顺德新城项目 服务建议书【2011 年 7 月 26 日】PRIVATE & CONFIDENTIAL
顺德新城项目 | 服务建议书目录项目认识 戴德梁行服务本案的优势 戴德梁行提供的服务方案 专业的服务团队 工作进度安排及服务费用 附件 附件一：客户评价 附件二：
相关项目业绩精选 附件三：戴德梁行简介 附件四：营销代理及物业管理服务简介 3 7 14 25 31 35【日】2顺德新城项目 | 服务建议书项目认识The Cognition of Project1.1 项目概况 1.2 服务需求的理解【日】3顺德新城项目 | 服务建议书1.0 项目认识1.1 项目概况项目位Z： 项目位于佛山市北蛐鲁乔冢 项目规模： 项目占地约 10 万O（合约 148 亩），容积率≤4.47，其中商业面积不超过 总建面积的 10%，即约 4.5 万平方米。【日】4顺德新城项目 | 服务建议书1.2 服务需求的理解贵司希望聘请顾问公司，通过市场的角度，对本项目的开发市场可行性进 行分析，并对项目的总体发展战略，包括业态组合、面积配比、总体空间 布局、资金投入及回报等提供顾问建议，并就日后的营销顾问、经营管理、 物业管理等，为贵司对本项目的开发提供决策意见。1.3 对本项目的理解商务综合体的配套性商场和商业街区的作用： ? ? ? ? 从功能上看，是体现商务综合体的完整性； 从市场营销来看，能直接增加塔楼的市场竞争力； 从资产运作来看，是极好的资金/资产运作的平台； 从现金流来看，能在未来带来稳定而客观的收益。所以北蛳钅康娜孤ド桃到ㄒ橛姓铰孕缘目悸恰 ■ 从本项目作为城市综合体总体发展考虑，其商业与塔楼物业的联系互 动尤为重要，因此，商业应与其塔楼的定位相匹配，以使其人流共享， 各功能形成循环消费。 ■ 一般而言，商业项目整体经营是获得从整体经营的角度看，整体性商 业卖散后，整体经营将受到致命打击，整体竞争力大幅下降；临街商 铺的零星散卖对整体商业的竞争力影响不大，因此应尽量保持商场的 业权完整性，如需快速回笼投入成本，降低项目风险，可考虑出售临 街商铺。 ■ 同时，街区环境的设计、社区物业管理水平、停车位数量等因素对裙 楼商业的经营影响较大，因此在前期策划中应周详考虑以上因素的设 Z。 ■ 商业项目对其经营团队的经验要求较高，对于初次涉足房地产项目的 企业，这是又一个重大的挑战，因此，一个成熟的经验丰富的商业操 作团队的协助是必要的。【日】5顺德新城项目 | 服务建议书■ 为了降低商业项目的日后的运营风险，有些开发商也会考虑将商业项 目整体出租，由承租方经营管理。整体出租方式下的租金水平相对较 低，同时由于商场的经营是由承租方掌握，商场的定位以及经营未必 能配合塔楼物业的发展，未必能为塔楼物业的升值带有最有益的帮助。 因此，在采用整体出租方式时，需要综合考虑其收益与代价平衡问题。 同时最好是在项目设计落实前明确是否采用整体出租的运营方式，界 定商场日后的业态定位，并就承租方的对硬件的要求考虑融入设计方 案中。------戴德梁行是您最佳的合作伙伴-----以下顾问服务建议的编写包括我司的工作思路及研究方法、专业项目解决 方案、专业服务时间、相关费用、专业服务团队、过往业绩等供贵司参考。【日】6顺德新城项目 | 服务建议书服务优势The Advantages of DTZ2.1 相关研究经验 2.2 服务优势【日】7顺德新城项目 | 服务建议书2.0 戴德梁行服务本案的优势2.1 戴德梁行相关研究经验戴德梁行作为目前中国国内最具规模的国际级顾问机构，具备承担广州国 际金融中心（珠江新城西塔）等多个标志性城市综合体项目的专业顾问， 能为客户提供前期研究策划顾问服务、投资/融资顾问、招商顾问、设计管 理顾问、营销推广及代理、物业管理、投资顾问等全程顾问服务。我们将 全球最先进的经验和理念引入每个项目，以使项目获取更高的潜在价值和 长久发展的竞争力。近 3 年，戴德梁行在中国地区策划的商业面积超 1000 万平方米， 综合性商业项目超 50 个！DTZ 一直是各地政府、央企、国企、大型发展商、金融机构等值得信赖合 作伙伴，代表性业绩如下：各城市标志性商业项目（超高层建筑）列表 序号 1 2 项目名称 香港国际金融中心二期 上海恒隆广场一期 江阴市外滩超高层建筑及周边 地区策划及运营 广州珠江新城西塔项目 广州中信广场 备注
年，写字楼部分约 200,000 平方米 66 层高的甲级办公楼和商业广场，总建筑面积为 96,500 平方米 总高度为 538 米，118 层，总建筑面积约 60 万 平方米 华南第一高楼，建筑面积约 37 万平方米，建筑 高度 432 米 楼高 83 层，建筑高度 380 米，建筑面积约345【日】8顺德新城项目 | 服务建议书320,000 平方米 6 7 8 深圳华润中心?万象城 佛山国际商业中心 重庆?协和中心大厦项目 楼高 42 层，总建筑面积 48 万平方米 楼高 46 层，总建筑面积 100069 平方米
年，重庆 CBD 第一高楼，超大规模 都市综合体 2008 年，武汉 CBD 最高的项目，总建筑面积约 266,000 平方米 2008 年，占地约 308 亩，拟建 2 座 280 米以上 的双子塔楼 云南第一高楼项目，总建筑面积 17.9 万O 泉州第一高楼项目，总建筑面积 43 万O 东莞第一高楼，总建筑面积 80 万平方米9武汉葛洲坝国际广场10成都新鸿基东大街项目 昆明世纪广场 泉州世界贸易中心 东莞民营总部经济大厦11 12 13■ 佛山地区项目业绩 ? 佛山市东平新城公共文化综合体（坊城）总体策划顾问（2008 年、 2010 年，项目用地面积为 191757 平方米，总建约 70 万平方米） ? 佛山环球国际广场（2005 年，原四通大厦，佛山最著名的烂尾楼佛山坊城盘活项目） ? 顺德喜来登酒店（海景大酒店）全程策划及设计管理顾问（2005 年，顺德新城区首批国际五星酒店综合体项目）； ? 佛山住宅市场分析（ 年） ? 佛山狮山小塘丝宝上林苑项目可行性研究（2009 年，项目总建约 40 万平方米） ? 佛山罗村罗村翠湖绿洲项目（2007 年至今，占地 400 亩） ? 佛山景兴环球大厦（2011 年，项目总建 33370.87 平方米） ? 佛山桂丹颐景园商业项目（2011 年，商业面积约 6 万平方米）【日】9顺德新城项目 | 服务建议书■ 大型城市综合体项目业绩 ? 广州国际金融中心（珠江新城西塔，协助政府项目可行性研究及招商 准备工作，2003 年） ? ? ?广州国际金融中心广州科学城总部经济区（总建筑面积约 33 万平方米，2007 年） 深圳华润中心?万象城（总建筑面积 48 万平方米） 香港国际金融中心二期（ 年，写字楼部分约 200,000 平方 米） 香港 Isquare （2006 年，约 60,000 平方米） 新加坡 HarbourFront Towers（写字楼部分 150 万平方米） 伦敦 30 St Mary Axe （2004 年，约 46,800 平方米） 北京东方广场（总建筑面积 80 万平方米） 上海恒隆广场一期（66 层高的甲级办公楼和商业广场，总建筑面积为 96,500 平方米） 广州塔（“小蛮腰”，提供项目经营管理模式建议，2008 年） 重庆朝天门综合商业项目（总建筑面积约 70 万平方米，2010 年） … 详细案例介绍请见附件二内容? ? ? ? ?深圳华润中心万象城? ?重点业绩介绍：华润中心〃万象城 万象城 | DTZ 中国战略合作委 托 方：华润（深圳）有限公司 项目规模：占地面积 7.6 万平方米，总建筑面积 48 万平方米。 提供服务： ? 华润中心一期万象城项目，市场研究及商业策划，租金调研及策略制 定，租务代理；【日】10顺德新城项目 | 服务建议书?二期 Lifestyle Center 项目市场研究及商业策划，租务代理；其中市 场研究包括：深圳奢侈品市场、高端餐饮娱乐市场研究；国内及香港 奢侈品商场研究；奢侈品及高端餐饮娱乐类经营者访问等。? 项目概况华润集团独资拥有和发展的以大型购物中心为核心，集办公、酒店、 餐饮、零售、文化、娱乐、居住等诸多功能为一体的大规模、综合 性、现代化、高品质的标志性建筑群。?一期总建筑面积 23 万平米。包括北区的甲级写字楼华润大厦及中区的 大型购物及娱乐中心―万象城 the MixC。