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&2003-, All Rights Reserved.　　本站发布的所有内容，未经许可，不得转载，详见。此之外，不得 私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方 签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制 的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制 条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包 含数据的使用授权的情况。本报告是严格保密的。第一部分. 困局――关内寸土寸金情况下，沙头角却成价 格洼地，区域价值提升一直面临困境……1、被深圳遗忘的沙头角1. 非城市主流发展方向，被边缘化“城市向西”一直是深圳的主流发展趋势，随着特区撤关，“向北 扩容”成为新的热点，而深圳东部的沙头角，一直被规划利好所遗 忘龙华新城宝安中 心区前海中 心区龙岗中 心城福田中 心区东部组团“第二通道”的开通，让沙头角更成为东部度假的过道，沙头角被 更具度假氛围的梅沙、大鹏半岛所边缘化，被度假客所遗忘第二通道开通之前:沙头角是市区通往东部的必 经之路.先经罗沙路，再经梧桐山隧道或 盘山公路，过深盐路入盐田第二通道开通之后:沙头角不再是前往东部的唯 一选择.从罗湖到盐田港或大梅沙，不经 梧桐山隧道，不经沙头角辖区， 仅需十多分钟就到达客户语录“之前第二通道没开通时，还有很多往盐田和梅沙的客户顺便来我们这里看一下，不 过自打这条路开通后，客户明显减少了，尤其是这种顺路来看的，对我们还是有一定 的影响的” ――新世界倚山花园客户经理 “这个路修通后，很多客户都直接来梅沙这边Z业了，因为实在是很方便，路程上没 有多大差距” ――世联行梅沙分行张经理2. 大深圳市场占位现状市场占位：从罗湖辐射的半小时车程圈内，沙头角具有较好 的景观优势，闲适的城市生活氛围，但由于不在城市发展主轴上， 区域价值却明显低于龙华、宝安等地龙华/坂田 2万/平米以上 新城市价值30－40分钟车程布吉/横岗 1~1.5万/平米 居住环境较乱较差 沙头角： 1.5～2万/平米 梧桐山景观，城市便利宝安中心区： 2-3万/平米 城市价值、海景罗湖30－40分 钟车程30－40分钟车程（地王）30－40分钟车程从现状市场来看，罗湖30～40分钟车程 内，沙头角区域价值处在较低水平。本报告是严格保密的。1、被深圳遗忘的沙头角市场价格洼地历年供给项目较少，三大板块存在1.5~2万/平 米的价格箱体2004年 倚山花园二期 2005年 碧桐海苑 瀚海东岸 2006年 2007年 2008年 盛世名门家园 东部山海家园 2009年 蓝郡 盛世名门 （存量）东部翠海轩 蓝郡宝桐居桐林半山花园本报告是严格保密的。初级产品年份2004年以10万平米规模以下项目为主，产品以40-50平 米一房，70-120平米两房三房等中小户型初级产 品为主，价格在1.5-2万/平米容积率1.68 5.64 8.36 3.2 1.70 2.30 2.39 6.00 2.67 6.33楼盘新世界倚山花园 瀚海东岸建面（O）68
户型面积（O）76-79O ；90-142 O 60 O；104 O 41O ；88 O 40-50 O ；55-70 O ；115 O 45-52O ；68-78 O ；104-182O 148-218O；144294O；172-308 O 87O；125O 69-70O ；82 -120 O 36 O ；80 O； 100-130 O 37-48O ；59-70 O ；84-112O单价（元/ O ）二手房均价 二手房均价 二手房均价13000 二手房均价11000 二手房均价-30000 二手房均价 二手房均价16000 二手房均价-180002005年 碧桐海苑 2006年 东部翠海轩 桐林半山 2007年 蓝郡 宝桐居 盛世名门 东部山海家园 2010年 上东湾2008年地缘客户区域属性 Z业属性 来源沙头角市场客户以地缘性首Z首改客户为主， 占比达到70%，少量关内客户及香港客1、市场总体客户概括――70%为地缘性客户，包括本地首Z和首改客户以及少量香港过渡客特征在沙头角、盐田港工作、租住的， 单身或新婚，有一定地缘性特征 来自沙头角，有一定经济实力，人 口增加产生换房需求 较强的经济实力，35岁左右，家庭 人口3～4人，部分享受型客户关注点价格、配套，交通、 赠送、社区感需求产品1房、小2 房盐田地 首Z 缘性 （70％） 改 首 善 改 型 再改本地企业白领本地中端泛公务 员 本地企业主、高 端泛公务员 香港与沙头角衔 接地中低端客户 关内白领客户 关内中高端客户户型、朝向、社区感、 大2房、3 舒适性等 房 园林、景观、舒适性、 大3房、4 社区感、私密性 房 2房过渡型区域外 首Z 改善型香港中低阶层，购买作为居住过渡， 价格、交通 与沙头角有一定地缘性 罗湖、福田，少量南山客户，单身 或新婚，受价格挤压外溢 关注盐田的景观资源，享受型度假 客户，不会常住价格、交通、性价比、 1房、2房 社区感 山景、海景、安静的 居住环境 ３房、４ 房投资型关内中高端客户罗湖、福田的多次Z业者，看重资 源型产品升值潜力与租赁收入升值潜力，环境、租 金水平１房、２ 房、３房、 ４房地缘性首Z型客户 1.本地白领客户因为工作生活关系，具有较强地缘性特征 2.对价格敏感，较多关注交通、产品赠送等价格类因素盛世名门成交客户来源20% 25%典型客户： 基本情况：李先生，沙头角人，目前 客户描摹：据销售经理称，该客户之在盛世名门家园拥有一套70平米的两房。15% 10%沙头角工作的白领、私企业主 盐田港企业主、白领 港人或港务工者30%富裕的原住民 罗湖福田前已经在沙头角租房子住了6、7年了，对 沙头角有一定的情结，买房子就想买当地 的。客户语录：“在这里住了很多年了，盛世名门家园的成交客户超过8成来自盐田 当地，其中白领阶层超过半数，还有一部份 来自罗湖、福田的白领客户，大部分为小户 型的首次Z业客户。挺喜欢这里的，不会像市内那么吵杂，环 境也好，周边的生活配套也挺齐全的”， “这里现在交通很方便，去罗湖什么的都 挺快的”“最主要还是价格便宜，才一万 多，沙头角这边我了解到的房子，这个应 该是比较经济的了.”“虽然我对房子设 计不是很了解，不过这个房子在户型上好 像有点不是很合理，稍大一点的户型好一 点”地缘性改善型客户 1.主要来自沙头角、盐田港，以中高端泛公务员、企业主等 客户为主，分为首改和再改两类客户 2.较多关注户型、社区等居住舒适性相关的因素新世界倚山花园客户构成7% 16% 3% 2%倚山花园投资客户关注因素60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%区 域 大 社 区56% 24% 8% 5%高 尔 夫 会 员 交 通 便 利5%其 他2%72%盐田本地罗湖福田南山其他客户语录： ? “原本还想再等等的，可是看到沙头角的新房越来越少，我也急着看房，准备现在购买了。”在沙头角山海家园看房的朱先生这样说。 ? 在山海家园看房的一位韩姓先生表示:“我很早就关注沙头角的楼市,前期由于价格太高一直 在观望。现在突然发现片区可供选择的房源越来越少了，经过一番打听才知道沙头角今年的 整体供应太少了。所以我现在才急着看房买房而这样的供求预计下半年价格会上涨。” ? “楼下买东西挺方便的，而且我也不想操心装修，房子看着实在。”买了桐林1号公寓单房 的李小姐这样说道。周 边 配 套山 景发展至今的沙头角市场仍是深圳楼市的遗忘之地：关内价格洼地――区域价值处于整个深圳较低水平 市场初级化――供应少、价格低、产品初级、中小户型同质化、明星影响力楼盘缺失。 市场的封闭性――客户群体一种以刚性自住需求盐田 本地客户和临近的香港为主。当然，不少项目，也在尝试突破……曾经的倚山花园（2004）――拥有较好的山景资源，定价高出区域同期项目近1000元，突破区域 价格箱体，在沙头角形成一定的影响力发展商 项目位Z 新世界中国地产有限公司（香港） 沙头角梧桐路1968号 占地:26841多O 总建面:43254多O 10栋12层小高层低密度公寓 2004年4月 7500元/平米 社区较大，园林优美，泰式风情， 产品丰富，居家氛围浓厚，资源可 共享类型/规模 开盘时间 开盘均价 核心卖点区域内的社区大盘，拥有一线的山 景资源，产品相对丰富，属于沙头 角的顶级豪宅项目，在区域内形成 一定的影响力曾经的倚山花园――成功吸引了罗湖福田南山等关内中高端客户提供高价支撑8% 5% 1% 2%客户来源优惠措施 物管、家佣服务56%成交客户比较认可的地方 5% 8% 26% 97% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120%13%发展商品牌 环境、景观14%盐田罗湖福田南山宝安龙岗香港典型客户： 基本情况：林总，46岁，福田某企业高管，刚刚购买了山海倚山花园物业。 