sony笔记本win7改xp后怎么调节屏幕亮度？ 机型是VPCEG36EC/P的_百度知道
sony笔记本win7改xp后怎么调节屏幕亮度？ 机型是VPCEG36EC/P的
我有更好的答案
，如果系统不符合，如果机器预装的是win7就更要换回去，这要看你索尼的机器大概是哪一年的。，如果是近三年的，相对应你的亮度就可能调节不了。，因为这个调节亮度的包括调节音量的快捷键都是需要有一个管理软件和驱动作用的，那建议楼主还换回WIN7吧恩
，可能就没有提供这个驱动甚至软件
电源管理里面
这款只适合win7 不能用xp的
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出门在外也不愁想装个空调，不知道怎么算房间面积，懂的帮忙一下_百度知道
想装个空调，不知道怎么算房间面积，懂的帮忙一下
需要多大的空调房间 房间高度是3米，长是5米，宽是3.6 米
是多少平方
提问者采纳
如果房间的密封保温条件较差。每次开机时间很长你的房间面积是18平方米，最好购买小两匹空调为宜，高度是3米，要求室内温差小的话。如果是家用，可以考虑购买变频空调，正常情况下，如顶层，购买制冷量3500W的1、西晒等因素.5匹空调就可以了，否则购买能效比高的定速空调就可以了
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18平米的房间5×3.6=18（平方米）高度是算体积的时候才用得着的。房间不是太大，使用1.25匹的空调足以，而且制冷效果绝对很好
在选购空调时，销售人员通常会在推销空调时提到空调的匹数，匹数指的是电器消耗功率，1匹=1马力=735W，匹并不指制冷量。平时所说的空调是多少匹，是根据空调消耗功率估算出空调的制冷量。一般来说，习惯用1匹等于2500W的制冷量(也就是25机型)，1.5匹约等于.3500的量(也就是35机型)。26机型约为1.1匹，27机型为1.2匹，28机型约为1.3匹，32机型为1.4匹；33机型约为1.5匹，36机型为大1.5匹。
一般，1匹空调适用面积10~15平方米，1.25匹适用10~19平方米，1.5匹适用16~26平方米，1.7匹适用15~30平方米，两匹适用20~37平方米，3匹适用30~58平方米。
买空调的人都知道，根据空调匹数的不同价格也不一样。空调匹数，原指输入功率，包括压机、风扇电机及电控部分，因不同的品牌其具体的系统及电控设计差异，其...
高度属于正常的商品房高度就没问题，长宽18平米，按照20平米算，是不是顶楼？顶楼的话有没有屋脊隔热层？按照你的情况看，如果不是顶楼预算不足可以考虑小1.5匹简称33的，想要速度快，放心的或者是顶楼请买大1.5匹简称35的，回答完毕
一般卧室用用么1,。5HP的够了
平方数是18个,这么大的面积安装个1-1.5P的就行了.大了就是浪费.
1.5匹应该就行了，或者说是25的
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出门在外也不愁有买过商铺成功和失败的多多来聊聊你们的经历吗？
　　@XHQ 4120楼
21:42:19　　有没有人听说过成都的全球香江CBD？？？专门卖家具的，商场有三年多了，这边的返租铺，现在很多都租不出去，就是免租有些商家都不来，商家怕投入的装修费都挣不回来，开发商只管卖铺收钱啊，都上了成都商报了，还是政府打造的，太失败了　　-----------------------------　　那边貌似A区又要完工了 去逛了逛确实人气不怎么样啊
　　@lanceqmwow
08:49:42　　关注铺子有段时间了，因为自己父母有套铺子10几年了年租14W，也不清楚能卖多少！现在想卖了换套别墅退休年纪大了想住的舒服点虽然我心里不希望想让家里留套铺子但也不能说出来，所以就想自己去买一套！ 所以我的心态真的很难说清楚一方面帮父母张罗卖当然是想卖高点，一方面又想自己买的回报高点。。。。　　当然我不可能去买父母的那套的，结婚了金钱上搞不清楚会有很多矛盾的嘛，家庭和睦优先。　　-----------------------------　　@我爱庭院 4153楼
10:37:10　　你既然有这想法，“我心里不希望想让家里留套铺子但也不能说出来，所以就想自己去买一套！”你知道年租金十几万的铺子多难得吗？　　这个很好解决啊，既然有能力自己买商铺，不如你筹钱给你父母买别墅，这个铺千万不能卖啊　　-----------------------------　　这就是结婚和单身的区别啊！我吧家里所有钱给我父母买房子老婆哪受得了啊！现在就是我卖别人的别人要求至少得4% 我买的却连3%都危险！ 2面都没成交。。。
　　@lanceqmwow
08:49:42　　关注铺子有段时间了，因为自己父母有套铺子10几年了年租14W，也不清楚能卖多少！现在想卖了换套别墅退休年纪大了想住的舒服点虽然我心里不希望想让家里留套铺子但也不能说出来，所以就想自己去买一套！ 所以我的心态真的很难说清楚一方面帮父母张罗卖当然是想卖高点，一方面又想自己买的回报高点。。。。　　当然我不可能去买父母的那套的，结婚了金钱上搞不清楚会有很多矛盾的嘛，家庭和睦优先。　　-----------------------------　　@我爱庭院
10:37:10　　你既然有这想法，“我心里不希望想让家里留套铺子但也不能说出来，所以就想自己去买一套！”你知道年租金十几万的铺子多难得吗？5　　这个很好解决啊，既然有能力自己买商铺，不如你筹钱给你父母买别墅，这个铺千万不能卖啊　　-----------------------------　　@walker楼
10:55:12　　庭院兄差矣。他父母的铺子都不卖他，他給父母买别墅？金钱上搞不清楚。　　本人最看不上这样的父母，太自私了，天下少有。　　-----------------------------　　别这么说，我父母也是看我条件不错才做这个决定的，毕竟我自己也有能力买铺子房子不需要父母为我留那么多东西，他们退休想过好点儿子也不需要照顾了当然是要为自己想的咯！ 当初他们买这铺子也是怕我以后收入不够，是吧！父母总是先为儿女想的吗！我们家关系很好所以我不想为小事闹矛盾。
　　@我爱庭院 4157楼
11:23:16　　99说的极端自私的父母我也见过不少的　　朋友的爸爸，早些年房价低的时候，工作多年也不为女儿买套房（家人极力劝说他买房他就是不买，其实这套房如果买了，现在他女儿条件不错也不会要他的），白白失去了资产增值的机会　　快退休的时候，不顾家人的反对，用多年积攒的钱买了一辆高级轿车（说高级轿车有点夸张，但在农村里面凯美瑞顶配在他们村，村里除了个别大老板下来就是他的车好了），自己享受了，还直说这车买的值，......　　-----------------------------　　各家情况不同不要乱套用别家的思路哦！ 我父母在我刚赚钱收入还不高时房子，铺子都是为我将来准备好的！但是我自己运气也不错，结婚的房子是自己买的铺子么现在也有能力自己买了，父母想过的好点我是完全支持的！哎。。不谈家事，谈铺子！ 现在成熟铺子主流价格真的只有2到3的回报吗？
　　@我爱庭院
11:23:16　　99说的极端自私的父母我也见过不少的　　朋友的爸爸，早些年房价低的时候，工作多年也不为女儿买套房（家人极力劝说他买房他就是不买，其实这套房如果买了，现在他女儿条件不错也不会要他的），白白失去了资产增值的机会　　快退休的时候，不顾家人的反对，用多年积攒的钱买了一辆高级轿车（说高级轿车有点夸张，但在农村里面凯美瑞顶配在他们村，村里除了个别大老板下来就是他的车好了），自己享受了，还直说这车买的值，......　　-----------------------------　　@lanceqmwow 4161楼
12:38:54　　各家情况不同不要乱套用别家的思路哦！ 我父母在我刚赚钱收入还不高时房子，铺子都是为我将来准备好的！但是我自己运气也不错，结婚的房子是自己买的铺子么现在也有能力自己买了，父母想过的好点我是完全支持的！哎。。不谈家事，谈铺子！ 现在成熟铺子主流价格真的只有2到3的回报吗？　　--------------------------　　看自己的运气和找铺的水平了，有的可能租不掉，有的也许能达到10%，多年后你才能正确评价这次卖铺和自己买铺的对错，现在是看不到的
　　@我爱庭院
11:23:16　　99说的极端自私的父母我也见过不少的　　朋友的爸爸，早些年房价低的时候，工作多年也不为女儿买套房（家人极力劝说他买房他就是不买，其实这套房如果买了，现在他女儿条件不错也不会要他的），白白失去了资产增值的机会　　快退休的时候，不顾家人的反对，用多年积攒的钱买了一辆高级轿车（说高级轿车有点夸张，但在农村里面凯美瑞顶配在他们村，村里除了个别大老板下来就是他的车好了），自己享受了，还直说这车买的值，......　　-----------------------------　　@lanceqmwow
12:38:54　　各家情况不同不要乱套用别家的思路哦！ 我父母在我刚赚钱收入还不高时房子，铺子都是为我将来准备好的！但是我自己运气也不错，结婚的房子是自己买的铺子么现在也有能力自己买了，父母想过的好点我是完全支持的！哎。。不谈家事，谈铺子！ 现在成熟铺子主流价格真的只有2到3的回报吗？　　--------------------------　　@我爱庭院 4162楼
12:44:06　　看自己的运气和找铺的水平了，有的可能租不掉，有的也许能达到10%，多年后你才能正确评价这次卖铺和自己买铺的对错，现在是看不到的　　-----------------------------　　庭院兄是看过我的铺的 ，给你个最新消息帮分析下！先谢过。。。。。。　　我的是16号，昨天从朋友那知道1号铺24多平方租了4000！2号铺19.9平方租了3500！这2间买的时候均价35000+/平！　　3号铺19.5租3000,买进价为37000/平！　　此3间靠近小学，搭好隔层，我的靠近西外环路买进价27000/平！租出去没隔层！3640！27平！　　想问999和庭院兄已经各位高人，3年后我的铺子可以向他们铺子租金靠齐吗？租户会不会承受不起啊？我的租户自己马上装修隔层，开通天然气也要投不少钱进去！3年后合同到期涨一平方40到50是不是太高了?　　还有我的铺子和1*2*3*以后成长性谁的会高？
　　@lanceqmwow
