& [SIM] 《石油大亨》(Oil Tycoon)1[ISO]EMULE下载(更新QQ ...
查看: 2802|回复: 5
UID935451主题阅读权限20帖子精华0积分174金钱1331 荣誉1 人气0 在线时间315 小时评议0
Lv.2游侠会员, 积分 174, 距离下一级还需 26 积分
帖子精华0积分174金钱1331 荣誉1 人气0 评议0
中文名称：石油大亨
英文名称：Oil Tycoon
资源类型：ISO
发行时间：日
制作发行：Koch Media Deutschland GmbH
地区：德国
语言：英语,德语
游戏类型：模拟经营类
游戏配置：
Windows 98SE/ME/2000/XP
Intel Pentium II 350MGHz or equivalent processor
4X DVD-ROM Drive
NVIDIA 8M card
DirectX 8.0 compatible sound card
DirectX 8.0 or higher (included on Disc 1)
*Network(TCP/IP 64kbps or higher)
150MB free hard disk space
石油大亨 （Oil Tycoon）金钱修改器
游戏截图：
游戏简介：
想成为亿万富翁？——我想！你想躺在你的钱里面游泳吗？
怎么实现？——挖石油！在石油大亨中你要从一个小公司起家，
寻找油田，架设油井。你还要开拓新的市场，把你的石油精练成燃料。
另外还需科学的调查，正确的开采，管道的畅通，同时也要时刻监控股票市场。
总之你必须处理好石油工业中的一切业务，才能实现你的梦想。
游戏特色： - 30张真实的城市地图 - 智能控制的世界经济政治状况 -
18个不同的油田 - 超过500种建筑物和设施 - 摧毁对方为最终目标的即时
战略玩法 - 支持4名玩家通过网络或同机对抗 - 5个计算机控制的竞争者 -
3种不同的难度等级 - 总共20个关卡 15MB*12
非常容易上手的模拟经营类游戏
下载地址：ed2k://|file|Oil.Tycoon.iso|D6D6B84FB3AF154DF9D|/
更新地址请看五楼
[ 本帖最后由 badboy2100 于
09:05 编辑 ]
(72.38 KB, 下载次数: 2)
21:47:20 上传
下载次数: 2
(52.94 KB, 下载次数: 2)
21:47:20 上传
下载次数: 2
(73.3 KB, 下载次数: 1)
21:47:20 上传
下载次数: 1
总评分:&金钱 + 15&
UID2056315主题阅读权限20帖子精华0积分41金钱641 荣誉0 人气0 在线时间132 小时评议0
Lv.2游侠会员, 积分 41, 距离下一级还需 159 积分
帖子精华0积分41金钱641 荣誉0 人气0 评议0
UID935451主题阅读权限20帖子精华0积分174金钱1331 荣誉1 人气0 在线时间315 小时评议0
Lv.2游侠会员, 积分 174, 距离下一级还需 26 积分
帖子精华0积分174金钱1331 荣誉1 人气0 评议0
大家一起来加速啊
UID1726345主题阅读权限20帖子精华0积分99金钱593 荣誉0 人气0 在线时间89 小时评议0
Lv.2游侠会员, 积分 99, 距离下一级还需 101 积分
帖子精华0积分99金钱593 荣誉0 人气0 评议0
01年的游戏怎么图像还这样？
UID935451主题阅读权限20帖子精华0积分174金钱1331 荣誉1 人气0 在线时间315 小时评议0
Lv.2游侠会员, 积分 174, 距离下一级还需 26 积分
帖子精华0积分174金钱1331 荣誉1 人气0 评议0
QQ中转站下载地址：
保留6天有效期
UID511926主题阅读权限20帖子精华0积分38金钱284 荣誉0 人气0 在线时间108 小时评议0
Lv.2游侠会员, 积分 38, 距离下一级还需 162 积分
帖子精华0积分38金钱284 荣誉0 人气0 评议0
已经有二代了......
