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达州有没有一年四季都开放的室内游泳池
达州有没有一年四季都开放的室内游泳池？
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市体育馆正在规划，打算把现在的室游泳池改建为恒温游泳池订护斥咎俪侥筹鞋船猫，到时四季均可使用。
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出门在外也不愁长宁区一年四季都开的游泳池有哪些?_百度知道
长宁区一年四季都开的游泳池有哪些?
00之间门票价格：7：50元-50元之间逸和龙柏游泳馆1994年建成:30-22..：长宁区武夷路 777 号开放时间：圣约翰名邸游泳馆是上海市长宁区著名的游泳场馆，游泳池长20米：长宁路780号中山公园内开放时间.:00-20：虹桥路2461号开放时间：虹桥路2451号开放时间：上海健力宝健美乐苑是健力宝健美集团在上海开办的分苑:00之间门票价格.逸和龙柏游泳池☆☆☆泳馆地址.龙柏高级公寓泳馆地址.，位于长宁区:00之间门票价格：20元-30元之间简介：50元-100元之间简介:30-22：7，拥有各式各样的健身以及游泳器材上海国际体操中心游泳馆泳馆地址.健力宝健美乐苑（中山店）泳馆地址，是目前全：10:00之间门票价格:30之间门票价格：6..：6。本游泳池为10×20尺寸的室外游泳池，健力宝健美集团从1986年发展以来：15元-30元之间简介、：地面一层的室内游泳馆（ 50 × 21 米 的八泳道标准温水游泳池一座:00-20、儿童嬉水池一个）和三层健：25元-30元之间简介:00-22：长宁区开放时间圣约翰名邸游泳馆泳馆地址
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出门在外也不愁谨呈：碧桂园控股有限公司中国海岸线上的下一个传奇碧桂园十里银滩营销策划报告世联地产 2010.121 竞争。大深圳东部滨海湾区格局——地产巨头齐进驻，建南中国最高档次富人私家度假湾胜地?南中国最后的海 岸线。?随着城市进程的 推进，深
、莞、惠 已形成大深圳的区 域格局，滨海开发 向东延伸成为必然 趋势。合正·东部湾 碧桂园十里银滩 皇庭波西塔诺 富茂威尼斯湾?万科、金融街、 碧桂园、合生创展、 合生滨海城 合正、中信、华侨 城等诸多众多品牌 开发商进驻，预计 整体建设规模将超 过5000万平米，南金融街·金海湾海宸项目 中信项目中国最高档次的 富人私家度假胜 地已是呼之欲出。华侨城项目万科双月湾项目大格局下市场竞争——市场供应密集，2011年将开启南中国东部滨海度假元年1.06 2011.07合生滨海城，建面848万，首期133万，联排265-270平米142套；独栋804平米22套；洋房130-180平米372套 皇庭●波希塔诺，建面65万，一期纯别墅10万，160-340平米联排、120-270平米叠拼和少量小独栋，共602套 海宸项目，建面11万㎡，预计2011年上半年入市，包括公寓和别墅，面积区间在100～500 ㎡ 合正●东部湾， 建面56.7万，250-300㎡独栋、双拼联排，50-150㎡公寓， 100-200㎡洋房 万科双月湾，建面约22万，预计2011年6月份入市，产品包括别墅洋房、公寓、高层 金海湾，11年中即将推售30套独栋别墅，主力户型在300-500平米之间，1500套公寓 碧桂园.十里银滩，建面159万 ，别墅+高层，别墅160～450㎡ ，49-160㎡洋房?目前在售滨海项目仅金海湾，2008年6月入市，是区域 内规模最大、入市最早的项目，现开发已呈规模。 ?自2010年年底开始，东部滨海新增入市项目将达六个， 品牌开发商项目密集，供应集中爆发，本项目将面临激烈的竞争。?未来随着区域内开发力度的加强，将会有更多的项目参 与到东部湾去的竞争中，如中信项目、华侨城项目，富茂 威尼斯湾项目等。市场主要竞争项目：2011年东部滨海市场齐放量，本项目入市面临激烈的竞争项目 建面 容积率 规划配套海上欢乐岛、 山地高尔 夫、 海上高尔夫练习场、 艺术公园、 健康养生馆、 超五星级海上王府酒店、 豪华会所、露天网球场、 高级游艇会等。 酒店、商业、幼儿园海景 比较沙滩 质量项目形象启动规 模首期产品入市 时间距深 圳距 离 0.6～ 0.8小 时 0.6～ 0.8小 时 2小时 1～ 1.5小 时 2个半 小时 1.5～ 2个小 时 1小时 内合生滨 海城皇廷波 希塔诺 海宸项 目 合正东 部湾 万科双 月湾828 万65 万 11 万 56. 7万2较 好较 差 较 好 好 很 好 很 好 很 好无富人终极 海生活理 想 地中海风 情小镇 ——133 万联排265-270平米，独栋 804平米，洋房130-180平 米10年 底2.1 0.69 0.89无 较好 一般10万 ——叠拼126-162平米，联排 10年 170-243平米，双拼300平， 底 独栋384-596平 公寓100-200平，联排300400平，独栋400以上 250-300㎡独栋、双拼联排 50-150㎡公寓，100-200㎡ 洋房 11年 上 11年5 月五星级酒店 高尔夫、游艇会、网球 场、SPA中心、会所、 海景酒吧、特色餐厅、 无边际游泳池、风情商 业街、五星级酒店等 酒店、游艇码头、商业 街 喜来登酒店、美食街、 水上巴士、游艇码头、 山地高尔夫、露天电影 院、艺术家部落环球度假， 8万 奢享一湾120 万 3千 万 3千 亩1.5很好——21.6 万高层46~131平，洋房 101~164平，公寓56~83平， 11年6 双拼181~220平，四拼 月 181~220平 公寓60-120平，别墅300500平 49～160 ㎡洋房，150～ 170 ㎡联排，210～450 ㎡ 双拼 11年 中 11年 7月金海湾本项目0.8很好很好中国的马 尔代夫 ————2.63星级酒店、风情商 业街、海洋公园、 游艇码头62万短期内，本项目高层面临东部湾、金海湾和双月湾的直接竞争，别墅将面临其他 项目的差异化产品竞争A属性 在售 项目 新推高层产品竞争思考:2011年上半年滨海线高层洋房公寓量约 9724套，以50～130 ㎡为市场的主力供应产品，供应量大， 本项目主要面临金海湾和万科双月湾的竞争。项目名称 预计推售时间 套数 主力户型 配套 喜来登酒店、美食 街、水上巴士、游 艇码头、山地高尔 夫、露天电影院、 艺术家部落 资源金海湾2011年中150060～120平公寓海岸线、山体 资源、沙滩200 合正东部湾 2011年上半年50～150平公寓100100-~200平洋房高尔夫、游艇会、 网球场、SPA中心、 会所、海景酒吧、 海岸线、山体 资源，无沙滩 特色餐厅、无边际 游泳池、风情商业 街、五星级酒店等 滨海休闲区、酒店 、 内海、山体资 游艇会等顶级度假 源 配套 五星级酒店 酒店、游艇码头、 商业街 星级酒店、风情商 业街、海洋公园 海岸线、沙滩 双湾、海岸线、 沙滩 沙滩、一线海 景新推 项目 盘点合生滨海城海宸项目2011年上半年2011年上半年372270130～180平米100-200平公寓1664万科双月湾 2011年6月 588 144 本项目 2011年7月 488646-131平高层56-83平公寓 101-164平洋房 49～160平米B属性 在售项 目新推别墅竞争思考:2011年上半年别墅供应量约1304套，产品差异 化明显，以220平米以上户型为主，本项目户型面积偏小，直 接竞争较弱，但面临差异化竞争。项目名称 金海湾 合正东部湾 预计推售时间 2011年中 2011年5月 套数 30 150 主力户型独栋 300～500平 联排250～350平，独栋320平328皇廷波希塔诺 2011年上半年 250 14 10 新推项 目盘点 合生滨海城 海宸项目 2011年上半年 2011年上半年叠拼126-162平联排175-243平 双拼298-302平 独栋384-596平14222 60 100 38 110 52联排265～270平独栋804平米 联排300～400平 独栋400平米以上 联排181～220平 双拼181～220平 双拼210～220、 260～450平 联排150～170平万科双月湾本项目2011年6月2011年7月微观市场小结： 2011年入市项目供应量大，竞争激烈，竞争程度高层&别墅竞争态势别墅 竞争少未来竞争未来别墅整体供应量大，但本项目别墅产品 面积偏小，直接竞争不大，主要来自万科双 月湾，同时面临合正东部湾、皇廷波希塔诺 合生滨海城的差异化竞争。高层竞争激烈主要来自区域内在售项目新推+未来新推项目， 未来供应量大，重点竞争项目为金海湾、万 科双月湾，以及其他项目散点竞争。别墅产品面积较小，总价较低，竞争优势明显， 高层产品竞争优势不明显，未来供应量大，消化压力巨大。 基于资源、区位、产品及规模等因素，确定金海湾、合正东部湾、 万科双月湾为本项目的重点竞争对手。重点竞争项目分析1：金海湾 24平方公里南中国顶级大众度假湾区?项目位臵：惠州大亚湾东岸，惠东巽寮旅游度假区 ? 规模超大：24平方公里规划用地，一期容积率0.8 ? 产品以度假为主：别墅+高层公寓的产品组合 ? 资源强势：11公里长天然白金沙滩，16公里的海岸线，60亩红 树林，99个大大小小的洲岛，8个月形海湾，优质天然海水浴场 ? 度假配套丰富：喜来登酒店、美食街、水上巴士、游艇码头、山 地高尔夫、露天电影院、艺术家部落?