18虎门国际公馆胡勇见
17天为地产李总发表见
16联华国际总裁童渊畅
15联华国际总裁童渊畅
14南方日报曾德军发言
13房讯网李宗洋发言
12中天地产余汉龙总监
11上海天启&开启方鸿
10虎门国际公馆胡勇发
09虎门国际公馆胡勇发
08合富辉煌李总监发言
07天为地产李总发言
06大粤网（东莞）他总
05大粤网（东莞）他总
04联华国际总裁童渊发
03联华国际童总首先发
02宇鹏传媒张总主持峰
01峰会嘉宾和媒体介绍
高峰论坛现场
高峰论坛开始前嘉宾交流讨论
嘉宾纷纷到场签到
现场观众认真听嘉宾发言
嘉宾现场交流
房掌柜对活动进行直播
主持人宇鹏发言
天为地产李宝柱发言
联华国际总裁童渊先生发言
多家媒体对活动现场进行网络直播
合富辉煌公司市场研究部总监李兴旺先生
中原地产公司《虎门国际公馆》项目部总监胡勇先生
中天地产营销总监余汉龙先生
天启&开启公司策划总监方鸿丰先生
南方日报东莞楼市专版评论员曾德军记者
房讯网东莞公司总编李宗洋先生
论坛主题：&远见城市 前瞻未来&2012轨道交通为东莞城市价值提速高峰论坛
论坛时间：日 （周四）下午14：30&17：30
论坛地点：银城酒店四楼名仕厅（南城区银丰路银城酒店）
主 持 人：宇鹏：宇鹏传媒总经理
主办单位：宇鹏传媒 楼&观电子杂志
承办单位：宇鹏传媒 宇鹏传播网
网络直播： 房掌柜
&&& 随着城市化进程的不断推进，东莞城市正向国际大都市迈进。城市人口密度的增大，使得东莞汽车保有量徒然上升。据相关数据显示，2011年底东莞私家车保有量已经突破130万辆大关，东莞正向&堵城&方向快速发展。
&&& 去年12月广深港高铁的全线开通，掀开了东莞交通新篇章。轨道交通概念也越来越深入人心，轻轨物业更受到广大市民的热烈追捧。作为大都市的重要标志，轨道交通不仅方便出行，也为城市价值提速。
&&& 伴随着轨道交通时代的来临，东莞楼市的竞争格局也在悄然改变。从轻轨所经过的站点不难看出，站点所在的区域已经集合了大量的优质楼盘，纷纷以轻轨为最大卖点，启动宣传攻势，抢占先机。
&&& 据统计，仅在轻轨R2线附近就集结了超20个在售楼盘，面对如此激烈的竞争局面，轻轨物业该如何突围？轨道交通将会东莞楼市带来怎样的变化？
&&& 4月12日下午14：30，地产行业大家齐聚一堂，脑力激荡，巅峰对决，奉献一场思维盛宴，全面解读轨道交通为东莞城市价值提速！
&&& 敬请关注《2012轨道交通，为东莞城市价值提速高峰论坛》网上直播！ 21:40:41
【论坛议题】：
1、东莞正在迈向国际化大都市进程中，房地产的贡献功不可没，就东莞城市化进程而言，目前需要解决什么问题？
2、城市生活，交通便利性放在首位，随着东莞汽车保有量的增多，东莞已经进入&堵城&时代，轨道交通成为未来东莞城市出行的首选。& 对比北上广深等国内大都市，东莞轨道交通将会给城市带来什么样的变局？
3、对于中国城市而言，高铁时代已经全面开启，当高铁与轨道交通相遇时，将会为城市带来全新的发展格局，那对城市的价值有哪些方面的提升？
4、现阶段，楼市相关调控对房地产带来新的变化，对于刚需置业者和投资者而言，为什么轨道交通物业会成为他们的首选？&&可结合具体项目阐述。
【特邀单位】：（排名不分先后）
&&&&&&&&&&&&&& 联华国际
&&&&&&&&&&&&&& 黄河集团
&&&&&&&&&&&&&& 龙光地产
&&&&&&&&&&&&&& 中天地产
&&&&&&&&&&&&&& 联华半山湖
&&&&&&&&&&&&&& 虎门国际公馆&&
&&&&&&&&&&&&&& 中天城市之门&
&&&&&&&&&&&&&& 龙光君御旗峰&
&&&&&&&&&&&&&& 天为地产
&&&&&&&&&&&&&& 开启&天启
&&&&&&&&&&&&&& 合富辉煌东莞公司
&&&&&&&&&&&&&&&&
【特邀嘉宾】：大粤网深莞惠总经理& 他山
【媒介支持】：（排名不分先后）
&&&&&&&&&&&&&& 大粤网 新浪网 搜房网 房掌柜 新快报 搜狐焦点网 21:43:44
&远见城市 前瞻未来&2012轨道交通，为东莞城市价值提速高峰论坛 即将开始，嘉宾陆续签到入座。
高峰论坛开始前嘉宾热切交流讨论。
主持人宇鹏：
&&& 主持人（宇鹏）：大家好，欢迎来到《远见城市，前瞻未来--2012轨道交通，为东莞城市价值提速》高峰论坛现场！
&&& 我是宇鹏，很荣幸担任本次高峰论坛的主持人！首先感谢大家的支持和帮助！谢谢大家！
&&& 接下来我给大家介绍一下，出席本次高峰论坛的嘉宾们：
&&& 联华国际总裁童渊先生，欢迎您！
&&& 中天地产营销总监余汉龙先生，欢迎您！
&&& 天为地产总经理李宝柱先生，欢迎您！
&&& 天启&开启公司策划总监方鸿丰，欢迎您！
&&& 合富辉煌公司市场研究部总监李兴旺先生，欢迎您！
&&& 中原地产公司《虎门国际公馆》项目部总监胡勇先生，欢迎您！
&&& 南方日报东莞楼市专版评论员曾德军记者，欢迎您！
&&& 房讯网东莞公司总编李宗洋先生，欢迎您！
&&& 本次高峰论坛活动的特邀嘉宾，腾讯大粤网深莞惠总经理，他山先生，欢迎您！
&&& 今天的高峰论坛活动得到了媒体同行的大力支持，在此深表感谢，现场网络图文直播的媒体有：
&&& 腾讯大粤网，欢迎！
&&& 搜房网东莞站，欢迎！
&&& 搜狐焦点网东莞站，欢迎！
&&& 新浪乐居网东莞站，欢迎！
&&& 房掌柜东莞站，欢迎！
&&& 宇鹏传播网，欢迎！
&&& 今天的高峰论坛活动，还得到了，房讯网、769房网、南方日报、新快报等网络及平面媒体单位的支持，在此一并表示感谢和欢迎！
&&& 《远见城市，前瞻未来--2012轨道交通，为东莞城市价值提速》高峰论坛正式开始！
&&& 远见城市，前瞻未来！
宇鹏客服()& 15:25:30
&& 如果我们用一种独特的视角来看中国的城市，过去的十年，和未来的十年，中国的城市都在干一件事--城市化！
&&& 小城市在城市化的进程中，努力使自己成为大城市；
&&& 大城市在城市化的进程中，努力使自己成为大都市；
&&& 大都市，则努力接轨世界，使自己成为国际化大都市！
&&& 所以，城市化进程，成为这个历史阶段的常用语！
&&& 城市化进程的目的，就是提升城市价值！
&&& 回过头，我们来看东莞的城市化发展，历经过去五年的努力，东莞已经全面完成从城镇城市向大城市的转变过程，如今，&加快转型升级，迈向国际化大都市&，成为东莞城市发展的主流方向；未来十年，东莞城市的发展都将朝着这个方向，不会改变。
&&& 放眼中国，乃至世界，能够称为国际化大都市的城市，通常都有三个典型特征：人口多、高楼密、轻轨畅！
