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北京赛车广州房价背后的人口秘密:哪个区的房价更坚挺？
人走了，又归来；城空了，又堵了。人口的迁徙对于一个城市的影响是巨大的；而对于楼市的影响，更可以说是根本性的。《羊城晚报·楼市周刊》独家策划文/羊城晚报记者 詹青
插图/采采A、广州房价还能涨吗？B、广州房价为何跑输深圳？C、广州各区的人口秘密？据统计，2016年春运，全国旅客发送量达29.1亿人次。春节期间，微信发布“微信用户春节迁徙数据报告”，人口流入最多的省份是河南，人口流出最多的省（直辖市）排名分别是广东、浙江、北京、江苏、上海，人口流出最多的3个城市为北京、深圳、广州。人走了，又归来；城空了，又堵了。人口的迁徙对于一个城市的影响是巨大的；而对于楼市的影响，更可以说是根本性的。回顾我国房地产业快速发展的30年，本质是人口红利加速释放的30年，期间我国总人口净增加3.24亿，其中15岁-64岁的人口数量连续12年保持增长。然而人口红利的释放并不均衡，像北上广深这样的一线城市，便是受惠人口红利最大的城市阵营。进入“十二五”末，人口红利的可持续性已成为学界关注的问题。一方面，人口总量增速开始下行，人口自然增长率已下降至5%以下，老龄化问题日趋严重；另一方面，劳动力人口占比出现拐头，抚养比正逐步抬升。根据有关机构的测算，主流城市的购房年龄段主要集中于25-44岁，这个人群从2015年开始占比下滑斜率逐步加大，从整体上看，房地产消费力的蛋糕在缩小，但是，未来剩余的人口红利将会分布在有限的一批城市中，这些城市仍然会成为房价的高地。要知道，楼市的问题，房价的涨跌，背后是人口的秘密！广州楼市背后的人口秘密是怎样的？未来广州房价还能涨吗？哪个区的房价会更坚挺？这些问题统统都可以在人口秘密中找到答案。很多时候，为了孩子、融入广州，是很多新广州人的梦想，也是他们购房的重要原因人山人海的购房现场，十年后会否再现？独家策划《羊城晚报·楼市周刊》专题文/图 羊城晚报记者 詹青插图/采采A广州房价还能涨吗？人口迁徙样本“捞仔”扎根，梦想开花人物：曾春生于：1969年职业：某台资电子厂车间副股长20多年前，从大西北退伍回来的曾春坐着老式长途汽车离开江西信丰时，满脑袋都是到广州捡钱的想法。可是，当客车半夜停在番禺市桥沙头村口的时候，曾春倒吸一口冷气，四周黑乎乎的，和老家几乎没什么区别。这一年春天，曾春这个“捞仔”开始在广州混世界，并从此扎根广州。那一年，曾春的运气不错，还没把口袋里的125元花光，就已经在一家电子厂找到一份工作，从最开始每月200元的工资做起。6年后，曾春收获了爱情，同厂某女工成了他现在的妻子。2006年，曾春在番禺区买了一套80多平方米的房子，总价约20万元。更让曾春高兴的是，儿子小浩可以在广州公立学校读书。2010年，番禺颁发《解决外来务工人员子弟在番禺区接受义务教育暂行办法》，分配给符合条件的外来工子弟，曾春参加积分竞争，最终以114分把儿子顺利送入小学就读。有房子，儿子又能读书，曾春觉得自己已经渐渐融入广州这座开放的大城市。如今，曾春听粤语完全无障碍，也爱上了广州早茶的一盅两件。对曾春来说，广州不再是异乡。B广州房价为何跑输深圳？人口迁徙样本精英再战，逐梦人生人物：王衡生生于：1971年职业：某高端定制婚恋机构创始人“8分钟闪电约会”、“6人晚餐”、“杀人游戏”，这些曾风靡一时的交友活动就是王衡生和他所创立的婚恋定制机构团队所操刀的。鼎盛时期，该机构会员达数万人，下设美食会、英文沙龙、电影沙龙、读书会、运动队等十多个会员自建团队，每周有5-8场活动。