项目开发阶段：3个阶段完成06-08年， 项目启动 和准备期 09-11年， 先期项目 和配套设 施建设期 12-18年， 高速发展 期 基本完成各项 土地盘整和接 收、各项前期 规划 初步形成具备 基本市政、配 套商业、旅游 等设施的滨海 度假区 丰富休闲度假 设施、沉淀区 域常住人口 1、土地盘整接收 2、总体规划及各项详规编制完成 3、喜来登酒店开业和首个销售物业成功销售 1、各项市政配套设施基本完成 2、中区配套商业、旅游项目开业、码头建成 3、体育公园建成开业、南区形成五星级度假 酒店群 1、引进大型学校、康体医疗机构（健康体验 中心开业） 2、销售类物业大量开发，完善的生活配套、 沉淀常住人口北区：绿之 金海湾规划： 海洋，生态 保护观光区 ——市政设施与配套先行大盘规划理念 作为生态保护基?规划理念：市政基础设施先行 、商业服务配套先行 、旅游设施先行 、环境景观提升先行?基本以市政配套建设和基础建设为主?基本配套建设：金海湾大道、喜来登度假酒店、高尔夫练习场地，已发展红树 林公园、特色酒 店企业培训基地、 中低密度住宅区 为主?中区休闲娱乐设施、商业配套投入使用? 基本配套建设：银滩路滨海带、中区酒吧街开业，天后宫、内湾码头、 五星级酒店群，金海湾喜来登度假酒店，金海湾海宸度假酒店，金海湾康 帝度假酒店，金海湾嘉华度假酒店。世界非物质文化遗产的天后宫。中区：深蓝 小镇，滨海 休闲新市镇度假式公寓、高 尚住宅区、酒店、 中央广场、游艇 俱乐部、码头等 类型，配套齐全 的滨海休闲小镇?北区原生态旅游建设启动、生活配套建设完善? 基本配套建设：学校、医院等生活配套将相继投入使用、野趣探险公园、 山间远足路线等北区原生态旅游设施、高尔夫；生态公园 主题旅游区 配套服务区 居住区休闲居住区主要城镇 中心区 度假旅游 配套区高尔夫球场 五星酒店群 国际休闲区南区：世外 桃源，低密 度休闲度假 休闲居住区区以发展高尔夫、 五星级酒店，高 端度假物业，利 用现有水系及内 湾布局游艇别墅金海湾产品及推售：—别墅+高层公寓，11年中将推 平高层公寓，30套300-500平别墅? 08年6月15日，凤池岛酒店式公寓开盘，建面2.9万，共442 套，淡市下开盘销售率90%，实现均价8500元/平。 ? 09年8月1日，凤池岛北山头别墅，32套，180-420平，售罄。主要住宅分布凤池岛? 09年9月，推凤池岛休闲公寓，391套，50-100平，一个月 售罄，元/平。? 10年8月21日，推凤池岛南山头别墅，32套，204平双拼、 联排，开盘销售16套，均价2.8万/平米。 ? 10年9月18日，海尚湾畔54-120平公寓开盘，建面7万平， 开盘推出763套，销售645套，销售率85%，实现均价1.2万/平 米。 ? 金海湾强势牵引珠三角客户，成交客户中深圳客户占到7成。海尚湾畔公寓 A B C 公寓 D 复式 房型 一房一厅 一房一厅 两房两厅 一房一厅 复式 面积 54-58㎡ 57-61 ㎡ 134-139 ㎡ 82-85 ㎡ 54-134 ㎡ 套数 356 514 18 16 78 982 比例 36.25% 52.34% 1.83% 1.63% 7.94%27 6 5 438 传统高档度假区依靠强势的海景资源，高端的度假配套成功牵引深圳客户，本项目直接竞争对手金海湾营销定位： ——中国.惠州.巽寮湾，中国的马尔代夫项目的推广形象：?11公里白色沙滩、16公里原生海岸线、24平方公里滨海大城，“中国的马尔代 夫”，中国海岸带上一段神奇的珍藏项目的核心卖点：海景+规划 ?资源+大盘规划，最稀缺的资源、最恢宏的气势、最早立势，区域领导者形象。本项目与金海湾户型对比——全套房海景公寓、更舒适金海湾约55平一房一厅海景公寓观景 阳台 ?4米宽景阳台设计， 一线海景、湾景。 ?主卧、客厅均享 受一线海景。 ?户型方正，动静 分区，舒适合理 ?大开间海景主卧， 方正通透。约220平双拼别墅花园花园餐厅客厅客卧卧室花园 双车位客卧客卧 套房厨房 卫生间?三重超大景观花 园 书房 露台 ?豪绰双车位 衣帽 全主卧 ?7.2米开间 套房 间 ?独立洗漱间，双 卫 生 卧室 观海客卧套房 间 ?全海景主卧、衣 帽间、洗漱间、 露台 独立书房 ?双景观露台，豪 气气派四房3厅3卫1厨露台本项目观景阳台 客厅 卧室 ?坐拥海湾，户户 观一线海景，内部 园景 ?海景主卧、客厅， 观景阳台 ?户型方正，动静 分区 ?卫生间可自然采 光，干湿分区 ?厨房操作面宽， 更舒适合理卫生间 卫生间 厨 房 客厅、 餐厅 环绕花园 露台 一楼 衣帽间 卧室套房 卫生间 衣帽间 衣帽间 卧室套房 主卧室套房卫生间 衣帽间卧室套房 三楼厨房 卫生间二 楼四房2厅5卫1厨 ?3面环绕景观花园 ?7.6米开间，阔绰客厅 ?全套房设计，卧室、衣帽间、卫生间 ?全海景豪华主卧套房，大尺度舒适浴室、衣帽间、海景露台重点竞争项目分析 2： 合正●东部湾—强势配套打造全度假湾区，精品度假? 资源：2公里海景风光带（亲 海栈道）、银色贝沙滩 ? 占地面积:133万m2 ? 建筑面积:56.7万m2 ? 容积率：0.89 ? 产品： 公寓、洋房、联排、 独栋。 ? 地势起伏，形态丰富。 ? 配套：标准18洞山麓高尔夫、 东部湾游艇会、私家登山道、网 球场、大型SPA中心、大型会所、 海景酒吧、咖啡西餐厅、特色餐 厅、无边际风情游泳池、风情商 业街、五星级酒店等。首期 指标 产品 占地16万，建面8.5万，容 积率0.52 200套 100套 150套 50-150㎡公寓 100-200㎡洋房； 250-350㎡联排； 320平独栋山地高尔夫练习场山体网球场东部湾营销定位： 合正●东部湾—全度假海湾，深圳再向东项目的推广形象：? 环球度假，奢享一湾。2公里海景风光带（亲海栈道）、银色贝沙滩，顶级配 套打造滨海纯度假天堂。 项目的核心卖点：配套+精品度假 ? 配套，最顶级齐全的度假功能配套，全度假滨海富人玩乐天堂本项目与东部湾户型对比——别墅入户花园大，观景更好东部湾：246平3房2厅4卫联排 本项目：243平3房3厅3卫联排生活阳台 卫生间车位 卫生间 次卧套房 卫生间 衣 帽卫生间 间 次卧套房 衣 帽 间 衣帽间 厨房 餐厅 卫 生 间 书 房 儿童房 衣 帽 间 次卧套房 书 主卧套房 房露台露台厨房客厅主卧套房客厅、餐厅露台 卫 生 间 SPA 阳台 私家泳池 入户花园卫 生 间二楼三楼一楼二楼一楼?5.2米开间，12.4米进深，三层 ?28平米舒适入户花园、多观景露台 ?全海景豪华主卧套房，书房、衣帽间、卫生间、超大观景阳 台?10.6米开间，17米进深，单车位，二层 ?8米阔绰客厅，私家泳池 ?全套房设计，卧室、衣帽间、卫生间 ?全海景豪华主卧套房，书房、衣帽间、卫生间、SPA重点竞争项目分析3： 万科●双月湾—2.5公里双海岸线，VO定制服务度假? 资源：约2.5公里双海岸线沙滩 ? 占地面积:76.7万m2 ? 建筑面积:120万m2 ? 容积率：1.37 ? 住宅建面：99.8万m2 ? 酒店建面：2.64万m2 ? 配套建面：2.68万m2 ? 产品：西班牙式公寓、洋房、别墅 ? 配套：游艇会、风情商业街、五星 级酒店等 ? 入市时间：11年6月 ?VO定制服务：借鉴国际club med 度假体系，重点打造适合不同年龄层 的服务体系，并配备自已的管理团队 一期展示核心卖点：品牌+服务，一线双海湾资源、万科品牌、VO服务万科双月湾产品： —高层+别墅+洋房，主力户型46-131平高层，一期约20万户型面积 高层 一房 46 二房 75 三房 131 小计 洋房 三房 140 三房 101 三房 118 四房 164 套数 832 416 416
36 36 总面积
48 5904小计公寓 单房 56 单房 60 一房 83144340 136 112 58818828 公寓 洋房高层小计四拼三房 181四房 2205050 10010136 小计别墅双拼181 22018 20产品线丰富，推货量大，与本项目构成直接竞争小计总计13825347658207000本项目与双月湾户型对比——全套房别墅，三层观海景双月湾约55平一房一厅海景公寓厨房 ?户型方正，实用 ?3.6米开间海景主 卧，观景阳台 ?视线通透，采光 好 ?厨房操作面宽 ?约15平米阔绰卫 生间约220平双拼别墅后院 客卧 客卧 卫生间 次卧套房 卫 生 间 卫 生 间 露天餐厅 观景台 景观 浴室 露台卫生间卧室客厅、餐厅阳台?3面环绕景观花园，二 层 ?室外烧烤、露天餐厅 ?9米开间，15.3米进深， 舒适阔绰客厅 ?双全套房设计，卧室、 卫生间、观景露台 ?全海景超大主卧套房， 海景露台 ?270度主卧景观浴室四房2厅3卫1厨露台一楼二楼本项目观景阳台 客厅 卧室 ?坐拥海湾，户户 观一线海景，内部 园景 ?大开间海景主卧、 客厅，观景阳台 ?长方形户型，动 静分区 ?卫生间可自然采 光，干湿分区 ?厨房操作面宽， 舒适合理卫生间 卫生间 厨 房 客厅、 餐厅 环绕花园 露台 一楼 衣帽间 卧室套房 卫生间 衣帽间 衣帽间 卧室套房 主卧室套房 卧室套房 三楼 卫生间 衣帽间二 楼厨房 卫生间四房2厅5卫1厨?3面环绕景观花园,三层 ?7.6米开间，阔绰客厅 ?4套全套房设计，卧室、衣帽间、卫生间、观景露台 ?全海景豪华主卧套房，大尺度舒适浴室、衣帽间、海景露台点对点分析小结——规模（建面）合正 东部湾 56.7万景观资源到深圳距离规划配套高尔夫、游艇会、网球场、 SPA中心、会所、海景酒吧、 特色餐厅、无边际游泳池、 风情商业街、五星级酒店等 喜来登酒店、美食街、水上 巴士、游艇码头、山地高尔 夫、露天电影院、艺术家部 落 老年养生设施、儿童乐园、 海上娱乐设施、健身设施、 生态养生乐园、星级度假酒 店、风情商业街、游艇会所核心卖点全度假功能 配套（深圳 再向东） 资源+规划 利好+区域 开拓者（中 国的马尔代 夫） 万科品牌、 服务、资源定位精品度假一般，一线海景， 1～1.5小时 人造沙滩金海湾350多万强势，11公里白 色沙滩、16公里 原生海岸线1.5～2小时大众度假万科 双月湾150万较好，一线海景， 2～2.5小时 2.5公里双海岸 线服务度假本项目大一期159万强势，十里银白 沙滩海岸线，一 线海景，纯净海 水8米能见度，1小时内五星级酒店、幼儿园、风情 商业街、海洋公园？？