08:49:42　　关注铺子有段时间了，因为自己父母有套铺子10几年了年租14W，也不清楚能卖多少！现在想卖了换套别墅退休年纪大了想住的舒服点虽然我心里不希望想让家里留套铺子但也不能说出来，所以就想自己去买一套！ 所以我的心态真的很难说清楚一方面帮父母张罗卖当然是想卖高点，一方面又想自己买的回报高点。。。。　　当然我不可能去买父母的那套的，结婚了金钱上搞不清楚会有很多矛盾的嘛，家庭和睦优先。　　-----------------------------　　@我爱庭院
10:37:10　　你既然有这想法，“我心里不希望想让家里留套铺子但也不能说出来，所以就想自己去买一套！”你知道年租金十几万的铺子多难得吗？5　　这个很好解决啊，既然有能力自己买商铺，不如你筹钱给你父母买别墅，这个铺千万不能卖啊　　-----------------------------　　@walker9999
10:55:12　　庭院兄差矣。他父母的铺子都不卖他，他給父母买别墅？金钱上搞不清楚。　　本人最看不上这样的父母，太自私了，天下少有。　　-----------------------------　　@lanceqmwow 4160楼
12:31:06　　别这么说，我父母也是看我条件不错才做这个决定的，毕竟我自己也有能力买铺子房子不需要父母为我留那么多东西，他们退休想过好点儿子也不需要照顾了当然是要为自己想的咯！ 当初他们买这铺子也是怕我以后收入不够，是吧！父母总是先为儿女想的吗！我们家关系很好所以我不想为小事闹矛盾。　　-----------------------------　　抱歉啊。　　我武断了。　　不谈这个了。
　　@我　　@驱马复来归 4163楼
13:24:34　　庭院兄是看过我的铺的 ，给你个最新消息帮分析下！先谢过。。。。。。　　我的是16号，昨天从朋友那知道1号铺24多平方租了4000！2号铺19.9平方租了3500！这2间买的时候均价35000+/平！　　3号铺19.5租3000,买进价为37000/平！　　此3间靠近小学，搭好隔层，我的靠近西外环路买进价27000/平！租出去没隔层！3640！27平！　　想问999和庭院兄已经各位高人，3年后我的铺子可以向他们铺子租金靠齐吗？租户会不会承受不起啊......　　-----------------------------　　你买进价便宜，一共不差200米，能差多少。　　肯定你的合适，面积大，回报只会比他们高。
　　庭院兄是看过我的铺的 ，给你个最新消息帮分析下！先谢过。。。。。。　　我的是16号，昨天从朋友那知道1号铺24多平方租了4000！2号铺19.9平方租了3500！这2间买的时候均价35000+/平！　　3号铺19.5租3000,买进价为37000/平！　　此3间靠近小学，搭好隔层，我的靠近西外环路买进价27000/平！租出去没隔层！3640！27平！　　想问999和庭院兄已经各位高人，3年后我的铺子可以向他们铺子租金靠齐吗？租户会不会承受不起啊？我的租户自己马上装修隔层，开通天然气也要投不少钱进去！3年后合同到期涨一平方40到50是不是太高了?　　还有我的铺子和1*2*3*以后成长性谁的会高？　　==========================================================　　1号铺租金4000价格87万+收益率为5.5%　　2号铺租金3500价格71万+收益率5.8%　　3号铺租金3000价格72万多，收益率为4.9%　　你的铺收益率5.7%，基本上已经达到最高了，而且你的租户是自己隔两层，你又没花钱，什么叫向他们铺子租金靠齐？　　现场我去过，目前环境算不上好，就目前的租金水平而言，我感觉第一年甚至前一年半这些租户都很难盈利，他们出到这个价位的租金，图的也是第二年和第三年的盈利，因为貌似那个小学还没建好，小学对面和隔壁的复建房也没建好，等小学和复建房入住起码要一年时间吧　　三年后的租金水平由市场决定，如果租金过高，租户会提前走，这个不是你能决定的　　19号铺和1,2,3号铺的位置好坏，目前来看1,2,3位置略好，原因是靠学校和先建的复建房近些，长远来看位置差不多，因为你的面向大路，可视性好些
　　@我爱庭院
11:23:16　　99说的极端自私的父母我也见过不少的　　朋友的爸爸，早些年房价低的时候，工作多年也不为女儿买套房（家人极力劝说他买房他就是不买，其实这套房如果买了，现在他女儿条件不错也不会要他的），白白失去了资产增值的机会　　快退休的时候，不顾家人的反对，用多年积攒的钱买了一辆高级轿车（说高级轿车有点夸张，但在农村里面凯美瑞顶配在他们村，村里除了个别大老板下来就是他的车好了），自己享受了，还直说这车买的值，......　　-----------------------------　　@lanceqmwow 4161楼
12:38:54　　各家情况不同不要乱套用别家的思路哦！ 我父母在我刚赚钱收入还不高时房子，铺子都是为我将来准备好的！但是我自己运气也不错，结婚的房子是自己买的铺子么现在也有能力自己买了，父母想过的好点我是完全支持的！哎。。不谈家事，谈铺子！ 现在成熟铺子主流价格真的只有2到3的回报吗？　　-----------------------------　　你们家几个孩子呢？如果就你一个的话，你就直接给父母买套别墅。既然关系好，置换一下，省些税费，你父母也会支持你吧。
　　@我爱庭院
11:23:16　　99说的极端自私的父母我也见过不少的　　朋友的爸爸，早些年房价低的时候，工作多年也不为女儿买套房（家人极力劝说他买房他就是不买，其实这套房如果买了，现在他女儿条件不错也不会要他的），白白失去了资产增值的机会　　快退休的时候，不顾家人的反对，用多年积攒的钱买了一辆高级轿车（说高级轿车有点夸张，但在农村里面凯美瑞顶配在他们村，村里除了个别大老板下来就是他的车好了），自己享受了，还直说这车买的值，......　　-----------------------------　　@lanceqmwow
12:38:54　　各家情况不同不要乱套用别家的思路哦！ 我父母在我刚赚钱收入还不高时房子，铺子都是为我将来准备好的！但是我自己运气也不错，结婚的房子是自己买的铺子么现在也有能力自己买了，父母想过的好点我是完全支持的！哎。。不谈家事，谈铺子！ 现在成熟铺子主流价格真的只有2到3的回报吗？　　-----------------------------　　@小肥婆 4167楼
15:12:35　　你们家几个孩子呢？如果就你一个的话，你就直接给父母买套别墅。既然关系好，置换一下，省些税费，你父母也会支持你吧。　　-----------------------------　　牵涉很多事情的，多一事不如少一事！我的钱是我和老婆的小家的，我父母的铺子也没我老婆名字，何必自找麻烦呢！
　　马克　　
　　谢谢大家。
　　诸位高手，还想再请教一下办公楼的回报率问题　　新买的办公楼（四楼），出租头几年是不是价格要贵一些呢？　　　　第一次出租的话，合同签订几年对于房东（我）合适呢？　　　另外，办公楼的房租，每年递增多少合适呢？　　　顺便说下，我以三百万万的价格卖的
　　诸位高手，还想再请教一下办公楼的回报率问题　　新买的办公楼（四楼），出租头几年是不是价格要贵一些呢？　　　　第一次出租的话，合同签订几年对于房东（我）合适呢？　　　另外，办公楼的房租，每年递增多少合适呢？　　　顺便说下，我以三百万的价格卖的
　　先留名，再看帖　　
　　转一个王健林对商业地产的论述，都是干货　　万达王健林：用深刻教训换来商业地产的“八大真经”　　字号:小大 11:48来源：天府早报　　一、解决资金　　商业地产其实是一个进入门槛很高的产业。平均下来，全世界的房地产公司，只有2-3%的企业在做商业地产，在中国的比例就更少，少于1%。商业地产是一个复合型的产业，不是房地产行业，也不是商业行业，它包括地产、商业、投资、金融等，非常复杂。在这个行业里，最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。解决不了长期资金的问题，商业地产是很难做的，即使能做，也走不远。所以最重要的，做商业地产，首先要有资金实力，或者有长期能使用的资金平台。万达在这方面有最深刻的教训。　　我们在2001年开始做商业地产的时候，是以房地产开发的惯性思维来思考问题的。从银行贷款，贷二年期，就来做购物中心。2004年，遭遇宏观调控，短融长投的弊端就显现出来了，尤其是国家把购物中心列入限制发展的七大行业之一，我们的资金链就变得紧张。幸亏我们的决策有前瞻性，在2004年1月开了一个总裁办公会，决定除了已开工的购物中心，暂停其它购物中心的建设，集中精力寻找长期资金管道，我们找到了一个战略投资者，拿到几十亿元，解决了问题。如果没有预见性，等到银行催债的时候再想办法，那就可能出问题了。所以我体会，做商业地产，解决资金而且是可长期使用的低成本资金最重要。　　二、找到人才 　　所有行业都注重人才，但对商业地产来说，更需要人才，因为这个行业是一个复合型的行业。大家不要以为，搞超市、搞百货的人拿来就能用，搞百货搞超市是零售思维，同单纯的房地产思维一样，都不行。做购物中心，是先做商业规划，然后找租户，找到合适的主力店、次主力店租户，再做商业物业管理。因此，单纯做零售做百货的人不一定就是商业地产的行家里手，单纯做房地产的人也不一定是，这里需要复合型的知识。现在中国商业地产人才非常紧张。　　我举一个例子说明人才的重要性。万达在上海的五角场做了一个三十几万的购物中心，计划明年开业。请了号称世界第一的商业设计公司做设计，这家公司有120多年专门做购物中心规划的经验，全球做了几百个购物中心。开始动工后，一个偶然的机会，我请美国的托伯曼公司的总裁帮忙看看项目，他们是专门做高端购物中心的，他提出了一些修改意见，让我们有眼前一亮的感觉。可惜因为已经施工了，基本的东西不能推翻，只能做些修改。修改之后，规划和人流动线比原来更加合理。我们计算了一下，仅一项设计上的修改，可以每年增加2000万的租金。这说明懂行的人才对商业地产多么重要。所以做商业地产，没有这种既懂商业又懂地产再懂一点金融投资的综合型人才，是非常难的。正因为如此，万达现在几乎变成了一个学校，一些人来万达做了一两年，就有很多单位想挖他们跳槽。所以我们想，干脆自己建一个专门的培训学校，慢慢培养商业地产人才。　　三、只租不售 　　做商业地产要切记这一点。在这方面，万达有深刻的教训。我们现在有21个购物中心，前10个购物中心，有部分商铺是销售的，一共卖了9万多平方米。