楼盘会所：看上去很美？·南方日报数字报·南网
HC01版：惠州观察
A01版 要闻
楼盘会所：看上去很美？
□管理难纷争多 □消费高、定位不明确大多惨淡经营
&&&&绘图：吴文锋
&&&&占地数百平方米，走进高挑的大门，里面有健身会馆、棋牌室、泳池，还有私人宴会厅。这是惠州一些楼盘会所的场景。近年来，有不少楼盘项目建起了越来越大、越来越豪华的会所，豪华会所成为了楼盘的看点和卖点。会所营销成为地产销售的一大技法。&&&&然而，走进一些已入伙的楼盘项目，却发现会所空空荡荡，虽有健身会馆，但前来健身的人寥寥无几，更多的只是楼盘物业服务人员。近段时间，一些楼盘会所还引发纠纷，有几个楼盘的开发商想拆掉会所，导致业主抗议。&&&&这些会所更多是“看上去很美”，记者采访发现，由于会所存在着定位难管理难等问题，楼盘会所大多经营惨淡，有些甚至常年亏本，开发商不得已只好关闭或拆除，同时又容易引发跟业主之间的纠纷。&&&&买房者到底需要什么样的会所？开发商应该打造什么样的会所？如何进行有效的管理和运营？就此，南方日报记者进行了调查采访。&&&&不少高端楼盘大打“会所营销”&&&&走访惠州市区一些高端楼盘，经常可以听到售楼员如此介绍：“内设超五星级白金会所”、“会所占地上万平方米”、“会所内有恒温游泳池”……会所已经成为了一些楼盘对外宣传的一大卖点，相关的广告宣传也见诸于各类媒体。&&&&会所不仅有展示作用，对于开发商而言，会所更是活动营销的好地方，通过活动发挥会所的功能，更能让购房者体会到开发商所要传递的生活理念。&&&&自上世纪80年代房地产开始红火，“会所”这一名词开始走进人们的视野，并逐渐被越来越多地包装和重视。惠州地产资深人士王顺东称，惠州楼盘会所的兴起大约在2002年，那几年，只要稍具规模的小区，都有会所配置。&&&&而如今一些高档楼盘更是不惜花费重金来打造奢华的会所，内设健身馆、台球馆、游泳池、私人宴会厅，甚至还有高端餐厅和小型电影院，一些楼盘的会所越来越奢华，甚至有的楼盘会所灯饰就花费上百万元来精心打造。&&&&业内人士称，很多楼盘销售时还在建，看房者无法亲眼看到楼盘的实际效果，因此会将一部分注意力放在楼盘的配套设施上，会所就是其中一个重要的组成部分。一些楼盘正是看中这一点，希望会所成为楼盘销售的一大“利器”。&&&&走访惠州市区的一些会所，不论别墅、洋房，大多数楼盘会所前身都担当着售楼处的角色。有业内人士称，在营销全新的生活方式中，会所是不可或缺的环节，因为一个会所放在那里，什么样的风格，提供何种生活方式，往往是与项目的定位紧密相连。&&&&事实上，随着房价走高，不少购房者除了对住房面积、户型、朝向等有着基本要求外，还对住宅的生活品质有了更多需求，开发商也正朝着生活品质下功夫。&&&&采访中，一些市民也坦承青睐于有会所的楼盘，认为会所可以给日常生活创造一个休闲和交际的个平台。市民林先生说，会所不仅象征着配套和物业水平的高端程度，还透露出一种生活方式，工作之余，希望能有一个温馨舒适的休闲社交场所。&&&&定位不清晰&经营大多亏本&&&&这些奢华的会所确实吸引了不少购房者的眼光，实际上，会所经营却少见成功者。&&&&在市区一些楼盘会所内部，虽然有健身场馆等设施，然而健身器材破败不堪，前来健身的市民寥寥无几。在市区某高档楼盘，会所尴尬地存在多年，该小区住户王先生告诉记者，会所现在除了售楼部在使用外，其他设施基本闲置，业主往往更愿意去周边一些高档的餐饮店或健身会所消费。&&&&一位不愿具名的会所经营人员告诉记者，运营成本越来越高，加之楼盘周边的一些健身会所、咖啡馆的竞争，会所经营越来越惨淡，每个月要亏不少钱。&&&&王顺东指出，亏损已经成为这个行业的集体遭遇。造成惠州会所经营状况不理想的部分原因是供应和需求的不对等。在他看来，前几年惠州新楼盘价格并不高，入住的都是普通市民，而会所的定位并不是如此。惠州普通市民的工资水平不能负担相对较高额的入会费和消费。&&&&确实，由于成本的提高，一些楼盘会所消费较高，让一些业主望而却步。市民张先生去年入住江北一楼盘，楼盘内有一运动健身会所，会所里各类健身设施齐全，服务到位，可是办一张年卡要两千元左右，比市区一些独立经营的健身场所贵了约一倍。&&&&定位不清晰，成为了一些楼盘会所的通病。有些楼盘会所极力打造成为奢华的场所，然而业主真正入住后却希望会所更加实用，让生活更加便利。