希望能汉化。
Powered by点击下载：
客服热线：400-675-1587 8 QQ：
苏州昆山华纺淀山湖项目营销策划报告_73页_2011年_别墅_调查研究-基本信息
关键字：华纺淀山湖
苏州昆山华纺淀山湖项目营销策划报告_73页_2011年_别墅_调查研究
上海基点有限公司
Base Point Group Research, Limited
上海静安区威海路727弄24号前门
3Front Door 24,No.727,Weihai Rd,Jingan District,SH
客服热线：021-
Customer Hotline:
公司邮箱：
Main Webpage:
一、宏观背景分析
（一） 宏观经济运行状况分析
（二） 房地产市场政策法规分析
（三） 城市规划分析
二、房地产宏观
（一）上海市场分析
（二）苏州市场分析
（三）昆山市场分析
三、项目竞争市场分析
（一）淀山湖镇概况
（二）项目指标分析
（三）项目竞争市场分析
四、项目客源需求分析
（一）客户构成及购买实态分析
（二）客户购买行为分析
（三）目标客户定位分析
五、项目立地分析
（一） 项目周边环境分析
（二） 项目交通状况分析
（三） 项目所在地市政配套设施分析
（四） 项目SWOT分析 &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
(一） 项目整体定位分析
(二） 项目客源定位分析
(三)& 项目产品定位分析
(四)& 项目分析
&&& 该项目位于苏州昆山市淀山湖镇。淀山湖镇的由来是因为其紧邻淀山湖而得名，淀山湖总面积62平方米公里，跨上海，江苏两界，其中归属上海管辖的范围占据了四分之三，所以淀山湖也成为上海稀缺资源中“一山一江一湖”中的“一湖”。 本项目也就坐拥在这烟波浩渺的淀山湖北岸，“淀山湖国际滨水社区”别墅群中。
&&& 本项目建筑面积达10.7万平方米，在“淀山湖国际滨水社区”内属于中等规模的别墅项目。 “淀山湖国际滨水社区” 内在建别墅项目约10个，以欧美别墅风格为主，产品有独栋、双拼、联排，目前尚无叠加别墅。普通公寓项目也非常少，房地产市场主要以休闲度假别墅为主，属于外来型为主的消费力。
“淀山湖国际滨水社区”地理属性是归属昆山市，但其紧邻上海市区；且与上海市共享淀山湖的美丽湖景资源；加之也是上海市向西部内陆地区的重要交通路线之一，所以“淀山湖国际滨水社区”内的高档物业也成了上海购买群体的选购对象。相对而言，本区域内的购买客户非常少。
一、宏观背景分析
（一）宏观经济运行状况分析
1、宏观经济分析
2010CPI 1039.7GDP2010
201039798310.3%1.111.9%10.3%9.6%9.8%404974.3%18648112.2%1710059.5%2010GDP4000，城镇居民人均可支配收入达到191097.5%15455418.3%48%,“”50
201039798310.3%1.111.9%10.3%9.6%9.8%404974.3%18648112.2%1710059.5%
89211.7&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&
近年来我国经济一直保持高速的增长，GDP总量已阅超过日本成为世界第二大经济体，人均可支配收入不断增加，居民消费支出的一半以上上用于购房、置业，对国民经济的拉动效应比较明显。
2010GDP4000191097.5%15455418.3%48%,“”50
城镇固定资场投资增长速度（累计同比%）
做为国民经济的重要组成部分，固定资产在国民经济中扮演着重要的角色，从2008年到2010年我国的固定资产投资增速呈现出过山车式的发展曲线，这说明，我国经济在经历了高速发展后已经走上了平稳较快发展的道路，这对产业结构调整，促进经济可持续发展，有着积极的推动作用，将更加有力的推动基础设施和整个建筑业，及房地产市场的健康有序发展。
（二）房地场市场政策法规分析
1、2010年以来中央调控政策
252010290.20.25
贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。5
住建部拟定第三批限购城市名单
对于第三轮限购的城市，除在前两轮中未执行限购的一线城市外，还将有大量成交较为活跃的三线城市登上限购榜单。
新拆迁条例公布施行
1月21日，国务院总理温家宝签署国务院令公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》，规定作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
重庆试点房产税
1月9日，重庆市两会上传来消息，重庆市市长黄奇帆宣布，重庆市政府将对房地产市场加强财税调节，并确定开征高档商品房房产税。
央行年内二次加息
中国人民银行决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整
2010年建1000万套保障房，以公租房为主
