“步步高?新天地”第五届湖湘财富峰会
上午场 主论坛
主持人许：尊敬的各位领导
主持人杨：尊敬的各位来宾
齐：大家上午好！
主持人许：欢迎来到由步步高·新天地总冠名的第五届湖湘财富峰会的主会场，我是主持人许智来。
主持人杨：我是杨虹薇。
许智来：杨总，我很高兴这次能和你合作主持峰会主论坛。记得上一届的主持人是喻会长和吴会长。
杨虹薇：是的，每次峰会有很多的地产大佬聚集在这里，而且都是对房地产非常资深的专家，所以对一些话题的演绎也非常深刻。
许智来：每年的峰会都有诸多的专家和学者们分享不同的思考和经验，第一次峰会冯仑来到了现场，这一次第五届湖湘财富峰会更是邀请到了重量级的一些嘉宾莅临，同时我们的参会人员也达到了前所未有的3000人的规模。
杨虹薇：是的，这一次峰会，不但是规模最大，同时规格也更高，因为我们邀请到的一些嘉宾，都是前所未有聚在一起。湖湘财富峰会已经成为中南片区最有影响力的专业平台，本次峰会由湖南省工商联、全联房地产商会主办，湖南省工商联不动产业商会和木米女网承办，湖南省电子商务协会和湖南省房地产业协会联合承办，环线传播全程策划。
许智来：今天我还要隆重介绍一下峰会的主讲嘉宾，他们是国家发改委投资研究所原所长罗云毅先生、万通集团董事长冯仑先生、易居（中国）控股有限公司董事长周忻先生、步步高集团董事长王填先生，以及原湖南省社科院院长朱有志先生、著名经济学家吴金明先生等来自学界、金融、媒体的跨界名流们，欢迎你们！
杨虹薇：还要感谢今天到场的30多家媒体朋友，他们是新浪乐居、0731房产网、腾讯房产长沙站、搜房网、好房子网、政法《第一房产》、金芒果地产、金鹰955、105电台，感谢你们一个多月以来对本届峰会的持续关注和报道。
许智来：宾客满座，翘首企盼，让我们马上进入本届峰会的重要时刻。首先有请湖南省委统战部副部长、湖南省工商联党组书记汤新华先生代表主办方致辞。
杨虹薇：有请！
汤新华：尊敬的张大方副主席，尊敬的冯仑董事长，尊敬的各位领导，各位企业家，各位专家、学者，还有媒体界的朋友们，大家上午好！从2010年起，在大家的共同关心、支持和呵护下，一年一度的湖湘财富峰会连续举办五届，通过峰会这个平台，我们汇集了省内十多万的商会会员，吸引了百万的创业群体，共同培育了一些商业精英，在业界形成了良好的品牌效益，在社会上也产生了积极的反响。今天我们又迎来了步步高·新天地第五届湖湘财富峰会，首先请允许我代表省委统战部、省工商联、省总商会，向各位莅临的领导、嘉宾和企业界的朋友们表示热烈的欢迎。对长期以来支持和参与峰会的各界领导、各界朋友，表示由衷的感谢！
本届湖湘财富峰会是由湖南省工商联和全国工商联、房地产商会联合举办，峰会的主题是“转型·升级”，新的经济形势，促生出新的产业模式，业界人士更加聚焦于绿色建筑、两型产业、市场配置、经营创新等一些热点，本届峰会围绕这几个热点问题进行研讨与交流、分享。
峰会举办到这届，经验更加丰富，内涵更加深刻，形式更加活跃，峰会的第一天是主题演讲，我们很荣幸邀请到了省内外的专家和企业家们开坛论讲，针对房地产金融化等话题，进行全面的行业形势分析和经验交流。明天即将发布湖南不动产白皮书，与同行发现实践和运营经验，打造企业家人脉的互动品牌，企业自始至终贯穿2014湖南不动产展，在主题设计、现场规划以及内容布局上，进行了全新的改版，展出了一批极富代表性的产品，这次峰会聚焦宏观、微观的交际，感性与理性的结合，财富是创新的动力，我相信本届峰会将会给业界搭建极好的思想交流、人脉交往的平台，大家一定会有所收获。
最后衷心预祝步步高·新天地第五届湖湘财富峰会取得圆满成功。谢谢大家
湖南省委统战部副部长、湖南省工商联党组书记汤新华先生致辞
许智来：感谢汤书记的鼓励和支持，当然汤书记在讲话中也对我们提出了一些要求，我们要努力按要求去做。
杨虹薇：今天到峰会致辞的嘉宾，除了有我们峰会的主办单位省工商联的领导，还有来自我们全联房地产商会的领导，有请全联房地产商会副秘书长王玉清女士致辞。
王玉清：尊敬的各位领导，各位来宾，大家上午好！我是全连房地产商会的副秘书长王玉清，欢迎大家参加第五届湖湘财富峰会。作为主办方之一，我谨代表全连房地产商会对大家的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢！
本次论坛以“转型·升级”为主题，对其的探讨，我想有三点要注意。第一点，转型升级需要把握中国宏观经济发展趋势，明晰区域发展战略。第二点，转型升级把握中国城镇化发展趋势，明晰城镇化的发展空间。第三点，把握转型升级就要把握中国房地产发展趋势，寻找新的价值点。
为什么要明晰中国宏观经济发展趋势？从我国经济发展速度来讲，经历了长时间两位数的经济增长以后，现在经济发展也进入了平缓的发展期，用政府工作报告当中的话，就是经济增长速度换挡期。换挡期期间，我们如何把握房地产发展趋势？李克强总理在今年两会的工作报告当中阐述，我们今年工作重点就是消费扩大内需，充分挖掘消费的巨大潜力，在两会报告当中强调深入实施区域发展战略，大力推进中部地区的崛起。以此为契机，以长沙为代表、以湖南为代表的中部地区，将会迎来巨大的发展良机，在宏观经济发展到今天这个时候，我们探讨转型升级，应该是恰逢时机。
第二，转型升级就要把握当今中国城镇化的发展趋势，明了中国城镇化的发展。我看到一条消息，国务院十一部委发布通知，进行新型城镇化发展的试点工作，现在请各个城市按照不同层级上报，说明什么？新型城镇化工作启动，将为房地产发展带来新的发展空间。为什么这么讲？按照国际城镇化发展的经验，就是说城镇化率在30%到70%之间，城镇化是进入了一个快速发展时机。2013年我国城镇化率发展到53.7%，离70%这个阶段还有十几个百分点，如果按照我国城镇化每年提高一个百分点的速度的话，就是说中国城镇化发展期间还有十几年，或者说有三个五年计划还多一点的时间，对于房地产来说，就是要为城镇化提质升级、提供条件、改善环境，为中国房地产的发展也带来了一个巨大的扩展空间。
第三，我们当今探讨转型升级，也必须要掌握当今房地产发展的趋势，从国家统计局发布的1-6月份房地产运行市场报告来看，现在房地产的发展形势已经趋缓，而且现在的库存量比往年要大幅度的增加，当前房地产的形势已经到了一个新的发展阶段，短缺经济已经结束，到了结构调整时期，到今天探讨转型升级的时候，我们要怎么样探索我们房地产行业的发展呢？所以我想借用有一个产业微笑曲线理论，在产业前端、中端和末端，像微笑一样，两端撬起，现在大部分的企业在中端，也就是制造各种各样的商品房的阶段，在前端金融、规划，在末端的物业管理，各种各样的商品探索时代，在这两个都有很大挖掘升值空间的时候，我们往往挖掘得不够，但是我们已经有一些先知先觉的企业对商业地产、旅游地产、养老地产等领域进行拓展，所以今天的盛会是经验的分享，理论的碰撞，精英的盛会。我想通过今天的峰会，对当今的房地产形势有更深刻的把握。
最后预祝论坛圆满成功！
全联房地产商会副秘书长王玉清女士致辞
许智来：再次以热烈掌声感谢王秘书长的热情致辞，刚才王秘书长从战略的高度做了一些分享。我们湖南省工商联不动产业商会作为全联房地产商会的湖南分会，举办的每一届峰会也得到了全连商会的有利支持。好的，感谢王秘书长。
杨虹薇：听完两位领导精彩的致辞之后，我们还要隆重的介绍一下今天一些重要莅临的领导，他们是：湖南省政协副主席张大方先生，湖南省委统战部副部长、湖南省工商联党组书记汤新华，湖南省工商联副主席陈宏忠先生，湖南省工商联正厅级巡视员史雪华先生，原湖南省住建厅厅长王智光先生，长沙市工商联主席彭继球先生，娄底市工商联主席李德仁先生，湖南省总商会副会长、湖南省工商联不动产业商会会长喻春光先生。还有很多来自总商会、湖南省工商联不动产业商会和省直各个行业商协会、地州市工商联的各位领导和企业家们，欢迎你们。
下面有请今天开幕式的揭幕人，张大方领导，有请领导上台。
张大方：下面我宣布，步步高·新天地第五届湖湘财富峰会正式开幕！
许智来：非常感谢张主席的开幕，本届峰会的主题是“转型·升级”，这是一个新的时代课题，中国的房地产行业经历了近20多年的发展，从一线城市的成熟到二线成熟的繁荣，再到三四线城市的方兴未艾，每一种城市类型和区域在新的政府调控背景之下，都必须要有全新思考，那么我们所讲的转型也许是一种创新，讲的升级也许是一些企业独特的发展模式，所以我们今天的探讨既是方向性的，也是操作性的。
