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免费问律师小区泳池 能否安全畅游
时值酷暑，一些生活小区里的游泳池成为居民游泳健身、寻找清凉的好去处。在方便居民的同时，小区泳池存在的卫生不达标、运营困难等问题不容忽视――本报记者 柳文卫生不达标 救生配套欠缺　　“游了两小时，眼睛发痒，真难受。 ”7月16日傍晚，芜湖碧桂园小区居民李先生在小区泳池游泳后，感觉眼睛不适。去医院就诊被告知，因泳池水质不干净，他已感染了红眼病。记者在芜湖碧桂园小区现场发现，并不宽敞的露天泳池内聚集了10多人，水面漂浮着死苍蝇、死蚊子等，空气中飘散着一股异味。　　合肥市民小毅是一名资深泳客，这几年，他去过市内好几个小区的游泳池。根据他的经验，泳池水质不合格早就不是新闻。 “不少小区泳池刚开放时水质还不错，但由于不换水，几个月后水质便逐渐恶化。 ”小毅说，每逢暑期，泳池人数多起来后，能明显感觉到消毒剂的气味变重，漂浮物增多，卫生可能不达标。　　据了解，国家《游泳场所卫生规范》对游泳场所的设计、环境卫生、废弃物存放等有明确规定，要求新建、改建、扩建游泳场所的选址和设计，应当委托有资质的卫生服务机构进行卫生评价。但记者调查发现，作为小区配套设施的游泳池，在前期规划时大多并没有通过卫生部门审查，也难以按照相关卫生标准设计，存在隐患。　　不只是卫生不达标，救生员配备也不到位。 “小区泳池几乎没有专职救生员，往往由会游泳的居民临时兼任，持证上岗的不多。 ”芜湖碧桂园小区物业工作人员透露，很多居民游泳意愿很强，并不关心是否有合格的救生员在岗。记者随机采访的小区住户中，绝大多数根本不清楚救生员是否有资格证，唯一清楚的居民还是因曾投诉救生员擅离岗位，才得知其未持证上岗。　　按照规定，游泳场所开放前必须按水域面积配备足额的专业救生人员。水域面积在250平方米以下的人工游泳池，至少配备固定水上救生员2名；水域面积在250平方米以上的，每增加250平方米及以内，增加1名固定水上救生员。救生员配置不达标的场所，一律暂停开放。　　“小区泳池营业状况受季节影响较大，救生员流动性较强，是造成配备不到位的重要因素。 ”长期关注社区游泳场馆建设运营的省政协委员曹帮萍表示，收入不稳定、流动频繁，导致救生员的数量缺口较大，不少用人单位因此降低招聘要求，一些投机取巧者持假证混入救生员队伍。养护成本高 收支难以平衡　　记者近日走进位于合肥市习友路旁的某小区，见到物业管理处项目经理张鹏时，他正和几个员工商量如何清扫泳池及何时放水，为小区泳池开放做准备。　　“目前，小区泳池只对业主开放，养护经费均来自泳票销售收入。 ”张鹏告诉记者，小区泳池属物业直接管理，盈亏由物业自负。去年泳池建好第一次投入使用，养护成本花了7万元，开放3个月，亏了5万元。“今年小区入住率提高，我们也积累了一定的泳池管理经验，但成本仍然居高不下，估计还得亏钱。 ”张鹏无奈地表示。　　在芜湖市万科城小区，泳池不仅对业主开放，还吸引了周边许多居民前来游泳。 “尽管泳客不少，但能实现收支平衡就很不错了。 ”芜湖万科房地产开发公司一位工作人员给记者算了一笔账：小区里的室内室外两个泳池，平均四五天换一次水，一次就要上千元；至少要请两名救生员，一名保洁员，一名卖票员，加上人员培训、购置消毒药物等，每月需七八千元费用；此外，泳池循环泵、照明设备等用电，每天需花费几十元。这样算下来，每个月成本起码要1.5万元。　　记者采访了解到，由于营运成本居高不下，为了省钱，有些小区游泳池长期不换水、不开循环系统。为保持水体清澈，一些游泳馆大量、反复使用聚合氯化铝沉淀剂，吸附水中悬浮物。