Z业关注点：配套、景观、度假氛围、社区物业 客户描摹：据销售代表称，该客户一共先后上门4次，比较了蓝郡和倚山花园，最后选择的主要原因是因为倚山花园自身的配套较好，生活氛围浓，社区感强，以及周边完善的配套。客户语录：“沙头角这边我主要就看两个盘，一个蓝郡，一个就是你们这里，比较了几次以后，我觉得，虽然这里没有蓝郡的景观好，不过这里的社区打造、生活氛围都比那边强，而且价格还要便宜，所以就选这里了”“ 选这个区域是因为这里比罗湖、 福田的环境要好，而且离大小梅沙都很近，周末没事儿就可以去那边逛逛”“这边山景也挺有味道的，在这里的山路上开车，很有 欧洲山路的感觉，风景很好”曾经的倚山花园――销售表现较好，但忽视区域内客户群，导致定位与成交客户错位， 产生一定偏差总 套 数 放出套数 336 162 销售成绩 月均销售23套（04/4/24开盘 ~04/8/25）；开盘至今销售率在 60%左右成交套数主力户型9476平米：50％ 102～106平米：22.6％；136～138平米：21.4％ 185～225平米：6％南澳养殖业个体、核电站高层两房比例过高，定位区域外 客户，但实际购买客户为区 域内居家客户，客户定位错 误，关内客户需求为更大的 130平米户型。客户来源分析偶得客户群 游离客户群 重点客户群横岗、布吉制造业老板外地, 1, 1%盐田港、保税区物流贸易业高 层管理人员；莲塘罗湖中高端 客户 全市范围内的中高端客户香港, 6, 6% 南山, 4, 4% 福田, 16, 17%39%区内客户沙头角, 36, 39%核心客户群罗湖, 15, 16% 葵涌, 1, 1% 南澳, 1, 1% 盐田港, 14, 15%原有客户定位：区域外客户实际成交客户：区域外客户曾经的倚山花园――现场展示较好的凸显了项目高品质形象，但线上营销推广基调较模 糊，导致大量客户向度假氛围更好的梅沙流失前期的度假概念后期的居家概念品牌开发商（香港新世界）、园林产品细节、配套服 务、尊贵感品质感、资源优势等豪宅元素齐全项目前期定位形象为以休闲渡假投资为 主，而后期过渡到高品位稀缺实用的居 家概念，前后形象不统一，导致抓不住 主要客户，项目推广基调不清晰。不得不提的蓝郡――区域内的第一高价盘，07年入市均价2.3万，现均价28000元/O， 占位关内一线豪宅价格水平项目名称 发 展 商 项目位置 类型/规模 推售套数 主力户型 开盘时间 东埔海景花园三期 东埔实业集团、深圳冠懋房地产 盐田CBD海景二路与东和路交汇处 宗地面积： 36272.10 建筑面积：
592 160-300O空中叠墅
景观无遮挡,一线海景 全南北向纯复式设计 高速直入户电梯 挑高阔绰入户花园 私家空中泳池 270°独享海湾景致核心卖点不可复制的湾区一线海景资源，奢靡阔 气的产品设计，体现豪宅品质的更多在 于细节。有意成为突破区域价值的第一 盘，不过销售情况一般。不得不提的蓝郡――以凸显强势海景为目的的超前产品设计，比肩关内一线豪宅标准。?超前产品设计：蓝郡以“空中叠墅SKYHOUSE”为建筑理 念，户户赠送双层挑高入户花园及超大露台，形成前庭后院， 使用率高达180%； ?专梯入户：配备高速智能OTIS电梯和智能化IC系统 ?星级大堂，管家式服务 ?五星级信息家园，千兆光纤到户 ?双会所、双泳池。 入口处 大堂 样板房 无敌海景不得不提的蓝郡凭借大尺度产品和主打关内客户的宣传，吸引了部分关内高端享 受型客户与香港中高端客户蓝郡成交客户构成 8% 30%典型客户： 基本情况：罗家成 ，42岁，香港人，从事物流工作，在蓝郡买了一套220平米的复式。9%16% 15% 罗湖 福田 南山 香港 22% 本地 其它客户描摹：据蓝郡销售经理介绍，该客户是在做物流的，经常通过沙头角口岸往返于香港与深圳 之间，一般来说是住在香港的时间多一些。偶尔 也在这里住一下，不过时间不多。买我们这里主 要是客户自己也很喜欢我们的项目，然后觉得日 后出租和脱手再卖都会有很大升值空间，第一次 来就交了订金。蓝郡成交客户关注因素其他 社区配套 景观资源 价格相对便宜 区域配套 升值潜力大 0%2% 3% 50% 10% 20% 15% 10% 20% 30% 40% 50% 60%客户语录：“沙头角这地方不错，挺适合生活的”，“内地这边的房子无论舒居性，还是性价 比都比香港高得多，在这里买套房子，也可以享 受一下”“而且我觉得这个地方的地这么少，未 来这里的房价肯定会涨，所以考虑买个投资” “内地这边现在投资最赚得就是房地产，几个朋 友投资房子都赚了不少”不得不提的蓝郡：高举高打，线上线下双管，全市推广，力图突破区域价值瓶颈，但 收效不大，开盘两年，累计销售率不足50%，月均仅12套左右数据来源：国土局资源网统计日期：不得不提的蓝郡：超前产品设计，一线豪宅价格，试图跳出区域价格箱体拉动关内高 端客户，但在沙头角市场上项目整体定位过高，跨度过大，缺少必 要的营销、市场支撑情况下，最终销售表现一般，未形成影响力?定位的成功：借助强势资源（一线海景）和创新产品，区域领导者市场占位； ?客户突破的成功：吸引了关内高端客户群前来Z业，打破了区域的封闭性 ?入市时机不佳：07年12月份楼市冷淡，客户观望情绪严重。蓝郡以高价在此时入市， 销售业绩冷淡，开盘销售率约20% ?营销节奏不当：自09年以来，市场回暖态势明显。但蓝郡并没有借势展开宣传推广， 导致市场声音沉寂，加上沙头角是非热点片区，因此客户量非常少，销售依然停滞不 前 ?销售接待一般：现场接待流程常规，就价值点讲价值点。――反思了倚山花园与蓝郡尝 试突破的经历之后，我们重新审视项目的属性特征与价 值，判断是否也具备突破的条件审视项目价值点――1.项目印象――区位1.地处沙头角门户，离关内距离近。但处于沙头角非中心区地 段，政府区的CBD规划利好将威胁口岸中心地位，片区有被边 缘化的趋势倚山花园三期径口村紧邻深盐路沙头角收 费站，为沙头角门户位Z★区政府和亨城市广 场沙头角CBD规划位置：北依梧桐山，南临大鹏湾， 包括盐田区行政中心至海边 栈道的这片区域 而CBD区域建成之后，凭 借高尚的生活配套、丰富的 山海景观资源等会成为区域 内最佳居所，而口岸区会越 发边缘化。本案2.项目印象――配套1.项目地处沙头角外围，紧邻配套不足 2.5～10分钟车程内配套完善田东小学 华润万家 东田中学 园林小学 区政府 影剧院 汽车客运站 海山公园公共市政配套：沿深盐沙盐路人民医院路，距项目所在地5分钟车程 范围内，盐田区政府、人民 医院、影剧院、海山公园等 市政配套相当齐全海山派出所 中国邮政深盐路便民生活配套：沿沙深富发百货 加油站 街道办公安分局 图书馆 银行 金沙商场新一佳 沙头角中学 电视大学 百家乐商业城 体育场 明思克航母径口村路，距项目所在地3分钟车程 范围内，沙头角街道办、公 安分局、图书馆等便民配套 丰富沙头角海关 沙头角口岸田心小学商业旅游配套：沿沙盐关前购物中心 东和公园沙深路中英街路，银行、购物中心、商场 等商业配套完善；沿沙深路， 距项目所在地5分钟左右车程 即达中英街，再沿海景路5分 钟即到民思克航母世界。本报告是严格保密的。3.项目资源1.三面环山，景观资源较好，地块内部较安静 2.北侧深盐路收费站噪音干扰较大 3.外围的高架盘山公路对社区私密性有一定影响北面为深盐路、梧桐山隧道 东北角为沙头角收费站，可看到远处梧桐山山景西侧临近梧桐山，拥有一定的山景资源梧 桐 山 隧 道深盐路收 费 站东南角为高架盘山公路和一排公寓盘 山 公 路径口村本报告是严格保密的。4.项目指标1.7.6万平中等规模，旧改背景下的纯粹社区感 2.5.0高容积率下的居住舒适性较弱 3.北侧80m限高增加了规划排布的难度项目地块指标 占地 建面 住宅 18980平米 84750平米 76850平米商业容积率 绿地率 建筑密度 户数 停车位3500平米5.0 30% 30% 630 700 目前尚处于土地整合、规划设 计研究阶段，准备进行项目规 划方案设计 预计项目将于2011年初动工本报告是严格保密的。梧 桐 山 隧 道收费站 深盐路径口村 盘 山 公 路项目备注项目印象小结――①项目最大价值在与三面环山的景观资源，纯粹社区感 ②着眼区域内，核心优势不突出。 ③放眼大深圳，高性价比下资源环境优势显著。优势? 沙头角门户地段，昭示性好，离罗湖近 ? 三面环山，山景资源较好，环境幽静 ? 7.6万规模，纯粹的社区感劣势? 与沙头角市中心有距离，被边缘化? 收费站噪音干扰大? 盘山公路对社区私密性有一定影响 ? 