物业公司代收水电费能否税前扣除？
　　某餐饮企业张会计咨询：我们企业的水电费是由物业公司代为收取的，无法单独取得发票，在计算企业所得税时水电费能否税前扣除？
　　答：根据《江苏省地方税务局关于发布〈企业所得税税前扣除凭证管理办法〉的公告》(苏地税规[2011]13号)第三章第二十八条的规定，企业的水电费由物业公司代收且无法单独取得发票的，凭物业公司出具的水电费使用记录证明、水电部门开具的水电发票的复印件、付款单据等作为税前扣除凭证。物业公司应做好水电费收取记录，以备核查。
　　如果取得物业公司出具的水电费使用记录证明、水电部门开具的水电发票的复印件、付款单据等凭证，该企业所产生的水电费是可以在计算企业所得税时进行税前扣除的。
（南京日报）
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201420156月
(朝阳55000元/平方米)
(大北京4500元/平方米)
(通州16800元/平方米)
(昌平699万元/套)
(昌平3200万元/套)
(大兴13000元/平方米)
(大北京340万元/套)
(大北京6000元/平方米)
(朝阳22000元/平方米)
(昌平12500元/平方米)
(通州10000元/平方米)
(大北京5500元/平方米)
(大兴38000元/平方米)
(大兴36000元/平方米)
(顺义104万元/套)
(大北京5500元/平方米)
(朝阳9000元/平方米)
(大北京7500元/平方米)
(大北京10500元/平方米)
(房山410万元/套)
(大兴24000元/平方米)
(海淀35000元/平方米)
(顺义28500元/平方米)
(大北京6500元/平方米)
(朝阳44000元/平方米)
(西城48000元/平方米)
(大北京7500元/平方米)
(朝阳55000元/平方米)
(通州22000元/平方米)
(昌平22000元/平方米)
(朝阳81000元/平方米)
(平谷14000元/平方米)
(大北京8300元/平方米)
(朝阳45000元/平方米)
(顺义180万元/套)
(朝阳68000元/平方米)
(顺义580万元/套)
(顺义26800元/平方米)
(顺义680万元/套)
(其它6600元/平方米)
(石景山33000元/平方米)
(房山22500元/平方米)
(门头沟29000元/平方米)
(朝阳22000元/平方米)
(顺义1000万元/套)
(大北京6000元/平方米)
(大北京8500元/平方米)
(密云15800元/平方米)
(朝阳45000元/平方米)
(大北京5800元/平方米)
(昌平8500元/平方米)
(大北京5300元/平方米)
(通州30000元/平方米)
(大兴22000元/平方米)
(大北京3480元/平方米)
(大兴29000元/平方米)
(燕郊13000元/平方米)
(顺义19500元/平方米)
(朝阳120000元/平方米)
(顺义19000元/平方米)
(朝阳53000元/平方米)
(顺义19800元/平方米)
(大兴21000元/平方米)
(大北京6800元/平方米)
(燕郊13000元/平方米)
(大北京7000元/平方米)
(大北京4500元/平方米)
(通州27800元/平方米)
(大北京6300元/平方米)
(燕郊13000元/平方米)
(昌平27000元/平方米)
(海淀93000元/平方米)
(朝阳49000元/平方米)
(通州16000元/平方米)
(房山300万元/套)
(顺义16000元/平方米)
(朝阳700万元/套)
(延庆26000元/平方米)
(大兴25000元/平方米)
(大兴24500元/平方米)
(昌平22000元/平方米)
(顺义14900元/平方米)
(密云15700元/平方米)
(通州25000元/平方米)
(大北京7000元/平方米)
(大兴22500元/平方米)
(西城76000元/平方米)
(房山230万元/套)
(房山24000元/平方米)
(通州31200元/平方米)
(燕郊6500元/平方米)
(燕郊5900元/平方米)
(其它30000元/平方米)
(大兴21000元/平方米)
(朝阳45000元/平方米)
(房山23000元/平方米)
(大北京7000元/平方米)
(房山8000元/平方米)
(燕郊8500元/平方米)
(朝阳22000元/平方米)
(昌平25000元/平方米)
(顺义40000元/平方米)
(平谷19600元/平方米)
(房山10500元/平方米)
(大北京5300元/平方米)
(燕郊11000元/平方米)
(顺义20000元/平方米)
(房山22000元/平方米)
(大北京4580元/平方米)
(大兴36000元/平方米)
(朝阳55000元/平方米)
(大北京13800元/平方米)
(朝阳2000万元/套)
(朝阳150000元/平方米)
(大北京5700元/平方米)
(大北京6000元/平方米)
(昌平22000元/平方米)
(大北京4800元/平方米)
(大北京7000元/平方米)
(大北京6000元/平方米)
(大北京8000元/平方米)
(房山24万元/套)
(房山30万元/套)
(昌平23000元/平方米)
(通州21000元/平方米)
(昌平35000元/平方米)
(房山22000元/平方米)
(朝阳75000元/平方米)
(大北京6500元/平方米)
(房山14500元/平方米)
(通州130万元/套)
(大兴20800元/平方米)
(大北京250万元/套)
(朝阳40000元/平方米)
(昌平25100元/平方米)
(大北京8500元/平方米)
(丰台620万元/套)
(大北京6500元/平方米)
(门头沟100万元/套)
(昌平880万元/套)
(通州24500元/平方米)
(海淀37000元/平方米)
(大兴16500元/平方米)
(房山23000元/平方米)
(房山19400元/平方米)
(房山23000元/平方米)
(大兴200万元/套)
(大兴640万元/套)
(顺义25000元/平方米)
(大北京8800元/平方米)
(大北京6000元/平方米)
(丰台22000元/平方米)
(顺义26000元/平方米)
(其它6500元/平方米)
(顺义19000元/平方米)
(通州12000元/平方米)
(大兴9500元/平方米)
(丰台22000元/平方米)
(房山19800元/平方米)
(顺义21000元/平方米)
(密云13500元/平方米)
(门头沟19500元/平方米)
(大北京6800元/平方米)
(通州130万元/套)
(大兴22000元/平方米)
(大北京5600元/平方米)
(大北京7200元/平方米)
(海淀68000元/平方米)
(平谷350万元/套)
(大北京6800元/平方米)
(其它11000元/平方米)
(房山18000元/平方米)
(顺义14000元/平方米)
(顺义14000元/平方米)
(海淀145000元/平方米)
(房山14000元/平方米)
(大北京7700元/平方米)
(大北京7000元/平方米)
(大北京5800元/平方米)
(海淀53000元/平方米)
(大兴15000元/平方米)
(顺义19000元/平方米)
(朝阳33000元/平方米)
(昌平28000元/平方米)
(平谷9980元/平方米)
(大北京7000元/平方米)
(朝阳29000元/平方米)
(昌平1400万元/套)
(大北京6500元/平方米)
(房山19000元/平方米)
(大北京6000元/平方米)
(密云14300元/平方米)
(昌平30000元/平方米)
(门头沟22000元/平方米)
(海淀70000元/平方米)
(石景山27000元/平方米)
(房山18000元/平方米)
(通州18000元/平方米)
(房山19000元/平方米)
(房山22000元/平方米)
(燕郊13000元/平方米)
(朝阳45000元/平方米)
(朝阳31900元/平方米)
(门头沟30400元/平方米)
(朝阳68000元/平方米)
(朝阳33000元/平方米)
(通州27500元/平方米)
(昌平28000元/平方米)
(大北京6300元/平方米)
(燕郊10000元/平方米)
(大北京6500元/平方米)
(大兴60万元/套)
(房山70万元/套)
(顺义23000元/平方米)
(大北京6500元/平方米)
(大北京6500元/平方米)
(燕郊5900元/平方米)
(大北京5900元/平方米)
(朝阳38000元/平方米)
(房山26000元/平方米)
(海淀50000元/平方米)
(昌平24800元/平方米)
(通州22000元/平方米)
(大兴43500元/平方米)
(房山35元/平方米)
(通州800万元/套)
(门头沟46000元/平方米)
(朝阳26800元/平方米)
(大兴21000元/平方米)
(通州430万元/套)
(大北京8000元/平方米)
(大兴810万元/套)
(大北京6500元/平方米)
(昌平33500元/平方米)
(顺义25000元/平方米)
(顺义23000元/平方米)
(顺义25000元/平方米)
