原文：&a href=&/p/7a0102vebn?mod=zwenzhang& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&/p/&/span&&span class=&invisible&&77a0102vebn?mod=zwenzhang&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&以下是无图版内容&br&二．外星人都知道的21个大事实&p&下面我会题写很多的客观事实，这些关键字市场在我们耳边眼前，或许近几日还被媒体报道。这些事实不是我说的，而是客观的或公认的：&/p&1.
经济的周期性：&p&经济发展都存在周期性，不论资姓还是社姓，有高有低总会有波动。同样，房地产行业的周期性也已被证明，伴随房价的涨跌。而且宏观经济与房地产经济周期可以相互“帮扶”，这也就是为什么我国多年来房地产周期表现为短周期，而不像成熟发达经济体那样周期长达近10年之久，因为我们的宏观经济过去很强势，房地产少有下行都会被拎起来，房地产又反哺我国经济。但随着我国经济包括房地产行业都在更加市场化、“常态化”，行政调控逐步退出历史舞台，市场开始发挥主观能动性，短周期会逐步演变为长周期，周期往复也更加明显。投资要看清周期，不然你将承受&b&被套牢的困恼&/b&。&/p&2．供求关系影响价格&p&这是市场规律，在某种程度上可以认为是真理。虽然我国很大程度上是政策市，但随着经济越加市场化，这一规律就越加明显而起效，以往的价格炒作或人为管控都将逐步消逝，市场才是主体，供求关系将发挥真正作用。供求量包括新建的，还有以往的库存和出手的二手房。高库存、供求比这都说明了以前的供应已经达到一定水平，而需求的未来数量与人口量、经济关联非常密切（下面会提到）。而&b&需求要和供给形成新平衡关系，价格就要出来协调这哥俩。&/b&&/p&3．如今的房价事实上到底高不高？&p&
这个问题就会有仁者见仁智者见智了，很多学者也喜欢拿中国与国外对比，对立方就抛出各种不具有对比性的论据，那些都是他们用来博眼球的，我们要看价格本身和你的真实感受，这是实打实的存在。&/p&&br&&p&当前的房价高低，一目了然，至于以后是否继续上涨不要管，&b&起码现在是高是低你应该看得清&/b&。（实际价格要比统计价更高）&/p&&p&顺便普及下均价的计算，均价=总成交金额/总成交面积，要注意，“平均“这个词很有意思，你懂的。首先，平均数有没有统计意义，尤其是对个人和对国家组织而言。不管统计学上，对平均数、中位数、众数怎么解释，我想这个平均数对我们个体百姓来说基本无意义，仅仅作为机构有点作用。其次，例如北京昌平、上海昆山、成都都江堰等等都是平均进去的，故这个数据的区域性、采集源、结构性都不是服务个体的，本身也存在问题，不能真是反映市场。单论房价平均值，对个体的实际指导意义是感受到被拉低，真实房价要乘以一个一点几的系数。实际的房价高低我们每个人都能感受到，这不在乎你在意的是市区还是郊区。而房价均值和平均收入的计算高低正好相反，大家都很清楚工资被平均了，为什么相反其中有料可挖，毕竟面子是我们民族很看重的，我就不去捅破这层纸了。&/p&&p&房价收入比，很显然房价被低计算，收入被告计算，这个比值真实情况也就不用说了。就这样的房价收入比，还是高于很多国家呢，可想而知我们的均价到底如何。&/p&&p&&strong&4．我国货币到底有没有超发？降息降准要得&/strong&&br&&br&&/p&&p&以上三张图展示出我国货币量比其他国家高很多很多，我国的GDP都是被印的钱堆出来的。这就像是两同样的水杯，A杯往里装很多沙子，B杯装少量，然后注入水，A杯水虽然刻度显得多，但其实量是被沙子挤压而升高的。&/p&&p&货币发行有其机制，信贷需求、外汇等都会促进央行被动印票子，可以找本书看货币理论，砖家们会告诉你理论、数据。而且我国人民很优秀，省吃俭用、喜欢储蓄，比美国人藏的票子多了去了~~~~~你看哪个贪官不有几麻袋现金和N位数存款啊。&/p&&p&评价货币量是否超发，&b&不是仅仅看绝对量，也要看流量&/b&。现状是我们的总量太多，而流量太小。因为储蓄习惯，无论央妈发多少毛爷爷都会被沉淀，也就流动不起来，显得市场上流动钱少但购买力高而通胀。如今哪家不有个万单位的存款，但是平时的流量呢？企业也同样面临这个问题，资产、负债、商品生产流通等动不起来，全转成了存货积压下来。死水总比活水凉，游泳的人都有着感受吧~~~~~&/p&&p&习李班子要求&b&“盘活存量控制总量”&/b&,这也反映出一定程度上货币到底是超发还是不足了。为何盘存量还要控总量呢？&b&存量必须得流动起来，不然货币发行就是无底洞啊&/b&。一旦流动起来也就钱多了，但是流动起来之前还是要有个过渡的，也得加点“引子”，&b&等这钱流顺畅了，该收拢的收拢&/b&。而靠市场自己流动，我想很难，惰性太强。2013年钱荒、定向宽松、央行压力测试等，大家有知道吧，这是为什么呢？没有意义的话搞这个干嘛，弄得心惊肉跳的，国家意图很明显嘛。&/p&&p&
对于降息降准，这问题其实看明白上面的也就清楚了，为了企业的前期流转还是有必要短期内降一降的，但提高也是必然的而且是长久持续的，毕竟憋尿解决了还得提裤子走人不是。一定不要被短期事件迷惑，我想未来还会有降息降准措施（写稿日期，1月5日央妈宣布降准），&b&到时肯定很多砖家又得用央妈放水了来催促百姓购房，百姓哪懂他们的圈套啊，你出手就被套牢了&/b&。资本市场很聪明，降息降准的反应是逢高抛逢低吸，但目前房价高低第二条已经证明，要吸要抛看你的了。而我国货币有个很大的问题，就是以前的央妈喜欢印钱，而不喜欢调节利率，，最终的现象是利率变化基本不大，而使得票子很多，这也难怪，国外有负数存款利率，我国敢吗？你要是降到0.x，老百姓还不闹腾了啊。存款利率市场化是个长久的命题，到现在还有最后几步，对存款利率市场化感兴趣的朋友可以网上搜搜。&/p&&p&&b&未来“钱更值钱”&/b&，这是什么意思呢？对内升值，也就使得钱数量少了，资产价格下降，如果你持有现金无形中购买力提高了，很多银行、企业、机构需要你手里的钱，那是你的钱相对更加值钱。犹如钱荒期间为何各个宝宝们收益上升啊，这只是个小小的迹象或实例，手握票子就是王道。&/p&5．我国人口红利正在褪去，老龄化速度在加快，未富先老，这是公认的事实。&p&先看下面几张图：&/p&&p&虽然不是特别美观，将就看还是能看出问题的。&/p&&br&&p&上面的图说明什么呢？&b&我国劳动力减少，人口金字塔结构预示经济开始走向零增长，未来走向负增长。&/b&&/p&&p&“中国的劳动力总量在&b&2015年&/b&之后可能会出现下降，到2025年会降到10亿人。25岁到49岁之间的人口，2010年为5.47亿，&b&2015年达到5.68亿顶峰&/b&，从2018年开始&b&加速&/b&下滑，2020年降到5.43亿，2025年降到5亿。其中城镇购房适龄人口，2012年为3.28亿，2016年达到3.35亿峰值，2020年降到3.14亿，2030年到2.5亿。而农村进城的“劳动力转移”，有模型认为2017年前每年可以转移2000万，2020年下降到1000万，2030年下降到400万。20——30岁的适婚年龄女性也将在2015年之后逐渐下降，我国年结婚对数上升最快是年，年增速10% ，此后3年年增速平均值下降至4.4%，与此对应的是，中国住宅销售面积平均增速是17%，此后3年平均增速降至4.6% 。&/p&&p&根据第六次全国人口普查的数据显示，&b&中国现在的总人口生育指数是1.18，这在全世界都是很低的&/b&。目前，即使&b&放开生二胎&/b&，政策从限制生育转成鼓励生育，也需要&b&很长时间才能起作用&/b&，&b&中国人口结构老龄化的出现是必然的。&/b&因为这样的影响，中国的抚养比将会进入到一个长期上升的通道，到2025年中期将会升到45%。”&/p&&br&&p&“关于18年周期率，之前提出此概念的人很多，但作出比较完整的比较分析的，是《房市大衰退》一书，作者为艾经纬。其中提到如下事实。&b&日本劳动力人口占比1992年见顶，1991年房地产泡沫就开始破裂，美国劳动力人口占比2006年见顶，2007年房价开始转向。&/b&”&/p&&br&&p&以上文字引用自《盛世危言，中国楼市或2018年才见底（多图数据论证）》，虽然数据很详实，也很可观，但这些解读都是给社会学经济学家们看的，我们普通百姓要听的是人话。先声明这些绝不是危言耸听，而是真实的客观存在。哈哈，在下来就翻一下：&/p&&p&