项目紧邻配套不足 ? 片区无生活氛围，配套低端 ? 5.0容积率下居住舒适性降低 ? 局部80m限高规划设计难度大有一定优势劣势突出在区域市场面临价值困境前提下，倚山花园， 蓝郡的启示表明过于超前的定位将难以得到 市场认同，在明确项目山景价值与社区感的 价值点基础上――项目核心问题――如何跳出沙头角市场寻找新 的价值提升机会，并精确找准项目市场占位， 通过营销兑现价值增值！如何把握突破的“度”？第二部分. 破局――在思考破局之道之前，让我们从一个 案例的启发中寻找思绪……来自十五o的启示――地处关内价格洼地的西丽，成功突破区域封闭市场，实现3万/平 米的关内高端物业价值水平1、一批推售99套，开盘当日全部售罄；二批推售71套，开盘当日劲销80%； 2、实现均价超过30000元/平米；销售金额近8亿元； 3、推售户型中，160-190平米户型走量最快，受到福田改善型客户热捧规划格局：场地重构，架空2-4层，形成三个台面，纯小高层，短板点式排布，南偏东18°板楼峡谷式园林：首创峡谷式原生态园林、饮塘朗山泉、原山、原石材料：使用大面积双层中空LOW-E玻璃；爱和陶乳黄色砖和罗马金属釉面砖，代表了我国面砖的 最高水准公共空间：豪华双大堂、智能化信报箱、日本原?位Z：侨城北? 龙珠大道五路? 塘朗山公园入口处 ?规模：占地约5.5万，总建面约18万，共537套，由14装进口富士达电梯、兴风自动杀菌系统产品设计：南北通透、多套房设计、别墅尺度宽栋13-18层小高层组成，140-250平米大平面为主。谷禅境园林、地铁7号线厅、户型方正实用；精装交楼，中央空调、热水 ?景观及配套：一线塘朗山山景、塘朗山郊野公园、峡 器、厨房与卫生间全部使用国际一线品牌来自十五o的启示――客户群体实现全新升级十五o客户居住区域 客户居住区域成功的客户升级：打破了西丽长年稳定的客户构成，辐射全市，客户价值认可点 6% 14% 17%纯小高层板楼 产品品质 峡谷式园林 塘朗山景观 空气质量好 生活安静 其它罗湖 6% 南山 23%其它 14%14%福田 57%20% 23%6%57％客户来自福田，成功吸引中心区高端换房客， 实现客户升级绝大多数客户因为塘朗山所带来的景观资源、优质空气 和安静的生活而买单，此类客户占比50％以上；其次， 因项目本身的价值点吸引客户典型客户：赵太太，45岁，潮汕人，深户，从事超市生意，在广深两地均有Z业，平时时间也往返于两地。居住在白石洲附近，也是大平面，但因居住时间长了些，因此有换房的需求。Z业关注点：景观、居住环境、养生 客户语录：“环境最打动，清净，适合养生！”,“这里太安静了，住的应该会很舒服！”,““现在真正靠山的房子不多，我很喜欢这里的景观，这里的环境真的很难得，住在这里很健康，很养生”来自十五o的启示――准确的市场定位：针对关内300～600万购买力换房客，以140～190平米改善型四房为主，3万/平米的均价成功占位一线豪宅水平145~162m2产品总价330～460万145~162m2四房（25.1％）2.3～2.8万/m2首改客户为主，主要为来自南山、福田等地 的中层管理者，私企业主。较多关注户型、 采光、社区等因素 171～193m2产品总价460～580万 多次改善型客户为主，主要为来自福田的高 层管理者，高端私企业主。部分南山客户。 较多关注园林、景观资源等，对周边人群纯 粹性、略有不满，认为高端配套缺失170~193m2四房（56.5％）2.7～3万/m2230~270m2五房（11.4％）2.8～3.3万/m2230～270m2产品总价640～890万230～365m2复式总价880～1580万230~365m2复式（7％）3.8～4.3万/m2 享受性客户，以福田南山的企业高管客户为主，少量罗湖客户。较多关注山景资源稀缺性、产品 品质等，部分认为容积率偏高，社区不够纯粹来自十五o的启示――高品质产品打造：超前时尚又富有人性化的产品设计，品质园林打造，配合高标准“金钥匙”物管，为高端客户带来舒适居住 引入金钥匙国际物业服务标准 收纳空间：大户型豪宅收纳空间超前设计 体验享受五星级酒店式服务礼仪和贴心服务进门鞋柜、大衣柜客厅掩藏起来的壁柜藏起来的洗涮空间和储物间 藏起来的景观、衣柜、书桌主卧室衣柜及储物柜人性化设计：从居家角度进行人性化功 能设计依山而建的高品质水景园林阳台反梁设计 同层侧排技术滤愁瀑、探步溪、万象谷、冥想园、观景台（多设取景框，最大限度的景观共赏）坐着沐浴看视屏学做饭燃气检测器来自十五o的启示――特色主题营销：配合山居特色的概念推广，成功吸引关内的高端休闲养生客户线上高调的营销推广活动8月22日，“叩访心灵的禅定”十五o师著产品发布会 9月12-20日，“都市禅居”生活美学展 9月14日，“建国大业”明星见面会暨业主首映礼 12月5日，“o韵琴声――蔡琴金曲之夜”十五o专场 演唱会 ……来自十五o的启示――精品空间展示：十五o现场展示，坡地水景园林凸显禅意山居生活特色，现代感样板房强调简明的禅意境精装样板房简洁明快，现代感十足坡地园林凸显山居特色叠泉瀑布渲染山居禅意仙境十五o案例启示――1.有效的客户挖掘：成功挖掘300～600万购买力，具有健康休闲养生需求的，福田香 蜜湖的中高端换房客。2.精准的市场定位：3万/平米的市场定价占位一线豪宅，符合目标客户的购买力水平， 同时规避了与其他豪宅的直接竞争，并成功树立区域标杆影响力 3.成功的营销展示：通过山居特色的禅意主题，配合大型营销活动及舒适样板房打造 体现项目品质，兑现项目价值本项目破局之道借鉴――客户机会挖掘探索高端客户，来 提供项目价值支撑市场占位界定基于目标客户购买力，合 理定价，占位市场空缺营销展示实践客户与占位基础上，以 特色营销实现价值兑现破局核心问题：如何找到一批具 备较高购买力的独特客户群？思考― 我们可挖掘的客户群来自哪里？――沙头角历年供应少，规模小的前提下，未来竞争环境宽 松，本地客户消化不是问题。―― 本地客户的购买力相对有限，无法支撑项目提升价 值，突破区域价格箱体。因此想要突破市场困境，我们必须 将眼光放到大深圳市场，客户群数量大，购买力强，具有破 局的客户机会 ――本项目最大的山景价值与环境，能吸引到哪些中、高 端客户前来Z业？但观察：现代中国中、高端阶层的需求转变――从满足物质需要的单 一化和奢华 寻求环境/养生，如SPA 消费、绿色食品……现象1：追求健康自然的新新人类――乐活族（入门级客户）乐活(LOHAS)，是lifestyles of health and sustainability(健康可持续的生活方式)的缩写。他们追求这 样的理念:坚持自然温和的轻慢运动；尽量选择有机食品和健康食品食用；减少制造垃圾，实行垃圾分类和回收； 关怀他人；亲近自然，节约用水。现象2：先富阶层关注健康――Wellness假日（高品质客户）“Wellness”是一种心态，是一种对生活领域中的一系列核心行为采取积极的预防措施，使自己达到更高层次的 幸福和满足感。健康是人类永恒的主题，随着人们对自身健康的关注和呵护需求的逐渐增强，以前那种“放纵” 的生活方式将逐渐不再得到强调，奖赏自己努力工作的健康度假将逐渐成为旅游市场的主角，休闲度假已经成为国内高端收入阶层人们生活方式的组成部分。现代人从单一的功能、身份需求向关注自身健康需求转变本报告是严格保密的。从富足人生的增值在财富增值的过程中，中国的顶富阶层首先意识到用优 质的生活方式完善对生命意义的理解；近年来的非典、禽流感等传染疾病及不断发生的自然灾 害，灾难疾病过后，让城市中上层阶级，继顶富阶层之 后，也开始不断认识到健康人生的重要性，用更休闲怡 然的度假体验来丰富工作之外的人生所有的卖房子都或多或少的在卖增值，最多是一个富足 的人居。而在富足之上的更多关于健康、舒适、家庭温馨的追求，这是一种优质的人居，是对人性更多的呵护。到优质人居的关注观察招华曦城 4万- 6万 尖岗山深圳山海资源的价值图――深圳关内全面豪宅化趋势下，享受资源，度 假休闲养生的最佳选择无疑是东部塘朗山 十五o 2. 8～3. 5万 纯水岸 6万- 10万 中信红树湾 3. 8万- 4万 红树西岸 3. 8万- 4万圣莫丽斯 2. 2万- 2. 8万 星河丹堤 3. 6万- 4. 2万 银湖山 东部华侨城天麓 8万- 10万梧桐山 淘金山 1. 4万- 1. 6万鸿景翠峰 1. 8万- 2. 6万沙头角 蓝郡 2.1～2万 8万- 3万三湘海尚 3. 8万- 5万观察在城市向西的主流发展线外，有着这 样一条独特的“东部度假线”从莲塘到梅沙，再到大鹏半岛，深圳度假休闲， 健康养生客户不断探求着这条东部度假线城市主流发展方向东部度假线梅沙宝安 南山 福田 罗湖 莲塘 沙头角大鹏热点置业区度假休闲置业区南澳基于世联多年东部度假项目的操盘实践经验与市场 份额，我们对东部度假客户有着清晰的认识熊猫金海岸项目 大综艺项目 皇庭港湾 东海岸 优品艺墅 天麓 湖心岛 皇庭玺园 十七英里海怡轩倚山花园二期 盐田昊创项目 鸿景翠峰兰亭国际大鹏项目 三门岛 凯旋湾世联在东部市场的份额高达60%以上。