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陈淮谈改革试点：有的试错了 有的只是做样子
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房地产最需要的资本市场不是股权融资，是十八届三中全会说的努力发展债市。
【财经网讯】&中国试了很多点了，有试错的根本就要推倒重来的，有的只是做样子给老百姓看，没打算真正实施的。&3月26日，著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮在由观点新媒体主办的2015年观点年度论坛上，当谈到改革试点时如是说。
此外，他还指出，股市指数的上涨远远快于房地产板块的上涨。因为房地产最需要的资本市场不是股权融资，是十八届三中全会说的努力发展债市。改革严重滞后，导致了实际上在金融体制上是貌似改了，实际没改。&银行为什么不通过资产证券化的方式打包在债市上卖掉，卖给投资者呢？我很愿意卖银行债权的打折品。&
对于如何改变对土地财政的依赖，陈淮表示，一是发展债市，通过发市政债摆脱对土地财政的依赖；二是需要通过对不动产征税的办法来获取财源、地方性财政收入，才能摆脱对土地财政的依赖。
以下是陈淮问答：
龙斌：接下来提问陈淮教授，刚才您强烈地抨击了过去10年的房地产调控政策，今年是回归到市场化这样一个基调，您也提出了几个要注意的地方。今年总理提到支持、鼓励自住性和改善性的需求。自住性一直都在支持，今年应该还会突出改善性需求，改善性至少是第二套，甚至是第三套，他如果有一些投资的目的，也应该是可以理解的。所以我们的政策如果说真的要回到市场，房地产一定是有投资属性的，把投资压倒是不科学的，会不会在房地产贷款政策方面，甚至第二套都要逐步恢复到以前的，利率也不能上浮，对我们的房地产市场是不是应该更加关注政府的政策导向？
陈淮：刚才巴曙松教授讲，他说股市都兴旺了，我都没注意到，我们金融怎么没改革？股市指数的上涨远远快于房地产板块的上涨。为什么呢？因为房地产最需要的资本市场不是股权融资，是十八届三中全会说的努力发展债市。在这个问题上，我还是那四个字，叫&寸步未进&。它需要的是项目融资、企业债，巴曙松教授也讲到了，2014年的库存量上升，导致银行背了包袱。银行为什么不通过资产证券化的方式打包在债市上卖掉，卖给投资者呢？我很愿意卖银行债权的打折品。改革严重滞后，导致了实际上在金融体制上是貌似改了，实际没改。
至于主持人提问说的，改善性住房并非就意味着第二套，以旧换新是最重要的一个改善性过程。可以这样说，我们在2015及此后一个中期范围内，市场的一个主导性力量不再是年轻人娶媳妇，而是那些需要以旧换新的，5成以上的力量是这样一个群体。比如广州市有房住的人有一半以上，北京有一半以上的人还住在房改房。巴曙松教授已经有很多套的这种当然另当别论。房改房的卫生间叫卫生间吗？那最多叫厕所，放一个马桶，能拉屎撒尿就行了。什么叫改善型呢？需要有淋浴的空间，需要有女主人化妆的地方，需要有家庭公共活动的空间，一个适度大小的厅，有这样的功能的叫改善性需求。这个过程也需要金融业的大力支持，因为以旧换新的时候，享受不享受买新房首套置业时候的优惠政策，老房子能不能也取得贷款作为一种信用资产？我们看到银行在这方面的动作还不甚积极。改善性住房是不是就是有投资？什么样的自住房，只要你买的是产权，买的就是资产，买资产本身就有资产性收益。请注意，2月26号公布的2014年国民经济统计公报，这次统计公报有一组此前历年统计公报没有的数字，就是居民的财产性收入，是7%左右，把城乡都纳进来了，城市比乡村还要高一点。所以买房子，就是你买的第一套房、首次置业，买的就是资产。有资产性收入，自然就要承担资产性风险。
龙斌：还有一个我相信很多企业都会关注的问题，您刚才也谈到，这种改革的方向最终要涉及土地、金融方面，在土地方面，其实我们也看到，甚至两会也说了，加快集体经营性土地同权、同地、同地试点&&（提问被打断）
陈淮：这不是两会说的，是十八届三中全会说的。但是各个政府部门是不是在积极推进？
龙斌：已经在试点。
陈淮：中国试了很多点了，有试错的根本就要推倒重来的，有的只是做样子给老百姓看，没打算真正实施的。取消人民公社就推了，怎么样呢？高考改革没试点就推了。人头没落地，血流没成河，中国向前发展了一大步。凡是试点的，朱镕基1998年一上台其中一个就是费改税，试点了8年一点没推进，最后还是推了，所以别信试点的话。
龙斌：您觉得对房地产行业的土地供应这些行业发展模式改变大不大？还是地方政府的财政改变会更大？
陈淮：对地方政府来说不光是依赖于土地制度的改革，因为土地制度是它的救命稻草。土地制度改革固然是一个重要的方面，更重要的是给它城市建设新的融资的创新，这也是三中全会明确讲了的。地方政府的财源收入，它承担了城市化的重要任务，钱从哪儿来？1993年分税制改革，没有这个经常性收入，世界各国的客观规律使然，不是调控的政策使然，是制度使然。第一个，也还得依赖巴曙松教授大力呼吁，发展债市，通过发市政债摆脱对土地财政的依赖，这个要拜托巴教授。第二，和税有关，需要通过对不动产征税的办法来获取财源、地方性财政收入，才能摆脱对土地财政的依赖。土地制度的改革是非常重要的，但是我们的土地管理部门是不是那么积极推进，我至今打问号。
（嘉宾观点据现场发言整理，未经发言人本人确认）
(编辑：shenxuezhou)
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