如果从单一销售的角度来看，是很成功的，全国每平米均价3万多，卖了几十亿，但是这10个项目竣工后，虽然也进行了招商经营，还是有5、6个出现了问题。什么问题呢？商铺在销售之后，再进行商业规划、整合，有两个方面保证不了，一是经营的整体性，二是经营的有效性。销售商铺的时候，因为我们做了十七年房地产开发销售，合同写的很清楚，房子出售后，我们不承担经营上的责任。根据销售合同，我们在法律上没有责任，但经营不好，业主商户就要闹事，我们在道义上的责任无法推脱。如果万达不是品牌企业，不是一个把购物中心作为长期发展目标的企业，只是打一枪换一个地方，那我们就不用对业主负责。当时有四五个业主起诉万达的案子，都以业主败诉为终，因为合同约定很清楚。但是我们以购物中心作为长期发展方向，作为品牌企业，就一定要解决业主的问题。去年和今年上半年，我们决定，卖出去的这10个项目，除了南京、青岛等项目，因为地理位置特别好，经营稳定之外，绝大部分出售商铺全都拿回来，保证业主若干年8%的回报率，个别地区9%。　　所以商业地产即使有个别成功销售之后仍然红火经营的先例，我个人认为那是个案，不能成为规律。万达在全国卖了10个项目的商铺，超过一半以上都有问题。2004年，我们做了一个决定，购物中心只租不售，以租为主也不行，只能只租不售。凡是销售购物中心的，在全国失败的例子比比皆是，我举几个。譬如东莞的一个大mall，销售得好，价格高，但是现在刚刚开业，已经出现经营问题，我可以断定他们正在走我们以前走过的路。无锡站前城投广场，钻石地段，商铺卖的时候火得不得了，现在开业不到两年，整体关门，200多个业主正在打官司。还有很多例子。我们观察，凡是卖商铺来做商业地产项目，9成以上运作不好，有个别占着天时地利人和的成功，那是个例现象。　　说到这里，大家可能会说：讲了半天，你讲商业地产只租不售，你有钱有资金管道，我们规模小，但也想做，怎么办呢？我给大家出三招。　　1、在购物中心旁边规划开发一些住宅。假如总投资5亿元，7%的回报率，住宅卖了2亿元，剩下3亿元作为租金回收，加起来，回报率12%，就可以了。　　2、如果在一个核心区，旁边没有地做住宅，那么办？可以在购物中心上面规划写字楼或公寓，把上面的部分卖出去，也不要卖商铺。　　3、如果不能做写字楼或公寓，用地性质就是商业，那么就把租金回报率低的大店卖掉，以卖大店的现金流来平衡回报率，但不要卖小店铺，小店铺的租金是随着商业的升值不断增加的，大店的租金则是非常稳定的，几乎很少增长。　　这些招不是我的招，全世界的购物中心都是这样运作。美国购物中心里50%的主力店，主要是百货、超市这两种业态，地是白送的，有一些甚至连房子都是送的。美国吉吉彭尼、西尔斯决定一个项目是否进入至少需要三年，你把地块提供给他，他要反复调查三年，分析、规划，才能最后做决定。而且做了决定也很牛，要你把地送给他，甚至把房子盖好白送给他，他付租金也是极低。那么为什么购物中心发展商还要把他们拉进来呢？因为要靠他们来拉人流。美国没有在城里面拆迁的，城里都是私人产权，购物中心都是在郊区，只能靠这一招，拉几个主力店，人流引来了，在主力店与主力店之前做些中小商铺，两层、三层，慢慢提升租金，找到资金平衡点。　　想做购物中心，只有这三招。除此，想卖小店铺，那就不要做了。
　　四、做对程序　　做购物中心的发展商，9成多以上是由房地产商转换而来，包括万达，不可避免地带着房地产开发的思维定式，先做规划设计，看立面挺漂亮，自认为各方面都挺好，开始建，建一半甚至建成了再招商，有些主力店来人，在谈判中发展商处于弱势，只能被迫接受他们提出的价格。大连有个发展商的总经跟我讲：“外国主力店的租金价格真是恨人，要他不行，不要他也不行”。我说：“那你就是在程序上做错了。你应该在开始规划时与他谈租金，不是建设期再招商。而且还可以故意与两三家谈，这样租金就会谈高一点。”　　所以做购物中心，非常重要的是做对程序。一定要先租后建，招商在前，建设在后。或者叫：颠倒程序，把房地产开发商的惯性思维颠倒一下，招商在前面。而且招商绝非招一个主力店的问题。做一个购物中心，一般有七、八家主力店，主力店一定要是不同业态的组合在一起，这样才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益，而且很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。所以，一定要把程序做对了，招商在前。　　招商在前还有个明显的好处，能节省巨大的投资。万达现在做购物中心，建安包括税费、管理费等，不算精装，平均每平方米3000元左右。为什么这么便宜？就是设计阶段与进驻的各店对接好，没有无效面积，大堂、电梯、卸货区的位置都是反复计算好的，所有面积都能产生租金。我们2004年以后建的购物中心都是收租面积没有无效面积。而且我们的程序做对了之后，我们与主力店、次主力店签好合同，约定拿到质检验收证书免租三个月，第91天开始计租，不管他们开不开业。做对程序的好处就是给我们带来效益，避免麻烦。　　五、商业定位 　　具体到技术层面而言，商业定位决定项目的成败。商业有两句名言。一句是“隔街死”，一条街20米宽，一边火的要命，另一边死街。还有句话是“一步差三成”，哪怕门挨着门开店，但差一步生意就差了三成。这些语言都形容了商业定位选址的重要性。商业地产具体到技术层面，最重要的就是商业定位。那么，在商业定位里，注重哪几个环节呢？　　1、定地址　　选址靠的是真功夫，没有教科书，更多要靠经验，这就是零售人员、物管人员与开发设计人员智慧的综合，绝大部分是经验的积累。在选址上，无论如何不能一次确定，有时间的话，一年的时段，最好在黄金季节、非黄金季节，一天的时间，中午、晚上都看看。还有一点非常重要，看政府规划，到任何一个城市，先了解当地城市规划，城市发展方向。暂时人不多不要紧，预计几年后会怎么样。我们在南昌的项目，头一个在八一广场，效益很好，第二个项目我们去了红谷滩新区。江西省委省政府、南昌的市委市政府决定在江北发展一片，为体现他们的决心，他们把市委、市政府、公检法等所有行政中心都搬过去，但是他们过去办公了，还是有城无市，人气不旺。政府希望我们去做一个购物中心，我们规划了一个十几万平的购物中心。一个十几万平的购物中心要靠十多万人来支持，那里目前至多有一万人，为什么我敢做呢？因为购物中心要两年以后才开业，现在房子卖了很多，另外政府配套建设了两所好学校，我相信，我们的购物中心一上，就会促使更多人入住，形成人气商气。我看大势，所以新区也敢去。　　2、定规模　　购物中心在国际上有个理论，10万平米以内叫最佳规模，当然这是国外的理论，英美、澳大利亚，他们的人口比较少，10万平米是他们的上限。按照中国的国情和快速发展的态势，我个人认为15万平米是最佳的上限。规模与效益连在一起，不是越大越好，规模一大，比较效益就下降了。规模越大，租金越低。15万平的商业，至少要5家不同业态的主力店，超过20家次主力店来组合。在中国，零售业态没有这么丰富，在发达资本主义国家有50万种商品，中国目前只有20万种商品。目前在中国，大主力店的发展可以，1万平以上的超市、建材店好找，但次主力店的发展相差太远，平的次主力店极其难找。在欧洲，我看到一个糖果的连锁店，每一个店就几百平方米，但是在一个购物中心里可以开4、5个店，每个门口开一个。别看小小的糖果，一个店可以有上千种类的糖果，甜的、咸的、什么口味都有，卖糖果卖出了世界级的连锁品牌，每年20多亿欧元销售额。类似这种有特色的次主力店，中国现在很少。所以，规模上不宜过大。　　现在中国购物中心有比大、比规模的不好风气。在广州开会期间，安徽的一个市政府领导找到我，希望万达去开发一个规划38万平方米的购物中心，只要我们肯去，地可以很便宜。而当地城市人口只有30万人。我说：地白送我，我都不做，你们这种思维，谁去做都危险。北京人口那么多，在东、西、南、北规划了四个几十万平的mall，到现在第一个规划的春天mall都是死的，58万平，根本做不了，政府被迫修改规划，修改到20万平的规模。所以，规模要求最佳，不能求最大，要求比较效益。租金高，回报率高，才是真本事。现在在中国做购物中心，迫切需要解决规模偏大的问题，在商品和次主力店不匹配的情况下，盲目求大的结果只能是自食苦果。　　3、定主力店　　地址、规模确定好以后，就是主力店、次主力店的问题。主力店和次主力店的确定是有讲究的，有些业态适合在商业中心区，有些业态适合在副中心，有些业态适合在郊区。在核心商圈，不能搞建材、家居，在郊区不适合做百货、珠宝，这里面是有商业规律的。在什么位置上适合建什么主力店，这里面学问很深，要根据你的地址和规模选择合适的业态。比如在副中心你就选新兴业态，如果在核心尚圈，你就不要选大卖场，尽可能选租金比较高的业态，而在郊区，尽量选聚人气的业态。　　关于主力店和次主力店的确定，目前在世界上有一个趋势，更多的向文化、休闲、健身的业态方向发展。　　我看过一篇文章，里面有句话说“购物中心是吃出来的”。国际上也有新的理论，叫“四大功能”：第一个功能是购物；第二是休闲；第三是运动；第四是交际。这是世界购中心新的理论。随着现代生活节奏的加快，邻里疏于来往，那么，到购物中心去，不仅可以休闲、健身，还可以交友，这种大型综合性的购物中心可以让人一呆一天，起码可以玩几个小时。为什么现在的购物中心要更多发展文化娱乐方面的内容，说穿了，就是为了增加人们的滞留期间。现在国内的购物中心，有一些人只单纯地考虑零售卖场，而国外的购物中心，有近一半的面积都拿出来做休闲娱乐文化健身。我们从自己开发的购物中心也有体会，哪一个购物中心的娱乐、休闲做得好，哪个购物中心就火。　　以上讲了三个定位，如果地址、规模、主力店都做好，从技术层面上讲，这个购物中心就基本成功了。