肉眼看上去清澈透明，实际上水体富含大量铝离子，对人体尤其是眼睛带来损害。业内人士告诉记者，市场上各类消毒剂质量和价格参差不齐，为节省成本，有的泳池经营者选用廉价消毒剂，消毒效果难以保证。多元化经营 持续稳定运转　　“没有固定客流，成本开支较大，使小区游泳池的运营成为烫手生意。 ”曹帮萍委员认为，小区泳池的管理维护工作相当复杂，考验着开发商综合运营能力。尽管配套游泳池能够拉动商品房销售，但小区泳池并非住宅产品，以运营商业地产的方式来运营小区泳池，并不符合行业规律。　　“项目开发资金实力是游泳池卫生和安全问题的症结所在，倘若小区泳池的自我生存能力不足，一旦项目资金链出现问题，泳池的安全卫生就难有保障。 ”合肥学院房地产研究所所长朱德开表示，小区泳池投入大、产出少的现象不容忽视，很多游泳池都是以项目销售带动其运营发展，这是一种本末倒置的做法。“不少小区在楼盘销售完毕后，泳池要么转让出去，要么产权归属引发争议，这就相当考验游泳池的单独经营能力。 ”　　朱德开建议，小区泳池不妨采取多元化经营策略。一方面，运营能力较强的泳池，可适度对外开放，适当提高泳票价格，以不低于成本的方式微利保本经营；另一方面，运营能力较弱的泳池，应采取服务外包、委托承包经营等方式，交由专业机构来运营维护，可通过游泳培训等方式，扩大泳池经营服务范围，确保社区泳池持续稳定运转。政府相关部门也应明确安全监管的责任和主体，加强日常检查，确保游泳池及时换水、消毒、游泳者体检等卫生管理流程落到实处，为社区居民创造一个健康的游泳环境。小区里的泳池到底归谁所有？ 业主质疑游泳池是小区的配套设施，不该对外开放盈利 律师能否对外开放关键看产权归属
小区里的泳池到底归谁所有？ 业主质疑游泳池是小区的配套设施，不该对外开放盈利 律师能否对外开放关键看产权归属
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□晨报记者林雪实习生李雅然
近几年来，游泳池似乎成了徐州许多新开发小区的“标配”。夏日炎炎，能够不出小区，就能游泳降温，是一种惬意的消暑方式，可是有些小区业主却发现，自己小区的游泳池人满为患，有的甚至办起了游泳培训班，而这些游泳的人很多都不是小区的业主。
有业主质疑，小区游泳池应该是小区的配套设施，怎么能够对外开放盈利呢？那么小区的游泳池到底归谁所有，是否可以对外开放呢？
小区泳池卖票人多拥挤
陈女士家住徐州美的城小区，一提到小区游泳池她就来气：“当时在该小区置业就是觉得游泳方便，没想到现在游泳的人那么多，非常拥挤，而且发现来游泳的人很多都不是小区业主。小区游泳池属于小区的配套服务设施，至少该首先满足小区居民的需求吧？”陈女士把泳池的拥挤归咎于其对外开放经营，她认为，有泳池的小区商品房价格是相对较高的，小区游泳池应该是业主集体的“私有资源”，如今不仅要跟外人分享，票价还跟外面的人一样，太没道理了。
“2015年上房时小区的泳池是免费的，从今年6月开始收费15元，业主的优惠价格是每人10元，但美团上的团购价也是10元，实际上业主没有优惠。”陈女士说，目前每天来游泳的，很大一部分人不是小区居民，“我们小区的安全怎么能得到保证？”记者在美团网上查到，美的城游泳馆的游泳票销量接近2000张。
小区泳池对外经营较普遍
小区游泳池对外开放盈利，在我市并不占少数。记者以市民的身份来到开元云龙谷小区，在门口保安岗亭，只要说是来游泳的，便可顺利进入。在开元云龙谷，记者看到“游泳培训班”的红牌子已经挂在了室外泳池的入口处。据开元云龙谷的业主介绍，因为正值学生暑假，所以培训班很受学生们的欢迎，每天进进出出的人流量很多。记者了解到，小区泳池是从去年开始对业主收费的，物业声明过已对外承包经营。