&&& 如果以这三个标准来衡量东莞，我们可以看到：
&&& 第一，2011年底，东莞人口已经突破800万人，人口基数会在800万不断的增加；
&&& 第二，东莞的高楼是最近几年才开始兴建，我们看到，当环球经贸大厦拔地而起的时候，规划中的系列高楼接踵而来，民营总部大厦、名家具总部大厦、CBD第一大楼等，高楼林立，也将成为未来东莞的城市特征；
&&& 第三，2009年，东莞轨道交通规划的确定，拉开了东莞轨道交通建设的大幕，其中，规划的R2线作为试点线路，全面开工，到今天，我们看到，东莞城区相关站点施工工作正在如火如荼的进行着；
&&& 综合以上三点，东莞在迈向国际化大都市的进程中，努力践行！未来三五年东莞将成为国际化大都市，后将接轨国际化大都市。
&&& 2011年底，广深港高铁的全线开通，掀开了东莞交通新篇章。轨道交通概念也越来越深入人心，轨道交通物业更受到广大市民的热烈追捧。作为大都市的重要标志，轨道交通不仅方便出行，也为城市价值提速。
&&& 今天高峰论坛主要有以下四个议题：
&&& 1、东莞正在迈向国际化大都市进程中，房地产的贡献功不可没，就东莞城市化进程而言，目前需要解决什么问题？
&&& 2、城市生活，交通便利性放在首位，随着东莞汽车保有量的增多，东莞已经进入&堵城&时代，轨道交通成为未来东莞城市出行的首选。对比北上广深等国内大都市，东莞轨道交通将会给东莞城市带来什么样的变局？
&&& 3、对于中国城市而言，高铁时代已经全面开启，当高铁与轨道交通相遇时，将会为城市带来全新的发展格局，那对城市的价值有哪些方面的提升？
&&& 4、现阶段，楼市相关调控对房地产带来新的变化，对于刚需置业者和投资者而言，为什么轨道交通物业会成为他们的首选？
&&& 这四个话题，今天我们邀请了几位开发商，他们的项目都莅临轻轨站点或者高铁站点，接下来可以邀请他们结合具体项目阐述。
&&& 话题我已经提出了，第一个发言者我想邀请联华国际的集团总裁童渊为我们讲话，有请！
& 15:44:16
&&& 童渊：首先感谢宇鹏，感谢今天来的媒体，还有很多新朋友和老朋友，不敢说这方面我有什么研究，只不过去过的地方，做过项目的地方比较多，所以跟大家分享一些我自己的体会。
&&& 按照今天讨论的议程，宇鹏让我做主持，我是不可能的，我是来这边学习的，因为我也想更了解往后东莞的发展，在我们年轻人、行业里面，有一些什么样的想法。回到刚才宇鹏所问的第一个问题，房地产做的贡献功不可没，就东莞城市化进程而言，目前需要解决的是什么问题？2002年我第一次来到东莞，当时我看到&星河传说&那边还有牛，他跟我描绘了未来的环境是怎样的，王志刚同志说在未来十年里面这里会怎样，我相信会实现，因为当时我看到了新世界已经在那边了，我想新世界也论证了不少，虽然我对东莞一点也不认识。过了差不多六年的时间，有一位董事长说，你在广州工作过十几年，也帮助广州一家名企做上市，现在我的企业要起飞了，您可以来助我一把吗？当时他问我这个问题时，他很有底气的，联华大部分的项目都是在东莞，我几乎是没有回去考虑，当天就答应了他，我说好吧。因为在2008年、2009年我看到东莞跟以前是完全不一样了，当然很多朋友们都在问我，说童渊，你在北京做的好好的，是不是混不下去了才来到东莞。当年我1993年去北京，参与第一个项目地是任志强的，项目是冯某（谐音）的，当年我去到北京的时候，还有人问同样的问题，你在香港好好的，人家说离开香港，你是回国，是什么原因呢？因为我看到中国的经济正在起飞。现在我家是在香港，每一个周末再回香港，因为我在这儿找不到一所可以让我两个女儿念书的学校，因为她们一直都在念国际学校。当然有不足的地方，但是我看到的是在2007年、2008年汪洋提出的腾笼换鸟，在上一任市委书记，整个经济再提升的时候，我认为我的选择是正确的。
&&& 我来到了东城，联华的项目更多的是在东城，第一个星期我拜会了领导，领导们说您准备在星河传说里面做一个购物中心，而且这个购物中心没有百货公司在里面，风险很大，你要做好准备，未必能成。因为大部分的东莞人，他如果要买日用品，哪怕是一卷卫生纸都很方便，会从香港拿过来，甚至有一些去深圳，也很方便。如果这边要做中高档的购物中心，真的很难。因为这个原因，所以一直以来没有一个我们所说的一平方米没有假洋牌的购物中心。最近我们可以看到，用我的华语说&两万&现象，万达跟万科，万科去年60多亿，实际上在过去4-5年里面，它的住宅都是比较平稳的，而且前五名都是做得蛮不错的，在住宅方面。当然万科也提出，要把整个房地产产业多元化，所以他也在做商业。万达就更不用说了，在未来三到五年里面，在六个镇，同时最少的一个项目，大概有20多万，最大的在东城96万平米全是工地，这意味着什么，在中国最有代表性的两个房企都来到东莞，意味着东莞要起飞了。早期的时候，联华参与的项目，引进了麦当劳、肯德基、星巴克，最近还引进的哈根达斯。东莞缺什么，因为每个镇都有自己的强项，每个镇都有自己的小家园，没有好好的整合起来。
&&& 我相信在未来，我们会看到的是东莞，因为交通整个的改善，它变小了，距离更近了，效率更高了，等同于今天来的南方日报，其他的都是网络的。网络有什么好处？已经在直播了。网络能改变我们的生活，交通轻轨同样也会改变我们的生活，改变我们的整个经济，所以今天我们围绕着轻轨，对轻轨来说，我的感触比在座的各位都要深，在繁忙的时候，哪怕里面很多汗味等等跟你一块在里面，在上海、北京我也坐地铁，因为它不堵车。现在北京的地铁，比以前还要人多，因为上面的车堵得太厉害了。香港就更不用说了，香港的面积跟东莞的面积差不多大，基本上来说，它的整个交通网就用地铁来说，在路上也有轻轨，一个小时内肯定能到，就是点到点，今天我们东莞整个规划，实际上任何一个镇点到点可以到的，是一个小时以内。东莞变小了，就更高效了，实际上因为交通很方便，本来你不想去的这些地方，在很近的或者是很经济的方法，可以去到的时候，那等于是我们活动的时间增加了，活动的时间增加了，我们的消费就增加了，从而改变了我们消费的习惯、生活的习惯。
主持人宇鹏：
主持人：感谢童总裁的精彩发言，童渊总裁讲述了东莞城市过去五年的发展，他提出一个观点，从东莞房地产兴旺开始讲到轨道交通，轨道交通让东莞变小了。接下来要请他山先生发言，有请他山。
他山：高铁的开通往往带来奇迹，东京的高铁在60年代开通了，60年代东京开通后，接起来经济开始腾飞。我去年写过一部小说，是讲开发商的故事，讲城市的故事，今天我带来了这部小说，叫《房地产大亨》，我把它送给童总，也是做一下交流。
& 16:04:49
主持人宇鹏：
主持人：你这个房地产大亨，是不是想盛赞童总裁是房地产大亨，把你这本书捐出来了。 16:05:29