　　六、搞好设计　　搞好规划设计绝不单是设计师的责任，反过来说，单靠设计师是做不好购物中心的。因为设计师大多是从建筑结构的角度提供有益的意见，但做购物中心，第一位是租赁人员的责任。设计师，尤其西方国家培养出来的设计师，他们讲个性、讲创新，不考虑投资成本，也不考虑从商业上是否合理。完全凭设计师规划购物中心风险很大。我可以举一个大家熟悉的例子，上海的正大广场，黄金宝地，小陆家嘴最好的位置，20万平方米的购物中心。现在只有1、2层没有关，3-8层全停业了。而且1、2层卖的都是大杂货，跟陆家嘴的定位完全不符，没有品牌入驻。我看正大广场没有救，胎里带来的毛病，先天不足，只有一条出路，炸掉重建。为什么这么说？当年他们买地便宜，炸掉之后，8万多平的土地价值比现在这个楼的价值高多了，全部炸掉，做公寓卖出去，就是不做公寓，重新思考一下做购物中心，也可行。正大集团就是因为崇洋媚外，迷信美国的设计师，连中庭都是拐来拐去的。美学是有了，但人流动线不合理，做商业地产是失败的。　　搞好设计有四个关键点　　1、人流动线　　这是设计方面的第一要素。人怎么流动，就象河一样，水往低处走，怎么样让水流得顺畅？不能突然加一个2%的坡度。我们自己的体会，单一通道是最好的，最多一个环路。人在这种路线中，方向感好，容易找到位置。　　2、视觉通透　　在国外做购物中心有个设计要求，一眼至少能看到十个店招。看到越多的店铺越好，能刺激人的购买欲。不能搞花里胡哨不实用的东西。　　3、交通体系　　卸货区要尽量安排在地下，我们现在做购物中心，卸货区全部安排在地下，为什么呢？人车分流，不和地面争位置。如果觉得地下室做卸货区要把高度提高有点浪费，那么可以局部把卸货区做高一点，其它地方做低一点。如果钱多一点，可以都做高。这样有好处。将来停车位不够了，可以加一层低停车场，停车位就加了一倍。首先要解决人车分流问题。车辆，包括私家车、送货车，都不要和人在同一层面交叉。　　再一个，厕所最好设在离电梯与扶梯近的位置。这是很小的细节问题。人有内急，一层厕所满了，可以坐电梯上二层，不能让人排队等候如厕，增加卫生清洁的难度。这里面涉及的内容很多，不展开讲了，有很多专业书籍，大家可以看。　　4、主力店的技术标准　　这与一开始我讲的招商在前建设在后有很大关系。不同业态的主力店有不同的要求，建材超市要求荷载4吨，普通的超市和书店1吨，做普通的百货荷载有400、500公斤就够了。高度，如果做建材超市，至少要8米层高；做生活超市，5米层高就可以了；而做仓储的话，要9米。如果建电影院，至少要10米层高，要考虑将来使用大银幕。不同的主力店都有不同的荷载、高度、卸货的要求，只有招商在前，与主力店进行技术对接，才能掌握好这些东西。做了两三年，所有业态的特点就掌握了，再做就会很熟悉了，这需要时间积累。　　上海有一个四十万平米的购物中心，做到正负零，来找我帮他招商，他们招商了一年，一个主力店都没招进来。他主动提出，如果我帮他招商满场，他给我20%的股份。可我们研究过图纸之后告诉他，炸掉重来。当时只盖了一层地下室，投资花了8000万。他们的项目设计，层高平均4.8米，通通荷载400公斤，怎么能去招商呢？建材一进来，就能把楼板压塌，就是做超市也有危险。这样的条件只能做百货，都做百货的话，2万平米一个平面，地下1层到地上6层，哪个百货敢做？　　所以，如果不注意主力店的技术要求，就会造成浪费。
　　七、商业物管 　　购物中心的物业管理是一个特殊形态的物业管理，绝非简单的保安、保洁。目前万达最缺的就是这方面的人才，既懂商业又懂机电又懂物管的人，太缺了。即使有这样的人，待遇要求也很高。我们与上海复旦大学、深圳物管学院签了一个协议，每年定向培养人才。但远水解不了近渴，他们毕业后，还需要五到十年的锻炼才能真正用得上，不过作为一个有长期目标的公司，这种投入还是要做的。　　购物中心的开业，对购物中心是个考验。不是什么开业大吉，开业其实意味着大麻烦，开业后经营不好要掉铺。一般来讲，购物中心开业的前三年，尤其是第一年的掉铺率会达到30%。小租户的特点是只能共繁荣不可能共患难，火的时候想方设法挤进来，生意不好卷铺盖就走，但小租户的好处是能承受不断提升的租金。所以，招满商、开了业绝不意味着大吉，第一年可能会掉30%，补充上来后，第二年可能会掉20%，这种调整是个永远的循环。　　商业物业管理第一重要的是商业开业之后的补充招商调整，还有机电、保安、保洁等职责。　　八、承受压力 　　一般来讲，商业项目要有三年的培育期，最少也要两年培育期。所以，大多数基金收购购物中心，要开业两年之后才考虑。有的基金要过三年才收购。他们都要等渡过培育期，基金只要求3-5%的回报，但必须稳定。开业是一个分水岭，开业之后麻烦事很多，主力店、业主、商户的投诉，机电的维保，环保的要求等等，尤其是市场的培育问题，前三年不稳定，很麻烦。所以，想从事购物中心这个行业，一定要有足够的心理准备，一定要有承受压力的心理准备，做购物中心绝非轻松事。否则为什么全国只有1%的房地产企业，全世界只有平均不到3%的房地产企业做购物中心呢？我打一个不恰当的比喻，做住宅开发是小学，做写字楼、酒店等是中学，那么做购物中心就是大学，是一系列业态的集合，而且开业后要迎来一大堆的问题，要有足够的心理准备，要渡过市场培育期，才能迎来阳光坦途。　　广州的天河城，现在成了购物中心的典范，开业8年半，租金比最初翻了6倍，看起来很成功。大多数人却不知道，天河城也曾差点死掉，如果不是国有企业的话就已经死掉了。天河城建设时贷款7亿元，前三年连续亏损，租金收不上来，还不了贷款，困难重重。后由广东省政府出面组织六大公司分担出钱还贷，才渡过了难关。过了几年，培育期过了，大家认可它了，买东西的人也走顺腿了。人都是有惯性思维的，去什么地方走顺腿了自然就去了，不一定是有目的性的。我们调查发现，购买行为中只有百分之十几是目的性购买，80%是随机购买。天河城渡过难关之后，才有生意兴隆。所以说，轻轻松松做不了商业地产，没有承受压力的准备做不了商业地产。即使有资金、有人才，但是怕麻烦，想潇洒就不能做商业地产。
　　@我爱庭院 4177楼
23:06:11　　七、商业物管　　购物中心的物业管理是一个特殊形态的物业管理，绝非简单的保安、保洁。目前万达最缺的就是这方面的人才，既懂商业又懂机电又懂物管的人，太缺了。即使有这样的人，待遇要求也很高。我们与上海复旦大学、深圳物管学院签了一个协议，每年定向培养人才。但远水解不了近渴，他们毕业后，还需要五到十年的锻炼才能真正用得上，不过作为一个有长期目标的公司，这种投入还是要做的。　　购物中心的开业，对购物......　　-----------------------------　　我爱庭院，这么晚了还没休息？ 呵呵，看你的帖子很久了，也正是因为对于商业地产的看好，我买了办公楼。最近就要谈租金的问题了。 请给点建议吧，详请看在你发言前我的那个帖子
　　@我爱庭院
23:06:11　　七、商业物管　　购物中心的物业管理是一个特殊形态的物业管理，绝非简单的保安、保洁。目前万达最缺的就是这方面的人才，既懂商业又懂机电又懂物管的人，太缺了。即使有这样的人，待遇要求也很高。我们与上海复旦大学、深圳物管学院签了一个协议，每年定向培养人才。但远水解不了近渴，他们毕业后，还需要五到十年的锻炼才能真正用得上，不过作为一个有长期目标的公司，这种投入还是要做的。　　购物中心的开业，对购物......　　-----------------------------　　@阿豪111 4178楼
23:11:50　　我爱庭院，这么晚了还没休息？ 呵呵，看你的帖子很久了，也正是因为对于商业地产的看好，我买了办公楼。最近就要谈租金的问题了。 请给点建议吧，详请看在你发言前我的那个帖子　　-----------------------------　　我在10年前买过一次办公楼，是一次失败的投资，租金不理想后来卖掉了（07年初），当然如果持有到现在的话，租金估计在13%的样子，也行了　　这次投资给我留下了阴影，导致后面再没买过写字楼　　你提的几个问题，不太好回答啊　　新买的办公楼（四楼），出租头几年是不是价格要贵一些呢？　-------以市场行情为准　　　第一次出租的话，合同签订几年对于房东（我）合适呢？------2-3年为好，你觉得租金不错就时间长点，租金不理想后面能涨时间就签短点　　　另外，办公楼的房租，每年递增多少合适呢？------以市场行情为准　　　顺便说下，我以三百万万的价格卖的--------300万，只能说明2点，第一兄弟你的确很有钱哪，第二你第一次买办公楼（从你提的问题猜测）就这样大手笔，真是很冒进啊
　　新办公楼和新商铺相比，特点是办公楼的租金收益明显比商铺高，但商铺的成长性变数很多，办公楼比较平稳，办公楼的缺点之一是将来变现很困难，卖的话价格甚至比同区域的住宅要低不少
　　@我爱庭院
23:06:11　　七、商业物管　　购物中心的物业管理是一个特殊形态的物业管理，绝非简单的保安、保洁。目前万达最缺的就是这方面的人才，既懂商业又懂机电又懂物管的人，太缺了。即使有这样的人，待遇要求也很高。我们与上海复旦大学、深圳物管学院签了一个协议，每年定向培养人才。但远水解不了近渴，他们毕业后，还需要五到十年的锻炼才能真正用得上，不过作为一个有长期目标的公司，这种投入还是要做的。　　购物中心的开业，对购物......　　-----------------------------　　@阿豪111
23:11:50　　我爱庭院，这么晚了还没休息？ 呵呵，看你的帖子很久了，也正是因为对于商业地产的看好，我买了办公楼。最近就要谈租金的问题了。 请给点建议吧，详请看在你发言前我的那个帖子　　-----------------------------　　@我爱庭院 4179楼
23:26:03　　我在10年前买过一次办公楼，是一次失败的投资，租金不理想后来卖掉了（07年初），当然如果持有到现在的话，租金估计在13%的样子，也行了　　这次投资给我留下了阴影，导致后面再没买过写字楼　　你提的几个问题，不太好回答啊　　新买的办公楼（四楼），出租头几年是不是价格要贵一些呢？　-------以市场行情为准　　第一次出租的话，合同签订几年对于房东（我）合适呢？------2-3年为好，你觉得租金不错就时间长点，......　　-----------------------------　　谢谢你的回复。 　　我是憋了7年呢。。。过来这七年，看走眼了，一直没有在房地产这一块投资。 2012新老板上台后，发现他的政策城镇化还是要搞房地产，才下定决心投资的。　　额，你写的这些，都是以市场行情来定，我怎么了解这个市场行情呢？难道要在网上给其他租房子的一一来问吗？　请指教。。。　　　确实是初次投资房地产，这次买的是层高五米的，中间隔开，可以按照两层办公室来租，所以觉得可能合适。
　　那你买在哪个城市？大概区位？这个项目有多少间写字楼？朝向？交房日期？装修房还是毛坯房？
　　@我爱庭院 4182楼
23:38:06　　那你买在哪个城市？大概区位？这个项目有多少间写字楼？朝向？交房日期？装修房还是毛坯房？　　-----------------------------　　我在山东的一个三线-四线的城市，项目距离市中心只有一个街区。 这个项目，一共就五层，我买的是四层。（1-3层是银行）。2个星期内交房，简装修。地板砖已经给铺好了，但是二层需要自己搭。 一部电梯，一个步梯。 　　开发商销售时说是层高五米二，实际层高五米，另外，我还在楼顶上要了10几米的广告位。