区域内各大项目核心卖点及定位明确， 在规模大，资源强势、交通更便捷的优势下，本项目的核心价值在哪里？2 价值。——回答：我们自身价值是什么？项目产品优势价值点有哪些？ 如何凝练并提升核心竞争点，增强项目竞争力？价值升级区域价值挖掘、凝炼、提升 项目价值挖掘、凝炼、提升 产品价值挖掘、凝炼、提升【巽寮湾pk三亚】——区域价值1：四季皆宜的旅游度假气候三亚的热带性气候使得旅游淡旺季明显。而巽寮湾更温暖更舒适的亚 热带气候，使得全年温差更小，四季都能体验精彩的滨海度假生活巽寮湾 气候 年平均气温 夏季平均温度 冬季平均气温 适宜的度假时间 亚热带季风气候 在20℃以上，年平均气温介于13℃~20℃之间 25℃左右 最冷月平均气温在0℃以上 三亚 热带季风气候 年平均气温25.5℃ 28.3℃，极端最高气温35.7℃ 最冷月平均气温平均20.7℃一年四季都适宜的9月到第二年5月三亚之憾：明显的淡旺季之分旺季：三亚最适宜的旅游时间从10月份到第二年4月。秋冬季温暖怡人，是旅游的最好 时候，因此价格也非常高。 淡季：每年5月至9月，因为气温炎热，日照时间过长，非常不适合旅游度假。【巽寮湾pk三亚】——区域价值2：高端城市圈下的黄金海岸相比于三亚的岛屿型度假区，巽寮湾紧邻深港澳城市圈，更强的城市 气质将这片黄金海岸变成圈层场、社交场。巽寮湾便利通达的交通：与深、广、莞、港、澳、惠畅速连接，1~1.5小时深圳直达巽寮湾 ，1.5~2小时广州、东莞直达巽寮湾，距离香港、澳门分别47海里、76海里巽寮湾：广东最美海湾之一：国家一级（类）标准的海水水质和大气环境质量，16公里原生海岸线，11公里白色沙滩，60亩葱翠茂密的红树林，99个大大小小的洲岛。【巽寮湾pk三亚】——区域价值3：高财富指数下的高端游乐资源相比于三亚的岛屿型度假模式，巽寮湾背靠的都市圈，财富指数高， 众多的高端游乐资源可供嫁接，提供更多元化的都市度假生活香港迪士尼乐园 东部华侨城茵特拉根酒店澳门葡京赌场 深圳观澜湖高尔夫球场香港洲际酒店 I–SPA?2009年珠江三角洲9城市GDP规模超过上 海总量两倍，广佛肇三市GDP总额达到上海 市水平，深莞惠接近上海市水平。广州长隆水上乐园高端都市圈下众多的高端游乐资源【巽寮湾pk三亚】——区域价值4：高标准的综合服务体系相比于三亚服务配套不完善，人才缺乏的旅游产业体系，紧临都市圈 下的巽寮湾，汇聚了深、港、澳等城市高标准的服务体系和服务人才。巽寮湾之优势：（一）享有城市圈下完善的旅游配套香港、澳门及珠三角都市圈的旅游业蓬勃发展， 从旅游“吃、住、行、游、购、娱”六要素看， 数量丰富、质量高，特色旅游项目、主题性度 假场所已具规模，旅游公共服务平台及信息体 系完善，旅游业体系与旅游业发展相适应，已 达国际化水平。三亚旅游业之困：(一)旅游产业体系滞后：突出特点或优势的项目不多,相对来讲吃、住、行、游四 要素发展相对较快，而购、娱二要素发展滞后,有特色的 旅游纪念品少，娱乐场所较为单一，旅游产品开发不足、 可参与性不强、缺乏特色等问题。(二)旅游配套服务体系落后:旅游公共服务平台和旅游信息服务体系相对落后；（二）享有城市圈下高端的服务人才体制完善下，管理制度完善，服务业高 端发展下，人才充济。日广东正式公布的《广东省现 代产业体系建设总体规划》（年） 提出 ：到2015年，广东将初步形成现代产 业体系，服务业占经济比重超过50%。(三）旅游业管理水平不高，高端旅游业服 务人才匮乏:据调查，海南省旅游业人才年增长需求约20000人，但 海南省实际的供应能力仅5000人左右，且人才流失率较 高，再加上旅游业人才管理的长效机制尚未建立健全， 极大影响了海南国际旅游岛的建设。【区域价值小结】：1四季皆宜的旅游度假气候亚热带气候，终年温暖，四季都适宜旅游 度假，而三亚只有10月至4月适宜旅游。2 高端城市圈下的黄金海岸区域价值KPI背临深圳、香港、澳门国际大都市，同时 与广州、东莞、惠州等珠三角城市畅速连 接恶毒黄金海岸线。3高财富指数下的高端游乐资源享有区域内部的旅游度假配套下，还有整 个香港、澳门及珠三角的旅游游乐设施。4 高标准的综合服务体系汇聚香港、深圳高端服务产业下的服务业 体系及人才，打造高于三亚的综合服务。气质联想….如果将三亚比作夏威夷，岛屿型度假区特征——?岛屿型区位——太平洋中央的夏威夷群岛 ?规模：总面积1.67万平方公里，523英里长海岸线?热带气候——夏威夷地处热带，气候温和宜人。在 “夏季”白天的平均最高温度是华氏８５度；“冬季” 为华氏７８度，海洋温度则终年温暖。 ?岛屿型产业——夏威夷四季如春,雨量丰富,阳光充足,林 木茂盛,各种热带植物争奇斗艳,成为世界上罕见的休憩的 风景胜地。?岛屿型度假人群——夏威夷四季如春,雨量丰富,阳光充 足,林木茂盛,各种热带植物争奇斗艳,成为世界上罕见的 休憩的风景胜地。那么，巽寮湾区域价值定位——“美国人最爱的都市旅游区”东方的迈阿密?区位：美国佛罗里达州东南角比斯坎湾，美国著名的海滨旅游胜地。 ?规模：市区面积88平方千米，人口约38.1万。 ?市区沿比斯坎湾延伸19.2公里，宽13公里。 ?沙滩：白色沙滩，延绵不绝的白色沙滩占据全美国沙滩四分之一长度。 ?气候：拥有一年四季温暖、湿润的亚热带气候 。 ?旅游：海岸风景秀丽，每年吸引超过一千一百多万人次到此旅游，乘坐加勒 比海游轮始发港。三大都市气质成就迈阿密都市气质1：紧邻繁华都市圈的滨海度假区?国际性的迈阿密： 迈阿密是国际性的大都市，在金融、商业、 媒体、娱乐、艺术和国际贸易等方面拥有重要的地位。 ?大都市圈下的迈阿密：迈阿密还是南佛罗里达州都市圈中最大 的城市，这个都市圈是美国东南部最大的都市圈，也是全美第四 大都市圈。 ?交通便捷的迈阿密迈阿密〃美国MIAMI都市气质2：城市复合型产业下支撑?复合型产业下的迈阿密：①以工商业为主；②重要的金融中心； ③美国第三大服装中心； ④旅游业为经济支柱；⑤美国最大的客 运港。 ?美国第三富裕城市的迈阿密：2008年，迈阿密被瑞士联合银行 评为美国第三富裕城市和全球第二十二富裕城市。都市气质3：城市高端资源支持下的富人享乐天堂?富人的天堂：现在的迈阿密是商界领袖与时装设计师、比基尼 泳装模特儿和古巴移名的天堂。 ?迈阿密：美国最干净的城市 ?迈阿密：乘坐加勒比游轮的始发港：提供全程5星级服务，船上 拥有各项娱乐设施，滑冰场，高尔夫，攀岩，篮球，戏水，剧 场......游轮沿途经过海地，大开曼群岛，牙买加，墨西哥等国家。―东方的迈阿密心灵的秘屋‖度假的乐园世界的焦点交流的前沿财富的港湾风情的街区活力的人群 无限的惊喜 高端的服务配套城市的繁华与喧嚣这里—— 是城市，也是度假天堂自然的宁静 大海的宽广与博大 天人合一的境界与心怀 在这里，一并拥有不仅仅是深圳的，更是珠三角，乃至全国的 优质海滨度假圣地。项目产品优势价值点有哪些？ 如何凝练并提升核心竞争点，增强项目竞争力？价值升级区域价值挖掘、凝炼、提升 项目价值挖掘、凝炼、提升本体价值：距深圳近、黄金沙滩相比于巽寮湾旅游度假物业，本项目拥有更加优质沙滩资源，距离珠 三角主要城市交通也更为便利，迅捷。本项目相比周边度假物业更为便利：深汕高速、广惠高速延长线、已经通车 的东部沿海高速均可以到达项目周边， 实现与珠三角城市的轻松对接，是整个 广东东部海岸线极为难得的度假湾区。 目前，项目距离深圳仅20公里，广州200 公里、佛山240公里，香港140公里，惠 州65公里。本项目黄金沙滩：本项目所拥有的海滩是广东东部数百公里海岸线上最环保洁净的海湾之一，素有&长沙湾&之美誉，并且还是2010年 广东省省运会的帆板比赛场地。地块环境自然，景色怡人，海浪 微拍着细沙，海水清澈见底，除了海天一色的景观、十里银滩外， 还有众多山体、礁岩共同形成数十个大大小小的景观。品牌价值——碧桂园品牌PAST FUTURE碧桂园18年品牌与企业使命： 给你一个五星级的家 碧桂园首度滨海度假物业巨献： 延续企业18年品牌 给你一个五星级的滨海度假城在全国拥有近80个地产项目，遍布全国，服务逾25万业主。 十八年来，碧桂园矢志耕耘于房地产业，开创出独具特色与核 心竞争力的碧桂园开发模式。It was the age of BIGUIYUAN【产品核心价值1】——首席滨海居所从东部海岸线上的竞品分析来看，各类项目都在寻求 自身的差异化定位与价值，而本项目最大的优势在于 碧桂园品牌下的造城，造家能力。― 最好的家，是最好的居所 ‖竞品合正东部湾 金海湾 万科双月湾 中信项目 华侨城项目 本项目因此，我们是——核心卖点精品配套 资源+规划配套 万科品牌+服务 主题乐园+产品 碧桂园品牌定位精品度假：最精品的配套 大众度假：最好的区域规划 服务度假：最好的度假服务 主题乐园式度假：最好的主题乐园 滨海城邦：最好的家，最好的居所高尔夫+旅游景点 旅游景点式度假：最好的高尔夫、景点最 好 的 居 所最 好 的 家【产品核心价值2】——综合型大盘升值潜力基于区域开发相对滞后的现状，项目一期定位“度假”概念，但从整盘来看，我 们的气质最终将是深圳东，滨海线上最好的家，最好的居所。基于此，我们得到 本项目的整盘发展思路：―卖成熟”―卖愿景”启动期滨海度假区1.客户：度假、投资客为主，自住 客为辅 2.配套：以高端体验型特色度假配 套与基本生活的度假配套为主 3.产品：以度假型公寓产品和别墅 产品为主，兼有中大的居家户型 4. 价值体系：海景、度假配套、未 来升值前景―卖社区”发展期滨海居住区1.客户：度假、自住、投资客三类 2.