2011年，全国保障性安居工程住房建设规模或将高达1000万套，相比2010年的580万套，增长72.4%。而计划新增的420万套住房中，公共租赁房将占主要部分。
公积金贷款全面收紧
公积金贷款购买首套房90平以上首付30%，第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。
房地产二次调控启动，实行差别化信贷，限购令
房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。
国土部掀监察风暴
8月10日，国土资源部《有关企业土地闲置情况统计》名单被媒体全部披露。名单显示，列入国土部闲置土地“黑名单”的宗地总共1457宗，土地利用司司长廖永林表示，上述违规土地的查处任务将务必于10月底前基本完成。
七部委力促为夹心层提供公租房
住建部等七部门联合制定并发布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，规定，公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。
三部委联合下发通知加强廉租房管理
住建部、民政部、财政部联合下发了关于加强廉租住房管理有关问题的通知。各地区要通过新建、改建、购置、租赁等方式多渠道筹集廉租住房房源
国务院重拳收拾高房价
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年 以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
银监会：银行不得对投机投资购房贷款
中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大 幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。
国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案
按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。
央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋
中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
国办发出通 知要求促进房地产市场平稳健康发展
国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。
2、昆山市的房地产政策分析
10“”“”“”“”
&4“” 41752009
“”“”160012005
65789300010“”40004
3、政策对昆山市场的影响
“”4“”78“10”9.29“”“”
（三）城市规划分析
1、长三角城市规划分析
201052420152020
长江三角洲地区包括上海市、江苏省和浙江省，区域面积21.07万平方公里。该地区区位条件优越，自然禀赋优良，经济基础雄厚，体制比较完善，城镇体系完整，科教文化发达，已成为全国发展基础最好、体制环境最优、整体竞争力最强的地区之一，在中国社会主义现代化建设全局中具有十分重要的战略地位。当前，长江三角洲地区面临着提高自主创新能力、缓解资源环境约束、着力推进改革攻坚等方面的繁重任务，正处于转型升级的关键时期。长三角未来规划的实施有利于这一地区进一步消除国际金融危机的影响，加快转变发展方式，不断提升发展水平，带动长江流域乃至全国经济又好又快发展发展。
）战略定位
　　依据《规划》，长江三角洲地区发展的战略定位是：亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群。发展目标是：到2015年，率先实现全面建设小康社会的目标；到2020年，力争率先基本实现现代化。
其中，全球重要的现代服务业中心定位是首次提出。
201582000(100000)48%(50%)67%(70%)2020110000(130000)53%(55%)72%(75%)
“”2516“”
长江三角洲地区是中国交通最为发达的地区之一。新建的虹桥枢纽中心是华东最大的中转站。
　　铁路：京沪铁路、宁启铁路、沪杭铁路、沪蓉高速铁路合宁段、甬台温铁路、京沪高速铁路（建设中）、新长铁路、陇海铁路、淮扬镇铁路（建设中）、连盐淮铁路（建设中）、江苏沿海铁路（建设中）、宁安城际铁路（建设中）。公路：沪杭高速公路、杭宁高速公路、杭甬高速公路、杭金衢高速公路、杭徽高速公路、杭浦高速公路、杭州绕城高速、沪宁高速公路、苏嘉杭高速公路、合宁高速公路、宁通高速公路、宁马高速公路、甬舟高速公路、苏州绕城高速公路、锡澄高速公路、江苏沿江高速公路、上三高速公路、甬台温高速公路、扬溧高速公路、京沪高速公路、宁淮连高速公路、宁宿徐高速公路、宁靖盐高速公路、沿海高速公路、同三高速公路（起点黑龙江省同江市，终点为海南省三亚市）、宿淮盐高速公路、连徐高速公路、盐徐高速公路。机场：上海浦东国际机场、虹桥国际机场、杭州萧山国际机场、宁波栎社国际机场、温州永强机场、台州黄岩路桥机场、衢州机场、舟山普陀山朱家尖机场、义乌机场、南京禄口国际机场、常州奔牛机场、无锡硕放国际机场、南通兴东机场、徐州观音机场、连云港白塔埠机场、盐城南洋机场、苏中机场（建设中）、淮安民用机场（建设中）。航运：上海港、宁波港、舟山港、台州港、温州港、乍浦港、南京港、南通港、南通洋口港、连云港港、盐城大丰港。