(燕郊6000元/平方米)
(昌平680万元/套)
(燕郊10000元/平方米)
(大北京7200元/平方米)
(大北京5500元/平方米)
(大北京3550元/平方米)
(燕郊10500元/平方米)
(大北京5200元/平方米)
(大北京7800元/平方米)
(大北京7500元/平方米)
(大北京5800元/平方米)
(大兴15900元/平方米)
(大北京6800元/平方米)
(顺义18000元/平方米)
(大北京6300元/平方米)
(通州27000元/平方米)
(朝阳66000元/平方米)
(房山280万元/套)
(房山21200元/平方米)
(通州13850元/平方米)
(海淀60000元/平方米)
(大兴37000元/平方米)
(昌平23000元/平方米)
(昌平26000元/平方米)
(燕郊9600元/平方米)
(大北京7500元/平方米)
(大北京6800元/平方米)
(房山30000元/平方米)
(昌平1300万元/套)
(燕郊9500元/平方米)
(海淀60000元/平方米)
(顺义28000元/平方米)
(平谷14000元/平方米)
(海淀20000元/平方米)
(东城58800元/平方米)
(大北京5500元/平方米)
(大北京6000元/平方米)
(昌平21000元/平方米)
(大北京10000元/平方米)
(石景山40000元/平方米)
(顺义19800元/平方米)
(大北京7000元/平方米)
(昌平19000元/平方米)
(房山300万元/套)
(顺义2100万元/套)
(燕郊11000元/平方米)
(朝阳47000元/平方米)
(通州18000元/平方米)
(大北京8000元/平方米)
(大兴14000元/平方米)
(大兴600万元/套)
(大北京6500元/平方米)
(昌平16000元/平方米)
(大北京7000元/平方米)
(昌平28000元/平方米)
(昌平31500元/平方米)
(朝阳81000元/平方米)
(丰台42000元/平方米)
(通州890万元/套)
(平谷24000元/平方米)
(海淀43000元/平方米)
(丰台28000元/平方米)
(大兴32000元/平方米)
(房山6000元/平方米)
(昌平23000元/平方米)
(大北京6500元/平方米)
(朝阳1900万元/套)
(通州21000元/平方米)
(大兴27000元/平方米)
(燕郊9500元/平方米)
(大兴25000元/平方米)
(大北京130万元/套)
(大北京10000元/平方米)
(大北京6800元/平方米)
(大北京180万元/套)
(通州22000元/平方米)
(燕郊8500元/平方米)
(大北京11500元/平方米)
(房山24000元/平方米)
(大北京5000元/平方米)
(其它5000元/平方米)
(房山10500元/平方米)
(海淀42000元/平方米)
(海淀65000元/平方米)
(丰台57000元/平方米)
(燕郊10600元/平方米)
(东城120000元/平方米)
(昌平23000元/平方米)
(丰台29000元/平方米)
Copyright & 1998 - 2015 Tencent. All Rights Reserved　　&死穴&之三：攒够钱才买
　　这是一个绝对的理念错误。其实正因为没钱才更要买房，否则的结果是等你攒到足够的钱时又不够了。很多老百姓每日精打细算，要攒到足够的钱才买房，有的甚至傻到去付全款。其实，购房一定程度要掌握窍门，首付越低越好，月供越长越好。普通老百姓能够&套&到国家贷款的唯一机会就是房贷了，第一次购房利息又是如此优惠，你不用是傻子啊。当然，我们既不能套用美国老太太的故事，也不能套用中国老太太的故事。而是要各取其一，手中留有足够的可以投资的现金。
　　解穴办法：尽量用最少的钱去买房。即使你手头有足够的现金。假如你有50万元现金，可不要傻到用50万元去买50万元的房子，最多只拿出10万元就够了，剩下的40万元你一定要用来做投资，40万元投资一年如果你还赚不回还银行房贷的利息，那只能说明你连最基本的能力都没有。无论是投到股市还是其他，40万元一年回报赚3、5万元远远比银行贷款的那点利息高，最差你可以去借给私人朋友也比银行利息高。
　　&死穴&之四：被动炒房
　　很多老百姓看到房子多涨了以后，觉得自己上班辛辛苦苦好多年还不如炒一套房一转手赚得多，于是也忍不住加入了炒房的队伍。殊不知炒房是一个很专业的活，一不小心就被套。因为房子变现手续复杂、税费繁多、周期长，碰上调整，或者你的眼光不准，你就很难脱手，最后只能被动的&炒房炒成房东&。压了资金，耗费了时间，影响了工作，最后心力交瘁，得不偿失。
　　解穴办法：千万不要有短炒的心理。要有一种长期投资的心态。如果自己要参与房产投资，可以选择参加房产俱乐部，让专业人士帮你赚钱，回报也比较稳定。如果自己要做，就一定要多方调查了解和研究，做足功课，对自己的资金要有一个至少2年以上的安排规划，也就是说在2年之内不会担心断供问题。
　　&死穴&之五：迷信专家学者
　　现在所谓的专家学者满天飞，各个领域的专家都在&研究&房地产。但每一个所谓的专家，其所有的言论背后一定有其根源。只要我们认真看一下这些专家所处的环境，就知道他在为谁说话。比如**机构的专家学者，那些只是御用文人，没有任何实战经验，君不见北大教授就依照经济论打赌打输了吗?而一些房地产商赞助的研讨会论坛，由房地产商支付报酬的专家学者嘉宾，他们讲的话能为老百姓着想吗?据说先生参加房地产商的活动出场费已经在6位数之上了，这个费用自然是羊毛出在羊身上的。您想房地产商出钱请专家学者为老百姓说话，您觉得世界上会有这样的好事吗?其实很多所谓的专家学者，很多连自己买房的过程都没经历过，根本不知道第一线的真实现状，可能住的是国家分的或房地产商送的房子，他们哪知道普通老百姓的艰难!
　　解穴办法：普通老百姓在这个问题上一定要清醒，千万不要迷信所谓的没有任何实战经验整天纸上谈兵的专家学者(从某种程度上说如果要实在效果的话还不如去听一个可靠的经验丰富的一线房产中介人员的话)。其言论只能作为参考指标之一。
　　&死穴&之六：买房可以一次性到位
　　这又是一个让很多老百姓犯理念错误的观念。有的老百姓甚至为了所谓的一次性到位花费了很大成本，到后来卖房时才发现自己是浪费的。现代社会是一个多元化的社会，经济在发展，各种新的东西层出不穷。很多东西都在变化，也许你今天的想法是这样，但过几年你个人的家庭、工作、职业、经济收入等等都会发生变化，到那时你的计划和想法又会不一样。如果你的经济条件好了，你肯定会不满足要改善居住条件;如果你经济不好，而你的房子升值了，为什么不可以卖掉换取现金来发展个人事业?
　　解穴办法：一次到位只是你现在的&算命式&的想法，中途任何可能都会出现。我建议你最多只做5～8年的打算。5年以后会有什么变化，永远没人知道，好或者坏一定会超出你现在的盲目想象。
　　&死穴&之七：迷信广告语
　　很多老百姓获取购买信息的渠道来源于楼盘的各种广告。殊不知房地产广告是开发商雇佣写手炮制的&美好愿望&，这个愿望能不能实现，最主要的是取决于开发商的实力和良心。
　　解穴办法：要到现场去实地调查、走访、分析，找可靠的专业人士请教，找老业主了解真实现状。
　　&死穴&之八：只买便宜不买贵的
　　只图价格便宜。谁都知道便宜无好货。贵一定有贵的价值。而房地产市场永远是：便宜的会越来越便宜，贵的永远更贵。即使在深圳，很多原来便宜的房子就涨不了多少。
　　解穴办法：一定要买最好。无论是未来增值还是转手都容易。如果手头真的没资金，不好的买了也是负债资产。
　　&死穴&之九：租房不如买房
　　这个问题又是一个很多普通老百姓的观念问题。一直以来也有很多人在争执不已，打了很多口水战。在参照&死穴&八的情况下，如果你是买一个泡沫资产，买是一种很大的损失。我们来算一笔账：现在的商品房的月供和资金基本上是差距很大的。根据我们的调查，月供5000元的房子，租金最多只能租元左右。而买房子首付加上
　　装修和家具电器用品，至少前期也要拿出一、二十万元甚至几十万元，还要月供(一年也要好几万元)。但如果您先租房住一年二年，最多也就几万元租金，您把这几十万元去做一些投资，赚回来的钱一定会比你支付的租金多。
　　解穴办法：在参照&死穴&之八的情况下进行选择买或者租。
　　&死穴&之十：用现在的眼光看未来
　　这又是明显的理念错误。有很多老百姓连通货膨胀是何物何因都不知道就在跟着恐慌通货膨胀，其实，就深圳而言，有的房子已经提前完成了通货膨胀。现在好的未来不一定好。在深圳，一些楼盘曾在1989年就卖6、7千元的所谓好房子，由于发展局限到2009年，20年后也只有这个价，但20年前的钱能和今天比吗?
　　解穴办法：要用未来的眼光来看现在。不要买已经透支未来很多年的房子。对于房子所处地段的规划是非常重要的。即使现在很差，只要清楚其规划，就不要担心。买房自住更是一种投资，要投资就一定有风险，如何把风险最小化，把价值最大化，这是每一个要买房的普通老百姓要静下来思考学习的。
　　最后，我想请你，请每一个没买房的或者已买房的老百姓认真问自己：你现在就能看到自己未来几十年都会在某一套房住一辈子吗?