配套：以中高端社区生活的居住 配套为主 3.产品：以中大户型的居家产品和 别墅产品为主，包含一定的中小面 积度假公寓产品 4. 价值体系：社区氛围、生活配套、 未来升值潜力成熟期滨海城邦1.客户：自住客占较大比例，度假、 投资客占一定比例2.配套：以小众圈层的高端享受配 套与大众消费的生活配套为主 3.产品：包含小到大的各类居家产 品，同时大面积高层与别墅等高端 产品占据一定比例 3. 价值体系：成熟社区居住价值、 高端圈层配套、产品价值最 好 的 居 所最 好 的 家【产品价值3】——不可超越三大价值体系最好的家最好的居所―‖发展期：滨海社区居住 体系1、精英教育体系：贵族幼儿园，双 语学校（小学、中学） 2、完善医疗体系：社区医疗中心， 医疗课程，医疗服务 3、健康运动体系：运动场、休闲场 4、社区权益体系：社区综合管理体 系 5、社区交通体系：社区对外、对内 巴士服务 6、主题会所体系：艺术会所、中西 菜系馆成熟期 （大众）发展期启动期启动期：滨海特色度假 体系1、度假基本生活配套： 社区会所 、社区超市 2、度假特色体验配套： 五星级酒店/spa中心；风情食街/ 商业街；海洋公园； 山体公园；游 艇中心；客服中心成熟期 （小众）成熟期：滨海城市圈层 体系1、大众人气场： 体验型商业中心；公共休闲广场； 城市公建配套 2、小众圈层场 私人俱乐部；商务会议中心；精品 酒店；邮轮运输中心基于启动期客户定位下的配套建议： 1.度假基本生活配套——多功能会所+超市第一阶段满足度假需求的生活配套度假生活配套的自我循环功能：社区拥有完善的生活配套，满足可持续的度假与 生活需求，无需依赖外界的配套支持。 “以一期会所为载体，分区设置不同的生活功能配套。主要以餐饮为主：包含餐厅、生 活超市、便利店、活动中心、室内运动场、棋牌室等……”“可以度假，更可以生活”2.体验型度假配套1——五星级W度假酒店“时尚度假的标志”引入W 酒店， W 酒店不止是一个酒 店品牌，它已把自己确立为一个标志 性的生活时尚品牌，为客人们提供前 所未有体验 -- 通过时尚、夜生活、 庆典活动和娱乐，带他们进入 “Wow”的世界。顶级而精品的度假配套，体现圈层感，不在于多，在于高端2.体验型度假配套2——顶级SPA顶级精品SPA休闲养生馆基于五星级w酒店基础上，在酒店配套中引 入国际顶级风情的极致营造，商务、养生 spa的特色服务，给于客户特色的享受为都市人缓解身心的重负：现代生活的快节奏，工作的 巨大压力，空气污染的加剧，休闲度假是他们渴望的奢 侈享受，在这里一并实现。“抛开一切，尽情去享受”2.体验型度假配套3——风情食街/商业街/酒吧街涵盖高中低档次的特色美食街满足各类客户长期的饮食需求，引入各国知名菜系， 形成美食街。特色餐饮体系：泰国菜馆、粤菜、日本菜、韩国菜、 东南亚菜馆、以及名品小吃馆……风情商业街+酒吧街营造既有度假氛围又有商业氛围的具有趣味感 与情调的风情商业街、酒吧街，通过高大的树 木与浓密的植被点缀，将商业映衬其中，成为 购物、休憩、交流的最佳场所。“风情食街，每天都有新鲜感”2.体验型度假配套4——主题型海洋生态公园“海与娱乐的体验场”携手政府，打造深圳东的全娱乐海洋生态公园， 为业主提供更好的休闲度假体验场海洋生态园位于大亚湾西北部、惠东县 稔山镇范和港北端，处于海陆交接地带。 规划区总用地面积为928.4公顷（13926 亩），生态园内现有红树林面积800亩， 品种主要有海桑、白骨壤、木榄等。2.体验型度假配套5——运动主题山体公园/高尔夫山地自行车道室外瑜伽场山顶慢跑径热气球观景“畅想运动度假新生活”充分利用自然资源，引入紧临项目的山体，将其打造成社区私家山体，丰富度假活 动，提供运动场所。山的充分利用：迷你高尔夫公园、登山道、慢跑道、室外瑜伽场、探险活动……Mini高尔夫推杆练习场2.体验型度假配套6——游艇中心在西方：游艇已经演变为一种顶级休闲模式，隐秘的私人空间+与自然的亲近融合，成 为西方文化中有钱有闲阶层的休闲首选之一?中国第一个真正意义上的游艇社区，为业主打造顶级的奢华、尊贵的生活； ?游艇作为当今富豪的度假生活的身份标签，早已超越豪华汽车的地位，成为其社交和炫富的新载体。“富人的享乐标签”2.体验型度假配套7——客服中心五星级的客服中心——五星级的客服中心， 贴心、省心、放心、温馨、 高贵的服务。基本服务：保洁、餐饮、洗衣等 咨询中心：为您提供港、澳、珠三角最完整的度假信息 高档预约服务：高尔夫、温泉、游艇出海等 专署定制服务：由高级管家安排度假1、四季差异化定制服务A.秋冬：定制食疗进补餐饮服务 B.夏季：儿童夏令营 C.春季：运动季(瑜伽、太极、SPA课程) D.冬季：温泉2、珠三角顶级私人定制旅游以尊贵客人的要求为核心，由资深的旅程专家设计，24小时私人旅行管家服务，让您以普通人难以 知晓或无法一探究竟的视角或深度去享受到非凡的旅行体验，感悟生命之美、生活之美、世界之美。“给您一个五星级管家服务”基于发展期客户定位下的配套建议：居住社区完善配套体系1——精英教育体系双语精英幼儿园、小学、中学教育体系——引入国际少儿全程教育系统，成立英式贵族学 校，从英国聘请专业老师，从幼儿园开始培养小孩， 为高中到英国留学做准备，包括基础学科、英语、 特长、生活技能等的培养； 与知名学校合作，建立从幼儿园、小学到中学的双 语教育体系，倡导精英教育模式。“国际接轨的精英教育”居住社区完善配套体系2——完善医疗体系医疗中心、康体理疗中心、育婴中心完善的医疗设施和专业私人医师，为顾客提供全方位的治疗和体检服务，私密且人性化。通过完善的服务机制，让每位疗养者都能在更短的时间内，接受最好的疗养，提高服务效率和质量。除医疗、体检服务外，健康养生中心拥有其它一系列配套设施 整合珠三角高端医疗机构，提供预约服务，定期邀请名医进行健康讲座。“健康保障，让生活更幸福”居住社区完善配套体系3——健康运动体系运动中心场中心健身广场、散点布臵运动设施，为业主提供充分的健 康运动场所，满足度假休闲的同时，加强对身体体质的锻 炼。 沙滩排球场、跑步道、自行车道、网球场、壁球中心、 篮球场……“健康运动，健康生活”居住社区完善配套体系4——社区权益体系社区业主管理体系建立建立以业主主要参与的社区管理服务机构社区信息中心——生活信息/社区运转的监测与反馈（环境报 告/安全报告……） 社区Hall、社区Pavilion——社区大会/委员会日常办公明确社区业主的权利与义务社区业主有参与、建议和监督开发商规划社区等各项权利； 社区业主有关于社区重要区域、设施改造的参与、建议与决定 权利； 社区业主有关于本社区公共环境、公共设施、公共资源共同保 护与促进发展的义务；社区公共基金物业管理费的部分累积，用于公共活动的组织、公共设施的修 葺社区爱好同盟以居民爱好组织建立的各种俱乐部：车友俱乐部/社区高尔夫 球队……社区安防体系维护业主安全“有小家，更有大家”居住社区完善配套体系5——社区交通体系社区对外、对内的巴士服务体系对内：环保型代步车，完善的交通配套体系，方便居住生活，体现社区人性化关怀。 对外：在区域还不成熟的 情况下，方便业主外出， 提供服务社区外到达深圳、 惠州等地的车辆。“方便、快捷、人性的服务”居住社区完善配套体系6——主题会所体系主题会所体系：艺术会所以艺术为空间主题，形成以中外 艺术品、古玩字画等收藏品为主 题，提供小型的收藏社交场，同 时这里可以作为业主、会员的小 型收藏博物馆，也可以提供会员 进行艺术品出租服务。“艺术，让生活充满格调”居住社区完善配套体系6——主题会所体系主题会所体系：美食会所特邀各地顶尖的烹饪大师，以最讲究的厨艺， 挑选不同时令的新鲜材料，设计出十里银滩 住户尊享的食谱；提供名牌厨具、美食，让业主享受味蕾的奢 华。“味蕾的觉醒、美食的奢华”基于成熟期客户定位下的配套建议：城市人气场配套1——体验型商业中心度假社区体验型商业：满足大社区度假及居住客户购物的需求， 具有特色及主题的商业购物中心，汇聚人 气，给人滨海度假体验的购物中心。大型Shopping mall“购物，让生活更精彩”城市人气场配套2——公共休闲广场滨海风情的邻里交融、 公共休憩空间休闲的、方便交流、逗留的交流空间 以“共享和交流”为主题，用滨海特 色的雕塑元素，趣味生动形象的呈现 综合体人文关怀的生活内涵。“造一个活力的人气场”城市人气场配套3——城市公建配套艺术广场/图书馆/电影院艺术广场：邀请一些著名画家、雕塑艺术家， 将其作品在广场展出； 图书馆：为业主提供文学与知识提升场。 电影院：汇聚人气，同时丰富娱乐生活。“造一个娱乐的人气场”城市人气场配套4——邮轮运输中心游轮接送——香港、澳门、深圳、珠海 等港口游乐目的地城市，碧桂园十里银 滩客服中心提供游轮接送服务，体现高 端度假服务。 咨询中心——为您提供港、澳、珠三角 最完整的度假信息。“城市圈高端资源的整合共享”小众圈层场1——私人俱乐部交流红酒生活的私家Salon 雪茄馆：奢侈的抽象世界专为业主设立私人储酒窖，由著名酒评家定期举办 试酒会品尝会，以供住客及专家互相交流心得； 在雪茄吧内甄选最上乘的古巴雪茄，可馆内在半 开放式包房享用，更配有多个私人雪茄珍藏阁， 为客人提供珍藏雪茄的服务。“私享的品位世界”小众圈层场2——商务会议中心培训会议中心顶级的商务场所，多功能的会所配套， 会晤贵宾或开展独特会议、新闻发布 会、时尚展示，提供多种风格的会议 场所。同时，在会议之余，呼吸大自然的气 息；更可在紧张的会议之后，享受 SPA治疗。在体系成熟、城市感建立的情况下， 可以考虑开发写字楼物业“财智阶层的思想碰撞”小众圈层场3——精品酒店小而极致的特色精品酒店极具现代感的外观设计，服务也一样超前。 极致而精品，房间不同主题、国家的 室内装饰风格，每一间都是一种体验，仿佛身临其境。