如果满足不了生活的便利，业主自然很少去光顾会所了。如在不同年龄群体的配套项目以及需求上考虑得未尽全面。如专为老人提供的茶室、活动室仍未考虑在内，而社区里日常活动更多的恰恰是老人、小孩等。&&&&目前惠州也有一些经营得较好的楼盘会所，会所的定位较为明确。比如位于江北的金宝江畔花园社区会所，里面有一些小孩的培训中心，还有一些健身健美活动中心，成为了社区里老少皆宜的运动、休闲、文化活动场地。奥林匹克花园会所主打运动主题，也起到了较好的效果。&&&&开发商想拆会所引发纠纷&&&&经营不善导致亏本等原因，一些开发商在后期的管理上更加马虎。有的开发商干脆在房子卖完之后，把会所建筑作为街铺卖掉。一些街铺业主将其变成便利店、理发店、水果店等，相当于是小区的商业配套，已经失去了会所的功能。&&&&还有一些开发商想着赚多点钱，把会所拆掉，建商业中心或者干脆建住宅楼。容易招致老业主的抗议。近期惠州有几个楼盘就因为开发商想拆掉会所，导致了业主与开发商之间的纷争。&&&&一些业主不满，当初买房时开发商以会所作为营销“法宝”，如今却想拆掉，这说明售楼时开发商存在虚假宣传。仲恺区某楼盘最近就遇到这一问题，该楼盘一位业主称，羊毛出在羊身上，开发商肯定将会所的成本转嫁到购买楼盘产品的业主身上，花了钱，业主自然希望以后能够使用会所，哪能由得开发商想拆就拆。&&&&还有一些业主虽然平常很少去会所，但他们认为，会所的存在会让楼盘显得更加高端，如果拆掉会所，楼盘的价值将会下降。&&&&对此，开发商也十分头疼，尽管有些会所开发商有处置权，经过向相关部门申请可以进行拆除，但是他们担心业主闹起来后，影响楼盘后期的销售。&&&&■聚焦&&&&1&&&&最好提供哪些服务？&&&&应通过调查提供更实用的服务&&&&针对目前不少楼盘会所惨淡经营的局面，不少业内人士直指问题的关键在于会所定位不清晰，部分会所高不成低不就，自然吸引不了业主。从消费人群来说，开发商的定位无非就是要服务社区业主，让业主能够享受到一些便利的设施和配套。&&&&惠州金宝集团总裁萧宇平认为，会所的投入比较大，一开始可以促进楼盘的销售，但后期的运营管理同样很重要，最关键的是要满足社区内业主的需求，提供实用的服务，最忌讳会所的服务华而不实&&&&从普通洋房到高端别墅，每家会所中几乎都有游泳池、桌球室、乒乓球、健身房等设施，但有这些爱好或需求的业主究竟又有多少，除了这些传统设备外，业主其实还需要更多、更人性化的设施配套，但极少有开发商会从实际的业主需求出发，来规划会所的使用功能。&&&&有业内人士建议，如果目标客户一般是收入中等的城市居民，设置会所时可以考虑开设乒乓球室、阅报室等；运动则是与自然亲近为佳，如健身步道、坚固耐用的健身器材等。还有两大人群不能被忽视，要重点完善老人、小孩的会所配套设施，提供一些棋牌室或培训中心、游乐设施等。这两个群体是呆在小区时间最长的人，也是利用会所频率最高的人。&&&&2&&&&究竟是谁的会所？&&&&要看会所的性质和用途&&&&会所，究竟属于单纯的小区配套，还是独立的经营场所？究竟应该封闭性地只为会员服务，还是向社会开放？这是目前小区会所纠纷中最常见的问题。纵观近期一些开发商要拆除楼盘会所所带来的纠纷，关键问题是开发商究竟有没有权利这么做。&&&&广东尚典律师事务所胡丽琴律师表示，小区会所的所有权归业主还是开发商，要看会所的规划、设计、性质与用途。要看小区的会所规划是商业开发性质的，还是为小区居民提供服务的。&&&&一些地产业内人士也抱持这种看法，认为要看会所的性质，如果作为小区的相关配套为业主服务的，其使用应该征得业主的同意，如果是开发商自营的部分，对外经营的，开发商拥有自主产权。&&&&有业内人士指出，如果按照小区规划，会所是为小区业主服务的，会所的建设费用也分摊到了小区的建设费用中，并反映在了房价上。既然会所已经由业主买过了单，则产权属于所有业主；反之，小区会所的产权属于开发商，后者对其有充分的处置权。对此，消费者在购房时，应该明确小区会所产权归属。&&&&3&&&&经营困难的会所何去何从？&&&&开放式泛会所经营成新趋势&&&&记者在采访中了解到，虽然目前惠州少有楼盘会所经营成功，但是开发商对于会所也有一些“个性化”的模式产生，试图做出新突破。除了建造个性化的楼盘会所之外，现在房地产行业又出现了一个新名词：泛会所。