杨虹薇：没错，本次峰会邀请到的几位重要嘉宾，他们有的来自住宅开发企业，有的来自商业物业的开发经营管理，也有的专门是经济研究指引的学者，还有与市场对接非常紧密的专业顾问公司，同时还有专门主打城市运营、城市发展的专家，最重要的还有来自京城被称为全国地产思想家的名人——冯仑先生，大家掌声欢迎！
许智来：本届峰会演讲的第一位嘉宾，是我们邀请的具有地产研究元老之称的国家发改委投资研究所原所长罗云毅先生。
杨虹薇：罗所长作为中国房产政策研究的一线专员，非常清晰政府对政策调控的主导方向，他将为我们来分析当前宏观经济形势，针对目前经济形势给我们清晰的指引。
许智来：有请。
&&&国家发改委投资研究所原所长罗云毅演讲
罗云毅：首先祝贺本次峰会的召开，今天我的演讲题目是《当前宏观经济形势分析》
现在很多人比较悲观，但看到湘军强有力的阵容，我想这是对“悲观”的否定。这是改革开放以来GDP的增长态势，这几年我们的经济增长速度有一个明显的下滑趋势，我把这张图拿出来让大家看，是想看看大家对这个问题怎么看。
我们的经济走向向下的趋势很明显，国内国外都出现了中国经济有可能硬着陆的判断，甚至还有些判断比较极端的。美国世界大型企业研究会很严肃，他对中国的经济也有很悲观的估计，按照他的估计，我们的经济增长下降比较厉害，十八大提出人均GDP翻两番是完不成的。
牛刀先生也讲中国经济走到今天已经到了尽头，但是今天，我看到大家的笑容比较好，不至于崩溃。
后面是复旦的任志强先生和牛刀侃房价，也侃了很长时间。
美国浑水公司创始人卡森·布洛克在前几天讲，一旦中国的房地产和投资泡沫破裂，中国的GDP将由目前的水平收缩20%到25%，从报道上是这样的，我实在不太相信，这么聪明的家伙能说出这样的话来，说得太极端了。
唱衰中国经济的都是讲中国的投资，中国的房地产，还有地方债，房地产的投资占总共投资的20%，中国地方债主要是支持投资。我把这些悲观的预言给大家看，看大家怎么想？
我觉得目前还是正常的周期性的波动。我之所以从1978年讲，那是因为，到现在宏观GDP的走势，就是一个波动的态势。上半年统计局公布数据是7.4%，差不多是24年以来的最低点，但是我们仔细看看，确实还是一个波动的态势，只不过这次走得相对低一点，过去还有5.2%、3.8%，这次与99年的7.6%差不多，到目前为止，我觉得从目前的迹象来看，我的一个判断是现在的GDP虽然下行的比较多，但是我觉得还是一个周期性的波动。作为市场经济，周期性的波动是很正常的现象。
第二个判断，对我们当前7.4的GDP的增速，应该怎么样看？7%应该是高增长，7.4%是高增长，6%也是高增长，所以这已经是很高的增长速度了，因为我们习惯了改革开放30年的10%的增长速度，所以觉得7.4%不过瘾，其实跟世界范围相比，7.4%还是比较令人骄傲的增长速度。
这个是主要经济体GDP年增速平均值，我们可以看到金砖国家，这里面有南非，主要的发达国家，他们在过去的这些年份当中，经济增速比我们差得多，把我们自己放在世界范围内，横向比较，我的判断是我们现在的7.4还是很高的增长速度，只不过印度这两年上来了。这就是我对过去这段时间宏观经济的走速的判断。
下一步如果变成了6，变成了5，变成了4，这个问题就比较严重了，对我们未来的一段时期，短期的趋势应该怎样发展？我说说我的看法。
短期公布的数据，首先是外部的情况，总的来看，外需的环境有所好转，2000年我们进入WTO以后，外需对我们国家的经济发展来看，作用特别大，特别体现在临海省份，2008年的次贷危机影响，就是沿海地区的外需引起的。外需对GDP的贡献最高达到了8.8，外需就是出口和进口平衡的结果，总体来讲，跟出口很密切，如果讲到数据，上半年外需环境有所增长，美国的经济二季度出现明显的反弹，在相当一段时间维持低利率的政策，还得采取刺激的态势。
欧元区虽然整个来讲比较慢，但是在缓慢复苏的过程当中，就业、消费、财政状况也都较好转，利率向下行，有利于他们的经济发展。看看日本，由于中国的政治原因、历史原因，我们很恨日本，过去日本的增长速度很低，但是今年上半年恢复得不错。今年全年应该能实现2%的正增长。
未来一段时期经济怎么走？我想，外需环境还是会有所好转。
从内部情况来看，我们国家这么多年的GDP增长，工业起到了核心的推动力，这几年工业有所下降，从上半年的情况来看，二季度的工业增加值同比增长8.8%，比一季度略有回升。根据国家统计局的数据，所谓的0.1、0.2的数据不必太认真，统计也不容易，我们看一下大概的趋势就行了，只要不是两个点、三个点就可以了，所以这也说明态势是稳定的。
对中国来讲，突出的特点就是投资扮演着很重要的角色。整个来讲，投资趋缓，但仍在高位，我们的投资上半年同比增长是17.3%，比一季度减了一点点，按照所有制分，有民间投资的增长，增长为20.1%，比整个的投资高了30个百分点，在座绝大部分是民间的企业家，我们整个民间投资的增速也体现了我们民间对整个经济发展的信心。
按照产业结构分，一般来讲，我们要从三个大部分来看，制造业、基础设施、房地产，加起来占整个投资80%左右，上半年来看，制造业、房地产的投资不太理想，下行的数据比较多，由于各种原因，加上这么多年的微刺激比较多，基础设施保持比较高位。上半年的到位资金高了3.2%，较前5个月还高0.2个点，说明我们的资金环境有所宽松。
消费，一般从社会消费品零售总额来看，还是比较稳定，上半年12.1%，跟一季度差不多，非常重要的一点是出口，进出口1.2%，比上个季度增加0.1个百分点。所以，我们得出一个结论，目前为止上半年的态势我们的宏观经济总体上是一个趋稳的态势。
宏观经济，除了讲GDP，讲消费，还要讲价格。总的来看，我们的通货膨胀完全在可以接受的范围之内，到上半年，也就是2.3，我想跟大家介绍一下，虽然我们在09年近6%，现在是2点几，是正比，按照国家惯例来讲，我们用的居民消费价格指数，包括了食品，还有包括了能源，主要的发达国家居民消费价值指数，不包括能源和食品的，叫做核心价格指数，如果我们国家的居民消费价值指数能够把食品、能源去掉，总的来讲还低一些，统计局公布的CIP的统计数据，食品一般来讲涨得比较多。
虽然我们的经济增长率出现了一个明显的下行，但仍属于周期性波动的范围，并不是坏的开始，更不是什么大的长期萧条甚至崩溃的前奏。
我跟比较悲观的看法不太一样，我们讲的是经济增长率，而不是经济增长的总量，经济增长率有所下行，但是我们的经济增长总量是一直往上的，只是往上涨的幅度变小了。
短期的态势展望，今年的经济增长速度可能维持在7.5%左右，投资预计增长17%左右，其中房地产投资增速将降至10%左右，对整个投资影响还是比较大的。另外社会消费品零售总额增长13%，全球的经济大概是增长2.8，高于去年的2.4%，今年中国的出口可能是在5%左右，CPI维持在2.5左右。
那么明年、后年的情况怎么样？说老实话现在不太明朗，很可能这一次周期性的调整是所谓的L型态势。这次经济调整的会低至什么程度？我比较乐观，我认为不会低于7%，说老实话，低于6、5也是可以接受的，因为这都是非常高的增长速度，如果发达国家实现了5的增长速度，他们就很高兴了，如果高于6就有点担心，担心出现问题。
未来的政策导向，当局我觉得还是比较谨慎的，李克强总理讲到的几点，我很赞同，经济增速7.5%左右，物价涨幅在3.5左右。发展要有质量，要提效益，没有水分，实实在在的，7.5%高一点，低一点都是可以的，因为这是转型期非常重要的指导思想。指导思想我们讲了很多年了，到目前为止本届政府开头开得最好，也是落实得最好的。
决策层的战略和政策导向，就是搞一点微刺激和定向的刺激。
如果说我们现在的7.4，进一步下行，外部经济形势恶化，如果出现大事件，影响我们宏观经济正常的走向，那么中国的宏观经济刺激、宏观经济政策方面，我觉得不排除要采取更大的动作，但问题是还有没有空间来采取更大的动作？早在2011年，世界银行就已指出，中国的经济和其他的国家的经济不太一样，中国经济仍然有空间，如果有必要的话，我们可以采取更强的刺激政策，这就看中央的决策了。
