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国有土地上房屋征收与补偿中装饰装修价值评估的研究
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国有土地上房屋征收与补偿中装饰装修价值评估的研究
（地址：开封市西大街1号楼& 河南方迪土地房地产估价有限公司
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该文荣获2011年度河南省房地产估价经纪优秀论文三等奖
摘要：《国有土地上房屋征收评估办法》再次明确了被征收房屋的室内装饰装修根据需要单独评估的规定。房屋征收装修评估是一项技术性较强、繁琐而复杂的工作，它既有不同于其它目的下评估的特点，也有其评估的难点，本文仅就如何做好房屋征收评估中室内装饰装修补偿价格的评估发表一些个人意见，提供一个探讨的思路。
关键词：房屋征收与补偿& 装饰装修评估 &特点& 难点& 估价方法
《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定“ ……被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定”，这条规定与原《城市房屋拆迁估价指导意见》中“……被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定”的精神基本一致，因此从过去的房屋拆迁到现在的房屋征收，经常会涉及到房屋室内装饰装修价值的评估，如何准确、公平、合理地评估被征收房屋的室内装饰装修价值，是许多估价师常常思考的问题。
一、房屋征收与补偿中装饰装修价值评估的研究的必要性
虽然《国有土地上房屋征收评估办法》规定被征收房屋室内装饰装修价值先由双方协商，协商不成的，再进行评估。但现实中双方即使协商也要有一个协商的基础，如果是漫天要价就地还钱，这样将会造成被征收人对征收方（政府）的不信任，不仅影响政府形象，而且更容易宜造成补偿中的不公平，给征收工作带来巨大阻力。尤其是征收条例出台后，房屋征收已完全是政府行为，征收的主体是政府，每笔补偿款的支出都要经过审核和审计，因此也需要一个室内装饰装修补偿的依据。
对于室内装饰装修补偿标准的确定，目前主要有两种形式，一种是由政府统一公布一个装饰装修补偿参照标准，作为双方协商的依据，例如长沙市人民政府就公布了《长沙市国有土地上房屋征收装饰装修补偿参照标准》，作为双方协商的基础；另一种是由估价机构在对被征收房屋价格评估时，同时也评估出一个装饰装修的价值，作为双方协商的基础，例如在实行拆迁补偿时，广州市国土房管局公布的《广州市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》中就规定“评估价格包括房屋装修装饰部分的价格，但应单独评估”。第一种方式由于补偿标准由政府制定，便于征收工作人员操作和向被征收人解释补偿的依据，其缺点就是各档次的标准一般分类较粗，不可能涵盖所有装修类型，会出现不同的装修价值但补偿金额相同的情况，引起部分被征收人异议。同时也会使一些被征收人钻这一空子，在征收开始前采用廉价材料突击装修，套取国家补偿。此外如果该标准不能及时更新，就无法适应不断变化的市场情况，使标准脱离客观情况。而采用第二种方式确立的补偿金额相对更公平合理，但评估的工作量较大，往往还需要向被征收人详细解释评估的过程和标准。但不论采用哪种方式，根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，当协商不成时，需要评估机构对被征收房屋的室内装饰装修部分进行评估，而这种情况在房屋征收中是很常见的。装饰装修是一个复杂的工程，当前又没有统一的估价技术标准可供参考，因此许多估价师在实际工作中遇到了许多难题。而如何解决这些难题，客观地评估装饰装修价值，更好的服务于征收与补偿工作，作为一个课题摆在我们房地产评估师的面前，需要我们深入研究，开拓思路，提出很好的解决方案。
二、征收房屋补偿中装饰装修评估的特点
与我们经常接触的以转让、抵押为目的的房地产估价不同，征收房屋补偿中的装饰装修评估有一些其自身的特点。
（一）装饰装修价值需要单独评估
从《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定可以看出，被征收房屋的价值评估是不包含室内装饰装修部分的，这部分价值是根据需要单独评估的，这一点与以转让、抵押为目的的房地产估价不同。装饰装修一般不具有独立使用功能，其使用价值要依附于建筑物，因此在以转让或抵押为目的的估价中，并不单独评估装饰装修价值，而是将其与所依附的房地产作为一个整体共同评估。但是在房屋征收评估中，由于分户的初步评估结果是要向被征收人公示的，为了保证房屋评估结果的可比性，被征收房屋评估值并不包含装饰装修部分的价值，这就需要房地产估价师对这部分单独评估。