从图中可以看出，&b&我国劳动力人口数量在逐步减少，老龄化程度在逐步加大，人口因素将拖累整体经济逐步下行甚至负增长。————造成的影响就是供给增大、需求减少、房价支撑力降低&/b&。&/p&&p&（1）我国劳动力下降，经济下行，那什么来支撑未来的房价？一国经济的内部动力根本点就是国内劳动力。而如今国家又放开二胎，这是远水解不了近渴，何况如今的生活压力已经让很多人不敢去多抚养子女。苦逼的80后承受第一轮人口高峰压力（人多，什么都不会轮到你），又要为第二次高峰做准备（80后子女承受下一轮人口压力）。&/p&&p&
（2）很多的60、70、早80以前买了房子，等他们&b&年迈之后会怎样处理房产？&/b&中老年人到时关注的主要是医疗和养老。子女少养老压力大，前期积蓄要么买房了，要么不够花，靠谁养老？想想网上收集的养老大字标题，靠自己！！！那时老人们都退休，基本没有什么收入，怎么&b&给自己养老&/b&？&b&卖房！！！&/b&从另一面说，你以前买的房子，老了要不要卖掉无论是养老还是留给子女，而子女或许会有自己的家，很多人手握N套，他们有一个重要目的就是老了用来补给毛爷爷。这部分无疑将成为&b&很大的供给量&/b&，同时老龄化和人口数量下降都会带来&b&需求的下降&/b&，这么一个&b&双向收缩&/b&，这将要成为事实。我相信到时还会有新房子涌现，因为只要有利可图，还是会有人去开发的。但老人的房子先不说质量问题，就和后期户型设计、园林小区等相比肯定不具有优势，跟不上时代发展和客户需求。&/p&&p&6．&b&我国经济正在下行，形成新常态&/b&&/p&&br&左图：2008年之后个季度GDP走势，2014年全年预计7.4%。右图：未来预计GDP走势&br&&br&&p&经济下行是什么概念？虽然我们创造了一个新名词“新常态”，但下行就是下降没什么要遮挡的，没有长胜将军，好什么面子嘛。我不是悲观者，我也不认为我国会有硬着陆、大经济危机什么的。但其危害影响还是有的，总有人要为此付出代价嘛。&b&但经济下行会怎样呢？&/b&也许你的工作机会没有了，你的收入减少了，身边很多朋友失业，可能带来萧条，人们心里感不到安全进而不愿去花钱造成新一轮经济危机。那时&b&什么东西都降价，&/b&只有粮食和药品最重要，总归就是你的房子会不值钱了，还要背负同样价钱的债务，那时你拿什么还债？到处都是这样的人。&b&一定会有人断供，房子被收回，还欠一屁股债。&/b&一定会有部分房产商卷款潜逃，留下一些对天哭傻老百姓。地方政府有可能去擦这个屁股，有可能不擦。这不是说崩盘，而是经济下行后的危害。崩盘只是对于房地产市场而言，并不一定必然引起各行业整体经济大幅下滑（中央最近的经济转型、调结构就是为了减轻“崩盘”关联影响），我同样不是崩盘论者，下面会有提及。&/p&&p&附注：经济倒退，通货膨胀基本不会，严防通货紧缩，如今PPI/CPI都有通缩风险了。&/p&7．新型城镇化不同以往，以人为本，产业拉动。&p&
习大大提出要推动“新型城镇化”建设，这第一方一定要弄清到底&b&什么是新型城镇化&/b&，各地政府都有红头文字的学习文件，不妨搜几篇学习学习。&/p&&p&城镇化一直这是看涨派、利益关联者最强大的理论依据，可谓其生命之根本。但是请注意“新型”，习大大还点明了“以人为本”，可见此城镇化非彼城镇化，造城运动就此区别开来。而看涨派、利益关联者将其作为论据更多是在论证房地产行业还有有春天，他们的指向更多是开发商而不是购房者，立场没有问题。&/p&&p&中国的城市化问题经历了三大阶段：&/p&&p&第一个是限制城市化问题，大量人口在城镇集聚，带来了管理与经济支撑困难，于是下乡运动和逆城镇化的过程在所难免。&/p&&p&第二个阶段是摆脱城市化思路，选择城镇化作为推进中国城镇化进程的主要路径。政府以土地为筹码，开辟了土地财政的新路径，在资本与土地双重推动下，中国房地产市场迅速成为社会焦点，一座座光鲜的城市拔地而起。&/p&&p&第三个阶段是中央最近提出的新型城镇化的战略。这个战略核心点有两个：一个是打破束缚人口流动的户籍制度，一个是限制城镇化的土地制度约束。所有这些问题归根起来就一个问题：推进城镇化是社会共识，问题是从哪里获得资本。这一问题仍然能难以摆脱对于土地财政的依赖。&/p&&p&同样&b&以往的城镇化路线造成了很多问题和风险&/b&：&/p&&p&第一个风险就是城镇化&b&负债风险&/b&。最近一次危机的爆发是邯郸楼市债务危机，民间借贷利率普遍高达20%到30%，所涉金额高达93亿，且当地十分之一家庭卷入其中。所谓鬼城，就是债务链条出了问题。中国经济增长核心推动力是固定资产投资，但是，大量资本投入固定资产的时候，会导致其他资本缺乏，同时容易引起资产泡沫，泡沫破裂会降低不动产的价值，甚至某个环节资本循环中断，就会爆发大规模的债务危机。&/p&&p&这是世界很多国家在推进城市化过程中遇到的普遍问题，中国问题更严重。原因很简单，政府经营土地财政会导致土地价格上涨和房地产市场上涨，挤出了很多实业和人口，在这种前提下，在这种前提下，很多地方大举借债，如果没有货币性超发，很多地方政府不知道破产多少次了。解决债务问题很多人寄希望于放开限贷令，但如果这样做实际上会使得危机的“病毒”迅速传播，无法控制。因此，我们一再强调，不能再用信贷宽松换取所谓短暂的繁荣了。&/p&&p&第二个风险是&b&土地转型的风险&/b&。土地转型带来的社会风险主要体现在利益分配层次，这些年来土地财政的秘诀就是利用低价征地与高价拍地的差额，大小官员为了政绩锦标赛，开足马力去推广土地财政。而大多数人觉得拆迁利益分配不合理，不能就地购买自己想买的房子，心理难以平衡。因此，大量强拆与强行圈地现象也屡禁不止，维稳压力非常大。&/p&&p&据此真正的城镇化意义如下：&/p&&p&目前就业、产能过剩、城市运行压力、社会安定、人口流动、地区不平衡等问题颇多，&b&“新型”更多含有让以前的乡镇在产业化下城市化。&/b&乡镇在以人为本，以新型工业化为动力下推动，结果就是一个市将形成很多卫星城镇，&b&分流就业和城市压力，人口回流。&/b&这对资源垄断力差的城市将是致命打击，它们的&b&人口将会流出，产业也会分离；尤其是三四线城市可能既得不到客群导入，也不会有更多政策吸引力。&/b&而一线和部分省会及强经济副省会城市，城镇化水平已经很高了，用不着继续推动，未来城镇化的市场在其他城市。人口和产业都会在新型城镇化的推动下主动流出，虽然这个过程中对开发商是有好处的，比如产业园区、比如各类小城镇的公建配套等，但对于房价将消弱大城市，填充小城镇。&/p&&p&设想下未来的城镇化，你可以在老家的镇里工作，有着自己的祖宅或新建一套四合院，既有良田一亩，又能驱车去上班，镇上还有各种产业和配套，不愁医疗教育，这样的城镇还留不住你，也会留住大部分人。那时你不一定要买房，因为你有自己的宅基地，即使要买房，相比也有能力且当地房价也让人接受。&b&城镇化的结果是我们可以在小城镇安居乐业，大城市住房需求降低，供大于求更明显。&/b&&/p&&p&
一个城市的房地产发展路劲多是：中心造城，发展成熟——向近郊区域扩展，老城区高价，新城区逐步成熟——近郊新城成熟，远郊区域发展，老城改造，而不每一次的变迁都伴有政府配套的先行完善，伴有聪明置业者的迁移，想想你的城市，是不是在开发新城时总是政府部门先迁移过去，建个什么政府大楼、新医院等等，这就是引导。&/p&&p&&b&城镇化确实&/b&能带动房地产发展建设，经验数据显示城镇化每提高一个百分点就会增加6千万左右的住宅，这&b&对房地产行业绝对是利好性质的，但是房价更多关乎百姓，成交总金额才是开发商看重的最根本&/b&。而提高城市化率增加供给，有没有想到已有的高库存（下面会说到）？而且我国本身城市化面积或绝对水平不低，只是因为人多，这么一平均什么数的在我国都会让小数点向前移动N位。而城市化与房价并无直接的促进作用。&/p&8．土地财政转变，地方政府执政不靠GDP，救市也只是暂时的。&p&
