莱茵达置业股份有限公司非公开发行A股股票发行情况报告书暨上市公告书（摘要） -中国基金报多媒体数字报_焦点透视_新浪财经_新浪网
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莱茵达置业股份有限公司非公开发行A股股票发行情况报告书暨上市公告书（摘要） -中国基金报多媒体数字报
　　（上接B9版）
　　单位：万元
　　单位名称
　　其他应付款-南京莱茵达
　　4，899.26
　　4，899.26
　　2，382.65
　　1，705.78
　　其他应收款-二轻房地产
　　11，570.00
　　其他应付款-二轻房地产
　　14，310.00
　　14，310.00
　　14，061.82
　　长期借款（委托贷款）-二轻房地产
　　18，530.00
　　该项应收二轻房地产的款项系保证二轻房地产对杭州莱德的资金投入余额不低于其所持股权的比例的前提下形成，实质并未占用上市公司资金，因此不存在侵害上市公司利益的情况。
　　②公司与万马房地产发生资金往来的原因
　　公司与万马房地产共同出资设立杭州莱骏。根据杭州莱骏股东会决议，如杭州莱骏因经营收益等因素出现资金结余，且公司与万马房地产存在资金需求时，杭州莱骏应将结余资金按照股权比例向公司与万马房地产无偿上存。
　　2012年度，杭州莱骏根据上述约定，向借款1，289.49万元，向万马房地产借款1，164.35万元。2013年度，杭州莱骏根据上述约定，向莱茵置业借款4，857.28万元，向万马房地产4，594.35万元。杭州莱骏向莱茵置业提供的借款，在编制合并报表时已通过内部往来予以抵销。而公司与万马房地产发生资金往来为未抵销的子公司应收少数股东款项。该项借款系由于子公司自身闲置资金合理使用形成，不存在侵害上市公司权益的情况。
　　2）上述资金往来不属于关联方往来，未损害上市公司利益
　　①《深圳证券交易所股票上市规则》（2012年修订）对关联方的界定
　　根据《深圳证券交易所股票上市规则》（2012年修订）“第十章 关联交易”对关联人进行了界定，主要内容如下：
　　“10.1.3 具有下列情形之一的法人或者其他组织，为上市公司的关联法人：
　　（一） 直接或者间接地控制上市公司的法人或者其他组织；
　　（二） 由前项所述法人直接或者间接控制的除上市公司及其控股子公司以外的法人或者其他组织；
　　（三） 由本规则10.1.5条所列上市公司的关联自然人直接或者间接控制的，或者担任董事、高级管理人员的，除上市公司及其控股子公司以外的法人或者其他组织；
　　（四） 持有上市公司5%以上股份的法人或者其他组织及其一致行动人；
　　（五） 中国证监会、本所或者上市公司根据实质重于形式的原则认定的其他与上市公司有特殊关系，可能或者已经造成上市公司对其利益倾斜的法人或者其他组织。”
　　根据《深圳证券交易所股票上市规则》（2012年修订）的上述规定，二轻房地产和万马房地产不属于公司的关联方。
　　②《企业会计准则》对关联方的界定
　　根据《企业会计准则第36号--关联方披露》对关联方的界定如下：
　　“第三条：一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、共同控制或重大影响的，构成关联方。
　　控制，是指有权决定一个企业的财务和经营政策，并能据以从该企业的经营活动中获取利益。
　　共同控制，是指按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济活动相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。
　　重大影响，是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。”
　　“第四条：下列各方构成企业的关联方：
　　（一）该企业的母公司。
　　（二）该企业的子公司。
　　（三）与该企业受同一母公司控制的其他企业。
　　（四）对该企业实施共同控制的投资方。
　　（五）对该企业施加重大影响的投资方。
　　（六）该企业的合营企业。
　　（七）该企业的联营企业。
　　（八）该企业的主要投资者个人及与其关系密切的家庭成员。主要投资者个人，是指能够控制、共同控制一个企业或者对一个企业施加重大影响的个人投资者。（九）该企业或其母公司的关键管理人员及与其关系密切的家庭成员。关键管理人员，是指有权力并负责计划、指挥和控制企业活动的人员。与主要投资者个人或关键管理人员关系密切的家庭成员，是指在处理与企业的交易时可能影响该个人或受该个人影响的家庭成员。
　　（十）该企业主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员控制、共同控制或施加重大影响的其他企业。”
　　“第五条：仅与企业存在下列关系的各方，不构成企业的关联方：
　　（一）与该企业发生日常往来的资金提供者、部门、政府部门和机构。
　　（二）与该企业发生大量交易而存在经济依存关系的单个客户、供应商、特许商、经销商或代理商。
　　（三）与该企业共同控制合营企业的合营者。”
　　《企业会计准则讲解2010》第三十七章《关联方披露》第二节一、（五）：对企业实施重大影响的投资方与该企业之间是关联方关系，但这些投资方之间不能因为对同一家企业具有重大影响而视为存在关联方关系，例如A企业和B企业均能对C企业实施重大影响，如何A企业和B企业不存在其他关联方关系，则A和B不构成关联方关系。
　　根据《深圳证券交易所股票上市规则》（2012年修订）、《企业会计准则第36号--关联方披露》和《企业会计准则讲解2010》的上述规定，二轻房地产和万马房地产不属于公司的关联方。
　　③上述交易未损害上市公司利益
　　根据杭州莱德股东会决议，公司在运营期内，保证股东二轻房地产对杭州莱德的资金投入余额不低于其所持股权的比例；而且杭州莱德应付二轻房地产和二轻广杰工贸的款项，可直接扣除杭州莱德应收二轻房地产和二轻广杰工贸的款项后再予以偿还。因此，实质上公司对少数股东的债权债务相抵冲后不存在对少数股东的应收款，不存在损害上市公司利益的情况。
　　根据杭州莱骏股东会决议，如杭州莱骏因经营收益等因素出现资金结余，且公司与万马房地产存在资金需求时，杭州莱骏应将结余资金按照股权比例向公司与万马房地产无偿上存。杭州莱骏向公司支付的资金，在编制合并报表时已通过内部往来予以抵销。并且该项借款系由于子公司自身闲置资金合理使用形成，不存在损害上市公司利益的情况。
　　3）保荐机构核查意见
　　本次发行的保荐机构认为：根据《深圳证券交易所股票上市规则》（2012年修订）、《企业会计准则第36号--关联方披露》和《企业会计准则讲解2010》的上述规定，二轻房地产和浙马房地产不属于莱茵置业的关联方，莱茵置业与二轻房地产以及万马房地产的资金往来不属于关联往来。杭州莱德应收二轻房地产的款项系保证二轻房地产对杭州莱德的资金投入余额不低于其所持股权的比例的前提下形成，实质并未占用上市公司资金；杭州莱骏应收万马房地产的款项系杭州莱骏按照股权比例向股东无偿上存结余资金，不存在占用上市公司资金，以上行为均不存在损害上市公司利益情形。
　　7、存货
　　（1）存货余额
　　最近三年一期末，公司存货账面价值分别为370，855.17 万元、458，306.76 万元、481，019.41万元、503，517.38万元；存货占资产总额的比例分别为80.23%、77.97%、76.79%、80.05%，存货占资产总额的比例随着公司的项目开发进度而逐年增加，主要原因系公司基于立足“长三角”地区的战略布局，加大了项目开发力度，存货余额随之增加。
　　最近三年一期末存货情况如下：
　　单位：万元
　　原材料
　　535.78
　　开发成本
　　458，217.14
　　433，802.47
　　397，687.84
　　353，182.93
　　开发产品
　　44，376.58
　　46，558.90
　　60，137.54
　　16，790.41
　　库存商品
　　387.87
　　639.38
　　462.23
　　862.13
　　503，517.38
　　481，019.41
　　458，306.76
　　370，855.17
　　截至日，公司各类存货中，已完工的开发产品（现房）44，376.58万元，占存货的8.81%；在建的开发成本458，217.14万元，占存货的91.00%。可见，公司目前处于扩张阶段，在建的项目所占比重较大。
　　（2）开发成本情况
　　截至日，公司仍有多个楼盘正在开发，开发成本余额较大，主要系杭州绅华府、杭州莱茵矩阵国际、杭州泊悦府、杭州莱茵知己等项目。
　　单位：万元
　　项目名称
　　所在区域
　　杭州绅华府
　　155，868.14
　　杭州地区
　　杭州莱茵矩阵国际
　　81，859.04
　　杭州地区
　　杭州泊悦府
　　64，969.19
　　杭州地区
　　杭州莱茵知己
　　85，941.16
　　杭州地区
　　南京莱茵东郡
　　4，603.37
　　南京地区
　　扬州瘦西湖-唐郡
　　1，486.60
　　扬州地区
　　南通莱茵雅苑
　　2，891.05
　　南通地区
　　洲际莱茵濠庭
　　南通地区
　　泰州莱茵东郡
　　27，610.28
　　泰州地区
　　扬州莱茵北苑
　　扬州地区
　　杭州枫郡项目
　　32，903.62
　　杭州地区
　　458，217.14
　　（3）开发产品情况
　　单位：万元
　　项目名称
　　所在区域
　　上海东林坊
　　3，896.21
　　上海地区
　　上海莱茵美墅
　　1，057.72
　　上海地区
　　南京莱茵东郡
　　781.39
　　南京地区
　　扬州莱茵苑
　　2，479.58
　　扬州地区
　　南通凤凰莱茵苑
　　南通地区
　　洲际莱茵濠庭
　　24，770.82
　　南通地区
　　泰州莱茵东郡
　　8，333.33
　　泰州地区
　　南通莱茵雅苑
　　3，014.37
　　南通地区
　　44，376.58
　　8、其他流动资产
　　最近三年一期末其他流动资产情况如下：
　　单位：万元
　　委托贷款本金
　　7，000.00
　　7，000.00
　　3，000.00
　　7，000.00
　　最近三年一期末其他流动均系公司对合营企业杭州中尚蓝达置业有限公司的委托贷款本金。
　　9、长期股权投资
　　最近三年一期末，公司长期股权投资账面价值分别为910.82万元、3，611.51万元、13，066.35万元、13，201.52万元；长期股权投资占资产总额的比例分别为0.20%、0.61%、2.09%、2.10%。公司长期股权投资均按权益法进行核算。