&&&&所谓泛会所是指一般中高档住宅区会建设符合目标人群生活方式的集中公共空间。整个小区提倡居住社区人与人之间交流、人与环境的交流并营造居家文化。比如除集中设置中心会所外，将其他配套设施设置于社区各部，或与自然景观融合在一起，以中小尺度的“零件式”形式为住户提供服务。&&&&有业内人士举例称，有的楼盘将游泳池、健身房、儿童乐园、老年活动中心等消费人员少、服务要求高的室内设施仍设在社区内部会所中，将餐厅、酒吧、美发厅、超市等大众化设施置于小区边缘生活街的底层商网，形成半开放格局。&&&&王顺东认为，泛会所的出现淡化了会所的商业气息，对开发商来说是一种减负。而且也同样让业主得到想要的自由空间，在一定程度上发挥了会所的功能，使现代化的小区更加完善和成熟。&&&&■案例&&&&康城四季花园会所风波&&&&春节前，网上传出TCL康城四季花园（下称“康城四季花园”）开发商隐瞒业主，私拆小区半山会所的消息。后南方日报记者调查了解到，会所与小区一期并不属于同一地块，也没有报建，属于违建应当拆除。小区业主则质疑开发商进行虚假宣传。&&&&小区业主表示，当初买房子的时候半山会所已经在建了，售楼中心的沙盘上也有半山会所的模型，广告牌上也有五千平方米山顶四季会所的口号。谁曾想，买了楼会所又要被拆除。（详见1月25日《南方日报·惠州观察》AⅡ01版）&&&&记者了解到，目前开产商正在对会所拆除，将择地再建会所。&&&&最新进展??会所已经被编织布围起&&&&春节过后有业主告诉记者，可能是过年的原因，康城四季花园会所的拆除工作暂停了。但现在发现拆除工作又开始了。会所现在被开发商用彩色编织布给围起来了，半山的树正在移走。业主们向小区物业及住建部门反映情况。&&&&在惠州的网络问政平台上记者也看到，春节过后康城四季花园的业主在不断反映该问题。仲恺住建部门网上回复道，会所属于二期用地，没有报建属于违建，正在依法查处。至于小区的会所设置问题，可以直接找开发商反映。业主卫慧（化名）说，他们颇感郁闷，不知道找谁能解决问题。&&&&开发商??在二期择地再建会所&&&&南方日报记者就会所问题再次联系到TCL房产公司的龙经理。龙经理向记者表示，开发商这边跟业主沟通的渠道是畅通的，沟通也一直都有。对于会所的具体情况他也进行了解释。&&&&龙经理表示，该会所既不在小区一期用地，本身也没有计入一期的分摊，而依照此前的规划，该会所是商业性质的用地，要进行招商。“会所肯定要考虑投入与产出的，所以维持会所的运营还是要进行招商，比如说引入一些餐饮等服务机构。但考虑到进行商业开发后，小区外来消费的人就会增多。到时候人员杂了，小区的管理难度将加大，小区的安全与秩序都有可能出现问题。所以我们将会另择地点再建会所”。&&&&龙经理说，拆除会所有两点原因，一是出于小区居民安全的考虑，二是按照政府部门的要求进行整改。“会所所在的山体占地面积大，实际活动空间小，不排除有滑坡的危险。而且小区的孩子如果在山坡上玩耍也不安全。未来山体移除，小区居民的活动空间也会更大一些。另外，会所属于二期用地，之前没有报建，根据住建部门的要求，我们也要拆除会所进行整改。”&&&&对于小区居民的活动场所，龙经理表示，将会在小区选择一块地方再建会所。新会所的选址应该在小区二期范围内，新会所的面积没有现在会所那么大，但主要是作为业主的活动中心，包括有棋牌室、康娱设施等。“这样小区的外来人口就不会太多，保证了小区的纯粹性与完整性”。&&&&至于现在会所所在的地块未来将建什么，龙经理表示他也尚不清楚。“规划还在讨论，并未最终确定。而且规划的建筑还要住建部门批准才能够确定。”&&&&业主??康城四季花园虚假宣传&&&&对于龙经理的答复，小区业主代表并不买账。卫慧表示，“没有实际性的文件下来没有明确的说法，我们不接受”。也有业主认为，会所面积没有算在一期公摊面积内，这个大家都不太懂，很难算清楚。&&&&此外，业主们提到最多的仍是小区当初用山顶会所打广告，他们对此难以释怀，认为开发商属于虚假宣传，应该对业主进行赔偿。&&&&南方日报记者&罗锐&见习记者&聂金钊
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问政对象：
深圳市委书记马兴瑞,深圳市市长许勤