其中，中国极具特色及示范 效应的购物中心－万象城，建筑面积 188,329 米 2，其中商业面积 111,970 平方米；深圳综合质素最高的 5A 智能化甲级写字楼华润大 厦，建筑面积 42,388 万平米。?华润中心二期由一座超五星级酒店、酒店式公寓、Lifestyle Center 以 及高尚住宅四大元素组成；而商业部分为 Lifestyle Center，作为“万 象城”的延续和补充，建筑面积 26,000 平方米。? 项目难点 ? ? ? ? 应对策略 ? ? ? ?项目区位为深圳金融商务区，商业零售氛围较淡； 项目上市同期市场竞争激烈； 同期深圳入市大型购物中心项目集中，同质化严重； 业主期望租金高于项目市场预期租金。 组织针对一期万象城项目之白领消费专项调研，制定项目整体市场定 位及推广策略； 组织深圳租金专项调研，制定租金推广策略； 开展招商推介会； 整合公司品牌商家资源； 组织奢侈品及高端餐饮休闲娱乐品类专项调研，制定二期项目商业定 位。? DTZ 策 划 与 租DTZ 戴德梁行团队始于 2002 年 8 月开始成为华润万象城及 Reel 女性 主题百货的顾问及代理。经由 DTZ 团队成员成功引入的商户包括星展【日】11顺德新城项目 | 服务建议书赁业绩银行p玛花纤体p琉璃工房p完美美容p奇华饼家pPrivate Shopp Vasto p Biba p Bass 、 Haagendazs p Montblanc p Designer Times、Victorinox、Bijoli、GummyStar、Grenco、Camenae 等 知名连锁品牌 。 ? 华润中心万象城项目从 2004 年年初正式招商，至 2004 年 12 月开 业，本行团队成功引进多个国际知名品牌，商场开业时，整体出租率 超过 80％。其中国际品牌及香港品牌户占较大比例近 75%，其中 30%的国际客户为 DTZ 团队自有客户资源，客户组合十分理想。项目 通过有效的市场推广策略及租赁策略，实现平均租金 500 元/平方米/ 月水平，并且通过近一年的运营后，租金水平提高了近 30％。 ? 而且，万象城租户质量不断提高，国际顶级品牌旗舰店（如 GUCCI）和一线品牌纷纷入驻，出租率达 100%。二期 DTZ 团队 Lifestyle Center 定位确认后，国际顶级奢侈品品牌（LV、Prada 等 为代表）纷纷签约。可以预期，随着二期的开业，华润中心将成为深 圳顶级购物中心，中国最具示范作用的商业项目。深圳杭州沈阳大连 南宁武汉成都 重庆以[万象城购物中心]为核心的一座座 都市综合体从改变深圳到带动中国； 在各地市场，由DTZ戴德梁行提供的 专业商铺顾问服务保障了华润开发物 业的领先品质与新颖主题，并最终实 现商业房地产资产的全面盈利。【日】12顺德新城项目 | 服务建议书2.2 戴德梁行的服务优势■ DTZ 是目前全球五大国际顾问行之一，在国内是规模最大的国际顾问行；■ DTZ 戴德梁行中国区顾问业务在同行中处于领先地位； ■ DTZ 一直是政府、发展商、银行、金融机构及个人投资者等值得信赖合作伙伴；■ 项目经验丰富，擅长大型商业综合项目的操作； ■ 全国首家获得一级房地产评估资格的国际顾问行； ■ 稳定和经验丰富的团队构成，核心团队成员在 DTZ 服务达 6 年以上；■ 国际级的商务平台，客户资源丰富，有利于项目后续阶段的招商；■ 与国内外规划设计公司有良好的合作经验，促使项目能有效落地。【日】13顺德新城项目 | 服务建议书服务方案Scope of Services3.1 策划成果可达致的目标 3.2 服务内容 3.3 戴德梁行可提供的其他服务【日】14顺德新城项目 | 服务建议书3.0 戴德梁行提供的服务内容针对综合商业地产项目的开发，我司经过多年的经验积累，我们已形成 了针对该类项目系统的解决方案和丰富的操作模式，且在国内外多个城 市操作的多个同类型项目都取得了成功。我们非常乐意与贵司分享我们 的经验，希望通过我们的顾问能使贵司运筹该项目时做到心中有数，胜 券在握。3.1 各阶段服务及其服务目标第一阶段服务 可研性研究 定位策划 第二阶段服务 第三阶段服务 第四阶段服务前期策划开发顾问营销推广租售代理物业管理项目开发筹备期物业建设期物业推广期物业营运期前期物管顾问 结合贵司现阶段规划工作开展中期物管顾问 结合贵司开发工作需要，后续开展我们可提供的服务及流程： 物业管理 经营管理提供服务： ?前期工程咨询 ?物业管理顾问 ?实质管理 ?经营管理顾问前期研究策划提供服务： ?可行性研究 ?项目总体策划 ?首期详细策划开发顾问提供服务： ?设计管理顾问 ?招商顾问 ?融资顾问营销/代理提供服务： ?营销推广 ?租赁代理【日】15顺德新城项目 | 服务建议书工作内容服务目标 对项目的市场可行性作全面细致的研究论 证；针对商业部分提出详细的产品策划，第一阶段前期研究策划包括产品定位、户型、业态组合、客户定 位、价格定位，营销策略等。 ? 为规划公司的选取提供意见 ? 落实规划设计方案第二阶段设计管理及开发顾问? 协助项目顺利落地 ? 协助前期与政府沟通 ? 协助前期与大型商家合作条件判别? ?租售策略的实施执行 租赁现场的管理 租赁控制 广告执行监控和调整 市场跟踪及分析 策略调整及建议第三阶段营销推广及租赁代理? ? ? ?第四阶段物业管理 经营管理? 前期物业工程顾问； ? 后期物业实质管理； ? 商业经营管理鉴在项目现处于前期研究策划阶段，我们认为应先对项目的市场空间进 行研判、理清项目的总体发展方向、对项目经济效益及风险进行评价， 使业主及投资者能清晰本项目的未来发展前景。以下是我司针对此阶段 提供的前期研究策划服务内容，其他后续服务请阅附件：【日】16顺德新城项目 | 服务建议书3.2 第一阶段：前期策划服务大纲注：本服务大纲在项目实操过程中将按实际情况进行调整1、宏观经济状况研究 ■ 宏观大势分析 ■ 佛山顺德区国民经济现状和发展预期（包括人口、消费水平、 产业发展、投资状况等） ■ 佛山顺德区北蛘蚍⒄鼓勘旰突窘ㄉ枨榭 ■ 最新房地产相关政策研究2、 佛山顺德区（重点是北颍┥桃滴镆凳谐⊙芯 ■ 商业市场现状及发展规划 ? 商业发展概况 ? 商业网点规划分析 ? 重点商圈分析 ? 主要消费市场分析 ■ 项目所在区域发展规划及前景 ? 区域综合发展历史和发展状况 ? 区域的地域结构及其发展规划 ■ 项目所在区域中高端商业（零售、休闲娱乐）物业市场研究 ? 商业整体市场发展综述 ? 中高端商业物业的市场情况分析 （针对商圈内主要商业项目进行分析） ? 商圈的概况 ? ? ? ? 概况 商业物业供应量 主要业态 商品档次【日】17顺德新城项目 | 服务建议书? ?产品特征主要商业项目分析 ? ? ? 业态类型 商户组合及布局 租金/售价分析?客群特点? 未来发展研判 ? ? 发展模式研判 供应预测? 主要竞争项目分析 ? ? ? ? 项目定位 业态组合 租金/价格 借鉴之处和对策? 本项目商业物业的竞争力分析及发展空间预测3 、物业需求特征研究 以戴德梁行数据库为基础，定性分析为主，补充适量的访谈，访谈政 府相关部门、商业消费者、物业使用者、投资者、行业专家等。 ■ 商业需求特征研究 ? 目标消费者访谈分析 ? ? ? 消费者个人资料：年龄、婚姻状况、家庭收入等 消费习惯：购物频率、消费品花费、购物地区、购 消费需求：超市百货、零售餐饮、娱乐、时装等物地点、选择因素等? 目标商户访谈分析（届时据项目研究需要选取以下部分商 家进行访谈） ? ? 超市、百货主力店 家居家具家电次主力店【日】18顺德新城项目 | 服务建议书? ? ? ? ? ?服饰精品 大型餐饮 特色餐饮及品牌快餐 休闲娱乐业 其它社区服务 目标经营者对项目的意见及态度小结研究内容： ? ? ? ? ? 经营者对项目区域商业看法 经营者对商业定位的期望 经营者进场的配套条件的需求 经营者进场的条件 经营者对建筑与装修概念设计的要求4、同类型商业案例分析（2~3 个） ■ 产品特征 ■ 业态分布 ■ 主要卖点 ■ 经营商户分析 ■ 租售状况 ■ 可借鉴经验5、项目自身条件分析 本部分将通过项目所处区位、自身及周边资源等方面的研究有助于 明确其自身优劣势，同时对存在的负面影响因素加以分析，总结项 目可发挥的最优资源。 