　　整体这个项目按面积分为东西2部分商业楼。东边的只租不售。我在西边这个，买的他的整个四层，其实只有300多平米。中间隔开的话，可以按照700平米租。单独的电梯，单独的步梯，整体感觉办公还可以。 　　唯一的缺点，就是层高不够，楼上只能2.3-2.4米。 前一段时间有几家保险公司找过我，都是因为楼上层高的原因放弃了
　　给的信息不全，简单说吧，市场行情为准意思就是你暂时先不租，等别人租掉了你就参考人家的价格
　　关于价格，距离这个项目600米的一个18层的办公楼，普通层高的，销售的价格是6800元，我这个层高5米，要加8500，我最终7800拿下的。　　大哥，还需要什么信息。。。 给个提示？
　　层高的问题我刚才想说的，太困了就没打　　去年陪我一个朋友买了一个写字楼，100平方隔两层，层高5.6米，隔好后感到压抑，隔层和装修花了8万，所以你那5.2米的层高就更压抑了
　　更正一下我朋友买的是5.8米，现在租掉了年租金7.5万，购买价格是140多万，感觉还行
　　恩，我这个层高是大问题。 困了啊，明天再聊？
　　@我爱庭院 4176楼
23:01:43　　六、搞好设计　　搞好规划设计绝不单是设计师的责任，反过来说，单靠设计师是做不好购物中心的。因为设计师大多是从建筑结构的角度提供有益的意见，但做购物中心，第一位是租赁人员的责任。设计师，尤其西方国家培养出来的设计师，他们讲个性、讲创新，不考虑投资成本，也不考虑从商业上是否合理。完全凭设计师规划购物中心风险很大。我可以举一个大家熟悉的例子，上海的正大广场，黄金宝地，小陆家嘴最好的位置，20万平方......　　-----------------------------　　哈哈哈
他说正大广场没救了
其实这几年很火了
这个广场在浦东应该能排第一 整个上海前三没问题
　　其实王建林写了那么一大堆废话
总结起来就是 地段 招商 管理
万达之所以在二三线城市那么火 因为那时候他的招商实力最强！！！但是在一线城市
吸引力就小了
　　@阿豪111 4186楼
23:53:01　　关于价格，距离这个项目600米的一个18层的办公楼，普通层高的，销售的价格是6800元，我这个层高5米，要加8500，我最终7800拿下的。　　大哥，还需要什么信息。。。 给个提示？　　-----------------------------　　办公楼不要做隔层。尤其在楼上。
　　做了隔层，只能开旅店了。受限制太多。
　　@就是来吵架 4191楼
00:17:36　　其实王建林写了那么一大堆废话
总结起来就是 地段 招商 管理
万达之所以在二三线城市那么火 因为那时候他的招商实力最强！！！但是在一线城市
吸引力就小了　　-----------------------------　　你比王健林牛。
　　@walker楼
05:36:02　　做了隔层，只能开旅店了。受限制太多。　　-----------------------------　　我的层高5米，没办法，不做夹层太浪费了。 　　我的户型是南北通透，东西长约20米，南北都是窗户，感觉还好一点。 　　租的时候，也想整层的租。 　　如果不考虑市场行情，就看我买的这个价格，300万，一年租多少钱算不错的呢？
　　@lanceqmwow 4151楼
08:49:42　　关注铺子有段时间了，因为自己父母有套铺子10几年了年租14W，也不清楚能卖多少！现在想卖了换套别墅退休年纪大了想住的舒服点虽然我心里不希望想让家里留套铺子但也不能说出来，所以就想自己去买一套！ 所以我的心态真的很难说清楚一方面帮父母张罗卖当然是想卖高点，一方面又想自己买的回报高点。。。。　　当然我不可能去买父母的那套的，结婚了金钱上搞不清楚会有很多矛盾的嘛，家庭和睦优先。　　-----------------------------　　兄弟你千万不要把铺子卖掉啊
你可以和父母沟通沟通的
你在投资新铺子有风险不说 还浪费精力
　　回复第4195楼(作者:@阿豪111 于
07:09)　　@walker楼
05:36:02　　做了隔层，只能开……　　==========　　做夹层阁楼不太好。　　高级写字楼一般都要安装管道空调（中央空调），换气设备，消防设备，暖气设备等，而且，高级写字楼对房价净高也有要求，不像住宅那样有2.7左右的净空就够。　　
　　入场时机不对就甭提收益。
　　商场入口左侧第一间门面好不好啊？
　　@walker9999
05:36:02　　做了隔层，只能开旅店了。受限制太多。　　-----------------------------　　@阿豪111 4195楼
07:09:25　　我的层高5米，没办法，不做夹层太浪费了。　　我的户型是南北通透，东西长约20米，南北都是窗户，感觉还好一点。　　租的时候，也想整层的租。　　如果不考虑市场行情，就看我买的这个价格，300万，一年租多少钱算不错的呢？　　-----------------------------　　正常来说，作为投资写字楼，入伙后放租，4%的收益是起码的，否则不应该视为成功，300万年租12万
　　回复第4200楼(作者:@我爱庭院 于
11:04)　　@walker9999
05:36:02　　做了隔层，……　　==========　　写字楼的回报年限静态为15年，相当于7%。房租有递增，但是要扣除装修设备折旧，所以写字楼的递增有5%就相当高。　　
　　@就是来吵架
00:17:36　　其实王建林写了那么一大堆废话
总结起来就是 地段 招商 管理
万达之所以在二三线城市那么火 因为那时候他的招商实力最强！！！但是在一线城市
吸引力就小了　　-----------------------------　　@walker楼
05:37:21　　你比王健林牛。　　-----------------------------　　他说正大广场必死无疑 因为结构不合理　　你让他现在去浦东看看
　　@walker9999
05:36:02　　做了隔层，只能开旅店了。受限制太多。　　-----------------------------　　@阿豪111
07:09:25　　我的层高5米，没办法，不做夹层太浪费了。　　我的户型是南北通透，东西长约20米，南北都是窗户，感觉还好一点。　　租的时候，也想整层的租。　　如果不考虑市场行情，就看我买的这个价格，300万，一年租多少钱算不错的呢？　　-----------------------------　　@我爱庭院 4200楼
11:04:20　　正常来说，作为投资写字楼，入伙后放租，4%的收益是起码的，否则不应该视为成功，300万年租12万　　-----------------------------　　。。。。 那我赚了，我现在想租28万呢，估计24万可以拿下
　　回复第4194楼(作者:@walker9999 于
05:37) 　　@就是来吵架 4191楼
00:17:36 　　其实王建林写了那么一大堆废…… ==========　　实际上 万达旗下没有一个商场有正大火　　
　　@walker9999
05:36:02　　做了隔层，只能开旅店了。受限制太多。　　-----------------------------　　@阿豪111
07:09:25　　我的层高5米，没办法，不做夹层太浪费了。　　我的户型是南北通透，东西长约20米，南北都是窗户，感觉还好一点。　　租的时候，也想整层的租。　　如果不考虑市场行情，就看我买的这个价格，300万，一年租多少钱算不错的呢？　　-----------------------------　　@我爱庭院
11:04:20　　正常来说，作为投资写字楼，入伙后放租，4%的收益是起码的，否则不应该视为成功，300万年租12万　　-----------------------------　　@阿豪111 4203楼
11:45:39　　。。。。 那我赚了，我现在想租28万呢，估计24万可以拿下　　-----------------------------　　想法真好。　　8%的收益了不得了！
　　哦，我之前想租28，是因为怕写字楼将来租金越来越低。 现在根据各位高手的意思，是写字楼的租金也会逐年递增咯？ 　　另外，写字楼头三年不需要提高租金吗？毕竟是新房子吗
　　四楼，五米层高，做隔层，8%回报？我全部表示怀疑。看后续结果吧。
　　@walker楼
12:15:25　　四楼，五米层高，做隔层，8%回报？我全部表示怀疑。看后续结果吧。　　-----------------------------　　我算了一下，8% 才24万啊！ 这个价格应该可以吧，我现在对外喊价28万，等等看看结果吧，问的挺多的，现在得有20多家问的了。 　　我现在估计，最差的选择，楼下层高2.7米 （办公），楼上层高2.2米（住宿+宿舍）， 如果是一个做的比较大的淘宝或者其他电商的话，应该可以考虑我们的。　　做隔层这个，我也很无奈，开发商给做的实际层高就是5米。 我不做隔层的话，空间都白费了呢。 还有什么好的建议吗？
　　做隔层一定要谨慎！
　　-----------------------------　　@阿豪111 4208楼
14:22:08　　我算了一下，8% 才24万啊！ 这个价格应该可以吧，我现在对外喊价28万，等等看看结果吧，问的挺多的，现在得有20多家问的了。　　我现在估计，最差的选择，楼下层高2.7米 （办公），楼上层高2.2米（住宿+宿舍）， 如果是一个做的比较大的淘宝或者其他电商的话，应该可以考虑我们的。　　-----------------------------　　呵呵，好多人说电商对商铺有冲击，我说不值一驳吗。　　无论电商还是快递，一样要商铺门市。
　　做了隔层，档次就降了一半。只能給你说的淘宝当仓库了。当宿舍了。单位面积租金减半，面积加倍，结果，总租金一样，白费事了。　　这有点像宾馆的客房。一个房间固定要收200元，一个人住，一人二百。两个人住，一人一百。三人住，一人66块6。　　火车也一样啊，硬座100人，假定票价50元，一个车厢5000元。做成硬卧，软卧，位置减少，票价增加，总价基本一样。
　　写字楼层高2.7米，基本就是惨不忍睹了。
　　@walker楼
14:55:00　　写字楼层高2.7米，基本就是惨不忍睹了。　　-----------------------------　　没有这么夸张吧，我现在办公的地方，层高2.55米（吊顶后），感觉很好啊。真的一点没有觉出来有不适。 我身高180.