尊敬的王书记、许市长： 我们是宝安区金海华府的业主，金海华府小区位于宝安73区新安四路和锦花路交汇处，由深圳市港城豪庭实业发展有限公司开发，管理方是开发商下属的深圳市明金海物业管理有限公司。一直以来，开发商连同管理处，置广大业主利益而不顾，先后多次发生违反国家相关法规，明目张胆侵害业主权益的事情。 首先，楼盘建成时开发商曾经在D栋，小区西南角安装过中央空调，后来业主入住后中央空调昼夜开机，噪音大，同时排放的热气夹杂着臭气，严重损害了小区居民的健康，小区的业主就此事曾多次找物业管理和相关部门反映，协商，日深规土宝函[号文复函，金海华府D栋三楼空中花园的搭建与规划国土局批准的施工图不符,未在规划国土局办理报建手续,涉嫌违法建设，由深圳市宝安区城市管理行政执法局新安街道执法队责令物业整改拆除。至今原安装位子仍未恢复绿地原样。
2013年1月，未经业主同意，金海华府开发商连同管理处再次置业主们的正常生活和健康于不顾，利用社区游泳池上方公摊面积，偷偷设置中央空调室外组机，后来在全体业主的反对下，在社区和街道执法部门的跟进责令下，才把中央空调室外组机安装在靠近新安四路的一楼地面。 其次，从正式入住之日起，业主就发现负一楼停车场有几处车位被人为上锁，且并无车停放在被锁上的停车位，这种情况在2012年下半年开始逐渐出现一些车辆专门停放在被锁上的停车位里。据了解停放车辆是开发商的亲戚或者是关系户，还有管理处自己搞了几个专用停车位给他们自己用。 日，小区楼梯口及电梯张贴有编号为深明物金管字（号落款为金海华府管理服务中心的通知，借口地下停车位紧张，部分业主建议出租固定停车位等理由，变相卖车位，要求车主在日至28日办理地下停车位租赁业务。据了解，车位租期为20年，最便宜18万，子母的28万，独立靠电梯的23万。目前已有数十车位给封闭上锁和挂上私人车位牌。根据国家物权法和广东省相关条例，小区车位的产权属性属全体业主共有，应为全体业主共同使用。小区车位在法律上没有独立的单个产权，也不能单个出售。所以我们强烈要求政府相关部门制止这种变相卖车位，侵害业主权益的行为！ 此外，开发商及管理处还有以下侵害金海华府业主集体权益的行为：A.强制性把公摊面积区域的房间改造成开发商老板的私人会所，让业主的孩子、老人无处玩耍、锻炼。B.强制性把公摊面积二楼小区健身房会所，租出去做咖啡厅，把老鼠、蟑螂、废气带给我们各家各户。C.强制性把公共停车场租给丰田4S店，抢占车位让业主无车位可停。D.合同承诺的小区幼儿园不见踪影。E.现有管理处为图省事，借口加强管理，不帮业主代收代寄存邮件，导致很多家庭无法正常收取快递邮件。F.管理处还有利用小区内业主共同产权地方做广告，收取本体维修基金等收入和账务不透明情况。 在发生开发商变相卖车位的事情后，业主自发起来维权，要求成立业委会，7月2日，有业主在停车场拍开发商锁车位的证据时，刚好把一辆非小区业主的外来的车辆堵在小区停车场（车牌号为粤BGB521），当时数百位业主统一到停车场把此车辆抓了个现行，驾驶车辆的两个人承认了自己是非小区业主，是开发商免费提供固定车位给他们停放，此事当晚报警处理，警察来了现场，媒体记者也来了现场报道此事。在7月3日晚上，布心社区工作站出面召开了金海华府业主代表与开发商管理处协调会议，指定一名副站长专门负责金海华府小区的业委会的筹办工作。 7月8日，布心社区在小区公告栏及各栋楼梯间张贴关于成立小区业委会筹备组的公告。7月9日晚上在小区三楼平台，业主们依据公告要求推荐业委会筹备组的成员，就在此时，有业主发现有几个身穿便装不明身份的人员用手机对着筹备组成员一直在摄录，还拿着笔记录筹备组姓名和房间号。就询问其中一位不明身份人员是否小区业主，为什么要拍摄和记录我们小区业主的筹委会代表，其中一人被当场堵住，这个被堵住人员一开始说是来我们小区找朋友玩的，问他找哪一栋什么房号的业主，他回答不出来，转而回答说是来我们小区想游泳的，当时小区游泳池已经关闭，他又没有带游泳衣，所以这个谎言又被戳穿，他又说自己是刚刚放假，经过小区，觉得很漂亮就进来玩，又提供不了任何能证明自己身份的证明。外面的人员可以随意进出小区，且对业委会筹备成员拍照和记录，令业主们觉得事态严重，就报保安，结果有一个穿制服保安听见此事，居然掉头就溜走了，后来又来了另外一名保安，他通过请示了管理处领导后，说要么把该员交给管理处处理，要么就报警处理，最终业主报警，警方派出警员到现场，该不明身份的人始终回答不出个所以然，最终被带回上川派出所问话，当时连同我们业主代表多名到派出所作记录。直到在开往派出所的警车上该不明身份的人才说自己是管理处聘请的保安。而留在三楼的业主也在该人被带离现场后，才从一个管理处人员处得知该员就是保安员。