　　&买一套送一套&、&买房赠露台&&&临近年末，京城多个楼盘促销都打出了&买房赠面积&的旗号，表面上看是开发商&出血&让购房人得了实惠，可记者调查发现，开发商卖房送面积的模式不但涉嫌违规，获赠面积的购房人更可能吃了哑巴亏。
　　验收后变脸 露台加窗成阳台
　　上周六开盘并推出1号楼的通州K2&海棠湾以&买房赠露台&作为主打优惠。记者从售楼处了解到，无论是45平方米的一居室，还是83平方米的两居室，都有面积赠送。
　　&您需要100平方米的房子，在别的地儿要花100平方米的房款，在我们这儿只要花83平方米的房款就够了。&售楼人员如是说。据她介绍，开发商所赠送的面积不收物业费、供暖费。&根据有关规定，半封闭式的露台在销售时只按一半的面积收您钱，所以在住建委验收前，我们就把露台做成半封闭的，等验收之后再加装落地窗，统一封成阳台，相当于增加了十六七平方米的室内面积。&售楼人员解释，赠送面积不会被计入证，开发商会在购房合同中写明这一点。
　　【提醒】
　　链家地产首席分析师张月表示，赠送面积不属于产权面积，通常又不会写入购房合同，所以购房者还得有个心理准备：交房后一旦遇到赠送面积&缩水&的问题，因为没有写进合同，购房人失去了与开发商据理力争的依据。
　　&买一套送一套& LOFT打起擦边球
　　由于违反建设规划要求，LOFT如今成了开发商比较忌讳的提法，一些精明的开发商干脆将其纳入了&买房赠面积&的范畴。
　　&高教新城精装公寓，买一套送一套。&记者日前就接到这样一条短信。致电售楼处时得知，所谓&买一赠一&，其实就是LOFT户型。对于18平方米的面积，38万元一套的总价并不便宜。但销售人员的说法却可能打动人：虽是18平方米，但因LOFT户型挑高，加盖一层后上下使用面积约为35平方米，按每套38万元计算，单价降低到1.1万元。
　　记者注意到，北京现有不少LOFT楼盘，在宣传时都会声称&买一套送一套&，证标注面积只是底层的面积，上面的挑高层是赠送的，如果按双层计算单价能比周边楼盘便宜不少。
　　按照本市《容积率指标计算规则》，当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，建筑面积的计算值就要按2倍计算。为了减低成本，目前很多在售的LOFT项目一律将层高卡在4.8米。
　　【提醒】
　　市规委有关负责人表示，&实为两层却当一层卖&的违规LOFT户型，突破规划指标、擅自增加建筑面积的设计不仅违反合同，建成后更属于违法建筑。
　　此外，购买LOFT户型还要注意产权年限、物业费、水电费等，在记者的追问之下，高教新城的售楼人员说：&物业费每平方米4.5元，商用水电，50年产权，而且这房子不适合自住，因为没有厨房。&
　　得房率低系开发商侵占公摊所致
　　与K2&海棠湾等项目公开打出&买房赠面积&旗号不同，部分开发商是遮遮掩掩地送面积。
　　&均价每平方米18000元，比周边有的二手房还低。&茉莉雅苑在&十一&前后的低价开盘，一直是销售员在推盘时的重点说法。不过，74.4%的较低得房率(即使用面积占建筑面积的比例)，与公认的80%得房率&行规&相差较大，也在开盘后遭到购房人诟病。为什么这样一个地处新城的楼盘约四分之一的建筑面积都被公摊？
　　记者在该项目的样板间内找到了答案：该项目样板间内一套90平方米的三居室厨房比户型图上标注的面积大了近一倍。&厨房外侧就是楼道，您入住后可以把这侧的非承重墙打掉，厨房面积也会增大五六平方米，足够放下一套餐桌椅了。&销售人员赵先生说。
　　但是，住宅设计师张女士则认为，由于赠送面积不计入地块规划容积率，赠送面积比例过大会造成实际的建筑容积率提高。如一个社区的容积率为3.0，如果赠送面积达到40%，容积率实际提高到4.2，导致小区的建筑密度增加，影响居住的舒适性。
　　【提醒】
　　张女士强调，赠送面积过大还会导致项目得房率较低，相当于变相提高了房价，使购房人得不偿失。&开发商的做法实际是用公摊面积&送人情&，这对没有享受到&送面积&优惠的业主显然不公平。&张女士说，从设计原理来说，大户型位于楼层的端头，可以占用一墙之隔的公共楼道、消防前室；但小户型位于楼层中部，根本享受不到这样的&优惠&。
　　买的房子就要交付了，作为业主，收房是一件让人开心的事。一般业主都会在收房时对房子里里外外进行仔细检查，以下这些陷阱还需注意防护。
　　陷阱一收房限时
　　开发商约定的收房时限一般在收房通知书寄出30天内，如购房者没有在约定时间内办理相关手续，则一般视为已交付。
　　买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。
　　对策：购房时要留清联系方式，以免错过验房期限。有特殊情况不能如期到场，可以书面形式委托亲友、律师帮忙，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。
　　陷阱二 证件不齐要交房
　　&三书一证一表&不齐全，特别是《建筑工程质量认定书》与&房地产开发建设项目竣工综合验收合格证&，往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收。
　　对策：遇到这种情况，购房人可选择不收房，如果确实被要求收，也要在相关文件，如&住户验房交接表&、&验房记录表&等相关文件中写明&未见&&表&等字样并妥善保留好相关文件副本。
　　陷阱三 先签文件后验房
　　一些开发商采取先交钱填表、签文件，再验房的伎俩，目的是让者先签了收房认可书再验房，等发现问题时购房者后悔也来不及了，而商家的责任就更小。
　　对策：购房者在订合同时就应该将先验房再收房作为附加条款写在合同里，如当初合同未有约定，则可在每份文件中注明&房内情况未看&或&屋内情况未明&或&未验房&等字样。
　　陷阱四 疲劳战
　　典型的做法是先办手续再验房，并将办理交费、入住登记等各种手续的地点特意安排在不同的地方，更绝的是集中在同一时间里通知更多的买家收房，让收房的人未进自家门已精疲力竭，恨不得早点结束。
　　对策：购房者莫被收房现场的人山人海吓怕，最好与开发商另约时间；如没法再约时间，可采取&人多好办事&的战术，请来多位老友亲戚一起亲临现场，大家分工合作，分头排队，发现的问题自然会更多些，一举两得。
　　陷阱五 巧立名目收费
　　虽然物价局已对入住费的相关费用有明文规定，但一些开发商到收房入住时又巧立名目乱收费用。
　　对策：收房时也要不怕麻烦，与开发商据理力争，不该交的钱坚决不交，必要时可向物价局、房管局投诉，更好地保护自身利益。（来源：苏州日报）
　　虽然孩子还小，但很多家长还是为孩子上学的事情操碎了心。他们希望自己的子女成龙成凤、成名成家，所以为了子女的教育，为了拿到子女划归名牌重点学校的户口，许多家长早就超越了昔日三迁其家的孟母，一切为了孩子读书、读好书&&还要读书就在家门口，于是选择在名校附近买房，或进行二次置业。
　　而在名校附近买房，就有许多遵循的&潜规则&。
　　学校离家近，省钱又安心
　　学校离家近，对于家长而言，一般不必担心孩子从家走到学校须穿越很多条马路，即便孩子的年龄再小，一般也可以放心让他单独上学、放学，让自己抽出更多的时间为事业打拼。还有一点，学校离家越近，今后用于孩子的教育费用就越经济。
　　对于这一点，汉口的龙先生深有体会。5年前买房时，他看中了花桥一村和竹叶山三村的两个楼盘。就交通、配套、环境、楼盘品质而言，两处楼盘的差异不太大，因而房子的价格也相差不多。惟一有所区别的是，花桥旁边有育才小学、育才二小和花桥小学，而竹叶山三村距离小学较远。为此龙先生很是犹豫，不知该买哪里的房子。
　　有朋友建议，按照目前最大的不同，算一笔经济账，就可以做出自己的决定了。龙先生的孩子马上要上学，如果购买花桥一村的房子，无论在三所学校的其中哪一所学校上学，孩子都能走路到学校，不会产生上学、放学的交通费用，而且路途较安全。此外，孩子中午可以回家吃饭，因而他只需每年支付孩子的学费、书杂费就可以了。
　　买竹叶山三村的房子，孩子上学时，必须乘坐公交车。目前孩子年龄尚小，因此最初上学时，肯定要有大人接送。孩子上学、放学的公交费加上大人接送的公交费，一年的总费用恐怕得1000多元。这也就意味着实际房价提高了。
　　经过一番比较，龙先生最终购买了花桥一村的房子。入住以后，他感到孩子上学确实更方便、更安全，也更为经济。还有很重要的一点，是将自己从每天必须接送孩子上学、放学的任务中解脱出来，使自己有更多的精力忙于事业，去创造自己的辉煌。而这，岂能用金钱来衡量？