中国已经实施了十几年的“土地财政”政策，随着“地王”时代的结束，“卖地财政”越来越难以为继，政府部门开始转变思路&b&，将逐渐从“土地财政”向“物业财政”模式转变，&/b&也就是&b&向房屋持有人征收’物业税”&/b&的方式取得新的源源不断的财政收入，这无疑会&b&增加房屋所有人的持有成本&/b&，降低房屋作为家庭财富的吸引力。这也就是常听的房产税，甚至包括其他税费。&/p&&p&经济发展的三大马车：出头+投资+消费，其中房地产投资长期绑架GDP，中央政府对此投鼠忌器，地方政府用起来乐此不疲，但这将成为历史。习大大执政思路在彻底革新、斩除病灶，首先地方不在以GDP考核、主导消费拉动经济、&b&转变经济结构&/b&等等各种新优导向出台，暂且不管会不会或有没有效，你要明白我国的&b&国家意志之强烈&/b&，&b&跟着党走听党的话就有饭吃&/b&。以往因为地方政府大肆依赖房地产，而造成各种债务、民生、腐败等等问题，那种模式不能继续，如果照旧，可想而知几年后的国家。习大大很明白，也很果断，在不断纠正，只是时间问题。目前要是经济过快下滑，房地产这夜壶还能用下，但&b&大方向很明了，不要在意眼前薄利&/b&。不多说，免得请去喝茶。&/p&&p&
现在&b&限贷限购基本都取消&/b&，&b&房价&/b&有&b&没有上涨&/b&呢，没有。尽管很多地方短时间内价格上浮，但很快又降了下来，这多是那些改善置业的人在入市。但其效果并不是救市，而是让行业更加市场化，去除行政干预，当然也有为了全年经济考虑。而为何政府要解除双限呢，你要体会背后的意义，表面上是为了拉动经济。&/p&&p&借用《房地产经理人联盟》的微信内容：&/p&&br&9．土地成本居高不下，会造成房价难以下跌吗&p&
这个问题是开发商们和利益砖家用来忽悠百姓，维持房价的“合情理”工具，房地产的利润率是多少，企业敢不敢公布？我没有企业数据，但很多信息表明净利润近10%还多，那就来问题了，你&b&宁愿保持利润而不去减价，这才是土地价格转嫁到购房者身上。&/b&倘若大家承受不了这么高的价格，房企自然要降价，收回10块总比一分没有强。所以说，&b&地价高不是房价高的必然理由，你少拿点利润就是&/b&。贪得无厌就不好了，何况房企已经赚的盆满钵满。&/p&10. 房产税征收迟早要来&p&
房产税，这是要弥补土地财政和其他税收的一个新工具。目前&b&不动产登记联网已经全面铺开，而房产税征收也是不会太远，不要抱有侥幸心理。&/b&在这个问题上，公务员觉悟就是比我们高。反腐、不动产登记、房产税的消息年初时早已进入红头文字学习中。你不想想为何我朝多次敲打官员发布消息，就好像有人说“各个同僚们赶紧的，把手上的多余房产处理下，现在给你提个醒，不然我开征税费了别怪我不打招呼，别到处乱说，不然以后我还征收谁的税费”，很多三级地铺的人员因该很有体会，谁在抛售房产。&/p&&p&房产税是一种长效机制，以后很多人要交税，而那些用有多套房的就会去权衡利弊，抛售也是必然的，一时间的心理恐慌将会散布。企业税负高，地方政府又不能继续卖地，房产税可谓是一个循环往复不断流动的收入，不征才怪呢。而且还有&b&交易环节的税费，20%&/b&这个数字听过吧，虽然很少被执行，但地方收入降低后我相信他们会执行的，而且最近中央高层下达反腐新规，&b&地方不执行变味执行中央政策都将被问责&/b&。&/p&&p&前不久，有美国贷款机构以1美元，并倒贴1万美元抛售一套别墅，1美元难道是成本？你以为很便宜吗？警惕对房产加税，或取消所有税收优惠的风险。比如《契税暂时条例》非常清楚地规定，契税税率是3-5%，目前是多少？炒房所得税是20%，目前一般按总价1%征收。&/p&11．高库存，高空置率，到底有多高？&p&不要只关注有多高，起码一个结果就是现在&b&确实高库存、高空置率&/b&。每个开放商都知道去库存降风险，并在不断想方设法去去库存，这是行业内的共识。表现在城市上，只有极个别城市库存合理，而像沈阳、青岛这样的城市，无论是各种媒体，还是各个业内砖家都已承认其高库存数据。那高库存代表什么？对我们百姓有什么意义？高库存说白了就是很多没有卖出去的房子或没人买的房子，这也是供应，为什么没人买？有质量问题，也有价格问题。为什么房企不去降价卖了？因为他们追求利润、贪心。而新房子还在建设，想想我们其他很多东西，&b&当你卖不出去的时候最后会怎样，时间问题而已&/b&。&/p&&p&空置率，这个不好说，也不好统计，有研究机构用亮灯了计算，这也不失为一种方法。这个你也可以去看看那些交房的小区，自己走访下。很多城市好多楼盘虽然已经交房，但人烟稀少，甚至没有装修。而楼盘已经售罄，这就是问题了，有人买了却不住，这就是空置。以后这也要交税，他们是投资客，想捞一笔，随着大势而去，价格下降也是必然的了。新房多于需求，谁去买你的呢。&/p&12．保障房、限价房、安居房、廉租房等建设&p&
国家一直在做保障房建设这项工作，虽然不怎样，但得承认有总比没有好。政府可以提供给你低价、低租的房子的话，你还去买吗？周边都是限价房了，房企高价房还卖的动吗？条件够申请安居房了，别浪费啊。等等吧，还是要对政府抱有幻想的。&/p&13．购房观念问题&p&&b&（1）90购房观念问题&/b&&/p&&p&很多媒体报道90后购房观念改变了，多人反驳不是不买房而是房价高。问题来了，90后，包括长期被压抑下的80后，他们的生活观念已经与父辈们有很大差别，正在逐步西方化。未来是属于90后的，观念肯定会更加重视个人生命时光享受，&b&不喜欢高房贷而压低生活质量或过自己不愿过的日子&/b&。&b&人，只要观念改变，一切都会改变，观念先行。&/b&有人说90后的房子父母买了、90后还得住房不住去哪等等，争论的双方多是6-7-8年代，请去了解90后再说话，没有调研就没有发言权。我们的老一辈都是辛苦努力一辈子，省吃俭用，留给子女，对个人享受也只有带了财富积累到一定高度后再做，甚至有人都没来得及坐飞机就终其一生。90后一代会吗？我不知道，我不是90后，但我知道他们和我们的表现不一样。&/p&&p&用父母的钱买房，不算非常可耻，特别是父母比较有钱的话，那反而是很合理的，盲目向社会捐款是比较愚蠢的。&b&但如果是掠夺父母数十年积蓄，是比较可耻的。&/b&试问，有几个子女在父母有重病时，会卖房为父母治病的？亲人胜于砖瓦&/p&&p&&b&（2）百姓风气&/b&&/p&&p&
想想我们的老百姓追过哪些风气？以前有两自行车牛气、有缝纫机牛气、有电视机牛气、有汽车牛气、有二层小楼牛气，如今要买房了牛气！！！尤其是女性的父母，婚嫁已不是看人而是看房。世俗观念堕落，观念越来越不淳朴，人性逐步被吞噬。跌倒没人扶、碰瓷等等，说多了啊。就说购房观念，虽当前盛行，到城市买房子住高楼，感觉很有面很牛。过不了几年，城市郊区化、人们的观念也随之改变，新兴事物不断出现，甚至都不会在意房子问题。&b&时代变迁是肯定会有的，观念变化也会有的&/b&，也许以后人们更注重享受自己的生命呢，看看米国人。&/p&14.
房贷的机会成本和生活成本，你要失去什么&p&房贷是一个很重的负担，如果你月入过万或许不是太大问题。引用富爸爸的一句话“&b&资产是让钱流入你口袋的东西，而负债是让钱流出你口袋的东西”，&/b&你购买越多的负债，将很难实现财务自由。白手起家不容易，&b&全部收入投入房贷&/b&，你将失去很多致富的机会，将&b&一代代过着循环往复的白手起家白手起家的日子&/b&。而且生活中不敢多消费自己想要的，没有了再投入生产的资源，&b&无法在转交弯道超车&/b&，可以说看到了你未来的结果。若&b&经济下滑&/b&较大，你的收入也将降低甚至失业，但是你的房贷月供一分不少，即使有收入也是钱少贷多，投资总要讲个机会成本和风险的。对于风险厌恶者和激进追求者或许大相径庭，这取决于你是谁。普通百姓，什么最实在最值得拥有？（对于如何理财，不在讨论范围）一鸟在手胜过千鸟在林，下一秒谁知道你在哪。也许你会认为，我可以更努力或可以将来售出，这种想法会被时间打消的，每天工作每月还贷，你还会为了钱把自己的辛勤更换？要是刚还贷还好，要是已经十几年了，那就算了吧，你已不再年轻，总有人为别人埋单的嘛。&/p&15.