王衡生是湖南人，“上世纪90年代初我到广州时，就在天河区石牌桥租了一间铁皮屋，每到夏天，下班后要先给屋顶喷水，不然热得根本进不了门”，王衡生说，广州是一个开放的城市，给人无限的可能，给了他创业的土壤，他至今对广州这块土地充满了感恩。目前，王衡生的生意越做越大，在北京、上海、深圳均开设分支机构。高端私人定制的婚恋服务越做越精，入会费不菲，每天打交道的都是“白富美”、“高富帅”。2012年，王衡生把总部移往深圳，自己也在深圳购置了物业，一家人待在深圳的时间比广州多。“迁到深圳，主要是因为这边的市场更大，深圳是一个属于年轻人的城市，高端定制婚恋市场更大。一家人住在深圳，也方便小孩读书，现在我的两个小孩都在香港读小学。”王衡生说，老家的人至今仍搞不清楚他的职业，觉得他当“红娘”怎能当成这样，觉得怪怪的。对王衡生来说，老家已经是一个有些遥远的地方，“如果有人问我，哪里是我的第二故乡，我肯定回答：广州”。人口秘密广州仍为人口净流入高地，楼价长线看涨北京、上海、深圳、广州位列人口净流入城市的第一梯队，未来仍具有人口红利的空间，可谓站在人口力量高地。业界认为，未来10年，广州楼市仍可享用剩余的人口红利，不会出现消费力枯竭的现象。假如限购、限外政策取消，外来人口对房子的消费力预计将会再度爆发。广州四成房子被外地人买走尽管近年来“逃离北上广”的声音不绝于耳，但数据显示，北京、上海、广州的人口依旧呈正向流入趋势。作为广东的省会城市，广州对外地人口的吸引力仍然很大。中介统计数据显示，目前广州约四成的房子被外地人买走，外地人购房是广州楼市有效增长的市场需求。在外地人购房的年龄分布中，30岁-39岁的买家约占44%，他们不仅购房多，而且是刚需，可见外来人口在广州安家的需求比较突出。分析认为，假如限外政策放松，估计外地人购房的比例可达五成。每年近30万毕业生留在广州据了解，中国南方人才市场每年接纳在广州就业的大学毕业生一直稳定在26万-30万人之间，近几年并没有明显波动。每年近30万人的留穗毕业生，无论是租房还是购房，都是房地产市场主要的刚需客源。一般来说，留在广州如果超过4年的大学生便陆续有购房需求，毕业约8年便会出现购房高峰。“购房后，很多大学生会从集体户口迁出，变成个人户口。”中国南方人才市场主任王世华说，房子对大学毕业生来说是成为新广州人的必经之路。正是如此，广州楼市仍有源源不断的消费力补充，长线而言，广州楼市拥有看涨的本钱。人口秘密对精英吸引力下降，广州房价上涨动力不及深圳人口布局的重构，推动城市群发展以及房地产需求释放。据各地国民经济与社会发展统计公报，近5年来，常住人口流入超过100万人的13个城市中，广州与深圳都名列前茅。然而，近几年，广州对外来人口的吸引力开始减弱，尤其对从事新兴产业的年轻人与精英人群的吸纳力不及深圳，有专家认为，这也是市场对深圳和广州楼价持不同预期的深层原因。一个疯狂，一个平稳2014年年初，来自江西、在深圳工作的黄先生还在犹豫：到底是在广州买房，还是在深圳买房？由于之前曾经在广州工作多年、公积金也在广州缴纳，黄先生当年三四月间在广州市区看了不少二手房，不过最终还是决定在深圳买房。当年9月，黄先生以总价270万元在深圳市区买入一套80多平方米的二手房，如今这套房子已经升值近200万元。就在深圳特区2015年房价狂飙时，百余公里外的省城广州却波澜不惊，这就是广深近两年房价差别的写照。虽然2015年12月广州房价同比上涨9.2%，但由于自2014年下半年后广州房价有所下跌，目前广州房价仍没有超越2013年年底2014年上半年的高峰。数据显示，2009年，深圳与广州的新建商品住宅销售均价分别为15111元/平方米与9346元/平方米，两者的比值为1.61∶1。