研究范围：本项目地块 研究内容： ■ 区位价值综述【日】19顺德新城项目 | 服务建议书■ 项目自身条件分析 ■ 商业气氛 ■ 项目周边板块发展对项目的影响 ■ 基础设施建设对项目的影响 研究目的： ? 对本案项目及周边产业区的当前规划进行识别 ? 对本案项目区域及周边未来发展进行分析 ? 对当前的基础建设尤其交通情况进行论述，并就区域发展 所带来的影响进行分析 ? 对当前的物业配套进行论述，并就其区域所带来的影响进 行分析6 、项目SWOT分析 为研究本项目各综合因素中的市场机会点，戴德梁行将在地块自身条 件分析及市场研究的基础上，对项目的优势、劣势、机会及风险进行 分析，为项目的实施作全面的考虑，以判别项目入市的时机。 研究内容： ■ 项目优劣势分析 ■ 项目机会点/威胁点分析 ■ 综合分析（判别市场进入机会） 研究目的： 在上述分析基础上，运用 SWOT 分析法对项目进行综合分析， 以进一步明确项目的市场机会和竞争威胁，并以此为基础，提炼 项目竞争力。7、项目总体定位 综合上述宏观因素、市场研究、个案/竞争项目分析、项目自身条件 及综合分析，戴德梁行将提出项目发展定位及目标。 研究内容： ■ 项目总体发展定位及目标【日】20顺德新城项目 | 服务建议书■ 项目规模及功能分区建议 ■ 商业定位 ? 整体形象档次定位 ? 各层功能和主题定位 ? ? 各层功能建议 功能细化定位? 业态组合 ? 项目主题定位 ? 主力店定位（名单、分布、使用面积规模、部分商家对建 筑物产品规划的特殊要求） ■ 目标市场定位 ? 消费者构成及其需求 ? 目标商户定位 ? 各类商户的需求面积及租金承受能力分析 ■ 项目总体运营模式建议8、商业产品规划建议 ■ 商业开发方案及商业与其它功能物业关系的研究 ■ 各楼层功能划分 ■ 各功能分区特征分析 ■ 各楼层商户组合和面积比例 ■ 交通组织规划 ■ 人流动线规划 ■ 停车位规划(餐饮\休闲娱乐\消费客户的停车规划) ■ 商业景观建议 ■ 经营管理模式建议9 、营销策略建议【日】21顺德新城项目 | 服务建议书■ 入市时间 ■ 总体招商策略 ■ 推广策略建议 ■ 租金价格定位10、经济效益分析 此部分对项目所需投入的成本费用及收入进行财务分析，运用科学 合理的财务分析，方法对项目的盈利能力、资金运用情况及风险等 进行分析及预测。 ■ 技术参考依据 ■ 项目开发成本估算 ■ 项目开发费用估算 ■ 项目投资进度 ■ 资金筹措与投入计划 ■ 项目经济效益评估 1）盈利能力分析 2）盈亏平衡分析 3）敏感性分析11、 项目风险评估及规避 ■ 项目风险性提示 ■ 资金运作的风险 ■ 经济政策风险 ■ 风险规避建议【日】22顺德新城项目 | 服务建议书3.3 第二阶段：设计管理及开发顾问服务内容1、设计管理顾问服务 ■ 设计任务书编制 ■ 评选、推举规划设计公司，设定参与规划设计方案竞赛规则 ■ 沟通解释策划案的要求 ■ 方案评审组织与制定评审规则 ■ 确立优胜方案，并指引其深化 2、开发顾问 （1）策划决策顾问 根据项目运作具体情形和推进状况，密切关注相关政策和市场变化， 对项目开发思路、理念、开发方向、强度、运作策略等问题和环节 提出指导性咨询建议和预警提示。 （2）资源整合顾问 为项目运作推荐相关的专业机构供甲方选择，并协助甲方进行与专 业机构的遴选、沟通、协调工作。协助甲方搭建项目的综合资源整 合平台，以推动项目的顺利进行。 （3）高层推广顾问 发挥顾问公司的品牌公信力与影响力，积极参与甲方同各级政府及 合作方的汇报沟通。 （4）招商推广顾问 从项目策略层面参与项目招商推广的前期方案制定和整合媒体资源 及相关传播手段工作，为项目推广、引爆创造良好的前期运作条件。【日】23顺德新城项目 | 服务建议书3.4 戴德梁行可提供的后续服务内容除了以上的服务内容外，戴德梁行还可以提供以下的服务，以国际级 的商务平台，融合全球资源，为客户提供一站式全程顾问服务，包括： ■ 投资/融资服务 ■ 物业估价顾问服务 ■ 物业租赁/销售代理服务 ■ 物业管理顾问/实质管理服务 ■ 商业物业经营管理顾问服务如有需要提供上述服务，请向我司提出咨询，我司将尽快提供相关的 服务建议书。【日】24顺德新城项目 | 服务建议书服务团队Project Team4.1 团队架构及操作方式 4.2 前期策划团队 ? 项目执行总监 ? 服务团队核心人员 ? 技术顾问团队【日】25顺德新城项目 | 服务建议书4.0 项目专业服务团队4.1 项目团队架构及操作方式■ 尽管业绩骄人，但我们不敢有半点怠慢，针对本项目，我们将整合戴 德梁行全球的资源及专家为本项目提供国际性的优质顾问服务。具体 将由策略发展顾问部牵头，联同戴德梁行公司代理专家团队，共同提 供达至国际水平的服务。【日】26顺德新城项目 | 服务建议书■ 戴德梁行针对本项目由华中、华西区董事及主管黎庆文先生出任项目 总监，全程具体负责。并设立总体联系人负责同业主沟通，确保有高 效率的沟通渠道。 ■ 定期召开工作例会，透明运作，令业主清楚我们整个工作进程与成果。陶汝鸿 高级董事 项目总协调人执行团队黎庆文 董事 执行总监 DTZ Consulting 华中、华西区主管CONS 主管技术顾问团队容亚当 董事 技术顾问总监 DTZ Consulting HK国际/地方资源支撑潘竹苹 高级助理董事 主要策划人员 DTZ Consulting SZ 邵丰 助理董事 主要策划人员 DTZ Consulting GZ 林力强 助理董事 主要策划人员 DTZ Consulting GZ莫彤雯 高级经理 主要策划人员 DTZ Consulting GZ 邓皓 高级经理 主要策划人员 DTZ Consulting GZ谭颖嘉 董事 技术顾问 DTZ Consulting HKDTZ Consulting System李颖诗-经理 技术顾问 DTZ Consulting HKDTZ Agency System【日】27顺德新城项目 | 服务建议书4.2 前期研究策划主要服务人员简介（我们将根据项目策划工作正式启动时间来安排具体的项目团队成员） 项目执行总监黎庆文 先生 华中区、华西区策略发展顾问部主管/董事 ■ 22 年项目工作经历及团队管理经验 ■ 英国皇家特许测量师 ■ 奥克兰大学建筑学硕士 ■ 中山大学市场经济学硕士服务团队核心人员潘竹苹 女士 策略发展顾问部高级助理董事 ■ 13 年相关房地产工作经验 ■ 建筑经济与管理专业硕士 ■ 注册房地产估价师 ■ 建筑经济师【日】28顺德新城项目 | 服务建议书邵丰 先生 策略发展顾问部助理董事 ■ 10 年相关工作经验 ■ 房地产经营管理学士林力强 先生 策略发展顾问部助理董事 ■ 10 年相关房地产工作经验，从事专业市场研究工作 5 年 ■ 山东大学经济学硕士 ■ 房地产经济师 ■ 房地产估价师邓皓 先生 策略发展顾问部高级经理 ■ 11 年相关工作经验 ■ 华南理工大学建筑学院建筑学学士 ■ 国际注册房地产管理师莫彤雯 女士 策略发展顾问部高级经理 ■ 13 年相关房地产行业经验 ■ 工商企业管理学士 ■ 注册房地产估价师【日】29顺德新城项目 | 服务建议书技术顾问团队容亚当 先生 大中华区策略发展顾问部 董事 ■ 澳大利亚国立大学经济学学士 ■ 澳大利亚国立大学汉语研究学士 (荣誉) ■ Macquarie 大学环境规划硕士谭颖嘉 女士 大中华区策略发展顾问部 董事 ■ 新西兰奥克兰大学城市规划学士(荣誉) ■ 新西兰奥克兰大学城市规划硕士(一级荣誉) ■ 新西兰规划师学会会员【日】30顺德新城项目 | 服务建议书工作时间及费用Work Programme and Fee5.1 各阶段服务收费方式 5.2 前期研究策划服务收费 ? 咨询服务费用 ? 差旅费用 ? 市场调查执行费用【日】31顺德新城项目 | 服务建议书5.0 工作时间及服务费用5.1 各阶段服务收费方式由于项目现阶段还处于筹备期，项目的定位等还不清晰，我司将针对第一、 二阶段提出具体收费，第三、四阶段服务只提供收费方式，具体报价及后 续合作条件需待项目定位等明确后，才能确定。 工作内容 收费方式 总费用：RMB72 万元，包含以下： 第一阶段 前期研究策划 1. 咨询服务费：65 万元； 2. 差旅费： 2 万元； 3. 市调执行费：预计约为 5 万元。 