人民币贬值正加速房地产下滑&p&
最近关于RMB贬值新闻肯定铺天盖地，这也不是什么新闻，有国际视野的早在一年前就又这先觉先知了。美钞牛气，不论是其经济回升，还是其国家战略导致的，这没什么可争执结果都是&b&美元走强&/b&。而我国不敢说经济下滑多大，但从各个&b&外资工厂撤离&/b&，也多少能知晓其未来的发展，转型成功还好。但美国向好这已是事实，必须承认。&b&资本都有着逐利性，谁哪边有利可图就去哪边&/b&，这很正常，以前中国崛起不也是大量外资进入么，现在人家要回归也是情理之中。但&b&资本的流动必然会引起资产价格的波动&/b&，虽然泰国等因外资撤离导致暴跌不会出现在我朝，但是还是会引起下滑，只是程度不同而已。&/p&&p&
人民币贬值，手握大把房产的人资产必将缩水。有一个“巧合”：人民币持续升值的9年，也是中国房地产价格持续上涨的9年&b&。2005年，人民币启动升值后出现了一个清晰的信号：对美元长期升值。&/b&在理论上会有大量的&b&美元进入中国，换成人民币资产，以规避相对的美元贬值。&/b&这些美元进入后，以一定资产形式存在。其中&b&较多是买房产&/b&。房价在经历多年飞涨后已经积累了大量的泡沫。近期随着房地产供求关系的逆转，全国范围内的房价出现了回调，而近期的人民币贬值也对现有房价进一步形成下压。而&b&从长期来看，人民币汇率走低将会强化由供求关系导致的房价下跌趋势。&/b&过去数年房价大涨的原因之一是人民币升值。在这个升值的过程中，拥有房产的人们，资产迅速升值。房产升值的预期，又激发了更多人买房的欲望。若&b&人民币贬值&/b&，有投资者担心，会有&b&资产撤出房产&/b&，尤其是那些早期从海外涌入国内的资金，会因人民币贬值而流出中国，或不敢再轻易进入中国市场，多种作用助推国内住房资产价格下跌。因此，未来房价面临下跌的可能性更大些，目前并不适合购房，而是套现。&/p&&p&
这地方还要提到一个“人民币国际化”问题，人民币有可能成为第五个国际储备货币。在成为第五个国际储备货币之前，人民币要练内功，这样将来才能保持货币币值稳定，但目前条件不成熟。&b&以前的特征是内贬外升，造成国内一片通胀，而对外持续被缩水。&/b&现在外资流出也算是一种调整，内功就是让&b&内外平衡&/b&下，不要这么一高一低，可见&b&对内将有一个升值过程&/b&。如何升值呢？这不是百姓们关心的，只要知道未来有内升的结果趋势，你就知道如何去配置个人资产了。对内人民币购买力强了，相对而言也就是内部资产价格降低，房价也是其中之一。这是完全的内部主动下降，结合上面的对外贬值房价下跌，可谓&b&双向挤压共同降价&/b&。&/p&&br&&br&16. 大佬们在做什么——李嘉诚转移阵地&p&
这里倒不是讨论资本撤离，而是&b&反思牛人们在做什么&/b&，学习。李嗅觉绝对灵敏，先后出售百佳超市、上海、广州、深圳的写字楼商场等，随后其港内资产也相继出售，这些都是什么资产知道吗？不是赔钱的，都是能有稳定现金流或具有极高价值的资产，常人看来为什么要卖出呢。之后房地产行业开始了2014年的下调、香港出现了占中事件。很多文章写什么他的政商关系出了问题拿不到地，他为了抄底英国资金周转，为了给儿子留下资产……等等各种评论声音，如此有商业天赋的大佬会为没地烦恼？会为没有启动资金而卖了自己的现金流？要是以上目的，用得着这么大费周章？他是谁，他是李嘉诚！！风险和资产缩水，这是绕不开的，至于他真实的目的其实我等小辈可以揣测。且不管他为何，结果已经出来了，他的司机跟随他多年，通过观察他的投资决策也赚得盆满钵满，难道我们常人就这么木头？&/p&&p&
很多利益相关者就又跳出来说了，李嘉诚撤资不会影响中国楼市，大实话绝对大实话，李资产再多怎能撼动这棵大树，普通百姓才是根本，但李给出了自己的信号，商业大佬就是大佬，你可以不服但必须认可。&/p&17. 开放商在做什么？转型，逐步离开房地产&p&
想必新闻有不少报道开发商转型的、开发商倒闭的、开发商退出房地产行业的等等，开发商自己都有在做新决定，百姓们为何还要去为他们埋单呢？反过来想想为什么开放商要转型不做房地产了？他们已经嗅到了风险，如此的聪明灵敏，而我们的百姓还沉浸在过去。&/p&18. 投资客在做什么&p&
可以说08-10年左右期间投资客大举驶入房地产，炒房团虽然被媒体过度宣传，但无风不起浪，事实还是存在的，那就是很多的投资客、投资团已经握有很多房产正在逐步消化售出。2013年前他们对房价还抱有很高的期望，期待再涨些许，但2014年可能使他们彻底放弃这样的念头，限购限贷取消，房价没有明显上涨，你说他们能不意外吗？在没取消之前，大肆鼓吹，一旦取消降价将涨多少多少，哈哈，可惜没涨。有些人还要在等等看，毕竟有通货膨胀在那，而&b&有些人已经在销售&/b&了。反腐、房产税等都会让他们不得不计划出手。&/p&19．房子质量，凭良心说说&p&海沙房听过吗？公开报道方面大家只能听到些楼板漏水、墙体开裂、地面下陷之类的，也包括有些楼盘因严重质量问题长期无法销售。有心的朋友会发现，总有那么几个楼盘虽然已经建好了，就是没有销售，为什么？开发商傻吗，天天放着不卖去交高额的银行利息，因为他们拿不到证。更有甚者，听说过一栋房子倒塌的报道吧，我忘记是去年报道的浙江还是哪里了。&/p&&p&我曾经去一个楼盘看到房子的主体架构是钢筋混凝土的，而钢筋多少号的我不清楚，只知道和小手指般粗，如有人了解钢筋规格，想必都知道这样的钢筋能承受多少力？除了承重墙，其他竟然是用空心水泥块堆砌，这样的墙体你要是用力撞去或许能像大片中那样，瞬间出个打洞。我问当地的人，这房子能住人吗？这质量不过关吧？工人们说，“都这样，你买房子也看不到啊”，这是我的亲身经历。&/p&&p&相类似的报道，如果你留意会发现很多。而相类似的房子，能使用多少年，我们可想而知。再看看我们身边的老旧小区，很多房子建筑时间也不过二三十年，就已经破烂不堪，无论墙体还是内部，这些房子现在卖给你会买吗？那我们现在的房子以后呢？&/p&&p&&b&在此，诚恳请求开发商、工程承包方、施工方、监理方、质检部门等好好做房子，房子不是一般的商品，先不说房价咋的，我们先把质量关过了，求求你们发发慈悲和良心。虽然在我国无论食品还是房子，质量问很严重。&/b&&/p&20. 没有崩盘论，只有拐点&p&
崩盘了，崩盘了！！！很多看空者大肆宣扬惊恐崩盘，虽然有点杞人忧天，但没必要为此博眼球，不会崩盘的，你要相信我党的实力和人民的贪心。但是拐点论确实是正确的，无论是人口增长，还是经济发展，2013年到达高点之后下拐这是不争的事实了，或许人为强力干扰让拐点拖延一些时日，但房地产的拐点论已成为公认的事实。有些开发商大佬就出来说事了，“没有崩盘，别吓唬人”，我感觉很好笑，只有那么一二个看跌人事大唱崩盘，媒体为了博眼球多报道了几次，这个大佬就要急眼了，拐点啊拐点！！！还亏你是房地产界的大佬呢，一说的崩盘好像都把你吓尿了一样，开始乱咬。鄙视他~~~&/p&21．多方博弈&p&&b&开发商、地方政府、三奶经济学家是利益共同体&/b&，是买房人的敌人，所以这三个主体永远不会说房价有泡沫，房价会下跌。所以楼市中的言论，先要看看它代表谁的利益。参考毛泽东的话:&b&敌人赞成的，我们就要反对；敌人反对的，我们就要赞成&/b&。作为开发商，李嘉诚和王石（万科）是例外。&/p&&p&
还有一个重要的部分就是媒体，我国的&b&媒体大多没有良心&/b&的，这点不要质疑，他们就是为了博得眼球，让你多看他们几眼，看看那些网络上的新闻稿，怎么无良怎么来。那些记者编辑们，就唯恐天下不乱，唯恐事件不够恶心。不扯远了就说说他们对房地产的报道就行，每年年初他们就开始报道好了坏了，报道非常失真，非常片面，一己之言。我们的老板姓很容易被这种评论下新闻给忽悠给同化，如何甄别信息也没啥方法，只能在看了后多思考多想想，别盲目新以为是。&/p&&p&房地产是一个严重信息不对称的行业，而且购房要投入相当大的成本。&b&老百姓就是一盘散沙，而开发商很容易达成共识&/b&，地方政府和中央政府也不穿一条裤子（不要把高房价推给中央，多是地方政府的问题）。假如&b&百姓间形成团结力量，不仅拥有议价权，还能发号施令&/b&。只要你默认“我可以租房，可以一年不买房、三年不买房、甚至五年不买房，但开放商不能一年不卖房，他们不卖房就要缴纳巨额的银行利息，就要活不下去，我们达成共识就是胜利，管住口袋，即使你降价一千我们仍要继续议价权，除非让我们去银行买企业倒闭拍卖的房子，岂不更便宜。”&b&一定不要因为个别楼盘降价或优惠而把持不住，坚持就是胜利&/b&。&/p&结语：&p&以上是无法改变的事实，城镇化率、人口红利、房地产税、经济增长、国际环境、货币量、通货膨胀、房价收入比、90后观念、房贷水平、库存量、一线城市需求、国外房价走势、行业周期、房地产开发投资指标、土地成本等等多少都有提到，至于房价是涨是跌，看了或许就有自己的决定。切记一定不要只看重眼前的一分一毛，不要不思考，不要一盘散沙，百姓应该团结一心。&/p&
原文：以下是无图版内容二．外星人都知道的21个大事实下面我会题写很多的客观事实，这些关键字市场在我们耳边眼前，或许近几日还被媒体报道。这些事实不是我说的，而是客观的或公认的：1. 经济的周期性：经济发展都存在周期性，不论资…
如果你有足够的能力按揭，我建议你还是买房吧。理由如下：&br&1.一个很现实的问题，没房子，哪个丈母娘舍得让她的宝贝女儿跟你裸婚？&br&&br&2.早点体会到按揭的压力，能形成良好的理财观念。早点结婚，知材米油盐方知生活的现实性。&br&&br&3.莫要轻信成功学的鬼话，一将功成万骨枯，光盯着马云、李彦宏、马化腾这类成功者，也别忘了和他们同时起步同样努力只是缺少一点运气的数以万计的同时代失败者。&br&&br&4.你父母是农村，所以你也是农村出来，你这代的任务就是在城里立足。屌丝逆袭的概率毕竟很低，稳扎稳打，社会阶层再升级的任务交给下一代吧。&br&&br&5.投资类，要么就是傻瓜型的大众跟风者，要么就是自己变成专家的那种半专业投资。如果是零和博弈，其实就是风险略低的赌博。去问问有几个炒股发财的散户？小赌可以怡情，拿父母几十年的血汗，就有点不肖了。