就在业主都明确开发商管理处想通过种种龌龊手段阻挠业委会顺利成立的时候，7月10日，其中一位女性业主收到保安利用管理处座机打过来的几个电话威胁，要求该业主向昨天那位不明身份的保安道歉，说业主因为怀疑该员是小偷，导致这个保安精神受了刺激，无法正常上班，否则就会派多人上该业主家里等等。此事一经曝光，业主哗然，对管理处倒打一耙和威胁业主的做法表示难以容忍。当晚八点多有几名保安员（其中就有昨天那位因不表明身份且记录筹备组业主信息而被带到派出所的保安）在三楼公共平台一再要求该女业主赔礼道歉，各业主获知后集体自发到三楼聚集，声援该被威胁的业主，同时表达对业主自身安全的担忧，现场聚集了数百人，该被威胁的女性业主一度晕倒，后来被送往西乡人民医院。报警后，上川派出所先后有普通警员和指导员到场，社区副站长等人也先后到场，业主们纷纷要求政府部门责令开发商和管理处派负责人出来处理此事，但是开发商和管理处领导一直躲而不见，后来仅有一个女职员到现场就说业主们的聚集扰民，结果更是激起了业主们的怒火，最终派出所指导员表态说开发商和管理处说这事是保安员个人行为与开发商和管理处无关，因而要把三个保安带回派出所做进一步调查处理，由业主代表一起到派出所做笔录，近百业主随行到派出所跟进。 朗朗乾坤，和谐社会，业主的权益一再被侵害，现在已经到了业主代表的生命安全受到威胁的地步，金海华府的业主还是非常理性和克制的。尽管维权路上艰难重重，尽管业主利益一再受到侵害，绝大多数业主仍然还是相信党，相信政府的。人民政府为人民！在此恳请政府部门再次为金海华府的全体业主做主，责令奸商停止侵害业主权益的不法行为，不得再发生类似威胁业主，阻挠成立金海华府业委会的行为。我们小区一千户业主感激不尽！谢谢！ 特此报告 金海华府全体业主 日相关媒体报道链接：1.小区高价租车位引业主不满 律师称利用法律漏洞牟利（宝安日报、深圳新闻网报道）/news/content//content_8250517.htm2.长租车位被疑违法 开发商称产权己有（深圳卫视公共频道报道）/shenzhen/2836330.shtml#6662232-qzone-1-acd3b5383.热线追踪：空调塔强占小区空中花园（深圳卫视公共频道报道）/shenzhen/8547001.shtml4.想租车位？请缴20万，租20年！开发商以高价长租小区车位，业主疑其合法性（《南方都市报》报道）/H/html//content_1888157.htm5. 开发商长租停车位 业主物管起纠纷（深圳卫视都市频道报道）/shenzhen/3493705.shtml?jdfwkey=o6zy726. 矛盾升级 居民强拆车位锁专家称租售车位违法，业主可向相关部门投诉（宝安日报、深圳新闻网报道）/html//content_2540456.htm7. 金海华府物管私自高价出租车位？（深圳晚报、深圳之窗报道）http://city./city//content_3273249.htm
[ 草根屁民 于 07-11 16:10 发问 ]
还有后续，开发商居然想实施无间道计划，乘业主选举业委会筹委会代表的机会，私底下找不明真相或者需要到管理处办事的业主，要求这些业主在办事前先在开发商私底下拟定的代表名下作出签名推荐。最终业主代表推荐6名代表向社区工作站报备，开发商推荐7名，妄图借自己人当选筹备委员机会乘机瓦解或者阻止业委会成立。幸好业主早有防备，跟开发商斗智斗勇，最终当选筹委三人全部为业主选出的代表，挫败了开发商和管理处的阴谋诡计。
顶辛苦为大家的各业主代表，
找人查查这个开发商
中国式维权，感觉我们老百姓就是让人欺负的，
相信政府为民办事，彻查奸商！
相信政府为民办事，彻查奸商！
相信政府还是有廉政的官员的，不会全部都是同气连枝的。希望政府出面解决！支持！
小区业主一直维权，但是开发商一直使用各种阴险的伎俩来对付业主，使得业主们维权一直都是在艰难的进行。请政府一定要为这些老百姓们主持公道啊
支持业主维权。希望政府重视解决问题。
我靠!朗朗乾坤,还有如此的不法奸商.天理难容,政府为民责无傍贷.请速介入.