货币政策无非使经济环境注入更多的货币，那么，货币水平是收缩还是扩张？所谓的空间又在哪里？所谓的空间就是通货膨胀水平，如果一个经济体的通货膨胀已经达到了10%—20%，通货膨胀这么强烈的情况之下，推行货币政策是无效的，没有空间的。我们看到的通货膨胀，不是核心通货膨胀而是普通的，因为CPI只有2点几，从通胀水平来看，采取更强的扩张性政策的话，我们现在是有空间的。
我们的银行存款的准备金率是20%，如果需要，准备金率还可以降低，这样就注入了很多的资金，央行还是比较谨慎的，只是定向的搞了一点点，我们的货币政策，从准备金率来看还是有空间的。我们的基准利率是6.15%，比08年的5.4%还高，所以贷款的调整也还是有空间的。货币政策大家最关心，对我们的工作也是最直接的，我想告诉大家，从研究来看，调整空间还是很大的。
再来说财政政策。财政政策主要体现在它的赤字水平所占GDP的比例，如果赤字占GDP的比例高了，说明向社会投入的资金更多，就是所谓的扩张性的财政政策，反过来赤字缩小，财政向社会投入的资金少。
财政政策调整的空间在哪里？一个是赤字率，即赤字占GDP的比例，一个就是债务率，即政府债务占GDP的比例。目前我们国家的赤字率在2.1左右，远低于欧盟3的要求，尽管这不是普天下都可以适用的，但按照国际标准来讲我们还有空间。
大家都很关心债务率，我们的债务率还是可控的，按照审计署的统计来看，大概是40%，欧盟的要求是60%，欧盟的国家大部分都超过了。美国、日本现在又高了一点，英国、加拿大、欧元区、意大利、希腊、德国都超过了60%，显然，实行扩张性的财政政策，我们还是有空间的。
我们现在讨论的是我们的经济正在下行，情况确实严重，如果需要的话，我们的政策空间还是有的。发改委的原秘书长也提出来，如果强刺激就要果断出手，也反映了学界的一种心态。
我刚才说过，中国的经济很多人担心，有人认为要崩溃，有人认为要出问题，认为中国投资占的比重太高了。中国的经济就是投资的问题，我的观点是，中国投资占GDP的比例这么高，远远超过发达国家和主要的发展中国家，这是有它的客观必然性的，因为这是中国特殊的国情决定的，不是哪一个人或者哪一个团体想决定就能决定的。
另外，我个人一直坚持认为，我们比较高的投资率是好事而不是坏事。从总量分析来讲，当然，投资一定要用到有用的地方，但只要投资结构比较合理，投到有效的地方，高投资绝对是好事情。
一说到高投资率，就要说产能过剩。这两天我做PPT的时候，想到一个词，我觉得这个词挺好。我们的产能过剩是一个事实，但是对这个问题要怎么看？它是成长中的烦恼，比如说我们带孩子，孩子到六七岁的时候很讨厌，但讨厌并不能说明他不好。这就是成长中的烦恼，所以产能过剩也是成长中的烦恼。有的是体制进步引起的，民企钢铁行业就要跟国企竞争，多晶硅也是进步引起的，水泥行业也是把传统的方法替代了，就造成了产能过剩，这都是成长的烦恼。所以，我觉得不要太过多的过滤，要科学的分析。
在我们房地产业面临的种种问题，从某种意义上来讲也是成长中的烦恼，尽管现在面临的问题确实不少。现在房地产也是下行的趋势，那么，会不会出现崩溃？我觉得按照IMF国际货币基金组织提出的，要看房价收入比和租售比的态势，以及租售比对于长期的租售比和房价收入比的偏离程度。我们现在是有所偏离，但是比起日本、美国、香港，所谓的泡沫爆发，我们好像还没有达到那个程度。所以到目前为止，我把我们房地产的运行态势看作是一个调整，我自己认为崩溃的可能性小。
地方政府的债务也是完全在可控的范围之内，大概是20多万亿，中国政府是有着强大的偿债能力的，但是在体制上、国企问题上，政策还没有理清。
这几个问题都跟投资有关，所以我讲讲我的看法。
从中长期来看，各种支持中国经济高速增长的因素仍然长期存在，仍然保持比较高的增长速度，不管是宏观经济，还是房地产，周期性的调整，长期来看尽管大家都在说下台阶，这个下台阶究竟怎么下？下到什么程？还需要更多的论证和观察，两方面的意见都有，主流的观点是下台阶，还有一些观点认为，支持中国经济高速增长的因素还是存在的，我们只能等着看中国经济未来发展态势。
我就把中国宏观经济走向的看法给大家介绍一下。谢谢大家！ 、
万通集团董事长冯仑现场演讲
杨虹薇：刚才听了尊敬的罗所长说的分析之后，作为地产界的人，我们应该对整个中国经济非常清晰了，乐观、稳定、持续，我认为这些都是我们在演讲中所关注到的词汇。让我们以热烈的掌声感谢罗所长为我们带来的精彩演讲。
许智来：第二位要出场的嘉宾，曾经是一个官员，中央党校的讲台上有他讲课的身影，在地产界，他更是一位思想家，他用自己独特的方式，践行着绿色空间城市的梦想；他用自己独特的思想，引领着房地产的发展方向；他用自己独特的创新思路，践行着房地产这么多年的野蛮生长。
杨虹薇：大家知道是谁吗？我们把掌声送给冯仑先生！
许智来：有请万通集团董事长冯仑先生，他今天为我们带来的演讲主题为《创新的天空》。
杨虹薇：有请！
冯仑：非常感谢主办方给我这样的机会，跟大家做交流，首先感谢各位朋友对我们的支持。
刚才罗所长作为经济学家，讲得非常清楚了，罗所长我非常熟，他在过去的十多年里都在讲房地产。经济学家是干什么的？经济学家是地震局长，他只预报可能性，但是讲不出发生的具体时间，讲不准哪一天地震，今天他不是地震局长，是天气预报，在相对准确的情况之下带领我们来看一下房地产未来创新，和往哪一个方向走。
到湖南，都要问一下爸爸去哪里？今天爸爸都来了这里，都在关心房地产去哪儿了。那么，房地产今后几个时期我们该怎么来看？现在房地产处在什么样的位置？
这是一个很有趣的位置，我个人感觉是青春期结束以后。青春期之前人不分男女，人之初，一团肉。但是青春期最大的特点就是以长个、长身体为主，但是到了青春期结束以后，有几个很重要的特点，第一是长个的时间结束了，开始长头脑、长智慧，你也要进入一个全面发展时期。
第二是，青春期之前人比较简单，青春期之后，所有的角色越来越清晰，人生由此展开丰富的历程。有的男生当兵，当科学家、企业家，做政府领导，也有的女生谈个小恋爱，养一个起居，人生越来越丰富。前几天我看一个同学，发现我们的人生历程就有很大的变化。
青春期之后不长个，不等于驼背，驼背大概要等到四五十岁以后，在高的水平上要停一段时间。青春期之后角色开始多样化，在不同的角色扮演当中，实际上人生依然精彩。大体上房地产其实也是经历了这样的阶段。接下来我们要看到，现在的房地产跟以前的房地产是非常不一样的房地产，房地产青春期就是住宅，只要有住宅、只要有规模就是好的。但是今后除了住宅，房地产更复杂，有住宅、非住宅，有购物中心，有医疗机构，又有政府机构，甚至连监狱都可以去做。现在有各种各样的反贪腐，官员的不动产也有很大的增长空间，只是跟我们无缘而已。
未来创新需要特别的关注哪些事情？今天简单跟大家说一下。我们未来创新的方向大体上就是一个使命，坚持一个使命，沿着一条价值链，以四种模式展开。
所谓一个使命，就是弄清房地产是干什么的？这件事情我相信大家都有很多的思考。在我看来，房地产就是一个使命，就是创造最具价值的固定的人造空间。
大家知道人和动物不同，比如我们在人造空间里，而老鼠是在自然的空间里，老鼠要打洞，也是自己的空间。但是大部分的动物不是在人造空间里，只有人在人造空间里。人造空间有两种，一种是移动的，汽车就是人造移动空间；另外一种是固定的人造空间，比如说我们这个地方是固定的位置，不能搬走。
最具价值的人造空间由哪些因素决定？第一由位置决定，第二由技术决定，第三是由管理决定的，第四是由运营方式决定的。比如说技术很重要，空间的价值如果没有空调，没有灯光，没有新能源，这个商业空间的价值就大大的降低了，很热，人就不进来，如果人不进来，生意就无法做，最后就变成负资产。
另外，技术和运营管理，对于商业空间的价值也非常重要。我住在这个酒店，进来第一件事情钥匙不能用，一个酒店的钥匙不能用，那有多凑巧，等工程部把门撬开，才让我进去，这是运营管理。这样，客户就不会想来第二次，如果不来第二次，运营水平就特别低。客户不愿意来，不愿意付更好的价钱来租这个房间，酒店就要关门了。所以运营管理对于运营价值，对于空间的价值非常重要。
所以，这一个使命带来的是四个要素，这四个要素决定了一个商业空间，我们追求的就是人造空间的价值。