　　最近三年一期末长期股权投资情况如下：
　　单位：万元
　　被投资单位名称
　　在被投资单位持股比例
　　核算方法
　　杭州中尚蓝达置业有限公司
　　50.00%
　　权益法
　　6，335.55
　　6，192.79
　　3，500.73
　　652.54
　　杭州莱茵达南都物业服务有限公司
　　40.00%
　　权益法
　　120.69
　　贵州黔南华益矿业有限公司
　　35.00%
　　权益法
　　110.39
　　110.39
　　110.78
　　137.59
　　南通沿海莱茵达投资有限公司
　　40.00%
　　权益法
　　1，885.41
　　1，885.86
　　杭州高胜置业有限公司
　　36.00%
　　权益法
　　4，870.17
　　4，877.31
　　13，201.52
　　13，066.35
　　3，611.51
　　910.82
　　2011年末长期股权投资较年初减少2，543.78万元，减幅为73.63%，主要原因系嘉兴市东方莱茵达置业有限公司于日注销，以及按权益法核算的杭州中尚蓝达置业有限公司发生亏损所致。
　　2012年末长期股权投资较年初增加2，700.69万元，增幅为296.51%，主要原因系按权益法核算的杭州中尚蓝达置业有限公司盈利所致。
　　日长期股权投资较日增加9，454.84万元，增幅为261.80%，主要原因系增加对杭州高胜置业有限公司和南通沿海莱茵达投资有限公司的股权投资，以及按权益法核算的杭州中尚蓝达置业有限公司盈利所致。
　　2014年一季度公司长期股权投资未发生明显变动。
　　10、固定资产
　　最近三年一期末，公司固定资产账面价值分别为27，785.67万元、26，123.32 万元、25，401.65万元25，602.95万元；固定资产占资产总额的比例分别为6.01%、4.44%、4.06%、4.07%。
　　（1）截至日，公司固定资产情况如下：
　　单位：万元
　　折旧年限
　　累计折旧
　　减值准备
　　房屋及建筑物
　　5，469.57
　　551.00
　　4，918.57
　　机器设备
　　134.52
　　121.48
　　电子设备
　　1，057.11
　　591.57
　　462.57
　　运输工具
　　1，150.43
　　427.13
　　704.12
　　浑河大市场2#厅
　　25，546.09
　　6，041.43
　　19，504.65
　　33，357.70
　　7，732.61
　　25，602.95
　　莱茵置业固定资产主要为房屋建筑物和浑河大市场2#厅资产，莱茵置业拥有的房屋建筑物主要为扬州瘦西湖唐郡会所。
　　（2）浑河大市场2＃厅资产情况说明
　　沈阳浑河大市场2#厅原为公司前身辽房天所有，2002年1月莱茵达控股集团成为公司股东时，该资产为运营中的物流中心。该资产包括69，412.00平方米房屋建筑物和46，666.70平方米土地使用权，房屋所有权证、国有土地使用权证齐全，资产取得、置换转入公司等手续合法合规，截至日该资产账面原值25，546.09万元，累计折旧6，041.43万元，账面净值19，504.65万元。从2006年开始，该项资产部分（建筑面积8510.62平方米）作为仓库对外出租，每年租金120万元。直至2012年，公司不再将房地产浑河大市场2＃厅用以出租。莱茵达置业股份有限公司于日对浑河大市场2号厅的资产减值测试情况出具了专项说明：
　　浑河大市场2号厅处于沈阳市的苏家屯区，近年来，沈阳市的经济总量（GDP）、房地产市场价格都有较大幅度提升，目前浑河大市场2号厅不存在减值迹象。
　　查询公开资料，近期沈阳市主核心区域的商业成交均价为元/平方米，次核心区域的商业成交均价为元/平方米，外部空间和外围的商业成交均价为元/平方米；另外，距浑河大市场2号厅以南2公里的“十里锦程”目前商业的售价在元/平方米，距浑河大市场2号厅以北2公里的“格林生活坊”目前商业售价在11000元/平方米。假定按沈阳市外围商业的平均成交价格计算，公司所拥有房产的市场价值约为45，000万元，高于公司浑河大市场2号厅的账面价值，所以不存在减值。
　　另外，假定重新建造同样的房产所需的投入来计量该项资产的市场价值，按照3500元/平方米的建筑成本，该项资产重置价值为2.43亿元。因此，从重置成本角度出发，浑河大市场2号厅资产也未发生减值。
　　11、无形资产
　　最近三年一期末，公司无形资产账面价值分别为137.69万元、57.71万元、19.22万元、12.89万元；无形资产占资产总额的比例分别为0.03%、0.01%、0.003%、0.002%，公司无形资产主要为办公软件。
　　截至日，公司无形资产具体情况如下：
　　单位：万元
　　取得方式
　　初始成本
　　累计摊销
　　减值准备
　　期末摊余价值
　　软件及其他
　　251.86
　　238.97
　　12、商誉
　　单位：万元
　　上海勤飞置业有限公司
　　2，832.00
　　951.68
　　951.68
　　951.68
　　浙江莱茵达投资管理有限公司
　　2，832.00
　　2，832.00
　　2，832.00
　　浙江洛克能源有限公司
　　951.68
　　3，810.77
　　2，859.09
　　2，859.09
　　2，859.09
　　最近三年一期末，公司合并报表商誉金额均为3，810.77万元，主要系非同一控制下企业合并上海勤飞置业有限公司和浙江莱茵达投资管理有限公司和浙江洛克能源有限公司时，将合并成本与被购买方可辨认净资产公允价值的差额确认为商誉。截止日，公司的商誉不存在减值的情况。
　　13、递延所得税资产
　　最近三年一期末，公司递延所得税资产分别为4，713.77万元、7，207.69万元、9，008.85万元、9，565.48万元；递延所得税资产占资产总额的比例分别为1.02%、1.23%、1.44%、1.52%。
　　递延所得税资产的计提对象主要系房地产企业收到的预售房款，以及子公司发生的可弥补应纳税所得额亏损所形成的可抵扣暂时性差异。
　　14、其他非流动资产
　　最近三年一期末，公司其他非流动资产分别为2，600.00万元、8，800.00万元、0、0；递延所得税资产占资产总额的比例分别为0.56%、1.50%、0、0。
　　最近三年一期末，公司其他非流动资产情况如下：
　　单位：万元
　　委托贷款
　　7，000.00
　　2，600.00
　　股权维持费
　　1，800.00
　　8，800.00
　　2，600.00
　　委托贷款主要系公司对合营企业中尚蓝达的委托贷款本金。根据莱茵置业与中尚蓝达的合营方杭州中尚联合置业有限公司签订的合作协议，双方按同比例向中尚蓝达提供资金支持，因一年内到期转入其他流动资产。
　　股权维持费主要系公司为取得子公司枫潭置业另外50%股权的优先受让权而支付爱建信托的股权维持费，收购时已转为股权转让款。
　　（二）负债结构分析
　　截至报告期末，公司负债总额537，793.52万元，其中流动负债459，517.32万元，占比85.44%，非流动负债78，276.20万元，占比14.56%。最近三年一期期末，公司负债的构成及比例情况如下：
　　单位：万元
　　短期借款
　　28，000.00
　　26，500.00
　　49，480.00
　　10.44%
　　74，100.00
　　20.51%
　　应付票据
　　11，000.00
　　14，200.00
　　4，000.00
　　10，905.00
　　应付账款
　　21，232.94
　　24，583.47
　　17，948.87
　　15，021.22
　　预收款项
　　308，494.57
　　57.36%
　　273，571.21
　　51.76%
　　234，159.95
　　49.40%
　　83，484.41
　　23.11%
　　应付职工薪酬
　　应交税费
　　-15，975.98
　　-2.97%
　　-11，283.10
　　-2.13%
　　-15，177.13
　　-3.20%
　　-3，744.92
　　-1.04%
　　应付利息
　　133.56
　　133.56
　　2，675.64
　　应付股利
　　593.67
　　793.67
　　993.67
　　2，036.93
　　其他应付款
　　51，623.60
　　57，132.16
　　10.81%
　　39，531.71
　　66，089.80
　　18.29%
　　一年内到期的非流动负债
　　54，400.00
　　10.12%
　　62，200.00
　　11.77%
　　55，100.00
　　11.62%
　　24，600.00
　　流动负债：
　　459，517.32
　　85.44%
　　447，844.68
　　84.72%
　　388，734.26
　　82.01%
　　272，502.98
　　75.43%
　　长期借款
　　78，276.20
　　14.56%
　　80，741.66
　　15.28%
　　85，300.00
　　17.99%
　　63，750.00
　　17.65%
　　其他非流动负债
　　25，000.00
　　非流动负债：
　　78，276.20
　　14.56%
　　80，741.66
　　15.28%
　　85，300.00
　　17.99%
　　88，750.00
　　24.57%
　　负债合计
　　537，793.52
　　100.00%
　　528，586.34
　　100.00%
　　474，034.26
　　100.00%
　　361，252.98
　　100.00%
　　最近三年一期末，流动负债占负债总额的比重逐年增加，是公司主要负债类型，这与公司流动资产比重较高的资产结构相对应。流动负债中，预收账款所占比重较大，符合房地产以预售为主要销售方式的经营模式。具体分析如下：
　　1、对金融机构借款情况
　　最近三年一期末，对金融机构借款总额分别为162，450.00万元、189，880.00万元、169，441.66万元、160，676.20万元，分别占当年负债总额的44.97%、40.06%、32.06%、29.88%。最近三年一期期末对金融机构借款的结构如下：
　　单位：万元
　　短期借款
　　28，000.00
　　17.43%
　　26，500.00
　　15.64%
　　49，480.00
　　26.06%
　　74，100.00
　　45.61%
　　一年内到期的长期借款
　　54，400.00
　　33.86%
　　62，200.00
　　36.71%
　　55，100.00
　　29.02%
　　24，600.00
