城市住宅市场经济的一般特征运行特征

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探究城市住宅小区景观的发展特征及前景--《中华民居(下旬刊)》2013年12期
探究城市住宅小区景观的发展特征及前景
【摘要】：随着近年来人民生活质量的提高,进入小康生活的城市居民,对环境质量的要求也越来越高,因而现代城市住宅小区环境景观问题越来越受到房地产发展商、观景设计师、建筑师和居住者的关注,城市住宅小区的环境景观设计得到了重视,在居住区中也发挥着越来越重要的作用。本文将对城市住宅小区景观设计的现状、设计的内容、设计的原则等进行初步的探讨,探讨其的发展特征及前景。
【作者单位】：
【关键词】：
【分类号】：TU984.12【正文快照】：
1引言随着我国经济的快速发展,人民生活水平的日益提高,逐步进入小康生活的城市居民,对环境质量的要求也越来越高,房地产市场的不断完善人们开始重视居住区的环境品质,先后出现了些景观设计理念。但这些理念由于历史的原因,多从经济性和政治角度方面考虑没有从人的使用价值和
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京公网安备74号近日，北京云房数据技术有限公司（简称云房）与北京仁达房地产评估有限公司（简称仁达）联合发布了《2014上半年中国房地产投资回报率调查报告》。调查显示，住宅市场回报率仅2%左右，大部分城市跌破CPI涨幅。考虑租金的动态增长，各物业长期租赁回报率均有所提高，除高档住宅外，各物业动态租金回报率平均值均高于4%，回报率水平高于长期国债到期收益率。
该调查截止时点为2014年4月，目前，调查城市覆盖北京、上海、广州、深圳、天津、南京、武汉、成都、杭州、西安、长沙、大连、沈阳、宁波、苏州、无锡、重庆，共17个城市，近两年将扩展至全国70个大中城市。根据房地产投资实践，共测算了三类指标：静态租赁回报率、长期租赁回报率及5年租赁后转售回报率。
&&& 住宅市场回报率仅2% 大部分城市跌破CPI涨幅
住宅市场回报率仅2%左右，整体投资回报率不高；写字楼、商铺静态租金回报率约4%，略高于住宅市场，回报相对合理，但仍低于五年期存款利率水平。静态租金回报率低，反映了相对目前的租金水平，房产价格偏高，偏离了房产的真实需求价值。
&&&& 图1& 各城市各物业静态租赁回报率
&&& 除高档住宅外 各物业长期租金回报高于国债
考虑租金的动态增长，各物业长期租赁回报率均有所提高，除高档住宅外，各物业动态租金回报率平均值均高于4%，回报率水平高于长期国债到期收益率。租金动态增长更接近于市场的真实情况，因此长期租赁回报率更能反映真实的租金回报水平，在长期出租的情况下，除高档住宅外，各物业租金水平均不错。
&&&& 图2& 各城市各物业长期租赁回报率
&&& “囤房转售”好过“拿地开发”
5年租赁后转售回报率，主要体现了房产增值带来的回报，大部分城市回报率高于房地产信托平均年收益水平，甚至超过房地产上市公司平均净资产收益，“囤房转售”好过“拿地开发”。5年租赁后转售回报率过高，反映了近年来各城市房产增值较快，买卖市场的投机氛围浓厚，未来市场投资，应当警惕市场逆转带来的风险。
&&&& 图3 各城市各物业5年（年）租赁后转售回报率
截至日，全国房地产市场价格涨幅收窄、城市分化加剧，在市场形势尚不明朗的情况下，房地产投资回报率数据客观、全面的反映了当前17个重点城市房地产市场形势，为投资人员较好地控制和防范房地产风险提供依据。
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