当官不为民做主，不如回家卖红薯！！！！！！！！！！！！滚蛋！
物业管理和业委会之间的关系已经成为群众生活中重要的环节，涉及到当地居民，尤其是深圳居民民生的关键核心问题，金海华府这次的问题作为一个典型，代表了很多深圳小区管理的问题，也代表了构建中国梦中民生生活的基本问题，希望金海华府问题解决的同时，社会的管理者能够在小区管理和群众生活这样的基础民生问题上多下功夫，引导社区、物业管理处、开发商、群众之间形成良性的关系，切实保护群众民生权利得到尊重和保护，避免作为企业主体的物业管理处或开发商因私利问题影响民生问题
严惩奸商，政府无作为令人失望。
相信政府为民办事，彻查奸商！
目前群众申诉的渠道真少，出问题了还不知道找谁。悲哀啊~！~！~！~！~！
开发商物业蛇鼠一窝。无耻！
能有什么办法 。。。。。。
百姓只想安居乐业，站在自己花钱买的土地上而已，竟然强占公摊面积，实在是无耻。。。。。　　　　　　　　　　　
会所改变居住体验
高投资的配套产品成开发商拉客利器
来源：中山商报
第 2799 期 B02_B03版　发布日期：日　
&&&&会所原来是一个舶来品，意思是身份不凡人士聚会的场所。演变至今，会所已成为物业项目的配套设施之一，买房人在考察楼盘时，从关心项目的价格、位置、交通、户型等，进而开始注重社区的公共设施，会所也成为项目吸引买房人目光的必备武器。在中山，房地产销售打“会所牌”已开始从“新鲜事”变成“普遍事”；有新客户登门时，销售人员带着他们到会所走一遭，感受一番会所带来的便利生活也成了看房的必备步骤，梵登的星级酒店会所、保利春天里的英伦会所、恒大绿洲的运动场馆、星光礼寓的艺术会所都各有特色，也分别成为了项目招徕业主的“法宝”。记者在采访中发现，在市面上各具特色的会所中，“运动型会所”最为普遍，泳池、健身室、瑜伽舞蹈室甚至是大部分会所的“标配”产品，而室内恒温泳池更是提升会所档次的不二法宝。&&&&A&运动设施最常见&&&&在住宅的配套设施上，方便运动应该是中山购房者最先考虑的一大内容。于是，室外或室内的游泳池、配备了跑步机、动感单车、力量训练器材等设备的健身房、柚木地板铺成光滑地面，还有一整面墙镜子的舞蹈室几乎是中山市面上会所里的“标配”产品。除了这些提供“体力运动”的项目外，“脑力运动”项目也是必备要素：棋牌室、麻将室，每个会所里都能看到几间。&&&&记者在采访中了解到，常见的会所功能模块布置通常包括康体项目、休闲项目、娱乐项目和商业项目四大类，其中，康体项目须借助一定的设施和场所，不以竞技为主，运动中讲究科学方法，其中常见的功能设置是健身房、室内外游泳池、乒乓球馆、羽毛球馆、网球馆、壁球馆、篮球场等；休闲项目则是运动强度减弱，强调趣味性和技巧性，包括室内高尔夫球场、桌球房、桑拿房、SPA室等；娱乐项目强调氛围感和文化气息，包括棋牌室、阅览室、儿童活动室；而商业服务类则要提供给社区业主交流和商务会谈的空间，是提供生活便捷服务的场所，包括咖啡厅、酒吧、多功能影音室、多功能宴会厅、会客室、会议室等。&&&&据了解，有专业机构针对购房者做了一次会所配套的调查访问，结果显示：首先，购房者希望会所能提供一个格调高雅便于交流沟通的交际场所，如：餐厅、咖啡厅和酒吧等，这样住户可以在这里与朋友畅聚或与客户交谈，也可以放松休闲，使住户的家庭会客室得到有效的延伸；其次，购房者要求住户会所能配套一些体育设施，如：游泳池、乒乓球室、桌球室、羽毛球室和健身器械等。因为随着人们工作节奏的不断加快和压力的增大，通过体育锻炼来减压和强身健体成了人们工作之余的首要选择；第三，购房者将医疗保健项目列入了会所所需配套项目之列。当前，人们很关注健康问题，迫切需要一系列便捷、科学的医疗检测、护理和保健等方面的服务；最后，购房者在选择理想居所的时候，都会考虑住宅区是否有利于小孩健康成长和老人消闲的配套设施，如：阅览室、儿童乐趣园、各种儿童兴趣培养班和老人活动中心等。另据调查资料显示，购房者对于一些高档的配套设施并不是特别的感兴趣，如：高尔夫球场、大型酒楼及桑拿室等。建议开发商在考虑会所配套时，要根据楼盘的市场定位及消费群体来确定，切莫脱离实际，盲目追求无谓的高档和豪华。&&&&B&室内泳池提高档次&&&&2010年夏天，远洋城会所开放式，曾将其室内恒温泳池设施作为重点着力宣传，而在其后，新建成的高档会所，包括恒大绿洲、保利春天里、雅居乐梵登，都将室内恒温游泳池当做会所的最大亮点。有业内人士透露，相比于室外泳池，室内恒温泳池的运营费用相当高，大概约等于室外泳池的10倍之多，对于开发商来说，设计并建造一个恒温泳池，就必须下定“亏本”的决心。换句话说，拥有室内恒温泳池的会所，其“档次”、“规模”也能得到某种程度的认证。&&&&除了提高“档次”的象征之外，室内恒温泳池让业主一年四季都能随心所欲的游泳，让健身不受天气、时间、季节的影响，优点着实不少。