　　15.14%
　　长期借款
　　78，276.20
　　48.72%
　　80，741.66
　　47.65%
　　85，300.00
　　44.92%
　　63，750.00
　　39.24%
　　160，676.20
　　100.00%
　　169，441.66
　　100.00%
　　189，880.00
　　162，450.00
　　占负债总额的比例
　　29.88%
　　32.06%
　　40.06%
　　44.97%
　　由于公司项目开发周期相对较长，相应的报告期内公司对金融机构借款主要是长期借款。此外，公司一贯坚持稳健经营，保持了良好的信用形象，所以融资渠道逐渐多样化，对金融机构的借款占负债总额的比重呈下降趋势。
　　（1）短期借款
　　最近三年一期末短期借款分类明细如下：
　　单位：万元
　　借款类别
　　质押借款
　　3，800.00
　　8，800.00
　　抵押借款
　　15，000.00
　　16，000.00
　　8，000.00
　　16，000.00
　　保证借款
　　13，000.00
　　10，500.00
　　19，150.00
　　9，000.00
　　委托借款
　　18，530.00
　　40，300.00
　　28，000.00
　　26，500.00
　　49，480.00
　　74，100.00
　　报告期末，公司无逾期未偿还的短期借款。
　　（2）一年内到期的非流动负债
　　最近三年一期末一年内到期的非流动负债明细如下：
　　单位：万元
　　一年内到期的长期借款
　　54，400.00
　　62，200.00
　　55，100.00
　　24，600.00
　　报告期末，公司无逾期未偿还的长期借款。
　　（3）长期借款
　　最近三年一期末长期借款如下：
　　单位：万元
　　借款类别
　　抵押借款
　　78，276.20
　　80，741.66
　　85，300.00
　　63，750.00
　　保证借款
　　78，276.20
　　80，741.66
　　85，300.00
　　63，750.00
　　报告期末，公司无因逾期借款获得展期形成的长期借款。
　　截止日，公司长期借款明细如下：
　　单位：万元
　　贷款单位
　　借款期间
　　年利率（％）
　　借款期末金额
　　其中：一年内到期的非流动负债
　　股份有限公司杭州分行
　　13.00%
　　30，000.00
　　30，000.00
　　股份有限公司杭州余杭支行
　　5，700.00
　　5，700.00
　　中投信托有限责任公司
　　12.00%
　　8，000.00
　　8，000.00
　　江苏扬州农村商业银行
　　1，200.00
　　1，200.00
　　股份有限公司杭州分行
　　11.20%
　　9，500.00
　　9，500.00
　　中国股份有限公司杭州分行
　　34，387.00
　　股份有限公司杭州城东支行
　　26，000.00
　　华一银行上海徐汇支行
　　11，389.20
　　江苏紫金农村商业银行
　　6，500.00
　　132，676.20
　　54，400.00
　　2、应付票据
　　最近三年一期末，应付票据分别为10，905.00万元、4，000.00万元、14，200.00万元、11，000.00万元，分别占当年负债总额的3.02%、0.84%、2.69%、2.05%。
　　最近三年一期末应付票据明细如下：
　　单位：万元
　　银行承兑汇票
　　11，000.00
　　14，200.00
　　4，000.00
　　10，905.00
　　公司应付票据主要是在商业贸易业务中形成的，随着贸易额的变动，应付票据余额相应波动。由于公司在采购方面均有长期合作单位，而且公司商业信用良好，目前应付票据均为未到付款期的正常负债。
　　3、应付账款
　　最近三年一期末，应付账款分别为15，021.22万元、17，948.87万元、24，583.47万元、21，232.94万元，分别占当年负债总额的4.16%、3.79%、4.65%、3.95%。
　　最近三年一期末应付账款账龄明细如下：
　　单位：万元
　　1年以内
　　20，335.40
　　22，445.46
　　15，421.05
　　13，262.04
　　1年以上
　　897.54
　　2，138.01
　　2，527.81
　　1，759.18
　　21，232.94
　　24，583.47
　　17，948.87
　　15，021.22
　　报告期内，公司应付账款较为稳定，主要为房地产开发应付工程款。截止日，账龄超过1年的应付款主要系尚未进入竣工结算程序的工程款。
　　截止日应付账款余额前五名情况如下：
　　单位：万元
　　客户名称
　　账面余额
　　与本公司关系
　　南通五建宏业建设工程有限公司
　　3，028.92
　　1年以内
　　供应商
　　南通建工集团股份有限公司
　　1，906.60
　　3年以内
　　供应商
　　南通海州建设集团有限公司
　　1，543.50
　　1年以内
　　供应商
　　浙江港立装饰有限公司
　　616.55
　　1年以内
　　供应商
　　南京金陵装饰工程有限责任公司
　　582.72
　　1年以内
　　供应商
　　7，678.29
　　占应付账款总额比例为36.16%
　　4、预收款项
　　最近三年一期末，预收款项总额分别为83，484.41万元、234，159.95万元、273，571.21万元、308，494.57万元，分别占当年负债总额的23.11%、49.40%、51.76%、57.36%。
　　最近三年一期末预收款项账龄明细如下：
　　单位：万元
　　一年以内
　　93，250.84
　　132，808.32
　　191，421.55
　　73，628.11
　　一年以上
　　215，243.73
　　140，762.89
　　42，738.40
　　9，856.30
　　308，494.57
　　273，571.21
　　234，159.95
　　83，484.41
　　公司的预收款项主要是客户已签订商品房销售合同并支付购房款，但未达到商品房销售收入确认条件的款项。在开发项目竣工并达到公司销售收入确认条件时，相应的预收款项将结转为主营业务收入。
　　2011年末公司预收款项余额较年初增加40，784.71万元，增幅为95.52%，主要原因系南通莱茵河畔、南京莱茵东郡、杭州绅华府等项目开盘预售所致。
　　2012年末公司预收款项余额较年初增加150，675.54万元，增幅为180.48%，主要原因系2012年下半年开始，国内楼市快速回暖，公司房地产项目销售情况普遍好转，预收账款大幅增加，杭州绅华府、南京莱茵东郡、南通莱茵河畔等项目均取得较好的预售业绩。
　　2013年末公司预收款项余额较年初增加39，411.26万元，增幅为16.83%，主要原因系杭州绅华府、泰州莱茵东郡、杭州莱茵矩阵国际等项目持续热销，由于项目尚未完成竣工验收，暂未结转收入。
　　日公司预收款项余额较年初增加34，923.36万元，增幅为12.77%，主要原因系杭州绅华府、泰州莱茵东郡、杭州莱茵矩阵国际等项目持续热销，收到预收房款；浙江蓝凯贸易和浙江洛克能源公司预收大宗商品贸易销售款所致。
　　最近三年一期末预收商品房销售款的项目明细如下：
　　单位：万元
　　项目名称
　　扬州莱茵北苑
　　115.13
　　264.11
　　泰州莱茵东郡
　　25，687.28
　　25，395.70
　　16，094.12
　　7，215.73
　　上海莱茵美墅
　　1，665.72
　　920.72
　　11，486.59
　　5，385.34
　　上海东林坊
　　392.05
　　392.05
　　392.05
　　502.68
　　扬州瘦西湖唐郡
　　9，624.99
　　11，645.80
　　南通藏珑
　　440.00
　　740.00
　　824.09
　　20，843.82
　　南通莱茵河畔
　　972.53
　　1，229.03
　　30，273.29
　　11，521.89
　　杭州莱茵矩阵国际
　　29，566.02
　　26，732.49
　　杭州泊悦府
　　71，224.94
　　65，665.61
　　28，027.61
　　杭州绅华府
　　158，544.10
　　148，956.87
　　97，831.20
　　6，962.48
　　南京莱茵东郡及财富广场
　　39，116.81
　　19，061.08
　　杭州莱茵知己
　　5，489.35
　　3，078.74
　　其他项目
　　412.06
　　374.05
　　294，029.83
　　273，571.21
　　234，159.95
　　83，484.41
　　截止日，预收账款前5名情况如下：单位：万元
　　客户名称
　　账面余额
　　与本公司关系
　　江苏润之源国际贸易有限公司
　　6，468.00
　　1年以内
　　宝晶生物化工有限公司
　　4，648.05
　　1年以内
　　浙江东缘油脂有限公司
　　3，709.15
　　1年以内
　　浙江省地下建筑设计研究院
　　2，159.34
　　1年以内
　　杭州康韵生物科技有限公司
　　2，069.45
　　1年以内
　　19，054.00
　　占预收账款总额比例为6.18%
　　5、应付职工薪酬
　　最近三年一期末，应付职工薪酬分别为10.54万元、21.56万元、13.71万元、14.96万元，占当年负债总额均不足0.01%。分类明细如下：
　　单位：万元
　　社会保险费
　　住房公积金
　　公司的员工工资采用当月计提当月发放的核算方法，所以期末应付工资薪酬中的工资项目无余额。
　　6、应交税费
　　最近三年一期末，应交税费分别为-3，744.92万元、-15，177.13万元、-11，283.10万元、-15，975.98万元，分别占当年负债总额的-1.04%、-3.20%、-2.13%、-2.97%。
　　最近三年一期末公司应交税费分类明细如下：
　　单位：万元
　　增值税
　　-28.18
　　营业税
　　-14，153.68
　　-11，360.18
　　-10，793.13
　　-3，094.50
　　企业所得税
　　3，956.27
　　4，131.23
　　2，205.97
　　2，424.14
　　城市维护建设税
　　-984.44
　　-788.53
　　-719.46
　　-203.63
　　教育费附加
　　-715.66
　　-576.62
　　-546.80
　　-149.09
　　土地增值税
　　-4，301.41
　　-2，946.52
　　-5，525.80
　　-2，887.50
　　土地使用税