长三角经济
&&& 20041%5.8%18.7%22%18.4%2003191000123900103510000、嘉兴，年国内生产总值在1000“”200511“”“”
500400200811881500
“”2010“”“”
信用、质检、环保等多个领域，并正在由浅入深地探讨产业规划、政策法规、金融服务等高层次的合作联动。而“”
”“”“”“”
2、淀山湖镇规划分析
（1）淀山湖镇简介
淀山湖镇是苏南地区改革开放以来新崛起的较为发达的乡镇之一，位于昆山市东南，与市青浦县接壤，处于浦东开发区、昆山经济技术开发区和苏州（新加坡）工业园区的中心。该镇总面积50.1平方公里，可耕地面积3021.6公顷，拥有风景秀丽的淀山湖湖岸线12.5公里（座北向南），便捷的陆上交通线（距离虹桥国际机场 37 公里，沪宁铁路 30公里，312 国道 30公里 ，沪宁高速公路 25公里）和水上运输线（淀山湖直通黄浦江，抵达全国最大的港）为本镇的发展提供了良好的交通环境。1995 年全镇总人口26513人，辖区内生产总值3.15亿元（90年不变价），全镇人均收入 3541 元，城镇建设已初具规模。
淀山湖镇应建成环境优美和谐、社区功能完善、交通便捷、产业结构合理、居民就业充分、生态良性循环以及人居环境秀丽、具有南方水乡特色的绿色旅游城市，* N9 F9 v% @bj.bbs.house.2010.sina.c加快实施服务业跨越战略，推动现代服务业的快速发展。要充分发挥我镇的区位优势，加快重点领域、重点项目的开发建设，加快与工业化进程相配套的生产性服务业的建设。以省级旅游度假区为载体，积极推进生活型、功能型服务业项目。抓住青浦新城开发和上海地铁2号线站头到朱家角的契机，加快实施曙光路南北延伸工程，打通与上海朱家角交通对接，充分接受上海辐射。充分发挥我镇欧陆风情的特点，加快培育和完善一批有特色、上档次的商业服务网点；以两大开发区为主体，充分发挥东靠上海港、虹桥和浦东机场，西邻苏州工业园，北依沿湖产业带的优势，逐步形成与之配套的现代服务业。以现代农业示范区为载体，把发展现代高效农业和完善城镇功能、保护生态环境、推进"三有工程"有机结合起来，发展生态农业、观光农业。
（2）淀山湖镇总体规划分析
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&
，四大功能区：集镇区、旅游度假区、工业开发区、农业园区。集镇区面积3.16方公里，为镇经济文化中心，有老街、欧陆风格一条街、商业街等，有晟泰农民新村、淀辉锦园、福运庄园、曙光新城、等高档居住区。
旅游度假区1997年被批准为省级旅游度假区，位于镇西南，面积12.38平方公里，属昆山南片旅游度假区范围，区内有上海旭宝高尔夫球场、大自然游艇会、梦莱茵游艇码头等高档休育休闲运动场所，有淀湖桃园、纳帕尔湾、富力湾等高档别墅区。工业开发区位于镇东北，面积约18平方公里，分为欧美工业园区、民营经济区、航空产业基地，主要以高新技术、服装、电子、金属制造、包装产业为主。农业园区有苏州市淀山湖现代农业示范基地，以花卉、苗木、果园为龙头产业，晟泰万亩优质稻米基地，以设施农业、环保型农业为主。
(3) 区域规划分析
淀山湖滨水国际社区，以淀山湖作为环境背景，依托大型社区本身强大的内部配套设施，尽可能自主完成诸如居住、就业、就学、出行、商业、娱乐等六大类城市功能，“生活卫星城”的基本雏形已然形成。依托自然生态资源为生活背景，以别墅为主要的生活载体，以星级娱乐设施、交通服务、国际学校等为城市生活基本功能元素为辅助的湖居时代已经来领。
淀山湖滨水国际社区，以淀山湖作为环境背景，依托大型社区本身强大的内部配套设施，尽可能自主完成诸如居住、就业、就学、出行、商业、娱乐等六大类城市功能，“生活卫星城”的基本雏形已然形成。依托自然生态资源为生活背景，以别墅为主要的生活载体，以星级娱乐设施、交通服务、国际学校等为城市生活基本功能元素为辅助的湖居时代已经来领。
目前的淀山湖国际滨水社区类型比较看，无论是独门独栋的高端居住社区，还是相对亲民的经济型别墅，其购买成本相较同资源条件的上海本土别墅区域，具有相当的落差。价格上的优势无疑对于上海人或者在上海工作的国际人士以及其他高品位生活人群具备非常大的吸引力。
淀山湖的周边配套正在崛起，加之所在区域的开发商在产品力度上的投入相对较高，使得产品具备一定的吸引力。现在市场中有一批有钱有闲的小老板，淀山湖板块的高端楼盘对此类人而言是很合适的。薛建雄强调，相对于集中的城市来说，有山有水的资源其实还是很多的，所以产品竞争力和区域开发水平是解决其销售能力主要原因，而淀山湖板块开发得比较早，配套相对成型，在现在的市场中是具备一定的竞争优势的。
(4) 区域发展计划分析