据记者了解，风尚自由城、碧桂园、华润悦府等小区的游泳池，目前都对外开放。
记者走访发现8月新上房的碧桂园小区，室外泳池今年对业主免费，室内游泳池由于有儿童滑梯、秋千等水上设施是收费的，门票25元一人，“业主就给5张票，都不够一家三口游两次的，室外明年免费不免费都说不准。”业主李先生说。
记者调查发现，徐州市区小区游泳池的经营方式很少有物管自营的，物业都声称现在的小区泳池都是对外承包盈利、对外开放使用的，不归属物业管理。这样的回答引起了业主们的质疑。
人员混杂治安环境变差
不少小区业主发现，由于外来人员大量涌入，小区泳池成了一锅“饺子汤”。“人挤人，这哪是游泳啊？”一位美的城的业主说。
小区泳池变成了公共泳池，业主都感到很无奈。“这样游泳池根本就没有起到服务业主的作用。”碧桂园的业主吴小姐认为，既然游泳池是小区内部的设施，就应当优先考虑小区业主的需要，因为当初买房子的时候也是考虑到游泳池的便利因素。在满足小区需要的前提下，如果游泳池还十分宽裕，那才应该考虑对外开放。
除了人员拥挤之外，人员混杂造成小区的治安环境变差也是业主的考虑因素之一。记者在走访以上小区的时候，仅需对保安称是过来游泳的便可以畅通无阻。美的城业主周先生说：“泳池是属于小区的配套设施，当然应当归属小区全体业主。泳池本来就是业主享受的公共区域，现在外面的人交了钱就能进来。”周先生打开手机微信，将“美的城业主群”的聊天记录拿给记者看。记者看到群里很多业主表示过不满，其中一位业主在群里说道：“现在小区西门、东门都可以随便进，小区游泳池承包也会带来安全隐患。”
小区游泳池到底是谁的？
小区游泳池到底属不属于小区的配套设施，产权是否归全体业主所有？
记者采访了徐州市住房保障和房产管理局物业管理处的一名工作人员。他告诉记者，小区泳池并不属于小区的配套设施，其产权到底归属谁要看每个小区的规划，每个小区的情况都不同，有的作为小区公共配套设施，计算进公摊面积里，这种情况下小区游泳池属于全体业主所有；如果游泳池及附属建筑物有独立产权的，就属产权所有人。据该名工作人员介绍，小区游泳池的所有权归谁，可以看合同里的约定，也可以到相关政府部门查看游泳池及其建筑物是否有独立产权。有的产权确实属开发商所有，所以买房前一定要弄清小区规划图。
记者逐一致电上述小区物业管理处。美的城物业管理处的一名工作人员明确表示，小区泳池的产权是归属“美的地产”，并不归属物业，也不归属业主。碧桂园物业的一名工作人员则表示，小区游泳池是有独立的产权，不属于业主所有，“也有不少业主跟我们反映过游泳池的问题，但我们小区的物业管理每年都在亏损，必须要有一些经营项目来对物业管理这一块进行补贴。”目前泳池已经承包给了一家公司经营。
尽管游泳池不属业主所有，但业主认为游泳池对外开放应该考虑到业主的利益。“毕竟游泳池是在小区里面的，也属于小区的配套设施之一，不能说只顾着盈利而忽视业主的感受。”美的城的业主廖女士说。
能否对外开放关键看产权归属
徐州圆点律师事务所张孝明律师表示，开发商或物业公司有没有权利对外开放小区游泳池，关键看游泳池产权究竟归开发商所有还是业主共有。如果游泳池占用公共面积、规划为公共设施，或者在商品房买卖合同中明确约定归业主所有，则其产权归全体业主共有，具体如何使用由业主表决确定，开发商或物业公司无权决定或处理；如果商品房买卖合同或其他协议中明确业主已将游泳池经营权授权给开发商或物业公司的，开发商或物业公司有权在合同约定范围内开展经营；如果开发商享有游泳池产权，则开发商有权委托物业公司或专业公司进行管理经营，游泳池设在小区内，开发商作为产权人有义务遵循《物权法》相关规定，合理行使权利，不应损害其他业主的合法权益。