　　146.50
　　147.00
　　147.95
　　147.00
　　代扣代缴个人所得税及其他
　　110.00
　　-15，975.98
　　-11，283.10
　　-15，177.13
　　-3，744.92
　　公司作为房地产业企业，每年主要缴纳企业所得税、土地增值税、土地使用税、营业税等。
　　应交土地增值税、应交营业税余额为大额负数，主要原因系公司已开始预售的项目，按税法要求预缴土地增值税和营业税所致。
　　7、应付利息
　　最近三年一期末，应付利息余额较小，占负债总额的比例较低，主要系公司分期付息到期还本的信托借款按合同计提的应付利息。
　　8、应付股利
　　截止日，公司应付股利账面余额593.67万元，占负债总额的比例为0.11%，系尚未支付的股东股利。
　　9、其他应付款
　　最近三年一期末，其他应付款总额分别为66，089.80万元、39，531.71万元、57，132.16万元、51，623.60万元，分别占当年负债总额的18.29%、8.34%、10.81%、9.60%。报告期内，公司其他应付款余额呈现增长趋势，主要系公司利用良好的信用资质，不断拓宽融资渠道所致。
　　最近三年一期末，公司其他应付款分类明细如下：
　　单位：万元
　　一年以内
　　43，962.67
　　30，565.24
　　34，274.87
　　60，103.04
　　一年以上
　　7，660.93
　　26，566.92
　　5，256.84
　　5，986.76
　　51，623.60
　　57，132.16
　　39，531.71
　　66，089.80
　　2012年末公司其他应付款余额较年初减少26，558.09万元，减幅为40.18%，主要原因系当年公司杭州绅华府等项目进入预售阶段，预收款项较大，部分满足了公司的资金需求，从其他渠道融资额所有减少，其他应付款余额随之减少。
　　日公司其他应付款余额较年初增加17，600.45万元，增幅为44.52%，主要原因系随着杭州莱茵知己等新增项目的开发，资金需求量加大，向浙江二轻广杰工贸有限公司借款，其他应付款余额随之增加。
　　日公司的其他应付款较年初未发生明显变化。
　　截止日，余额前五名的其他应付款情况如下：
　　单位：万元
　　单位名称
　　与本公司关系
　　浙江二轻广杰工贸有限公司
　　12，530.00
　　1年以内
　　关联方
　　周俊杰
　　3，070.00
　　2年以内
　　个人往来款
　　张怡乐
　　2，822.00
　　2年以内
　　个人往来款
　　浙江振丰建设有限公司
　　2，770.11
　　1年以内
　　供应商
　　董玉芬
　　2，285.00
　　2年以内
　　个人往来款
　　23，477.11
　　占其他付收总额的45.48%
　　截止日，公司其他应付款前5名的款项内容如下：
　　①浙江二轻广杰工贸有限公司
　　浙江二轻广杰工贸有限公司系公司之子公司杭州莱德的少数权益股东浙江省二轻房地产开发有限公司的关联企业。为加快项目开发，浙江二轻广杰工贸有限公司向公司提供了资金支持。
　　②浙江振丰建设有限公司
　　浙江振丰建设有限公司系公司之子公司杭州枫凯置业有限公司莱茵知己项目工程总承包商，为保证项目开发建设进度提供的项目建设保证金。
　　③周俊杰、张怡乐、董玉芬
　　系莱茵置业之子公司基于项目开发的资金需求，向个人的借款。借款协议约定到期一次还本付息，公司在支付利息时，代扣代缴个人所得税和营业税。
　　莱茵置业律师认为，依照最高人民法院相关司法解释的规定，上述企业拆借资金的借款本金应及时返还，借款利息不予保护。上述企业资金拆借行为不会对莱茵置业现时的财务和生产经营产生不利影响，也不会对莱茵置业的本次非公开发行构成法律障碍。
　　10、其他非流动负债
　　截止日，公司其他非流动负债账面无余额。最近三年一期期末，公司其他非流动负债明细如下：
　　华能贵诚信托有限公司
　　25，000.00
　　该款项为华能贵诚信托有限公司（以下简称“华能贵诚”）投资本公司之全资子公司南京莱茵置业持有的本公司另一子公司杭州莱德51%股权受益权（特定股权受益权）之投资款，双方设立“华能信托-普惠9号集合资金信托计划（）”（杭州莱德股权受益权投资），并将上述特定股权受益权转让给华能贵诚。根据南京莱茵置业与华能贵诚签订的编号为华能信托【2010】集合信托字第036号－投资001的《股权受益权投资合同》的约定，南京莱茵置业对特定股权受益权享有优先权（即“行权”），南京莱茵置业需分次向华能贵诚支付行权保证金，间隔6个月支付，年行权保证金比例为投资总额的12.5%。
　　截止2012年末，南京莱茵置业在信托计划期限内已按照上述《股权受益权投资合同》约定的条款和条件支付行权保证金，并以约定的行权价款受让华能贵诚持有的上述特定股权受益权。
　　（三）所有者权益分析
　　最近三年一期期末，公司所有者权益变动情况如下：
　　单位：万元
　　63，026.92
　　69.13%
　　63，026.92
　　64.45%
　　63，026.92
　　55.41%
　　63，026.92
　　62.42%
　　资本公积
　　2，260.10
　　2，260.10
　　4，108.26
　　3，008.26
　　盈余公积
　　6，086.61
　　6，086.61
　　6，317.97
　　3，975.26
　　未分配利润
　　15，411.26
　　16.90%
　　18，172.05
　　18.58%
　　13，503.52
　　11.87%
　　9，556.66
　　归属于母公司的股东权益合计
　　86，784.89
　　95.19%
　　89，545.68
　　91.57%
　　86，956.66
　　76.44%
　　79，567.10
　　78.80%
　　少数股东权益
　　4，387.52
　　8，247.73
　　26，797.16
　　23.56%
　　21，403.26
　　21.20%
　　股东权益合计
　　91，172.41
　　100.00%
　　97，793.41
　　100.00%
　　113，753.81
　　100.00%
　　100，970.36
　　100.00%
　　1、股本
　　报告期内，公司股本未发生变化
　　2、资本公积
　　2012年末公司资本公积较2011年末增加1，100.00万元，主要原因系爱建信托对公司控股子公司枫潭置业溢价增资后，公司合并报表按照权益比例确认的资本公积。
　　日公司资本公积较2012年末减少1，848.16万元，主要原因系公司溢价收购枫潭公司的少数股权时冲销资本公积所致。
　　3、盈余公积
　　报告期内，公司盈余公积的变动主要系利润分配等原因所致。
　　4、未分配利润
　　报告期内，公司未分配利润的变动主要系公司净利润增加、利润分配等原因所致。
　　5、少数股东权益
　　单位：万元
　　少数股权比例
　　杭州莱德房地产开发有限公司
　　1，105.29
　　1，263.76
　　8，765.95
　　9，114.14
　　杭州莱茵达枫潭置业有限公司
　　10，233.48
　　3，995.28
　　杭州莱骏置业有限公司
　　-23.28
　　6，649.60
　　7，042.87
　　7，382.27
　　杭州莱茵达恒建房地产开发有限公司
　　504.05
　　580.97
　　南通莱茵达置业有限公司
　　334.37
　　334.37
　　250.80
　　330.59
　　浙江洛克能源有限公司
　　2，971.15
　　4，387.52
　　8，247.73
　　26，797.16
　　21，403.26
　　（四）偿债能力指标分析
　　最近三年一期，公司主要偿债能力指标如下：
　　资产负债率
　　85.50%
　　84.39%
　　80.65%
　　78.16%
　　流动比率（倍）
　　速动比率（倍）
　　2014年度1-3月
　　2013年度
　　2012年度
　　2011年度
　　利息保障倍数（倍）
　　1、资产负债表项目分析
　　从莱茵置业最近三年一期偿债指标的变化情况可以看出：
　　（1）最近三年一期末公司合并报表资产负债率分别为78.16%、80.65%、84.39%、85.50%，呈逐年上升趋势，主要原因系一方面随着公司开发项目陆续进入预售阶段，公司预售收到款项不断增加，最近三年一期末公司预收款项余额分别为83，484.41万元、234，159.95万元、273，571.21万元、308，494.57万元；另一方面，报告期内公司新开发项目的趋势减缓，存货余额的增长率逐年下降，分别为23.58%、4.96%、4.68%，导致了公司资本结构发生变化，资产负债率逐年提高。
　　（2）最近三年一期末公司流动比率分别为1.55、1.39、1.29、1.25，呈下降趋势，主要原因系随着公司新开发项目的节奏放缓，流动资产的增长率处于下降趋势；随着公司预售收到款项不断增加，使流动负债增长率始终高于流动资产增长率，导致了报告期内流动比率逐年下降。
　　（3）最近三年一期末公司的速动比率较为稳定，分别为0.19、0.21、0.21、0.16，日速动比例有所下降，主要是由于随着公司发地产项目的开发进度推进，部分速动资产转化为存货，非流动资产未发生明显变化，导致速动比率略有下降。
　　（4）最近三年一期末公司的利息保障倍数分别为4.80、5.32、2.85、-3.64，显示出随着公司的资产负债率升高，公司的利息支付压力逐渐加大。日利息保障倍数为负值，主要是由于公司的多个房地产项目预收款项尚未结转收入导致公司2014年一季度利润为负数造成。根据公司公告，以上项目预收款项将于2014年剩余季度达到竣工交付条件后结转收入，利息保障倍数将会有所改善。通过本次非公开发行股票，可以优化资本结构，改善财务状况，增强公司的抗风险能力，为公司的持续健康发展奠定坚实的基础。
　　最近三年一期末同行业可比上市公司短期、长期偿债能力指标变动情况如下：
　　公司名称
　　流动比率
　　行业平均
　　莱茵置业
　　速动比率
　　招商地产
　　深长城
　　渝开发
　　中房地产
　　铁岭新城
　　嘉凯城
　　福星股份
　　天保基建
　　中弘股份
　　滨江集团
　　南京高科
　　宋都股份
　　万通地产
　　北京城建
　　首开股份
　　新黄浦
　　陆家嘴
　　世茂股份
　　北辰实业
　　行业平均
　　莱茵置业
　　资产负债率
　　招商地产
　　深长城
　　渝开发
　　中房地产
　　铁岭新城
　　嘉凯城
　　福星股份
　　天保基建
　　中弘股份
　　滨江集团
　　南京高科
　　宋都股份
　　万通地产
　　北京城建
　　首开股份
　　新黄浦
　　陆家嘴
　　世茂股份
　　北辰实业
　　行业平均
　　莱茵置业