去年12月底，上海市规土局网站上公布了关于《轨道交通11号线（墨玉路站至市界）选线专项规划》的公示，这标志着大虹桥商贸中心各项交通配套的建设将得到更进一步的完善。结合上海A16高速将与苏沪高速的全面接通施工建设在2010年年初的完成，以及上海轨道交通20号线对于徐泾、赵巷、青浦新城、朱家角西部方向的辐射，一套以虹桥商贸中心为核心，向西上海方向辐射的完整的交通配套已见雏形。位于西上海的淀山湖便成为该交通辐射最先覆盖到的区域。
作为上海浦西建设的重中之重，“大虹桥”的规划无疑是备受瞩目的，其关系到上海西部的发展，也与整个长三角都市圈的发展息息相关。面积达26.3平方公里的虹桥商贸中心无疑是“大虹桥”中的亮点。根据专家的描述，虹桥商贸中心建设将成为现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心的核心功能区之一。其产业格局大体是以总部经济为核心，以高端商务商贸和现代物流为重点，以会展、商业等为特色，其他配套服务业协调发展。
在26.3平方公里范围内，规划总建设规模约1100万平方米，其中对外交通规划设施约300万平方米，商务办公等公共设施约490万平方米。另外为了给未来留下足够的发展空间，有关部门考虑为虹桥商务区配备了60平方公里的商务功能拓展区，其建设时间安排在商务区之后。据了解，虽然商务功能拓展区与商务区的功能上是一致的，但在业态上也有一些调整，即在现代服务业的大框架下，有会议业态、酒店业态、、文化娱乐业态，包括会展业态。
除此之外，A16沪苏高速公路计划在2010年年内通车，届时将与江苏已建苏沪高速衔接。A16通车后，沪苏两地除A12沪嘉、A11沪宁、A9沪青平等高速公路外，又新增另一条出省“大动脉”。沪苏通车后，上海虹桥机场与苏州的车行距离仅1小时。A16连通淀山湖镇―上海朱家角道路，不难想象这一空间上的昆山与上海对接，在客观上实现了沿沪产业带贯通大上海。
大虹桥商贸中心和沪苏高速的规划建设开通，对于房地产来说无疑也是一个利好消息，上海与长三角的一体化，大大缩短了上海与长三角地区一些二线城市的距离，使上海的房地产业更稳步地向上海周边的城市逐步扩张，势必将推动上海人异地置业的新趋势。
（一）上海市场分析
1、上海市场宏观经济分析
（1）上海概况
GDP201012%0717%
20102010GDP1.73GDP
&&&&& 55244
&&&&& 49949
2004200710%20082009
上海市历年居住面积分析图
随着上海逐步进入市场的成熟期，市场供应和政府经济适用房供应量的不断加大，在未来一段时间里上海将出现大量的供给来保障日益扩大化的市场。
截止2010年底上海人均住宅面积达到17.2平米，超过香港和日本，
上海市2010年上海商品房住宅供需情况
2010425316
100汇板块。这几个区域的在售别墅项目总数占上海别墅供应量的80%以上。
300-500/28000/150000/
2010年全年上海别墅共成交了7625套，共计173.11万方；从成交均价来看，2010年上海别墅均价从元/平方米不等；从成交具体楼盘来看，2010年虽然饱受政策冲击，然而中高端别墅表现抢眼，热点板块成交活跃。
20107625173.11635121300201049991104525-8400
总体来说，2010年别墅的交易结构趋势是跟着住宅跟随调控变化的，成交总量走势与新政密切相关。
2010年上海别墅成交分布
在2010全年成交的7625套别墅中，浦东以2016套的成交量拔得头筹，占据了总量的1/4以上。紧随其后的是松江，也有1437套别墅成交，占据了约19%的份额。此外青浦、宝山、嘉定也有近10%的比例。这5大别墅区的总和占据了整个上海市别墅2010年度成交量的75%。由于南汇并入浦东，浦东板块开始新的大浦东的建设，加上迪斯尼的落户，该板块备受市场追捧，由此而引发了去年高端市场短期的井喷。
2010年上海别墅月成交均价在元/平方米不等，年度成交均价近3万元/平。2010年上海别墅成交均价整体平稳，整个年度都没有出现大幅跌宕，特别是6月以来，成交走势基本是平稳中小幅上扬。
除去每套别墅由于位置的不同，价格有所差异，年度总体成交价格都是比较平稳的。由此可见，别墅市场相对于普通住宅来说，他对于政策的抗风险性是更强一些的，他的价格更多的取决于产品本身以及区位价值。
(3)327012/429896/534237/3/2010514044492
128.69%55%
29.06%55%-60%
20104765/200918% 200915632/13.8%
201023433/7.63%2009200920101-530000534000200950%
201010572250.5326.23%16.56% 200913067315.75135.19%129.69%20091.261
（二）苏州市场分析
1、苏州概况及经济分析
（1）苏州概况