他山：最近我一直以来研究日本高铁，我觉得男人就是高铁，在高铁开通之后，日本了不得，日本相关经济也发展了，从东京到大坂，日本周边建了很多。
房地产物业，房子也很好卖，高铁开通后，房子更好卖，我们从深圳到虎门到东莞一直到武汉，跟东京到大阪有很多相似点，我到长沙也看了一下，我到中介看了很多讲粤语的，我大致判断可能是从香港过来的，很多高铁、地铁沿线的物业都发展起来。
&&& 高铁与地皮的关系，前段时间有一个消息，说东莞现在在全国城市排名中排在第二位，就是最有钱的城市中排在第二位。我觉得高铁开通会把相关的服务业全部带动起来，这是一个很好的契机，消费领域、服务领域有可能会重新洗牌。
&&& 高铁与三流，人流、物流、现金流。高铁对三流会刺激东莞的发展，所以在高铁附近布点是非常有前瞻性的，而且是非常有远见的。
&&& 高铁与服务业，高铁必然会带来服务业的升级。
&&& 深圳轨道交通，深圳这几年的变化，深圳在2005年地铁开通的，在2005年前周边的物业在开通前，物业增值大概是50%，现在二号线、三号线开通后，周边物业增幅大概是30%，所以我建议投资地铁轨道周边的物业。
&&& 我就说这么多，感谢各位。
主持人宇鹏：
宇鹏：感谢他山的精彩发言，下面我们请天为地产总经理李宝柱先生发言，他见证了东莞的城市变化和变迁，目前在东莞有18个项目在操作，他对轨道交通对东莞城市有什么变化，对房地产行业有什么变化，我想邀请李宝柱先生为大家做精彩的阐述。 16:17:14
李宝柱：谢谢宇鹏传媒，谢谢在座的业内人士，我是2007年从深圳来到东莞的，一直学建筑，做的是房地产这样的专业，做过开发商，现在我们在做营销代理这一块。对于轨道交通和城市变化，就第一个议题说，东莞在迈向国际化大都市中房地产贡献功不可没，东莞的城市化进程需要解决的问题，我认为我们从城市运营的角度说，从深圳来到东莞，两个城市差别很大，关键在于城市的经济结构，决定了人口决定，也决定了城市风格，从深圳来到东莞，首先深圳是一个金融物流为主的服务型城市，这种经济结构决定人口结构是一种圆锥型的，来到东莞后，我2007年来到东莞，第一个感觉告诉我出门要打手机。去电影院看电影没有人，这两年变化很大，所以我认为需要解决的第一个问题，还是需要政府层面经济结构转型，如果想在城市迈向大都市的过程中，因为东莞和中山一样，从城镇规划上，从市里面直接下到镇，我记得5年前来东莞，政府打一个口号，一个城市只有一个中心，各个镇不买城市的帐，在这个层面政府要抓经济结构转型，要往集约型经济发展，以松山湖为代表，这种经济结构转型多吸引一些中产阶级，从经济结构的转型导致人口结构的转型，在迈向大都市方面是一个非常重要的基石。
&&& 从城市运营的角度，刚才童总说了，我是以住宅为主，商业为辅，商业我们也关注了一个特征，高端的商业基本上都会去香港和深圳以及广州购物，所以东莞商业是非常分散的，在任何一个城市它的形成，我是从深圳2002年大学毕业到深圳，见证了深圳的城市化进程，我认为第二个需要做的是真正的商务中心，我们说的CBD的打造，如果没有这样的凝聚力，代表一个城市商业水平商务中心的形成，我觉得很难形成城市的核心竞争力。
&&& 我有一个很深刻的感受，在东莞基本到一到周末，或者到国家的节假日，街上很多人。如果周末去镇区，人非常多，人像从地下冒出来的。商业这一块，像以联华为代表的国际商业打造，未来万达的进驻，真正形成一个商务中心区，东莞虽然是各自为政，政府以前形成过设镇设区，形成四个区，我觉得挺好的，否则各自为政的情况下还是不行，最主要的还是商务中心区的打造。比如说我的户口在深圳，我会考虑这边的配套基础设施能不能满足未来的需要，如果我们东莞政府能提供比较基础的设施和配套，我相信城市凝聚力对归属感的形成也是非常有利的。
&&& 在迈向大都市的过程中，规划也非常重要。我基本上一两周回去一次，深圳红绿灯都变长了，变化一下子很大，像东莞城市，花500亿打造广场，规划一定要超前，因为城市化进程有一个农村城市化和城市化再城市化，城市化再城市化，像三旧改造，像城中村的结构，我经常去中天那一带，闻到咖啡的味道，比如说原来是城郊结合处的地方，大型企业怎么搬迁的问题，还有三旧改造工程等问题，也是需要我们亟待解决的。
&&& 我的观点，第一，最主要的基础是经济结构的转型带来人口结构的变化。第二，就是商务中心区CBD的打造，基础设施的投入。第三，规划方面，尽量超前，做比较良好的规划，使我们东莞的经济发展，和规划不要太脱钩。
&&& 谢谢大家！
主持人宇鹏：
宇鹏：感谢李总的精彩发言，下面我们想请专门做市场研究，在这方面有知名度和影响力的合富辉煌的李总谈一下您对这个议题一些精彩的观点，谢谢。 16:23:29
李兴旺：感谢宇鹏，因为我在东莞生活了7年，包括我做房地产也做了7年，第一个议题，以我个人的生活感受，包括工作的感受来谈一下，目前我们东莞要在哪一方面进行改善。
&&& 我总结了大概四点：第一，前面一点大家也提到了，目前东莞需要改造的城市面貌，当然这只是一个表象，我们通常理解在东莞可以到处看到一些破旧的厂房，这是一个城市面貌，是一个表象。说根本的，其实是人口结构的改变，这就回到经济结构的调整，这一块需要我们政府加大调整力度，这个过去可能比较漫长。
&&& 第二，我觉得东莞需要解决区域合并，需要一个商业中心，这在全国来讲也是比较特殊的案例，这就需要政府加大魄力去实施区域合并。我们现在可以感觉到，其实目前的进程是非常黄缓慢的，包括我们前几年一直提的区域合并，同时近几年，我们也感受到很多镇已经在建新的镇政府，这种现象也让我们很矛盾，一方面提区域合并，一方面镇政府在建新的镇政府，东莞很多镇政府这几年一直在热火朝天的进行，需要我们政府加大魄力去解决，我们也向政府做一些呼吁，虽然有一些困难，但是也要为东莞的城市建设，出一点我们能出的力量。
&&& 第三，迫切要改善的公共交通。在我们当前阶段，公交系统的改革。像厦门，我去了厦门，发现厦门到目前为止，还有五毛钱、八毛钱的公交车，如果是厦门户籍人口还有打折，公交系统做的非常完善，主要是政府的补贴，这也涉及到我们东莞政府的取舍问题，在财政上对我们广大民众日常生活需求的帮助补贴。
&&& 第四，需要解决的是治安管理。很多人对我们东莞是有误区的，他没有到过东莞，没有体验过东莞生活，但是听过太多东莞负面信息，尤其是治安方面，扭转全国人对东莞的误区，现在很多人认为东莞治安差，还没有进到东莞，就已经排斥东莞。
&&& 第二个主题谈到了东莞轨道交通将会给东莞城市带来什么格局的变化，这个格局可能变化的进程比较漫长，但是它的前景是无限广大的，格局变得漫长的主要理由，是我们谈的东莞经济结构的调整，以及东莞区域格局的现象，需要一定的过程。