第二阶段 设计管理及开发顾问 营销推广 第三阶段 及租售代 理 营销推广顾问 租售代理 RMB 4 万元/次,每次顾问会议不超 1 天。 固定顾问费，分期支付或者按月度/季度收费 独家租赁代理：按1.5~3个月租金收取佣金 独家销售代理：按售价的1.5~3%收取佣金 前期/后期物业顾问： ? 固定顾问费，分期支付； ? 按月度/季度收费 物业管理 经营管理 ? 驻场费用 物业实质管理： ? ? 酬金制：成本业主支付+固定酬金 包干制：全包一个费用第四阶段商业经营管理： ? 固定顾问费+总租金收入的 2~5%【日】32顺德新城项目 | 服务建议书5.2 第一、二阶段服务具体收费服务 时间 60 天 主要 时间节点 45 天 深化市场量化分 析，完成项目总体 前期研究 策划 发展方案。 15 天 完成物业详细策划 方案 两份 A4 幅面彩色 打印装订本和一份 PowerPoint 格式 的电子文件 设计管理 及开发顾 问 本阶段服务的最佳服务期为项目报告提交后半年内，以顾问会 议形式提供服务。会议时间按甲方需要进行安排，甲方应至少 提前 1 周书面通知乙方，因此而产生的差旅费用由甲方承担。 一份 PowerPoint 格式的电子文件 总费用：RMB72 万元， 包含以下： 1. 咨询服务费：65 万 元； 2. 差旅费： 2 万元； 3. 市调执行费：预计约 为 5 万元。 RMB 4 万元/次,每次顾 问会议不超 1 天。 完成内容 成果提交形式 服务费用说明： 1、 服务时间按日历天计算，如遇国家法定长假，服务时间相应顺延。 2、 咨询服务费用分三期支付： 第一期：于本合同生效之日起 3 个工作日内，甲方支付顾问费总额的 60％； 第二期：于乙方向甲方提交中段成果之日起 3 个工作日内，甲方支付 顾问费总额的 20％； 第三期：乙方向甲方提交报告正稿之日起 3 个工作日内，甲方支付顾 问费总额的 20％。 3、 关于差旅费用及市场调查执行费用的支付方式 ? 乙方就本项目产生的差旅费【日】33顺德新城项目 | 服务建议书付款方式：甲方在合同生效之日起 3 个工作日内，预付乙方人民币贰 万元（￥20,000 元） ，乙方提供收据，项目服务期结束后，由乙方提 供等额有效差旅（交通、住宿、餐饮等）发票给甲方。 ? 市调执行费 付款方式：由乙方草拟并核实市调执行服务合同后，甲方与第三方市 调执行公司直接签订服务合同，由甲方直接向第三方市调执行公司支 付问卷及访谈执行费用。市调操作方式：本项目的市场调查工作由乙方制定市场调查方案及设 计问卷，第三方市调执行公司根据乙方的要求执行市场执行工作及提 交相关市场调查报告，乙方根据市调执行公司提交的调查报告进行系 统分析。期间，乙方将对市场执行工作进行严格监控。市场调查质量 和数据结果以乙方签字认定为准。 4、 主要会议安排 汇报会议 会议次数 会议时间 2次 中期成果汇报：项目正式开 展后第 45 天 最终成果汇报：收到中期成 果意见回复后第 15 天 出席人员 甲方：对项目有决策意见的 各级领导及项目组成员 乙方：项目总监及主要策划 团队成员，3~6 人 甲方：项目组主要成员 乙方：项目主要策划团队成 员，2~3 人 甲方：自行安排 乙方：项目主要策划团队 成员，2~3 人 政府部门：自行安排 规划设计公司：自行安排 工作例会 3~5 次 在研究策划期间，每两周召 开一次 设计管理及开发顾问会议 待定 策划工作完成后，按甲方 工作需要具体安排【日】34顺德新城项目 | 服务建议书附件一： 客户评价【日】35顺德新城项目 | 服务建议书【日】36顺德新城项目 | 服务建议书【日】37顺德新城项目 | 服务建议书【日】38顺德新城项目 | 服务建议书附件二： 相关业绩介绍佛山地区项目业绩【日】39顺德新城项目 | 服务建议书项目名称：佛山市公共文化综合体市场运营顾问 位 Z：位于佛山市东平新城核心区委 托 方：佛山市东平新城建设管理委员会、 佛山市规划局 项目规模：总净用地面积为 191757 平方米 功能定位：综合体内含项目为佛山市博物馆、图书馆、科技馆、青少年 宫、档案馆、规划建设展览馆、城市建设档案馆、房产档案馆、艺术 馆、图书城，以及其它创意、商业、休闲等配套项目 提供服务：设计调整建议、运营策划顾问 服务时间：2008 年、2010 年 项目名称：佛山桂丹颐景园商业项目 位 Z： 广东省佛山市南海区丹灶镇委 托 方：佛山颐景园Z业发展有限公司 项目规模：商业总建面积预计大于 6 万平方米 提供服务：前期研究策划 服务时间： 2011 年 广东省金融高新技术服务区 A 区内首幢封顶的甲级写字楼，亦是金融区 内首幢由南海民间资本建设的总部大厦。 项目名称：景兴环球大厦 位 Z：佛山南海区千灯湖 A 区，灯湖东路，华南金融中心南侧委 托 方：广东景兴商务拓展有限公司 项目规模：建筑面积 33370.87 平方米 提供服务：独家代理及物业管理顾问 服务时间：2011 年 项目名称：顺德大良碧溪路综合项目 位 Z：位于顺德区大良碧溪路与东乐路交界处项目规模：占地约 1 万 2 千平方米，总建面积约 7 万平方米。 功能定位：写字楼、酒店、酒店式公寓及住宅【日】40顺德新城项目 | 服务建议书提供服务：前期研究策划 服务时间：2009 年佛山首批国际五星酒店之一 项目名称：顺德喜来登酒店（海景大酒店） 位 Z：佛山市顺德区德胜河北岸委 托 方：佛山市顺德区华财企业投资有限公司 项目规模：项目整体发展面积约 13 万平方米 功能定位：五星级酒店、酒店式公寓、商场 提供服务：前期研究策划及规划设计管理顾问 服务时间：2005 年协助盘活佛山烂尾时间最长、规模最大的烂尾楼 项目名称：佛山国际商业中心 位 Z：佛山市禅城区委 托 方：上海静安城建配套发展有限公司 项目规模：46 层，总建筑面积 100069 平方米 功能定位：写字楼、酒店、公寓、商业 提供服务：市场研究服务 服务时间：2005 年项目名称：佛山 ICC 国际商业中心 位 Z：位于祖庙商圈城门头片区委 托 方：广州市盈基投资有限公司 项目规模：总建约 3.5 万平方米 功能定位：商业中心、公寓式写字楼 提供服务：营销策划及代理 服务时间：2008 年【日】41顺德新城项目 | 服务建议书项目名称：三水云东海旅游经济技术开发区经营性土地运营策划 位 Z：三水云东海委 托 方：云东海旅游经济区经济发展有限公司 项目规模：云东海中心区规划面积约 18 平方公里 功能定位：发展区域性房地产、休闲度假旅游及会议、教育培训产业 提供服务：土地运营研究 服务时间： 年 项目名称：佛山高明西江新城项目 项目地点：位于高明区荷城街道 项目规模：总体规划面积约 20 平方公里，核心控制性区域为 12 平方公 里。 项目定位：项目建设为未来的城市新区，涵盖市政、商住、商务办公等 综合功能 工作内容：规划优化建议 服务时间：2009 年 项目名称：佛山狮山小塘丝宝上林苑 位 Z：佛山狮山镇委 托 方：南海恒胜 功能定位：住宅、商业 提供服务：可行性研究 服务时间：2009 年 项目名称：佛山罗村翠湖绿洲项目 位 Z：佛山南海区罗村委 托 方：廖创兴集团 项目规模：占地约 400 亩 功能定位：高尚住宅 提供服务：研究策划、物业顾问 服务时间：2007 年【日】42顺德新城项目 | 服务建议书项目名称：佛山住宅市场分析 位 Z：佛山三水区、南海区委 托 方：佛山德宝房地产开发有限公司 提供服务：市场分析 服务时间： 年掌握大佛山城市发展动态 项目名称：佛山市房地产市场发展框架性计划 位 Z： 广东省佛山市委 托 方：佛山市发展和改革委员会 项目规模：3813 平方公里 提供服务：土地运营 服务时间： 2004 年【日】43顺德新城项目 | 服务建议书、大型综合商业项目业绩【日】44顺德新城项目 | 服务建议书项目名称：2010 年亚运会（广州）亚运村 位 Z：广州市番禺区委 托 方：广州市土地开发中心 项目规模：占地 2.7483km2 功能定位：建成后将包括运动员村，媒体村、技术官员村及媒体中心 等。 