　　数据来源：Wind资讯
　　（1）最近三年一期末，公司流动比率低于行业平均水平，主要原因系流动负债占负债总额的比例较高所致，截至日，公司流动负债为459，517.32 万元，占负债总额的85.44%；由于目前公司房地产开发项目多数处于预售期，但由于尚未竣工且不满足收入确认条件，导致流动负债中不需要用现金偿还的预收款项余额较大，截至日，预收款项为308，494.57万元，占负债总额的57.36%，导致了流动负债占负债总额的比例较高，使流动比率低于同行业水平。
　　（2）最近三年一期末，公司速动比率低于行业平均水平，主要原因系公司新建或已完工的项目使公司存货余额较大，导致公司的流动资产以存货为主，使公司速动比率较低。
　　（3）最近三年一期末，公司资产负债率略高于行业平均水平。近三年公司规模有所扩张，资金需求量不断加大，公司主要通过对外借款和使用购房者的短期信用等方式融资。但单一的债务融资方式使得公司目前的资产负债率高于可比上市公司的平均水平，一定程度上限制了公司的发展。本次非公开发行将对公司维持稳健的财务结构产生积极影响。
　　2、利息保障倍数分析
　　最近三年一期末，公司利息保障倍数持续下降。由于目前公司项目多数正处于开发阶段，当期在建项目面积均高于竣工项目面积，使得报告期内公司结转销售收入和成本的金额增幅较小，而存货和预收账款余额却持续增加，所以公司目前在建房地产开发项目的利润实际还未在报表中体现。随着项目陆续完工达到收入确认条件后，将释放出部分开发项目的利润，公司利息保障倍数将有所上升。
　　3、银行资信状况分析
　　在经营过程中，公司与江苏银行、招商银行、、中信银行等建立了良好的融资关系。截至日，银行对莱茵置业的综合授信总额度为21.78亿元。
　　（五）营运能力指标分析
　　公司最近三年一期的营运能力指标如下表：
　　2013年度
　　2012年度
　　2011年度
　　应收账款周转率（次）
　　268.04
　　379.50
　　496.73
　　存货周转率（次）
　　最近三年一期同行业可比上市公司应收账款周转率、存货周转率变动情况如下：
　　公司名称
　　2013年度
　　2012年度
　　2011年度
　　应收账款周转率
　　招商地产
　　272.58
　　199.46
　　155.66
　　深长城
　　105.19
　　267.76
　　262.63
　　121.38
　　渝开发
　　中房地产
　　264.98
　　14，848.79
　　2，529.96
　　201.18
　　铁岭新城
　　嘉凯城
　　福星股份
　　天保基建
　　732.93
　　105.58
　　120.22
　　中弘股份
　　滨江集团
　　380.46
　　2，150.44
　　1，060.56
　　南京高科
　　宋都股份
　　211.84
　　万通地产
　　353.99
　　北京城建
　　143.72
　　158.31
　　193.21
　　首开股份
　　223.66
　　184.91
　　新黄浦
　　陆家嘴
　　244.37
　　世茂股份
　　北辰实业
　　106.10
　　131.97
　　行业平均
　　859.77
　　327.54
　　130.21
　　莱茵置业
　　268.04
　　379.50
　　496.73
　　存货周转率
　　招商地产
　　深长城
　　渝开发
　　中房地产
　　铁岭新城
　　嘉凯城
　　福星股份
　　天保基建
　　中弘股份
　　滨江集团
　　南京高科
　　宋都股份
　　万通地产
　　北京城建
　　首开股份
　　新黄浦
　　陆家嘴
　　世茂股份
　　北辰实业
　　行业平均
　　莱茵置业
　　数据来源：Wind资讯（1）报告期内公司应收账款周转率波动较大，高于同行业上市公司，主要原因系公司以期房销售为主要的销售模式，导致预收账款余额较大、应收账款余额较小，因此公司应收账款周转率指标敏感度较高，波动性较大。2013年末应收房地产客户A房产销售款1，145万元，占比应收账款78.65%，是2013年应收账款周转率下降的主要原因。2014年一季度公司成熟项目基本已销售完毕，仅剩尾盘在售，同时公司主要开发项目在2014年3月末未达到项目竣工交付条件，导致公司一季度房地产销售收入下降较大，但由于应收账款余额未发生明显变化，因此公司应收账款周转率在2014年一季度下降较多。
　　（2）报告期内公司存货周转率有所波动，除2013年外均与行业平均水平较为接近。2013年公司的南京“铂郡”、勤飞“莱茵美墅”二期、南通“雅苑”、扬州“瘦西湖唐郡”和泰州“莱茵东郡”等项目结转房产销售大幅增加，销售成本增长速度高于存货增长速度，导致2013年存货周转率相比2012年上升0.14。2014年一季度同时公司开发的主要项目在2014年3月底未达到项目竣工交付条件，未进行收入成本结转，导致公司一季度房地产销售收入和成本下降较大，同时随着公司房地产开发项目逐步推进，存货余额有所增加，因此公司存货周转率在2014年一季度下降较多。
　　三、盈利能力分析
　　（一）盈利情况总体分析
　　2013年度
　　2012年度
　　2011年度
　　（万元）
　　（万元）
　　（万元）
　　比重（%）
　　（万元）
　　营业利润
　　-3，513.33
　　98.56%
　　9，614.52
　　95.12%
　　5，575.88
　　7，374.02
　　103.29
　　营业外收支净额
　　-51.48
　　492.77
　　479.53
　　-235.04
　　利润总额
　　-3，564.81
　　100.00%
　　10，107.29
　　100.00%
　　6，055.41
　　7，138.98
　　所得税费用
　　-573.00
　　16.07%
　　4，028.04
　　39.85%
　　1，071.95
　　1，950.00
　　净利润
　　-2，991.81
　　83.93%
　　6，079.25
　　60.15%
　　4，983.46
　　5，188.98
　　最近三年一期，公司的利润大部分来源于营业利润。公司最近三年一期的盈利水平有所波动，受房地产调控等因素的影响，2012年度公司销售逐步企稳，当年实现净利润较上年略减205.52万元，减幅为3.96%；2013年度公司多新个项目迎来集中交房，原有项目延续良好增长势头，2013年房地产项目收入相比2012年增加82，160.72万元，毛利增加14，777.00万元；同时公司财务费用增加3，717.10万元，营业税金及附加增加5，559.60万元等因素导致利润总额减少9，276.57万元，在以上因素综合影响下2013年度净利润比2012年增加1，095.79，增幅为21.99%。2014年一季度公司开发的主要房地产项目尚未达到交付使用状态，所收房屋销售款项多列示在预收账款，导致公司2014年一季度收入下降较大，净利润为负数。据公司公告，多个项目预计会在2014年剩余季度结转收入，公司盈利情况将有所好转。
　　（二）营业收入分析
　　最近三年一期营业收入结构情况如下：
　　单位：万元
　　2013年度
　　2012年度
　　2011年度
　　商品房销售
　　2，546.64
　　18.94%
　　149，599.35
　　67，438.63
　　58，508.61
　　贸易销售
　　10，819.33
　　80.47%
　　59，526.97
　　50，038.98
　　40，651.41
　　其他业务
　　397.03
　　171.18
　　13，445.92
　　209，523.35
　　117，566.02
　　99，331.21
　　2011年至2013年，公司商品房销售收入占营业收入的比例在50%以上，2013年度商品房销售收入占主营业务收入的71.40%，是公司收入的主要来源。2014年一季度公司商品房销售占主营业务收入比例为18.94%，占比下降较多，主要是由于公司开发的主要房地产项目在2014年3月底尚未达到交付使用的状态，尚未结转收入造成。
　　1、商品房销售业务总体分析
　　（1）公司近三年一期商品房销售情况
　　2013年度
　　2012年度
　　2011年度
　　销售收入
　　（元）
　　25，466，425.00
　　1，495，993，531.97
　　674，386，347.64
　　585，086，095.40
　　销售面积
　　（平方米）
　　1，862.37
　　105，760.38
　　39，235.89
　　38，386.74
　　销售单价
　　（元/平方米）
　　13，674.19
　　14，145.12
　　17，188.00
　　15，241.88
　　报告期内，公司商品房销售收入分别为585，086，095.40元、674，386，347.64元、1，495，993，531.97元、25，466，425.00元。2013年度因南京“铂郡”、勤飞“莱茵美墅”二期、南通“雅苑”等项目迎来集中交房期，扬州“瘦西湖唐郡”和泰州“莱茵东郡”继续保持着上一年度良好的销售势头，当年度同比上年大幅增加了房产销售结转的收入，收入增加821，607，184.33万元，增幅为121.83%，主要是由于销售面积增加变动引起。2014年一季度公司开发主要项目在3月底尚未达到竣工交付条件，未进行收入结转导致商品房销售降幅较大。
　　（2）报告期销售面积和平均售价对房地产业务收入变动影响表：
　　2013年较上年
　　2012年度较上年
　　增加额
　　引起收入变动
　　增加额
　　引起收入变动
　　面积变动（平米）
　　66，524.49
　　1，143，422，934.12
　　849.15
　　14，595，187.39
　　单价变动（元/平米）
　　-3，042.88
　　-321，816，145.09
　　1，946.12
　　74，705，064.85
　　收入变动（元）
　　821，606，789.03
　　89，300，252.24
　　1）销售面积的影响
　　报告期内，公司商品房销售面积分别为38，386.74平方米、39，235.89平方米、105，760.38平方米、1，862.37平方米。由于房地产项目从开工到竣工交付一般需要2至3年左右时间，所以受开发周期的影响，各开发项目在报告期内的收入结转并不均衡，而公司商品房开发业务规模相对较小，在建项目较少，容易形成结转周期的断档现象，造成了公司商品房销售业务收入的波动。
　　2012年度面积较上年保持平稳，略增849.15平方米，引起收入增加14，595，187.39元。
　　2013年度，随着南通莱茵河畔、南京财富广场二期-莱茵铂郡等项目竣工、交付和结转收入，销售商品房面积较上年增加66，524.49平方米，增幅为169.55%，引起收入增加1，143，422，934.12元。