如果你有足够的能力按揭，我建议你还是买房吧。理由如下：1.一个很现实的问题，没房子，哪个丈母娘舍得让她的宝贝女儿跟你裸婚？2.早点体会到按揭的压力，能形成良好的理财观念。早点结婚，知材米油盐方知生活的现实性。3.莫要轻信成功学的鬼话，一将功成万…
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适合交往，不适合借钱。
适合交往，不适合借钱。
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其实美国的政策对于普通人购房是非常优惠的。首先是房贷利率低，远低于普通商业贷款和信用卡的利率（当然其中一个原因是房屋本身作为抵押品具有价值及升值潜力）。其次，房屋贷款的利息可以抵税（利息不计入taxable income).这是一个非常有诱惑力的优惠，特别是对于年收入在10-15万美元以上的人群。再有，房屋贷款的政策十分灵活。如果利率降低，可以refinance,也就是借钱还清原来高利率的贷款，取而代之还一个低利率的贷款。如果你有钱，也可以全部或部分还清剩余的贷款，或者通过refinance缩短贷款期限，比如从30年换到15年。全部或部分还清贷款后，如缺乏资金还可以以HELOC的形式再次以房屋为抵押从银行借款，俗称二次贷款。&br&&br&我所在的美国东北部地区（纽约及新泽西），房价较高，但由于近期利率不断下跌，每月付房贷本金利息并不是主要的负担。真正令人心烦的负担是地税，在许多地区高达3%左右。也就是一个50万的房子，一年地税要交1.5万左右（一个月1200多）。这笔钱一直都要交，而且年年递増，即使有一天付清了房贷以后。&br&最要命的是，如果收入高（15万以上）地税只有一部分能用来抵收入税，这和贷款利息不同。因此税收状况在买房决策过程中是一个重要因素。
其实美国的政策对于普通人购房是非常优惠的。首先是房贷利率低，远低于普通商业贷款和信用卡的利率（当然其中一个原因是房屋本身作为抵押品具有价值及升值潜力）。其次，房屋贷款的利息可以抵税（利息不计入taxable income).这是一个非常有诱惑力的优惠，特…
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对于一般人来说，一次性付清就不太现实。有那个能力，首付之外剩下的钱假如说70万的话，个人经验稳妥得拿到跟房贷差不多利率的收益也并不难。而且70万能做的事情实在比较多，没必要全扔到房子里，没月供是轻松但是一般家庭想再挣出来个70万也得挺久的，很容易错过一些机会。&br&&br&另外，对于一般家庭，稳定月收入情况下还月供，公积金按月提取还款也能解决不小的负担，甚至能把大部分月供给抹掉，这样生活也没什么负担了，甚至比租房便宜。这大概是公积金长期来看利用率最高的方式。&br&&br&对于普通家庭，算下月供和公积金按月提取的差额，每个月从实际可支配收入拿三分之一去还月供，对生活质量影响比较小。所以也不一定就三七分，可以适当加一点儿首付缓解下每月还贷压力。但有能力贷款购房后剩余大额资金的话，一定要留下来，别扔进一个篮子里，尤其一般家庭一般就一套房子，这房价再涨再跌其实关系都跟你不大（除非你家经济来源断了），房子不卖他值多少钱都是看个乐，你只有一套房，只要卖出去以后还要在差不多的居住环境甚至更好的地方买新的住，就谈不上真靠房子赚了钱。&br&&br&但有大额闲置资金，哪怕你没能保证比房贷更高的利率收益，这笔钱也能让你有救急的底气，也有了做更多选择的能力。比如我买房是倾全家之力付首付，入职腾讯的时候可以99%的确信鹅厂股价会大涨，但买房买车以后没有钱买股票了，所以看着腾讯股票从180涨到500多（除权前）。如果你有全款买房的能力，首付之外的这笔钱在手上，创造财富的选择会比全扔房子里多很多。
对于一般人来说，一次性付清就不太现实。有那个能力，首付之外剩下的钱假如说70万的话，个人经验稳妥得拿到跟房贷差不多利率的收益也并不难。而且70万能做的事情实在比较多，没必要全扔到房子里，没月供是轻松但是一般家庭想再挣出来个70万也得挺久的，很容…
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能贷多少贷多少，剩下的钱就算最保守的放在余额宝里也有6%的利息（现在已跌到4.5%了……）。房贷9折利率跟这个相近，基准利率6.55%也没高多少。所以贷款完全不亏，何况还能拿来做做各种理财，也有个应急的储备资金。通过贷款可以给房子加上杠杆，首套房首付30%的话，房价一年就算微涨10%，对首付资金来说，相当于赚了30%。就算房价跌了，手里还有大把现金也踏实，可以用作抄底或者其他理财运作。总而言之，&b&现金流才是王道！&/b&
能贷多少贷多少，剩下的钱就算最保守的放在余额宝里也有6%的利息（现在已跌到4.5%了……）。房贷9折利率跟这个相近，基准利率6.55%也没高多少。所以贷款完全不亏，何况还能拿来做做各种理财，也有个应急的储备资金。通过贷款可以给房子加上杠杆，首套房首付…
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&p&半年前，定了房子，交了首付，签了合同。来点硬通货，讲讲我的经验。&/p&&p&首先，砍价之前，请务必看好这套房子，定好房号，达到只要价格符合你的心理预期，你就会掏钱买。只有这样，才可能讲下价格来。&/p&&p&然后就是讲价环节，讲价的时候，带着银行卡去。接待你的肯定是置业顾问，你把你的诚意拿出来，你就直接和置业顾问说只要价格合适，你就交定金，签合同。比如我买的那套房，置业顾问给的报价大概是6800元，享受这个价格的前提是交3000元享受团购，这3000元不抵房款。我提前了解了一下周围的价格，心理预期是6700元。去谈的时候，置业顾问其实是没有权利给折扣的，你要做的，就是拿出诚意，让置业顾问相信你，只要价格合适，就会买。我去谈价格的时候，废话也没多说，直接给置业顾问看了银行卡，告诉他价格合适就交定金。接下来，就是最重要的一步，一定要让你的置业顾问请销售经理或销售主管出来，因&strong&为销售经理或销售主管手上才有折扣&/strong&。一般情况下，置业顾问是不愿意去请销售经理或主管的。这时候，你就和他说，你知道销售经理手上有折扣，如果不请他下来，那就免谈了。反正就是请销售经理出来。那个职业顾问会再次和你确定，只要价格合适就买。也可能他会和你说让你押千把块钱给他，这个时候，不要给他钱，你说我连经理都没见到，给啥钱呢！反正就是让他去找经理。&/p&&p&他把经理请来了。你也把你的立场讲好，只要价格合适，你就买。我和销售经理说我的心理价位是6600多（注意，比自己的实际心理价位低一点），销售经理肯定不同意，他就说可能只能便宜1%，我提前咨询过，一般销售经理有2%的折扣，我就说你给我2%的折扣，再给我办个老带新。老带新就是老客户带新客户，有几千块钱的优惠，我这个是优惠4000块钱，我就让他给我办个老带新，就说是别的客户介绍我过来的，最后这个优惠给我。打98折，优惠4000块，减去那3000块团购费，这样算下来，大概就是6706元一平米，我说凑个整数，6700一平。跟这个销售经理扯皮了好久，我一直就是说，达到我这个要求，马上交定金。这个时候，既然把自己的底线说出来了，就要坚持不让步。最后，销售经理觉得我不会再让步了，也符合他的预期，他就说他要请示老板，如果老板同意，就行。其实，这个销售经理完全能说的算，只是他的一个策略吧。这个时候，这个销售经理说，让我给他1000块押金，如果他请示了老板，老板同意了，我又不买房子了，1000块就不退了，如果我买，这1000块再退给我。因为我之前已经定了只要能达到6700，我就买。我就姑且相信他一回吧，给了他1000块钱，当然是拍了照做证据的，我也怕他赖账。如果遇到这种情况，其实最好让他写个收据。给他1000块钱后，销售经理回楼上办公室，大概10几分钟后，出来了，拿了个所谓的特批单出来&/p&&p&&img src=&/9a2f29ceec4fefa577d3f77_b.jpg& data-rawwidth=&676& data-rawheight=&650& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&676& data-original=&/9a2f29ceec4fefa577d3f77_r.jpg&&不知大家看出没看出这个特批单的猫腻……反正当时我是没看出来。&/p&&p&然后我看到单价是6700元，我就同意了，直接交了定金，那1000块也退我了。约定一周内交齐首付。&/p&&p&当我去补足首付时，他说我还要交3000块团购费。我说那个6700里面已经是减掉团购费的了啊！他说没有。我说肯定减了。这时候，那个销售经理拿出了上面这个特批单，说，你看，上面写个清清楚楚，“即优惠后单价6700元/㎡”，也没说不交那3000块啊！唉，当时我就想，我这千注意，万注意，没想到还是在这文字游戏上输了，草，一世英明啊！真是买的没有卖的精。那我也不能同意啊！咋能认栽呢！3000块也不是小数目啊！我认真一看，在一算，发现他这个单子有问题，原单价6854.99，打98折，优惠4000块后，平均是6670左右一平米啊，也不是6700啊！所以，我说你这个肯定是有问题的，说明当时肯定是包含了那3000块的。那个销售顾问真是给我装糊涂啊，当时都想抽他了，妈的！销售顾问一看，拿过去一算，还真是！他说，那既然这样的话，就按这个上面写的折扣来，折扣后6670左右，那3000块还得交。我说，那我交了这3000块，单价就成了6706元了，和他僵持了一会，唉，实在是挺想买这套房，6706元就6706元吧，唉~~~然后，那个销售顾问把这个写错的单子撕了……不知道是他开始就故意写错呢，还是不小心写错，草。&/p&&br&&p&通过我的总结，认为注意以下几点：&/p&&p&&strong&1、提前看好房，到了讲价的时候，就说明只要价格合适，就会买。&/strong&&/p&&p&&strong&2、任何单子，都要拍照作为证据。&/strong&&/p&&p&&strong&3、只要交钱，就要求收据。&/strong&&/p&&p&&strong&4、交定金之前，要和他谈好一切东西，比如贷款方式、贷款额度要确认好，什么时候交首付，什么时候交资料。最好全部都有书面约定。&/strong&&/p&&p&&strong&5、尤其是用公积金贷款的，最好是自己打公积金电话，说清楚自己的情况，问清楚能贷多少钱。开发商有的时候为了忽悠你买房，骗你能贷好多钱。&/strong&&/p&&p&&strong&6、尤其要注意开发商给你玩的文字游戏，比如我的遭遇，防不胜防啊！&/strong&&/p&&p&&strong&7、先小人，后君子。一点没错！&/strong&&/p&