（二）评估中更强调装饰装修的专用性和个人性
由于装修人是趋向于满足自己使用为目的而实施装饰装修行为的，因此行为实施的依据是自己的审美偏好，这就决定了装饰装修具有较强的专用性和和个人性特点。正是由于这一特点，一些对现使用人具有较高使用价值的装修，对于其他人来说其使用价值却明显降低。例如一家发型屋的室内装修并不适合用于服装销售，如果这间发型屋被转让后作为服装店使用，一般来说原来的装修就会被全部拆除。同样如果买方对一套住宅房的室内装修风格不十分满意，即使是全新的装修，他也不愿意按原装修花费的金额来支付这部分费用。而且越是豪华的装修，个人性越突出，转让时越易贬值。因此在转让和抵押评估时往往要考虑这一因素带来的价值减损，甚至不予考虑这部分价值。但与之不同的是房屋征收是一个强制行为，出让房屋并非是被征收人的最初意愿，因此在这里要充分尊重装饰装修的专用性和个人性，要以维持估价时点房屋装饰装修的原状态继续使用为评估原则，在评估中不掺杂个人的喜好，客观、合理地评估其价值。
三、房屋征收补偿中装饰装修评估的难点
（一）估价对象不易确定
既然房屋征收评估中室内装饰装修部分要单独评估，那就需要明确一个房地产中哪些是属于装饰装修部分的，那些不是。这个问题看似简单，但实际在工作中却也是一个容易引起争议的地方。对于什么叫装饰装修，相关文献中并没有一个十分明确的定义，而在征收补偿中，哪些是属于装饰装修评估的范围，哪些不属于，也没有明确的规定，因此容易发生争议。例如一般认为，我们评估的房屋中已包含室内的水、电管网等设施，但经常有房主提出，他们对原有的水、电等管线重新进行了改造，应计入装修，但由于这一部分埋在墙内，或被遮挡，很难进行判断。还有一些如部分灯具和家具，也经常因补偿费用发生争议：征收方认为这些灯具和家具可以拆卸和搬走后再使用，应补偿搬迁费用，而被征收方则认为这些灯具和家具与新房不配套，无法使用，应计入装修补偿。这些都给估价对象的确定带来了困难。
（二）装饰装修类型繁杂，评估时难以确定统一的标准
装修市场上各种装修材料的种类、式样、品牌繁多，档次、价格的差距很大。而室内装修的内容、形式、风格、要求又差异较大，在实际的评估操作中，很难找到统一的参照标准和规则。而且当前市场上新产品层出不穷，个别特殊建材市场上又较少见，价格不易确定。此外在现场勘查时，仅从外观又不易判定装修材料品牌、级别，这也增加了评估工作的难度。
（三）装饰装修方式不同，造成名义上的费用差异大
目前装修的方式主要有清包（包工不包料）、全包（包工包料）、半包（介于清包和半包之间的一种方式，施工方负责施工和辅料的采购，主料由业主采购）三种方式。而装修过程有的是请专业的装修公司来完成，有的是找一些施工队来完成各个装修工程，甚至自己亲自动手完成部分工程。因此即使同样的装修项目，内容相同、装修材料相似，但各家的花费却不一样。当装修评估结果出来以后，有的被征收人就会提出，为什么他的邻居当初在装修上的花费少，而评估的价格却基本相同？因此往往增加了许多的解释工作。
（四）没有相关的装修耐用年限和残值率规定
由于没有全国通行的装修耐用年限和残值率参考标准，在装修评估中，装修耐用年限和残值率的采用，多为评估人员根据工作经验，并结合当地的实际情况进行选用，故评估结果就比较主观，没有足够的理论依据，显得信服力不足，权威性不够，房屋征收又带有明显的强制性，很容易带来不必要的纠纷，影响评估工作的正常进行。
四、装饰装修评估的方法
（一）评估的方法
从装饰装修的特点可以看出，其适宜的评估方法应该是成本法，基本公式为：房屋装修价值＝装修重新购建价格－折旧。
其中装修重新购建价格可参照房地产评估中建筑物重新购建价格的求取方法，我们建议采用分部分项法，即将房屋装修各项工程的单项造价逐一算出，然后相加得出装修重新购建总造价的方法，例如可分为地面工程、墙面工程、门窗工程、水电工程等来求取。在计算装修造价时，除了按照工程预算定额或单项单价计算施工造价（直接费）外，还应计算工程的间接费用如：设计费、管理费、监理费、利润、税金等。对于大型商场，还发生招标费用、审批费用、建设单位管理费、审计费、消防审查费、竣工验收费用等。对于有些被征收人常提到的在装修时采用的装修方式不同，支出的费用也不同的情况，是否评估时也要相应做调整呢？我们认为虽然自己来主持装修相比完全交由专业的装修公司花费少，但其也投入了更多的精力和体力，这些精力和体力也要转换成价格计入装修价值，因此不必再做调整。