　　2）销售单价的影响
　　报告期内，公司商品房销售单价分别为15，241.88元/平方米、17，188.00元/平方米、14，145.12元/平方米、13，674.19元/平方米；2012年度结算商品房单价较上年上升1，946.12平方米，升幅为12.77%，引起收入增加74，705，064.85元；2013年度结算商品房单价较上年下降3，042.88平方米，降幅为17.70%，引起收入减少321，816，145.09元。
　　公司商品房销售平均结算单价有所波动，主要原因系：2011年和2012年，公司商品房销售主要为上海莱茵美墅、扬州瘦西湖唐郡等排屋为主的项目，以及南通藏珑等品质定位较高的项目，其销售单价较高；2013年以来，公司陆续拓展了南通莱茵河畔、南京财富广场二期-莱茵铂郡等刚需项目，其销售价格相对较低，导致平均销售单价下降。
　　2、商品房销售业务按区域构成分析
　　2013年度
　　2012年度
　　2011年度
　　（万元）
　　（万元）
　　（万元）
　　（万元）
　　2，546.64
　　128，280.21
　　67，076.70
　　49，964.90
　　21，314.80
　　221.23
　　8，364.01
　　140.70
　　179.70
　　2，546.64
　　149，599.35
　　67，438.63
　　58，508.61
　　从公司最近三年一期商品房销售收入的区域结构，结合预收账款和存货综合分析，公司项目开发重心逐渐转移至浙江地区，延续了公司立足于长三角地区的战略规划。
　　3、贸易销售业务分析
　　贸易销售收入主要来自公司的全资子公司蓝凯贸易。公司于2008年投资设立浙江蓝凯贸易有限公司，成立之初的主要业务是为各下属房地产子公司进行集中采购甲供材料，以便统筹管理供应商资源，降低了采购成本，在合理安排工程进度方面也起到较好的作用；随着公司业务的拓展、资金需求量的增加，为谋求与银行等金融机构开展深入的合作，打造优质的融资平台，公司为保持贸易公司的经营规模，也开始拓展一些新的贸易类型，贸易经营业务收入随之增加。
　　4、其他业务收入分析
　　其他业务收入主要包括餐饮服务、物业管理等业务，占总收入比重较小。
　　（三）毛利率分析
　　最近三年一期末，公司的综合毛利率分别为27.00%、21.71%和19.32%、3.57%，毛利率呈下降趋势，主要原因系一方面公司及时把握房地产市场形势的变化，项目开发逐步向刚性需求消费群体倾斜，导致毛利率处于下降趋势；另一方面，贸易业务收入占总收入比重逐步增加，也是导致综合毛利率下降的原因之一。
　　最近三年一期公司销售毛利率情况如下：
　　单位：万元
　　2014年度1-3月
　　2013年度
　　2012年度
　　2011年度
　　营业收入
　　13，445.92
　　209，523.35
　　117，566.02
　　99，331.21
　　营业成本
　　12，965.41
　　169，051.44
　　92，042.03
　　72，514.12
　　综合毛利率
　　19.32%
　　21.71%
　　27.00%
　　商品房销售收入
　　2，546.64
　　149，599.35
　　67，438.63
　　58，508.61
　　商品房销售成本
　　2，069.91
　　109，518.62
　　42，134.89
　　32，086.21
　　商品房销售毛利率
　　18.72%
　　26.79%
　　37.52%
　　45.16%
　　贸易业务收入
　　10，819.33
　　59，526.97
　　50，038.98
　　40，651.41
　　贸易业务成本
　　10，692.08
　　59，133.90
　　49，828.25
　　40，368.18
　　贸易业务毛利率
　　1、商品房销售业务毛利率
　　最近三年一期公司商品房销售业务毛利率分别为45.16%、37.52%、26.79%，18.72%。毛利率波动的主要原因系开发项目类型不同、以及销售价格的波动所致。2011年度公司开发的扬州瘦西湖唐郡、上海莱茵美墅等项目，产品定位相对高端，加之项目具有区位优势，其销售价格较高，导致项目毛利率较高。2012年度、2013年度，公司开发项目如南通莱茵河畔、南京财富广场二期-莱茵铂郡，逐渐向刚性需求转移，毛利率随之降低。
　　2、贸易业务毛利率
　　最近三年一期公司贸易业务毛利率分别为0.70%、0.42%、0.66%、1.18%，毛利率偏低的主要原因系公司主营业务一直以房地产为核心进行开展，贸易业务相对投入的人力和资源有限，因此对一些大宗贸易的市场议价能力有限，同时对专业交易市场的分析判断能力相对不足，导致大宗贸易业务的毛利率偏低。
　　3、同行业毛利率对比
　　最近三年一期，公司与同行业可比上市公司的销售毛利率变动情况如下：
　　公司名称
　　2013年度
　　2012年度
　　2011年度
　　39.92%
　　31.47%
　　36.56%
　　39.78%
　　招商地产
　　36.88%
　　41.52%
　　48.83%
　　52.39%
　　深长城
　　51.03%
　　48.51%
　　49.47%
　　51.98%
　　渝开发
　　31.73%
　　25.66%
　　44.24%
　　45.32%
　　中房地产
　　41.15%
　　30.86%
　　29.62%
　　29.95%
　　铁岭新城
　　-132.18%
　　68.63%
　　71.75%
　　66.44%
　　嘉凯城
　　10.49%
　　19.84%
　　27.06%
　　24.14%
　　福星股份
　　26.26%
　　25.97%
　　28.09%
　　31.72%
　　天保基建
　　39.94%
　　37.24%
　　29.79%
　　38.07%
　　中弘股份
　　51.47%
　　56.71%
　　60.37%
　　54.59%
　　滨江集团
　　29.94%
　　30.45%
　　45.08%
　　55.36%
　　南京高科
　　27.97%
　　26.96%
　　42.35%
　　38.91%
　　宋都股份
　　34.16%
　　33.43%
　　42.64%
　　33.91%
　　万通地产
　　59.31%
　　38.70%
　　32.46%
　　44.51%
　　北京城建
　　33.74%
　　40.43%
　　48.32%
　　57.70%
　　首开股份
　　44.62%
　　36.78%
　　41.62%
　　53.87%
　　新黄浦
　　15.48%
　　27.64%
　　29.64%
　　27.80%
　　陆家嘴
　　71.42%
　　58.81%
　　65.11%
　　56.02%
　　世茂股份
　　43.80%
　　41.80%
　　42.26%
　　50.12%
　　北辰实业
　　52.15%
　　48.78%
　　45.07%
　　51.22%
　　行业平均
　　30.46%
　　38.51%
　　43.02%
　　45.19%
　　莱茵置业商品房销售毛利率
　　18.72%
　　26.79%
　　37.52%
　　45.16%
　　莱茵置业综合毛利率
　　19.32%
　　21.71%
　　27.00%
　　数据来源：Wind资讯
　　报告期内，公司商品房销售毛利率与行业毛利率的波动趋势一致，但均低于行业平均水平，主要原因系由于房地产开发周期较长，但公司的房地产业务规模相对较小，所以公司房地产开发项目存在盈利断档期，如果获取土地资源时与项目开发销售时的市场环境发生不利变化，由于没有其他项目的弥补作用，则会导致公司当期毛利率较低。
　　另外，公司作为以房地产开发为主营业务的上市公司，始终按既定的发展战略，布局于“长三角”地区，关注开发项目的长期效益。公司秉承“用建筑诠释品质生活”的理念，专注于高品质产品的打造，不断推出精品楼盘，品牌形象已深入当地人心，公司楼盘品质上的优质必然会付出建造成本较高的代价，也是造成公司开发项目毛利率偏低的原因之一。
　　报告期内，除上述商品房销售毛利率较低的因素之外，毛利率较低的贸易业务占营业收入的一定比重也拉低了公司的综合毛利率。
　　（四）利润表其他项目分析
　　1、营业税金及附加
　　最近三年一期的营业税金及附加构成情况如下：
　　单位：万元
　　2014年度1-3月
　　2013年度
　　2012年度
　　2011年度
　　营业税
　　122.63
　　7，616.42
　　3，239.56
　　2，975.63
　　土地增值税
　　8，346.99
　　7，641.50
　　3，154.61
　　城市维护建设税
　　476.45
　　236.70
　　196.91
　　教育费附加
　　363.39
　　162.39
　　135.49
　　214.36
　　16，839.92
　　11，280.32
　　6，558.68
　　报告期内，占营业税金及附加比重最大的为营业税和土地增值税，此两项税费的变化与公司预收账款以及商品房销售收入的变化相关。
　　2、期间费用
　　最近三年一期，公司期间费用占营业收入的比例依次为13.82%、10.34%和7.99%、30.87%。最近三年一期期间费用增长变动情况如下：
　　单位：万元
　　2013年度
　　2012年度
　　2011年度
　　增长率
　　增长率
　　销售费用
　　1，407.01
　　4，925.25
　　14.03%
　　4，319.42
　　-6.73%
　　4，631.04
　　管理费用
　　2，068.40
　　6，577.46
　　6，302.70
　　-9.95%
　　6，999.39
　　财务费用
　　674.80
　　5，246.68
　　242.99%
　　1，529.70
　　-27.06%
　　2，097.26
　　4，150.21
　　16，749.38
　　12，151.82
　　13，727.69
　　占营业收入比重
　　30.87%
　　10.34%
　　13.82%
　　具体分析如下：
　　（1）销售费用
　　销售费用的主要内容是广告费、业务宣传费、销售服务费、销售人员工资及福利费等。最近三年一期，公司的销售费用发生额分别为4，631.04万元、4，319.42万元、4，925.25万元、1，407.01万元，其中广告费、业务宣传费、销售服务费合计均占销售费用总额的70%以上。