之滨，长江南岸的入海口处，京沪铁路、京沪高铁和多条高速公路贯穿全境。是 。苏州是中国经济高度发达的地区，是江苏省的经济中心、工商业和物流中心城市，也是重要的文化、艺术、教育和交通中心，下辖的常熟市、昆山市、吴江市、太仓市和张家港市等五个县级市的经济实力均列全国百强县（市）前十位，其中昆山、张家港、常熟、吴江分别位居第二，第三、第四位、第五位，太仓排名第七。 200910
，濒临东海；西抱太湖，背靠；北濒长江，与南通隔江相望，南临浙江，与嘉兴接壤，所辖太湖水面紧邻湖州，东距上海市区80和苏北通往浙江的必经之地。
“”“”“”“甲江南”“”“”“”“”的国际化大都市。
２０１０年苏州经济平稳发展，运行基础进一步巩固，内生动力明显增强，转型升级不断推进，发展质量有效提升。首次实现地区生产总值突破９０００亿元。
工业经济平稳较快增长，高新技术产业不断壮大，战略性新兴产业迅速崛起。苏州全市实现工业总产值２８４８３．６９亿元，其中规模以上工业总产值２４５９８．８９亿元，对外贸易实现恢复性增长，全年苏州完成进出口总额２７４０．８亿美元 同时，苏州城乡一体化发展综合配套改革大力推进，科技、教育、文化、医疗卫生、体育等各项社会事业协调发展。人民生活日益改善，苏州市区居民人均可支配收入 ２９２１９元。
2010年苏州全社会投资总额分析
2010年全市全社会固定资产投资完成3617.82亿元，比上年增长21.9%，增幅比上年提高了8.3个百分点。其中，基础设施完成投资732.21亿元，比上年增长8.2%。
&&& &&2010年苏州全社会投资月度投资额基本稳定在300亿元以上，累计增速从起始的16.9%一路走高至21.9%，全社会投资总量平稳走高，增速逐月上行。
工业投资分析
2010年，我市工业投资完成1554.81亿元，同比增长20.2%，增速达到全年的最高点
全年工业技改完成投资额1096亿元，同比增长24.6%。全年高新技术产业完成投资447亿元，同比增长32.1%。
全年民间工业投资完成813亿元，同比增长33.5%，占工业投资的52.3%。全市亿元以上工业项目完成投资630亿元。
2、苏州房地产市场综合分析
（1）苏州房地产市场分析
2009年苏州土地市场在经过2008年大量流拍、2009年三四月后新房市场大量放量后，开发商溢价拿地、价格从低走高趋势十分明显，但针对日益高企的房价，2010年在一轮轮政策调控影响下，新房市场成交萎缩，开发商和土地出让方均处于相互试探的心态下，苏州土地市场重复2009年“后市发力”的情况已然没有再次出现。
苏州2010年共进行土地拍卖18场，其中园区单独性土地拍卖占到10次。共计推出了132宗地块，合计土地面积平米，拍地总金额高达万元。其中，纯城镇住宅用地39宗，平方米，出让金额万元；城镇住宅、商服综合性质用地24宗，共平方米，出让金额万元；商业用地69宗，平方米，出让金额4万元。
2011住宅成交量可谓一波三折。数据显示，4月17日一次调控后，5月份成交量直线下降，较4月份成交量减少近5000套。直到9月份，随着一些楼盘的持续开盘加推，成交量才略有起色。20101-129975.58/2635.17/35.90%
从统计的数据来看，2010年1-11月苏州住宅的成交均价一路上扬，丝毫没有下滑迹象。与成交量的一波三折完全不同。10月份的住宅成交均价为11498.5元/平，达到今年以来的最高峰。这与一些楼盘保持上涨有关外，高端住宅以及别墅产品受追捧程度不减。20104679020093093939.80%2010
& 在度过2008年下半年的低谷之后，从2009年一季度开始，商品房销售价格回升，销售量增长明显，房地产企业景气状况持续好转，景气指数大幅上扬；特别是一系列购房税费的优惠政策要在2009年年底结束，2009年四季度商品房销售面积增长明显，推动了房地产业两大指数达到历史高位。进入2010年，一系列新调控政策的出台，使得苏州房地产企业两大景气指数连续三个季度回落。但随着四季度商品房销售转热，2010年四季度苏州房地产业景气指数小幅回升
（2）苏州别墅市场分析
随着苏州城市在长三角板块的快速发展，城市居住定位不断拔升，别墅这种业态正吸引着越来越多高端客户的眼球。2010年的楼市，不是简单的用一个“热”、或者“冷”可以来形容。在经历了4.17“新国十条”、9.29二次调控、以及各个地方版限购令的政策调控下，楼市在波动中坚定而执着的前行。传统意义上，别墅产品历来被认为具备较高的保值升值能力，因此也成了高端购房者改善居住的首选，更是富余资金的保值避风港。因此，当调控政策出炉的时候，从普通楼市购房者，到业内专家专业人士，都认为作为高端物业代表的别墅，其稀缺性决定了它将不容易受政策调控的影响，会是一个相对安全的避风港。
在去年的几番调控中，苏州豪宅市场均表现出明显的抗跌性，甚至是出现升温的迹象，尤其是高端别墅项目，更是成为众多高端人士永恒的资产“避风港”。据搜房网数据监控中心统计显示，9•29调控出台后，整个10月份苏州别墅市场都异常火热，共计成交385套；二次调控后的一个月，成交量也达到了338套。
大的市场环境下，别墅市场也受到较大的影响，销售速度放缓。但从长远来看，随着别墅产品的日益稀缺，别墅市场形势良好。
3、苏州未来房地产市场的发展小结
（1）苏州房地产市场小结
2010年苏州房价涨幅趋于平缓，在调控的重槌之下，今年以来全国房价继续普遍上涨，但涨幅趋于平缓。