“小的世界，更精致”属性定位—— 寻找中国城市圈富裕阶层的下一个理想度假与居住地―中国首席都市滨海度假城”海水清澈碧绿海沙软细洁白 四季适宜气候 27公里私家黄金海岸线在这里 满足你所有对于滨海度假的梦想3 营销。1.采用营销推广模式？ 2.采用营销策略部署？超女营销案例借鉴《超级女声》是中国湖南卫视在04年至06年间举办的针对女性的大众歌手 选秀赛，05年风靡全国。通过独特的产品设计, 联合蒙牛，借助电视直播和 流行音乐双引擎，成功开创中国特色的娱乐营销与产品营销相结合的全新模 式。零门槛超级女声节目发展历程?2003年，超级男声 ? 2004，首次举办超级女声 ?2005，举办第二届超级女声， 节目达到高峰 ?2006，举办第三届超级女声 声 ?07年停办超级女声，改办快乐男 ?08年停办 ?09年重新举办，改为快乐女声 ?2010年，举办快乐男声超 级 女 声 五 大 独 特 特 征互动性真实性Smart空间设计大赛悬念 煽情产品多样化策略准确抓住客户特质，打造老少皆宜的多样化产品? 产品多样化潇洒帅气的李宇春－超女超女产品特点突出，老少皆宜，风格多样化执著自我的张靓颖 活力四射的何洁中性率真的周笔畅大气沧桑的纪敏佳? 粉丝文化– 多样化产品激起大众的梦想 ，逐步形成超女粉丝文化。例如玉米：李宇春的粉丝； 笔迷，笔亲：周笔畅的粉丝 ；凉粉：张靓颖的粉丝 ；盒饭：何洁的粉丝 ；荔枝：黄雅莉的粉丝立体整合推广策略与蒙牛企业整合营销，“蒙牛酸酸乳超级女声”，选取张含韵作为品牌形象代 言人，建立三层立体推广平台，借助主流媒体和大众主动传播的力量，将超女上 升社会现象，公关造势–央视1－6套、卫视等各地强势电视台、广 播、杂志、网站、户外等–蒙牛在包括央视在内的各强势电视台，以及广播、 杂志、网站和户外等媒体，投入大量资金刊播“蒙 牛酸酸乳”广告和《超级女声》比赛内容。 – “超级女声”在设赛事的城市都选择了当地人气超 旺的报纸，如《南方都市报》、《潇湘晨报》、 《东方今报》、《成都商报》、《都市快报》等都 对活动进行了详细的宣传。? 高层平台三 层 推 广 平 台? 中层平台在举办赛事的城市设臵路旗，户外广告迫，灯 杆旗– 超级女声大赛、各类活动–对于五大赛区之外的市场，蒙牛在34个城市， 蒙牛酸酸乳开展了大型路演活动，把当地的优秀 选手输送到五大赛区参加比赛。全国做了300场 “超级女声迷你歌会”，还设立了“超级女声” 夏令营进行促销? 低层平台–各大超市终端铺货、抢占市场占有率–蒙牛向市场投放20亿袋印有“2005蒙牛酸酸乳超级女 声”的产品，印刷了1亿张海报在各个赛区散发波浪式推广策略设置五大分唱区，波浪式比赛时间进程安排，让品牌效应在五大分唱区得于 层层延续传播，保持各区的市场热度。05年超级女声赛程设置——五大分唱区选拔图长沙唱区 广州唱区 郑州唱区 成都唱区比赛时间进程杭州唱区海 选复 试50名晋级10 名50名晋级10 名50名晋级10 名50名晋级10 名50名晋级10 名30名淘汰20名30名淘汰20名30名淘汰20名30名淘汰20名30名淘汰10名50进20 20进10晋 级 赛50进20 20进10 10进7 7进5 5进350进20 20进10 10进7 7进5 5进350进20 20进10 10进7 7进5 5进350进20 20进10 10进7 7进5 5进310进7 7进5 5进3五大分唱区让品牌效应得于层层延续病毒营销策略—口碑传播实现“营销杠杆”先是超女的亲友团，粉丝等通过网站，QQ等迅速进行病毒式传播，接着各 大媒体人员也加入传播病毒何为病毒式营销？?依靠用户自发的口碑宣传； ?营销信息像病毒一样传播和扩 散，似病毒 般快速 蔓延随处可见的病毒式营销：免费邮箱、 免费空间、免费域名、免费FLASH、 Q Q网上及时交流软件等；新浪网影音娱乐世界”、”中国湖南卫视”、”超级女声站”等各大网络媒体均出现了”超级女声”及 蒙牛的整版宣传报道。 超女比当年的周杰伦、刀郎更具病毒性，首先担当强力性喷嚏能手的是超女们的FANS，他们不仅自己投 票和号召亲朋好友投票，在网站、QQ群等场所也向陌生人宣传拉票，更是上街疯狂宣传拉票来传播病毒， 接着其他媒体人员的喷嚏能手一起来传播病毒，使超女成为05最热门的话题，迅速 传播。“让大家告诉大家”，你的客户就是你的传话筒情感营销策略通过比赛过程设置情感交流环节，举办超女的公益型活动等，感人真 “情”，取得了事半功倍的传播效果，让超女活动富有人情味1、亲友团。“超级女声”的亲友团也成为活 动的一项重要特色，选手的亲朋好友和所谓 的歌迷组成了强大的亲友团支持他们。 2、母亲眼中的“超女”。在决赛阶段，设置 一个环节，采访舞台上各位选手的母亲，并 说说心里话，并制造了一种非常温馨、非常 柔情的场面。 3、超女之间友情。“超级女声”活动中，参 赛选手们一起接受训练，一起生活，节目特 别在意展现她们作为朋友的让人感动的感情 而弱化她们之间竞争者的关系。 4、对社会的爱心。“超级女声”积极参与社 会公益，把歌声送到居委会、工厂、幼儿园， 还把快乐带到社会的每一个角落，社会公德 心打动观众。超女营销模式案例总结——1.产品策略：打造老少皆宜的多样化产品2.立体整合推广：与蒙牛企业整合营销,建立三层立体 推广平台，全面覆盖3.波浪式推广：设置五大分唱区，波浪式比赛时间进程 安排，让品牌效应层层延续传播，保持各区的市场热度。 4.病毒营销： 通过网站，QQ等超女亲友团,粉丝,各媒 体人员等迅速进行病毒式传播， 5 .情感营销:通过比赛过程设置情感交流环节，超女的 公益型活动等,让超女活动富有人情味本项目三大营销策略部署——一、采用立体化推广，迅速建立全国影响力； 二、设置多样化主题产品，满足各种类型需求； 三、采用人浪式营销，全国重点布局逐步渗透；1、业内网络渠道的渗透轰炸世联中国＋搜房的战略合作104个城市，2000万购房用户的全面覆盖！合作方式：全国型战略合作伙伴关系，统筹项目的全国性网络推广推广时间：月份 推广地区：世联分公司所在地（华中、华南、华东、西北、东北） 高端财富聚集地（鄂尔多斯、温州、太原等地）搜房简介：全球最大的房地产家居网络平台，2010年9月正式 于美国纽约证券交易所上市，业务覆盖全球104个 城市及地区，日均独立访客搜房网超过1200万人次，房地产门户网站访问量全球排名第一，至2010年全国注册的购房者用户超过2000万，日均浏览量排房 地产门户首位 ，成为全国最大的房源展示平台。搜房网在世联分公司所在区域均设有分支网站机构，重点 财富聚集地也有布局，可统一协调当地的网络宣传工作2、全国范围的电视萤幕轰炸世联＋凤凰卫视＋cctv2的战略合作对1.75亿电视家庭用户的短期高频覆盖！合作目的：借助凤凰卫视在国内电视荧屏的新闻品牌传 播影响力，通过短期高频率的广告推广项目。Cctv2定位 财经高端人士的专业频道，通过植入宣传广告片或碧桂园高层访谈节目，推广项目在高端财智阶层的影响力和知名度 合作方式：世联与凤凰卫视、cctv达成战略合作伙伴关 系，为本项目的营销推广建立合作基础。 推广时间：月份 节目形式：1.邀请碧桂园高层录制访谈类节目播出，强 调十里银滩在企业转型中的巨大作用：凤凰卫视－鲁豫CCTV-2是以专业财经 信息为核心内容的频 道。以专业内容服务 大众。财经频道要成 为“财经政策的窗口、 投资理财的指南，经 济生活的帮手”。凤凰卫视可面向全国1.75亿个有线电视用户家庭， 有包括访谈、评论、历史人文、咨询、财经等多个 知名栏目，诞生了一批如陈鲁豫、胡一虎、窦文涛 等多个知名节目主持人，深受光大观众喜爱。有约；cctv2－商道；2.在凤凰卫视或cctv2插播项目宣传片广告。3、QQ平台利用以腾讯为平台，开展“碧桂园十里银滩 滨海度假生活”互动活动，引爆qq传播热潮以巽寮湾夏季滨海旅游度假节为契机，传递“碧桂园十里银滩滨海度假 新生活主题”，以腾讯qq好友、qq群的庞大用户群为基础，采用病毒式 传播。操作关键点：?在活动期间，腾讯QQ客户端RichBotton、客户端视频窗口、AIO广告位以及腾讯网对本项 目活动都要进行了强势硬广告曝光和软性植人，发布相应的活动信息，为项目制造声势，带来 全民普遍的关注，从舆论上制造轰动效应。?2、在活动内容的设臵上，突出与好友分享的活动。用户登录QQ参与活动后，可向自己的qq好友发送相应项目视频以及Flash形式广告片，用户每给50个qq好友转发，即可获得1Q币的奖 励。 ?用户还可以在Qzone发布相关的项目资料和宣传片，以增加项目的关注度。4、手机用户的大面积通讯轰炸世联＋中国移动的战略合作实现全国5.75亿客户群的信息覆盖！与中国移动建立合作关系：以手机早报晚报等形式对5.75亿手机 用户实现定向植入式广告投放广告植入方式：?以举办“滨海旅游文化节”、“海洋休闲旅游欢乐节”、“惠 州国际高尔夫旅游节”，邀请国内著名经济学家参加“惠州国际 休闲度假经济高峰论坛”等形式制造新闻，植入项目的形象和基 本信息。 ?以一句话新闻的形式发送项目新闻短信，覆盖全国大部分地区。 中国移动手机早晚报简介：活动时间：2011年5月-6月新闻早晚报是中国移动手机报业务的一种时事新闻业务的一种。 为订户提供综合新闻资讯，包括国际、国内、体育、娱乐等各 类新闻，以及笑话、心理测试和天气预报等休闲实用信息。每 天早晚给用户发送2条彩信。5、时尚数码新品内的有效信息植入世联＋苹果的战略合作潮流数码单品ipad/iphone的网络植入！植入方式：?独立设计程序：以单独程序形式植入ipad、iphone主界面， 提供楼盘查询，楼盘信息介绍等多重功能。?播放器附带广告：通过在播放器界面植入专门拍摄的项目楼 盘广告信息，实现对客户的点对点覆盖合作方式：?世联中国与苹果公司进行战略合作谈判，并通过程序或广告 方式进行整合，将本项目推广植入到苹果数码产品中，对高端 使用者进行传播覆盖客户群：?