　　@walker楼
14:42:51　　做隔层一定要谨慎！　　-----------------------------　　大哥，能给点具体的建议不？光慎重，到底做是不做啊？　具体怎么隔
　　10年、二手商铺，两间带二楼160万170平，现租金5万2同地段偏低，小镇中心地带面街！　　
　　我的看法，当然是不做了。　　别把自己的档次降下去。将来的趋势也是高端比低端吃香。　　即便眼前做隔层可能稍微多点收益，也不能做。
　　5米可以做健身中心了。
　　回复第4213楼(作者:@阿豪111 于
14:56)　　@walker楼
14:55:00　　写字楼层高2.7……　　==========　　层高2.55 ，面积大的写字楼肯定不舒服，不是一般的压抑。　　房间里面安装挂式空调，和住宅有什么区别?写字楼一定要中央空调，一定要吊顶，一定要换气设备。　　
　　@walker楼
15:00:46　　我的看法，当然是不做了。　　别把自己的档次降下去。将来的趋势也是高端比低端吃香。　　即便眼前做隔层可能稍微多点收益，也不能做。　　-----------------------------　　唉，我这个是没有退路的。 现在二层的横梁都已经被开发商搭建起来了。 他这个本身想做LOFT,但是规划这一关没有过，所以只是搭了横梁，而没有搭槽板。
　　@jcp001 4218楼
15:08:07　　回复第4213楼(作者:
14:56)　　@walker9999
14:55:00　　写字楼层高2.7……　　==========　　层高2.55 ，面积大的写字楼肯定不舒服，不是一般的压抑。　　房间里面安装挂式空调，和住宅有什么区别?写字楼一定要中央空调，一定要吊顶，一定要换气设备。　　-----------------------------　　可能是我这里是小城市的原因吧， 没有你说的那么先进。 另外，大哥，我这都已经买了，也没有其他办法了。给点好的建议的说吧
　　@walker9999
05:36:02　　做了隔层，只能开旅店了。受限制太多。　　-----------------------------　　@阿豪111
07:09:25　　我的层高5米，没办法，不做夹层太浪费了。　　我的户型是南北通透，东西长约20米，南北都是窗户，感觉还好一点。　　租的时候，也想整层的租。　　如果不考虑市场行情，就看我买的这个价格，300万，一年租多少钱算不错的呢？　　-----------------------------　　@我爱庭院 4200楼
11:04:20　　正常来说，作为投资写字楼，入伙后放租，4%的收益是起码的，否则不应该视为成功，300万年租12万　　-----------------------------　　我爱庭院，我这个写字楼，租金超过12万，就算够本咯？ 　　写字楼的租金会逐年递增吗？还是会随着楼的变旧而跌价？
　　另外，写字楼头三年不需要提高租金吗？毕竟是新房子吗
　　深有感触！！！！！！！！！！！！　　拉斐尔家居邀请您一起来参加中秋节大型家居折扣活动，凡在中秋节之　　前免费办理我们拉斐尔家居VIP卡的客户，可凭此卡在活动当天享受 5000元　　现金折扣，到场客户即赠送精美小礼品一份。凡到场人员即可享受免费抽取　　大奖机会一次。当天还会举办品酒会、中国著名雕刻大师还会亲临现场演绎　　雕刻艺术。　　免费办卡热线90/9
　　回复第4220楼(作者:@阿豪111 于
15:16)　　@jcp001 4218楼
15:08:07　　回复第4213楼(作者:……　　==========　　那你说说，客户出高价租用写字楼，为什么不选择廉价的住宅?　　2.7米的“写字楼”和住宅有什么区别?　　最好的办法就是按照客户的要求装修。　　
　　阿豪兄弟，我给你讲个故事　　从前有个青年小提琴家（聂尔还是洗星海）看见一家杂货店有一只小提琴，当时他带的钱不够，谈妥第二天付款。　　第二天，小提琴家兴致勃勃来到杂货店准备买下这只价格不菲的意大利名家制造的小提琴，不想，情况发生变化，杂货店老板坐地涨价翻一倍，理由是——这个杂货店老板把这只珍贵的小提琴重新涂满了一遍油漆。　　结果大家的想得到，这只小提琴被废了。　　
　　@jcp001 4224楼
17:33:55　　阿豪兄弟，我给你讲个故事　　从前有个青年小提琴家（聂尔还是洗星海）看见一家杂货店有一只小提琴，当时他带的钱不够，谈妥第二天付款。　　第二天，小提琴家兴致勃勃来到杂货店准备买下这只价格不菲的意大利名家制造的小提琴，不想，情况发生变化，杂货店老板坐地涨价翻一倍，理由是——这个杂货店老板把这只珍贵的小提琴重新涂满了一遍油漆。　　结果大家的想得到，这只小提琴被废了。　　-----------------------------　　谢谢你很用心的写了这个故事。 完全理解并赞同。现在不搭建二层，等租的人定下来，再决定怎么搭建。
　　今天去看了个商铺盘，佛山市中心的，一线临街双地铁口，价格从6万-9万多，惨目忍睹，灰溜溜逃回来了
　　-----------------------------　　@阿豪111
14:22:08　　我算了一下，8% 才24万啊！ 这个价格应该可以吧，我现在对外喊价28万，等等看看结果吧，问的挺多的，现在得有20多家问的了。　　我现在估计，最差的选择，楼下层高2.7米 （办公），楼上层高2.2米（住宿+宿舍）， 如果是一个做的比较大的淘宝或者其他电商的话，应该可以考虑我们的。　　-----------------------------　　@walker楼
14:46:13　　呵呵，好多人说电商对商铺有冲击，我说不值一驳吗。　　无论电商还是快递，一样要商铺门市。　　-----------------------------　　冲击是一定有，场地很多电商可以用老旧的住宅或位置很差的商铺甚至仓库替代，而且不光是场地的问题，最要命的是电商和信息透明化降低了很多零售商品的终端毛利，这个对实体店才是最致命的。除了餐饮铺，其他铺可能未来收益都会很一般，也许要若干年后，线上和线下才会形成一种微妙的平衡，今天为什么我去看铺，一个说全部可以带明火餐饮，一个是中心地铁口，加上说单价3万多，去了后其实是6-9万，说白了被骗去的，呃，白跑一趟。
　　-----------------------------　　@阿豪111
14:22:08　　我算了一下，8% 才24万啊！ 这个价格应该可以吧，我现在对外喊价28万，等等看看结果吧，问的挺多的，现在得有20多家问的了。　　我现在估计，最差的选择，楼下层高2.7米 （办公），楼上层高2.2米（住宿+宿舍）， 如果是一个做的比较大的淘宝或者其他电商的话，应该可以考虑我们的。　　-----------------------------　　@walker9999
14:46:13　　呵呵，好多人说电商对商铺有冲击，我说不值一驳吗。　　无论电商还是快递，一样要商铺门市。　　-----------------------------　　@期待80岁的幸福 4227楼
19:06:35　　冲击是一定有，场地很多电商可以用老旧的住宅或位置很差的商铺甚至仓库替代，而且不光是场地的问题，最要命的是电商和信息透明化降低了很多零售商品的终端毛利，这个对实体店才是最致命的。除了餐饮铺，其他铺可能未来收益都会很一般，也许要若干年后，线上和线下才会形成一种微妙的平衡，今天为什么我去看铺，一个说全部可以带明火餐饮，一个是中心地铁口，加上说单价3万多，去了后其实是6-9万，说白了被骗去的，呃，白跑......　　-----------------------------　　在你心里，其实还是没改变你的看法。还认为商铺不值6~9万。实业还是受电商冲击。还是不如双拼。　　早些年我看过一本书，一个曾经的新华社记者王志纲写的，叫，谋事在人，我看了好多遍。可惜本人太笨，太直，学不来。　　大约是2000年时，书里提到一个上市公司老总就是佛山照明的老总，企业改制，他就买了好多的临街门市，那年代还不时兴做买卖呢。后来都挣钱了。我看书是2000年，故事应该发生的更早。　　今天去鞍山买衣服，阿迪达斯运动服，俩家店，一家在新世界五楼，一家在景子街一楼，哎呀，人流真是天上地下啊。我在一楼景子街买的，俩家价格一样。　　附近大商场太多了，推算生意好的能有三层吧，五楼跟一楼没法比。
　　其实，我说个现象，大家可以看看。　　就现在，夏季，晚间吃完饭，街上遛弯的人站排啊，老太太大姑娘小媳妇跳健身操的太多了，练太极拳的，甩鞭子的，写大字的，滑旱冰的，打羽毛球，踢毽子的等等。　　还有下象棋的。　　一到冬天，全消失了。　　说明，老百姓需要一个场所活动。可是又不想花钱。将来，当老百姓认为应该花钱，有钱花了的时候，场地从何来，都需要场地。想想旅游花钱遭罪就知道了。电商是新鲜事，悄悄的来了。商铺的新用途新机会没准也在悄悄的来。
　　-----------------------------　　@阿豪111
14:22:08　　我算了一下，8% 才24万啊！ 这个价格应该可以吧，我现在对外喊价28万，等等看看结果吧，问的挺多的，现在得有20多家问的了。　　我现在估计，最差的选择，楼下层高2.7米 （办公），楼上层高2.2米（住宿+宿舍）， 如果是一个做的比较大的淘宝或者其他电商的话，应该可以考虑我们的。　　-----------------------------　　@walker9999
14:46:13　　呵呵，好多人说电商对商铺有冲击，我说不值一驳吗。　　无论电商还是快递，一样要商铺门市。　　-----------------------------　　@期待80岁的幸福 4227楼
19:06:35　　冲击是一定有，场地很多电商可以用老旧的住宅或位置很差的商铺甚至仓库替代，而且不光是场地的问题，最要命的是电商和信息透明化降低了很多零售商品的终端毛利，这个对实体店才是最致命的。除了餐饮铺，其他铺可能未来收益都会很一般，也许要若干年后，线上和线下才会形成一种微妙的平衡，今天为什么我去看铺，一个说全部可以带明火餐饮，一个是中心地铁口，加上说单价3万多，去了后其实是6-9万，说白了被骗去的，呃，白跑......　　-----------------------------　　普君新城？　　今天我听别人说
广佛公路盘的铺面
基本都是10万+　　吓尿 其实市区街铺一般也才5W+
　　回复第4225楼(作者:@阿豪111 于
17:49)　　@jcp001 4224楼
17:33:55　　阿豪兄弟，我给你讲个故事……　　==========　　这个故事是真实的，不是我编的。兄弟不反感，理解万岁。　　关于装修问题，建议你去了解下中央空调的费用，松下的15匹大约是合资品牌最便宜的，报价6万，三菱重工，大金档次高点，价格高点。需要三相380v电源，可以提前考虑。　　我在一个三四线城市，本地写字楼全部都是中央空调，中央纯净水处理器，24小时热水。只有配置这么高级才有好租金。　　写字楼就像待嫁的女儿，你得陪嫁好点才嫁得好。　　
　　批发市场铺面肯定不受电商影响
　　现在批发市场
利润率都只有0.5%到2%　　网上根本不可能比他便宜