半年前，定了房子，交了首付，签了合同。来点硬通货，讲讲我的经验。首先，砍价之前，请务必看好这套房子，定好房号，达到只要价格符合你的心理预期，你就会掏钱买。只有这样，才可能讲下价格来。然后就是讲价环节，讲价的时候，带着银行卡去。接待你的肯定…
首先，在公式上，是按照单利计算利息的。&br&但！房贷&b&绝对是复利&/b&，因为年利率在折算成月利率时，是没有考虑折现率问题的！&br&其实经济学意义上的单利，是非常少见的！&br&&br&房贷的计息周期是1个月，需要你将当期的本利两清。&br&让我们算一下每个月的房贷构成吧：&br&根据贷款计算器，月供为4017.81中，其中利息为3015.73元（.5675%/12），本金1002.09，剩余贷款本金，第二个月就是按照剩余的来计算利息。&br&这样看来，利息是按照&b&本金*利率&/b&的方式收取的，符合数学上的单利。&br&&br&为什么说它是&b&复利&/b&呢？因为它每期都&b&重新&/b&计算一次本金和利息，但其实，每期还的利息也存在&b&折现的问题！&/b&&br&&br&这样说明可能好理解些：&br&因为&b&你每个月还的利息，并未让剩余本金减少，仍然算入了下一期应还本金，也就是说你每个月还的利息依然还在计算利息！&/b&（虽然你第一个月还了4017.81元，但在次月，只有1002.09元不再计收利息，你还款中的3015.73元，依然在按照月利率收取利息~）&br&&br&
举个例子吧：比方说你借给我2块钱，约定年利率50%，这钱我一直放在手里没花，所以我手上有2块钱。&br&
按道理我一年后给你1块钱的利息，但是你现在要求我半年的时候清一次利息，半年利率25%。于是我在半年的时候给了你5毛钱。&br&
这时候，我手上实际只有1块5了，但年末我还是要再给你5毛钱，虽然利息总额还是1块钱，但后半年的半年利率其实已经是33.33%了！&br&&br&原因为：&b&单利的月利率≠年利率/12&/b&！&br&&br&这句话需要一定的理解能力！但还请认真思考：）&br&所以，“单利”其实是极特殊的情况，在实际应用中，是不常见的~&br&&br&关于房贷是&b&复利&/b&计算证明如下：&br&根据&b&复利年金系数的公式&/b&，算出的&b&复利现值系数&/b&是161.779557（((1+5.0-1)/(5.+5.0)），乘以月供4017.81后，&b&现值为7元，与贷款额65万一致！所以说，月供还款一定是复利！&/b&&br&&br&&br&根据其他回答者的回复，我又计算了&b&该笔贷款月供的复利年金终值系数，&/b&((1+5.0-1)/(5.8.6483534，乘以月供4017.81后，等于&b&元&/b&，而根据&b&复利终值系数&/b&，65万元，按照5.5675%/12的月利率计算复利，300期后的终值为：+5.0=&b&&/b&，两者相符。&br&&b&而且65万元，按照5.5675%的年利率计算25年后的复利终值，是，小于按月利率计算复利的终值，证明了，年利率/12算月利率本身就是复利~&/b&&br&&br&&b&上面的公式说明：假如，每个月都往银行存4017.81，在25年后统一到期，每个月收取利息并将利息再次存入，假如月利率为5.年后，这笔钱会变成260多万。（这个利率很多短期理财产品都能达到）&/b&&br&&br&&br&&b&年金终值等于本金按月计息的复利终值，并大于按年计算的复利终值，佐证了月供这种方式其实是复利&/b&，也说明了&b&积少成多的理财理念&/b&~&br&&br&&br&题外话：&br&作为房贷专员~&br&对常见的还贷误区，简单答一下！&br&第一：不管是等本还是等额，利息计算的方式都是剩余&b&本金*&/b&当期&b&利率，&/b&如果&b&逾期&/b&未还，是按&b&逾期金额&/b&（不是剩余本金）*罚息利率*罚息时间计收罚息。所以，想少还利息，就得多还款！早还款！但是贷款就是因为手上钱不够……能多还还不如少贷了……所以，要&b&做好财务规划&/b&！&br&&br&第二：银行一开始利息“收得多”是因为贷款&b&本金高&/b&！按照本金余额计息，&b&一开始利息肯定很高&/b&！同样期限的贷款，等本方式经常会压得人喘不过气！等本方式在在银行业务规范里的描述是：&b&对还款可能有风险的客户&/b&，建议选择等本、降低还款周期，加快还款！但是在实际操作中，为了符合收入还贷比（也即是收入超过月供的2倍），一般会推荐等额还款！这绝对是利人利己的！
首先，在公式上，是按照单利计算利息的。但！房贷绝对是复利，因为年利率在折算成月利率时，是没有考虑折现率问题的！其实经济学意义上的单利，是非常少见的！房贷的计息周期是1个月，需要你将当期的本利两清。让我们算一下每个月的房贷构成吧：根据贷款计…
&a href=&http://cpiz.net/blog/2011/07/mortgage_loan_calculator_excel_edition/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&贷款计算器Excel版&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&用完这个计算器，你的问题应该都解决了&br&&br&是否有必要提前还款？&br&提前还款其实也算一种投资，只不过是投资回银行赚取贷款利息。目前商业贷款利率是6.55%，乘以你的85折是5.24%。如果你有其他的投资渠道，年利润率能超过5.24%，可以不用提前还款。如果没地方投资，钱闲着也是闲着，可以提前还掉。&br&&br&从你的提问看，应该还毫无理财概念，今天算出的利息，那是未来的30w，不能和现在的30w划等号。若有闲钱，提前还款是投资、贷款再买套房也是投资、去学习去旅游也是投资，眼光放广放远一点，想想怎样做对16年后的你价值最大。&br&&br&先好好学习一下贷款、利率相关的知识再做决定吧。
用完这个计算器，你的问题应该都解决了是否有必要提前还款？提前还款其实也算一种投资，只不过是投资回银行赚取贷款利息。目前商业贷款利率是6.55%，乘以你的85折是5.24%。如果你有其他的投资渠道，年利润率能超过5.24%，可以不用提前还款…
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如果买县城或者镇里面的房子：&br&1. 你顾虑爷爷奶奶不太可能去住，我个人觉得老人也很难住的习惯；&br&2. 你研究生毕业也不太可能去住。在省会上学，你考虑的那个镇距离省会有1.5个小时车程，估计县城距离省城也差不多吧？县城就业机会少，你所学专业决定你未来会回县城工作么？而如果在省城工作，你会选择工作在省城而住在县城或镇上么？我想回来的可能性应该也偏小吧？在外省工作，回来居住的可能性就更低了吧？&br&3. 爷爷奶奶不住，你也不住，这个房子也就是个投资品了。如果你翻看我回答的关于房价的问题，我的建议是现在投资三四线城市的房产要非常慎重，县城和镇连三四线城市都算不上，以后人口继续向一二线城市流出不可避免，纯投资要远离。&br&4. 如果购买，可以全款和贷款。&br&贷款的话只能用你的名字（爷爷奶奶年龄太大无法贷款），贷款的好处是只用付总房款的三成，若贷款20万，贷30年，月供大约是1400多元；贷款的坏处是影响你以后购买第二套房子时贷款，如果你毕业定居大城市，如果要在大城市买房，如果你想再次贷款，那么要么将第一套房子的贷款需要全部结清，要么算作二套房，首付60%。&br&全款的话，你手里只有22万，可以借到6万。全款好处自然是不影响你以后在大城市买房，坏处是一下子掏空你们家的所有积蓄，你爷爷奶奶年龄也大了，家中确实应该留一些积蓄，以备生个大病小病之类的不时之需。如果全款买了房子又要急需用钱，恐怕这房子到时候不易变现。&br&&br&我的建议是：&br&1. 买在县城或镇上纯粹就是个投资行为，而且是个不明智的投资行为，不可取。&br&2. 如果老家的房子确实很旧，可以适当维修装修一下。如果你定居在大城市，城里有房子，乡下又精致典雅的农居会为你略微锦上添花，如果城里没有房子，农村的房子在姑娘眼中毫无意义。装修不是为了结婚，而是为了尽孝，让二老在余下的生命里能够住的更加舒心。装修时候可以控制预算，花销争取不超过5万。&br&3. 余下大约15万，拽在手里，一方面是准备家里不时之需，另一方面等你研究生毕业，工作确定之后，打算定居在某个大城市时，那时准备买房结婚时，可以动用一些。到时候则是贷款能多贷就多贷，期限越长越好。&br&4. 爷爷奶奶的钱也不要就抱定定期不放，可以拿个5万买类似余额宝的汇添富现金宝、华夏活期通等，收益跟余额宝差不多，安全性略好，可以随用取现；拿个10万买点银行保本保息的理财产品；剩下5万存定期吧。&br&&br&谢邀。
如果买县城或者镇里面的房子：1. 你顾虑爷爷奶奶不太可能去住，我个人觉得老人也很难住的习惯；2. 你研究生毕业也不太可能去住。在省会上学，你考虑的那个镇距离省会有1.5个小时车程，估计县城距离省城也差不多吧？县城就业机会少，你所学专业决定你未来会…