拥有丰富度假项目操作经验和度假客户资源莲塘，东部度假区起点――核心卖点：梧桐山风景区 ――依托梧桐山的景观资源，成为东部度假养生客 的休闲选择――通过拉动关内客户，区域内典型项目鸿 景翠峰，东方尊峪实现了06年1万/平米，07 年2万/平米的高价值，现售的兰亭国际也达 到了2.8万/平米的区域高价鸿景翠峰（世联代理）――800平米的天际泳池，超高实 用率和露台赠送面积，东南亚泰式风情园林山居社区1、共推售447套，开盘后5周已出售52套，销售率达12%； 2、开盘后5周内，已售单位实收均价11614元/O ,销售金额8千万元； 3、推售户型，127平米户型走量最快,84平米其次,受到罗湖的私营业主和公务员热捧泰式园林：东南亚泰式风情园林及多功能开放 式园林,整个园林设计有三层瀑布，形成三层 高地。 小区配套：中央还有800平方米的天际游泳池， 自然水景，健身休闲中心，儿童娱乐天地， 402个停车位。 产品特点：100%南向户型，南北通透，绝大多 数设计有户内花园、大露台和低地凸窗?位Z：罗湖区梧桐山南麓，东临梧桐山隧道口； ?规模：占地30000.4平方米，总建面93517.19平方米，核心卖点：91.5%超高实用率，低梯户比， 92.4%单位送3米进深观景露台，山景资源丰富。容积率2.4，由多层、小高层及高层组成，共447套；?户型：三房、四房为主，面积在80-220平方米之间； ?景观配套：莲塘外国语学校，梧桐山峰谷，海滨公园。以梧桐山一线景观和关内二线豪宅价格成功吸引关内中 高端“山居度假”客户成交客户区域分析19% 4% 2% 8% 2% 19%典型客户：屈小姐，福田华强北私企业主，41岁， 购买171平米产品典型客户：2% 广州 南昌 南山 44% 蛇口 香港 其他福田罗湖鸿景翠峰成交客户关注因素其他 风水好 产品设计 空气质量好 远离城市 度假气氛 山景资源“老公平时很忙，都没什么时候放松放 松。所以就想给他在这里买套房子，周 末节假日的时候过来住一下，爬爬山， 看看风景什么的。” “梧桐山这边空气、环境都很好，过来 住几天身体也会好很多，老在华强北那 边，觉得很压抑，人多又嘈杂。”2% 5% 3% 15% 10% 26% 42% 0% 10% 20% 30% 40% 50%“这个价格虽然高点，但资源确实不错， 比起红树湾，纯水岸，其实一点都不差， 价格确少很多，住着同样舒服，三面环 山，还是风景区，性价比很高”淘金山（世联代理）――一步山湖，一宅天下 山+湖+身份：罗湖稀缺资源|规模|私有专享核心营销价值： 1.一步山湖：梧桐山+东湖 ――直接传递罗湖稀缺资源价值； 2.一宅天下：社区规模+客户身份、地位的价值共鸣 ――通过“占有一宅，占领高处”的意境传达，与目标客户的身份、地位建 立共同的价值平台； 重点营销举措：媒体沟通会|项目说明会（资源价值传递）； 新年音乐会|业主嘉年华（品味、身份圈层建立）； 淘金山网球赛（高端健康标签附加）“老罗湖的山居情结”――通过景观和圈层让城市山居成 为身份标签，成功吸引罗湖的中高端养生客户淘金山成交客户来源7% 4% 3% 1%典型客户：罗湖 福田29%56%龙岗 南山 其他省市 盐田卞先生，来自罗湖莲塘，40岁，某地产公 司高管，购买淘金山158平米产品客户语录：“最近做生意越来越忙，买这个房子主要是 孩子大了，想换个大点的，又不想离得太远， 毕竟在这里住习惯了，罗湖方便。更重要的 是有山有水，住的感觉很清静、安宁”淘金山成交客户置业目的2% 4% 1% 2%91%自住 投资 商务 度假 其他淘金山成交客户置业关注点160 120 80 40 0水 路 林 湖 模 林 园 风 家 房 山 东 规 情 园 花 私 人 入 户 带 工 原 平 平 风 其 它 生 米 米 原 因144130“罗湖已经太拥挤了，市中心虽然热闹，但 环境不如这里有山有水，特别是山，平时太 忙，住这里周末可以和老婆孩子一起爬爬山， 接老人过来住，空气质量好，对身体也有好 处。” “这里住的舒服，离市中心也不远，工作生 活都还挺方便的。”39353532 8 5 538 万20 万49 万米10 0％12 万10 0％平兰亭国际（世联代理，现售项目）――超高层塔楼、纯 南北向大户型设计的花园社区 核心卖点：梧桐山大雾山景观、地段、南北向大户型项目指标： 占地面积：14788.29平米 容积率：8.3 建筑面积：平米 商业面积：2万平米 住宅面积：10万平米 覆盖率：59％ 绿地率：30％ 销售：共有680套，推出340套，销售150多 套，销售率44％，以两房三房走速最快户型 两房 三房 面积（平米） 106 130～160 套数 120 377四房顶层复式160～170330～3701758“另一个淘金山”――离城不离尘的地段位Z和质量与景观环境，吸引了罗湖的中高端居家养生客户。3% 15% 罗湖 福田 香港 盐田 77% 兰亭国际成交客户来源 5%兰亭国际成交客户关注因素 80% 60% 40% 20% 0%景观 地段 环境 品质 学位 户型 其他71% 51.20%69.60% 40.50% 15.30% 20.80% 11.10%罗湖客户是主力，约占77%，其中1/3来自 莲塘；其次为福田客户, 约占15%成交客户对景观、环境、品质等居住舒适性因 素较为关注，强调了离城不离尘的宜居环境“兰亭国际的客户基本来自罗湖，三次Z业的多，比较喜欢南向高楼层的房子，安静 又能看山，离罗湖福田中心也不远，工作、出行很方便。” ――项目经理李经理 “很多客户会把老人、小孩接过来住，这边相比市中心，人的密度小多了。另外住超 高层的话，空气啊，负离子含量高一些，对小孩老人的身体都有好处，他们自己工作 之外，住的也舒服，偶尔也去那边爬爬山” ――兰亭国际策划潘博大盐田优质生态环境与度假休闲氛围逐 渐取代莲塘，成为东部度假新的选择提到盐田，客户联想的是……――最美丽的黄金海岸，最宁静 的宜居环境，最惬意的度假休闲“东部＝盐田＝度假”――大盐田已经成为深圳东部度假的代名词， 成为休闲旅游中心――大小梅沙的度假海岸 ――东部华侨城的旅游观光 ――沙头角的中英街，明斯克航母……万科东海岸（世联代理）――不可复制的山海环境，低 密度大型成熟社区1、2003年，一期开盘，推售759套，均价7500元/O；2、2004年，二期开盘，推售432套，均价16000元/O； 3、2006年，三期开盘，推售382套；均价30000元/O； 4、2007年，四期开盘，产品面积250-280O与450O复式 ，推售359套；均价40000元/O 。山景资源：占据大梅沙片区腹地，城市中不可多得 的山海资源，毗邻大梅沙1.5公里滩地公园。 社区配套：34O万深圳最具国际滨海化的低密度滨 海大社区。拥有菠萝山郊野公园、山脊公园、珊瑚 公园、体育公园4大公园配套。产品设计：180-220平米灵动复式空间；6.3米挑高 双厅，阔绰大气；270°海景阳台，极目视野。物业管理：国际最高星级的铂金品质物管――金钥 匙物业管理更贴心的服务，更幸福、安全、便捷的 生活 核心卖点：低密度大型成熟社区、稀缺山海资源、 升值潜力，度假宜居两相宜。?位Z：盐田大梅沙外环路高速公路北侧?规模：占地约约3.4万，总建面约27.5万，容积率0.8，总户数1932户，目前深圳东部海岸线上的最大盘。 ?建筑形态：多层、小高层、独立别墅、联排别墅、公寓以优越的海景资源和梅沙的度假氛围，成为关内中高端度 假客的“第一居所”东海岸成交客户来源13% 5% 36%东海岸成交客户关注因素60% 50% 40% 30% 28% 53%17% 29%20% 10% 0% 6%海景资源 度假气氛 远离城市6%配套好3%2%2%其他罗湖福田南山香港其它产品设计 社区感强客户语录：“现在工作不怎么忙了，没必要每天往市中心跑，就像找个环境好，清净点的地方安心养生。 在深圳，当然梅沙这边是最好的。人不像（市区）那么多，空气环境都很好，有空我就爬爬山， 游游泳，享受度假生活吧” “这边很多都是买来住的，也不会觉得没有人气，社区还是很热闹。” “打拼了这么多年，子女也劝我现在多注意身体，到这边来看房之后，觉得环境啊，产品啊， 品牌啊都不错，关键是环境好，节奏慢，整个人一下子放松下来。” ――东海岸三期250平米产品业主何先生东部度假养生客户归纳――可接受总价（万） 财富层级顶级享受型1000顶富阶层，被绝版资源和产品打动，Z业 目的为收藏，满足其资源的占有和享受。 典型项目：天麓、天琴湾 产品面积：200平米以上 实力阶层，被强势资源和产品品质打动， Z业目的为度假，满足身份感和生活享受。 典型项目：十七英里、蓝郡、东海岸 需求产品：180~300平米 具有一定经济实力，看好周边有山有海的 良好居住环境。