　　@jcp001 4231楼
19:42:36　　回复第4225楼(作者:
17:49)　　@jcp001
17:33:55　　阿豪兄弟，我给你讲个故事……　　==========　　这个故事是真实的，不是我编的。兄弟不反感，理解万岁。　　关于装修问题，建议你去了解下中央空调的费用，松下的15匹大约是合资品牌最便宜的，报价6万，三菱重工，大金档次高点，价格高点。需要三相380v电源，可以提前考虑。　　我在一个三四线城市，本地写字楼......　　-----------------------------　　我也在一个山东的三四线城市。 呵呵，兄弟是北方的吗？ 　　关于中央空调，因为我这个楼，最大的问题就是层高，所以决定不按中央空调，大厅都用落地空调，小房间就用挂机了。 　　我这个楼的优点，就是这一层都是自己的。这样开公司显得气派点。
　　-----------------------------　　@阿豪111
14:22:08　　我算了一下，8% 才24万啊！ 这个价格应该可以吧，我现在对外喊价28万，等等看看结果吧，问的挺多的，现在得有20多家问的了。　　我现在估计，最差的选择，楼下层高2.7米 （办公），楼上层高2.2米（住宿+宿舍）， 如果是一个做的比较大的淘宝或者其他电商的话，应该可以考虑我们的。　　-----------------------------　　@walker9999
14:46:13　　呵呵，好多人说电商对商铺有冲击，我说不值一驳吗。　　无论电商还是快递，一样要商铺门市。　　-----------------------------　　@期待80岁的幸福
19:06:35　　冲击是一定有，场地很多电商可以用老旧的住宅或位置很差的商铺甚至仓库替代，而且不光是场地的问题，最要命的是电商和信息透明化降低了很多零售商品的终端毛利，这个对实体店才是最致命的。除了餐饮铺，其他铺可能未来收益都会很一般，也许要若干年后，线上和线下才会形成一种微妙的平衡，今天为什么我去看铺，一个说全部可以带明火餐饮，一个是中心地铁口，加上说单价3万多，去了后其实是6-9万，说白了被骗去的，呃，白跑......　　-----------------------------　　@就是来吵架 4230楼
19:39:28　　普君新城？　　今天我听别人说
广佛公路盘的铺面
基本都是10万+　　吓尿 其实市区街铺一般也才5W+　　-----------------------------　　吵架哥，你太牛B了
　　-----------------------------　　@阿豪111
14:22:08　　我算了一下，8% 才24万啊！ 这个价格应该可以吧，我现在对外喊价28万，等等看看结果吧，问的挺多的，现在得有20多家问的了。　　我现在估计，最差的选择，楼下层高2.7米 （办公），楼上层高2.2米（住宿+宿舍）， 如果是一个做的比较大的淘宝或者其他电商的话，应该可以考虑我们的。　　-----------------------------　　@walker9999
14:46:13　　呵呵，好多人说电商对商铺有冲击，我说不值一驳吗。　　无论电商还是快递，一样要商铺门市。　　-----------------------------　　@期待80岁的幸福
19:06:35　　冲击是一定有，场地很多电商可以用老旧的住宅或位置很差的商铺甚至仓库替代，而且不光是场地的问题，最要命的是电商和信息透明化降低了很多零售商品的终端毛利，这个对实体店才是最致命的。除了餐饮铺，其他铺可能未来收益都会很一般，也许要若干年后，线上和线下才会形成一种微妙的平衡，今天为什么我去看铺，一个说全部可以带明火餐饮，一个是中心地铁口，加上说单价3万多，去了后其实是6-9万，说白了被骗去的，呃，白跑......　　-----------------------------　　@walker楼
19:23:53　　在你心里，其实还是没改变你的看法。还认为商铺不值6~9万。实业还是受电商冲击。还是不如双拼。　　早些年我看过一本书，一个曾经的新华社记者王志纲写的，叫，谋事在人，我看了好多遍。可惜本人太笨，太直，学不来。　　大约是2000年时，书里提到一个上市公司老总就是佛山照明的老总，企业改制，他就买了好多的临街门市，那年代还不时兴做买卖呢。后来都挣钱了。我看书是2000年，故事应该发生的更早。　　今天去鞍山买......　　-----------------------------　　呃，99大哥，我认为现在6-9万是有点不值，但我不否认商铺的长期价值，只要有人的地方就一定要有商铺和消费需求，我只是认为目前短期各种条件汇总（如住宅限购，股市萎靡，实业过剩，商业体量巨大）都造成商铺价格有短期泡沫，现在可能是不投资商铺最好的时候。电商对商铺类的零售终端一定有影响，不管是对终端的销售总量和销售毛利率都有影响，电商有3种，一种是线下品牌，线上也卖，线上的跨区互相低价倾销，一定会降低和分流该品牌不做网店的实体店销售总额和销售毛利，还有一种就是类似凡客或者淘宝一些优秀原创品牌的纯电商，不管是低价格中品质，还是中价格高品质，他们都以一种高性价比产品在蚕食传统实体店，最后一种是工厂直接开一个新品牌直接自己垂直销售，也是主打性价比，虽然品牌和线下实体店不冲突，但终归还是间接要影响到实体点的销售总量和销售毛利。　　以前没有电商，不管怎么样，商铺商场就是购物消费的唯一选择，什么电视购物和邮购对商铺商场没有实质影响，所以10年前和现在和未来10年的情况是需要动态去看，因为电商的出现和成熟使得市场的整体形势确实有了一个实质的分流和改变。　　再分析5-10年后的新生消费主力群体的消费习惯和选择习惯，似乎电商也更占优势，更符合他们的胃口。　　当然，我觉得万物都会有平衡，一定不会是一个死，一个活的结果，所以我也一直关注和了解商铺，但目前来看，这个平衡什么时候才会到来，时间点很难去确定，在我看来5年内，一定是电商总份额继续飙升，实体店总份额继续下降。　　也许是怕自己分析的不对，错过了商铺配置，所以今天听人家说有3万的地铁餐饮铺，还是鼓足了兴趣去看了一下，但还是又灰溜溜的回来了　　唉~~~~~~~~~~郁闷~~~~~~~~~~~不行的话还是考虑中心区域的高端小户型做出租投资好了~~~~~~~~~~谁能看穿未来，告诉我一下
　　@就是来吵架 4232楼
19:47:19　　批发市场铺面肯定不受电商影响　　现在批发市场
利润率都只有0.5%到2%　　网上根本不可能比他便宜　　-----------------------------　　专业市场受影响是最大的，现在大电商的进货成本是最底的，工厂特殊价钱支持，现在很多工厂非常看重网上的市场，恨不得砸锅卖铁强排名，价钱比传统批发市场底很多，
　　回复第4234楼(作者:@期待80岁的幸福 于
22:08) 　　----------------------------- 　　@阿豪111 4208楼 …… ==========　　那里现在养商期租金只要100　　不过不知道你的6到9是正街吗？里面的不好说 正街的还是值这个钱！　　我赞同你的观点 住宅现在机会比商业好！不过！我感觉一线比二线好！市中心的小三房最好！地铁沿线次之！　　
　　回复第4234楼(作者:
@期待80岁的幸福
22:08) 　　-----------------------------　　@就是来吵架 4237楼
23:12:42　　@阿豪111
4208楼 …… ==========　　那里现在养商期租金只要100　　不过不知道你的6到9是正街吗？里面的不好说 正街的还是值这个钱！　　我赞同你的观点 住宅现在机会比商业好！不过！我感觉一线比二线好！市中心的小三房最好！地铁沿线次之！　　-----------------------------　　要想将来卖出获利省心的话，住宅是最好的选择（一二线城市最好）　　要想收租省心的话， 商铺是最好的选择（闹市区最好）
　　关于电商对实体铺的冲击，是客观存在的，　　从苏宁就可以看出，3年前京东网上发力的时候，苏宁网上业务急速追赶，但苏宁的大头是实体铺，网上的价格优势会打击实体店铺的销量，于是苏宁全面转型，线上线下同价，这个厉害，线下实体店铺作为体验店，对比京东反而有优势　　说到这里不得不提对商铺而言，位置的重要性，购买商铺的门槛和要求更高了，我打个比方，在方圆一平方公里的区域内，有很多住宅，容积率平均为1，总建筑面积100万平方，其中商铺面积为5万平方，电商来了，冲击了不少店面的生意，比如童鞋店，数码店，电器店等等　　但如果这片区域住宅的容积率够高，达到3，总建筑面积达到300万平方，而商铺还是那些，5万平方，在这种情况下，电商对实体店的冲击是很小的，童鞋店，数码店，电器店消失了，可是饭店的需求很大，理发店，服装店，超市等等，生意照样很旺　　所以，将来的商铺好的照样好，不好的也很难好起来，尤其是中小城市的铺子，除非核心区域，入手要慎重
　　回复第4234楼(作者:
@期待80岁的幸福
22:08) 　　-----------------------------　　@就是来吵架
23:12:42　　@阿豪111
4208楼 …… ==========　　那里现在养商期租金只要100　　不过不知道你的6到9是正街吗？里面的不好说 正街的还是值这个钱！　　我赞同你的观点 住宅现在机会比商业好！不过！我感觉一线比二线好！市中心的小三房最好！地铁沿线次之！　　-----------------------------　　@我爱庭院 4238楼
23:16:36　　要想将来卖出获利省心的话，住宅是最好的选择（一二线城市最好）　　要想收租省心的话， 商铺是最好的选择（闹市区最好）　　-----------------------------　　住宅靠出租获利其实不靠谱
房屋折旧就覆盖租金了 　　当然是持有等升值
出租来补贴贷款　　住宅我看好20年　　我想 20年后
等房产升不动了
阶级也固化了
金融也发达了 　　到时候拿一批钱买商业地产基金也好（国外购物中心都是靠基金持有）　　买股票等分红也好　　买国债也好　　到时候投资会多种多样的
　　@就是来吵架
19:47:19　　批发市场铺面肯定不受电商影响　　现在批发市场
利润率都只有0.5%到2%　　网上根本不可能比他便宜　　-----------------------------　　@yan楼
23:11:49　　专业市场受影响是最大的，现在大电商的进货成本是最底的，工厂特殊价钱支持，现在很多工厂非常看重网上的市场，恨不得砸锅卖铁强排名，价钱比传统批发市场底很多，　　-----------------------------　　大电商是什么？国美这些吗？工厂会特殊价格支持你电商搞乱价格？　　除非是专门考网络发家的工厂 一般工厂根本不会倾斜电商
除非他怕死的不够快