2009年的时候，我妈说给钱我买房子，我拒绝了。那时候，都市兰亭均价才8000/平米。&br&&br&2010年，我想买房子的时候，都市兰亭已经涨到16000/平米了。已经超出我们的能力接受范围了。&br&&br&于是我们在天河的最东边买了一个小户型，2005年底开盘的电梯楼，当时均价不足13000/平米，现在已涨至19000/平米。&br&&br&我想说的是，买房子其实是一种抗通胀的行为，你可以想着那口气，不要父母的钱，但是，你想不想你父母的钱贬值？&br&&br&在不影响父母生活质量的情况下，拿着父母的钱去置业，从理性上来说是没有问题的，当你赚到你足够可以给的首付的时候，楼价早已不是这个样了。人啊，落个舒坦，何必为了和父母计较这点尊严？&br&&br&说得难听一点，你想让国家赚遗产税吗……我是一个子都不想多给国家。&br&&br&我觉得&a class=&member_mention& data-hash=&36c35e97bfa9ce2e1a7a99& href=&/people/36c35e97bfa9ce2e1a7a99& data-tip=&p$b$36c35e97bfa9ce2e1a7a99&&@位毛&/a& 的想法，这么说吧，你的想法我以前都有，但再过几年，你就不会这样想了。我也见过有同事12000/平米买的房子一年后又两夫妻去了外地然后16000/平米抛售的……这是抗通胀行为，买房不是为了锁住你。如果你认为买了房子，就等于被绑架的话，只能说你还年轻。&br&&br&回到那句话：别跟父母较劲。别去逼父母拿钱，也别去拒绝父母给你的钱，尤其是你的父母的财产积累是你的几十倍的时候。当我看到身边的一些同学，在房价4000/平米左右的时候，刚毕业的时候，就靠父母资助全款买房的，内心的羡慕嫉妒恨啊，真是……这点我和&a class=&member_mention& data-hash=&b89df7ee2e459b3b0d84b& href=&/people/b89df7ee2e459b3b0d84b& data-tip=&p$b$b89df7ee2e459b3b0d84b&&@戴希斯&/a& 是一样的想法。&br&&br&顺带一提，今年过年，我妈打听了一下我们两口子的存款，后来嗤之以鼻地说了一句：你们怎么这么穷……
2009年的时候，我妈说给钱我买房子，我拒绝了。那时候，都市兰亭均价才8000/平米。2010年，我想买房子的时候，都市兰亭已经涨到16000/平米了。已经超出我们的能力接受范围了。于是我们在天河的最东边买了一个小户型，2005年底开盘的电梯楼，当时均价不足130…
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美国人这个词好大。&br&&br&只能提供一些数据，让题主参考。&br&&br&维基上有一个页面：&a class=& wrap external& href=&http://en.wikipedia.org/wiki/Average_Joe& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&Average Joe&i class=&icon-external&&&/i&&/a&，是“普通”美国人的一些相关数据。其中有一个是房产 homeownership。&br&&img data-rawheight=&288& data-rawwidth=&414& src=&/baa0af3548_b.jpg& class=&content_image& width=&414&&&br&这个图是美国人拥有房的比例，平均下来美国有 2/3 的家庭有房。&br&&br&维基中根据货款数据估计，住在自己拥有的人，如果是三居室或更小，则每月支出房贷约 1000 美元，一年下来在 12000 美元。同时，维基里又根据人口普查局的数据估计平均美国人的居住面积是 160 平米，房屋价值在 10 万美元以上，建造年代在 1970 年代左右。&br&&br&接下来看人口普查局的数据（&a class=& wrap external& href=&http://www.bls.gov/opub/uscs/& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&100 Years of U.S. Consumer Spending: Data for the Nation, New York
City, and Boston&i class=&icon-external&&&/i&&/a&）&br&&img data-rawheight=&820& data-rawwidth=&927& src=&/d2c9c4aebdcae72d2c7c_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&927& data-original=&/d2c9c4aebdcae72d2c7c_r.jpg&&可以看到， 年美国人在住房上的平均支出每年是 13359 美元（和维基上的估计差不多），占总支出的 32.8%。这个数据是相对于总支出，而不是总收入，同时住房支出应该也包括租房的支出。&br&&br&如果换成总收入，那住房支出大约是总收入的 26.6%&br&&br&最后看一个Michael Cox 和 Richard Alm 在 2008 年的统计（&a class=& wrap external& href=&http://www.cato.org/publications/commentary/you-are-what-you-spend& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&You Are What You Spend&i class=&icon-external&&&/i&&/a&）&br&&img data-rawheight=&1245& data-rawwidth=&992& src=&/ce175eb6a34ad3e2d98c2_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&992& data-original=&/ce175eb6a34ad3e2d98c2_r.jpg&&&br&这里把美国的人群分为了最富的 1/5，中间的 1/5，和收入最低的 1/5。可以看到，对于中间的 1/5，住房支出是 9640 美元，占总收入的 21.5%，总消费的 28%。如果是最富的 1/5，则占总收入的 14.4%。收入最低的人中，住房支出占总收入的一半以上。但这些人里有很多是退休人士这样的人，他们的总消费实际要远超过收入。（另外在这个图里有一个我不太明白的，就是最右侧的 Financial flow 里，还包括了房货本金偿还部分，不知道为什么没有计入住房支出里。请高人指点）&br&&br&根据上面的数据，一个普通美国人的住房支出，我估计在总收入的 1/4 左右。&br&&br&至于说还贷时间，这是由贷款年限决定的，一般是30年期，或 15 年期。当然也有提早还的（这或许是上图中的 房贷本金部分 的意思）。&br&&br&至于货款年限为什么这么长，这个是受政府政策影响的。&br&&br&在 100 年前，主要的贷款期限是 5/10/15 年期。因为贷款期限长，风限大，银行不愿意。&br&&br&到胡佛上台后，发起了“居者有其屋”（ &Own Your Own Home& ）活动，对银行作工作，把 20/30 年期贷款变为主流，让买房的成本降低，大大推动了房地产业。（说起来，20年代美国地产业过热，又遇到排外的新移民法通过抑制了外来移民，加上1910年代农业地产到此时出现还贷危机，引发地产泡沬，有人认为也是大萧条的一个促成因素）。&br&&br&到罗斯福上台后，建立房利美等机构，算是把这个 30 年期贷款变成了实质性标准。&br&&br&那一百年前，美国人花多少钱在住房上呢。&br&&br&还是查人口普查局的数据，可以看到 1920 年代以前，美国人在住房上的支出，占总支出的 23%，到大萧条时跃升到 32%，经过战后的突然回落至 27%（GI Bill 的影响？），以后就逐步上升，到现在的 33%。这个贴图不便，大家自己查吧。
美国人这个词好大。只能提供一些数据，让题主参考。维基上有一个页面：，是“普通”美国人的一些相关数据。其中有一个是房产 homeownership。这个图是美国人拥有房的比例，平均下来美国有 2/3 的家庭有房。维基中根据货款数据估计，住在自己拥有…
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我同学大二，女，本学期开始炒股。股市里有3w，每月稳定3k，盈利都取出来花股市只留3w&br&&br&月初那段时间三天拿到6k并及时避开了股市的下跌，自己买了台肾六。众人还在羡慕时昨天又买了台肾六给她妈。。。。。。。。。。&br&&br&过完春节决定跟她混了，嗯
我同学大二，女，本学期开始炒股。股市里有3w，每月稳定3k，盈利都取出来花股市只留3w月初那段时间三天拿到6k并及时避开了股市的下跌，自己买了台肾六。众人还在羡慕时昨天又买了台肾六给她妈。。。。。。。。。。过完春节决定跟她混了，嗯