　　旁白：买房为孩子的未来做长远打算，考虑总成本，节约再节约，是每一个家长比较理性的做法。
　　择校买套房，孩子更灵光
　　龙先生买房比较简单。在采访中，记者发现许多购房者经常做着这样的住房梦：小区置身繁华闹市，却能感受到乡村的宁静；小区绿意葱茏，徜徉其中如同漫步于花园；房子宽敞通透，坐在厅内就能看到白云蓝天；室内空气清新，阳光能洒满每一个角落&&当然，住房除了让购房者感到舒适外，附近最好还有学校，这所学校应该与时俱进，除了引进先进的双语教育，让孩子从小就置身于化的语言环境外，还能培养孩子各方面的素质。
　　很多市民对记者感叹，他们看房看得多，觉得房子的主体功能都差不多，就是适于购房者居住。而这房子的外部的自然环境、配套环境怎么样，房子周边的人文环境和教育环境如何，就成为影响其身价的关键因素了。
　　一对夫妇曾在万松园购买了一套房子，吸引他们眼球的就是楼盘旁边的武汉外国语学校。他们刚拿到钥匙，就传出了学校部分搬迁的消息，出于对孩子未来教育的考虑，他们马上将房子转手，在学校的新址附近买了套房子。
　　武汉市房地产交易中心的张嘉东说，当住宅慢慢进入大众时代时，购房者选择房子的落脚点也随之发生了变化，教育开始成为众多购房者考虑的因素之一。不让孩子输在起跑线上，孟母三迁，择校而居，成为很多购房者的一大选择。
　　旁白：择校而居，给孩子创造一个良好的学习环境，关系到孩子的成长和未来。所以，家长一而再、再而三挑选地段，是较智慧的做法。
　　房子傍名校，转手价更高
　　住房旁边的学校，能为孩子的教育提供最方便、最省心、最安全的教育环境。在那里，孩子们将学会相互之间如何交往、如何团结、如何协作，有利于培养孩子的健全人格，最终使孩子得到良好的启蒙教育。在许多家长的眼中，健全的心智启蒙比孩子的学习成绩更为重要。
　　育才二小的一位老师说，如果住房在学校旁边，学生又都来自同一个小区，相对来说，对孩子的各方面会更有帮助。因为家庭背景相似的学生集中在一起，有利于营造公平竞争的学习氛围。而一些新商品房的销售、购买，恰恰使居住人口产生职业、经济收入、生活习惯等方面的相似。因此，当学生来源于同一小区时，往往会产生激烈的学习竞争，促使学生学习成绩的提高。
　　张嘉东认为，紧邻学校买房，还不仅仅只是方便小孩上学这一简单问题，从长远来说，这里的房子也是具有投资价值的。在学校附近买一套房子，若干年后，这套房子无论是出租还是出售，价格都不是太低。现在花桥一带的二手房，不问房子的年限，开价一般都在每平方米3000多元，有的甚至达到4000多元，丝毫不比新房价格低。为什么会有如此高的价格，除了这里配套成熟、交通方便外，还有一个重要的原因，就是房子身在名校边。
　　汉口的李先生买的房子佐证了张嘉东的观点。为了让儿子能够上育才小学，他卖掉常青花园120多平方米的次新房，以同等价钱买下花桥附近90平方米的旧房。孩子毕业后，这套旧房升值了5万多元，而原来的房子虽然也升值了，但才升值1万多元。
　　旁白：买房，既是给孩子创造优质的学习环境，又是作为投资，这不能不说是聪明人的聪明之举。
　　置业指标一：交通便利 性价比高
　　作为过渡用房，我希望它周边的交通便利，上下班方便，周边的配套要成熟一些。已在某楼盘预约的李先生认为他理想的置业楼盘应该具备这样的优势。
　　业内点评：随着天津市快速路的修建及轨道交通的重新启建，对周边房地产项目的保值、升值也都有很好的促进作用。相信不少年轻的购房者与李先生一样，首次置业更看中交通和配套。因为交通出行方便，生活成本较低。过渡完后，或留着出租，或转手赚差价，都很不错。
　　置业指标二：价格优惠 户型实用
　　毕竟是首次置业，资金有限，因此在价格和户型面积上考虑得比较多。准备买房结婚的莫先生表示，他买房不限区域，但房价要在7000元/平方米左右，户型能满足一家三口居住的90平方米以下的2+1房最好，这样公积金贷款首付就能控制在2成。
　　业内点评：莫先生的想法代表了不少首次置业者的心声，调控政策对他们来说是喜忧参半：喜的是随着信贷收紧，楼市可能降价；忧的是首付款比例调高，资金压力较大。因此，首付款和户型面积是他们考虑的重要因素，因此市场上90平方米以下的N+1户型，是这类购房者最为青睐的产品。
　　置业指标三：大规划有 小配套不缺
　　除了区域发展前景，我还很看重小区的环境和配套。网友罗先生认为，新兴区域前景大多在未来，配套基本上还不成熟，因此小区本身的配套就更加重要了。
　　业内点评：&10分钟生活圈&是人们对社区的总结，是指居民在小区里10分钟之内就可以享受到各种商业服务。不少首次置业者认为，这样的区域配套会逐渐完善，居住价值将随之提升，无论是自住还是以后转手，都会有不错的收益。
　　【核心提示】对于普通家庭而言，购房可能是一生之中最大的一笔投资了。在大城市中，即使购买一处二手房也要投入几十万、上百万的资金。这对于普通的上班族来讲真是一个天文数字啊。所以?，在购买二手房时，&砍价&就是一门必修课了。
　　对于普通家庭而言，购房可能是一生之中最大的一笔投资了。在大城市中，即使购买一处二手房也要投入几十万、上百万的资金。这对于普通的上班族来讲真是一个天文数字啊。所以?，在购买二手房时，&砍价&就是一门必修课了。
　　有些朋友总是十分羡慕那些用很便宜的价格买到的人。在购买二手房的过程中，有什么砍价的诀窍吗？回答是肯定的。那么，买二手房怎么杀价？如何将二手房的价格砍到最低呢？今天我就把自己的砍价绝招与大家分享一下吧。
　　购买二手房时砍价的5大狠招：
　　一、委托多家中介：
　　在希望购买二手房时只委托一家中介的方法是不可取的。多委托几家中介公司不但可以得到，而且可以使各家中介公司产生竞争关系。我们不妨直接告诉各家中介已经委托了别的公司寻找房源，这样，为了自己公司的利益以及个人的业绩，所委托的中介人员会用更快的节奏、更低的价格来促成你与房主的成交。但是要注意两点：
　　A、对购买二手房表现出强烈的愿望：这样才能使中介对你产生足够的重视。
　　B、选择有口碑、有实力的中介为自己提供服务：这是对自己在整个购房过程中合法权益不受侵犯的起码要求。
　　二、多看房、少赞美
　　为什么要多看房、少赞美呢？理由很简单：多看房是为了摸清市场、少赞美是为了不让对方摸清自己的想法。在购买二手房时，摸清市场价格是最关键的一步这大家都很好理解。但少赞美不就不能让中介摸清自己的实际需求了吗？实际上完全不必担心这点，因为大家对好房子的看法是大多一致的，我们要做的就是多挑毛病，不表露出急切购买的心情，为今后的砍价留有余地。
三、多与房主沟通
　　当我们找到了一家比较中意的房子时，要注意多与房主进行沟通。把中介公司凉在一边吧，这样才能使他们产生危机感。要记住房主才是最想把房子尽快卖掉的人。有一个小窍门：假如中介公司在带你看房之前为房子报价102万的话，你可以在与房主进行沟通时问这样一句话：&100万有点贵了，能不能再便宜一些？&这样做不但可以认清该在报价时中介公司有没有吃差价，而且有一定的&离间&成分。也许会有一些意外收获呢！
　　四、漫天要价、坐地还钱
　　有一些房主在卖出手中的时存在着漫天要价的现象，对于这类现象不必过分在意&&他只不过是想万一碰到个&大头&就能把房子买个好价钱了。实际上，每个想要卖房的房主都会对自己手中的房产价值有个客观的估计的。不要因为房主过高的报价就轻易放弃自己心仪的房子，我们应该通过与房主的沟通或要求中介公司压制房主报出个客观的价格。先报个底价出来(当然也不能过分低于当地房产的实际价格)，再留个电话然后走人。通常他们会再联络你的。
　　五、合理避税、压制中介服务费
　　A、国家在二手房交易过程中是要收取一些税、费的，而一些本应由卖方承担的费用在实际交易过程中却变成了买方承担。虽然不合理但在交易卖方市场的情况下也是没有办法的事。现在房产市场已经进入了调整期，市场的供销关系已经出现的转变。所以我们在购买二手房时应该提出由卖方承担一定的费用，从而降低自己的购房成本。
　　B、很多朋友都不知道中介服务费也是可以砍价的。现在中介为其服务所定的价格大致在总成交额的1.5%-3.0%之间，所以我们应该利用中介公司急于成交赚钱的心理将中介费压制到最低，或者要求卖方也负担一部分的中介费用。小窍门是：无论你在委托中介公司时谈好了什么比例的中介费用，在将要签署购房合同时马上提出降低其费用。通常情况下，这个要求会使服务费下降0.1%-0.2%个百分点。对于动辄上百万的成交总额来讲，这也可以节省下一笔不小的费用呢！