&&& 现在东莞已经开通了高铁，在未来几年还会开通其他的轻轨，像轻轨的开通，我个人观点认为在短期内，可能对于拉动东莞经济增长会拉大贫富差距，比如说东莞已经开通城轨，临界广州深圳，会使消费向广州深圳发展，我去广州深圳更方便了，买一些高端产品会往那边转移。包括回到东莞本市以内，非站点区域和有站点区域，它的发展可能会有一些差距，包括站点之内的发达镇区和非发达镇区，贫富差会加大。很多女孩喜欢去虎门，如果说轨道交通开通后，大家买衣服更多的往虎门跑，在短期内在区域内造成贫富差距。但是在中长期，我觉得对城市融合是非常有作用的。现在很多人并不了解东莞，当轨道交通后，可以坐地铁来东莞，体验东莞生活，其实东莞的城市发展，包括绿化是非常好的，只是外界不太了解。所以说通过轨道的联系，将会使更多的人了解东莞，放到更远，就是我们一直提的珠三角城市群，将轨道交通全部连接起来后，我们可以实现跨区域工作和生活。可能有比较好的企业在中山，我可能在东莞，因为交通比较便利，我可能去中山工作或者去佛山工作。在远期，为城市的融合带来很大的作用。
&&& 我先简单分享到这里，谢谢。
主持人宇鹏：
宇鹏：感谢李总的精彩发言，提出了我爱东莞，希望东莞更好。我们大家都这么想的，我们所有在东莞的同行都是这样想的，轨道拉近了东莞和周边城市的距离，未来东莞和其他城市通过轨道交通连接，连成一片网，连成相当于一个城市一样。高铁开通后，带来的是众多省和省之间的距离拉小了，轨道交通带来城市和城市的距离小了，当高铁和轻轨相对的时候，会怎样呢？今天我们很荣幸的邀请到虎门国际公馆高级策划经理胡勇，有请！ 16:30:57
胡勇：谢谢宇鹏，自我介绍一下，我有两个身份，第一个项目策划，第二个身份是我们项目的代表。我是一个比较新的东莞人，来东莞没多久，但是东莞的印象我比在座的各位长，1995年、1996年在东莞待了两年，以前坐车很久，车上很多人晕车，现在从长平到虎门，估计不到40分钟。东莞的城市化进程，东莞一个市30多个镇区，以前我做过两三年的项目，就是中原地区，江苏、安徽还有河南，其实东莞地产格局跟这个片区是极其相似的，很重要的特征，我们做地产的业内人士都知道，任何一个城市的发展，有一个很恶俗易懂的理论，就是摊薄理论，就是所谓的旧城改造，始终沿着一环二环走，但是东莞不具备这样的条件，一个省会的城市房价低于周边的城市，这是很奇怪的现象。这里带来个问题，东莞的城市发展，我想表达一个观点，这是跟我们项目结合在一起的。
&&& 东莞的城市发展缺乏一个东西，就是核心元素，政府已经有了明确的定位，包括我们讲的中心或者重心也好，都给予了极力的支持，政府的方向是明确的。关于所有的媒体单位也是很清楚的，东莞30多个镇有什么资源，中心在哪里。我想提的核心是核心，而不是中心，这些不缺。房地产开发企业也不缺，还缺乏核心的东西，就是缺乏核心的元素，缺乏的元素刚才我们讲的第一个是经济结构，每一个地方的核心是经济；第二个是人口，每个地方的人不一样，城区的人口不一样，带来一个问题就是消费是没有层次的，这会带出我们下一个议题，消费没有层次，任何一个城市包括深圳一样，我在深圳待了7年，有一个核心的过程，但是东莞这种现象是没有的，没有消费的层次，带来的问题就是轨道交通。我非常认同合富李总的观点，非常多的开发商拿地的时候找交通轨道核心点区，我们做方案的时候，这个点有人来了，从这个点有出发的，东莞的轨道交通几个站点，我每次到每个站点拿开发的时候，是你这个地块是让人来还是轨道交通来了后，把你这个地方的人带走了。我们看轨道交通旁边的房价，产品特征、经济、人口你会发现，这个规律是特别强的，可能很多的开发商，关于产品的定位、人口结构方面的转变。
&&& 高铁时代，虎门国际公馆做这个项目，跟高层沟通，其实他们有很多好的想法。对这个项目来讲，我们很想做外地客户，外地客户很多来，包括深圳客户，特别是去年高铁刚开通的时候，我们异地客户成交不高，带来另外一个问题，促进本地的消费，这是我们议题第四个，高铁项目对消费者有什么影响。其实这里面有很多因素的问题，包括经济转型的问题、关于目前人口配置户口的比例问题，还包括交通资源配置的问题，陆路交通跟轨道交通有什么区别，旁边有七条高速公路，可能赶不上一条轨道，因为陆路交通70%-80%是物流，没有真正的人流，轨道交流带来的只有人流，人流的动向，为什么到你这里来，为什么从这里离开，这是一个话题。虎门国际东公馆也在解决这个问题。我就谈到这里，谢谢大家！
主持人宇鹏：
宇鹏：如果说想发展一个城市，要考虑怎么样吸引外地人到我这个城市来安居乐业，这其中轨道交通成了吸引异地人的重要条件，如果有了轨道交通，可能会选择你这个项目，可能会选择你这个城市，很多时候我们的项目相对于大都市，我们为什么会去，因为很便利。过去坐汽车、火车、飞机，或许未来就是轨道交通是首选。
&&& 今天我们还邀请了上海的一位著名代理公司，上海天启&开启策划总监方鸿丰先生，有请。 16:42:54
方鸿丰：我来东莞不久，才2年，我2004年来到一次东莞，2004年来的时候，东莞公交线路的配置系统非常不完善，而且非常脏、邋遢，我2010年来的时候，给我的印象非常震撼，东莞变得非常漂亮了，甚至可以说东莞城市整个变化比广州甚至比深圳还漂亮，因为特别漂亮。
&&& 讲到轨道交通，之前我们各方面的地产人士也讲到，有一个共识，东莞是城归城、镇归镇的格局，这个格局持续了很多年，各自为政等等，尽管东莞市政府砸了500亿做东莞CBD，但是成了南城的CBD，不是东莞的CBD，所以也没有达预期的效果。所以说这种城归城、镇归镇的格局，这种轨道交通就能解决这样的问题，而轨道交通就带出了我们第二个议题，就是格局的变化。如果轨道交通，现在有一个R2线，其实就是带来城与镇的融合。据我们调查，东莞是地缘性非常强的城市，轨道交通连贯着整个城市，把城市的距离缩小了，对城镇的融合有利好的因素。
&&& 这种轨道交通，毕竟会带来土地规划重新的划分，也就是说像轨道交通站点的规划，旁边虽然暂时比较绿化，但是要配合站点，所以会有一些改变。
&&& 这些我的一些看法。
& 16:44:56
主持人宇鹏：
宇鹏：他提到东莞特别漂亮，有些方面甚至超过了广州和深圳，我感到非常开心。让我们待了东莞这么多年的人感觉非常好。
&&&&&&&&&& 下面我请中天地产余汉龙总监谈一下轨道交通对城市变成带来的一些改变，有请余总。 16:46:05