　　报告期内公司销售费用金额较为稳定，受房地产调控政策及国内宏观经济增长放缓的影响，自2011年起房地产市场出现一定的调整，住房消费市场出现观望的态势，为应对短期的不利形势并促进刚性需求的释放，公司在2011年采取了一系列的扩大销售的措施，包括在同行业内较早采取二三级市场联动的策略，通过房地产中介的渠道和网络的渠道来扩大公司的产品受众面及影响力，上述措施增加了销售费用，但也有效地促进了销售资金的及时回笼。2012年至2013年，公司加强了费用控制，销售费用占营业收入的比重有所下降。由于2014年一季度，公司结转房地产销售收入较少导致销售费用占比较高。
　　（2）管理费用
　　报告期内管理费用较为稳定。管理费用的主要内容是工资福利费、业务招待费、中介机构费和折旧等。最近三年一期，公司管理费用分别为 6，999.39万元、6，302.70万元、6，577.46万元、2，068.40万元。报告期内，公司管理费用随着员工人数和人员工资水平的变动而波动。
　　（3）财务费用
　　为配合经营扩大对营运资金的需求，公司与多家银行等金融机构建立了良好的融资关系。报告期内财务费用变动情况如下：
　　单位：万元
　　2013年度
　　2012年度
　　2011年度
　　利息支出
　　768.36
　　5，473.85
　　2，187.72
　　2，686.88
　　减：利息收入
　　114.50
　　552.33
　　786.09
　　808.20
　　手续费支出
　　325.16
　　128.07
　　218.57
　　674.80
　　5.246.68
　　1，529.70
　　2，097.26
　　公司财务费用主要系借款利息支出，报告期内财务费用随借款规模的变动而波动。2011年度和2012年度公司借款规模较为稳定，财务费用没有明显变化。2013年，随着公司业务的多元化发展，导致公司周转资金需求量加大，非专项借款金额增加，导致2013年财务费用较上年增幅较大。
　　（4）同行业上市公司期间费用率比较情况
　　最近三年一期，同行业可比上市公司的期间费用率（期间费用/营业收入*100%）比较情况如下：
　　公司名称
　　2013年度
　　2012年度
　　2011年度
　　招商地产
　　深长城
　　渝开发
　　中房地产
　　铁岭新城
　　1136.16
　　嘉凯城
　　福星股份
　　天保基建
　　中弘股份
　　滨江集团
　　南京高科
　　宋都股份
　　万通地产
　　北京城建
　　首开股份
　　新黄浦
　　陆家嘴
　　世茂股份
　　北辰实业
　　行业平均
　　莱茵置业
　　数据来源：Wind资讯
　　与同行业上市公司相比，公司期间费用率处于较低水平，2011年至2013年，公司的期间费用成逐年下降趋势，费用支出控制较好。2014年一季度由于公司结转收入较少，导致公司的期间费用率水平偏高。
　　3、投资收益
　　最近三年一期投资收益变动明细如下：
　　单位：万元
　　2013年度
　　2012年度
　　2011年度
　　权益法核算的长期股权投资收益
　　192.27
　　2，997.40
　　3，375.10
　　-253.15
　　处置长期股权投资产生的投资收益
　　121.27
　　其他(委托贷款利息)
　　153.22
　　483.71
　　504.57
　　377.77
　　345.49
　　3，489.26
　　3，880.23
　　245.89
　　权益法核算的长期股权投资收益明细如下：
　　单位：万元
　　2013年度
　　2012年度
　　2011年度
　　杭州中尚蓝达置业有限公司
　　199.86
　　3，221.02
　　3，375.25
　　-252.61
　　贵州黔南华益矿业有限公司
　　杭州莱茵达南都物业服务有限公司
　　南通沿海莱茵达投资有限公司
　　嘉兴市东方莱茵达置业有限公司
　　杭州高胜置业有限公司
　　-222.69
　　192.27
　　2，997.40
　　3，375.10
　　-253.15
　　公司投资收益主要系杭州中尚蓝达置业有限公司的股权投资收益，以及委托贷款利息收益。
　　4、营业外收支
　　（1）营业外收入
　　单位：万元
　　2013年度
　　2012年度
　　2011年度
　　非流动资产处置利得
　　政府补助
　　538.04
　　555.84
　　580.65
　　641.63
　　营业外收入-政府补助明细如下：
　　①2013年度
　　根据南京江宁科学园管理委员会出具的《关于表彰2012年度纳税大户的决定》（宁园管字[2013]31号）文件，南京莱茵置业2013年收到奖励款100，000.00元。
　　杭州莱德收到杭州市地方税务局拱墅分局返还的个税手续费7，868.54元。
　　本公司母公司莱茵达集团于2007年7月与江苏泰州海陵工业园区管委会（现更名为“泰州市海陵区工业园区管理委员会”）（以下简称“管委会”）签订了《关于投资开发“江苏海陵工业园区林南地块”的协议书》，该协议书约定莱茵达集团取得林南地块后将以建设配套或税收返还形式返还1，054万元，2012年5月管委会确认原鑫海投资借与泰州莱茵达的527万元借款直接作为原约定应给予泰州莱茵达的税收返还奖励，2013年5月管委会确认可按原约定返还剩余的建设配套或税收返还奖励527万元，2013年12月收到该返还款项。
　　②2012年度
　　根据本公司之子公司泰州莱茵置业于2008年11月签署的借款协议，约定管委会委托泰州市鑫海投资有限公司（以下简称“鑫海投资”）给予泰州莱茵置业借款527万元，待泰州莱茵置业实际产生税收后，管委会将以税收返还形式奖励给泰州莱茵置业。2012年5月管委会出具《情况说明》，确认原鑫海投资借与泰州莱茵置业的款项527万元直接作为原约定应给予泰州莱茵置业的税收返还奖励。
　　根据南京江宁科学园管理委员会出具的《关于表彰奖励江宁高新园2011年度纳税大户的决定》（宁园管字[2012]7号），南京莱茵置业2012年度收到奖励款100，000.00元。
　　根据《浦东新区企业职工职业培训财政补贴操作办法（试行）》、《关于开展2011年上半年度浦东新区企业职工职业培训财政补贴办理工作的通知》，上海勤飞2012年度收到补贴款85，207.08元。
　　杭州莱德2012年度收到杭州市地方税务局拱墅分局返还的个税手续费4，032.51元。
　　上海莱德2012年度收到上海市金山区财政局教育补助8，221.06元。
　　上海莱德2012年度收到上海市税务局金山区分局返还的个税手续费898.42元。
　　根据杭州市地方税务局西湖税务分局出具的《税费优惠批复通知书》（杭地税西优批21 号）文件，蓝凯贸易2012年度收到水利基金减免返还90，000.00元。
　　③2011年度
　　南京莱茵置业2011年度收南京江宁科学园管理委员会纳税大户奖励款50，000.00元。
　　上海莱德2011年度收到上海市税务局金山区分局返还的个税手续费680.79元。
　　枫潭置业2011年度收到杭州市地方税务局拱墅分局1，200.25元。
　　（2）营业外支出
　　单位：万元
　　2013年度
　　2012年度
　　2011年度
　　非流动资产处置损失
　　对外捐赠
　　罚款及滞纳金
　　129.37
　　162.09
　　272.67
　　报告期内，莱茵置业涉及金额较大的行政罚款主要有：
　　①根据日杭州市城乡建设委员会出具的《听证告知书》（杭建听告[2011]23号），对于公司之子公司枫潭置业未办理建设工程质量安全监督手续擅自施工的违法行为，按罚款幅度下限处20万元罚款；未领取建筑工程施工许可证擅自施工的违法行为，处16.91万元的罚款，共36.91万元罚款。根据日杭州市城乡建设委员会出具的《公文处理简复函》：“自日至今，杭州莱茵达枫潭置业有限公司除因未办理相关手续而擅自施工受到（杭建听告[2011]23号）行政处罚外，其他未受到我委依建设行政管理职权作出的行政处罚。”
　　②2012年，蓝凯贸易因产品质量证明书的问题而被泰州质量技术监督局处以15.80万元的罚款。经核查，该品系蓝凯贸易从杭州胜华金属材料有限公司购入，根据杭州胜华金属材料有限公司出具的承诺，该等处罚系因杭州胜华金属材料有限公司的原因造成，该笔罚款由杭州胜华金属材料有限公司实际承担并在货款中扣除。
　　除上述两笔金额较大的行政罚款外，根据莱茵置业及其控股子公司工商、税务、国土、住建等主管部门出具的证明，报告期内莱茵置业及其合并范围内子公司不存在其他因违反法律、法规的规定而受到罚款金额超过10万元的行政处罚情形。
　　（五）非经常性损益分析
　　1、报告期内，公司非经常性损益对净利润的影响情况如下：
　　单位：万元
　　2013年度
　　2012年度
　　2011年度
　　归属于母公司股东非经常性损益
　　757.41
　　793.77
　　544.78
　　归属于母公司股东的净利润
　　-2，778.63
　　6，750.76
　　6，289.56
　　6，162.42
　　归属于母公司股东非经常性损益占归属于母公司股东净利润的比例
　　-2.10%
　　11.22%
　　12.62%
　　报告期内，归属于母公司股东非经常性损益占归属于母公司股东净利润的比例较低，公司的收益可持续性较好。
　　2、公司报告期内非经常性损益明细表如下：
　　单位：万元
　　2013年度
　　2012年度
　　2011年度
　　非流动资产处置损益
　　-33.10
　　-23.08
　　-41.23
　　-15.11
　　无正式批准文件的税收返还、减免；
　　538.04
　　555.84
　　计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
　　238.02
　　对外委托贷款取得的收益
　　124.60
　　483.71
　　504.57
　　730.67
　　其他营业外收支净额
　　-18.38
　　-22.19
　　-35.08
　　-242.03
　　考虑所得税影响后的非经常性损益
　　756.01
　　792.08
　　533.66
　　少数股东损益影响数
　　-11.12
　　归属于母公司股东非经常性损益合计
　　757.41
　　793.77
　　544.78
　　非经常性损益项目情况如下：（1）非流动资产处置损益
　　主要系处置固定资产产生损益。
　　（2）无正式批准文件的税收返还、减免
　　具体情况详见本报告本节之“八、（五）6、营业外收支”。
　　（3）计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
　　主要系对浙江省建筑房地产开发公司等单位进行资金拆借，所收取的资金占用费。
　　（4）对外委托贷款取得的收益
　　主要系公司对联营企业杭州中尚蓝达置业有限公司、贵州黔南华益矿业有限公司的委托贷款收取的利息。
　　（六）盈利能力指标分析
　　1、持续盈利能力分析
　　最近三年一期相关盈利指标表如下：