我们再来看一条价值链，房地产的价值链，从下边是制造业，就是开发业，中间是服务业，就是运营、管理、资产管理服务业，再上面就是金融业，由制造业的价值链到服务业，再到金融业，这个由下到上的过程是房地产全部的价值链的过程，在不同的价值链的位置，创新的内容很不一样。
大家来看住宅，传统的住宅开发，它的价值链在制造业这个范围，关注的是规模、成本、速度，谁规模大、成本低、速度快，谁就最牛B，如果你搞住宅产业化，就需要速度快。成本低，像中海，钢筋掌握的就恰当好处，不多不少。周转速度、价格不求最高，但求不亏，卖得快，这就是制造业的竞争。创新无非就是这样。
但是最近一段时间有点变化，大家知道制造业竞争到最后结果都非常困难，全球都一样。我们在制造过程的生产率提高了，成本降低了，但是在两头的成本——研发的成本和市场营销的成本却是加高的，但是销售收入和利润是在减少的。由于价格垄断不大容易，制造业的利润空间越来越窄，最后有很多维持不下去。
怎么样增加制造业的竞争力？就是两件事情，细分市场，把细分市场做到极致。很多年前，我去加拿大，他们老是跟我开会谈同性恋公寓，当时我们不懂，认为祖宗交下来的就是一种用法，能一直用下来就不错了，但是他们说可以创新使用，可以做同性恋公寓。今天发现，这个细分市场如果在中国，在今天的时间，也可以把它做好，我觉得在北京、上海做个100套、200套，是有价值的，在长沙做个50套也同样可以租出去，全国算下来就能做成千上万套，这个出租权在你手里的话，那你就太牛B了。
另外，我们可以看到，除了细分市场以外，还有服务。我们怎么样把服务做好？硬体卖不动了，我们就卖服务，就像汽车赚不了多少钱，4S店赚钱。围绕着住宅所有的服务，跟移动互联网结合，全方位的健康、保险等各种服务越来越多，这样能在一定程度上抵消掉在制造环节的利润下降。我们看这一段的价值链非常简单，就是创新的天地在哪里？如果说在第一阶段，我们是竞争力、成本规模在下降，第二个阶段就是细分市场和服务。
我们再来看一下中间这一段，就是运营管理的竞争。商用不动产核心的能力就是运营能力，保证每一平米的空间能创造最大价值的租金，这个是运营能力，无论是酒店、商场，还是其他商用出租的不动产，每一个平米创造多少的租金和服务？围绕着这个来展开你的创新，当然不同的是商业不动产业态比住宅更多、更复杂，技术门槛越高。
目前来看，全国的商用不动产有四大类。
一是跟电商结合的物流仓库，商用不动产在过去五年增长得很好，我们也有参与这部分，这部分增长得不错，每年大概10%到30%的增长，租金每年涨10到15。过去，你买东西从工厂到批发环节，是自己坐车到百货公司，把百货公司的东西拿回家，现在不一样了，生产出来的东西直接到仓库，然后由快递小哥送过来。所以这个东西挪到这里来，全球的购物中心每年都在减少，李宁也关了很少店，都是因为电商的兴起。
第二是医疗健康，医疗的不动产。我们医院民营的占43%，国有的占一半多，在民营这一半和国有的这一半里，去年国有这部分的医疗机构占60多家，民营占100多家，在民营的10000多家里，8千家来自于一个地区，就是福建莆田。莆田来自于一个庄，有四个村，四个村有一个带头的大哥，他们对这部分空间的需求增长非常快。我最近对医疗的参与，为什么跟莆田的乡亲在一起？因为，他们是未来潜在的商业不动产的客户，他们每年对这个空间的需求巨大，这部分来看，他们是最好的客户，他们一般租约很长，都是15到20年，写字楼的租客一般是1到3年，由于健康行业增长非常快，他们的收入不错，租金也给得不错。可以想到这类的房地产，如果你去满足这部分的需求，你的生意一定就会好。这就是刚才讲的，我们要创造有价值的人造空间，这个价值也要看你的客户是不是在创造他的现金流，他的现金流大，他支付租金就高。
第三类，就是我们讲的跟教育相关的不动产，中国经济要持续增长，除了要住宅，还有教育。基础教育、职业教育、专业教育、成人教育的发展，对于房地产是巨大的一个需求。09年金融危机以后，这四年里最有意思的是，美国一直上升的股票有三家，都是跟教育、学生公寓出租相关的企业。经济不好的时候，教育不见得不好，经济不好的时候医院不等于不好，经济不好的时候火葬场生意不会不好，有一些好跟经济周期既正相关，也有负相关，只要好与不好，都有一定的量，教育就是这样的。
第四类，过去几年本来由市场做的，却由政府做了，公共服务业，政府很多的行政中心，这个局，那个办的，物业按理说其实应该由民间做租给政府，因为这部分政府拿融资平台来贷款，背利息，建的房子使用率很低，如果由民间做租给他们，使用率会更高。
另外，我觉得还有两个做的不好的。第一，购物中心不太好，全中国、全世界都是这样，很多购物中心的面积由于电商的冲击，大量在减少。第二，全中国除了少数成熟且GDP过一万美金的城市，大部分城市的写字楼市场并不好，因为一定是吃饱了以后才有市场，日子过得差不多了才想起创业，才有能力创业，才有需要弄一个会所，弄一个办公楼。所以在中国，除了少数GDP超过一万美金的城市有写字楼的市场，特别是北京、上海、深圳这样的，大部分地方写字楼的租金极低，几乎没有什么市场。
所以这几点值得大家关注。
当物业出租特别好的时候，有可能把产品金融化，把租金金融化变成债券卖出去，这叫做不动产投资信托，或者是其他的创新金融产品，而这类金融性的不动产，在未来发展很快，最近房地产的债券都在抵债，这都是房地产金融性的服务。
房地产金融当中创新空间非常大。我们看这条线上有很多创新的地方，无论是在价值链的下面，住宅、制造业，或者是商业不动产的服务业，金融业都有创新。
我们去研究商业模式，从商业模式中找到创新的地方也是非常有机会的，商业模式非常简单，但在中国，目前这个模式几乎走到头了，这不是我讲的，而是有几个最重要的标志：人均GDP过了8千美金，城市基本的住宅超过30平米，已经超过了很多中等发达国家，新房子和旧房子的交易量超过1：1，在娄底、吉首，卖5套房子，5套都是新房，在长沙可能是一套旧房，一套新房。
一个城市、一个国家的经济体，如果人口的增量透支了，这个模式就面临着比较大的压力。北京每年增70万人，十年人口翻一番，盖多少房子都不够。每年长沙增加二三十万人，能够支撑它的需求，如果每年进来100万人，现在的房子肯定不够，所以人口的增量很重要。还有资本市场对这个模式的估值，你的股票价格等于你的净资产，甚至还不如你的净资产。
这四个标志出现之后，估值又这么低的时候，开发商就做两件事，退市和转型。今天所有A股的估值跟香港一样，香港跟美国一样，所以基本上一样了，这类商业模式的估值是5到7倍，这些公司都在嚷嚷转型，如果不转型就是退市。所以第一种模式，大家知道只能去转型，要么就在资本市场退市，这种模式在今后十年上升的空间都比较小了。
第二种模式是资产经营管理类的，就是我们刚才讲的商用不动产，以运营为导向的模式，我们住宅类的公司最大的，如万科、中海等等，这些公司做了30年，他们目前的净资产跟股价差不多，但是还有一家在北京的公司很有趣，就是国贸，这家公司在北京30年就干了一件事，盖了国贸一期、二期、三期，110万平米。这个面积多吗？不多。但是这110万平米的估值将近1千亿，物业每年大量的收资金。这种模式是资产管理类的模式，就是他拿到资产，自己管理经营，把它做得非常好，这种模式的估值在资本市场上是15到20倍，这种模式是未来大家可能要研究和创新的一种方法。就是说你做30年开发，从公司来说你得到的价值不如30年就盖了110万，所以不是盖得越多越好，还要讲创新。
第三种模式，金融类，如果把国贸这种物业作为金融产品，再卖出来，估值是20到30倍，这是第三种模式，金融性的不动产估值会更高。
第四种模式就是互联网，说个互联网非常牛B的一件事，有一家才成立四年的公司，它把大家多余的房子放在网上，谁要租就上网，现在有60万间房子在网上，每天成交4万，估值120亿美金。如果在网上放1千万间房子，每天能够出租100万，估值三五百亿是没问题的。
这段时间，全国的房地产和互联网的联系很多，有三种方式，产品到客户端，交易、出租、买卖，这是一类，做得不错。第二种就是智能家居，第三种是物业，第四是自由定制的模式。总之，互联网和房地产的结合，这类的商业模式创新空间很大，未来市场的估值巨高。
我们要创新房地产这件事，无非要么是从使命来想，要么你从价值链来想，要么你从商业模式来想，这都能找到非常多的点去创新。