余汉龙：首先很感谢宇鹏，一直很支持对轨道交通这方面的宣传，因为东莞的城市发展，听大家的发言，受益匪浅，包括他总和李总讲的一些意见，我个人感觉东莞早期的发展，是靠工业的带动，各个镇区相对独立的经济模式和产业模式，到了第二个阶段，通过东莞大道的打造，一个代表性的城市主干道，包括后期对整个松山湖片区的提升，开通松山湖大道，把整个东莞城市形象再次的升级。今天提到的轨道交通，从我们运行的项目来说，包括我们也运行一些工业地产，包括一些产业园区，在招商包括定位中，能感觉到东再次的转型，并且快速的升级，轻轨包括轨道交通是非常好的提升。
&&& 刚刚各位讲了很多，从项目上体会一下，从我们前期做项目的时候，对周边的了解不深入，随着前期的定位，包括对客户群的分析，发现轨道交通对客户的置业，起到很好的引导，尤其是广州和深圳的客户，到东莞来置业，而且还有创业，明显能感觉到，包括发展商，深圳、广州的发展商，会沿着主干道、轨道交通的沿线，包括出口的附近进行布局。我们开发了一个项目，明显感觉到在吸引商家的时候比没有开通轨道交通容易了很多，而且这些商家对交通的要求，包括配套的提升，他们认为是非常重要的。
&&& 我有点建议：东莞政府很有前瞻性，包括大笔的投资做轨道交通的发展、修建。我感觉更多的政府加强引导包括媒体的引导，更好的推动珠三角产业的融合、升级，推进招商引资，尤其像东莞这两年提到的产业升级，还有就是东莞本身是一个创业型和宜居型的城市，在这方面加大宣传力度，媒体朋友也给更多的支持，吸引更多珠三角像广州、深圳、香港这些企业包括个人来这边创业和置业。
&&& 我就讲这么多，谢谢大家！
主持人宇鹏：
宇鹏：谢谢余总的发言，接下来请房讯网李宗洋先生讲话。 16:48:54
李宗洋：第一，城市轨道交通的剖析可以把整个深刻的道理解析出来，我们一直在珠三角进行根植，特别是现在对外扩张中，很多时候交通线是我们考虑的第一点。很多台上的是专家和前辈，提出了很多有意义的想法，有了深刻的剖析。
&&& 我从媒体的角度谈一些现象，或者说好玩的文化上可以跟大家产生共鸣的一些现象问题。在一些国际上的大都市，轨道交通除了给大家便利以外，它能产生一些文化动力和文化乐趣，有想象力包括空间的地方，比如说在东京，很多文人墨客会是观光客，会写一些有趣的文章。还有我们在美国，大家都知道有两种类型片，一种是东部片，一种是西部片，西部是讲西部大开发，美女与野兽的故事，他的交通是一种文化现象。东部片，就是把经济变化成一种文化，就是国家的层面。
&&& 东莞也是非常了不起的城市，东莞规划有轻轨、地铁、高铁，其实在全国来说，有多少个城市能做到这样，可能不多。我想接下来还会有很多的故事，从我们媒体的角度，它在交通轨道这一块，给它更多文化上的共鸣，还是有发掘的空间。
&&& 第二，近期以来，从我们选择开分公司的选址标准来，发现一个有意思的现象，包括一些开发界的老总，跟我们不谋而合。南方经济的热潮对整个汉口城市经济的发展，起了非常重要的作用，包括现在来看传统的模式的打破，从虎门做批发是非常明显的，对商业物品有非常明显的经济拉动。近期，像开发商方面邀请我随性去湖北做考察，在赤壁有一个38万平米的地，很多镇区的开发商，在面临大量外来开发商积压的下，也会想着去外面做一些扩张，沿着轨道线做一些旅游地产，也是寻求发展突破非常好的方式。
&&& 第三，我想讲一下东莞有意思的数据。今天中午来之前，因为没准备，随便看了一下。我发现东莞的发展是非常伟大的，1929年在东莞没有任何一条公路，甚至说像样的马路都没有，到1980年的时候，整个东莞只有一条泥马路，现在东莞的城市轨道交通，大家可以进行对比，还是非常伟大的事情。部分即将开通的虎门到深圳的延长线，还有R2的轻轨，对城市发展来说，会有更多想象的空间。
& 另外一个数据，这几年高铁出了一些事情，大家反思的声音磨灭了以前为什么要发展铁路、高铁的一些理性的思考。我们有一个数据，在2009年时全国是8.6万公路铁路工程的建设，现在还没有突破10万公里，在美国接近50万公里，铁路的发展是快了还是慢了，高铁这一块来说，我们有所谓国际上通行的标准。中国高山在速度方面，领先全世界，这方面出现了一些问题，总体来说我们铁路的发展还是慢了一点，不是快了一点，城市必须要交通，如果说城市生活让大家生活更美好，我觉得城市交通、轨道建设，能美好到什么程度，决定了我们城市生活能享受多大的便利，便利和美好存在着价值。我先说这么多。
& 16:56:35
主持人宇鹏：
宇鹏：感谢李总精彩的发言，媒体同行对日本都很有想法，李总提到东莞的发展是伟大的，我们为东莞的发展喝彩，我们为东莞的发展贡献绵薄之力的人，我们感觉非常高兴。
& 东莞轨道交通从2009年开始作为轨道交通的起点，到2018年的时候，轨道交通可以全部开通，这是5年以后，我们值得期待的未来。今天我们还邀请南方日报的评论员，他对东莞的楼市、城市的发展，有着精辟的见解，我们有请曾德军作为媒体代表，阐述一下您的精彩观点，有请！ 16:57:19
曾德军：今天是高朋满座，刚刚听的各位老总的发言，受益匪浅。我今天代表我个人讲一点不太成熟的看法，听了大家这么多，总体来看，非常认可轨道交通、高铁对一个城市价值提升的肯定，大家都说火车一响、黄金万两，何况是轨道交通和高铁。如果细看，我自己有一种感觉，比如说通了城轨，东莞跟周边的城市，还有东莞内部的一些站点所在的城镇之间，可能就进行了一场拔河比赛，比如说我自己想去广州，以前交通不怎么方便，我可能去的就少，现在很方便了，我可能经常去那里买东西，从另一方面，就可以使其他的镇区走向城市。我自己比较看好的几个片区可能就是城区，还有虎长板块，就是虎门长安，还有东南片松山湖，我为什么这么看呢？城区的话，因为从2000年开始，省长提出了一年一大步，五年建新城的计划。现在搞一些大项目，如果说轨道交通能够完善，刚刚也有老总提到了能够进一步减弱镇区格局的现象，其他一些经济强镇，在一些拉锯战中是占据有利的地位。
&&& 第二，未来五到十年的东莞，在城市利好的带动下，对城市的憧憬，我也有一些看法。当时我在长平采访了一些人，当时他们被一些开发商骗过来的，现在特别后悔，因为住在那里特别不方便，但是现在不太一样了，在一些深圳北、泛深圳的一些片区，如果一个轨道交通能够对接，未来比较完善，城规按照规划明年会贯通，广深人住在东莞的趋势会进一步的明显，而且是指日可待，不像之前那样只是炒概念。如果说你有钱，肯定会在广州、深圳，包括香港，像童总一样，家安在香港，不可能搬到东莞来，可能一些中低层次会来到这边，比如说我有一些朋友在深圳那边，在长平项目买了房子。现在大家在全国范围内有一种热潮，像大跃进一样的，我们静下心来看一下商业地产还是有风险的，前几天采访了一位商业地产老总，他说根据自己观察，很多商业地产投资回报率只有两个百分点，风险非常大。比如说万江某一个项目，当年要达到辐射整个珠三角，形成大范围轰炸的项目，现在这方面碰到难题还是蛮大。东莞这边大的商业体也做的比较成功，但是对于其他的项目，某一个公司实力不是特别大，可能我不是特别看好，相比作为辐射范围特别广的项目，作为社区商业反而好一点，比如说国外LV都是在国外买的，不是在万象城买的。