提供服务：市场开发与运营策划 服务时间：2007 年至 2011 年项目名称：广州塔（新广州电视观光塔）经营管理模式研究 位 Z：广州市珠江新城委 托 方：新广州电视观光塔指挥办公室 项目规模：总建约 12 万平方米 功能定位：观光旅游、文化娱乐、展览展示和电视广播信号发射等 提供服务：经营管理模式研究 服务时间：2007 年项目名称：广州国际金融中心（珠江新城西塔） 位 Z：广州市珠江新城西南部委 托 方：广州市建设投资发展有限公司 项目规模：建筑面积约 37 万平方米，建筑高度 432 米。 功能定位：商业、写字楼、五星级酒店、观光楼层服务式公寓、会议中 心等 提供服务：项目可行性深化研究及招商策划 服务时间： 年【日】45顺德新城项目 | 服务建议书项目名称：广州太古汇（广州市最高端的商业/商务综合体） 位 Z：位于广州天河中央商务区核心地段委 托 方：太古集团 项目规模：总建筑面积 450,000 平方米 功能定位：项目由世界知名的建筑公司 Arquitectonica 设计，整体包 括整个项目包括一座大型购物中心，两幢甲级写字楼，文化中心以及广 州首间文华东方酒店，届时将成为集休闲娱乐、商贸活动和文化欣赏于 一身的广州新亮点。 提供服务：前期顾问及后期实质管理 服务时间：2011 年-至今项目名称：中洲中心 位 Z：地处“广州国际会展中心”对面委 托 方：广州中（轻新）洲房地产开发有限公司 项目规模：总建筑面积 12.8 万平方米 功能定位：商场、写字楼及公寓 提供服务：前期策划、商业规划、商业顾问、租赁销售等服务 服务时间： 年项目名称：香港 Isquare 国际广场 项目位Z：香港尖沙咀弥敦道 63-67 号 发 展 商：凯联国际酒店有限公司 项目规模：建筑面积 60,000 平方米, 项目概况：总建筑面积 60 万平方眨ㄉ坛　⑾吩汉透咦舐ト 部分。商场在 2009 年 12 月 17 日正式对外开放。 服务范围：全程顾问 服务时间：2006 年【日】46顺德新城项目 | 服务建议书项目名称：香港国际金融中心二期 项目面积：写字楼部分约 200,000 平方米 项目位Z：香港中环 服务时间： 年 服务内容：商业部为该项目写字楼部分 33 到 52 层提供独家代理服务项目名称：北京东方广场 开发商：香港长江实业、和记黄埔、中国银行等 项目面积：北京东方广场总建筑面积 80 万平方米，为公寓、办公楼、 酒店及商场之综合建筑群。其中商业面积约 10 万平方米。 服务内容：商业前期策划顾问，国际品牌独家招商代理上海恒隆广场（一期） 委托单位：上海恒隆房产开发有限公司 项目规模：66 层高的甲级办公楼和商业广场，总建筑面积为 96,500 平 方米。项目位于南京西路，邻近上海商城，于 2001 年竣工交付。 提供服务：租赁代理项目名称：江阴市外滩超高层建筑及周边地区策划及运营项目 委托单位：江阴市规划局 项目概述：本项目坐落于长江边，紧临江阴长江大桥，是江阴市未来地 标性建筑。总高度为 538 米，118 层。总建筑面积约 60 万平方米。 提供服务：本通过市场供需分析，对项目定位、项目产品设计要求、未 来的租售价格建议、项目整体分期建设和运营战略、项目财务收益方案 等提供具备高度可操作的解决方案。【日】47顺德新城项目 | 服务建议书项目名称：泉州世界贸易中心项目 位 Z：福建省泉州市区晋江南岸委托单位：晋江航汇实业有限公司 项目规模：占地 234.52 亩，总建筑面积约 43 万平方米 功能定位：酒店、公寓、写字楼、商业、会议会展、住宅 提供服务：前期研究策划 服务时间：2008 年 项目名称：成都新鸿基东大街项目 位 Z：成都市\江区原钢管厂东大路两侧委托单位：新鸿基 项目规模：占地约 308 亩 功能定位：拟建 2 座 280 米以上的双子塔楼，包括写字楼、商业、酒 店、服务式公寓以及住宅物业。 提供服务：项目前期市场研究、项目定位及开发策划 服务时间：2008 年项目名称：深圳华润中心〃万象城 委托单位：华润（深圳）有限公司 项目规模：集办公、酒店、餐饮、零售、文化、娱乐、居住等诸多功能 为一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性建筑群。占地面积 7.6 万平方米，总建筑面积 48 万平方米，总投资约 40 亿港元。 提供服务： 华润中心一期万象城项目，市场研究及商业策划，租金调研及策略制 定，租务代理； 二期 Lifestyle Center 项目市场研究及商业策划，租务代理；其中市场研 究包括：深圳奢侈品市场、高端餐饮娱乐市场研究；国内及香港奢侈品 商场研究；奢侈品及高端餐饮娱乐类经营者访问。【日】48顺德新城项目 | 服务建议书项目名称：广州芳村坑口地铁上盖物业 位 Z：广州市白云区机场路委托单位：广州地下铁道总公司 项目规模：总建筑面积约 17 万平方米 功能定位：商业、办公综合商业项目 提供服务：研究及策划 服务时间：2009 年 项目名称：壹马国际服装广场（交通枢纽商业项目） 位 Z：广州市环市西路和站南路交界地段委托单位：广州市壹马交通投资有限公司 项目规模：总用地面积为 31096 平方米，总建筑面积约 89255 平方米 功能定位：包括公交站场、客运站场及综合开发部分（配套办公、商业 开发） 提供服务：综合开发部分（配套办公、商业开发）的研究策划、营销推 广及前期物业管理顾问 服务时间：2006 年 项目名称：珠江新城 B1-1 地块 位 Z：广州市珠江新城委 托 方：广东三诚经济发展有限公司 项目规模：总建约 23 万平方米 功能定位：写字楼、公寓、商业、酒店 提供服务：研究策划 服务时间：2007 年 项目名称：南沙 JMA 商业地块 位 Z：地处南沙蕉门河西岸委 托 方：银华国际集团 项目规模：占地 224 亩 功能定位：商业、写字楼、公寓、酒店、住宅【日】49顺德新城项目 | 服务建议书提供服务：项目可行性研究 服务时间： 年 项目名称：中山市远洋城商业项目 位七 路 爱至港口Z：地块位于中山市博爱六路南侧，正对中山市 85 公顷的大型生至开发区幼050 100200300500M紫马岭公园大鳌溪村态公园紫马岭公园；至南朗、珠海誉 升 公 司至港口博至沙溪起市委党校东长博览中心 文技工学校 命路 湾涌兴德逸房地产 德逸房地产紫 马 岭 公 园爱命博中心 土地储备德逸房地产长大王岭金字山隧道 道德逸房地产 德逸房地产 移动公司 德逸房地产 德逸房地产中博 鳌 广 C 地 D场 块 地 块路 六中海油 人民银行 技术监督局 市电力局 邮政局大鳌溪村景聚豪园土地储备中心 用地中心血站用地大鳌溪村 土地储备中心 用地人民日报社 疾控中心 土地储备中心 用地小 长疾控中心委 托 方：远洋地产（中山）开发有限公司 项目规模：总用地面积 57611 平方米；总建筑面积 172842 平方米。牛头山观二德逸房地产十小鳌溪村小鳌溪村小鳌溪村路文八三溪村已有权属 现状工业改居住大坑顶德逸房地产江号德逸房地产德逸房地产市三溪村用地路涌 三溪村用地 德逸房地产小 幼德逸房地产现状工业改居住路现状工业改居住现状工业改居住功能定位：项目拟发展为大型商业综合体，物业包括写字楼、商业、酒柏山股份经济合作社 用地路已有权属 工业改居住至京珠高速出入口环环路 外用地指标一览表外序号 1 2至驾校代号 C 其 中 R C1 C2 C3用地名称公共设施用地 行政办公用地 商业金融业用地 文化娱乐用地（博览中心及 配套设施） 居住用地 二类居住用地 中、小学用地 村民住宅用地 供应设施用地 道路用地 绿地 公共绿地(含山体) 生产防护绿地 建设总用地面积(公顷) 52.38 21.23 6.01 22.64 248.04 214.49 8.94 24.61 5.42 47.43 151.22 127.51 23.71 502.28 4.88 506.89比例(%) 10.3 4.2 1.2 4.5 48.9 42.3 1.8 4.8 1.1 9.4 29.9 25.2 4.6 99.1 0.9 100店等。