　　如果有了心水物业，市民也可以把自己原有的按揭住宅提前还清贷款，再进行抵押贷款，以此获得投资商铺的资金。
　　上周，我在博客上建议在2010年前按揭买房的市民不要乱提前还贷，因为以后买房再也不可能获得利率7折的贷款优惠了。不过前两天有一地产朋友小宇告诉我：&不提前还贷只是新形势下投资的一招，有时候还真得提前还贷一次性付清贷款，这样才有可能贷到更多的钱，用于更大的投资。&
　　小宇这段时间正准备把手上一套住宅的15万元剩余贷款还清。&这套房的贷款利率打了7折才4.298%，以后你再买房就是二套了，利率高达6.754%，你还去还贷？&原来小宇打算买一个商铺，但商铺总价要80万元，按揭只能做五成贷款，利率也要1.1倍。小宇手上只有35万元左右存款，根本付不起商铺的首期款。于是他打算提前还清住宅的15万元贷款，这样这套房子就能进行纯抵押贷款。他打听过有部分小进行纯抵押贷款，利率只是按照基准利率算，这样比他贷款买商铺的1.1倍利率要优惠。
　　值得一提的是，小宇贷款买的房子当年房价仅40万元，现在已经升值到100余万元了，这样他能从贷到六成大概65万元贷款，加上35万存款就能一次性付款买铺。因为小宇的房子升值了，但房子不卖就不能体现出价值来，只有还清贷款后作为抵押物抵押，才能体现房子的现有价值，小宇能贷到的钱比他之前购房总价都要高出不少。
　　另外，小宇一次性付款买下商铺后，以后也能作为一个抵押物业，继续贷款用于投资，这样小宇就不用担心以后遇到好的物业而因为缺钱不能买了。
　　小宇的这种做法以小博大，虽然有不少风险，但如果看好商铺出租前景和以后的升值空间，只要租金年回报或者以后升值回报高于贷款利率，就可以算是不错的投资。
　　最近通胀压力大，不少人都希望把手上的钱&花&出去，而住宅已经限购，而且有可能有短期的价格下降，所以不少人都把注意力放到商铺上。但商铺除了社区铺，其投资总额一般都很大，如果有了心水物业，市民也可以把自己原有的按揭住宅提前还清贷款，再进行抵押贷款，以此获得投资商铺的资金。不过还是要注意风险，月供不要超过月收入的一半，这也是银行的一个贷款硬性指标。
　　一面是三套房限购、加息、税传闻等国家抑制投资投机购房的调控政策，一面是&蒜你狠&、&油老虎&等纷至沓来的通胀预期，投资客们左右为难：当楼市走到十字路口，存在银行里的闲钱到底该不该用来买房投资？现阶段在楼市下叉，应该如何挑选能够抗跌升值的楼盘？
　　投资专家算账即使降价也比存钱划算
　　业内观点
　　面对调控和物价上涨的双向压力，手握闲钱的投资者，到底该不该在近期下叉购房？重庆大学建管学院教授陈德强表示，对大多数普通投资者而言，现下最好的投资产品，仍然是房产。
　　&如果仔细研究市场上比较常见的投资渠道，你会发现，房产仍然是大众最值得购买的投资品。&陈德强认为，股市、期货等投资方式，对专业知识的要求较高，且走势难以把控，风险过高；债券、银行产品等方式，则周期较长且回报不高。这些投资品，都不适合普通大众。
　　&至于存银行，更不划算。即使是按存款年利率2.5%，指数接近3%计算，存一万元到银行，一年后亏损超过50元。&陈德强说。
　　有业内人士告诉记者，存钱到银行，实际亏损数字可能更高。现在部分品价格年增幅已经超过8%，如果买入一套单价7000元/平方米的住房做投资，只要跌幅不超过5%，即每平方米跌幅不超过350元，那么买房仍比存银行合算。
　　在陈德强看来，近期出台的调控政策虽然很严厉，部分城市甚至出限购令，但并不足以对楼市造成过大的冲击，因为政府对楼市的调控，其出发点并非严厉打压，而是抑制过快增长，如果楼市开始动荡，政策走向将会有调整。再加上对通货膨胀的预期，投资者在经过一段时间的观望后，还是会入市。
　　&近段时间，我曾接触过许多正在观望的投资者，他们都在焦急地等待。焦急，是因为日益上涨的消费品价格，令人们对通胀抱有担忧；等待，则是希望看清楼市未来的走向。我感觉过段时间，他们都会入市。&陈德强说。
　　经历这一轮调控后，陈德强认为房价企稳的可能性很大，而开发商因为年底应付账款的问题，甚至也有可能小幅降价促销，但大的波动是很难出现的。另一方面，最迟到明年，这几个月被压制的自住、投资需求将逐渐释放，楼市很可能重回上升通道。&从这个意义上讲，楼市风险可控，仍是普通大众相对适合的投资品。&陈德强说。
　　现在的重庆市场，各类投资型层出不穷，几乎每个楼盘都会宣称自己具备很强的升值潜力，投资者除了要分析政策走势，还要量力而行。
　　今年开始，重庆的公租房建设提速，对未来的楼市将会产生较大影响。我个人认为，投资位置较远、周边配套不成熟的低端小户型物业的风险将增大，因为这种产品和公租房的客群重合度较高，未来市场对低端小户型产品的需求量会逐渐减少，无论出租还是转售，难度将增大。
　　在其他类型的投资型物业中，投资者最好根据自己的实力来选择。在按揭购房的群体中，我们可以划分出三个层级来分析。
　　第一层级为现金量20万元左右，我建议选择有较好优质资源的楼盘，比如离轻轨较近，或是周边配套相对成熟等。
　　第二层级为现金量50万元左右，我建议选择风险较小，回报稳定的商铺，年收益率在4%以上就可以下叉。
　　第三层级为现金量80万元左右，我建议选择高端住宅，比如别墅或是城市核心区附近的中心物业等等，这类产品有稀缺资源，熊市抗跌性好，牛市升值潜力大。
　　此外，对于现金量超过300万元的实力型投资者，建议重点考虑城市中心区的核心商铺，这种商铺几乎是旱涝保收，真正可以做到&一铺养三代&。不过这类商铺目前非常稀缺，很少有业主愿意出售，即便有，通常也要求一次性付款，对现金量要求很高。
　　从前段时间的&新五条&，到近日央行近三年来的首次加息，楼市遭遇了信贷、税收、利率等多方面的调控。与以往不同的是，此轮调控更加严厉，对购房者的影响很大，如何在政策压力下选择到适合自己的购房方式，记者采访了部分业内人士，希望给购房者提供一些参考。
　　购房条件允许可一步到位
　　据了解，到目前为止，不少城市已经出台了限购措施。而西安目前虽未出台类似限购措施，但随着二套房贷款门槛的提高和三套房的停贷，购房者的购房门槛提高了。这就意味着，众多改善型或多次购房的人不得不重新制定购房计划。
　　家住韩森寨的杨先生一家三口住一套60平方米的房子。新政前，他原本打算买一套大房子改善居住环境，或者在好学校附近买套房子方便小孩上学。新政出台后，他再买房属于第二套房，首付和利率都很高。面对现状，杨先生决定在学校周边买套大户型的房子，这样一步到位可以省去很多麻烦。
　　西安美城机构相关负责人张玺如表示，各地&限购令&的出台，在抑制投机性需求方面肯定能够发挥巨大的作用。西安目前虽然未出台限购令，但二套房首付50%，三套房停止贷款，就迫使二次置业的人买房必须长远打算或者干脆一步到位，因此购房者应该在房源选择方面更为慎重一些，尽可能多考虑未来十年或更长时间的居住和工作需求，否则换房成本太高。
　　购房门槛提高 多用公积金贷款
　　对首次买房的购房者来说，新政后最明显的变化就是首付比例的提高，以及贷款优惠利率幅度的减少，使得首次购房成本增加。这对诸多刚性需求者来说，要留意购房自有资金的比例。
　　业内人士建议，刚性需求者应该从自己的实际经济能力出发考虑问题。购房最难的一关是首付款，购房者应该提前做好准备。对于首次购房的年轻人来说，如果家人的帮助有限，推迟置业计划、选择暂时租房不失为最实际的选择。
　　另外，业内人士也提议购房者可以考虑使用公积金贷款买房，公积金比商贷利率低不少，尤其是中长期贷款，能省不少利息。一位业内人士为记者算了一笔账，公积金贷款利率上浮后，如果贷款50万，按30年算，采用等额度本息还款方式，利率调整前，平均每月还款额为2401.51元，而利率上浮后，5年以上公积金贷款利率为4.455%，调整后每月还款为2520.08元，每月多还118.57元。而其他商贷贷款额为50万30年算，加息前每月还款额为3000元，加息后为每月3200元，一个月多还200元。由此看来，公积金贷款大大降低了购房者的压力，在目前的市场状况下，选择公积金贷款还是比较划算的。
　　商铺价值显现 投资潜力大
　　&限购令&以及全面停止三套房贷，使得市场成交下滑。而最近税又被提上了日程，在目前房价已经居于高位的形势下，商铺的价值进一步凸显。记者了解到，近日各个地段较好的楼盘商铺销售都很乐观，许多投资性购房者都将眼光聚焦到商铺上了。