Z业目的多为休闲居住以 及投资。 典型项目：海怡轩、东海岸 需求产品：120~160平米 看好盐田休闲度假的氛围与环境，Z业目 的为投资保值兼有休闲度假功能。 典型项目：倚山花园、东方尊峪 需求产品：90~120平米高端享受型500中高端度假型200养老型100本项目可重点挖掘的东部度假客户， 为项目提升价值，树立区域影响力他们是这样一群人――关键词：家庭生活、温馨、亲情――他们是还在这个城市打拼的中上阶层，为上升的事业不断投入的同 时，慢慢开始在意自己的居住环境与质量，身份、地位仍是他们关注的 重点，但健康、家庭、生活也逐渐开始占据他们人生的重要位Z――他们迎来了成熟的年纪。工作之外，他们也关注身边的子女与老人。 温馨和睦的家庭生活与安静惬意的休闲人生，是他们周末与节假日憧憬 的理想状态 ――他们已经具备一定经济基础，渴望在第一居所之外，构筑释放压力、 缓解疲劳，享受亲情，享受健康的第二家园他们是这样一群人――关键词：慢节奏、资源环境、健康、舒适――在城市中心快节奏的工作与生活让他们有些疲惫，闲暇 之余，他们渴望慢下来的闲适与安逸，在中心之外栖息，安 静的欣赏窗外的风景 ――山与海对他们而言，是另一种惬意的人生。抛开工作， 这一刻，世界与我无关 ――他们憧憬着与自然对话，健康有益，舒适放松，感悟心 灵的悸动本项目破局之道1――挖掘东部度假的关内中高端休闲养生客户群这一刻，与城市无关品味山的宁静与闲适本报告是严格保密的。“深圳速度”下，由城市回归自然逐渐成为一种趋势繁华都市中，满怀极致的自然情结！――山景最大化的室内导向，山水融合、拥有自然感的园林和公共空间、能参与自然的配套身处大山中，仍要享受生活的品质！――关系用材、公共空间设计感等品质面的细节、关注物管、对生活所需配套的品质有潜在要求炫目（智能化）已难迷惑， 积淀（艺术）却成时尚， 而生活的根本（安全、安静、放松、私密、健康、享受）才是精髓！一种全新的生活需求： 寻找城市与自然的平衡点，回归“生活的根本”依托得天独厚的山景资源， 打造沙头角首屈一指的精品舒居社区【健康大宅】――养生、舒适、山居度假――倚山的自然环境，健康的居住氛围 ――宁静、温馨、和谐――既有舒适的居住体验，更有山居度假的闲适心情项目的形象定位――“梧桐山首席健康舒居住宅”【健康大宅】――梧桐山优越宜居质量 深圳东山居度假休闲首选项目案名建议――合泰●梧桐公馆梧桐――定义价值。梧桐山三面环绕的宜居环境 公馆――定义圈层。城市中、高端度假休闲客户圈层本项目市场占位判定――1.区域内占位分析―― 从区域内市场价值体系来看，2～2.5万/平米为市场空 白，是本项目突破现有价格箱体可行方向唯一高价项目。但定价相对较高， 跳出区域价值体系， 提升跨度过 大，一致销售较慢，周期较长，现 有市场尚无法完全支撑此价格2.8～3万/平米蓝郡2～2.5万/平米 1.5～2万/平米海天一色、大东湾、梧桐半 山、瀚海翠庭等（二手价格）本报告是严格保密的。沙头角区域内价值空白沙头角大部分产品价格箱体，明显 低于梅沙等地的产品价格，还有进 一步提升的可能1.区域内占位分析―― 横向比较东部度假线上各区域价值，沙头角处在价格洼地， 莲塘、梅沙的价格水平将成为本项目未来的突破方向莲塘2～2.5万/平米沙头角2～2.5万/平米梅沙2～2.5万/平米沙头角1.5～2万/平米区域 莲塘 项目 鸿景翠峰 开盘时间 2006年 价格 二手价格2.1-2.5万/平米东方尊裕兰亭国际 沙头角 倚山花园 海天一色本报告是严格保密的。2007年2010年 2004年 2000年二手价格2.3万/平米2.8～3.0万/平米 二手价格1.6-2万/平米 二手价格1.8-2万/平米梅沙海怡轩万科东海岸2009年2001年二手价格1.6-1.8万/平米二手价格2.6-3.2万/平米2.大深圳占位分析―― 项目入市时2～2.5万/平米的价格，处于高端资源型物业 第四层级，具有性价比优势，同时依据市场行情仍有上升 空间层级 顶级层级 区域 未来供给项目 现售价格 12年预期价 格 8~10万/平米 5~7万/平米 6万/平米以上华侨城（资源） 波托菲诺 5~8万/平米 莲塘尾（资源） 兰江/华来利/云顶项目 ―― 红树林（资源） 红树湾后期中信地块 4~5万/平米一线层级后海（资源） 银湖（资源）名居湾畔/汉森项目 华润项目3~4万/平米 2~3万/平米2~3万/平米 1~2万/平米 1～2万/平米4万/平米以上 5万/平米以上3万/平米以上 2~2.5万/平米 2～3万/平米二线层级梅沙（资源） 八十步海寓 沙头角（资源） 本项目 观澜 招商观澜等项目本报告是严格保密的。3.产品定位―― 主力产品定位120-160平米，面向关内。同时考虑本地客 户需求，设计少量40-50平米与70-80平米中小户型1、主力产品定位――120-160平米3房4房基于蓝郡案例启示，产品面积不宜过大。结合关内中高端度假 休闲客户需求，设计110-130平米3房与140-160平米4房产品。 同时此类产品也可满足区域内高端客户需求。 2、非主力产品定位――40-50平米1房，70-80平米2房 基于倚山花园案例启示，本项目在面向关内的同时，也设计一 定比例的中小户型产品，满足区域内首Z首改客户需求，也在 一定程度上吸引关内受价格挤压的白领客户本报告是严格保密的。4.客户定位―― 基于产品定位，本项目仍旧以区域内客户为主，作为60 ％～70％产品的销售保障，同时重点拓展关内中高端度假 养生客户，为项目大户型产品提供高价值支撑香港投资客，关内投资客可拓展客户 重要客户来源：香港、关内 对应产品：40～50平米地缘性首置、关内首置来源：本地，购买力80～150万 对应产品：40～50，70～80平米核心客户地缘性首改客户来源：本地，购买力在200～300万 35-40岁，三四口之家居多。 对应产品：140～160平米关内中高端东部度假客来源：罗湖福田等关内地区 特征：购买力在300～500万35-40岁， 三四口之家居多。 对应产品：140～160平米第三部分. 实践――梧桐公馆的“健康大宅”理想如何通 过规划排布、产品打造、营销推广而最终 实现？基础①规划布局基础地块基本数据项目拆迁范围18980平方米，可建设用 地16951，容积率5.0，总建筑面积 84750平方米 其中还迁建筑面积29000平方米，包括 28000平方米住宅，1000平方米商业； 返还福利院1650平方米，配套设施 2750平方米； 商品房住宅47850（含公寓13000）平 方米，商业3500平方米； 建筑密度30%，绿地率30%，配建车位 700个项目区位项目处于罗湖及盐田交界处，紧邻沙头角收费站， 隶属盐田区沙头角片区，与香港特区仅一山之隔大鹏本项目罗沙路 深盐路罗湖沙头角公路香港地块现状现状为农民房，西临福利院、南面武警支队、东邻 收费站；地块为楔形坡地，北高南低，高差9-10米自然资源地块三面环山，东面局部无山景，西面山体陡峭， 北面远观梧桐山最高峰；南向无遮挡，视野开阔2.次要景观为西侧山体及北看远山、水库地块距山体最近约0.3公里 地块距海景最近约2.7公里 且海景受遮挡，项目基本无 法利用直接海景1.主要景观为南侧山体山景海景交通条件地块紧邻沙头角收费站，车流组织较为复杂，交通 可达性一般，但昭示性较好，北侧受噪音影响较大盘山公路高架桥盘山公路项目位于盐田沙头角梧桐山隧道出口南侧，在深盐路及盘山公路高架桥夹角处；被隧道出口及高架桥 与四周隔断，相对较封闭，沿深盐路噪声影大；西北侧沿深盐路建筑限高80米，其他限高100米；地块价值分析居住价值排序： Block1 》Block4 》Block3 》Block2进入性 比例 BLOCK1 BLOCK2 BLOCK3 BLOCK4 10% 8 8.5 6.5 7 私密性 15% 11 10 13.5 13.5 噪声 15% 12 9 13 14 朝向 25% 23 22 21 22 景观 25% 23 20 21 20 昭示性 10% 8.5 9 6.5 6.5 总计 100% 85.5 78.5 81.5 83商业价值研判：地块只有东南向临道路，现状有部分街铺，商业氛围一般。 商业主要还是沿东南向盘山公路布置街铺形式，考虑以销 售为主。地块分析小结：1、地块为楔形坡地，可利用地势，营造阳光车库； 2、外部资源以山景为主，尤其以南向山景最优； 3、地块昭示性较好，与外部交通主要依赖盘山公路解决； 4、产品分布考虑Block2还迁住宅、Block3公寓、Block1及Block4 商品房； 5、商业基本沿现状的东南向盘山公路布置街铺形式，销售为主。限制②规划设计实现空间控制要点1.建筑退线：各向退建设用地红线6米。 2.建筑高度：不宜大于100米，改造区西北侧沿深 盐路建筑高度不宜大于80米。 3.地块车行出入口：小区车行出入口开向盘山公 路，在改造地块东南、北侧各设置为一个，其中 北侧出入口仅作为辅助车行出口，禁止车辆由此 口进入小区。 4.地块人行出入口：在改造地块东南、北侧各设 置一个。 5.公共开敞空间：在改造地块东北角提供不小于 1000平方米的公共绿地或广场空间。6.视线通廊：建筑布局预留三条视线通廊，即两 条“梧桐山--深盐路”视线通廊，一条“梧桐山-盘山公路--深沙北路”视线通廊;视线通廊的宽 度不宜小于15米。? 山环绕着你，你未必会在意 你需要从独特的空间和视觉感受山的存在通过规划，如何发挥本项目山景优势， 提升项目的价值空间？方案拆迁范围 可建设用地 容积率 计容积率面 积 还迁住宅 还迁商业 返还福利院 公建配套 可销售住宅 可销售公寓 可销售商业 不计容面积 总建筑面积