到2015年，广州一手住宅均价为15154元/平方米，只及深圳33426元/平方米的45%，深圳房价是广州房价的2.2倍。广州人口增幅放缓为何广州房价会跑输其他一线城市乃至部分二线城市？有土地资源的原因、供应量的原因、库存压力的原因等，但更关键的是，近年来广州产业结构转型升级不如理想，人口吸纳能力正在减弱。新城控股高级副总裁欧阳捷表示，他曾经对一线城市人口净流入情况进行调查，结果发现，在2000年-2010年，广州年均人口净流入为23.5万人，但到了2011年-2013年，年均人口净流入数量大幅下降至7.5万人，剔除正常的人口交替，人口净流入几乎停滞，这也是广州房价难以疯狂的重要原因之一。广州对外来人口吸引力减弱的最有力证据，是四大一线城市的人口增长轨迹。智谷趋势研究中心提供给羊城晚报记者的数据显示，从2000年到2013年，广州常住人口增加30%（包括户籍人口和非户籍但长时间居住此地的人口），而京、沪、深、津4市增长都超过四成（北京、上海还有严格的户籍管制和人口控制政策）。自2000年后，广州人口增长幅度放缓。从1990年起的10年，广州人口增加了57.8%；在2000年后，广州人口仅增长30%。同期，武汉、杭州、南京、成都常住人口分别增长27%、28.6%、33.7%、27.2%，广州人口增长速率已同其他主要省会城市差别不大，广州在一定程度上已不再是具有全国性影响力的聚集中高端人力资源的“明星城市”，而更接近于普通的区域性中心城市。广州新兴产业人才流失如果说，北京、上海对外来就业者最大的吸引力是当地的资源优势的话，广东最大的吸引力是早期对外开放积累的收入优势。长期以来，广州的人均GDP明显领先于全国大多数省会城市，但近年来，其他城市的加速追赶已经开始，广州的平均工资收入已经不再是最高。智联招聘近日发布的《2015年冬季中国雇主需求与白领人才供给报告》显示，全国32个主要城市职位中，北、上、深排名前三，广州以6913元的平均月薪被杭州反超。尤其是近几年来，以传统产业为主的广州受到宏观经济下滑的影响较大，新兴产业基础薄弱。作为千年商都，广州有着全国最好的各种专业批发市场，但广州的电商发展却比杭州等地要相对滞后。广东省社科院企业管理与决策科学研究所所长林平凡认为，广州的传统商贸批发市场十分强大，都属于传统的商贸模式，在一定程度上挤压了创新型人才的发展空间。近几年，广州新兴产业发展不尽如人意，不仅远落后于深圳、北京等地，甚至不如杭州等二线城市。比如单看一个“发明专利授权量”指标，广州不及深圳的1/3。一个城市发展需要有核心竞争力的产业，没有产业光造城只是徒劳。新兴产业人才正是支撑楼价长期上涨的根本因素，也是人们对楼市预期的主要判断依据之一。广州新兴产业人才的流失，也正是广州楼价与深圳楼价差距越来越大的深层原因。C广州各区的人口秘密人口迁徙样本三点一线，“钟摆人生”人物：阿梅生于：1979年职业：某文化传播公司营销总监阿梅称自己已经是十足十的广州人。在一定程度上，阿梅觉得广州才是自己的家，几百公里外的老家，已经渐行渐远。阿梅的儿子轩轩出生在广州，至今不会说粤语，但也不会讲家乡话，因为学校的老师和同学都说普通话。阿梅买的房子在番禺区白领聚居的大社区，左邻右舍都说普通话。渐渐的，和阿梅同住的父母亲也说普通话，家里的沟通语言也是普通话。轩轩在越秀区念幼儿园、小学，如今已是3年级的小伙子。6年来，阿梅天天接送孩子上学、放学，自己上班、下班，三点一线，如钟摆般奔波在番禺区与越秀区之间。“越秀区的房子太贵，轩轩能找到关系、交赞助费上学很不容易，为了孩子，没办法。”阿梅坚信基础教育非常重要，为了孩子，每天早上5时半起床，晚上要8时才能到家。如今，阿梅正在酝酿怀二宝计划，不可能再这样奔波，考虑干脆在越秀区买一套小面积的学位房，再就近租一套大房子，暂时居住。“我算了一下，买一套有学位的小房子，再把小房子出租，一家人再租一套大房子，我们家里人多，老人不能自理，必须住在一起互相照顾，至少要租一套五房，但越秀区的房价动辄四五万元/平方米，实在买不起，不如先租房，等孩子读完书，我们再搬回番禺区住。”人口秘密越秀区
