个大家讲的互联网的冲击，互联网的冲击有没有？有，但不是主因的，在今后也不会是主因，为什么这样讲？因为互联网的经济是鼓吹，是忽悠。现在互联网的特征都是免费的东西，大家都知道天下没有免费的午餐，这个单谁买呢呢？是资本买的，资本为什么买呢？资本是期望先破后立，能够占取行业的垄断地位，到目前为止互联网都是在做流量变现的美梦，我们很少看到真正赚钱的，做电商的这么多，真正赚钱的就是马云，他赚钱的是广告，而不是商业理论，这是电商模式一个最大的致命弱点，京东为什么亏损？因为京东卖东西，刚刚车总说在机场看的书不买，在网上买，网上为什么便宜啊？网上倒贴啊，拿谁的钱贴？拿赌未来那个家伙的钱贴。互联网的特点就是这样，很多是打着创新的名义过来，所以觉得很多地方政府也好，中央政府也好，不敢为，这是很重要的一个问题。【王永平】：有一个企业家曾经愤愤不平的给我说，我是一个实体商业，给国家创造就业，也增加税收，创造了很多税收，提供很多就业，打一个不合适的比方我是共和国的长子，互联网又不交税，也不知道他算不算就业，为什么国家对他那么好？我说你认为为什么呢？他说我认为他是跟小三生的，要不然政府为什么这么偏袒他呢？【水皮】：这也不是，这是因为互联网寄托了我们人类的美好愿望，比如现在网上购物非常的方便，足不出户，手机上下一个单，然后就送上门了，这个解决就业吗？也解决就业，解决和很多快递的就业，当然让我们包括万达百货的商场的员工就下岗了，特别是最近两年互联网+，会形成这么大的泡沫，上下的原因都有，你到美国也好，到欧洲也好，到日本也好，看不到这么狂热的互联网的所谓的创业热情，而且我们很多的互联网实际上是互联网应用创业，不是互联网发明创造，这一点大家都看得很清楚，现在网上的货客成本你们看到了，货客成本超过线下的，所以现在不少网络的原创发家的都开始往线下走，这是一个很重要的迹象。【王永平】：水总的话让我想到一个问题，互联网起源于欧美，为什么做大在中国？【水皮】：互联网+其实是一个很大的，说白了就是玩虚的成份太重了，真的是没有合理的盈利模式，再确切的讲这个游戏是玩不下去的，所以我说互联网+是人类有史以来最大的一个泡沫。【王永平】：你这个话讲得比郎咸平都狠心。【水皮】：结论是什么呢？我们用不着太悲观，因为人是群居动物，最后一定是集聚的，不管是体验也好，消费也好，玩乐也好，城市综合体最终是人去的一个最主要的去处。【王永平】：这一圈讨论下来到底是春天还是冬天没有理论，关键是谁的冬天，在市场洗牌最激烈的时候，消费市场下滑的时候，我们永远还有这么多的消费在，这就跟你和朋友上山打猎，遇到一只老虎，这时候你能不能活下来，不取决于你能不能跑过老虎，而是只要取决你能不能跑过你的同伴，在最严酷的冬天里面你有可能等到春天，但前提是你不能在黎明，在春天来临之前死去，你必须坚强的活着。最后我想请各位用一个关键词来描述你对2016年商业地产市场的看法。车建新：我觉得最主要的一点是要联动，商业地产和住宅和商户和开发结合起来，要联动。最后我做一个广告，爱情海购物公园作为轻资产运营，希望大家加盟，和我们合作。【曾劲】：整合，还有一个是创新，这两个必须同时进行。【丁力业】：今年年会上我给大家讲的就是活好当下。【张建明】：我说是专业，专业的事让专业的团队来干。【陈有钢】：我是细分，就是要细分市场，细分领域。【王耀】：希望我们的商业地产能传播中国文化。【王永平】：由于时间关系，今天上午的讨论就到这里。哦，还有水总。水皮：有人说我是春天派，我就给大家鼓鼓劲，乐观的说法是坚持，悲观的说法是一个字“熬”，熬下去！【王永平】：最后我用我的特权讲两句话，我认为我对商业地产的看法是说，利用冯小刚的一句台词来形容把吧“如果你爱他，你就劝他去做商业地产吧，因为那是一个天堂，这里面充满着机遇，我们能看到春天，如果你恨他，也劝他去做商业地产，因为那是一个地狱”。现在在开发商业地产的时候，有的人认为那是开往春天的地铁，其实不是，还开启了另一趟开往冬天的高铁，春天是鲜花，所以开往春天的地铁会让你春满花开，但是开往冬天的高铁是有可能要翻车的，所以大家不要搭错车，谢谢各位！