118650城市开敞空间 视线通廊人行出入口车行出入口功能布局基于地块的限制因素，根据 地块价值分析，产品分布自 然形成“一带、二轴、三区”的整体布局一带：商业带 二轴：视线通廊 三区：还迁区、公寓区、还迁商品房区景观体系通过规划布局，相应的 设计手法，充分利用项 目强势的山景资源；内 部围合成较小的园林， 打造精致园林，实现“外部借景， 内部造园”的景观体系交通系统利用地块本身9-10米的高差， 打造阳光地下空间，车行地 下，人行地面；平面上层通 过规划排布，有效地将还迁 区、商品房区区隔，形成“立体分层，平面 分流”的交通系统人行出入口 车行出入口停车系统地面二层 出地面层 地面一层项目利用坡地9-10米的高差，结合 架空层设置多层停车空间，停车场 形成侧面通风采光的生态车库，与 坡地园林互动；上层覆土绿化，为 平台花园为地面人行及活动空间。100米半地下一层往半地下一层坡地线住宅住宅10米 2.0米 3.5米 3.5米 1.0米 -2.5米 2.5米 0米 架空层地面二层架空层住宅地面一层 半地下一层地面0标高架空层空间示意产品分布商品房产品 面积比例 套数比例还迁区域一房 40-50平方米两房 60-80平方米 三房 110-130平方米 四房（拼合） 140-160平方米 底复、顶复（拼合） 180-200平方米5-10%35-40% 20-25% 20-25% 5%10-15%10-15% 20-25% 5-10% 5%四房（140-160） 三房（110-130） 两房（60-80） 一房（40-50）居住主体 1、复式小户型公寓公寓可考虑单廊布置的方式，同时采用复式小户型 设 计，实现“一房改两房，两房改四房”的高附加 值 走廊上空客厅上空一房改两房两房改四房舒适居家复式小户型具有上下两层楼面，下层主要供起居、炊 事、 进餐、洗浴等，上层提供休息睡眠 和贮藏 用，上下层之间的交通采用户内 独用小楼梯 连接，能够清晰地动静分区， 并具有良好的视觉效果的类别墅型产品。空间示意错跃复式小户型把户型做成错层X 结构的既有错层又 属跃层。客厅在1F 对着外部的山体景 观，卧室则在2F朝 向内部园林，带给 居住者的是丰富变 化的空间感受。 创新错跃复式最大景观面主卧层两层复式，层高3米，极致 享受。4.5M层高的极致客厅享受。客厅层错跃复式小户型有效地将公共空 间与私人空间区 隔，形成相对独 立的两个区域， 真正实现动静分 离景观阳台主卧层 最大景观面客厅层居住主体 2、两代同堂户型（新拼合）两套相邻住房，在不影响结构和 布局的前提下，既可合二为一， 也可一分为二。两套房子形式上 是独立的，可分可合，自由灵活。 专为父母子女两代人设计的，这 样既在空间上有私密区分，又能 照顾到老人。母房子房两代同堂户型（新拼合）合并与拆分示意图母房 拼合为一套户型子房分开两套户型居住主体 3、底层“TOHO”系列（1~6层）通过少量创新产 品提升底层住宅 价格，改变塔楼 价格参照系，而 提升平面户型总 体均价 全赠送面积丰富的生活空间底层“TOHO”系列（2~5层）1 2层层退台(全送) 抽屉式全景书房 叠水 底层架空3412嵌入式花园（50%送）4 3通过少量创新产品提升底层住宅价格，改变塔楼价格 参照系，而提升平面户型总体均价居住主体 4、顶层复式系列溢价――顶层露台/泳池/景观泳池――豪华标签； 顶层优质景观； 露台空间享受； 趣味空间――空中的树；顶层复式：360°梧桐山景观视野顶层复式：泳池与院落的营造 同时结合汤池设置小型桑拿房、躺椅、SPA 床等设施，整体打造完整的私家SPA空间， 颠覆中山客户的住宅认知IMAX景框：最宽阔的景观视野普通有梁转角窗的景观效果示意无梁板的景观效果示意半悬挑立体景观：立体化的景观局部空间的半悬挑， 形成Z身其中的切 身感受，让平面化 的景观升级成为立 体化的景观感受。无限山景，梧桐公馆， 打造 ， 倡导自然、健康、舒适、高品的别样生活首席健康舒居住宅本报告是严格保密的。项目的愿景实现人们对于健康舒居的理想――最自然、最放松、最贴心 健康舒居社区新标准：健康舒居的生活是……“最自然的”――坐拥唯美的自然风光 “最放松的”――体验闲适的生活场景 “最贴心的”――享受无微不至的服务本报告是严格保密的。实现③物业发展建议首席健康舒居住宅打造关键词：最自然、最放松、最贴心1、最自然建筑风格：现代简约山地建筑风格轻盈灵动的屋顶冷暖色交错/简洁干净/落地窗/景观平台简洁中求变化，细节处理丰富，顶部干净利落，以求稳健、和谐， 体现质朴、飘逸、自然的韵味经典三段式1、最自然坡地园林：顺势打造坡地景观，同时带来独特的步行体验利用地块本身9-10米的高差，打造阳光车库，形成 地下、地面双层主入口，内部则营造精致坡地园林1、最自然养生园林：采用科学的方式布置园林，根据植物的特殊养生功效进行排布园林规划中引入黎药、香氛植物、花果树等花木， 打造出一个集观赏、养生、休闲于一体的养生园林， 全面满足度假养生的需求； 采用各式植物搭配，注重多样性，富于变化，层次 丰富； 高低错落形成自然隔断，保证内部居住的私密性。1、最自然半地下架空层：高台俯瞰，是离尘而不离城的境界半地下架空，抬高了居住 层的视野高度，使整个社 区视野可以完全越过月亮 湾别墅，同时最大限度的 隔绝了外界混杂的视听干 扰，保持了与城市的距离 与区隔。 同时，半地下架空层的增 设，有利于解决狭小地块 内设Z多个高差导致的交 通难以解决的问题。山体线半地下架空区域1、最自然半地下生态车库+车库大堂：能吸取能量的车库?地下车库结合蜂巢景观，精细打造，结合架 空层，形成汽车大堂，位于地下停车场，结合 停车场设计，有自然采光通风，住户可从大堂 的电梯直接入户。地下车库大堂设有专供司机 休息的座椅，有专人服务的前台，面面俱到， 体现luxury气质的无微不至的人文关怀。自然呼吸的车库，阳光，植物?蜂巢式采光井停车地面植被的引入1、最自然双层主入口：回家有时候也可以不一样项目地面整体架高，设Z高台式主 入口，降低盘山高架的影响，花草 绿植等渲染自然生态的主题，与周 边嘈杂的环境形成明显区别，体现 尊贵感。地面层 架空层2、最放松阳光会所：游憩、娱乐、闲适的绿色三星会所半架空的空间保证地下车库大堂的自然采 光通风；地面层会所以柱、幕墙等限定空 间，保证山景资源最大化的同时，通过节 能设计，实现绿色三星标准。 通透的玻璃幕墙，将阳光完全引进来，同 时视野开阔，景观资源丰富。度假东部城， 悠然梧桐山。2、最放松景观电梯：入口的扶梯、住宅的升降电梯，都是最佳观景台用幕墙装饰扶梯和电梯，避免出现阳光暗角的 同时，将景观资源最大化，让回家的每一个动 作，都与绿色相伴，亲近自然。景观电梯2、最放松风雨走廊：柱廊的简单空间限定，提供停留、休憩的场所仅仅用柱子进行空间限定，利于景观资源的最 大化；而局部自由放Z的椅子，也让通道变得 非常人性化。2、最放松建筑小品：休闲度假风情元素演绎别样的生活情趣铺地、建筑小品等设计丰富了室 外空间的同时，也提供给业主休 息停留的空间。 通过项目内部识别系统的各种元 素（园林小品、路灯等）建立边 界感和领地感。这是一个真正可以放松心情的地方，从此，回家就是度假…3、最贴心新风系统 ：打造会呼吸的生态居所新风系统原理 概念说明： LOW-E玻璃幕墙采用镀银膜处理，具有对可见光高透过性及中远红外线高反射的特征， 通常用于高档写字楼领域，现已成为成为隔音隔热豪标配Z。 引入新风系统，通过在室内设Z送风设备和排气设备，形成“新风流动场”，全面净 化户内空气，成为会呼吸的国际化生态居所………3、最贴心隔音降噪系统 ：打造宁静淡雅的居家环境概念说明： 隔音降噪系统是通过设Z降噪地板，外墙隔音材料等在居室内外形成噪 音防护层，有效抵御外界干扰。虽然身居闹市，依然独享宁静的室内空 间和温馨生活。降噪地板通过消声材料达到阻隔上下楼脚步噪声外墙隔音材料是通过将噪音过滤材料设Z在外墙、门、窗等部位，达到 隔音降噪的目的隔音门、窗3、最贴心无障碍通道：在步行各处细节设计无障碍通道，体现人文关怀在销售中心门厅前无障碍设计展现人性化设计内部步行道路体系中增加无障碍通道设计主要园林景观出设Z，扩大活动空间?