人口密度超纽约教育强势，楼价难跌人口数据显示，越秀区是广州全市人口密度最大的一个区。越秀区人口密度为33754人/平方公里，差不多是第2名海珠区的两倍，人口密度超过纽约。但同时，越秀区也是全市唯一一个户籍人口多于常住人口的区域。房价点评网高级分析师肖文晓认为，这一方面验证了越秀区是“老广”大本营的事实；另一方面也说明越秀区的户口太值钱，无论是本地人还是外地人，不仅不愿意出去，还千方百计想挤进来。越秀区的“户口”为什么值钱？首要原因是全市最集中的教育资源。越秀区的楼价为何居高不下？最主要的原因也是有学位房的支撑。中原地产的成交数据显示，2015年中原地产促成的学位房成交宗数同比上涨54.5%。越秀区的学位房热门路段东风东路、淘金板块学位房成交均价大幅上涨，越秀区学位房是去年以来市场中涨价动力最强的房源。去年9月份，钟女士花300万元买入越秀区某楼盘一套带省一级名校学位的房子，单位面积50平方米，单价高达6万元。“当初顶着巨大的压力买入这套学位房，但是对这次投资还是充满信心。”钟女士说。如今这一户型开发商已经涨价40多万元。铁打的学位房，流水的读书郎，教育资源的不均衡导致返城求学的人群源源不断，越秀区学位房长期供不应求。海珠区
人口吸纳能力强未来房价不输天河人口密度与房价基本呈现正比关系。处于人口梯队第2、第3名的分别是海珠区和天河区，这两个区域也是广州楼价前三甲的区域。肖文晓认为，单从人口因素分析，虽然天河区的人口密度只有越秀区的一半，但它是全市外来常住人口密度最高的区域（7005人/平方公里）。作为广州CBD，天河区不仅是外来人口的聚居地，也是精英人群的聚集地，对楼价的推高作用更大。海珠区的常住人口位列全市第2，户籍人口位列全市第3，外来常住人口位列全市第2，按理，海珠区的房价应该可媲美天河区。肖文晓认为，海珠区与天河区比，可能真的只差“一口气”，假如海珠也有一个可以媲美珠江新城的、对外来人口有更大吸引力的片区，海珠区的楼价绝对不会比天河区低。目前政府在琶洲全力打造的电商总部很有想象空间，如果能与已成气候的会展经济相融合，海珠区房价很有可能再上一层楼。南沙、增城、从化区关键看能不能留住人对于人口指标垫底的3个区：南沙、增城、从化，房价的未来前景如何？南沙区借助自贸区的政策利好优势，增城区则借助东进的推进力量，推动房价上涨。然而，这两个区域未来房价能否继续上涨，决定因素都在人口增长指标上。能否吸引更多的居住人群、吸引更多的消费人群，是未来这两个区域前景最重要的判断因素之一。对南沙来说，配套建设跟上与常住氛围的打造，最为关键。增城则更看重产业升级改造的步伐，能够从一个传统重工业区域华丽转身，决定其未来的发展前景。作为广州人口密度最低的区域，从化想要增加人口数量，必须要打破目前缺乏留得住人的产业和到市中心公共交通配套不便的两大尴尬，否则很难摆脱房价垫底的命运。一线城市辐射力排行榜城市
聚集（20%）
（10%）北京
4（文/詹青
制表/ 黄绮文
资料提供/智谷趋势研究中心）广州各区人口密度及房价概况区域
常住人口密度
户籍人口密度
房价（人/平方公里）
（人/平方公里）
（元/平方米）（人/平方公里）越秀
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