图 例至长江水库 二类居住用地 村民住宅用地中路至沙溪、大涌至长江水库34 5 6至五桂山7 8 9 10R2 R22 R4 U1 S1 G G1 其中 G2 中 E1其博览中心及配套设施用地 行政、办公用地 商业金融用地市中学 小学提供服务：前期研究策划幼幼儿园河渠及水流方向公共绿地 防护绿地捕渔洋水厂 变电站综合市场小道路用地规划界线工程名称:中山市紫马岭南片区控制性 详细规划河涌 规划用地服务时间：2009 年中山市规划设计院建设单位: 设计阶段: 图纸名称中山市规划局 控制性详细规划 用地规划图Urban Planning & Design Institute昆明高端商业新地标 项目名称：昆明顺城购物中心 委 托 方：昆明赛伦房地产公司 顺城项目总建筑面积 369,957 O，项目是集高档住宅、大型购物中心、 高档写字楼于一体的大型城市综合体项目，其中商业总建筑面积 118,135 O，写字楼总建筑面积 50,418 平方米， 高档住宅建筑面积 114,177 平方 米。 顺城购物中心总投资 25 亿元，顺城作为三市街商圈唯一复合型商业，真 正带动昆明城市商业形态得到升级。 DTZ 工作内容：商业策划顾问、招商策略制定、租务代理。【日】50顺德新城项目 | 服务建议书、带有企业总部的项目业绩【日】51顺德新城项目 | 服务建议书项目名称：中航通用飞机有限责任公司湾仔总部基地 位 Z：珠海市十字门商务区委 托 方：中航通用飞机有限责任公司 项目规模：占地约 300 亩，总建筑面积约 50 万平方米 功能定位：办公、公寓、商业、营销展示中心等 提供服务：总体策划 服务时间：2011 年未来东莞第一高楼，由东莞 23 个民营企业共同投资开发 项目名称：东莞民营经济总部大厦 位 Z：东莞市东莞大道委 托 方：东莞市民盈集团股份有限公司 项目规模：总建筑面积约 80 万平方米 功能定位：写字楼、商业、公寓、酒店等 提供服务：可行性研究及策划 服务时间：2011 年项目名称：广州科学城总部经济区 位 Z：广州科学城中心区科研孵化中心区域内委 托 方：广州永龙建设投资有限公司 项目规模：总建约 33 万平方米 功能定位：总部经济型独栋写字楼、配套商业 提供服务：研究策划 服务时间：2007 年【日】52顺德新城项目 | 服务建议书项目名称：广州电视台新址东塔 位 Z：广州电视台新址将位于海珠区赤岗，旁临新领事馆区，紧靠新广州电视塔 委 托 方：广州电视台 项目规模：占地约 11.01 万平方米，总建筑面积约 32 万平方米，其中 东楼建筑面积约 8.6 万平方米。 功能定位：写字楼、酒店 提供服务：前期市场研究及定位策划 服务时间：2008 年项目名称：广东烟草新大楼 位 Z：广州市珠江新城 B1-8委 托 方：中国烟草总公司广东省公司 项目规模：总建筑面积约 18 万平方米 功能定位：写字楼 提供服务：可行性研究 服务时间：2004 年项目名称：利通广场 位 Z：广州市珠江新城委 托 方：广东省交通集团信息监控大楼筹建处 项目规模：占地 9916 平方米，建筑面积 159500 平方米 功能定位：写字楼 提供服务：选址分析、研究策划顾问 服务时间：2004 年【日】53顺德新城项目 | 服务建议书项目名称：韶钢集团总部基地（原梅花铝材厂土地综合开发利用项目） 位 太路 委托 方：广东省韶钢集团 项目规模：总建筑面积 20.074 万平方米 功能定位：创意型写字楼物业。 提供服务：研究策划 服务时间：2007 年 项目名称：广电科技大厦 位 Z：广州市珠江新城 Z：位于广州大道北梅花园东侧，东邻广州大道北，向西可联系沙委 托 方：广州无线电集团 项目规模：总建筑面积 40 万平方米 功能定位：科技研发、办公场所 提供服务：可行性研究及策划 服务时间：2003 年――以上仅为我司部分业绩【日】54顺德新城项目 | 服务建议书附件三：戴德梁行公司简介DTZ 戴德梁行于 1987 年在伦敦上市，为首家在伦敦股票交易市场上市的 房地产顾问公司。 DTZ 戴德梁行为世界顶尖的国际物业顾问公司，业务遍及 42 个国家 140 个城市，旗下超过 10,000 名房地产专才为世界各地的投资者、物业用户 及其它客户提供国际水平的优质房地产顾问服务，满足他们跨地域的房地 产需求。 自 1993 年开始，DTZ 戴德梁行积极开拓中国房地产业务，于广州、北京、 成都、重庆、大连、杭州、青岛、上海、沈阳、深圳、天津、武汉、长沙 等 18 个城市设有正式领有牌照的分公司，为中国首家最具规模的国际房 地产顾问公司。 从 18 世纪一家地道的英国公司发展至今，DTZ 戴德梁行百多年以来一直 保持卓越的服务水平和声誉，为发展商、企业及公营机构租户，以及金融 服务公司提供观点独到的分析和快捷务实的服务。我们的服务范围涉及房 地产项目前期研究策划、企业发展顾问、物业代理及买卖、估价、 企业融 资、物业管理等。 DTZ 戴德梁行的环球团队都有一个共同的目标 ── 致力为客户提供到位的 服务。我们的服务建基于对客户需要的了解，并协助客户达致长远成效， 这就是我们所指的「Bringing you the Power of One?」，代表我们既 深入了解本地市场的情况，也汇集了我们全球网络最优秀的资源。 为了给客户全面的房地产服务，我们的建议都是从客户的利益立场出发， 坦诚而中肯，从不作空谈，因为我们相信，只有把建议落实到行动中，对 客户来说服务才是真正有价值的。【日】55顺德新城项目 | 服务建议书?我们早于 2004 年成为中国大陆首家获得「全国一级房地产评 估资质」的国际房地产公司，在 2010 年我们估价的物业总值 达到 1,180 亿美元?我们是中国首屈一指的物业投资代理，占市场份额超过 50%； 2010 年代理物业总值高达 27.5 亿美元?大中华地区领先的物业管理公司，物业管理项目遍布 65 个城 市，面积超过 9,000 万平方米细化的分工，DTZ能提供更专业的服务顾问服务?策略发展顾问部营销及代理服务?投资部?建筑顾问部?估价顾问部 ?环球企业服务部 ?物业管理部 ?商业资产管理部?商业部（写字楼）?商铺部 ?住宅综合服务部 ?工业及物流部DTZ能提供一站式的房地产顾问服务策略发展顾问部 ?研究策划产品定位策划设计指引物业管理部 ?物业管理顾问 ?物业实质管理资产经营部策略发展顾问部 ?设计指引任务书 ?参与方案评审会物业管理 经营管理 投融资顾问投资部 ?针对大综项目卖买 ，引入国内外投资商?资产管理 ?物业经营管理 代理部 ?招商 ?租售代理物业租售代理 招商/营销推广策略发展顾问部 ?贯彻产品定位 代理部 ?招商／营销推广顾问【日】56顺德新城项目 | 服务建议书附件四：戴德梁行其他服务介绍一、营销推广顾问服务简介 1 项目定位调整及细化 1.1 市场定位调整及细化（包括内部装修等关于产品素质方面的建议） 1.2 目标客户定位及细分 1.3 品牌形象定位及细化 注：本阶段之前已完成了定位工作，因此本章节是在已有定位的基 础上，根据市场实际状况做出调整、细化。 2 项目租赁安排 2.1 项目租赁目标 2.2 项目租赁阶段划分 2.3 各阶段租赁量的设定 2.4 应变策略 3 价格策略制定 3.1 总体价格及各阶段价格走势制定 乙方经过充分市场调研后，在前期发展策划报告中提出具有市场依 据的项目市场价格。在甲乙双方共同确定后，项目总体推广价格浮 动不应超过此经确定的市场价格的10%范围）； 3.2 首期价格策略制定 3.2.1 首期价格体系（包括定价权重、各单元定价、价格变动幅度） 3.2.2 首期入市价格 3.3 价格应变策略 4 首期入市方案 4.1 入市时机选择 4.2 入市筹备建议 5 推广策略及方案制定 5.1 项目整体推广策略及方案 5.2 阶段性推广主题及推广点设Z 5.3 宣传推广渠道选择 5.4 整体及阶段性媒体推广策略方案 5.5 广告策略【日】57顺德新城项目 | 服务建议书5.6 公关策略及推广活动（活动设定、时序安排） 6 现场包装建议 6.1 租赁中心包装设计及建议（包括就租赁中心及宣传横幅度的环境格 调、位Z及设计提供建议） 6.2 就图板设计提供建议 6.3 样板房及其他展示位设计建议 6.4 协助筹备各功能物业的效果图、位Z图及平面图等并提供建议 6.5 协助招商说明资料（楼书）制作、监督现场包装、推广物料制作并 提供建议 6.6 协助筹备及制订合适的市场推广册子、传单及其他宣传资料并提供 建议 6.7 协助甲方对传媒广告宣传之计划提出意见，监控广告、营销推广方 案执行的效果 6.8 协助甲方对参与委任之广告商、公关顾问、宣传顾问及其他顾问等， 以便筹备及制订一切有关之推广宣传资料 6.9 施工现场包装建议 6.10 租赁流程设计和应急措施建议 6.11 项目工程配合 7 户外广告方案 7.1 户外广告整体方案的制定 7.2 户外广告点位Z及包装建议及相关预算 7.3 户外广告包装平面创意示意 7.4 围墙、楼体等的设计及包装方案【日】58顺德新城项目 | 服务建议书二、独家租赁代理服务简介 由戴德梁行全过程代理项目租赁，包括租赁人员组织、培训，租赁策略和 租赁计划的制定和执行，租赁现场管理，市场跟踪分析等，最终实现项目 的租赁目标。 