先说一句我曾是在上海一家房屋地产公司做过实习生&br&&br&&br&流程(刚培训完 这知识热乎着呢)&br& ok 闲话不多 开课啦! &br&先说房子 &br&#房子分为三种 &br&1产权房 顾名思义 房东像开发商买下来的房子(土地拥有权 时间上40到50年也有70年的)&br&2有使用权的房子 老房子了 (时间是无限制的算是房东问政府租赁)&br&3酒店式公寓型(一般不带煤气 然后这房子吧 就像是快捷旅馆一样 比较笼统的概念 我也不是特别的了解 以后我涉及到或者明白了 会再改的不好意思啦)&br&&br&#然后说户口和房子购买限制问题&br&1上海户口(家庭为单位)可以买两套&br&2外省市(必须结婚并有两年社保)可以在上海买一套&br&3外籍人士(港澳台歪果仁)直接就可以买一套 不过要有劳动合同~(特别照顾他们，政府怎么想的不明白啊 完全是他们天然优势)&br&4 外省市 (没结婚的) 可以买酒店式公寓&br&还有可以自己注册公司有钱然后可以无限买 然后过户到自己名下 但是嘞 你卖出去的时候要交多达％40的税!&br&然后继续分(话说买个房好讲究我当时就有点晕)&br&#普通住宅和非普通住宅&br&普通住宅是指房产证上大小140平方米 以下 (请注意!是以下!不包括等于!)售价450万 以下(请再次注意)!&br&其他全是非普通的。&br&非普通的税要更高!&br&#税收&br&房东要被收 营业税和个人所得税&br&房客要被收 契税&br&&br&&br&&br&打字好累 喝口水&br&-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --咕嘟咕嘟-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --&br&最重要的流程来啦(上面就随口科普 扯个犊子啊)&br&1一般呢 客人现在我们中介要求买房子了 然后我们就根据需求帮他找出他要的房子!找到后 客人付出意向金(也算定金 一般5w到10w)!我们就带着这笔钱去和房东谈啦 有人要买你的房子balabala 然后 呢 房东感觉ok 我们就会叫客户交一笔大定金 50w到100w不等 包括了之前的定金(就是加上之前的定金 比如先交5w 然后交45w 5w定金 然后45w+5w 变50w大定金!)&br&&br&定金说明&br&教完定金开始谈了是不? 谈到一半房客说 不买啦 那么他违约了 所以定金就归房东了(5w都不还了)&br& 房东收了意向金 谈一半 房东说不买了 那么意向金5w退出来 你再陪5w (如果交了大定金 房东反悔了 呵呵呵 退50w陪50w)&br&接着说&br& 大家双方谈好了 可以去中介了 带好各种资料(资料这个没教 因为我还算新手 太多怕我消化不了) &br&首付％30 然后剩下％70 贷款或一次性付清 合同应该谈好了 那么请别急后面我就说&br&&br&这时还要交中介费-0- 别忘了!&br&&br&过户&br&就是房产证转让了 就得送到交易中心 新的印出来 这个期间嘞 工作日(5到10天) &br&客户税审 同时进行&br&过完户 给剩下的％70 (但一般会让客户再留点别给2w到5w不等)贷款就贷款 一次性就一次性&br&最后 就是交房子了(房东要把所有的水电煤物业费结了)&br&如果房东钱交遗漏了 那么房客 那留下的小钱 里面扣 然后再交。&br&&br&结束&br&以上数据都是举例子的 具体的金额 都是根据出售的房价会有浮动 但是大致就是如此 &br&做到现在 感觉行业很被人看不起 毕竟 门槛低 教育程度决定了参差不齐的素质 说多了都是泪 哎 不谈了 吐槽几句 如果我有说错的地方 欢迎指正和讨论 谢谢
先说一句我曾是在上海一家房屋地产公司做过实习生流程(刚培训完 这知识热乎着呢) ok 闲话不多 开课啦! 先说房子 #房子分为三种 1产权房 顾名思义 房东像开发商买下来的房子(土地拥有权 时间上40到50年也有70年的)2有使用权的房子 老房子了 (时间是无限制的…
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你不应该这么算。&br&&br&很多人贷款前想的是，现在的月供5000块钱，20年之后就不值钱了，所以用贷款买房划算一点。这个想法是不对的。因为贷款是有成本的，如果只是还本金，自然贷款越长越好，但是实际上银行是要加上利息的。&br&&br&所以，你首先要考虑的是，手头资金获取的收益能否大于从银行贷款的成本？&br&&br&目前银行公积金贷款大概是4.5%，商贷的利率是6.15%；但是这两者是调整的。为了方便计算，暂且认为是固定的。&br&&br&目前某宝的利率差不多也是百分之4点几，有些固定期限的理财产品可以达到百分之5点几，所以用公积金贷款肯定是划算的。但是，公积金贷款是有上限的，题主是贷款100W，这个无论什么地方，公积金都贷不了这么多，最终还得公积金和商贷组合贷款. 商贷的利率是6.15%，这个就要进一步分析了。&br&&br&目前绝大多数风险较低的理财产品，能过这个的并不多。信托产品可以过这个数，但是一般保单要百万级别以上。当然，现在有些公司内部有福利，可以拼单买产品。所以，这个问题要看题主，手头边有没有合适的投资机会，可以覆盖这个成本，有，就可以商贷，否则，建议提前还贷！&br&&br&再分析一种情况，我们每个月发工资的时候，个人和公司都会缴纳一笔公积金。这个公积金用途很有限，除非买房或者还贷，或者劳动关系转移出当地，或者退休，否则是不能取出来的。买房的好处之一是可以动用这笔钱，假设你的公积金比较高，可以完全覆盖你的公积金贷款之外，还有结余，那么可以部分商贷，商贷的月供和公积金结余持平或者稍稍高出，这样可以非常有效的利用你的公积金，因为公积金的每年收益是比较低的。&br&&br&最后再提醒题主一下，假如你贷款100万，加上利息100万，总共是200万，如果你选择等额本息，那么你每个月还月供的时候，5000的月供，是本金还2500，利息还2500吗？答案是否。 当你一开始还房贷的时候，是本金500，利息4500。具体的数字可以在网上用在线计算器算一下，我想说的是：在还贷的开始阶段，你的钱主要拿来还利息，提前还贷越迟，越没有意义。所以有的人认为，我先贷着，不行我在提前还，这本身也是有成本的。
你不应该这么算。很多人贷款前想的是，现在的月供5000块钱，20年之后就不值钱了，所以用贷款买房划算一点。这个想法是不对的。因为贷款是有成本的，如果只是还本金，自然贷款越长越好，但是实际上银行是要加上利息的。所以，你首先要考虑的是，手头资金获取…
男友？疯了吗？钱太多烧手？给我啊
男友？疯了吗？钱太多烧手？给我啊
抵押物的风险当然是由抵押人，在这个案例里也就是买房人自己承担。&br&&br&但是呢。。。说真的。。。不还也没什么大事&br&&br&真的这么倒霉摊上这种事情就去地方政府门口一哭二闹三上吊吧，法律不外乎人情，把我逼死了银行什么好也落不到，为了社会稳定舆论压力，法律之上还有政策，这点小钱给你免了也就免了，胶州路大火的房贷就是上海政府给银行还了，汶川地震后银监会也针对贷款出了“四不政策”。&br&因为我们是社会主义国家，不管怎么说在这种大灾下，不会让你横死街头的，不管平时怎样，这个时候政府都会做出一副我们要脸的样子。。。&br&&br&肯定要有人说我没有契约精神了，这里真是因为中国国情特殊，我们也从来都不是法治国家。&br&首先就是国人和政府都崇尚道德或者标榜自己崇尚道德，这个案例的实际操作大家都懂，但是也都会觉得这么做不人性不厚道有落井下石之嫌，还有中国的房子太贵，很多人倒了也真没有第二套房，总不见得睡大街吧，总要再找地方住吧，真的是没钱还啊。再有在中国银行基本上就等于国家了，而我们的银行也太一本万利了，社会责任几乎为零，担点风险它也不亏。。。&br&&br&话说如果我继续还款，然后这边要重建了，我拿着没有房子的房产证做钉子户不让重建怎么算。。。
抵押物的风险当然是由抵押人，在这个案例里也就是买房人自己承担。但是呢。。。说真的。。。不还也没什么大事真的这么倒霉摊上这种事情就去地方政府门口一哭二闹三上吊吧，法律不外乎人情，把我逼死了银行什么好也落不到，为了社会稳定舆论压力，法律之上还…
通胀较高的情况下，保持负债是比较好的做法，让债权方承担了通胀的绝大部分损失。所以千万不要提前还贷。&br&提前还贷只能节省大概5%左右的利息成本，如果你将这部分钱投资于一个年利率超过5%的投资产品，那就比还贷来的赚得多。&br&所以，去找合适的投资品种吧。
通胀较高的情况下，保持负债是比较好的做法，让债权方承担了通胀的绝大部分损失。所以千万不要提前还贷。提前还贷只能节省大概5%左右的利息成本，如果你将这部分钱投资于一个年利率超过5%的投资产品，那就比还贷来的赚得多。所以，去找合适的投资品种吧。
无论是等额本息还是等额本金，利息的计算都是：上个月贷款总额*月利率。相比等额本金，等额本息因为每个月还款总额相同，第一个月还的利息与等额本金是相同的（ 上个月贷款总额*月利率 ），所以还的本金少，到下一个月贷款余额高，利息较高。&br&这个图可以参考一下。&br&&img src=&/b0ddce992cececeeda6a13d_b.jpg& data-rawwidth=&960& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&960& data-original=&/b0ddce992cececeeda6a13d_r.jpg&&
无论是等额本息还是等额本金，利息的计算都是：上个月贷款总额*月利率。相比等额本金，等额本息因为每个月还款总额相同，第一个月还的利息与等额本金是相同的（ 上个月贷款总额*月利率 ），所以还的本金少，到下一个月贷款余额高，利息较高。这个图可以参考…
20万存款，给你拿去投资，投资收益率是否超过5.764%，超过的话，提前还贷不划算。以目前余额宝的年化收益率和银行理财产品收益率看，许多产品年化收益率都能达到或者超过5.764%。你月供6000元，如果你的家庭月收入超过12000元，那么你的收入负债比低于50%（忽略了基本生活支出，每个城市，每个家庭生活支出差异较大）。如果你手上的闲置资金的投资收益超过贷款利率，且你的收入负债比低于50%,建议你暂时不要提前还款。&br&
结合你的第二问，你似乎考虑买二套房，二套房公积金贷款每个地方执行政策不同。单纯从利率上看，公积金贷款比商业贷款利率低。
20万存款，给你拿去投资，投资收益率是否超过5.764%，超过的话，提前还贷不划算。以目前余额宝的年化收益率和银行理财产品收益率看，许多产品年化收益率都能达到或者超过5.764%。你月供6000元，如果你的家庭月收入超过12000元，那么你的收入负债比低于50%（…