　　据了解，高新区的绿地中央广场从开始销售至今仅两个多月的时间，商铺基本已经售完。而作为地产的代表万达，最近的商铺销售情况也很好，据民乐园万达相关负责人告诉记者，民乐园万达广场平均每天都有五六套商铺卖出。
　　西安锡源地产公司副总经理巨笑余认为，对于有实力的投资者来说，可以考虑地产。目前商业地产项目的信贷政策并没有变化，部分银行反而更愿意为商铺放贷。目前，西安开始进入多商圈时代，原有的商圈也在不断升级中，这给商业地产投资带来了很大的空间。因此对于偏爱不动产投资的人士来说，应更多重视商业地产。
　　问我目前就职于上海一家世界500强企业。2000年，我曾和父母共同贷款购买过一套房子，当时父母是作为主贷人的，后来在2002年房贷结清后把房子卖掉了。2004年，我结婚了，当时以妻子为主贷人，我俩共同买了一套房子。今年8月，由于感情不合，我跟妻子离婚了，房子也判给她了，我们已经到交易中心办好了过户手续。现在我看中了一套200万元的房子，想请教一下房博士，我目前的情况可以作为首套贷款吗？如何贷款比较划算呢？
　　读者 陈先生
　　答陈先生，你好！经向上海誉萃投资管理有限贷款部高级经理黄雯燕咨询，答复你的问题如下：
　　目前对于个人贷款买房的套数认定，依据的是&认房又认贷&，不仅要对贷款者以往的贷款买房情况进行查询，还需要登录房管部门的房屋权属系统，查询借款人家庭的住房数量。经过银行查询资信系统，显示你的资信良好且无贷款记录；而且从房屋权属来看，目前你名下已无，满足了&无房无贷&的标准,如果你选择组合贷款买房，可以作为首套房贷办理。假如买200万元的商品房，首付三成即60万元，商业贷款110万元(30年期限)，公积金贷款30万元(15年期限)，商业贷款利率可享受8.5折优惠，每月还款约8279.9元。
　　不过，有些客户虽然没有住房贷款记录，但名下却拥有一套小面积住房，新买房的话就要算第二套房。同样买200万元的房子，首付需五成，贷款80万元(30年期限)，公积金贷款20万元(15年期限)，住房商业贷款和公积金贷款的利率都是基准利率的1.1倍，每月还贷约6716.6元。与陈先生相比，每月还贷金额相差1563.3元，贷款金额却相差40万元之多。
　　一套贷款30万元、20年期还款的商品房，仅仅因为利率不同，实际支付的利息就最高相差9.6万元。为了逃避这笔高昂的利差，有人试图通过&假离婚&、&假未婚&等方式向银行申请个人住房贷款。近日，记者从成都各大银行获悉，为防止这些人的歪招得逞，银行将通过查询户口本、个人征信系统、调查走访等五大招数予以应对。
　　一套房二套房
　　利息最高相差9.6万元
　　是首套房，还是二套房，如今对一位普通借款人来说差别实在是太大了。
　　一套贷款30万元、20年期还款的商品房，如果你购买的是首套房，利率最低可下浮到4.158%(相当于7折)，20年利息约为14.23万元；而如果你购买的是二套房，按照最新的房贷政策，利率至少上浮10%，仅仅因为这一项，你需要支付的利息就高达23.83万元，两者相差9.6万元。
　　记者近日在采访中了解到，虽然绝大多数银行已将首套房优惠利率提至8.5折，但即便如此，借款人也能为自己省下超过6万元的利息。
　　疑似假离婚
　　有人离婚不久就贷款买房
　　看着不菲的利差，有人想到了通过&假离婚&、&假未婚&等手段骗取低息贷款。日前，有媒体报道称，外地就出现了中介公司协助客户&假离婚&申请首套房贷款的现象。
　　&我们不知道对方是否是假离婚，但确实发现有离婚不久后便申请贷款买房的客户。&上周五，成都一家大型房屋中介负责人告诉记者，这类客户非常少，但他们都能提供合法、正规的手续，公司也无法核实到底是真离婚还是假离婚。
　　不过，该负责人强调，对假离婚的客户，公司是不会帮助他们逃避限制二套房贷款的政策的，&别说很难操作，就是好操作，我们也不会&。
　　据称，他们和有着多年合作关系，并且每笔业务还要承担一定时间的阶段性担保，万一被银行发现存在什么问题，公司是要承担责任的，&我们不可能为了一两笔业务给自己留下隐患，也影响与银行未来的合作。&
　　[摘要]各家银行表示，在客户填写完申请表后，银行客户经理在审批贷款前，还会通过明察暗访形式了解借款人的各种情况，这里面也包括婚姻状况。据介绍，如果被证明采用欺诈手段骗取了银行房贷，银行有权通过法律手段予以撤销，并随时提前收回贷款。
　　一套贷款30万元、20年期还款的商品房，仅仅因为利率不同，实际支付的利息就最高相差9.6万元。为了逃避这笔高昂的利差，有人试图通过&假离婚&、&假未婚&等方式向银行申请个人住房贷款。近日，记者从成都各大银行获悉，为防止这些人的歪招得逞，银行将通过查询户口本、个人征信系统、调查走访等五大招数予以应对。
　　一套房二套房
　　利息最高相差9.6万元
　　是首套房，还是二套房，如今对一位普通借款人来说差别实在是太大了。
　　一套贷款30万元、20年期还款的商品房，如果你购买的是首套房，利率最低可下浮到4.158%(相当于7折)，20年利息约为14.23万元；而如果你购买的是二套房，按照最新的房贷政策，利率至少上浮10%，仅仅因为这一项，你需要支付的利息就高达23.83万元，两者相差9.6万元。
　　记者近日在采访中了解到，虽然绝大多数银行已将首套房优惠利率提至8.5折，但即便如此，借款人也能为自己省下超过6万元的利息。
　　疑似假离婚
　　有人离婚不久就贷款买房
　　看着不菲的利差，有人想到了通过&假离婚&、&假未婚&等手段骗取低息贷款。日前，有媒体报道称，外地就出现了中介公司协助客户&假离婚&申请首套房贷款的现象。
　　&我们不知道对方是否是假离婚，但确实发现有离婚不久后便申请贷款买房的客户。&上周五，成都一家大型房屋中介负责人告诉记者，这类客户非常少，但他们都能提供合法、正规的手续，公司也无法核实到底是真离婚还是假离婚。
　　不过，该负责人强调，对假离婚的客户，公司是不会帮助他们逃避限制二套房贷款的政策的，&别说很难操作，就是好操作，我们也不会&。
　　据称，他们和有着多年合作关系，并且每笔业务还要承担一定时间的阶段性担保，万一被银行发现存在什么问题，公司是要承担责任的，&我们不可能为了一两笔业务给自己留下隐患，也影响与银行未来的合作。&
　　[摘要]各家银行表示，在客户填写完申请表后，银行客户经理在审批贷款前，还会通过明察暗访形式了解借款人的各种情况，这里面也包括婚姻状况。据介绍，如果被证明采用欺诈手段骗取了银行房贷，银行有权通过法律手段予以撤销，并随时提前收回贷款。
　　&离婚&不管用
　　只看贷款记录
　　&都希望既看房又看贷，可信息没联网，我们现在能做的还是看贷款记录。&在对借款人是否为二套房的判断上，成都各大商业银行个人信贷部负责人均表示，他们目前能依靠的只有央行个人征信报告，&这是全国联网的，最权威。&
　　一位相关负责人称，个人征信报告如实记录了借款人的各类贷款信息，如果有过一次贷款记录，不管是否离婚，或名下是否有房产，银行都会按二套房政策执行。交通银行也是同样观点。
　　审查很严格
　　骗取低息贷款难得逞
　　各家都表示会严格审查每位借款人的婚姻状况，通过五招来防范&假离婚&的客户。
　　第一招：查看户口本。
　　通过查阅户口本，能初步了解借款人的家庭成员状况，部分结婚者在户口本上会盖有&已婚&的红章。
　　第二招：出具婚姻状况证明。
　　如果借款人说自己是未婚，必须出具有公证处公证的单身证明。如果是离婚，需要提供离婚证明。
　　第三招：查询个人征信报告。
　　在个人信用报告中，既有姓名、性别、家庭住址、婚姻状况等基本信息，也有信用卡、住房、等贷款类信息。这是一个全国联网的系统，也是银行在核查二套房时最核心的一招。
　　第四招：查询家庭成员信息。
　　由于二套房新政是以家庭为单位的，这里面就包括了父母、配偶，以及未成年子女，如果以他们的名义贷款买过房，仍然会影响对借款人的判断。
　　第五招：调查走访。
　　各家表示，在客户填写完申请表后，银行客户经理在审批贷款前，还会通过明察暗访形式了解借款人的各种情况，这里面也包括婚姻状况。
　　据介绍，如果被证明采用欺诈手段骗取了银行房贷，银行有权通过法律手段予以撤销，并随时提前收回贷款。
　　【案例】
　　钟先生43岁，妻子39岁，夫妻都是个体户，开了一个家装店。目前有一个15岁的女儿，另一孩子年底出生。家庭年收入在30至40万元的区间浮动，月开销1万5千元左右，存款70万元，20万元。