&&& 第三，目前城市建设要解决什么问题。我自己平时也有一些思考，可能不太成熟。有三点比较重要：1、教育问题。包括我有一些朋友也是，他们想买房，是在长平的，跑到市区买，后来看了松山湖的，因为有一个东莞中学松山湖学校，小孩子马上要上初中了，比较现实，而且离上班的地方近，所以第一个问题教育的问题。东莞也认识多了，包括新上任的书记也一再提出，优秀教师的工资要远远高于公务员，接下来一些比较大的动作比较值得期待。经济转型，肯定是经济基础决定上层建筑，一个实业的发展程度决定房地产的发展程度。2、治安，治安必须马上解决，如果这个不解决，想吸引更多广州、深圳周边的人买房，对他们是比较大的忌讳。包括为什么有一些镇区的朋友想到城区买房，因为城区的治安好一点，我基本上就讲这几点，谢谢！
主持人宇鹏：
宇鹏：感谢曾大记者的精彩发言。我们平时做房地产时间长了会考虑项目，我们选择一个城市，一方面考虑交通，一方面有轨道交通去的地方，大家更乐意往这个地方去。
经过刚才一轮的发展，对事先设定的议题进行的沟通和交流，也听到各位的真知灼见，受益匪浅。下面我们跳出这个范围，结合我们个人自己的一些生活、工作的经历，我们来畅谈一下关于轨道交通对城市、自己的一些不同。下面请童总交流一下，谈一谈您的看法。 17:11:33
童渊：卖广告的时间到了，我一般参加这种会是不卖广告的，要卖广告，明天给一个约定好的稿子给你，帮我登出来。现在开始我要说一些实话了。
&&& 你们都说前辈，等于说我比你们老，今天有一个什么现象呢？这里有多少人是本的？请举手，就两个本地人。我们这些外地人来到这里，我们都是新莞人了，交通很方便，我接下来想把我爸接过来，我为什么想把我爸接过来，因为我感觉这里的医疗还是可以的，而且我能陪着他，虽然晚上有很多应酬，但是总比没有陪着他好。我的两个小孩也要考大学了，我承诺我现在服务的企业，我也承诺我现在忽悠的领导们，我必须把东莞做出点成绩才可以离开。我对东莞的那份感情你们是不知道，因为我跑了很多地方，我在加拿大留学、北京工作，现在为什么选择东莞，因为东莞的交通、东莞的配套、东莞的发展，我们回到今天的主题，衣食住行，最重要的是什么，行。吃肯定有得吃，穿现在穿得越少越好，现在主要是行，为什么呢？你们想想看，如果你工作的地点跟你住的地方很远，你就打车的钱都给不了。最理想的是在公司旁边找一个小平房都愿意，因为它方便。因为你上班，因为你家里的小孩，你要顾忌到你老公的上班，底下的小孩、老人，综合起来，这套房子合适你，如果行方便，你的房价相对来说要降下来，如果行不方便，到最后还买不起房子，还要租。这就是为什么总理说我们房价偏高，因为我们所有的年轻人都说总理说的对，六年我应该买房子了，凭什么你六年就买房呢？香港25%以上还住在公屋里面，还有1/3的人现在还没有房子，香港一半以上的人，现在四个人租房，中国人比香港人住的好，起码现在人均是28平米，如果四个人28平米，那110平米多，对香港人来说是豪宅。所以行跟我们房价是扯上关系的，对一个城市能不能吸引人来，什么人来很重要的一条，就是要有配套，配套是两方面，一方面是政府给的，一方面是投资者给的。香港著名的中环是英国人投资的，上海浦东是亚洲人投资更多，还有我们全球的投资人在那里，北京的CBD是全国的，更多的是这些企业在里面投资，很多时候本地人是看不出来我自己的东西是往上走的，所以为什么刚才我一开始就提出&两万&现象，这两个万不是稳定的，但是在全国无论商业地产还是住宅地产都是老大，它都来了，意味着在往上走。
&&& 今天我们把话题扯到轻轨，为什么他们会来？现在联华有一些项目在卖，我们在卖项目的推广，远远低于星河城的推广，我们每天都有活动在那边，对于投资者来说，麦当劳、哈根达斯只会问一个问题，有没有路，有没有出路，因为有路才会来到这里，路对于投资者来说是很重要的。曾经有些人提出，我们某些东西会不会过剩，这句话在2000年的时候，我参与北京CBD在整个建设过程中，有人是这么提出来的，我说你有本事把这个房子盖好，这个房子肯定不会空，没有卖不出去的东西，只有不愿意卖的东西。假如说不提供一些甲级写字楼，没有更多的甲级写字楼，我相信往后我们在五年后开会，我们还是看到这样的穿着，如果说在上海开这样的会，我相信宇鹏今天肯定是打着领带的。这是我们城市的一个形象，要吸引一些人才来到这里，你给到什么东西给他，2002我打死也不来东莞，2009年我愿意来了，因为东莞的配套已经开始有了。很清晰的一个现象，东莞需要什么，让有才的人，新莞人把根留住。
&&& 我们东莞是在广州跟深圳之间，深圳是物流、金融的，广州是贸易、交易的，这是很清晰的。大部分所有的生产基地就是在珠三角，广州现在也没有太多工业在里面，东莞扮演着什么角色？东莞碳流。有了轻轨和高铁，到其他的地方、城市，肯定是很方便的。我们看一个地方是否值得去投资，尤其是做房地产，我是这么看的，实际上我们除了在东莞外，我们也是一个投资者，该不该在这个地方投入，首先看它的机场，然后再看有没有麦当劳、肯德基、星巴克，哈根达斯来的没有，一般有哈根达斯的时候不来了，因为竞争太大了。我只要看到机场，不是新的，准备盖一个新的，这是正好的时候，可以拿地了。当然有地铁的地方，我们是不敢去的，因为它一定是高消费，尤其是现在对于东莞本土的企业来说，我们还是比较稳扎稳打，希望在三线城市左右发展，未来我相信我们整个行业，也是往三线城市，就是城市化去做发展，规模性的做发展。
&&& 到处都做商业会不会太大，现在开发北京，隔两条街有一个大型的购物中心那边，现在它们是非常痛苦的。但是对于整个城市的面貌，对于这个城市要吸引这些人才，吸引这些投资者来说，是有很大作用的，这只是一个过渡期，这个过渡期香港也曾经出现过供应量过多，当供应量过多的时候有什么好处，租金要下来，成本就低了，这样就意味着投资者愿意来，是一个良性的宣传。当年很多企业，为什么愿意到CBD，过剩了，很便宜。现在跟当年，北京的CBD中心，是翻了三倍，最低的时候跟现在是三倍。现在我认为蛮高了，这些人就看在北京附近，应该选哪一个点，是不是应该去天津，当租金非常离谱的时候，会不会选择东莞，有机会。基本上45分钟之内有另外一个地方，是他们未来的选择，所以东莞往后，第一，如何把有才的新莞人留住，第二，如何从东莞制造到东莞智造。第三，如何提供给投资者更好的投资环境。把前面三条做好了，税收增加，就散动税收，东莞还是有希望的。