除了基本的评估方法，我们还要掌握一些评估时的技巧。由于征收评估往往涉及的户数较多，如果简单的套用工程概预算的方法来计算重新购建价格，不仅现场勘查的工作量巨大，而且计算繁琐，因此有必要探索一个适用于房屋征收评估的方法。我们根据在以往房屋拆迁中进行装修评估的工作经验，提出一个思路供大家借鉴：首先根据市场调查，按房屋装修中常见的项目、材质等将装修内容分为有代表性的若干类，每类根据其档次、工艺水平再分为若干等级，每个等级确定一个参考价；然后根据征收范围内房屋的基本情况或常用的工程量简易计算方法，核算一个装修工程量与房屋使用面积的基本关系以及常见装修项目的工程量。例如可大致测算一个墙面面积与使用面积的比例关系，以此来计算墙面装修工程量，量算出常见门窗的不同尺寸，现场勘查时即可仅记录门窗的个数和类型。然后根据不同类别、等级的参考价和工程量即可测算出装修价值。这样不仅能较准确的测算出不同装修的价值，也减少了工作量。由于装饰装修的复杂性，我们建议在进行装修评估时最好能聘请业内的专业人士作为顾问，以便在制定装修标准和遇到疑难问题时提供专业帮助。
（二）折旧的确定
和建筑物一样，房屋装修折旧也包括物质折旧和功能折旧。要确定折旧，就需要有装修耐用年限和残值率的参考标准，但目前这方面尚无全国统一的标准，只有一些地方制定了自己的标准。如苏州市规定“装修设备的折旧率每年为8%，满10年不再折旧（20%为残值）。如装修设备已毁坏报废，不作估价”。湖南省“建议住宅装修折旧年限为10年，年折旧率为10%；其他非住宅折旧年限根据实际情况确定，一般小于住宅装修折旧年限”。广州市在实行房屋拆迁时规定“广州各类房屋装修装饰的耐用年限：住宅8 年；办公用房7年；商场、店铺、餐馆等营业性用房5年；厂房、仓库5年”。这些标准不完全相同，但住宅装修的耐用年限大多为10年。
我们认为上述耐用年限可以作为一个参考，但在以往评估中遇到许多装修由于维护状况较好，虽超过10年但仍可使用，这时虽然从风格上已过时，出售房屋时，买方可能不认可其装修价值，但对于现住户仍有使用价值，需进行补偿，这也是征收装修评估与转让、抵押的不同。在实际评估过程中，可根据委估房屋装修的实际情况及保养情况，在成新率的确定上可以给房地产估价师一定的机动权。
（三）装饰装修评估的范围
前面提到装饰装修评估的范围是评估工作的一个难点，因此在评估时确定评估范围，做的既不漏项，也不重复计算也很重要。我们应该认识到，国务院房屋征收与补偿条例中的房地产市场评估价格不包含装修因素，并不是指房屋建筑完全是毛坯房。作为交付使用的建筑物必须达到一定的验收标准方可交付。房屋最基本的粉刷、油漆、涂料等也应含在市场评估价中，只有住宅的二次装修、商业用房的装修改造等需要单独评估。因此判断装饰装修评估的范围的基本出发点是看评估房屋的室内基本条件，在此条件之上的二次装修属于我们的评估范围。因此我们在房屋征收评估时首先要确定被征收房屋的基本条件（或房屋交付条件）。例如我们在评估居民自建房时，根据市场调查，一般确定的基本条件是：门窗、水电齐全、水泥地面，墙面和顶棚为普通仿瓷涂料罩白等。而对于统一建筑的楼房，则要看其交房标准，如果房屋交付标准就是毛坯房，那房屋基本条件也设定为毛坯房。如果由于时间较久，原房屋交付条件已不易认定，也可以该楼内房屋基本条件（装饰装修）最差的一户为基准，以不高于该户的条件设定评估房屋的室内基本条件。
对于被征收房屋中的订制家具、卫生洁具、盥洗用具、整体浴室、整体灶具等，如为量身定做的，具有极强的局限性、一次性和毁灭性，一经拆除完全失去了使用价值，或搬迁到他处无法再利用的，也要作为装饰装修评估的范围。
综上所述，房屋装修评估是一项技术性较强、繁琐而复杂的工作，评估人员不仅要掌握一定的方法理论，更重要的是要深入市场，进行市场调查，掌握市场行情，熟悉装修的施工方法和装修材料的价格，能区分装修材料的材质、优劣，能比较正确地判断装修的成新率，只有这样才能不断提高自己的综合技术水准，以丰富的知识来分析判断装饰装修的价值，得出科学、准确的评估结果。对于自己的评估结论要能经得起征收方和被征收人的各种提问，要用自己认真负责的工作态度和丰富的专业知识去取得征收方和被征收人的认可，在坚持原则的基础来取得被征收人的信任，这样才有利于房屋征收评估工作的顺利进行。
参& 考& 文& 献
[1] 柴强主编. 房地产估价理论与方法(第五版). 北京: 中国建筑工业出版社, 2011
[2] 中华人民共和国建设部. 房地产估价规范. 北京: 中国建筑工业出版社, 1999
[3] 王洪明. 对房屋装饰装修的基本认识. 北京: 中国房地产估价与经纪，2011，第4期
[4] 王洪明. 装饰装修价值评估的现实需要和评估原则. 北京: 中国房地产估价与经纪，2011，第5期[5] 聂竹松. 城市房屋拆迁补偿中装修装饰价值评估的探讨. 北京: 中国房地产估价与经纪，2009，第3期
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