最近看到自从房地产青春期结束以后，所有的大哥都说得不一样了，以前是说盖了多少、卖多少，现在还有的会说要成为城市服务商等等。商用不动产变成商业文化、金融，也有变成房地产的投资集团、房地产金融。现在公司变得很不一样了，除了留了点开发的尾巴以外，身子、上面都不一样了，因为尾巴要留着，开发的基本功还在，但是你发现都不讲开发了，做还是做开发，上半身都讲的不是开发的事，但是很多公司用开发来支撑自己的发展。
不管在中国任何地方，中国的房地产我同意罗所长讲的，是周期性的一个过程，而且是很快乐的过程，而不是烦恼，青春期过了，你无忧无虑的时光也过了。自从青春期结束以后，你开始有找对象的烦恼，找对象的烦恼也是甜蜜的烦恼，当然不幸婚事也是一个烦恼。但是你要过人生，这些事情你必须面对，不是青春期过了，你的人生就变得惨了，你因此获得了造人的能力。所以脱离了前面的快乐，不等于进入下一个悲哀，而是迎来新的发展和更丰盛的人生，谢谢大家！
易居(中国）控股有限公司董事长周忻现场演讲
主持人许：再一次把冯总的每次演讲都给大家带来耳目一新的感觉，创新是一个企业永恒发展的主题，面对今天的主题，怎么样转型和升级，从冯总的演讲里，每个人都可以得到有益的提示，当你们听了冯总的话，转型发财了，不要忘记冯总，热烈的掌声送给冯仑董事长。
主持人杨：第三位演讲的嘉宾，这是一个地产金融的高手，也是一个商业数据库的聚合者，也是一个非常有魅力的演讲家，他是我尊敬的同行，周忻先生。顺便说一今天讲的主题是《“移动”的力量》
周忻：大家好！这是我第二次来，刚才老冯讲的主题应该由我来讲的，易居（中国）坚持了15年，我坐在这里一想，冯仑今天讲创新，他会讲什么，讲转型，他会讲什么，结果我发现一个问题，冯仑嘴上的转型，我总结一下，不是房地产的转型，冯仑嘴上的转型是在他的演讲当中把性变成了同性。我听了冯仑大哥所有的演讲，每次的演讲必谈的是性，一定谈的，结果今天冯仑先生转型了，转型了同性。什么是转型，什么是创新？听冯仑大哥的，所以他比我讲得好，这段不讲了。
罗所长讲的是市场，冯仑总讲的是企业转型，主题是市场、转型升级，我谈谈升级，这也是组委会给我出的题目。
先讲一句市场，怎么看？2014年的房地产市场。我想说，2014年房地产很好，很好的前提是什么？大家在哪一种背景来看市场？我希望大家的反馈是什么？大家的思维逻辑是什么？是把2013年忘掉，去看2014年的房地产市场，我们的人就是这样的贪婪，开发商也是这样的，在座老板和职业经理人有两种不同的感受，2012年年底你们制定2013年的计划的时候，场景你还记得吗？那个时候是什么？几乎所有的开发公司在谈一个问题，兄弟们，咬咬牙，2013年我们争取活下去，结果2013年的市场火爆了，但是2014年大家发生的想法是什么？开年会的时候我相信你们开年会的时候都是这样说的，2014年我们继续大踏步的前进。结果发现2014年不是这样的，所以大家的感觉就有点不舒服了，市场的导向就是有点让人不舒服。2013年忘掉的话，用2014年比2012年相比，就会好一些，房地产这么多年的起起伏伏，都是人为的紧张，所以2014年的房地产没有大家想象的那么坏。
讲一下转型，前一个阶段我在会议上讲，现在在我们企业家里面有一个非常流行的一段话，就是诺基亚的高管被微软收购的时候，CEO在新闻发布会上讲了一句话，不知道为什么，公司输了，公司卖给了微软。在他们的感觉当中，他们没有做错，都是一帮智商非常高的人，都是非常敬业的人，都是一帮非常强的创新能力的人，为什么诺基亚输了，很多人说他们没有与时俱进，你看一下他每年的财务报表，每年投入创新的资金有多少。我有一句话送给大家，不要以战术上的勤奋去掩盖战略上的懒惰，什么意思，所有的兄弟们，所有的开发商们都在创新，房型上的，绿化上的，面积上的，营销上的，所有的创新，就像诺基亚做产品，第一代产品到现在创新了无数代，还是输了，原因是什么？他今天的创新，今天的研发是在战术上的转型和研发，而没有提升到战略高度上，这句话特别是要提醒那些职业经理人主导的公司，非常简单，像诺基亚这种没有老板了，已经没有股东了，大家选出来的职业经理人，往往这个职业经理人要通过某一件事情，某一个发展当中的概念，今天做的一件事情是跟原来做的完全不一样，一般董事会不通过的，诺基亚我的感觉就是战术上勤奋，战略上懒惰了，没有做创新，这句话放在今天的房地产这块，结合冯仑大哥讲的这段话，希望大家做思考。
第三个讲升级，题目就是移动的力量，原来题目就是唯一的变就是不变，发现冯仑也是讲这个，我就赶紧改了。我今天拿组委会来做今天我演讲的主题的案例。这个规模是我见过的非常大规模的论坛，讲两个案例跟大家讨论一下。第一个案例是我去年带了150个人去了沃顿，我在沃顿的报告厅里面我给150个开发商做了一个演讲，包括沃顿的学生，结果去了两个人，加上我们的现代的工具，让我这个演讲在全国发酵的传播力非常大，任志强去了，曹国伟去了，我上来的一段演讲一定是精彩的演讲，为什么？今天来了两个人，一个是任志强，一个是曹国伟。请任志强拍我一张照，说周忻在沃顿的报告厅里做了一顿精彩的演讲，请曹国伟转一次，以后就会很多人来请我做演讲。我做了一个成功的宣传，对面是谁？150个开发商，今天我跑进来问的第一个问题，有WIFI，有网络吗？打开一看发现，网络很慢，在座下面所有的观众，所有的老板们，兄弟们，朋友们，你们来听冯仑演讲的，又是冯仑大哥的托，为什么？因为你们手上有手机，有ipad，手机上有微博、微信，你们除了听讲以外，你们的任务就是给冯仑拍一张照，然后通过微博、微信发出去，同时把你们的感官讲出来，如果组委会想把我们这个论坛再发扬光大一点，再发扬光大一点的话，那进来的时候看到“免WIFI是多少”，组委会也做了很多互联网的东西，用了互联网的工具，但是没有互联网的意识，互联网的意识是什么？就是抓住一个点，让很多人自己去评论，而在这个会场上大家发现网络不好，而且我们用3G的网络也不好，今天的论坛那就是成了闭门会议。易居（中国）组织论坛组织得非常好，在过去的N年当中我们也发生过很多次这样的问题，也被互联网的人讲到这个问题，就用这两个例子告诉大家，作为一个开头，我们今天手上有手机了，手机上有两个窟窿，一个是微博，一个是微信，移动将成为未来企业升级的一个必备的工具。在2014年易居（中国）在3月份我做了战略发展布局，进军金融，进军社区，核心点是什么？核心点让易居（中国）所从事的房地产服务的任何一个领域都移动互联网化，这是易居（中国）的战略。为什么？我们在座的所有的老板们你们过一段时间会发现一个问题，原来你们笑话的报纸广告突然之间慢慢的降下来了，PC广告上来了，接下来你会发现PC广告也慢慢的下来了，移动成为一个很有意思的发展方向，我卖了20年的房子，1991年我在报纸上做了一个广告，“3万元拥有一个家”。现在你们还想在报纸上这样一个广告吗？现在自媒体化了，移动化了。移动购房季在全国火得不得了，其中有一个经典的案例，正在进行时，长沙的龙湖某一个项目拿出一套房子，他做了一个典型的移动互联网的云购模型，在座的各位付十元钱，到哪一天的时候我可以抽一套房子出来，比如说冯仑抽中了，这套房子就是冯仑的，10元还不还？不还，博彩，这就是云购，我们设计的时候非常的巧妙，这对开发商而言这是一种引导，对于老百姓来讲也有一个引导的过程。我们还作了一件事情，如果你没有中奖，你可以到王填的步步高的网站上买十元的东西，组织了这样的模型，这个模型在移动互联网上叫做云购，很流行的一个东西，开发商达到了营销的效果没有？转出去，你只要拿到了这十块钱，都在商，开发商的效应传播出去了，广告传播出去了。我们搞了一个成功的活动，最大的收益者是谁？最大的收益者是步步高。现在移动互联网上有很多种的游戏可以去玩，房地产当中推的微信购房季，微博购房季，年度购房季，核心是什么？做房地产开发的如果不跟移动结合，可能今天移动的模型还没有完全的出来，但是不跟移动的结合，这个市场未来可能你们升级就晚了，因为移动具有力量，而且这个力量大到什么程度？我是什么样想清楚我一定要在移动上，房地产什么事可以不干，房地产一定要和移动结合？你可以回家跟爸爸妈妈玩一下，你爸爸妈妈不一定玩电脑，但是爸爸妈妈都会玩手机，都会玩微信。小到刚刚出生的五六岁的小孩，大到七八十岁的老人，大家想一下这个场景，未来这是什么样的东西？我称之为“第三只手”，人身上的第三只手可能是移动端，企业怎么样转型，比如说易居（中国），买房子做了一个大平台，数据库做了一个大平台，互联网从广告，房地产从广告到电商也做了大的平台，然后也把它上市了，接下来我们的方向是金融，我上了一个金融平台，叫做黄金锁，PC端刚刚上，移动端没有出来，移动端没有出来我就不推，刚刚开始，我进军社区，社区没有PC端，就是移动端，很多开发商问未来社区服务是如何去做？这个是巨大的市场，怎么做？每个人有每个人的想法，很简单，我的想法就是先抓移动端，推了一个“实惠”，刚刚开始，在上海很流行。所以想告诉大家的是，企业在未来要转型，特别是要升级，一定要记住，有一样东西你是一定要去碰的，就是移动，不管你希望自己做平台也好，不管你是搭别人的车也好，不管你是去参与也好，实际上你的生活当中，你的工作当中，你的房产营销当中，都是需要把移动作为一个你们非常重要的力量，我跟开发商讲，原来讲无电商不营销，今年的广告语跟开发商沟通的主题是，无移动不营销，移动将成为中国房地产营销的一个非常重要的组成部分，将成为企业转型的一个非常主要的部分，移动就在大家身边，想参与，想做很容易。