所有地面若有不同高度，可加设斜道方便轮椅 通过； ?无障碍通道材质不宜选择砾石地面。3、最贴心楼梯：踏步和扶手尺寸设计和照明光源的位置设置楼梯踏步尺寸 ?对于老年人、及其他肢体灵活性受损的人，踏步 高应该在16cm以下，踏步顶面宽应在30cm以上。 ?踏步立面缩进尺寸应在2mm以下，否则容易绊倒 老人。 楼梯照明?注意隐藏光源，不能直射人眼。?照明光源应该采用多灯形式，以防止踏步表面出 现阴影或自身的投影。 ?最理想情况是设Z地灯。 楼梯扶手?在楼梯起始处，扶手端部应该延长200mm以上， 否则易发生危险；?扶手的端部应向墙壁或下方弯曲，以防止老人勾 住衣袖绊倒。3、最贴心电梯：主要考虑按钮及内部扶手高度，及按钮盲文设计电梯按钮设计增加盲文设计电梯内部扶手与按钮的高度设计适中外部按钮高度约为900-1100M3、最贴心洗手间：可设计时预留安装扶手的位置，体现人文关怀可预留呼救器的安装位Z浴缸附近设Z扶手地面防滑设计，无门槛洗手池、马桶、花洒附近设计高度始中 的扶手3、最贴心物业管理：嫁接盐田区社会福利中心的社会服务项目，为入住的客户提供上门服务盐田区福利中心：主要设施 两栋花园式公寓楼（带电梯）； 设有太阳能热水器和呼叫系统； 食堂、洗衣房、医护康复室、健身室； 棋牌室、画画室、茶艺室、多功能活动 厅等文体康复活动； 主要功能 （面向全社会） ?社区服务 ?老人日间活动 ?残疾人康复 ?就业指导 ?幼教社会福利功能上门服务：为业主提供包括养老、老人日间陪护、医疗康复、幼教等社区服务3、最贴心精品超市：引进绿色商业模式――有机食品超市社区商业中引入有机食品超市，提供无污 染天然果蔬食品，开通绿色商业服务，为 业主提供生活便利。 同时，为客户提供 售卖、送货上门、 预定果蔬等服务。 小面积精品超市为 生活提供便利，同 时24小时提供服务。梧桐公馆的健康舒居生活KPI现代简约山地建筑风格的立面最自然顺地势而建的坡地园林、养生园林自然通透的半架空层阳光车库 充满生活情趣的双层社区主入口 闲适而尊贵的会所――悠然居最放松休闲度假感十足的公共空间 人文关怀的细节处理――无障碍设计最贴心物业管理嫁接社会福利中心服务资源社区商业的高标准配置――精品超市【绿色奢侈】强势起势根植于奢侈之上的绿色FASHION之魅――“奢侈起势，绿色作秀”项目的基调可行还迁区域④静态经济测算经济测算前提1、本测算仅仅为成本及收益的静态经 济测算； 2、本测算未考虑取地成本； 3、成本包括：拆迁安Z成本、建安成 本以及部分税费等 其中，拆迁安Z成本包括安Z费、搬 迁费、拆迁费；建安成本包括地面建 筑、地下工程及园林设施等； 4、收益包括：所有可销售产品的销售 收入测算基础住宅产品定价―― 依据二、三级市场价格及10％的年年均价格增长率估算， 本项目住宅定价：2.3～2.8万/平米对比楼盘蓝郡 上东湾 海天一色 盛事名门家园 三级市场 桐林家园 棕榈湾 新世界倚山花园二期 2010年比准价格 本项目 比准系 数 0.80 1.40 1.30 1.40 1.10 1.10 1.00 ――权重0.10 0.20 0.10 0.15 0.10 0.10 0.25 ――当前价格（ 折算价格（ 比准价格 万元/O） 万元/O） 2.80 1.80 1.00 1.60 1.70 2.00 1.80 ―― 2.24 2.52 1.30 2.24 1.87 2.20 1.8 ―― 0.45 0.24 0.26 0.34 0.19 0.22 0.36 2.1价格区间二级市场2011年入市价格2012年入市价格10％年均增长率10％年均增长率2.32.52.1-2.32.3-2.8公寓产品定价―― 依据三级市场价格及10％的年年均价格增长率估算，本 项目公寓定价：1.8～2.2万/平米对比楼盘 瀚海东岸 （60平米） 碧桐海苑（41平米） 三级市场 桐林半山（78平米） 盛世名门（70平米） 比准系 数 1.20 1.30 权重 0.20 0.20 0.15 0.15 0.20 二手价格（ 折算价格（ 比准价格（ 价格区间（ 万元/O） 万元/O） 万元/O） 万元/O） 1.50 1.30 1.10 1.60 1.70 1.80 1.69 1.65 1.92 1.87 0.36 0.34 0.25 0.28 0.34东部翠海轩（65平米） 1.50 1.20 1.10棕榈湾（80平米）2010年比准价格 本项目 2011年入市价格1.00――0.10――1.80――1.80――0.181.80 2.00 1.9-2.110％年均增长率2012年入市价格10％年均增长率2.202.1-2.3商铺产品定价―― 依据三级市场价格及10％的年年均价格增长率估算，本 项目商铺定价：3.0～3.5万/平米折算价格 比准价格 当前价格 价格区间 （万元/O （万元/O （万元/O） （万元/O） ） ）3.00 3.42 4.90 7.91 3.31 2.8 2.9 2.9 3.2 2.9 0.8 0.4 0.6 0.5 0.6商铺名称 蓝田一站商铺 东部山海家园 瀚海翠庭 瀚海东岸 海都花园比准系数 0.90 0.85 0.60 0.40 0.85权重 0.30 0.15 0.20 0.15 0.202010年比准价格本项目 2011年入市价格 2012年入市价格――――10％年均增长率 10％年均增长率――2.93.2 3.5 3.1-3.3 3.4-3.6规划数据本报告是严格保密的。盈亏平衡分析项目投资表序号 1 2 3 4 5 6 7 8 项目名称 拆迁成本 建安成本 前期工程 管理费用 财务费用 销售费用 销售税费 土地增值税 金额（万元）住宅售价12000元/平方米，街铺售价30000元/平方米时，项目盈亏平衡项目损益表序号 1 2 3 4 5 6项目项目 总收益 总投资 利润总额 所得税(25%) 净利润 成本利润率面积（O）合计 .031 296.969 74.675 0总销售收益（万元）38
0 销售单价（元/平方米）住宅公寓 街铺 合计35850 513501200043020 63000合计总开发成本本报告是严格保密的。测算结果按保守、稳健、风险三个价格体系测算，对项目进行分析比 较保守方案 序号 1 项目名称 住宅价格 公寓价格 商铺价格 住宅销售收入 公寓销售收入 商铺销售收入 总销售收入 拆迁成本 建安成本 金额（万元） 2.3 1.8 3.0
38 稳健方案 金额（万元） 2.5 2.0 3.25
38 风险方案 金额（万元） 2.8 2.2 3.5 00
38价格2 3 1收益2 3 合计 1 234前期工程管理费用 财务费用 销售费用 销售税费 土地增值税 总开发成本25732.196 4.525 86.75625732.196 6.25 74.28125732.196 5.15 02.381投资5 6 7 8 合计1利润总额所得税(25%) 净利润 成本利润率401.183 51%
73%利润2本报告是严格保密的。3 4经济测算方法收益测算项目 住宅 公寓 街铺 合计 面积（O）
销售单价（元/平方米）
总销售收益（万元） 面积*价格 面积*价格 面积*价格 以上所有收益之和投资测算项目投资表 序号 1 2 3 4 项目名称 拆迁成本 建安成本 前期工程 管理费用 计算方法项目 安置费 搬迁费 拆迁费 合计面积（O）
19790 ――建筑成本(元/平方米） 30/月，按18月计算 20 35 ――总建安成本（万元） .58 69.265 38200元/平米 2、3项之和的3%拆迁成本：0.12亿项目 地上工程 地下工程 园林 合计 面积（O）
建筑成本(元/平方米） 00 ―― 总建安成本（万元）
56 7 8 合计财务费用销售费用 销售税费 土地增值税 总开发成本2项的70%的6%销售收入的3% 销售收入的5.5% 销售收入的1% 以上所有费用之和本报告是严格保密的。建安成本：4.93亿销售收入 方案1：保守方案市场价格研判结果： 住宅： 元/平方米 公寓： 元/平方米 街铺： 元/平方米 本测算方案销售价格取值： 住宅：23000元/平方米 公寓：18000元/平方米 街铺：30000元/平方米项目 住宅 公寓 街铺 合计 面积（O）
销售单价（元/平方米）
30000 总销售收益（万元）
销售收益：11.34亿销售收入（不含车位）：11.34亿本报告是严格保密的。投资成本 方案1：保守方案项目投资表拆迁成本项目 安置费 搬迁费 拆迁费 合计 面积（O）
19790 ―― 建筑成本(元/平方米） 30/月，按18月计算 20 35 ―― 总建安成本（万元） .58 69.265 序号 1 2 3 4 5 面积（O）
建筑成本(元/平方米） 00 ―― 总建安成本（万元）
8 合计 7 6项目名称 拆迁成本 建安成本 前期工程 管理费用 财务费用 销售费用 销售税费 土地增值税 总开发成本金额（万元）38