　　钟先生本来准备开第二家店，由妻子负责，但因为妻子怀孕临时改变了计划，原来准备好的钱究竟是拿来还房贷（欠银行50万元）还是做一些投资，钟先生希望能够得到师的指点。
　　目标：
　　1.目前资金是用于一次性还款，还是作其它投资，希望师给出合理建议。
　　2.孩子养育及教育费用，特别是现在多了一个孩子，估计费用较大，也希望师帮助规划。
　　【专家方案】
　　提供者：成都分行中国金融理财师付彦
　　经过多年经营，钟先生的家庭有了一定的经济基础，家庭收入较高，扣除各项生活支出后，每年资金结余约在12万元&22万元；因为前期计划扩大经营规模，所以目前有较多的流动资金闲置；投资结构较单一。
　　这笔闲置资金是用于提前还贷还是投资呢？要综合比较房贷利息成本和投资收益，再结合将来扩大经营的计划，根据实际需要来安排。目前5年期（及以上）房贷的基准年利率是6.14%，只有投资的长期回报达到或超过房贷实际年利率，才能获得相对正收益。较高收益伴随较高风险，而钟先生夫妇平时忙于经营，不可能投入太多时间、精力去通过频繁交易的方式获得投机利润，相较于炒股等风险较高的投资，还是信托类产品和债券类产品比较适合，比如最近推出过的2年期信托理财产品，年收益率7.5%。如果准备在第二个孩子年龄稍大一些（比如读幼儿园）后，再进行扩大经营，那么资金的投资期限就不能太长，3年左右为宜，70%资金投入信托理财，30%资金投入债券基金。
　　在规划教育金时，因为两个孩子年龄不同，要采取不同的方案。随着教育金大量使用的期限越临近，&刚性&的特征就越明显。大女儿将进入非义务制教育阶段，马上会涉及到就读大学、就业等问题，如果在国内读大学并继续深造，需提前准备资金约10万元&20万元左右，如果有出国留学的打算，需准备60万元&80万元左右。目前的基金投资可以作为大女儿的教育金专用资金，同时每月投入4000元进行债券型基金的定投，如果年收益率达到4%，3年后约15万元。小孩子的教育金，因为可供投资的时间较长，长期投资可以平均投资收益和风险，所以采取基金定投为主的方式，以型基金和混合型基金为主要投资品种，每月基金定投2000元，如果年收益达到9%,15年后都能筹集资金约75万元。
　　总体来说为了降低家庭资产的风险，建议钟先生将家庭资产和经营资产严格区分开来，且在日常生活中多准备一些紧急备用金（比如满足一年生活费用），这样即使经营出现波动或风险，也不致影响到家庭生活，同时再考虑为子女购买教育金，为孩子的教育增强保障。
　　-明确方式期限
　　卖方大多数情况下会通过中介予以挂牌出售。卖方在挂牌时除明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来，但最后签约的肯定是他人。所以，卖方不要轻易收取中介的定金。
　　-谨慎收取定金
　　中介找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。但很多中介公司会要求保管该定金，卖方对此要慎重。房子卖了，定金转为佣金倒也算了，就怕买方毁约卖方可以没收定金时，中介公司却要求分卖方一杯羹。
　　-签约注意三点
　　一是将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，最好在合同中写下来；二是提供&三项证明&，即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明，如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明，如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明。三是交易流程必须与房款支付挂钩，即确保在房屋过户前后拿到房款。
　　-取得放款承诺
　　签约时，买方通常只支付首期款，余款待过户后由支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺。
　　10月20日,时隔三年之久的加息之靴终于落地,加息后的新老房贷借款人的还贷利率将如何执行成为当下非常引人关注的问题之一,为此记者进行了采访。
　　●新房贷借款人:
　　多以放款日期为准
　　&伟嘉安捷&的专家接受记者采访时分析说:对于还没有开始还款的新房贷借款人,北京各家以日为时间节点,主要有两种新利率执行方式:
　　第一种,以放款时间为准。以放款日期来执行新利率是普遍采取的形式。举例介绍,比如购房者王先生今年10月10日已与银行签订了首套房借款合同,10月15日拿到银行批贷通知单,10月19日做完抵押登记手续,等着银行放款,可是就在当天人民银行上调了贷款利率。专家分析指出,像王先生这种情况,多数银行是以放款日期为准,因为王先生还没有拿到银行放款,所以是会按照调整后的新利率执行的。
　　第二种,以批贷日期为准。以批贷日期为准执行新利率的较为少见,比如上述的王先生这种情况,如果是在按照批贷日期为准的银行贷款,因为拿到银行批贷在前,央行调息在后,所以会按照批贷时未调整的旧利率执行。
　　●存量房借款人:
　　多为次年1月1日执行
　　存量房借款人也就是指已经处于还款中的购房者,对于这部分人群何时开始执行新利率,记者从&伟嘉安捷&处了解到,主要有几下三种情况:
　　第一种:调息后次年1月1日起执行
　　案例:高先生是2009年10月与签订的借款合同,刚还款满一年就赶上了央行加息,加息后每月的还款月供就要增加了,加息后每月要还多少钱呢?从什么时候开始按加息后的月供还款呢?这些都成了目前困扰高先生的问题。高先生在咨询银行后被告知,当初高先生签订借款合同时,选择的是&次年调整&。
　　解析:&伟嘉安捷&的专家分析说,多数都是按&次年调整&的,&次年调整&即从加息后第二年的1月1日起,按上一年末加息后的新利率执行。在借款人不能对未来经济环境准确预期的情况下,多数会选择&次年调整&,比例约占到房贷借款人总人数的85%。
　　第二种:调息后次月调整
　　案例:曹先生在2008年4月与签订的借款合同,因为经历了2007年的多次加息,曹先生预测2008年后利率将处于一个下行的趋势,银行降息概率较大,所以与银行签订合同时选择了&次月调整&。
　　解析:专家分析说,像曹先生这种选择利率&次月调整&的借款人较少,约占到总数的10%左右。因为虽然降息后曹先生可以在下个月即享受到降息后的利率,但如果对未来经济政策预期不准的话,如遇加息则将在次月受牵连。像在本次加息后,曹先生将从11月1日起即执行调整后的新利率,建议其及时向咨询清楚加息后的还款额,以保证存入足够的金额。
　　第三种:按季度执行新利率
　　案例:宋女士2010年6月份与签订的借款合同,从8月份开始还款,每月15日为房贷还款日。宋女士刚刚还了三个月的月供,就碰上了银行加息,宋女士想知道从何时开始执行新利率。宋女士拨通借款银行的客服电话,被银行告知当时合同约定的是&按季度调整&,也就是说下一季度开始执行新利率。
　　解析:&伟嘉安捷&指出,像宋女士这样按季度调整的较为少见,一般外资银行这样操作,选择此种方式的贷款人约有5%。以此次加息为例,因为是10月20日开始执行新利率,即加息发生在2010年第四季度,按季度执行的话,下一季度即2011年的第一季度,也就是说明年1月1日起开始执行新利率。这次比较巧合的是,&按季度调整&与&按年调整&两种方式的新利率执行日期相同,但假如是2011年第一季度再调息的话,那么将从明年第二季度即4月份开始执行新利率。 ( 徐曼 )
　　&我买的二手房到底楼龄有几年呢？&很多置业者都有这样的疑问。事实上，不少者在购买二手房后，经邻居或者专业人士的提醒，才发现自己所买的房子其实比相中时&老&了好几岁。造成财产上的损失且不说，受骗上当造成的心理阴影也让人大受影响。
　　记者了解到，二手房中介在登记业主持有的时，楼龄基本上都由业主说了算，也不会去追根究底，有时更是有意模糊。由于每次办房产证的时间与交易时间都会有些出入，几经转手的二手房，&芳龄&几何也就成了&雾里看花&。
　　二手房一夜间&老&五岁
　　市民卢女士最近很&恼火&，刚买的二手房突然之间&老&了5岁。在买房时，卢女士看到按照证上的办理时间，房子的楼龄为5年，在和前业主办完所有手续、正式入住后才从邻居处得知，她现在住的房子已经有10年楼龄了。卢女士找业主理论，业主却说自己是交房5年后才拿的房产证。