不过，“矜贵”的东西总需要特别的呵护，除了在池水保温方面需要运营方花大力气之外，室内游泳池由于池水表面蒸发容易使室内空气变得非常潮湿，湿热的空气会给人带来非常不舒服的感觉，同时也严重危害人的健康。潮湿的空气遇到较冷的物体就会凝结出冷凝水，冷凝水一方面会造成雾气，影响室内游泳者观看室外环境，另一方面由于室内泳池的冷凝水含有大量的氯，将会腐蚀建筑物，严重的时候会造成房屋垮塌等危险。在中山市面上这些室内恒温泳池里，不可避免的会产生一股隐约的霉味，再崭新锃亮的泳池边，空气不流通带来的闭塞感，还是会让人感觉到不是太舒服。&&&&C&会所好美没人用&&&&会所虽然很美丽，可利用率并不高――――这是中山目前大部分住宅会所的通病。一些新小区还远未住满住户，设施齐全的会所便一直空置；一些即使是入住率较高的小区，会所也仅仅停留在“样子货”阶段，只有建筑外壳，里面的各项活动设施没有人组织也没有人培训；还有一些会所面向业主没有设计较低的收费标准，与市面上相同设施的活动场所相比价格甚至略高，自然也没有业主光顾。&&&&记者在采访中了解到，目前住宅会所的运营一般会采取4种形式：第一种是独立式经营。目前，很多开发商在会所经营上大都是采取这一模式，只服务本小区的住户，不放开对外经营。这一模式最大好处是保证了住户在使用上的便利和消费权益。但由于经营面窄，往往入不敷出，需要开发商另行补贴，难以达到良性循环，需要另外寻找出路。第二种是双向经营模式，即会所既对小区内部住户服务，又对外开放经营，实行住户会员制，低收费或免收会费，凭会员卡消费，价格比外来消费者优惠，对会员以保本为主，不以营利为目的。对于一些普通的消费项目，如阅览室、健身室等，对于会员只是象征性收费或免费。这样既服务了小区的住户，又兼顾了会所自身经营的需要，不至亏本经营。第三种是横向联合经营。每个区域的房地产项目往往都不会是单一的，或者一个开发商拥有几个建成区，这样在会所经营上，可以考虑将几个小区有机地联合起来，实行会员制，发给所有住户统一的会员凭证，住户凭此证可在一处或几处会所消费，享受统一优惠待遇。这样既可以保证各自会所最大限度地得到使用，保证了经营成本，又可以与其他小区的会所实现资源共享，优势互补，更可使住户的活动空间得到扩大，从而提高小区的社会知名度。第四种是引入社会设施共同经营。在本小区会所的基础上，可以借助小区周边的社会设施（主要是一些高档、需要大投入的设施，而又是本小区所没有的），实行横向联合经营，凭小区会员证，在使用这些设施时，可享有同样优惠待遇，如：高尔夫球会、保龄球馆、壁球馆、酒店和商务中心等。这样开发商既减少了投资，又可弥补小区在这方面的不足，也能使社会上这些设施拥有更多的固定客户群，一举两得。&&&&在中山，现阶段一些“新”会所还是采取独立经营及双向经营的模式，以开发商为主导。在棕榈彩虹会所、恒大绿洲会所都能看到，大片大片的运动设施被空置，簇新簇新的器材安静的待在房间一角，让人颇感叹太“浪费”。可直接运营的开发商似乎不以为意。棕榈彩虹项目相关负责人表示：“我虽然引入外来运营商能让会所更活跃，但我们希望能保证会所的纯粹性。如果我们把这么好的会所外签给其他人经营，如果经营理念能跟我们一致还好，如果不一致，那我们的业主怎么办？现在看是亏本的，但我们也相信经过一段时间的运营，加上业主入住率的提高，我们最终能做到保本。”恒大绿洲项目更显洒脱，“现在我们的会所都不收费，只要业主来销售中心领券都能免费参观。现阶段会所更重要的作用在于展示，开发商也不会指望在它身上赚钱。”&&&&■记者手记&&&&什么才是会所的正业？&&&&会所是什么？会所有什么？会所能做什么？你用过会所什么？这一串问题，或许会让不少人一时语结。我们都大致知道会所是什么，也知道自己小区里的会所里有什么，但会所到底能有多少功能，我们可以借助会所达到什么目的，也许许多人还没有仔细考虑过。&&&&曾接到过投诉：投诉者称他们小区的会所被改造成经营性质的场所，经营项目包含健身俱乐部、客房、餐厅、便利店、培训班等。有业主质疑：原本应为业主提供生活便利的会所，为何“不务正业”反倒为业主造成诸多不便？其实，投诉引发的是一个需要令人深思的问题：什么才是会所的“正业”。&&&&有漂亮的房子，有齐全的设施设备，就是会所吗？我看不见得。真正的会所是要“用起来”的会所，能让人们在里面找到自己需要的活动设施，能用得起用得着这些设施。如果只有空空落落的大房子，崭新簇亮的运动设施，可是没有人去用，也没有人教你怎么用，也没有伴儿一起去用，这样的会所只是一个“壳”，好看不好用。&&&&有健身俱乐部、餐饮、便利店、培训班的会所就不是会所了吗？我看不见得。这些集中的、有规划的、有主导、有培训的机构，能让会所焕发活力，保证会所收支平衡、让会所聚集人气。没有任何人愿意做亏本生意的，会所是需要运营的，或许一开始开发商为了有利销售，投入了大笔自己来“亏本”，但一旦他们不需要会所来“添光彩”时，会所要真正运营，还是要靠自己的收支平衡。