这就是我今天的演讲，谢谢大家！
步步高集团董事长王填现场演讲
杨虹薇：非常感谢周总精彩的演讲。大家都知道我们现在可以用手机来买火车票、高铁票了，我们希望随着周先生的畅想，在未来的不久，老百姓真的能够用手机买房子，可以想象，这是一种非常令人震撼的移动的力量。我们再一次感谢周董给我们带来的“移动”的力量。
许智来：第四位出场的嘉宾，要隆重地推荐一下，他是本地的企业家，他的企业遍布了湖南省各个城市的每一个角落，他做的企业让外资品牌望而生畏，他本身不做房地产，但是他创造的价值比房地产还厉害，他是做商业的，但他把手又伸到了房地产领域，并在短时间内实现了资本上市。他就是本地的湖湘企业优秀代表，王填先生。有请王填先生。
杨虹薇：王填先生今年还做了一件非常让中国亮眼的事，就是把中国的国旗飘扬在了巴西世界杯决赛的现场，成为所有华人关注的焦点。
王填：感谢组委会给我一个提醒，让我把这面国旗拿到现场展示一下，并且分享一下这个行动是如何策划的。其实我根本没有策划，正如周忻先生所说，移动传播了这一切。今年是我第三次参加世界杯的决赛，作为可口可乐的全球VIP，中国只有8张票，我们家占了两张。我和我太太一起，连续第三次出席了，并且座位的位置也特别好。第一次我在柏林世界杯，2006年，什么都没有带，就去了一个人。在柏林奥林匹克的足球场，看到非常盛大的场面，我想下次一定要带两面国旗去，摇一摇，到2010年的时候带了一个小旗帜摇了摇，不过瘾。我起初以为决赛的参赛两方才有资格展现自己的国家，后来发现不然，主办国，包括很多参赛的队伍，包括没有参赛的队伍，每个球迷都在赛场上展示自己国家的风采。所以这次出发之前，我就准备了六面小国旗，带了一面大国旗。停车的位置到赛场要走两公里路，下了大巴，我就把国旗披在身上，走到赛场。不论是在行走的过程中，还是坐在球场上观赛，所有的华侨华人、国内的游客都抢着与这面国旗合照，我感到很幸福。我的位置也特别好，在第三排，所以我的国旗是巴西里约热内卢赛场里唯一一个最亮的中国元素，所有的摄影记者，包括电视台经常把镜头对准这面旗帜，只要有进攻的时候，我跟我老婆就站起来，挥舞着国旗。
我和德国队住同一个酒店，回到酒店后，很欢腾，我发现手机、微信都被打爆了。人民日报的记者在官方微博上发了一个我和太太拉着国旗的图片，于是在足球赛场上出现了非常显目的中国元素。其实我只想做到一点，就是让世界舞台上的中国元素更多一些，也特别感谢这种现代的传播，我从球场回到酒店，才有网络，发现我和我太太在球场上挥舞国旗的这件事在国内早已被传开了。欧洲的一个朋友通过国内的微博微信发现我在球场以后，又看到BBC的图片，他说看到我了，并且把BBC电视台的图片截了给我。所以移动的力量，就是一个瞬间，一个刹那，那时我根本没有想到这个事情能够成为当天一个非常轰动的新闻事件。我真的没有策划，第一次什么都没有带，第二次带了两面小的旗帜，不过瘾，感觉中国人太含蓄了，所以这次找了很大的旗帜，我只想让赛场上有中国元素。
步步高是做商业的，商业这个行业也在发生翻天覆地的变化，譬如电商对我们的冲击。冯仑大哥也提醒大家，购物中心，传统商业已经在商业地产上面是一种非常警惕的投资了，我们公司在商业上也在转型，我们公司去年下半年成立了一个大平台战略委员会，在公司内部做了一个大的平台战略，就是基于移动互联网，基于O2O，基于电商的大的平台战略委员会，这也是我每周必须开的会，只要没有出国，没有出远差，每周一定要开调度会，就是低成本，高效率满足本地消费者线上线下的需求。
基于这个理念，我们做了四个不同的平台，第一个就是电商的平台，第二是大物流平台，第三是大会员平台，第四就是大便利平台，这是做社区商业。大物流就是把我们现在企业内的物流，变成一家第三方的独立的物流公司，而大会员实际上就是把我们步步高的一千多万的会员管理起来，变成一个大数据。基于大会员，以后再湖南，我们所做的一些工作，包括通过这次会员平台的开发，只要是步步高的会员，你把钱存在商业预付卡里面，我给你记息，如果你卡上没有钱，口袋里面没有钱，你买任何东西，都可以打白条，我们做消费贷款，消费金融。
刚才周忻说到的摇奖，会员积分，每一个会员拿20%的积分出来，直接跟福利彩票挂钩，每天开奖，好玩，互联网思维一个很大的、重要的课题就是互动和好玩，怎么玩得极致，玩得开心。所以我们在这个方面也会有很多的创新，前面说到的四个大平台战略，我们将会在9月20号全面上线。4个大平台战略就是大便利的战略。我们今年的计划是，9月份在长沙实现3千家便利店的分布，到年底，在湖南省城乡，遍布一万个网点，完成我们整个物流配送的自提系统的建立。在商业模式创新上面，除了实体店的创新方面，我们基于O2O，基于移动互联网。
今天借这个峰会，讲一讲商业地产，在商业地产方面，步步高是一个新兵。在座有很多的开发商，我们最大的区别就是出发点不一样，一般的开发商就是把房子卖掉，回流资金，然后持有一部分。而我认为这里是一个非常好的商业网点，而且是基于消费者对于未来的消费需求，为他们量身定制的一个商业网点，所以步步高从事商业地产开发，我们所做的就是按照消费者未来对于消费需求的期望来量身定制的。
五年前我们进入商业地产，没有说是自己是开发商，一开始我们致力于成为中国领先的商业地产的运营商，因为我们基于消费者，基于未来的运营模式，然后再确定我的开发思路，我的设计思路。我们在研究目前国内的开发模式时，发现国内的开发模式就是商业步行街，90年代末期，2000年左右，商业步行街是大家一致认为非常好的商业模式。后来又出现了像万达这种建一个盒子，卖掉一部分，持有一部分的模式，后来这个模式不行，就升级为现在的模式。还有像万通，把运营管理做的很精。
对于万达模式，我作为一个旁观者来说，觉得万达模式的盒子很好，但是万达模式最大的硬伤，就是那一条街是死的，全国的万达广场我看了50个了，那一条街全国只有几条做活的，我和我的团队一直在分析，大家认为万达模式很成功，但是它也有失败的地方，就是这条街做不好。
带着这个观点，我对全球的商业不动产，特别是商业地产做了很多的考察，其实全球这种商业不动产我个人比较推崇的就是美国国贸。加拿大也有一个mall，是非常成功的。他们的特点是把大型盒子的商业和街区商业有机完美的结合起来，另外也辅助了很多娱乐、游乐的功能在里面。现在的购物中心大家都讲究四化，社交化，娱乐化、智能化、体验化体验化就是情景化，有很多的故事，有很多的情景。所以购物中心新的四化里面，我不知道各位开发商对这个方面投入了多少，因为这个方面每一项都是一个专项领域的研究，专项的投入，如果不具备四化，未来的购物中心非常的具有挑战性。那么同时，有了这四化还不够，你的购物中心，你的这个盒子很好，但是你的街区做什么？现金回流，如果街区做不出来，不管你现在有多大，你的模式也是难以持续的。
我们步步高在做我们的商业地产的时候，我们设计的就是一个超级平台的设计，实体店转型的时候我本来就是大平台战略，我在商业地产方面我的设计街区和大盒子就是按照超级大平台来设计，所有的主力店、次主力店，所有的情景设计不分里外。基于次，我们视为整个商业项目的整个大平台，大的生态系统的培养，而且是盒子里、盒子外一视同仁的培养，这就是我们步步高，我们做商业地产的理念。