&&& 如果说这里有一个很好的国际学校，会把教育费增加，现在说财富是说存款，东莞人确实蛮富的，在这么多年来，通过网络再一次表扬一下东莞，我们大部分除了刚才那两位是东莞的，我们都是外地人，实际上东莞人说普通话是极烂的，但是他很愿意跟你说，为什么呢？你去到其他地方，去汕头或者其他地方是未必的，但是东莞人的开放，实际上跟道路、交通是有关系的，经常去香港，经常很多外面的人来到，所以他要表示自己，我很欢迎你，很尊重你，所以他一定会跟你说普通话。当然现在第二代的东莞人，普通话比上一代很强，上一代的人很愿意交流的，我跟很多本地人接触，我也在学本地话，给我的感觉很亲切，并不是有一种对外排斥的感觉。
&&& 说到刚才卖广告的事情，联华跟轻轨最大的关系，就是我们正在做商业，除了刚才我介绍的星河城，欢迎大家去指正，我们在夏桥花园城（谐音），还有大一期40万平米，纯住宅，二期是20万平米的商业项目，这个商业项目是一个专业市场，联华继做完购物中心后，做一个专业市场，这个专业市场是高科技的专业市场，跟我们距离轻轨站800米有很密切的关系，是相当近的。我每一个星期只有一天的时间做运动，就是我住在铜锣湾的半山，我一般从半山走路下来，到地铁站，差不多1.5到2公里，唯一的一个运动，走不到十分钟，所以我每次这么走的时候，我们跟东城谈好把那条街怎么优化，做成很好的风情街，然后整个高科技的产业，我们是展示基地、交易基地，这里应该是我们下一步要去做的。当然周围的地缘价值会提高。
&&& 另外，因为交通发达，会让比较远的地方有机会，有一个新的提升。可能你们不大清楚，一直所讲的是香港，在20多年前，恒基他先看上了沙田（谐音），除了政府有这样的规划，只是把道路提供给你外，剩下的就是开发商。所以网民说开发商是暴利的时候，说我们是黑心的时候，实际上如果一个城市的建设，没有了开发商，城市的整个建设的速度是很慢的。当然到最后归公于谁呢？我们的买房者。因为大部分的开发商卖房的时候，还是祈祷，他只有靠银行的钱，靠买家的钱，再加上自己的钱才可以起来，所以我们说建设一个城市的过程中，政府是主导，紧接着开发商是誉名，后面有银行的支持，购房者的支持。谢谢大家！
& 17:14:25
主持人宇鹏：
宇鹏：感谢童总精彩的发言，讲到了轨道，轨道交通起到了关键，也顺带讲到了他的项目，讲到项目我想请天为地产的李总讲一下城市地产轨道等一系列的东西，有请。 17:15:08
李宝柱：针对今天的轨道交通，我们讲一下房地产项目，很专业的角度对于轨道交通，就像刚才宇鹏说的，如果是城市我们叫轨道交通，如果是跨城市叫城际、高铁。高铁的影响范围是一个区域经济的融合性，比如说在东莞虎门站，虎门这个城市收益是匪浅的，最主要还是轨道交通，就是城区轨道交通的价值所在。
&&& 从专业的角度说，我们对轨道交通，深圳叫地铁，我自己见证了地铁的成长速度，一个是地铁口物业，地铁上头物业。地铁口物业是方圆200米之内步行可以走到地铁口物业，真正价值最大的是地铁口物业。在营销角度说，可以发现它的价值化，如果是地铁口物业，价值是最大的，就像他总说的，我也知道这里一组数据，一个是地铁物业，我们统称为地铁物业，比周边价格增幅大于15%到20%。所以它的价值主要是两点，为什么轻轨物业价值对于消费者、投资也好，因为交通的问题，它是比较便捷的。如果是地铁口物业，在深圳地铁口，当时租房是非常方便的，大概步行十分钟不到到地铁口，直接可以去上班，公司也在福田中心区，非常方便，而且非常准时，这是第一个价值。
&&& 第二个价值是增值性、保值性，地铁物业增值性和保值性是非常高的。针对今天的轨道交通，无论住宅还是商业，价值何在。我有一年在2009年回家过春节，坐飞机，在飞机上无聊翻看杂志，杂志上论点很好，就是&逆城市化&，可能说因为工作调动，不是很满意一线城市的交通、拥堵、还有压力，自动的转移到一小时生活全的城市，就是所谓的逆城市化。对二线城市东莞这种商业，很多人流更方便去香港、深圳购物了，那轨道交通对东莞来可能是利空呢。对于一线城市有利还是对二线城市更有利，是互利互惠的，关键是政府怎么引导的问题。轨道交通对价值的提升，我认为主要是推动宜居化的价值所在，一个是和为城市提速，另外是缩短了城市的距离，就是我们以前听多地球村，半小时生活全的概念。
&&& 对房地产这一块，我认为大家不管是消费者，投资人也好，除了其他购房因素的需求，可以考虑未来轨道交通物业，它增值性、保值性非常强。未来就算有车，比如说北京车是限购的，未来真正绿色交通，就算有车还不如地铁方便，想去中心区购物，不如地铁方便，可以考虑这方面的物业。我个人正在研究R2线开通，哪些楼盘收益，可以从投资的角度进行投资，谢谢大家！
童渊：同意李总所说的两种，从投资的价值看，买一些偏远的，但是交通方便的，因为它有升值潜力在。如果在很旺的地方，售价是比较高的。为什么说在轻轨上盖，主要原因是您买了这套房子，现在是新房，往后就是二手房，可以租给人家，卖给人家，现在可能你有车，不以为这租客有车，更多人喜欢实用你这套房子的时候，好比你底下有商业、附近也学校，实际上还是配套。当然交通更重要的一条是一个家庭有很多成员，小孩子上学，还有老人家，夫妻要上班，我们要考虑一个家庭，当你的小孩长大的时候，你会很清晰的看到，在很方便不堵车的地下交通，那价值就体现了。
主持人宇鹏：
宇鹏：李总提到了地铁的价值。以前我看过一个广告&以后再没有迟到的理由了&，相比较路面的交通，地铁有一个特点，就是可靠、方便。下面请虎门国际公馆的胡总再发散性的聊一聊，有请。 22:47:33
胡勇：接童总的话，我今天另外一个身份，也卖卖广告吧。轻轨和虎门国际公馆之间是经过授权的，虎门国际公馆从拿了地，有两种物业类型，一种是洋房，一种是别墅，洋房去年时我们做了一次，是合租户型，30平米和90平米的房，我们把30多平米的房推向市场做投资者，一个星期不到，60都套房全卖完；但是90平米的房现在找不到业主。我们一直想投资的是卖给深圳客户，但是来了很多深圳客户没买单，相反是本地客户，他们为会来，因为高铁吸引他们来，为什么没有买单，就是没有给他理由。我们说配套也好，所有东西也好，没有给他理由。