　　按照现行的二手房评估标准，房子的折旧率为每年2%，这意味着卢女士为她手上的这套房多掏了5年的冤枉钱。房子的使用年限是70年，卢女士的房子使用年限没有变化，65年后补交地价仍可继续使用，但是5年时间对房子会发生的磨损却是客观存在的。众所周知，二手房实际楼龄长短决定着房屋价值，同时也直接决定房屋的使用时间，超过一定年限的二手房价值自然大打折扣。
　　&我感觉自己被欺骗了，当时中介说现在市场上5年楼龄的房子比较难找，房子保养不怎么好可以通过装修来完善，现在房子突然间多出了5年楼龄，这笔账该找谁算？&说起现在住的这套二手房，卢女士后悔不已。
　　楼龄中介不审核
　　记者在采访中了解到，卢女士的遭遇绝对不是个案，绝大部分中介都没有对业主出售的楼盘进行审核，通通亮绿灯。禅城中介挂牌销售的二手楼相关资料均由业主提供，中介不加审核。
　　&业主在我们放一套房子就是一笔生意，只要他们在这里登记资料就可以了。&某中介工作人员林小姐指着桌上厚厚的登记表向记者介绍。
　　当问及是否要对资料进行审核时，林小姐不置可否。&我们一般会到现场去看房子，附近哪些楼盘建成于什么年代大概都知道。客户只要觉得喜欢就行了，到交易的时候自然知道房子的情况了。&但是当记者问某楼盘是什么时候建成时，该售楼小姐顿时语塞。
　　中介对业主放盘的资料设置&零门槛&，消费者在买楼时就更难辨真假，这种信息不对称就可能会侵害到消费者的权益。市民薛先生早就想买套房改房做投资，就怕在房龄上出问题，&几次交易更是扑朔迷离，所以我出手很谨慎&。如何辨别二手房楼龄最有效？
　　由于种种原因，业主拿到证的时间与楼房建成的时间相比有一定的滞后性，如果间隔的时间长，买二手房的人无疑很吃亏。
　　据了解，十几年拿不到证的案例也是屡见不鲜，尤其是房改房，中间的过程比较复杂，所以楼龄更加难以辨别。那么，打算买房置业的你怎样才能认清楼龄？
　　方法一：查看外立面
　　从房子的外立面来分辨房龄是个不错的办法，通过外墙使用的材料可以将房龄猜出十之八九。
　　1988年以前，房子都不太注重外观，基本上都是水泥外面，即俗称的&涂灰楼&；1988年以后，新建的房子对于外立面的美观开始重视起来；1988年至1992年间，修建的大多采用了石米外墙，凹凸不平的石粒作墙面，灰白相间；1993年至1996年，佛山新建的房子开始用马赛克装饰外墙，房子看起来比较细致、整洁、易清洗；1996年以后至今，各式各样的条形砖开始风行佛山，开发商在修建房子时非常重视外观，近几年推出的新楼盘已有不少开始采用玻璃外墙。
　　方法二：细辨内结构
　　上世纪80年代的房屋，在修建时并不注重&厅&的功能，因此最明显的特征是厅小，多为用预制板修建的六层板楼，在权属上大多为房改房。
　　上世纪90年代的房屋，在户型设计上开始出现&厅&的概念，新建两房一厅的房子使用面积大约有80平方米左右，讲究&大客厅、一梯两户&，客厅在14至15平方米左右，周边环境与配套设施较完善。
　　方法三：多搜集信息
　　一般来说，新楼盘从报建到交楼、拿到证，大概需要一到两年时间。如果看中了某套房子但无法辨别楼龄，可以到国土局查房子的建成时间，虽然会需要一点时间，但是这样的方式比较稳妥。
　　还有就是，当你对某套二手房比较中意，不妨和未来的左邻右舍多沟通，通过旁敲侧击获得答案，了解真实的楼龄。
　　提要：房贷是浮动利率,一般是每满一年调整一次,以每一年度开始日的利率水平,如果是2010年9月贷款,利率在2010年10月份上调了一次,你要到2011年8月才开始多还钱。来源：新浪乐居
　　中国人民银行决定，自日起上调机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。加息政策一出，银行房贷再起变局。为购房者解答8个焦点问题。
　　1、利息调整了，我是老贷款，什么时候开始多还利息？
　　答：房贷是浮动利率,一般是每满一年调整一次,以每一年度开始日的利率水平,如果是2010年9月贷款,利率在2010年10月份上调了一次,你要到2011年8月才开始多还钱。
　　当然你在签订合同时可以选择次年调息或次月调息。&合同上是这么写的:如遇人民贷款利率调整,按规定执行,贷款人不再另行通知借款人&。说明是次月调息或次年调息。
　　2、我之前享受的是7折利率，会受到影响吗？
　　答：优惠利率的折扣是不受加息影响的，一般是合同约定好，按央行调整为准。
　　3、我100万的贷款，加息后影响有多大呀？
　　答：不知道您是首套还是二套房，之前享受利率折扣是多少。按85折利率计算，100万的房子，20年期，首套房贷款多还2.3万，二套房多还3.1万。
　　4、过了34个月又开始加息了，会不会连续加息啊？
　　答：人民银行行长上周才说过年内不加息的。
　　5、公积金贷款会不会也加息啊？
　　答：一般利息调整两者都是会一致，如果利率有调整将由住房和城乡建设部发布。
　　6、提前还款划算吗？
　　答：是否需要提前还款，这取决于个人的实际情况。如果加息还未到浮动日，不必急于提前还款。有些提前还款是要罚息的，也许提前还款更吃亏。目前通胀比银行存款利息要高，如果有更好的投资渠道，就应该提前还款。
　　7、提前还款是不是就没有利息了？
　　答：一般住房贷款合同约定借款人在首年是不允许办理提前还贷的，提前还款必须在贷款的1年后；提前还款的话，之后的贷款余额将不再计息。
　　8、提前还款怎么操作？
　　答：提前还款的流程：先提交一份申请给贷款部门---银行审批通过后---将需要还贷的金额存入供款的帐户中(借款余额需要银行查询)--通知银行收贷--还款后，借款人领会还款凭证、借据和房地产权证(房地产权证等银行办理注销抵押登记后才能退回给客户的)。
　　&国十一条&中对二套房首付40%进行了明确，利率严格按照风险定价，而对之前可以享受首套房政策优惠的改善型住房未予提及。随后，包括一些调高首套房贷利率，商业贷款从紧已成业内共识，这使得集多项优势于一身的公积金贷款博得了借款人的更多厚爱。从某机构1至2月份的统计数据来看，公积金贷款和商业贷款比例发生了微妙的变化，公积金贷款比例提高了8%左右。
　　从&国十一条&尤其是北京版&国十一条&出台后，各家对于二套房贷政策达成统一，即严格按照首付40%、利率上浮10%来执行，改善型客户已享受不到政策的&特殊照顾&。
　　目前，从十余家来看，均未叫停二手房贷款业务，借款人仍可在多数银行中做全面选择，不过各家银行现已陆续叫停与中介二手房贷款业务的返点，接受直客式贷款。如今办房贷有哪些省钱妙招，专家出招指点购房人。
　　宝典一 玩转贷款
　　专家指出，借款人选择不同的贷款，是可以达到不同省钱效果的。从目前的房贷市场来看，外资银行本土化程度越来越高，内资银行的竞争意识越来越强，借款人的可选余地也越来越大。
　　专家建议借款人在选择时还需根据自身实际情况，从贷款产品是否适合自己和还款便捷度等方面来权衡，切勿盲目跟风，以致在日后还款时&追悔莫及&。
　　宝典二 吃透还款方式
　　除的选择外，选择适合的还款方式也可以让借款人达到省钱目的。专家指出，目前市面上比较普遍的还款方式有等额本息、等额本金、双周供等。三种还款方式特点及适合人群。
　　宝典三 抵押无忧购房
　　对于想达到省钱目的的借款人，还可以选择时下较为盛行的抵押消费贷款。有购房需求的借款人可以选择抵押亲朋好友名下，再加上手头积蓄实现购房愿望。
　　专家建议使用抵押再购房的借款人，尽量不要选择抵押后再贷款的形式购房，因为这样是要支付抵押贷款和商业贷款两部分的月供，且商业贷款部分的利率可能会按上浮1.1倍来执行，对于借款人会形成较大的还款压力。如果借款人选择抵押贷款再加上公司年终分红、奖金及父母资助等实现全款购房，则可在一定程度上规避二套房政策，加上目前&国十一条&政策中对二套房政策利率未进行明确，专家建议借款人还是选择抵押全款购房相对稳妥些。
　　宝典四 巧用公积金
　　对于足月缴纳公积金的借款人来说，专家建议他们尽量使用公积金贷款，这样可以将账户内闲置资金合理利用。虽然目前公积金购买第二套房首付比例自3月1日起提高到了40%，但是首次购房的话，还是可以享受首付20%、利率3.87%的优惠，影响并不是很大。另外，使用公积金购买政策性住房时，不但可以享受10%的超低首付，还可以将公积金账户内的余额直接支付给开发商做首付。
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