　　还有，现在商业业态的分布和变化和十年前有不小的变化　　首先是银行，传统的大银行也在扩张网点，分理处，ATM机，很多，然后商业银行也拼命扩张，我家附近常见的就有浦发行，招行，广发杭，徽商杭，杭州银行，南京银行，民生银行，北京银行，兴业银行，华夏银行，中信银行，光大银行等等，还有邮政银行，信用社，太多了，这些银行环境越来越好，占地越来越大，虽然网上银行发展很快，但实体银行没有收缩的迹象，而且银行都是用街铺，不用写字楼　　培训机构，教语言的，提高班，琴行，等等，培训机构可以用写字楼，但用街铺的也不少，实力强的都用街铺　　其它的水果店，便利店，超市，维修店，饭店，理发店，彩票店，水电煤缴费网点，金店，美容店，炒货店，冷饮店，咖啡馆，茶馆等等，哪一个会被电商取代呢？只要有足够的人气，商铺的生存都不是问题　　在我的记忆中，孩童期我们镇上只有一家叫“供销社”的好地方，里面有不少好东西卖，但除了供销社，哪有上面这些乱七八糟的店啊，银行也只有信用社和农业银行，其它的没见过，而这么大的变化，只用了30年不到的时间
　　@就是来吵架
19:47:19　　批发市场铺面肯定不受电商影响　　现在批发市场
利润率都只有0.5%到2%　　网上根本不可能比他便宜　　-----------------------------　　@yan楼
23:11:49　　专业市场受影响是最大的，现在大电商的进货成本是最底的，工厂特殊价钱支持，现在很多工厂非常看重网上的市场，恨不得砸锅卖铁强排名，价钱比传统批发市场底很多，　　-----------------------------　　电商会冲击什么行业？现在已知
家电（这个行业本来就被国美苏宁抢占了 对店铺市场影响不大） 服装（还是低档服装 不过导致购物中心服装店门可罗雀） 零食？装修市场（对小城市影响很大 但是大城市的装修市场价格比电商有优势）　　你说对批发市场有优势
就说布匹市场
出货量都几万 几十万 价格战都打到利润不如运费的 你电商怎么抢得过？再说了
你买个几万 几十万的货
你敢在网上买？还不得去别人门面看看他的实力？　　同样适用与五金 机电 装饰
陶瓷 塑料 等等 　　你去义乌看看
哪个能把价格做的比小商品城还低
　　你们淘宝上的廉价品 都是从义乌 广州等地的批发市场批发来的
　　@就是来吵架
19:47:19　　批发市场铺面肯定不受电商影响　　现在批发市场
利润率都只有0.5%到2%　　网上根本不可能比他便宜　　-----------------------------　　@yan09255
23:11:49　　专业市场受影响是最大的，现在大电商的进货成本是最底的，工厂特殊价钱支持，现在很多工厂非常看重网上的市场，恨不得砸锅卖铁强排名，价钱比传统批发市场底很多，　　-----------------------------　　@就是来吵架 4243楼
00:03:52　　电商会冲击什么行业？现在已知
家电（这个行业本来就被国美苏宁抢占了 对店铺市场影响不大） 服装（还是低档服装 不过导致购物中心服装店门可罗雀） 零食？装修市场（对小城市影响很大 但是大城市的装修市场价格比电商有优势）　　你说对批发市场有优势
就说布匹市场
出货量都几万 几十万 价格战都打到利润不如运费的 你电商怎么抢得过？再说了
你买个几万 几十万的货
你敢在网上买？还不得去别人门面看......　　-----------------------------　　现在排名靠前的商家的货，基本上都是工厂直供，而且不是随便来个工厂就可以的，一定要有绝对的产品和价钱优势才可以。同样的产品工厂一般线下的出货价要比给电商的贵的多，我所接触到的行业基本上都是这样的
　　对于汽配城，各位高手有了解的吗，一个县城能不能养的活一个汽配城？
　　现在价格是混战阶段。看成熟企业已经采用统一售价的方式了。无论你电商还是实体价格统一。　　还有，上海自贸区试点也是大事所趋，大量进口商品零关税时代可以预期了。　　逃宝的弊端已经显现了，一是逃税，二是假货横行。　　
　　大企业肯定不会被电商绑架。毕竟实体店是主流。　　从格力可以看出大企业与流通商的角力了。企业要是被电商操纵价格，就成了人家的工厂了。相信有经历的企业一定不会干那傻事了。　　再者随着人工成本的继续增加，房屋租金所站比例会缩小。　　服务业在所有行业站比越来越高。健身店，咨询店，影院，咖啡馆，茶馆，棋牌馆，赌场就是彩票店，幼儿园，辅导班，洗车店。尤其洗车就是新出现的事物。还有，现在很多个人用门市办公，树立形象。　　其实，银行业在大清那个年代还是新鲜事物。一张票子代替几百两银子这观念不是好接受的。现金银行业多大啊。　　
　　其实，作为行业价格，就像自由市场一样，大家肯定不希望出现价格搅局者。电商在整个流通领域所占份额肯定零头都不够。我想大企业不会坐看电商充当这个搅局的。
　　回复第4245楼(作者:@yan09255 于
01:08)　　对于汽配城，各位高手有了解的吗，一个县城能不能养的活一个汽配城？　　==========　　轿车有4s店，只能够做重汽卡车配件，如果加上轮胎润滑油和汽车音响装修可能勉勉强强能够聚集几十家商家，前途不容乐观。　　
　　实体店占据面积最大的行业是建材家具百货，这几种行业受网络冲击最大。　　新兴的行业主要是服务业。　　中介——婚姻，房地产，留学　　教育培训——新东方，公务员考试培训，计算机等级考试培训　　美发美容保健按摩，其中不乏红灯区　　餐饮业　　行业窗口店——苹果电脑等　　批发业务　　婚庆　　反正，现在的服务业越来越发达，越来越多，现在擦皮鞋的也开起了商店　　卖烤鸭的一个十几平米的小店一天可以卖几百只　　我看见一家小店，专门做老年人生意，明天一早就客满，大约是帮老太太梳头洗脸洗脚按摩。老太太一大清早出门晨练，然后到这家店消费。　　
　　回复第4233楼(作者:@阿豪111 于
20:28)　　@jcp001 4231楼
19:42:36　　回复第4225楼(作者:……　　==========　　你好，我在男方　　
　　回复第4234楼(作者:
@期待80岁的幸福
22:08) 　　-----------------------------　　@就是来吵架 4237楼
23:12:42　　@阿豪111
4208楼 …… ==========　　那里现在养商期租金只要100　　不过不知道你的6到9是正街吗？里面的不好说 正街的还是值这个钱！　　我赞同你的观点 住宅现在机会比商业好！不过！我感觉一线比二线好！市中心的小三房最好！地铁沿线次之！　　-----------------------------　　9万左右的算正街吧，还有5-6万的，算内铺了，在普君新城自己建的一个幼儿园的旁边。
　　回复第4234楼(作者:
@期待80岁的幸福
22:08) 　　-----------------------------　　@就是来吵架
23:12:42　　@阿豪111
4208楼 …… ==========　　那里现在养商期租金只要100　　不过不知道你的6到9是正街吗？里面的不好说 正街的还是值这个钱！　　我赞同你的观点 住宅现在机会比商业好！不过！我感觉一线比二线好！市中心的小三房最好！地铁沿线次之！　　-----------------------------　　@期待80岁的幸福 4252楼
11:38:31　　9万左右的算正街吧，还有5-6万的，算内铺了，在普君新城自己建的一个幼儿园的旁边。　　-----------------------------　　请问幸福哥哥，千灯湖的房子值得投资嘛？现在大概1.3W左右的均价？
　　回复第4234楼(作者:
@期待80岁的幸福
22:08) 　　-----------------------------　　@就是来吵架
23:12:42　　@阿豪111
4208楼 …… ==========　　那里现在养商期租金只要100　　不过不知道你的6到9是正街吗？里面的不好说 正街的还是值这个钱！　　我赞同你的观点 住宅现在机会比商业好！不过！我感觉一线比二线好！市中心的小三房最好！地铁沿线次之！　　-----------------------------　　@期待80岁的幸福
11:38:31　　9万左右的算正街吧，还有5-6万的，算内铺了，在普君新城自己建的一个幼儿园的旁边。　　-----------------------------　　@myzmc楼
11:40:52　　请问幸福哥哥，千灯湖的房子值得投资嘛？现在大概1.3W左右的均价？　　-----------------------------　　灯湖左岸吗？呵呵，我家在附近
　　回复第4234楼(作者:
@期待80岁的幸福
22:08) 　　-----------------------------　　@就是来吵架
23:12:42　　@阿豪111
4208楼 …… ==========　　那里现在养商期租金只要100　　不过不知道你的6到9是正街吗？里面的不好说 正街的还是值这个钱！　　我赞同你的观点 住宅现在机会比商业好！不过！我感觉一线比二线好！市中心的小三房最好！地铁沿线次之！　　-----------------------------　　@期待80岁的幸福
11:38:31　　9万左右的算正街吧，还有5-6万的，算内铺了，在普君新城自己建的一个幼儿园的旁边。　　-----------------------------　　@myzmc楼
11:40:52　　请问幸福哥哥，千灯湖的房子值得投资嘛？现在大概1.3W左右的均价？　　-----------------------------　　有名额购买投资应该可以去弄，好像小户型为主，不过灯湖左岸靠南海大道大路，很吵，而且目测容积率超高，自住的话不太舒服
　　回复第4234楼(作者:
@期待80岁的幸福
22:08) 　　-----------------------------　　@就是来吵架
23:12:42　　@阿豪111
4208楼 …… ==========　　那里现在养商期租金只要100　　不过不知道你的6到9是正街吗？里面的不好说 正街的还是值这个钱！　　我赞同你的观点 住宅现在机会比商业好！不过！我感觉一线比二线好！市中心的小三房最好！地铁沿线次之！　　-----------------------------　　@期待80岁的幸福
11:38:31　　9万左右的算正街吧，还有5-6万的，算内铺了，在普君新城自己建的一个幼儿园的旁边。　　-----------------------------　　@myzmc2011
11:40:52　　请问幸福哥哥，千灯湖的房子值得投资嘛？现在大概1.3W左右的均价？　　-----------------------------　　@期待80岁的幸福 4255楼
11:50:20　　有名额购买投资应该可以去弄，好像小户型为主，不过灯湖左岸靠南海大道大路，很吵，而且目测容积率超高，自住的话不太舒服　　-----------------------------　　我想在金沙洲附近找500+一手别墅的 估计蛮困难
估计明年没钱还得去千灯湖买高层　　现在还在纠结别墅和高层的升值潜力
不从升值考虑 我买别墅是超前了
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