据苹果公司调研，70％的ipad、iphone用户年收入超过30 万人民币，多为高端商务人士或财智阶层。合作时间：?基于项目的推售时间，可考虑在2011年3月份ipad2代推出 时，进行植入，程序可一次性设计安装，广告投放可从2011年 3～6月份6、航空领域的全面覆盖式轰炸世联＋航美的战略合作52个机场，2000条航线的信息覆盖！合作目的：借助航美传媒的强大影响力，在机场和机 上的报刊杂志、户外广告、电视栏目进行大力宣传， 对高端商务客户、高端区域外圈层客户进行强势牵引拉动合作方式：全国型战略合作伙伴关系，统筹项目的广 告制作和航空覆盖 推广时间：月份 推广地区：航美所在的52机场和20000多航线上航美传媒简介：目前国内惟一一家专业经营机场、以及飞机客舱电视的 广告传媒机构。已经成为全国52家机场和国航、东航、南航、深航等多 家航空公司的近2000多条航线、20000多块屏幕的电视节目编辑制作与 广告经营机构。7、高端写字楼的商务轰炸世联＋分众传媒的战略合作深圳甲级写字楼的LED信息覆盖！植入方式：?甲级写字楼：以电梯间楼宇广告的形式播放项目广告宣传片 ?高层公寓：LED广告屏，插入播放项目广告合作方式：?世联中国与分众传媒进行战略合作谈判，建立长期合作关系。 通过广告方式进行整合，将本项目推广植入到分众传媒所覆盖 的高端写字楼或公寓LED广告屏中，对高端商务办公人士进行 传播客户群：?深圳、北京、上海、广州一线城市顶级写字楼商务办公人士， 以及深圳、广州地区的高端公寓客户。合作时间：?月份分众传媒创始人江南春先生8、高铁－动车组高端交通渠道覆盖世联＋CRH的战略合作全国200列条高速航路的信息覆盖！渠道利用1——制造影响力 ①政府渠道：打造区域价值影响力惠州2011年旅游节，向全国展示巽寮湾！活动方式：碧桂园与惠州政府合作举办第六届惠州国际旅游节，开幕式主会场设在惠东县亚婆角 主题：休闲惠州〃度假胜地 筹办单位：由惠州市政府、广东省旅游局联合主办，碧桂园集团等承办举办活动：惠州滨海旅游国际论坛、2011年中国职业模特大赛总决赛以及CCTV惠州专题晚会等系列活动活动时间：2011年4月-5月渠道利用1——制造影响力 ②论坛炒作：打造区域价值影响力 世联战略大客户携手，打造“东方迈阿密”！活动内容： ?区域论坛：联合品牌开发商邀请经济学家和地产知名人士参与惠州 区域价值论坛，给惠州区域价值画出一个美好的未来。 ?滨海民俗文化节：联合品牌开发商在惠东县海滨温泉度假区举办惠东滨海民俗文化节，以品味渔家海鲜为卖点的滨海动感一日游，共同炒作惠东区域价值。 ?联合国专家评点：邀请联合国世界旅游组织有关方面专家亲临现场， 对惠州滨海生态进行实地考察，体现惠州滨海度假休闲价值。 ?中国黄金海岸线评比活动：邀请知名人士评出2011年特色稀缺海岸 线top10，并建立网上评比平台。 活动时间：2011年5月广东省国际旅游节上，世界旅游组织官员 参观惠州展位，并给予高度评价万科、华侨城、中信、金融街为世联长期战略合作伙伴，合 金融街金海湾等。基于海岸线上的共同的区域价值基础，以 世联名义发起联合炒作行动作知名项目包括万科东海岸、华侨城波托菲诺、中信红树湾、渠道利用2——目标客户拓展 ①金融渠道：银行高端财富阶层世联＋招商银行的战略合作46万 “金葵花”高端客户群的有效植入！1、合作目的强强联合，向银行金葵花及以上的高端客户群进行重点推介， 进行银行VIP客户圈层营销2、合作形式?与招商银行总行合作，深圳在各分支行贵宾厅摆放项目宣传资 料； ? 个人贵宾客户推介会，对金葵花以上高端客户进行重点推介； ?招商银行内部推介会，借其新产品发布会之际，向VIP客户宣 传本项目，或与银行联手举办讲座； ?招商银行企业内宣传：内部邮件、企业内网； ?招商银行账单DM项目资料。3、沟通时间?2011年6月，与招商银行经理进行详细沟通，确定合作事项贵宾客户推介会渠道利用2——目标客户拓展 ②信托渠道：高端金融投资阶层世联＋新华信托的战略合作发行地产私募信托，制造跨界震撼影响力1、合作目的通过绑定信托，将住宅产品收益明确化，吸引投资客。同 时将购房折扣与信托产品收益捆绑，可以起到蓄客作用。2、合作形式?1.成立信托。与新华信托公司合作，发起成立信托基金， 以碧桂园项目作为信托投资项目，面向大众公开发售，地 区以深圳为主。面额设定为50～100万不等。 ? 2.收益设计。规定信托产品年收益率；8～10％，为期 1～3年不等。同时规定信托购买者可在项目发售时，享受 公示价格的9折优惠，权益可转让。 ?3.到期赎回。信托到期后，由信托公司统一回购赎回。3、发售时间?月份，项目发售前的蓄客期。渠道利用2——目标客户拓展 ③机关渠道：公务员客户世联＋机关合作依托政府资源，实现公务员群体团购?工作思路：依托世联资源，通过陌拜等方式，全面 打开政府机关渠道，以团购方式实现批量销售。 ?拓展对象：以深圳公务员聚集区为主，惠州等其他 区域公务员为补充。 ?团购折扣方式：10人团购9.2折优惠，50人以上团 购再打9.8折。?拓展方式：销售人员手提电脑上门给客户推介项目、挖掘直接购买客户群体，着重培养源点客户。 ?奖励机制：通过带客上门奖励，成交奖励的方式进 行激励，让其带来他的圈层客户的客户。 ?拓展时间：月渠道利用2——目标客户拓展 ④商会渠道：私企业主客户邮轮出海一日游，震撼高端财富阶层活动目的：对高端财富聚集地的私企业主等圈层客户进行重点 异地推介，形成区域外客户拉动 参与人员：私营企业老总、圈层客户 活动内容：以一日游体验活动为主题，邀请商会私企业主高端 客户前往项目现场，以邮轮形式举办海上酒会、参会，通过海 景展示、圈层交流、项目推介等活动，达到震撼效果。 活动时间：月周末举办渠道利用2——渠道客户拓展 ⑤碧桂园渠道：老业主会广佛地区为主的老社区业主答谢及项目推介宴会?活动目的：加强老带新发展源点客户 ?活动主题：老社区客户巡展答谢活动 ?活动时间：月 ?客户来源：广佛地区碧桂园楼盘老业主，其他区域客户采取巡展方式 ?活动形式：点对点call客，以客户答谢的名义邀请客户及其亲友到现场体验参加答谢宴会，在广州 碧桂园等成熟社区持续悬挂条幅、张贴海报，并选择周末进社区设展场―立体化推广”小结— 以高频次、高覆盖率的媒体组合，轰炸区域形象、项目形象， —制造全国性影响力！1、高层推媒体轰炸——强调媒体受众覆盖率世联+凤凰卫视+cctv2、世联+搜房网、QQ推广广三 层 推 广 平 台2、中层推广渠道运用——强调不同渠道受众覆盖率世联+移动、苹果、航空、楼宇、交通等行销配合——直接锁定目标客户群3、低层推广政府、论坛、金融、信托、商会、老业主等本项目三大营销策略部署——一、采用立体式推广，迅速建立全国影响力； 二、设置多样化主题产品，满足各种类型需求； 三、采用人浪式营销，全国区域逐步布局渗透；产品主题划分为弱化客户对具体户型的关注，结合产品户型特点，及景观面的不 同，将产品设计成五种主题类型产品，在后续营销中进行主题产品 打包销售小太阳三口之 家主题产品以两房及三房产 品为主，居家型 产品，靠近幼儿 园，适合打造儿 童主题产品养老主题产品水蓝天组团高层产 品，较安静，且此 组团的海风及湿气 对老人影响较小幼儿园酒店会所合家欢主题产品面积小，以一房及 两房为主，适合合 家欢客户多套一起 购买；情侣主题产品酒店式公寓，从户型 面积和卧室数量、及 景观视野方面适合打 造情侣主题产品阳光友情主题产品一房及两房产品为主，且靠 近沙滩及会所，娱乐性更强合家欢——亲情篇结合图，标出合家欢对应的户型面积，及位置 简单说明理由亲情的温度，一碗汤的距离！亲情有多远，一碗汤的距离！家人在“一碗汤”的距离里相互关爱，各得其所，曾经的温暖重现，浓郁的亲情依旧。合家欢主题产品合家欢主题产品产品户型：面积小，以一房 及两房为主，适合合家欢客 户多套一起购买。 景观视野：无遮挡海景，靠近酒店及会所，娱乐性较强合家欢产品主题元素游艇出海打鱼成立游艇俱乐部，为业主提供出海游玩和垂钓 沙滩烟火节 烧烤晚会定期举行的PARTY节目啤酒狂欢夜 海鲜盛宴水上运动场沙滩摩托、沙滩排球、沙滩橄榄球等体育活动 潜水、帆船、冲浪、游泳等水上运动 提供定制预约套餐，方便主人不在时，能够接 待亲戚或朋友，并为其安排行程 提供香港澳门热门的购物中心与景点，方便客 户到香港澳门购物与游玩 酒店提供家庭宴会服务，为客户承办及布置宴 会，为客户提供一个加强交流的场所。定制旅游管家服务香港澳门游咨询服务家庭宴会
海枯石烂——情侣主题篇天边，夕阳西下，眼前所有的一切，都染上了一片金黄。 他坐在我的身边，轻轻的拥着我，静静的享受这份黄昏的浪漫。 是的，碧桂园的海，是关于爱情的。 也许，不光是爱情的，也是一种永恒的守护……情侣主题产品情侣主题产品产品户型：酒店式公寓，面 积和卧室数量、适合打造情 侣主题产品。 景观视野：景观视野最佳，靠近沙滩、酒店及会所，娱乐性最强产品户型整改建议1将一室一厅户型进行重新设计，合二为一，大阳台，大卫生间，打 造更具度假舒适性产品，强化产品差异化厨房卫生间卧室阳台室内SPA原户型：整改后：? 阳台及洗手间较小，无法突出滨海度 假产品的舒适性 ? 产品差异化特征不明显。? 阔绰卫生间,海景浴缸，室内SPA ? 干湿分区，功能分区明确 ? 大阳台，大卫生间，舒适性强，产品差异化明显产品户型整改建议2强化阳台的功能，为情侣提供一个浪漫及交流的场所，与一般的住 本项目 宅产品形成明显的差异化阳台在阳台上设置浴缸，为情侣 们营造更加浪漫的空间除了浴缸，还可以阳台上布置休 闲坐椅及茶几，在强化景观舒适 性的同时，也为情侣们提供了一 个交流的场所情侣产品主题元素婚纱摄影基地 免费情侣婚纱照片真集营造浪漫沙滩展示区，成为一个婚纱摄影基地免费为客户拍摄婚纱照片真集，让客户体验海 边的浪漫爱情婚庆周年纪念PARTY 爱情烛光晚餐在酒店为客户举行“浓情周年、因爱相聚”婚 庆周年纪念PARTY，使情侣真正感受浪漫温馨的 同时，也为项目增加了人气沙滩边上、或酒店里，为客户精心准备爱情烛 光晚餐，给予情侣们不一样的享受租金收益在情侣们不在这边度假的时候，酒店为其房子 进行管理，提供代租代管服务，并按一定比例 给客户分红，返还租金收益。