刚才讲到，地产是内金融的地产，事实上在金融界里，回报是6到9不同的产品设计，其实国外5和6就很好了，但是中国房地产信托6很难拿到资金，8到9左右才可以。现在有这种产品了，我就在想，其实开发商只要你有伙伴解决你的资金回笼问题，资金问题，你就可以持续的做下一个产品。我现在想通过街区，我发售街区，做全回租的模式，租期10到15%，回报8%，这是建立在开发商你自己要有强大的运营能力的基础上的。我作为湖南省最大的一家商业运营商，我自己认为我是有这个能力，给顾客8%的回报，因为我的资金回报，净资产回报15%、16%，所以满足顾客8%的回报是一点问题都没有的。
做产品设计的时候，我们从商业运营商切入到商业地产这个领域里面，是根据我自己的能力和我的实际情况来，我熟这块。而住宅地产这块不是我们熟悉的行业，除了湘潭总部做一点，做公寓是非常少的，全部做的是大盒子街区，能够很好的把盒子和街区很好的理解，然后很好的运行它。
在我们步步高对于商业的理解这方面，我经常会问：我是卖什么的？我一直是这么说的，步步高卖的是生活方式，步步高是美好生活解决方案的提供者和解决者，我们是学IBM转型案例，他们刚开始卖硬件，后来卖智能化的解决方案。所以我们就把步步高定位于美好生活解决方案的提供者和解决者，基于这个理念，设计我们的产品，运营我们所有的商业和商业地产。
另外我还想跟各位分享一下，我对于未来商业特别是实体店商业发展的这一块的看法。我个人认为未来的商业，他的组合模式就是超级mall，湘潭九华新天地，长沙梅溪湖就是纯商业的mall，投资50个亿，除了大盒子20万平米以外，还有十万平米的休闲的街区，大型的游乐场，还有飞行体验馆，还有假日酒店，写字楼，一栋公寓，冯仑大哥是商业地产的鼻祖级的开发商，一个纯商业综合体做72万方的，国内也不多，我看了美国mall，看了欧洲的那些，我也想在湖南长沙尝试一下。
未来实体店的商业，第一是超级mall，第二社区邻里中心，第三是社区店，社区的商业，然后加电商，这四个模式构成未来商业的组合。步步高同时大量的租赁很多开发商的物业，现在很多的开发商有点迷茫，搞了一个城市综合体。在对商业物业进行研究的时候，我们发现确实是综合体，什么都有，但是什么都不突出，而且在选址方面，位置方面，在功能定位方面，一点特色都没有，所以我跟大家分享我们的观点，未来的商业，超级mall加社区邻里中心，加社区商业，加电商，这四种模式一定是构成中国未来的主流的商业模式，电商尽管发展很快，电商和实体店进入一个再平衡期，消费者不能天天宅在家里，他还有社交的愿望，有体验的愿望，要娱乐、要社交。另外要了解社会的变化，还需要一些场所，这些场所可能就是社区邻里中心，超级商店等等。
目前开发商要做超级mall，投几十亿下去，难度系数非常大，有一个非常大的发展前景的就是社区邻里中心，5万平米左右的社区邻里中心，大有发展前途。有一些项目做到了8到10万平米的商业，那种商业对我来讲不大不小，纯超级mall没有20万平米就不是超级mall，还不如做5万平米左右的，一开始定位为区域性的商业中心，社区邻里中心来打造。所以对于商业模式的创新，我个人的理解，就是超级mall，社区邻里中心，社区商业，还有电商。
商业跟随着整个社会发展大潮，也是变化最快的行业，我们的商业模式也不断的跟随着时代发展大潮而进步，希望今天就有关商业模式的分享，和大家进行探讨。谢谢大家！
（王填演讲图片）
杨虹薇：非常感谢王填先生跟我们进行的分享。在今天的分享会上，我们四位主讲嘉宾都讲到了很多的一些运营和管理理念，以及自己经营企业的成功经验，所有的企业家成功经验的背后，通常都会有一批默默的在付出的服务人员，今天非常巧合，也是我们木米女网服务平台成立三周年的时间。
许智来：本届峰会的第二个议程，是木米女网成立三周年的庆典仪式，木米女网作为湖南省工商联不动产业商会的官方网站行业门户网站，具有一定的权威性及引领性，因为汇聚在这个平台的均是湖南省知名房企和外地来湘的中国前一百强企业。
杨虹薇：我参加过几届的湖湘财富峰会究竟给我们行业做了什么工作呢？通过一段VCR让我们了解一个专业平台是如何打造的。
（VCR播放）
许智来：今天，通过短片让我们共同见证米女网站的发展岁月。
杨虹薇：让我们以热烈的掌声有请以下几位参加生日庆典的重要嘉宾，他们分别是：万通集团董事长冯仑先生、易居（中国）控股有限公司董事长周忻先生、湖南省工商联不动产业商会会长喻春光先生、步步高集团董事长王填先生、以及木米女网站CEO宋慧霞女士。
许智来：请我们所有的嘉宾尽快到启动球旁，请把各位尊贵的手放在启动球上。好，五、四、三、二、一，我们的启动球已经启动！请现场的各位与我们一起庆祝木米女网又成长了一岁，我们希望木米女网与不动产业商会伴在未来日子里奉献出更多的精彩。谢谢大家！
木米女网成立三周年庆典仪式
杨虹薇：在座很多企业一直在成长，也一直在创新。我们在为消费者提供优质产品的同时，企业也得到了自我的成长，有的企业更是在业界创造了骄人的业绩，为湖南地产行业的健康发展，尽了最大的推动和贡献。
许智来：我代表本届峰会组委会宣布颁奖的企业有：步步高置业有限责任公司、碧桂园·天玺湾、地产房地产集团长沙置业有限公司、中铁·水映加州、湖南和一置业、家家美建材家居广场、美世界集团、弘德·好莱城、湖南九塘隆房地产开发有限公司，请上述企业的代表上台领奖。
杨虹薇：请各位以热烈的掌声有请我们的颁奖嘉宾，他们是：湖南省工商联副主席陈宏忠先生，湖南省工商联正厅级巡视员史雪化先生，全级联房地产商会副秘书长王玉清女士，长沙市工商联主席彭继球，国家发改委投资研究所原所长罗云毅先生，湖南省工商联不动产业商会荣誉会长、原湖南省住建厅副厅长王智光先生，湖南湘银投资集团董事长、湖南省工商联副会长齐建湘先生。
许智来：上台为获奖企业颁奖。恭喜你们获奖，感谢你们对行业的推动与贡献，请各获奖的企业代表排好，与我们的颁奖嘉宾一起合影留念。
嘉宾对话环节
杨虹薇：本届峰会最隆重的议程、同时也是最精彩的内容，就是我们巨人和巨人之间的对话环节。
许智来：本次对话环节是非常有意思的，同时也是各有特点的。因为参加的嘉宾很特别，有研究政策的罗云毅先生、有善于思考的冯仑先生，有步步为营紧跟市场的商机的周忻先生、有农村保卫城市的实战派王填先生，还有对城市运营、城市化进程颇有心得的运营者邹林先生。
杨虹薇：有请各位地产专家来到我们的舞台上的嘉宾位就坐，虽然我们峰会的主题是转型与升级，但我们今天对话的话题包括但不限于此。根据各位参会者的意见，今天共有三个话题。
许智来：作为房地产的同业人员，每年都在分享，今天分享一些什么呢？冯仑刚才讲了我们刚过青春期，房地产的好日子还是很长的，那么在下一步我们到底该往哪一个方向发展？我也遇到了困难，有很多的企业因为资金链的问题，很难支撑下去了，我希望今天在座的各位嘉宾能够跟大家分享一下，对于我们下一步的房地产的发展方向给在座企业提出好的建议。首先有请罗云毅罗所长谈一下。
罗云毅：在这个时间，我不能说房地产，因为在座各位都是房地产大佬，他们懂得更多。在我的研究当中，房地产是非常重要的问题，现在国家开始研究十三五的问题，十三五当中一个非常核心的议题，就是如何转型。我想用什么样的词来概括我们未来时期的经济转型，提法有很多，我脑子里面印象最深的概念就是生态问题，大家都知道，因为这是可以度量的，其他的东西，法治的问题，互联网的问题，很多东西不能度量，只能靠感觉，而生态的问题，比如我们国家经济发展以后，生态环境到底是好了坏了？这是可以度量的。所以将来整个经济的转型，我认为生态问题是一个金标准，到2020年我看我们的水污染情况到底怎么样？我们的土壤到底怎么样？我们的空气到底怎么样？我们的能耗到底怎么样，这些都是可以度量的，所以对于我们整个的经济转型来讲，是金标准，是可度量的。
第二个词，我想借用刚才冯仑用的词，创新，刚才我在发言当中，关于中国经济在未来时期究竟可以保持一段时间还是往下走，核心的问题不是房地产，不是投资，不是消费，核心的问题是什么？创新，创新包括我们的技术创新，包括我们的体制创新，实际上人类社会进入工业社会以后，我们的经济发展，我们的投资，我们的消费比过去的农耕社会多好多倍，而背后就是创新，所以转型的标准，从所谓的投资拉动，从所谓的消费拉动，最终要落实到创新。这是我对宏观经济提出的两个关键词，也希望跟房地产联系起来。