&&& 其实还有五星级酒店，为什么现在迟迟没有实行，因为我们对轨道物业持有很高的前瞻宇瞻，但是时间有些漫长，跟东莞人口结构经济基础是有关系的，没有那么快。现在我们也在做的一件事情，是我们的别墅客户，童总讲了很多话，我们在策划上做了很多延展，我做项目不只是这个项目，还有很多别墅，现在深圳客户有一种主张，深圳限贷限价，而东莞的限制缩小，非常多深圳的刚需客户，他们没有置业，还是干干净净清白之身，为什么他们在深圳可以买房子没有买房，是因为名额有限，他特别的谨慎。还有另外一个问题，深圳的几大区域房价格局，上个月3月份，整个深圳的房价是上到3.8%，但是宝安片区房价下降4.2%，换来是宝安片区市场占有率达到40%。深圳客户有两大原因，就是他们在怀疑，第一个原因，刚才讲了很多配套不足，不能一步到位，有担心。第二个原因是限贷限购，我们在策划时，对深圳客户出种主张，第一套房，把第一次购房放在东莞，第一次放在东莞成本会更低。对所有深圳客户，特别是别墅、小型别墅客户，我们有一种主张，把深圳客户第一次放在东莞，其实客户是买单。包括国际公馆，已经大概6700多万的销售额。所以说在目前为止，整个东莞轻轨对虎门国际公馆来说，带来了形象上的东西，销售现场的回款没有形成实际性的购买力，但是这种态势正在变化，来虎门国际公馆看房的异地客户越来越多，今年上升到28%，就是东莞以外的客户，但是成交量没有上升，这是轨道交通带来的非常好的影响，我在这里谢谢大家。
主持人宇鹏：
宇鹏：感谢胡总的精彩发言，刚才提到深圳的限购，这是一个很重要的因素。接下来邀请中天地产余汉龙谈一下，有请。 22:54:11
余汉龙：我们中天开发的城市之门（谐音），刚好在二线，刚好是南城中心的门户项目，对交通的配套、生活配套方面大家刚才也谈了，轻轨开通了，几个产业的布局，包括我们中天自己的一个信息产业园，包括物流园区和装修，都积极在周围。从早期的定位我们也结合了这个项目，就是交通配套，当时宇鹏也给了很多建议。去年年底宇鹏给了我们一个宣传，效果不错。我们有一个项目在中塘（谐音），也在轻轨沿线，效果也很明显。
&&& 以前我们做中塘的项目，离新塘非常近，去年轻轨宣传多了后，吸引到广州天河的客户。比如说红梅（谐音）地区，沿着轻轨，会吸引很多广州天河的客户。
&&& 城市之门这个项目，刚好在R2线站点之间，我们做的是40多平米到50多平米的小复式，现在刚需客户达到80%-90%的比例，这个楼盘形成一个聚焦，把二线周边的，沿线客户聚焦到这个区域，业主提供比较好的创业、置业平台，因为户型比较小，有一些增值空间。我们在上个月做了一个团购，取得了比较好的业绩，投资客的比例占到40%，确实跟交通配套有很大的关系，比较好的投资类型的产品，也有业内一些朋友到我们置业，也刚好做个宣传，媒体朋友帮我们做一下引导，是一个投资非常不错的产品，谢谢。
主持人宇鹏：
宇鹏：我们有请童总发言。 22:58:58
童渊：实际上你们都带有私心，本来应该把两万请上来的，也没有把轻轨主任请过来。我要反应一个什么现象呢？当我们交通改善的时候，实际上老板会决定在这里把自己的企业或者从另外一个地方调过来，让更多的企业来到东莞，假如说这些企业来到东莞，将有一些打工人在这儿，打工人要不过几年自己买房，要不就租房子住。我要补充一点，我们今天因为有这样的机会，应该对东莞的房地产支持，现在是最好的时机，希望媒体朋友们传一句话，什么时候看到一个地方有潜力的时候，但是还没有建机场，是我出手的时候，等它什么都有了，你再出手，那时候就过高了。
主持人宇鹏：
宇鹏：感谢童总精彩的发言。下面请李兴旺发言。 23:04:33
：我们作为媒体来说，没什么广告可卖，大家的广告卖好了，我们媒体价值也体现了。
&&& 说几个有意思的想法，第一，我们铁道部部长刚刚出了一点事情，提了个观点还是引起我共鸣的，其实折合到人均，我们个人铁路的量来说，我们还是处于非常落后的状态。
&&& 刚才几位专业人士也谈到对未来的一些畅想，地铁的第三物业、地下物业，现在也有非常不错的开发商有战略的眼光，积极投放和布局，项目就不用说了，大家都可以看到这些物业升值空间，大家都有想象力。偏远一点的，需要大家去消化一点地方在哪里，有一些项目稍微远一点，但是它也有巨大的潜力，这也是需要我们注意的地方。
&&& 除此之外，我们R2线的开通，对未来整个商业地产还是有着推动，今年会上升20个左右的城市综合体，规划就更多了，以往三旧改造的项目，以商业地产的形态呈现。这个问题如果绑定在未来轨道交通的建设思路发展，可能它能够进行沉淀，以往城市是一个多中心、散点式的发展，以往以制造业的形象面向世界，每个制造业有自己的基地，有产业格局的分布，一个产业的格局定位后，有点类似于我们在国外看到的大工厂，他并不需要CBD的办公写字楼，这一类的物业不是太繁荣，因为它已经成立了他自己的基本办公场所，基本上能满足。说到这一块，最后我想说个观点，这几年有一些开发商，本地企业积极走出去，甚至朝着二三线城市扩张，像东莞城市，以GDP标准来说可以跻身到二线城市，未来我们开发的具体思路，轨道交通一旦畅通，这个想象力可以更远一点，以往我们以珠三角、长三角大的国家划定的经济框架思考这些问题，似乎可以得到突破，高铁的开通，武汉，最近湖南的一些项目积极在珠三角宣传，他们敢为天下先，把卖点在珠三角地区进行宣传。我们也有一些项目，可以积极沿着轨道交通布点进行宣传，这方面我们也要积极的扩展一些思路。
&&& 东莞城市交通发展非常快，这个话题也很深远，可能还能继续挖掘，我刚才想到的也就这是多，就讲这么多，谢谢。
主持人宇鹏：
宇鹏：感谢李总的精彩发言，下面有请他山总发言。 23:09:51
他山：互联网变平了，高铁变小了，轻轨城际线消失了。高铁也好、城际交通也好，为我们生活的会有四个大的变化，我们以前住在关外，轨道开通后，地铁开通后，即使深圳住在东莞也会觉得不远。
&&& 还有一个改变，对家的理解的改变，现在我们常常说一个幸福家庭，如果有轨道交通后，我们对家庭的理解可能会不一样了，像童总，有几个家了，香港有家，东莞也有家，高铁把我们对家的理解颠覆了。
&谢谢各位。
& 23:11:26
主持人宇鹏：
宇鹏：感谢他山总的精彩发言，远见城市前瞻未来。
&&& 房子是一辈子的事，我们选房子，对置业者，面对现阶段房地产相关调控带来的变化，对于置业者而言，对买房需求的网友而言，更希望了解到选一套什么样的房子，选房子要站到城市未来发展的前景，看未来你的房子是否会升值，是否有更好的环境，我们今天邀请的专家、领导以及嘉宾的精彩解读，我相信能给我们广大置业者、网友们提供很好的指引，在轨道交通相关的站点物业，沿线的物业，是这个阶段也是未来选择的重点，他们在未来的发展中，只有一个结果，未来的市场变变化如何，他们的房价只会升值，随着2012轨道交通，为东莞城市价值提速高峰论坛带来的便利性，也会使他们自身的生活变得越来越美好。
&&& 今天非常感谢大家，感谢各位到场支持的朋友和媒体，以及各位领导、嘉宾，我们在三楼安排了今晚的晚宴，请大家移步莅临三楼参加晚宴，谢谢大家！ 23:12:19