&&&&看到棕榈彩虹那个精致、干净的运动会所，看到恒大绿洲那个齐全、大气的生活会所，看到他们空空落落的样子，我一直在感叹的是：“真浪费”。如果这些会所里能办几个培训班，让小孩学习舞蹈、跆拳道；教大人怎么健身、怎么美体；教老人怎么选择适合的活动，时不时组织下比赛或者活动，让业主们能聚集在一起互相认识互相交流，那该多么理想。&&&&还是那句话，天下没有白吃的午餐，也不会凭空掉馅饼。凭什么让开发商掏几千万元盖一个漂亮的会所给你，又只让你免费使用？如果还有人这么想，确实也有点太傻太天真。讲到这里又涉及另外一个问题，会所姓“公”还是姓“私”。当你买房时，在销售中心会被销售人员介绍的会所吸引，“有效果图，很漂亮，健身房、游泳池、棋牌室、阅览室……都有。可以不用出小区，享受便利。”可是，这个会所，到底是属于你还是属于开发商的？我们买房时，或许会因为有好会所的吸引而促进我们买单的步伐，但真正入住后，这个会所还会不会存在，这就需要看运气了。小区会所性质问题比较复杂，很多开发商在营销时“打擦边球”，在规划报建时，将会所作为独立的商业设施，但又通过虚假宣传，让消费者误以为是业主共有的公共配套设施。从现在的法律条文看，会所是业主共有产权还是开发商的私权仍不确定。据广东林氏律师事务所林叔权律师分析，我国《物权法》第七十三条规定的“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”是否包括小区会所的问题，自《物权法》公布以来，一直存有争议。如何界定会所归属，应根据个案判断。一般而言，建议查询小区规划报建资料、竣工验收备案资料及确权登记资料，综合比较分析，最后界定会所权属。&&&&声音&&&&1、你去过小区里的会所吗？&&&&我家小区就有一个不错的会所，但我从来没去使用过。开业时去逛了逛，发现收费好贵。棋牌室要30元/小时，游泳要四五十块钱一次，健身房收费也很贵，而且还很小。这样的话我为什么要去呢？还有什么电影放映厅，谁会为了看个电影跑去包个厅啊？&&&&――陈小姐远洋城业主&&&&我们小区的会所看起来很简陋，不过开发商花了心思运营，还是挺好的。我觉得最好的是有一个4点半课堂，早放学、家里又没有大人管的小孩可以去那里。周一周三是辅导作业、周二是手工课，周四是科普知识讲解，周五是故事会，更重要的是这些都免费，我常常把我儿子“赶”去那里。&&&&――李先生宇弘健康花城业主&&&&我很希望会所里能有一个培训班，教我们老年人跳跳舞，打打太极拳之类的，或者能提供场地给我们。会所里场地那么好，可是一直是关着的，我们老年人要跳健身舞又只能在小区空地里跳，又扰民环境又不好。&&&&――张阿姨朗晴假日业主&&&&2、会所怎么收费才合理？&&&&我觉得如果在产品相当的情况下，跟市面价格持平就可以了。不需要它专门为业主减价，毕竟会所也要赚钱，如果它们赚不了钱，会所也开不久。去会所我们贪图的是路程近、便利，价格适中就行了。&&&&――林先生公司职员&&&&如果能只针对本小区业主，不接受外来客户使用的话，我觉得价格跟市价持平或略高都可以。我们小区里的会所现在是公用的，什么人都可以来，很明显不是小区业主的人都来会所里带小孩乘凉，乒乓球台之类免费的东西永远被人占用了，游泳池虽然是免费的，可引来了大批培训教练在这里开班。这样的会所对于业主还有什么意义？&&&&――李小姐家庭主妇&&&&会所当然要便宜，我们业主自己的东西，我们只能是给点钱意思一下，难道还跟外面的东西一样的价格啊？那我还要会所干嘛？我花钱买房，会所里建造的钱肯定有我的一部分。会所收费等于我一方面给钱盖会所，一方面又要花钱用会所，凭什么啊？&&&&――刘大叔退休职工&&&&3、我需要怎样的会所？&&&&能满足我生活所需的会所就是一个好会所。能跟朋友坐坐喝咖啡，能有复印打印收发东西的地方，能去参加点健身班培训班，能想起来去运动一下游个泳就够了。反正一句话，能用的会所才是好会所。&&&&――林小姐公司职员&&&&会所里如果办一些儿童托管中心、儿童天地、儿童培训中心肯定很赚钱。因为我现在非常需要这个。小孩放假在家里天天看电视，带她去外面的培训中心又远又热，还赔上我许多时间，如果会所里能“寄放”小孩就最好了。&&&&――李小姐公务员&&&&我在其他城市看到有私人会所服务，真不错。如果你家里来朋友，又不想在家里接待的话，可以到会所里去安排，在那里可以订餐吃饭，可以招待他们游泳唱K&打麻将，还有几间客房可以让朋友过夜，这样太方便了。这样的会所等于是业主的第二个家，又高档又便捷。&&&&――陈先生商人
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作者：记者李双
责任编辑：李靖
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