阳光友情主题篇多年的离别多年的期盼 来了，真的来了 多年后的今天我们终于再次相 聚 我感动…… 为朋友相聚而感动为同学相聚而感动为战友相聚而感动 在这里我们重温旧时逝去的快乐时光阳光友情主题产品阳光友情主题产品产品户型：一房及两房产品 为主，适合朋友之间扎堆购 买。 景观视野：靠近沙滩、及会所，娱乐性较强阳光友情产品主题元素游艇出海打鱼成立游艇俱乐部，为业主提供出海游玩和垂钓 沙滩烟火节 烧烤晚会定期举行的PARTY节目啤酒狂欢夜 海鲜盛宴水上运动场定制预约旅游管家服务 香港澳门游咨询服务沙滩摩托、沙滩排球、沙滩橄榄球等体育活动潜水、帆船、冲浪、游泳等水上运动 当主人不在时，旅游管家为您全程接待您的朋 友，为其定制其预约旅游套餐，并安排行程。 提供香港澳门知名的高尔夫球俱乐部信息，以 及酒店信息，方便客户带朋友到香港澳门打高 尔夫或开商务会议； 酒店引入顶级SPA机构，为客户专门提供SPA服 务套餐，为您与您的朋友带来特色享受。酒店SPA套餐海上垂钓三口之家——小太阳主题篇小太阳主题产品小太阳主题产品产品户型：以两房及三房产品 为主，居家型产品，靠近幼儿园，适合打造儿童主题产品。景观视野：离沙滩较远，此类 主题客户对景观及娱乐性的要求相对情侣或友情主题客户而言较弱小太阳三口之家产品主题元素多彩夏令营为孩子开设特色夏令营课程活动，包括射箭、 击剑、舞蹈、绘画等多种多样的课程，丰富孩 子的假期生活，吸引他们到项目来。 设置儿童沙滩娱乐专区，如沙雕体验区等，提 供儿童沙滩娱乐设施，给孩子带来海边游玩的 乐趣，培训孩子的动手与创作能力。 赋予孩子们一个完完全全的独立空间，提供一 个父母与孩子一起玩耍与沟通的场所。儿童沙滩展示专区儿童会所海洋公园家庭套票与项目旁边的海洋公园合作，制作海洋公园家 庭套票，吸引三口之家客户前往；
度假养生——养老主题篇养老主题产品养老主题产品产品户型：水蓝天组团高层产品，较安静，且此组团的海风及湿气对老人影响较小。 景观视野：离沙滩较远，景观视野较差；养生养老产品主题元素完善医疗体系 健康运动体系 健康俱乐部 业主健康档案 桌上俱乐部医疗中心，康体理疗中心，完善的医疗设施及专业私人医师， 为客户提供全方位的治疗和体验服务 中心健身广场、散点布置运动设施，为业主提供充分的健康 运动场所，满足度假休闲的同时，加强对身体体质的锻炼。 健康、禅学讲座：定期邀请著名中医、道家、禅学大师等定 期为业主举办订制级或主题性的课程与讲座. “TCM中医疗程”：资深中医定期在项目内为业主进行一对一 尊享服务。 社区将建立完善的业主健康档案、小区范围内的生态健康检 测系统将时时为业主的健康进行管理 在运动休闲体系之下，根据养老客户喜欢打桥牌、打麻将和 下围棋的喜好，设置桌上游戏俱乐部，并结合社区节日定期 举办相关活动。 为中老人养老客户特设老人大学，包括电脑、钢琴、舞蹈等 多项课程，在丰富中老年人生活的同时、提供中年老人交流 的平台，增进彼此之间的情感。老人大学无障碍设计在步行各处细节设计无障碍通道，体现人文关怀。
本项目三大营销策略部署——一、采用立体式推广，迅速建立全国影响力； 二、设置多样化主题产品，满足各种类型需求； 三、采用人浪式营销，全国重点逐步布局渗透；依托世联分公司资源，采取人浪式，全国逐步渗透北京，天津， 大连，沈 阳，西安武汉 长沙 成都上海，杭州， 南京，合肥， 无锡深圳，惠州， 东莞，广州， 佛山，珠海第一阶段： 储客阶段目标： 迅速建立市场影响力 快速完成大批量储客核心策略：第二阶段： 筛客以区域价值为主题,全方位重点立体轰炸以碧桂园企业品牌起势,卖滨海生活愿景 阶段主题： 中国“东方迈阿密”，开启滨海生活1. 时间:4-5月 2. 地点：由南往北（珠三角、长三角、京津冀） 3. 重要举措: 当地有效媒体覆盖、泛三级市场大联动、房地产展销会、设立营销中 心、世联平台客户资源第三阶段： 杀客储客期之攻势：一、当地有效媒体集中覆盖推广地点：1. 华南区域（深圳、惠州、东莞、广州、佛山 、珠海 ）2. 华东区域（以上海和杭州为据点，辐射华东片区） 3. 华中区域（以武汉为据点，辐射长沙、 合肥） 4 .华北区域（以北京和天津为据点，辐射东北片区） 推广时间：月 媒体形式: 报纸,电视,户外，短信等 操作关键点:选取推广城市最直接有效果的媒体组合进行推广，短时间集中推广，引爆市场，成为焦点实现快 速蓄积大批客户,如当地有效报刊,电视,户外深汕高速淡水出口 沿海高速小径湾出口 沿海高速大亚湾出口 沿海高速霞涌出口 沿海高速小桂出口 沿海高速澳头出口全国主要城市最有效营销推广方式一栏表各地深圳最有效营销推广方式营销中心、分展场、高端客户推介会、短信call客、房讯网上广告、 客户酒会 户外广告，报纸《广州日报》、《南方都市报》（50万一次整版）， 巡展、直邮、短信call客、搜房网、流水席、请客户参会、设臵分展 场、推介会 设臵分展场（购物中心、港口）、拱北关口等巡展、短信（10万）、 分众广告（10万）、澳门设分展场 户外广告、引爆明星表演，电视推广（100万）、彩信楼书、广播 （9.24频道），在佛山各区分设多个展场 媒体广告《厦门日报》（30万一周一版） 、《海峡两岸》（20万一 周）、厦门房地产联合网（10万一周）、短信楼书、交通频道广播 大型活动，如明星到场、大型产品发布会、大型表演等，迅速影响， 也可结合深圳的做。媒体《惠州日报》（40万一周） 短信楼书、电视（翡翠台、凤凰卫视）广告（一周100万）、 主城区 推介会预估 费用100万信息来源张瑜利、 胡静 岳欣、马文帅备注广州1500万碧桂园在广州有较好的市 场基础，客户比较认可碧 桂园品牌 珠海本身有海，西区看海 物业也就8000多，客户吸 引力不大珠海60—70 万 500万 80— 100万 100万林翔、陈清虎佛山 厦门刘世恩 焦安平 厦门城市较小、客户量不 多 惠州可以不用单独搞，跟 深圳一起就可以惠州 东莞苏剑 钟灵武汉主流媒体推广《楚天都市报》、《武汉晚报》(7—10万一版），电台 101.8频道 、9.27频道、主要商圈集中路演、商圈发传单、业内炒作、 客户答谢会城南五星级酒店开分展场、《成都商报》（18万一版一次），短信、 世联资源clll客 主流媒体推广《潇湘晨报》、《长沙晚报》（10万一次）、网站搜房 网、0731广告（10万）、软文（6—7万）、大型商业中心行为艺术、 发传单、专场推介会80万左 右40万左 右 80万左 右刘鲲鹏、张甜主要商圈宣传较有用成都杨小和、孙学斌成都客户较关心区域、资 源稀缺性、资金安全等问 题。物业越高端越好卖 海对长沙客户有一定的吸 引力长沙王培文、 张乐明World union全国主要城市最有效营销推广方式一栏表各地北京最有效营销推广方式《安家》杂志广告投放（ 20—30万）、微博、 业内推广、传统报媒《新京报》、短信 配合房交会、南京路户外液晶广告牌、天津碧桂 园业主答谢会、小展场、资料重点社区直邮、大 型活动 报纸《华商报》（70万一周一版）、高端客户答 谢宴、推介会（陕北、西安各一场）、渠道、短 信预估费用100—150万信息来源李岩备注碧桂园在北京没有项目，没有客 户基础 碧桂园在天津有一部分客户资源、 天津人比较务实、喜欢资源稀缺 性产品，但对惠东区域比较模糊 西安客户带动作用比较强天津30—40万杨清、杨乐 （策划总监） 肖新志西安100万大连名园系统成交客户短信、房展会、在人流比较旺 60—70万 的商场设展场（30—40万），与政府合作搞活动， 成交客户推介 大型产品发布会、碧桂园高端客户答谢宴、连续 高端酒会（邀请明星会比较有影响力） 小业主系统短信、专场推介会、碧桂园业主答谢 会、渠道营销为主 150万—200万 30—40万向梅、郭清华大连本身有海，也是重要的旅游 城市，可能海的吸引力不大，碧 桂园在大连没有项目，没有客户 基础 东北客户比较喜欢海南，对惠东 基本不了解 安徽客户较低端，海南当时推介 也极少成交沈阳 合肥刘胜东、汤岐 山 黄传伟World union全国主要城市最有效营销推广方式一栏表各地上海最有效营销推广方式世联联动、市中心展厅、品牌折扣店奥特莱斯展示 （周末每天1.2万，平时7折）、电视媒体《第一地 产》（11—13万）、《今日房产》（10万一周）， 可结合房展会来做，写字楼、小区内电梯间广告 分战场（温州、杭州），渠道营销为主，采用三级 市场联动（华邦、我爱我家）预估费用100—200万信息来源袁鸿昌、严先 照备注上海客户对品质要求较高，高端 客户到三亚、山东购买度假物业 较多 杭州客户对惠东完全不了解，购 买可能性不大 南京是碧桂园重点城市拥有较多 客户资源，推广客户应以泛公务 员为主 无锡人喜欢海但不知道惠州，喜 欢上海臵业 青岛本身海资源丰富，对惠东的 兴趣不大，山东内陆城市会更感 兴趣一些，如淄博 山东客户对惠东部了解，完全没 概念杭州 南京40万陈继杰、熊建 生 聂志勇、杨东设臵分战场、大型推介会（最好与媒体合作）、分 100万左右 包给电话营销公司（三得意）、媒体 《扬子晚报》、 《金陵晚报》（6万一天），网站house365、搜房 网、碧桂园业主答谢宴 报纸《江南晚报》（7—8万一版一次）、《现代快 30—40万 报》（3—4万一版），各类商会、银行客户推介会、 产品集中发布会、江阴县单独推介会 高端客户推介会、短信括客、动车类杂志、航空杂 志、酒店分展场、报纸《半岛都市报》（5—6万一 次）、《齐鲁晚报》（20万一次，全省版的） 怡高会产品鉴赏会（五星级酒店）、短信、产品发 布会、报媒《齐鲁晚报》（5—6万一次整版） 30—40万无锡李晓川青岛聂非济南40万夏云坡World union储客期之攻势：二、泛三级市场大联动与深圳家家顺，世华，中原，美联等合作，开启深圳泛三级市场 大联动三级地铺合作模式建议：1、合作模式建议 1）世联销售人员负责营销中心或者分展场的内场接待、销售工作。