租赁代理工作分为两个阶段，包括：租赁前准备工作及公开租赁工作。 （一）租赁前准备 1、协助甲方对租U前期相关政府文件的办理和工程规划及相关事项的 办理。 2、大商户的招商 3、营销执行计划制定 结合项目的定位和营销推广策略，制定项目整体营销推广工作计划 和各阶段营销工作计划，协调广告公司、公关公司、媒体制定的推 广计划、推广主题、公关活动计划、媒体计划等。 4、对设计、广告、公关、模型公司的选择建议 协助甲方选定专业设计公司、模型制作公司、广告公司、公关活动 公司等专业公司， 并 提供相关的专业意见。 5、协调项目进度计划和实施 协助甲方协调工程、设计、广告、公关等公司的进度计划与租赁工 作计划的关系，并 提出建议，以利于租赁计划的按时实施。 6、配合和监督广告公司制定的广告策略计划及执行 在整体和各阶段广告策略计划制定及执行过程中，协助甲方监督和 审核相关的内容， 包括广告策略和广告创意，广告计划，广告预算，宣传和销售资料 等，并提出相关建 议。 7、配合和监督媒体和公关公司制定的整体和各阶段公关推广计划及执 行，控制活动效果。 8、组建租赁部及租赁人员培训【日】59顺德新城项目 | 服务建议书建立租赁部组织架构，制定租赁人员培训计划，编写培训资料，对租 赁人员进行培训和考核。 （包括：岗前培训、展销会前的推广讲习培 训、展销会后的租赁总结培训及相关考核） 9、建立租赁管理系统 包括：租赁人员管理系统；租赁流程管理系统；租赁统计管理系统 10、租赁价格的拟定及调整 包括对价格表制定，付款方式的制定，价格优惠方式制定提出相应 的建议； 11、租赁现场组织包装 布Z租赁现场，组织设Z参观路线；对租赁中心的设计及装修方案 的建议；租赁资料准备建议，租赁相关配合单位、人员安排建议等。 12、租赁文件内容的制订 《租赁合同》 、租赁须知、承租意向书、租赁流程等相关租赁文件内 容的制订。 （二）公开租赁 1、租赁现场的管理 包括租赁现场的组织，客户访问接待，营销活动的配合执行； 现场租赁人员管理监控（安排足够租赁人员驻场） ； 即时事件的处理； 与甲方及租赁配合单位的协调配合，满足租赁要求。 2、租赁控制 租赁进度监控、即时对租赁情况（户型与价格）的控制，并及时调整； 每天进行内部租赁总结，检讨租赁情况，及时反馈租赁信息； 定时召开租赁管理例会，向业主汇报业绩和工作安排（每周举行例会 一次，监控租赁进度和营销策略实施情况） 。 3、广告执行监控和调整 包括广告品质监控；投放效果监控；广告策略调整监控；月度广告预 算方案。 4、客户跟踪分析 到访客户的跟踪；客户来源及构成分析；客户意见分析及处理。 5、竞争对手跟踪分析【日】60顺德新城项目 | 服务建议书对竞争对手的新推的产品、价格、推售方式进行跟踪分析，提出应对 策略；对新增的竞争对手调查分析。 6、制定分阶段的促销方案 根据市场特殊变化，制定分阶段促销方案，并落实执行。 7、市场跟踪及分析 跟踪和调查市场变化、定期提供市场变化分析报告。 8、策略调整及建议 根据市场变化的情况，对租赁的策略进行及时调整，及根据前期租赁 情况，对后期产品及营销提出相关建议。【日】61顺德新城项目 | 服务建议书三、广州营销策划及租赁代理服务业绩展示【日】62顺德新城项目 | 服务建议书【日】63顺德新城项目 | 服务建议书【日】64顺德新城项目 | 服务建议书【日】65顺德新城项目 | 服务建议书【日】66顺德新城项目 | 服务建议书【日】67顺德新城项目 | 服务建议书四、戴德梁行前期物业管理顾问服务简介前期物业管理顾问服务内容（物业交付使用前） (一) 机电工程顾问方面 1、评估各机电房的规划位Z，原机电设备合理充分利用 建议物业内之配电房、水泵房、煤气调压站、污水处理站、水池等之 适当位Z，使日后管理运作能更为顺畅，节省资源，并协助制定管理 维修保养计划。 2、建筑材料设备的适用性之专业意见 建筑材料的选择，对物业日后的管理工作，有着深远的影响，适当的 配套，对日后维修保养，带来方便及合符经济效益，故此，在前期设 计及施工阶段应予以重点考虑。 ■ 提供机电安装及能源分配的有关专业管理意见。 ■ 提供功能布局的有关专业管理意见，减少日后管理期间操作成 本及使物业经济效益增加。 ■ 建议成本保护方案，减少因施工对材料可能造成的损害。 ■ 协助物业管理公司工程人员提前熟悉物业中的各种设备和路线， 保证楼宇的安全启用，正常运行。 3、物业智能化管理功能之建议 随着当今家居生活的发展及资讯科技的日新月异，智能化的管理已经 成为发展项目的必备项目。本公司将本着发展商投资成本和国际及国 内市场需求的考虑上，做出建议，例如对一卡通系统、楼宇可视对讲 系统、停车场管理系统等方面提出专业意见。 (二) 销售配合方面 越来越多的客户在买楼之前更关心交付使用后他们所面对的物业管理问题， 他们更需要知道除了建筑物的硬件外，日后所面对的服务软件会是什么水 平问题；物业交付使用后管理费之收入、构成和使用以及物业管理公司将 提供哪些具体的服务内容已经成为销售过程中之常规问题。 1、协助发展商培训销售人员有关物业管理方面的资料【日】68顺德新城项目 | 服务建议书我司专门针对销售期间客户关心之物业管理问题制定培训项目，于物 业销售期间，协助发展商对销售人员进行物业管理事务培训，以增进 销售人员对物业管理方面的认识，便于在销售过程中能解答买家对物 业管理方面的疑问，增强买家的信心，促进物业的销售，同时亦便于 日后物业交接及物业管理之顺利进行。 建议培训内容纲要： - 物业管理对物业的意义 - 管理公司之架构及运作 - 物业管理的有关法规文件 - 业主委员会之成立 - 管理规约 - 管理公司所提供之服务 - 物业管理费的构成 - 物业管理所属之政府机构 - 有关销售中常见的物业管理问题讨论 2、从物管的角度出发，协助发展商完善楼盘整体之专业形象 物业管理已经成为完善物业的一个重要组成部分，日益受市民的关注： 物业管理的质素，物业管理费之厘定、物业管理费之构成以及物业管 理公司日后的服务水平等等问题。 发展商设计构思完美的物业整体形象，从专业开发到专业销售及交付 使用后的专业物业管理，整体的专业配合有利于充分体现发展商的形 象及以客为先，一切从客户使用的角度去设计之用心，更能体现发展 商让客户放心之专业经营理念，从而迎取目前竞争激烈之物业销售市 场。 (三) 物业管理顾问方面 是项服务将于物业单元交付使用前提供予发展商参照，其主要功能为： ? 于实质管理前期能针对及提出现存有关影响未来管理之问题，使发展 商能有时间考虑增减设施； ? ? 减省日后管理设施修改或加增之费用，及避免影响实质管理运作； 于业户营运前订定管理费及其它费用之基准及分摊原则，使日后管理 运作能畅顺。【日】69顺德新城项目 | 服务建议书1、 订定管理守则 物业之管理守则将作为规约条款之一部分，本公司依据国外之专业管 理规范配合国内之特定环境，订定一套符合昆明「五里片区项目」所 设定之管理规章； 除附设于规约条款之管理守则外，本公司将会制定昆明「五里片区项 目」业户手册及装修流程和守则予各业户，令业户于使用及搬进物业 前对管理运作能充分了解，加强对物业之信心。 2、 配套设施的安排及管理 按照物业销售对象为目标，为物业建议有关之生活配套设施如会所等， 亦并于在规划中予以考虑，以便合理布Z及日后管理安排。 3、 员工培训计划 本公司确认物业管理为一项由人力作主导之服务行业，所以深信于物 业管理担当第一线之管理人员，如销售、管理处、保安及工程等，必 须接受专业之特定训练，而是项目训练除灌输现代化物业管理知识外， 亦应包括其它项目如领导才能或公共关系等课程。培训计划将为理论 与实务并行，并配合适当之演习，使之能熟习及实际体会突发事故之 应变措施及程序。本公司将按实际情况，分期安排员工投入适当岗位， 以配合工作及有效运用资源。 4、物业管理预算 现今专业化物业管理，除极需要专业管理人员及先进之管理系统设备 外，整个小区之财务管理，尤为重要。