今天上午的论坛到此结束。【主持人】：尊敬的各位嘉宾，各位朋友，大家下午好！下午平行论坛互联网+的部分马上开始，我先介绍一下来自各地的嘉宾和朋友们。我姓王名钢，原来在阿里巴巴，很多人一说阿里巴巴和王刚经常把我当成滴滴的天使投资人，那个王刚我们原来在阿里，在一个团队，现在因为天使投资非常的有名，所以我经常被别人误认为他，今天让我组织这个分论坛也有他的用意，09年我还在阿里巴巴工作，我参加了另一届的商业论坛，是在北京的索菲特酒店，那一次万达的王健林先生也参加了，当时我为什么参加那个论坛呢？是因为在09年的时候，阿里巴巴和B2B推出了一个专业市场的业务，针对于那个年代的专业批发市场，阿里巴巴推出了一个在线的交易平台，希望有更多的专业市场能够用上一个平台化的产品，应该是那个年代最早的O2O的尝试，七年过去了，今天我们在成都讨论的还是这样一个互联网+的内容，但是今天我看了下午的内容，非常的丰富，包括我自己，如果不是主持人的话，我也会安安静静的全身心的听这样一场论坛和报告会。为什么呢？因为今天来的所有的演讲嘉宾，我认为份量足够重，这里面有很多企业是我向往的企业，有很多嘉宾是我原来仰视的嘉宾，请允许我介绍今天出席论坛的嘉宾。ZARA商业上海有限公司中国区拓展总监赵炜，上海外高桥集团股份有限公司总经理刘樱；杭州解百集团股份有限公司，杭州大厦有限公司董事长童民强；还包括冯氏零售集团执行副总裁林健屏，也包括我们很多的对话嘉宾，一会儿我们一一介绍，这里要特别的介绍一下优客工厂北京创业投资有限公司总经理助理王浩，今天我们知道在会场里面，我们来的这些金主，你是来自于哪一个行业，或者是哪一个部门，如果我是一个企业老总的话，我更愿意把今天下午的这场分论坛当做一个企业内部的战略会，因为在今天论坛的部分，大家可以听到我们在做战略的时候最头疼的问题，比如说我们为什么要做这个事情，比如我们服务的客户到底是哪些客户，比如我们为这些客户能提供哪些独特的价值，然后我们落地执行的策略、打法、机遇应该怎么做。所以今天演讲的嘉宾不是刚创业的创业团队，都是在商业地产和零售行业里面已经做大做强做成品牌的优秀的企业，所以今天我希望大家能够拿起笔，用心聆听这些优秀的企业管理者分享他们的管理经验。首先有请的是ZARA商业有限公司大中华区拓展总监赵炜先生，他演讲的题目是电商时代快时尚在购物中心中的引领作用欲与价值。刚刚跟他交流的时候，他对这个题目有一点疑意，我说没关系，今天把这个时间交给你来表达。ZARA商业有限公司大众化区拓展总监 赵炜【赵炜】：谢谢大家，首先感谢主办方的邀请。但是我更想感谢今天下午来的所有听众朋友，因为大家的时间非常宝贵，因为现代商业在我个人的理解而言，我觉得最重要的是我们消费的不是商品本身，而是时间，你消费的是时间，消费大家的生命，如果大家来你这个购物中心，或者对你这个品牌进行购买和消费也好，哪怕只是看一看，他已经把生命的一部分放在这儿，这非常值得我们做企业和做品牌的人尊重的，所以非常感谢今天下午的时间。这个题目不是我选的，后来我接这个题目，我觉得有很多敏感的话题，希望通过今天的论坛，与大家进行一个交流和分享，我来的目的也是这样的，希望把这些年的一些工作经验，跟业内的同行和精英们有一个交流，为什么说这是一个伪命题呢？说实话这三个东西放在一起的时候，首先我觉得每一个都不那么准确，所以我准备拆成三段来讲，首先是电商，第二快时尚，第三我们讲购物中心，电商是最近两年我遇到的最多的问题，几乎我碰到的所有业主们，所有的甲方朋友都很关心的在问我这个问题，你们做实体店，你们做这些具体平台的，你们怎么看电商对你们的冲击？我的回答一直是没有感受到所谓这样的冲击，但是你说电商作为一个新兴的交流平台，对一个企业的发展一点影响都没有是不可能的，包括我们自己本身在中国零售线下有自己的主业，同时我们也在线上启动了天猫平台，我们的自品牌也分布在其中。为什么我说电商时代这个东西我们要拿出更好的去剖析一下？还是回到刚刚大家问我的问题，包括甲方朋友在问，现在的电商，阿里巴巴也好，天猫也好，京东也好，对这种线上的冲击，你们是怎么面对的？