杨虹薇：感谢罗所长，请冯董事长说一下，刚才讲到的创新，你还有什么补充吗？
冯仑：我就说一点自己的事。刚才讲到我们的转型、创新，其实万通最近四五年都在围绕这个思考。我赞同周总讲的，战略上一定不能错，因为战术上我们有机会弥补。所以我们在战略上整个的转型，是按照价值链由下面往上面走的，资产管理，以运营为核心的商业不动产，过去几年我们比较多的是做跟物流相关的工业地产，本土企业里面做得比较领先。我们最近做医疗的不动产，还有做公共物业等等。另外在商业模式上，和移动互联网怎么联系，在立体城市的体系里面我们做了很多这样的事情。其中还做了一款游戏，八九月份上线，你在上面玩，积分转化为买房打折，有机会赢得我们今年送出的房子。不同玩家的积分有一个转化交易系统，像汇率一样，在这个游戏上你可以体验未来城市，也可以参与管理，而且可以进行交易等等，这些东西都是我们现在创新的一个方面，叫做价值链商业模式的改变。
第二是组织结构的改变，如果你组织结构不变化，完全停留在原来的结构，前面价值链的改变和商业模式的改变也不可能完成。组织的变化要学习互联网的组织形态，开放、分享，用社会各方面的力量，把你的组织的围墙打开，把你的楼梯、层级打开，变成分子状，按照价值观来协调经济活动形式，而不是关在门里，一层一层的指挥。现在鼓励内外合作的各种创业的组织模式，把所有的员工当中愿意创业的人变成合作组，合伙人，也可以让外人加入进来，变成股东合伙人。
第三是人才，我同意周总讲到的，当价值观不改变，但是战略改变以后，商业模式改变以后，组织结构改变以后，人才结构要改变，人才观念要改变，才能完成所谓企业的战略转型和进一步的去发展到新的空间当中去。
许智来：下一个问题我想问一个具体的问题，问一下王填董事长，长沙有40多家的综合体已经在开工建设了，在长沙几百万人的土地上，对长沙的商业地产和发展前景怎么看？
王填：其实这个情况不仅在长沙，在全国范围内，大家都看好商业地产，但过两三年就会过剩，我还是这么认为。尽管你说有几十家的商业地产在做，但是算得上商业综合体的，目前在建的不会超过5家，真的具有商业竞争能力的不会超过5家，因为很多是体量大一点，搞了一大堆的建筑就是商业综合体，但是真正的商业综合体能够让客户带来愉悦的体验，超值的感受，各项的功能设施非常的齐全，才能算得上有竞争呖的商业综合体，所以在长沙也好，在外地也好，可能商业建筑的规模很多，体量也很大，但是优秀的永远只有那么几个。
杨虹薇：尊敬的周忻，我也请教几个问题，刚才几位领导都说了，房地产有两个环节控制非常重要，一个是成本控制环节，一个是营销成本控制环节，请教一下周忻董事长，你在营销创新和成本控制上有什么样的见解？
周忻：2007年的时候易居（中国）在美国上市，回来以后，比如说王填介绍客户，说我是在中国最大的卖房子的公司，我很开心，如果今天给我介绍一个朋友，介绍易居（中国），今天谁说易居（中国）是卖房子的，我跟他急。在任何的竞争市场当中，任何的竞争环境当中，竞争越激烈，越不能省的钱就是营销的钱。
房子跟着什么走？房子要向钱走，要把它卖掉，钱要跟着什么走？钱要跟着人走，人口导向到哪里你就要到哪里，人要跟着网走，移动端。最后性要跟着同性走，冯总讲的。
许智来：请问一下邹林，你作为一个民营资本，进入到长沙，你该怎么办？
邹林：我们做的梅溪湖，阳湖，滨江新城，根据企业的不同定位，我们只能做好服务。
湘江新区怎么转型升级？围绕着国家给我们的两型社会综合改革试验区的任务来做，就是资源节约，环境友好，我们主要是做两型社会的基础的转型升级。
比如说滨江金融商务区，在土地上要转型升级，不能传统的把地卖给开发商就不管了，首先我们要把土地进行精加工，在这个片区配好学校。还有在土地上面，我们把能源、商业综合体的一部分，当然也是一些合作伙伴配套好，把三甲医院配好，在土地的精加工方面做好升级。另外我们还要进行管理模式的转型升级，产业链的导入和净人口的导入，如果一个城市只做住宅开发，这个城市会成为空城，鬼城，是有问题的，所以我们要做好很好的产业导入，比如说导入银行的后台服务，移动互联网，我们提供基地，给他做好的写字楼，或者是生态住宅，给他很好的20分钟步行，在这里从事工作的人可以满足他的吃住行，在管理上进行管理升级。
许智来：问一下冯总，中国城市化进程，在发展的过程当中城镇化只有50%多，还有很大的发展，城镇化对房地产的影响有多大？说直白一点，房地产人还有多久的好日子过？
冯仑：我觉得好日子是永远的，刚才讲到人80%的时间生存发展都在人造空间里，只要这个基本事实不改变，我们的房地产一直都有好日子，只不过你在住宅里做好日子，还是厂房里，还是在写字楼里，在不断变化你的地方而已，但是房地产的好日子是永远的，这是基本的判断。城镇化有很多的影响，目前的政策也很清楚，只不过我们现在过去城镇化过程当中有很多好的，也有很多不成熟的做法，也有一些政府过分主导的做法。我们最近一直在发展立体城市的模式，推广一种紧凑型，可持续发展的城市模式，就是适度的加大密度，产城一体，并且提供很好的社会管理体系，这样的模式在城镇化过程当中能创造出新的发展思路和新的发展模式。
杨虹薇：我想请问一下罗所长，中国一直在讲城镇化发展，究竟我们城镇化发展，国家对人口的设定，甚至对一些指标性的设定，都有一些大致的规范吗？
罗云毅：国家对城镇化的规划一直在做，但是在实践过程当中往往突破了规划。对于城镇化大家都有很多的话要说，但是我要说，规划非常的重要，对开发商也特别的重要，开发商跟政府协调好，有利于把城镇化做好。我到澳大利亚访问的时候，到他们的首都看了一下，他们介绍说他们城市的建设现在还是按100年以前的规划继续发展。他给我的印象实在是太深了，当然我们建设得很快，原来的思路全都变了，但是他们的一种规划先行的理念，确实来讲太重要了，如果不是这样的话，很可能我们现在发展得很快，过几年有一些地方就要拆了。不管是房地产业，还是政府界，规划的问题太重要了，有了好的规划，还需要具体落实的问题。
许智来：针对我们探讨的问题，各位用几分钟的时间拿干货来说说。
王填：分享四种思维方式和王道。零售思维方式，我们讲渠道是王道，互联网的思维方式，说流量是王道。移动互联网的思维方式，用户是王道，O2O的思维方式就是服务是王道。所以在商业地产进化的过程当中，给顾客的服务和体验是王道。
罗云毅：对于房地产，我们前一段时间对温州和鄂尔多斯做了调研，对我的印象很深，所谓的鬼城也好，所谓的房地产崩溃也好，这就涉及到房地产发展过程当中如何避免类似这样的周起周落。一个是要相信市场的力量，但是市场力量会造成像温州、鄂尔多斯这样的城市。第二希望开发商和政府加强协调，探索出更好的模式，让房地产更加健康的发展，另外一方面又能够在有效的宏观制度当中获得发展的保障。
冯仑：蜜月很短，日子很长，这波的发展模式过去之后，逐步转入新的模式的时候，其实好日子刚刚开始，大家应该有信心，和房地产一起搭伴过日子，日子会越来越好。
周忻：今天的日子都是“转型·升级”，所有人都在谈“转型·升级”，还有创新。最后我送给大家一句话，领先一步是勇士，领先三步是烈士，转型升级的时候千万不要把步子迈得太快了，否则就成为烈士了，跟我们前面讲的辩证起来看，既要创新，同时还要把功课做好，换句话说我们审时度势，不断创新的背后就是脚踏实地，审时度势，一步一个脚印。谢谢！
邹林：我们接触的开发商很多，有一个体会，我觉得企业家很多都在埋头的干事，其实要把头抬起来。我个人认为有三件事，第一是融资，第二用人，第三是喝茶，为什么要喝茶，就是在这样的时代，转型升级一定要看好企业的未来，把过去做产品转换思路做作品，当你真正做作品的时候，我想你就会成为勇士，不会成为烈士，我认为房地产未来会更好。
许智来：谢谢各位的精彩发言。
杨虹薇：在目前面临着整个行业在变革的机会，有的企业很清醒，有的企业确实也有些迷茫。有的企业就像周忻总讲的，可能比较激进，但是也有的比较观望，犹豫不决，而今天在这里我们听到了各位嘉宾的真知灼见。保持稳定还是创新，抑或升级？进入全新的时代和环节，希望大家找到自己的答案。
许智来：掌声感谢各位专家。
主论坛嘉宾合影
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