2）三级地铺：负责所有外场销售，包括地铺宣传，带客到营销中心或分展场等。2、客户管理 三级地铺除完成相应的带客上门任务要求外，还必须向世联分公司或项目组提供真实的客户资料。对于地铺带客上门为成交客户，基于相关客户资料由世联人员 负责后期继续的客户拓展。 3、资源分配 1）前提：发展商不再额外支付佣金，三级地铺合作佣金由世联自住与之协商确定并支付 2）原则：不计成交套数，经纪公司启动二手联动即有一次性服务代理费，但经纪公司（地铺）要保证确认的带客数量达到一定基本要求（如超过1000批）。即使 客人成交与否不影响服务费。 3）额外奖金：客户成交会有一定比例的额外佣金奖励。奖励以客户签约银行打款为依据。 4、营销推广 开发商负责统一形象，调性。世联负责媒体推广，营销大事件筹划，三级地铺可依托相关宣传资料在地铺内对客户进行推广储客期之攻势：三、房地产展销会?内容：参加一年一度的深圳房地产春季交易会，借助春交会的火爆场面，向更多的客户推介项目产品，让春交会成为一个全民参与的大 PARTY ?时间：5月1、2.、3、4、5日碧桂园十里银滩?目的：房展会是本项目进行推广的最好时机，特别是针对深圳的客户群体，本次春交会主要 是进行高层产品的蓄客。 ?关键条件：碧桂园十里银滩1、展位设计先行，创新的设计能很好的吸引眼球，达到聚众目的，建议把展场打造成滨海风 格的； 2、春交会销售物料印刷完毕 3、区域内推广提前布局储客期之攻势：四、设立营销中心?内容：在深圳设置营销中心?地点：目前仍在选址，初步意向为福田中心区的甲级写字楼一整层，面积在1000平米 以上，保证交通与人流。 ?关键点：1、营销中心的选址2、作为异地营销中心，看不到产品的前提下， 加强展示 3 、人员支持——以当地分公司策划销售人员为基础，同时总部派遣项目专员负责统筹领导当地的分销工作。储客期之攻势：五、世联内部客户资源平台?目的：借助世联内部客户资源平台—明源数据库,通过短信,CALL客等手段短时间内在全国各大分公司快速蓄积有效客户.龙岗：513102条客户资源信息 惠城：200253条客户资源信息 惠阳大亚湾：196251条客户资源信息储客期之攻势：六、价格区间提前释放?目的：储客期十里银滩各类型产品总价价格区间提前释放, 储客期更精细准化锁定目标客户,提高认筹客户的诚意度,便 于后期杀客,提高解筹率。 ?价格区间释放口径： 公寓产品总价价格区间：50-100万住宅产品总价价格区间：60-80万别墅产品总价价格区间：500万第一阶段： 储客阶段目标： 充分展现产品内部价值 迅速吸引大量客户认筹核心策略：第二阶段： 筛客产品内部价值挖掘,主题化产品设计加强现场展示体验，弱化客户到达现场体验 促销活动有效配合，加强诚意客户认筹第三阶段： 杀客1. 时间：4-5月 2. 地点：由南往北（珠三角、长三角、京津冀） 3. 重要举措: 主题化产品设计、现场视频展示、团购促销认筹【加强现场展示内容】——全国主要城市分展场设置“海洋、度假”主题展示， 注重现场体验，凸显滨海度假物业价值?时 间：2011年3月底～2011年5月初 ?分展场选址：根据各地分公司具体情况而定， 展场设臵以“海洋、度假”等为主题，现场展 示。可设臵家庭滨海度假场景 展示等，也可采 用现场“人鱼”海景布臵等。?持续时间：除深圳展场外，预计每个分展场持续一到两周时间。 ?人员支持：以当地分公司策划销售人员为基 础，同时总部派遣项目专员负责统筹领导当地的分销工作。?项目签售现场：基于蓄客基础，以分展场作 为认筹签售现场，避免客户前往现场的巨大交 通成本。海主题分展场设臵以“海洋、度假”为主题，配臵滨海生活现场展示【加强现场展示内容】——各地分展场通过现场广告视频，展示项目海资源、各 类配套资源，宣传惠东滨海度假新生活。在现场难以到达，缺少样板房、配套设施的展示条件下，项目提出创新营销举措：?通过是现场视频展示项目海资源、沙滩风景、项目各项完善配套及滨海度假服务等，项目可 配合各类产品设臵不同主题的度假视频、如十里银滩合家欢度假视频、老人滨海度假视频、商 务朋友圈层度假视频等。通过不同主题度假视频的展示，弥补客户对项目认知的不足，引起客 户的购买欲，达到较好的认筹效果。 ?项目广告宣传片轮回式播放，集中体现项目滨海度假新生活，对客户进行洗脑式营销，弱化 客户到达现场体验。【加强现场展示内容】——通过GIS或项目专门网站等实时展示项目现场工程进度， 弱化客户到达现场体验，促进客户认筹具体内容：?由于项目施工及样板房展示，客户人流量较大等问题，需要弱化 客户达到现场体验，在各分展场可通过GIS、项目的专门网站直接 了解项目现场施工进度及施工状况，也可以实施看到项目现场沙滩、 配套等。 ?同时，在网上每日更新工程进度，让客户可以实时了解项目具体 情况，使客户放心认购。十里银滩现场进度【客户认筹关键举措点】——与银行合作，在客户确定认筹后，冻结客户账户认筹 金直至正式购买，同时给予认筹客户相应的礼品奖励执行方式：通过客户预存购房款的方式对项目进行认筹 ? 与银行合作，在诚意客户确认购买后，冻结客户资金账户， 以确保客户认购。客户可选择交10万或50万两种方式冻结认 筹款，并对认筹客户有小礼物赠送。?在项目分展场直接进行客户认筹，及冻结认筹款等问题。认筹客户礼品赠送：预存50万认筹金客户：赠送iphone手机一个（相当于客户50万定存3个月利息）。预存10万认筹金客户：赠送一个小礼物以示感谢，价值大约与10万元3个月定期利息 相当。【主题产品团购活动】——指定组团采用定向团购，鼓励业主带动亲友前来团购， 更有团购优惠，实现批量销售指定系列产品团购优惠： 10套：9折执行方式：?工作思路：通过对项目各类产品的不同细化，可进行相 应的团购优惠活动，并对不同的团购给予不同的优惠活 动。 ?团购折扣方式：10套以上团购9折优惠，5套团购再打 9.5折，2套团购97折。5套：95折?拓展方式：通过产品自身的特点，吸引客户进行不同主 题团购，让其带动其圈层客户。2套：97折团购优惠一套：98折【客户圈层拉动】——鼓励客户老带新，进行圈层营销，带客上门即有奖励， 促进项目营销?目的：老带新”，依托客户自身圈层，促进项目成交?形式：?老客户可通过电话预约或直接自身带客等方式，带 新客户上门?奖励机制：1.老客户带一名新客户上门即有奖励，送1000元项目 内部商业购物卡，可在项目内部所有商业街及会所使 用。 2. 倘若新客户对项目认筹后，进行推介的老客户可再 获得项目提供的豪华家宴一次。 3.新客户正式成交后，可与推介的老客户一起享受项 目提供的朋友聚餐一次等各种形式，采用激励式营销， 促进项目成交。第一阶段： 储客阶段目标： 让诚意客户大批成交 实现项目快速回现目标核心策略：第二阶段： 筛客大型开盘活动，项目盛大开盘将前期客户认筹款直接转化为购房款 开盘一次性付款优惠活动，加速项目回款第三阶段： 杀客1. 时间：7月 2. 地点：项目现场开盘 3. 重要举措: 开盘当天大型开盘活动、购房优惠活动碧桂园十里银滩一期开盘：开盘当天举行大型活动，盛大开盘，开 盘现场邀请名人剪彩，制造话题?在项目现场举行大型开盘活动，盛大开盘，邀请名人到达现场进 行剪彩等，制造热销话题，引起关注。项目开盘?开盘当天预约大量前期诚意客户前来签约购买，实现快速回现。碧桂园十里银滩一期开盘：针对前期已经冻结资金客户，可将前期 冻结款直接转化为购房款，更给予优惠?针对前期已经冻结银行资金客户，可将前期已冻结资金视为缴 纳了项目认筹款，可直接将冻结资金转化为项目缴纳房款的一部 分。 ?为鼓励客户购买，对于此部分客户可再给予5000块的优惠。项目开盘银行冻结资金认筹款购房款诚意客户认筹客户成交客户碧桂园十里银滩一期开盘：项目开盘当天购房优惠活动，一次性付 款享受9.8折优惠活动，加速项目回款制定开盘当天客户购房优惠活动方案制定： ?对于开盘当天一次购房一次性付款客户，可享受9.5折优惠。 ?一次性缴纳5成房款的按揭客户可享受项目9.7折优惠项目开盘鼓励客户一次性付款，实现项目快速回款60亿目标。人员安排：四大部队，并驾齐驱先头部队主要负责项目前期的营销推广计划的制定与实施，包括媒体资源 的整合。执行部队负责展销会销售的具体执行工作，主要是客户的接待与认筹等工作；维护部队销售工作的跟进以及客户接待和签合同等后续工作的维护；答谢部队庆功答谢家宴的策划及组织，主要由集团来负责统筹；1、先头部队承载机构：世联中台——世联集团营销中心制定配额目标落实 制定整体推广策略主要职责：制定策略制定整体推广计划 整合所有项目资源 与分公司直接对接第一责任人：集团营销中心总经理，向集团代理事业部总经理汇报2、执行部队承载机构：世联前台——世联各个分公司制定具体推广策略主要职责：具体执行制定整体推广计划 制定具体营销执行 与集团营销中心对接第一责任人：分公司代理事业部总经理，向集团营销中心总经理汇报3、维护部队承载机构：世联前台——世联各个区域中心后续客户的接待工作主要职责：客户维护客户的签约工作 与集团营销中心对接第一责任人：分公司代理事业部总经理，向集团营销中心总经理汇报4、答谢部队承载机构：世联中台——世联集团营销中心客户答谢计划的制定主要职责：客户答谢客户答谢的具体执行 与分公司直接对接第一责任人：集团营销中心总经理，向集团代理事业部总经理汇报全国一线城市迅速造势，特殊渠道有效覆盖；碧桂园+世联，全国双倍资源强强联手发动一场最引人注目的造星战役！
201101碧桂园十里银滩营销策划报告——提供以文本文档的格式的各类文档免费下载和在线浏览。