首先我要讲一点，我今天讲的是我个人的意见，这两年我们碰到的线上线下的这种交流，这种竞争，这种困难，最大的问题是中国的商业地产和中国的商业本身，在为过去二十年的发展在还债，为什么讲这个呢？因为在座下面有很多是百货出来的人，这也是我们要交流的问题，百货在全球范围内，大家可以看到是一个逐渐萎缩的行业，是不是百货本身不好？其实不是这样的，是因为本身来讲，在我看来有两个原因造成这个现象，第一是百货本身，它对从业人员要求非常高，难在什么地方，难在你需要非常好的买手，但你这个买手用正规的教育是教育不出来的，这个买手第一需要天分，第二要有自己的鉴赏能力，而且要不断的提高，他比这种设计师，甚至大部分的所谓的时尚前沿的人更有这种预见能力，这样的人有的话也是凤毛麟角了，所以最后大家看到大部分的百货做到最后，已经变成了跟很多之前的电子类产品的市场一样的，你作为一个场，用一个转租的房子租出去，这是大部分遇到的问题，这中间还有什么问题呢？中国商业中间的渠道过多，这是过去的20年，包括大卖场，包括百货，包括很多都已经存在的问题，电商的出现最直接的冲击了这个，中间加价的成份变少了，更多的是让生产者和消费者之间，最终产生了一个直接的联系，所以在价格上的优势是非常明显的，我不得不说一点，到今天为止线上线下的竞争有一点是非常不公平的。在座无论是甲方的朋友还是品牌的朋友，我们线下的商品都要交税，线上到目前为止还没有交税，这也是一个价格差产生的原因，所以受到电商时代的来临，我更愿意把它看成是一个我们在为过去的商业发展走的一些弯路，或者我们对消费者的忽视，在做一些补偿性的措施吧，所以今天你们面对的更多电商的挑战主要是这一点。实际上未来的趋势呢？就像O2O本身来讲，这个概念，它的重点在我看来是突破在两个O，所以不存在线上打线下还是线下打线上的问题，我们自己的品牌也在这个方向努力，你怎么更好的垂直整合你的线上和线下的交易平台，让消费者更便捷的，更容易的在这种线上线下的交流，比如说支付的方式，我现在兜里没有放太多的现金，一个信用卡，一个手机就够了，因为大部分都可以微信支付，支付宝支付，还有信用卡就够了，这就是这个时代给我们带来的对商业的推动和进步吧，我个人的观点是我不把线上和线下看成一种对立的业态，而是一个业态更好的发展和补充。这是电商时代的一些想法。第二个关于快时尚，这就涉及到我自己这些年做的事情，我特别感兴趣的，我不知道在座哪一位能特别准确的用一句话或者两句话，你给我说一下快时尚的定义是什么？这个反映是正常的，因为你问我，我也不知道，因为快时尚是被过度炒作的概念，今天在很多商业领域里面，很多概念是被过度炒作，快时尚我前面稍微做了一下功课，线上线下的，包括国内国外的，其实没有一个特别详尽的，或者特别权威的定义，说什么叫做快时尚，所以今天把它放在快销也好，快时尚也好，推进来的这些品牌，在我看来是有非常大的差异性，比如说大家喜欢谈到ZARA，H&M，优衣库等等，包括现在刚刚开始在中国有一些崭露头角的，都被统统归到快时尚里面来，实际上它除了面积和产品的陈列和摆放形式，这个是完全不同的，这个大家有兴趣可以私下的交流。所以快时尚在我们看来是一个非常不准确的概念，当我见到甲方的招商总监，或者是执行经理、总经理、CEO，包括董事长，你问他这个购物中心，你这个商场是怎么样的购物组合，他一般会说我们有餐饮，有快销等等，到目前为止在这个行业里的从业人员大部分是有百货的背景，百货是很多的品类划分，你是女鞋还是男鞋还是化妆品还是珠宝，女装里面还有分很多种，实际上现在的商业和购物中心不是按照这个来分类，准确来讲这么多年我们也在研究，谁作为我的邻居，对我的销售和对这个商场的销售贡献度最大，从我们的品牌角度来讲，在我们进入任何一个商场之前，不是说我们在这个商场能挣多少钱，如果你认识一个已经成功的场，我能为这个场带来什么，除了我自己的销售以外，我能带来什么？我们来谈谈价值，也就是我们的品牌入驻商场以后，我的价值何在，这是我要回答的第一个问题，有了这个回答以后，第二步我才会做财务的操作案，项目的选址，这是我们这么多年秉承的商业操作流程。第三个就是讲到今