调控之下景气依旧，尽管行业调控政策密集出台，但代表房地产行业景气度的国房景气指数却从年初回升，下半年来走势平稳。可见，房地产行业在暴风骤雨式的调控政策之下仍保持着适度的繁荣。在严控土地供应、收紧信贷等调控政策的合力作用下，土地购置和开发等指标都有所下降，未来房地产供应量或会因此而趋紧。　
购房需求一定程度受抑制，今年银行利率上调，预计还会上调2-3次，购房者房贷压力增大，一定程度上抑制购房需求。
苏州位处长三角地区，经济发达，近几年来，一些房地产开发大鳄纷纷来到苏州，寻求新的发展，比如：、中海、世茂等国内外较强的房地产开发企业大量涉足苏州市。这些外来的房地产大鳄拥有外地成功的运作经验，实力雄厚，在产品的概念和营销的思路上都有独到的见解。随着苏州市招商引资力度的不断加大，作为房地产市场主体的地产开发商正在自身发展中更加理性和成熟。
以4月17日新“国十条”出炉为例，大家认为这是前所未有的紧缩，但结果是成交量的确有所回落，但是价格还是涨的。对于中央政府来说，一定要见效才能罢手，所以明年整个市场发展环境是趋紧的。对于明年的楼市，政策会继续加码，市场会保持稳定，价格会涨幅回落，这是总的情况，当然不排除全国不同地区不同项目会有差别。
关于中长期的房地产走势，未来十年我们的房地产业仍然具有巨大的发展空间。过去10年是成长的十年，未来10年是成熟的十年。成长的十年开发商日子很好过，政策也很宽松，成熟的十年是大家受煎熬的十年，特别是开发商投资者，房地产业的转型升级首当其冲。
（2）调控政策对苏州楼市的影响
限购令对苏州别墅市场，并没有起到立竿见影的效果。但随着时间的推移，苏州楼市逐渐陷入低温状态，虽然市场在优惠打折等一系列迎难而上的举措面前仍然不乏“热销”“抢购”等现象，但是成交量的整体下滑早已是不争的事实。不仅普通住宅市场如此，别墅市场也不例外，不少别墅项目都受到了或多或少的影响。
10月份的苏州别墅市场，应该说是相当热闹的，不管是低总价的华丽家族太上湖二期低层联叠，还是古城区的高端豪宅万科长风别墅，都取得了不俗的销售业绩。可是，也正是由于其自身市场的特殊性加之处在政策敏感期，别墅的成交现出忽冷忽热的态势。
据搜房网数据监控中心统计，苏州11月份整体成交别墅150套，其中园区27套，吴中区83套，其他区域共计40套。从周成交来看，第一周（11.1―11.7）共计成交71套，而第二周降到了24套，第三周及第四周均为22套，呈现出逐级递减的趋势。到了12月初，周成交数据下降到15套、甚至3套。其中部分楼盘推盘速度放缓，限购令的打压效应也渐渐明显。
（三）昆山市房地产市场分析
1、昆山宏观市场分析
92769120139510.81530
2009GDP1750360156
65500026017050061
2005-20078-10%200716-25%
400-60070120虽然国家出台相关调控政策，各地也出台了相应的政策，但是昆山暂未出台相应调控，而且，限购令让苏州和上海的大部分客户选择了昆山，这说明，虽然政策出台比较密集，调控力度比较大，但对昆山影响有限。
20107.93%27.2%8.69143.6%&
2010826.3129.12%578.0946.5%
2010420101-420105-72010
&&& 260-800&&
&&&&&&& 180-300
&&& 300-2000
&&&&&&& 190-400
&&&&& 130-290
&&&& 200-400\
542.744003600--
28483183123
200441308.84.5100
2003GDP101
30&&&&&&&&&& 3
5070400.4/
315KVA=0.473/+315KVA18/.KVA315KVA=0.76/KW.H
2720033618
楼盘名称：淀湖桃源
公开日期：
楼盘地址：望金路1号
售楼电话：88881
发 展 商：浙江省耀江集团
代 理 商：新吉阳房地产咨询有限公司
建筑设计：上海林同炎、李国豪土建工程咨询有限公司
建筑规划：建筑规划：李玮珉建筑事务所
物业管理：昆山市天合物业管理有限公司
外部环境：淀湖桃源位于淀山湖最大的半岛岛尖上，三面环湖，内部天然活水引自湖内，湖岸线长达数公里。66万平方米养生社区位于淀山湖畔，距旭宝高尔夫球场1.5公里，A9、A30及在建中的苏沪高速构筑便捷交通，轻松直驳上海繁华区。个性化庭院与系列组团。
内部环境：5星级多功能会所、旭宝高尔夫球场、超市 ，幼儿园。绿化及水系高达77%，容积率仅0.3，水系景观以水岸森林为主体，人车分流组团构成大气自如健康氛围，简约唐风别墅，转进式设计，130 -230O配比，满足多种需求，围合式别墅与禅境内庭结合，创造和谐第二居所。
产品类别：独栋，双拼 绿化率 77% 容积率0.3
单价范围：元\O，主力户型：130-260O
项目优势：交通便利，东距上海虹桥机场28公里，西离苏州城区40公里，苏沪高速，苏虹机场路穿区而过，未来将与上海城市轻轨20号线直接贯通。高档会所，高尔夫等高尚休闲娱乐配套齐全。沿河道有私人游艇，三面环湖，大型私人别墅社区，