　　2013年度
　　2012年度
　　2011年度
　　加权平均净资产收益率
　　-3.15%
　　加权平均净资产收益率（扣除非经常性损益后）
　　-3.22%
　　基本每股收益(元)
　　基本每股收益（扣除非经常性损益后）(元)
　　2、与同行业上市公司2013年盈利能力的比较分析
　　加权平均净资产收益率（%）
　　加权平均净资产收益率(扣除非经常性损益)（%）
　　加权平均净资产收益率（%）
　　加权平均净资产收益率(扣除非经常性损益)（%）
　　滨江集团
　　招商地产
　　南京高科
　　深长城
　　宋都股份
　　渝开发
　　万通地产
　　中房地产
　　北京城建
　　铁岭新城
　　首开股份
　　嘉凯城
　　新黄浦
　　福星股份
　　陆家嘴
　　天保基建
　　世茂股份
　　中弘股份
　　北辰实业
　　行业平均
　　莱茵置业
　　数据来源：Wind资讯
　　2013年度公司加权平均净资产收益率指标低于同行业上市公司的平均水平，主要原因系由于公司的房地产业务规模相对较小，所以房地产开发项目存在断档期；2013年度在建项目较多，尚未到竣工交房并可以确认收入的开发周期，部分收益未能释放，导致公司当期净资产收益率较低。
　　四、现金流量分析
　　最近三年一期公司现金流量的基本情况如下：
　　单位：万元
　　2013年度
　　2012年度
　　2011年度
　　经营活动现金流入
　　76，262.26
　　334，511.30
　　341，178.54
　　199，364.73
　　其中：销售商品、提供劳务收到的现金
　　53，476.75
　　253，122.57
　　283，542.90
　　147，885.14
　　经营活动现金流出
　　82，680.34
　　259，000.16
　　310，427.59
　　243，352.52
　　其中：购买商品、接受劳务支付的现金
　　46，280.55
　　144，452.80
　　171，216.86
　　161，092.96
　　经营活动产生的现金流量净额
　　-6，418.08
　　75，511.14
　　30，750.94
　　-43，987.79
　　投资活动产生的现金流量净额
　　-3，062.02
　　-18，493.43
　　-1，038.99
　　-8，941.66
　　筹资活动产生的现金流量净额
　　-17，041.62
　　-61，225.74
　　-10，373.65
　　21，634.85
　　现金及现金等价物净增加额
　　-26，521.72
　　-4，208.04
　　19，338.30
　　-31，294.61
　　1、经营活动产生的现金流量分析
　　房地产行业中，在开发阶段，随着开发进度的不断推进，项目支出资金不断增多，而资金流入较少，经营活动产生的现金流量一般为负数；直至项目进入预售阶段，资金逐渐回笼，而项目支出逐渐减少，经营活动产生的现金流量转为正数。所以，从行业特点来看，房地产项目开发从取得土地到最终商品房产品的交付所需周期较长，导致了公司经营活动净现金流量随着项目开发和销售的进度呈现一定的波动。报告期内，公司业务稳步发展，每年投入的购置土地和项目开发的现金支出较为稳定，而随着公司的开发项目陆续进入预售周期，销售商品、提供劳务收到的现金增加较大，公司经营活动净现金流量在2012年度转为正数。
　　2010年度公司经营活动产生的现金流量净额为-29，210.72万元，主要原因系公司前期开发的项目已进入尾盘销售阶段，产生的销售商品、提供劳务收到的现金较小；另外，南通藏珑、南通莱茵河畔等项目在当年新开工，项目开发支出较大，所以当年经营活动产生的现金流量为负数。
　　2011年度公司经营活动产生的现金流量净额为-43，987.79万元，主要原因系2011年房地产行业景气度降低，全行业销售回款金额较往年有所下降；另一方面，杭州莱茵矩阵国际、杭州泊悦府、杭州莱德绅华府等项目尚处于开发投入阶段，使当年公司对项目开发的资金投入仍然较大；另外，随着项目进入预售阶段，公司预缴的土地增值税、营业税金额较大，以上原因造成经营活动现金流量净额为负数。
　　2012年至今，随着公司不断创新营销策略，持续提升标准化服务，以及开发项目陆续进入预售阶段，公司销售回款情况逐渐转好，销售商品、提供劳务收到的现金增加较大，而在建项目后期投入逐渐下降，所以经营活动产生的现金净流量转为正数。
　　2013年经营活动产生的现金流量净额较上年同期增长145.56%，主要系本期购买商品、接受劳务支付的现金减少所致。
　　2、投资活动产生的现金流量分析
　　报告期内，公司投资活动产生的现金流量净额基本为负数，主要原因是公司充分利用房地产和金融行业的调整时期，进行了适度的对外投资。2013年度投资支付的现金较大，主要系收购杭州枫潭50%的股权，以及投资杭州高胜置业有限公司和南通沿海莱茵达投资有限公司所支付的现金所致。
　　3、筹资活动产生的现金流量分析
　　报告期内，公司的筹资活动现金净流量逐年下降，由正数逐渐变为负数，主要原因系随着长期借款的陆续到期，当年偿还对外借款所支付的现金逐年增加所致。2011年度公司筹资活动现金流量净额为21，634.85万元，比上年减少39，112.75万元，减幅为64.39%，主要原因系偿还债务支付的现金89，545.00万元，比上年增加18，995.00万元。另外，公司在当年支付了票据保证金75，050.00万元，支付了借款保证金40，000.00万元，导致筹资活动现金净流量下降。2012年度、2013年度，随着项目开发的进展和预收账款的增加，当期偿还借款金额逐渐超过新增借款金额，导致筹资活动现金净流量由正数逐渐变为负数。
　　综上，报告期内公司经营活动产生的净现金流量随着项目开发和销售由负转正，说明公司经营活动运转正常，财务状况总体健康；公司还进行了适度的对外投资，导致投资活动的净现金流量为负数；公司所在房地产行业为资本密集型行业，对于资本需求较大，但同时公司筹资活动的净现金流量由正数逐渐转为负数，显示出公司在行业深度调整期，不断调整借款和还款的节奏，在经营中处于较为主动的位置。
　　第四节本次募集资金运用
　　一、本次募集资金运用情况
　　本次非公开发行股票的数量不超过34，000.00万股，募集资金总额不超过102，000.00万元。其中，莱茵达控股集团拟以其持有的莱骏投资100%的股权和嘉禾北京城商铺参与认购，其他特定对象拟以现金进行认购。
　　莱骏投资100%的股权和嘉禾北京城商铺最终作价为42，000.00万元，本次非公开发行可募集的现金扣除发行费用后预计不超过60，000.00万元，募集现金的投资项目情况如下：
　　项目名称
　　预计总投资（万元）
　　募集现金投资金额（万元）
　　余政挂出（2013）7号地块
　　68，000.00
　　32，000.00
　　余政挂出（号地块
　　114，000.00
　　28，000.00
　　182，000.00
　　60，000.00
　　在本次募集资金到位前，公司以自筹资金先行投入项目，待募集资金到位后予以置换。公司将可能根据实际情况，对上述单个或多个投入项目的募集资金拟投入金额进行调整。若实际募集资金净额超过上述项目拟投入募集资金总额，超过部分将用于补充公司流动资金；不足部分由公司通过自筹资金或者其他方式解决。经本保荐机构核查，莱茵置业本次非公开发行方案符合《管理办法》的规定，经核准后可有效实施
　　二、募集资金的专户管理
　　按照《上市公司证券发行管理办法》等相关规定，莱茵置业制定了《募集资金管理制度》。明确规定“公司募集资金应当存放于董事会决定的专项账户集中管理”；“公司应当在募集资金到位后1个月内与保荐机构、存放募集资金的商业银行签订三方监管协议。”
　　根据中国证监会《关于进一步规范上市公司募集资金使用的通知》、深圳证券交易所《深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引》的相关规定，公司将设立募集资金专用账户，对募集资金的使用进行专项管理。
　　第五节中介机构关于本次发行过程和发行对象合规性的结论意见
　　本次非公开发行的保荐机构关于本次非公开发行过程和认购对象合规性的结论意见为：
　　“1、本次发行经过了必要的授权，并获得了中国证监会的核准；
　　2、本次发行股票的定价符合《上市公司证券发行管理办法》、《上市公司非公开发行股票实施细则》等相关法律法规的规定，莱茵置业本次非公开发行的发行过程合法、有效；
　　3、本次非公开发行认购对象的选择符合公司及其全体股东的利益，符合莱茵置业2013年第一次临时股东大会审议通过的发行方案中关于发行对象的规定；
　　4、莱茵置业的控股股东莱茵达控股集团有限公司参与本次股份认购，该事项已履行莱茵置业合法表决程序。除此之外，莱茵置业的实际控制人或其控制的关联人、董事、监事、高级管理人员、主承销商、及与上述机构及人员存在关联关系的关联方没有通过直接或间接形式参与本次发行认购。
　　5、本次非公开发行符合《上市公司证券发行管理办法》、《上市公司非公开发行股票实施细则》等相关法律法规和规范性文件的规定，合法、有效。”
　　公司律师浙江天册律师事务所关于本次非公开发行过程和认购对象合规性的结论意见为：
　　“莱茵置业本次非公开发行股票已依法取得了全部必要的授权和批准；本次发行的询价、申购和配售过程符合有关法律、法规、规范性文件的规定；莱茵置业与发行对象签署的《认购合同》及本次发行的认购程序合法有效；本次发行的发行对象的主体资格合法有效；本次发行结果公平、公正，符合非公开发行股票的有关规定，合法有效”
　　第六节 新增股份的上市和流通安排
　　本公司已于日就本次增发股份向中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司提交相关登记材料。经确认，本次增发的229，213，483股股份将于该批股份上市日的前一交易日终登记到账，并正式列入上市公司的股东名册。本次发行新增股份的性质为有限售条件流通股，刊登《股票发行情况报告及上市公告书》的下一交易日（日）为本次发行新增股份的上市首日，在上市首日（日）公司股价不除权。 本次发行中，莱茵达控股集团有限公司认购的股票限售期为36个月，预计上市流通时间为日，其他投资者认购的股票限售期为12个月，预计上市流通时间为日。
　　第七节备查文件
　　一、西南证券股份有限公司出具的《证券发行保荐书》、《证券发行保荐工作报告》、《尽职调查报告》；
　　二、浙江天册律师事务所出具的《法律意见书》和《律师工作报告》；
　　三、其他与本次发行有关的重要文件。
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