精确的事前财务预算及分析能 充分保障物业投资者权益，相对而言，亦能确保及增加不动产资本价 值。物业管理预算应要把握各项物业支出及定期收入，订定出一套完 整而合理的预算案，并积极按市政府规定收取管理维修基金，以确保 该项物业投资能达致极限。 本公司被委托后，将会针对物业日常运作支出，做出评估，制定首年 管理费预算案。并依据预算案，建议管理费金额。 5、 停车场管理建议 根据现存的停车场规划提出管理顾问意见，内容包括订定停车场整体 经营策略，如营运的安排及收费标准等；就选定的停车场设备做出管 理者角度的分析及建议，包括人力安排及维修保养服务。 6、 移交单元予租用户之程序【日】70顺德新城项目 | 服务建议书按发展商指示, 协助管理处制定接收物业之指引, 及指导管理队伍跟进 缺点之程序, 并协助指导管理处如何把有关单元交付业主及租户。 管理服务工作内容包括检查用户之有效文件，并由管理处主管级员工 与用户作移交程序。提示应知事项，如单位内各项设施、装修需知、 运送对象安排等。单位内工程瑕疵亦需要用户于一定时间内知会管理 公司作适当修葺。 7、 装修工程及物料运送控制之程序 为确保用户之装修工程及材料运送能配合物业整体营运情况，要求各 用户之指定装修承包商于施工前提供有关资料及费用，以免妨碍物业 之正常操作，确保业主及用户之权益。 8、 物业交付期间之保安控制 此期间之保安顾问工作，将包括物业内全部公共地方、机械及机电室 及物业外围范围等之保安评估。物业管理员须严格执行由上级指示之 各项保安措施，以确保物业于此期间之安全运作。 9、 物业交付期间之迁入控制 为防止物业楼板承重超过建筑法规，管理处应知会各用户有关资料， 而亦同时要求用户提供搬迁特别对象或器材之明细，以便审核其有否 违规。另搬迁期之安排及运送方法等，管理处将须订定适当程序及运 作模式以配合用户之迁入搬运安排。 10、物业交付期间之安全控制 本公司特别强调安全第一，无论管理人员，装修承包商及用户，必须 遵守管理公司订定之安全守则，以防发生意外。如单位内楼板禁止切 割或挖掘；用户单位内设施之更改，易燃物体之管理及处Z等，管理 处将有特定之规条监管，以策安全。 11、物业管理人力资源 配合物业所需，协助聘请及培训合适人员负责日常管理、安保及维修 等工作，以确保高品质服务；制定员工编制表、当值时间、员工手册 及各项运作报告等；于物业正式营运前调派机电及管理人员进驻以熟 悉各项设施运作依据，配合日后管理服务。 （四）前期物业管理顾问服务形式 本公司可在项目规划平面图出具后（以发展商委任日为准）起，提供 前期物业管理顾问服务。【日】71顺德新城项目 | 服务建议书本公司将于此顾问服务期间以合理的时间间隔，到项目现场，与发展 商、管理公司及其它有关单位举行会议，检讨有关日常物业管理之运 作事宜，提供前述前期物业管理顾问服务。 除到现场会议外，我司以电话、传真、电子邮件以及邮递形式为贵司 提供物业管理专业咨询顾问服务。【日】72顺德新城项目 | 服务建议书伍、戴德梁行后期物业管理顾问服务内容后期物业管理顾问服务内容（物业交付使用后）1、物业公司组建成立阶段： - 对物业管理公司的组建模式、机构设Z、岗位设Z、人员配Z等提出专 业建议； - 从视觉、行为、理念等角度对物业公司进行形象包装宣传建议； - 指导发展商物业管理企业的注册和资质申请等工作； - 提供整套物业管理日后运作的方案及工作程序文件、岗位作业指导书所 有表格； - 提供整套物业管理公司规范、系统、全面的规章制度和服务程序，包括 各项岗位职责、管理制度、工作流程规程、员工手册等； - 提供《临时管理公约》、《住户手册》、《收楼须知》及交楼时业主所 需签署的所有文件资料、二次装修管理的所有文件资料； - 提供管理处各岗位员工制服方案，协助拟订物业的各类型标识； - 提供管理处开办费用清单、预算及采购计划； - 制订员工培训方案，并协助落实； - 提供财务收支预算表范本。 2、物业管理处的开办和物业验收接管阶段： - 制订管理处组织结构及功能，各员工的编制，制定员工分期入职计划； - 协助员工选聘工作，对各类员工任职条件和素质要求提出专业建议；并 提供劳动合同范本； 协助对招聘的员工进行培训，包括物业专业知识、项目情况、企业文化、 服务意识、、接管及交楼培训等； - 协助并指引管理处与水、电、气、电信、电视及其他公用机构联络，落 实日后业主的报装手续；【日】73顺德新城项目 | 服务建议书- 协助制定物业接管方案，协助成立项目接管验收小组，建立各专业设施 设备移交的手续、准备相关资料文件； 指导项目接管验收工作，对不合格处提出整改意见，并进行复验等工作； - 协助制定物业入伙工作方案、紧急应变方案；协助成立入伙工作领导小 组； - 对物业接管的具体细节提供建议； - 现场指导及协助管理处接管物业、资料和图纸； - 协助制定项目房屋维修保养方案； 协助制定项目设施设备，如消防、给排水、机电设备等的维修保养方案； 全操作规程、应急处理方案等文件； - 协助制定清洁绿化专业管理实施方案。 3、业主入伙搬迁阶段： - 对物业入伙的具体细节提供建议； - 现场指导及协助物业管理公司交楼给客人； - 制订成品保护方案，以免在装修时刮花或损坏； - 协助制订业主搬迁入住管理及服务办法，保证业主顺利搬迁。 4、日常管理服务阶段： - 以物业管理优秀小区为基础，按照 ISO9001 质量管理体系标准建立物业 管理规范及相应文件，并将其贯彻到日常管理工作之中； - 定期巡查和稽核物业管理服务，对管理处的运作进行指导； 加强员工培训和员工队伍建设工作，以培养一支专业的物业管理队伍为 己任； - 根据日常管理实际情况，完善管理机构和人员优化配Z方案； - 协助制定房屋、设备分级保养计划； - 提供安全管理制度，如出入监督、巡查、紧急情况处理等； 提供各专业的详细检验和考评标准，如设备评比、清洁绿化工作考评等； - 提供管理处员工的工作绩效考核体系； - 协助制定设施设备运行记录监督控制的有关程序文件、作业指导书、安【日】74顺德新城项目 | 服务建议书- 建立工作持续改进体系，保证物业管理服务品质的提升和良性循环； - 指导开展丰富多彩的社区文化建设活动； - 指导依法召开业主大会和成立业主委员会； - 定期进行客户服务需求调查，客户满意度调查； - 协助后期物业的接管和入伙管理工作。 5、服务收费： - 全委托物业管理服务采取酬金制方式； - 物业管理顾问收费方式按服务时间段分期收取； 物业管理顾问服务亦可派驻驻场经理，收费方式为收取顾问费及驻场经 理薪金。【日】75顺德新城项目 | 服务建议书六、戴德梁行部分广州物业管理服务业绩展示广州太古汇 太古汇(TaiKooHui)位于广州天河中央商务区核心地段 总建筑面积450,000平方米 项目由世界知名的建筑公司Arquitectonica设计，整体包括整个项目包括一 座大型购物中心，两幢甲级写字楼，文化中心以及广州首间文华东方酒店， 届时将成为集休闲娱乐、商贸活动和文化欣赏于一身的广州新亮点。 前期顾问及后期实质管理 （2011 年-至今）广州南沙香港中华总商会 位于广州市南沙区 总建筑面积为26,000平方米，楼高19层 前期提供实质物业管理服务，后期物业管理顾问服务 （2005 年-至今）广州创展中心大厦 位于天河区体育东路东侧和天河南二路北侧的交汇处，面积为6.49万平方 米 高级办公大楼/大型商场/停车场4层商业群楼＋2层地下停车场＋东西两塔 写字楼 前期顾问及后期实质管理 （2007年-2010年）【日】76顺德新城项目 | 服务建议书广州南丰汇环球展汇中心（琶洲） 位于广州市琶洲 总建筑面积为136,000平方米， 大型商业中心 提供物业管理顾问服务 （2010 年-至今）【日】77顺德新城项目 | 服务建议书如需进一步了解戴德梁行的服务，请联络：黎庆文 先生 华中、华西区策略发展顾问部董事及主管 联系电话：020-、138
办公地址：广州市天河北路 233 号中信广场 45 楼袁沛婷 女士 策略发展顾问部 经理 联系电话：020-、137
办公地址：广州市天河北路 233 号中信广场 45 楼【日】 78
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