0.65 3.55 建安成本项目 地上工程 地下工程 园林 合计拆迁成本：0.12亿建安成本：4.93亿总开发成本（不含地价）：6.75亿本报告是严格保密的。损益表项目投资表 序号 1 2 3 项目名称 拆迁成本 建安成本 前期工程方案1：保守方案净利润：3.44亿；成本利润率：51%项目损益表序号 1 2 3 4 5 6项目金额（万元）项目 总收益 总投资 利润总额 所得税(25%) 净利润 成本利润率面积（O）合计86.756 467.061 % 总销售收益（万元）38 257345 6 7 8 合计管理费用财务费用 销售费用 销售税费 土地增值税 总开发成本1557.330.65 3.55 本报告是严格保密的。销售单价（元/平方米）住宅公寓 街铺 合计35850 513502300082455 113355销售收入 方案2：稳健方案市场价格研判结果： 住宅： 元/平方米 公寓： 元/平方米 街铺： 元/平方米 本测算方案销售价格取值： 住宅：25000元/平方米 公寓：20000元/平方米 街铺：325000元/平方米项目 住宅 公寓 街铺 合计 面积（O）
销售单价（元/平方米）
32500 总销售收益（万元）
销售收益：12.38亿销售收入（不含车位）：12.38亿本报告是严格保密的。投资成本 方案2：稳健方案项目投资表拆迁成本项目 安置费 搬迁费 拆迁费 合计 面积（O）
19790 ―― 建筑成本(元/平方米） 30/月，按18月计算 20 35 ―― 总建安成本（万元） .58 69.265 序号 1 2 3 4 5 面积（O）
建筑成本(元/平方米） 00 ―― 总建安成本（万元）
8 合计 7 6项目名称 拆迁成本 建安成本 前期工程 管理费用 财务费用 销售费用 销售税费 土地增值税 总开发成本金额（万元）38
2.5 7.5 建安成本项目 地上工程 地下工程 园林 合计拆迁成本：0.12亿建安成本：4.93亿总开发成本（不含地价）：6.85亿本报告是严格保密的。损益表项目投资表 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 合计 项目名称 拆迁成本 建安成本 前期工程 管理费用 财务费用 销售费用 销售税费 土地增值税 总开发成本方案2：稳健方案净利润：4.15亿；成本利润率：61%项目损益表序号 1 项目 总收益 合计123750金额（万元）38
2.5 7.5 本报告是严格保密的。2 3 4 56项目 住宅 公寓 街铺 合计总投资 利润总额 所得税(25%) 净利润成本利润率面积（O）
61% 总销售收益（万元）
销售单价（元/平方米）
32500销售收入 方案3：风险方案市场价格研判结果： 住宅： 元/平方米 公寓： 元/平方米 街铺： 元/平方米 本测算方案销售价格取值： 住宅：28000元/平方米 公寓：22000元/平方米 街铺：35000元/平方米项目 住宅 公寓 街铺 合计 面积（O）
销售单价（元/平方米）
35000 总销售收益（万元） 00 销售收益：13.77亿销售收入（不含车位）：12.38亿本报告是严格保密的。投资成本 方案3：风险方案项目投资表拆迁成本项目 安置费 搬迁费 拆迁费 合计 面积（O）
19790 ―― 建筑成本(元/平方米） 30/月，按18月计算 20 35 ―― 总建安成本（万元） .58 69.265 序号 1 2 3 4 5 面积（O）
建筑成本(元/平方米） 00 ―― 总建安成本（万元）
8 合计 7 6项目名称 拆迁成本 建安成本 前期工程 管理费用 财务费用 销售费用 销售税费 土地增值税 总开发成本金额（万元）38
1.9 7.3 建安成本项目 地上工程 地下工程 园林 合计拆迁成本：0.12亿建安成本：4.93亿总开发成本（不含地价）：6.98亿本报告是严格保密的。损益表项目投资表 序号 1 2 3 项目名称 拆迁成本 建安成本 前期工程方案3：风险方案净利润：5.09亿；成本利润率：73%项目损益表序号 1 2 3 4 5 6项目金额（万元）项目 总收益 总投资 利润总额 所得税(25%) 净利润 成本利润率面积（O）合计 02.381 981..71425 73%总销售收益（万元）38 257345 6 7 8 合计管理费用财务费用 销售费用 销售税费 土地增值税 总开发成本1557.331.9 7.3 本报告是严格保密的。销售单价（元/平方米）住宅公寓 街铺 合计35850 5135025000100380 137730第四部分. 营销――精心打造的“健康大宅”，需要以怎 样独特的营销方式呈献给我们的客户？案例借鉴一：万科清林径（深圳）项目背景――陌生区域，竞争激烈，后发之势。龙岗中心 城北，交通及配套极弱，资源型项目竞争众多。关键举措1：品牌号召，率先起势品牌起势要点：1、以品牌进行项目整合，跳出区域概念。――以万科的名义起势，凸显强势度假资源优势，跳出区域的制约。形象上深圳●万科●清林径，完全弱化区域概念， 以万科的名义全面推广；推广上以万科系列项目共同 推广，淡化龙岗概念2、以高服务体现品牌实力，强化客户信心 3、强势营销前Z。提前10个月的营销前Z07.11.8 万科记 者答谢日活动 07.11.23-08.2.3 清 林径跨界艺术展 08年8月推售，别 墅销售8万60余套， 高层周销售83套， 成就逆市营销经 典07.12.22-08.1.31人文龙岗幸福爱家万 科品牌启动活动暨万客会招募活动关键举措2：体验型生活模式重点牵引――建立以田园生态生活方式为拉动的牵引营销模式，凸显郊区度 假休闲生活体验星空下的有氧派对清林径记者节清林径生态庄园一日游关键举措3：创新渠道营销，客户强势牵引――“走出去，拉回来”，渗透式营销与多维度全景式体验营销， 多重的客户强牵引手段关键举措4：“生活场”细节展示――全景展示，呼应生态生活主题，强化度假第一居所概念入户花园登山径围墙小提示夏日繁花样板间山地车林荫小道万科清林径营销四部曲：品牌起势万科●深圳●清林径 ?07年12月-08年4月 启动“万科●人文龙 岗，幸福爱家”系列 活动 ?庆圣诞暨万科会员 招募 ?新年音乐会 ?万客会专场电影 ?同行业拜访生活方式拉动36万平米森林公园生态住区?公园生态生活方式 传递与体验 ?07.11.记者生态农庄 活动 ?08.4-08.5星空下的 有氧派对（生态有机 生活感受） ?08.5-08.6清林径田 园一日游客户牵引客户强势牵引的两步曲 ?项目展示成熟前牵引― ―走出去 ?07.11-08.4清林径回声 艺术巡展 ?08.5春交会 ?常规拓展（媒体覆盖） ?非常规拓展（4S店合作、 酒店合作、渔具店与其他 户外用品店合作） ?项目展示成熟后牵引― ―拉进来 ?田园粗粮节、龙眼节、 样板房有机生活秀 ?郊野一日游，都市农耕 计划提升成交提升项目的成单率 ?别墅经理接待日 ?展示包装PDCA循环 系统体验式营销活动，度假生活体验场成为万科清让我们突破传统的高调宣传、铺张宣传，以简练 高效的方式完成梧桐公馆的市场爆破――一个场――一段健康休闲生活的享受乐园 一本书――关于东部度假休闲生活的指南 一个节日――一个休闲生活的体验日1.“造场” 一切与自然有关，与生活有关?一个与自然接轨的坡地养生园林 ?一个与阳光互动的车库 ?一个充满情趣的入户大堂 ?一个与生活相关的居住空间、会所……坡地养生园林&阳光车库大堂――一个与自然亲密接触的场入户大堂――高档不失生活情趣同时通过相对私密的入口分离各楼 栋，使得原本很平淡的入户大堂空 间更显高档！阳光大堂：大堂通过绿化、小品、休闲区的设Z形成气势和品质。形成全 新的生态自然入户大堂，达到阳光大堂 的效果，更显情趣样板房――充满生活情趣的宜居空间空间通透性及情趣感，精致打造。弱化户 型的局限感觉。注重厅房的细节打造，创 造合适的人居环境。将业主参与的设计的 成果转化为真正可触摸的产品！2.出书――以“度假地图”和“游记”的形式烘托项目的度假氛围与养生环境，在具有收藏价值的同时，起到营 销推广项目形象的双重作用典型项目借鉴――海语山林推出东游记地图和以第三人称为对象的 “老马东游记”出版物，图文并茂的展 示大鹏半岛的度假氛围，起到了较好的 推广作用3.过节――汇聚东部度假的休闲养生客户，在健康大宅共度一场充满欢乐，情趣和温暖的“山语假日”典型项目借鉴――万科清林径“田园粗粮节”、“龙眼节”、“样板房有机生活 秀”等搭乘“健康大宅”体验之旅，以户外家庭日互动邀约客户前来社 区体验，包括生活音乐会，家庭烧烤，登山观景，园林赏花等系 列活动，感受社区休闲度假生活。We serve.You enjoy.让更多的人享受真正的地产服务世联地产 2010.01
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