项目劣势：小区采用双拼，和独栋使得小区档次不够，建筑密度大，绿化面积小。市政道路未平整，出行不便。周边配套不齐全。
推广方式：现场销售和上海设接待中心
项目综述：淀湖桃源位于淀山湖最大的半岛岛尖上，三面环湖，内部天然活水引自湖内，湖岸线长达数公里。66万平方米养生社区位于淀山湖畔，距旭宝高尔夫球场1.5公里，A9、A30及在建中的苏沪高速构筑便捷交通，轻松直驳上海繁华区。个性化庭院与系列组团，绿化及水系高达77%，容积率仅0.3，水系景观以水岸森林为主体，人车分流组团构成大气自如健康氛围，简约唐风别墅，转进式设计，130平米-230平米配比，满足多种需求，围合式别墅与禅境内庭结合，创造和谐第二居所。
备&&& 注：一期基本售完，年后开售临湖的二期，价格在元\O左右
楼盘名称：枫丹御园
公开日期：
楼盘地址：锦溪镇环湖北路118号
发 展 商：昆山领地开发置业有限公司
代 理 商：上海富阳
建筑设计：加拿大B+H建筑师事务所
项目管理：上海联全投资管理有限公司
物业管理：苏州安邦物业管理公司
外部环境：枫丹御园位于国家AAAA旅游度假区锦溪镇，占地88600O，毗邻4400亩五保湖，空气质量和水质均达到国家一、二级标准。从枫丹御园可轻松抵达上海、周庄古镇、淀山湖，阳澄湖等地区。
内部环境：一层建筑相连，二、三层建筑分离的设计，有效降低了传统联排别墅的视觉压迫感与拥挤感，外加无以伦比的零距离湖景资源、前后宽院超大露台以及阳光地下室的附奉空间。
占地面积：117000O，总建筑面积：88600O
容 积 率：0.77& 绿化率：40.8%
产品类别：联排别墅
单价范围：元\O主力面积230-260\O
项目优势：交通便利，A9西岑出口经沪青平公路、金商公路至上海。自驾：延安高架-A9-西岑出口-沪青平公路-金商公路-锦商公路-锦虬路-枫丹御园 ，周边配套齐全，小面积，赠送：露台、半地下多功能空间、花园、太阳能热水系统等。
项目劣势：小区采用联排，使得小区档次不够，建筑密度大，绿化面积小。市政道路未平整，出行不便。
项目综述：枫丹御园占地约200亩，坐落在国家AAAA旅游景区锦溪古镇旁，独享着五保湖那一整片由淀山湖分流形成的完美水面，成为一隅真正纯净的世外桃源。从枫丹御园可轻松抵达上海、周庄古镇、淀山湖，阳澄湖等地区。
枫丹御园以法国著名的度假圣地“枫丹白露”为规划蓝本，打造出一个法式风情家园。
备&&& 注：一期基本售完，年后开售二期，价格在元\O左右。
楼盘名称：云湖
公开日期：2010年03月
楼盘地址：万元路118号
售楼电话：2、
园林设计：上海月门景观设计咨询有限公司
发 展 商：昆山中浙置业有限公司
代 理 商：合生投资
设计单位：上海威仕联建筑设计有限公司
施工单位：北京中铁工建筑工程设计院
物业管理：苏州安邦物业管理公司
外部环境：交通便利A30，A9直通上海，地处淀山湖北岸15公里上
内部环境：容积率低，七种欧式风格建筑且风格独特，户型面积大，典型庄园式住宅。
基地面积：&O，&总建筑面积：62000O
绿化率：36%& 容积率：0.25
产品类别：独栋别墅
单价范围：元\O
主力面积：400-786O
项目优势：紧邻淀山湖，以南欧港口小镇为原型、岸边设计游艇码头、渔人码头、水岸餐厅，体现休闲文化健康理念，独栋，稀缺，大面积庄园式住宅，有独立的私家码头。定位高端，交通便利直达上海。
项目劣势：曙光路目前暂未链接到上海，周边配套设施及市政设施没有到位，生活购物不太方便，周边在售项目多，竞争比较大，户型面积偏大。
项目综述：云湖游艇别墅地处淀山湖滨水国际社区万园路188号，社区占地225亩，区内湖岸线达750米，傍湖规划建设约80栋独立别墅。7种欧式风格房型，面积从445-786O，每栋占地一亩到三亩，并附送半地下室。小区配有2000O的私人游艇俱乐部及酒店服务。 小区由80幢单体别墅（7种欧式房型）和1幢会所组成的高档游艇别墅，小区建有游泳池，游艇码头，清水平台等。会所设有客房，小型超市等，是淀山湖旅游区大户型的游艇别墅。旨在打造高档休闲庄园。
备&&& 注：目前一期在售的仅剩5套，二期暂未开盘。
楼盘名称：富力湾-丹麦小镇以上为资料简单介绍 详情请点击下载：&&&&&&&&
客服热线：400-675-1587 8 QQ：
【免责声明】本站所有资料均是私下交流学习之用！本站仅仅提供一个观摩学习的环境，将不对任何资料负法律责任。所有资料请在下载后24小时内删除。资料如有侵权请联系管理员立即删除！
苏州昆山华纺淀山湖项目营销策划报告_73页_2011年_别墅_调查研究-同类资料
没有相关资料
?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&
热门下载关键字
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
最新发货通知
?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&
?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&?&
免费咨询电话