昨天申请了维信贷递交相关资料到目前没有任何消息有点担心_百度知道
昨天申请了维信贷递交相关资料到目前没有任何消息有点担心
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This page uses frames, but your browser doesn't support them.　　我来美国已经有很长一段时间了，现在在美国的一家银行专门做房地产的信贷业务，我接待过很多中国客户，我发现对于在美国贷款的概念中，大家还是有很多误区。我将在这里给大家做一下详细的解答，以及对于那些想在美国投资房地产的这方面给一些建议。我还会讲一下现在房地产的行情，利率以及所需的费用，比如房产税，如果大家有什么问题可以发站内信给我，我随时给你们回复^_^ 还有如果需要买房子，我也可以帮助给大家发一下现在美国全国比较好的房子的图片，大家可以大概参谋一下。　　好了 言归正传，首先，在美国贷款，一定要有社会安全号码（SSN），一定要有信用分数，最低可以贷款的信用分数是不能低于620分的，如果你在620分数以上，贷款基本上是没有问题的。同时呢，你的信用分数又和你的房屋保险税和贷款利率挂钩，信用分数约高，你的房屋保险费用和利率就越低。在美国一般房贷是你收入的1/3，如果你有其他债务，比如你有车贷或者上学贷款，总共加起来，最高极限不能超过你总收入的45%，这样银行才会同意贷款给你。　　贷款来源可以把贷款分成四种，一般性贷款(Conventional)，低收入政府补助贷款(FHA)，和美国退伍军人贷款(VA)，农村住房服务局补助贷款（USDA），还有另一种就是大额贷款（Jumbo Loan）。　　同时呢，对于第一次在美国买房的买家，城市，县和州会给不同的补助津贴项目（Grants Program）（$），要看你具体在哪里买房子，这些政府给的补助金会帮助你交付你买房子的成交费用。在你得到这些补助金之前，你要参加一些网上房地产课程，大概$8课程费 （只有上完这些课程，才可以得到补助金，大概几天就可以上完）当然对于成交费用，大部分的情况下，卖家是可以帮你支付一部分，这要看你的房产经济人怎么和他们进行协商的。还有就是大部分都是贷款30年，也可以贷款15年，也可以尽早还完，一切都可以根据你自己的需求来定。　　1 Conventional贷款，首付最低要付房价的5%，政府规定的房屋保险相对于FHA贷款要低很多，并且会根据你偿还到20%的房价后，自动消失，就不用再继续付房屋保险了。如果在一开始，买房的时候，你选择首付 付给房价的20%，这样将不会收取房屋保险费用。省了一大笔费用（$）。对于房屋保险费用，你可以选择一次性在过户那天交清，或者选择每个月偿还。还有一种是你可以选择让你贷款的银行帮你支付，但是你要承担相对较高的利率。目前美国房地产利率很低，Conventional Loan的利率在3.5%-4.5% 之间徘徊　　2 FHA贷款，首付最低要付房价的3.5%，政府规定的房屋保险相对较高，不但需要每个月偿还，在过户的时候还要交另外一笔（Up front fee）。但是利率相对较低。目前在3％－3.875% 徘徊　　3 VA贷款，就是美国退伍军人贷款，我觉得这个咱们大部分中国人都不需要，不过这个美国政府给了很多很好的福利，比如可以不用交首付，可以100%贷款，并且很多项其他的费用都是减免的。而且利率超低，哈哈。我发现了，在美国，给政府工作，就会有很多福利。　　4 USDA 农村住房服务局补助贷款，这个我觉得也是一个很好的选择。当然了这一类的房子比较偏僻，在人烟比价稀少的地方，也是可以不用交首付，100%贷款，并且呢，这边的房子相对来说价格较低。利率同样比Conventioanl 贷款低。　　我个人认为，在你买房子之前，如果你打算贷款，有必要先找贷款经纪人，之后你有了一个大概了解自己可以支付多少钱的房子，每个月的月供是多少，这样你再会见你的房地产经纪人，根据你的需求给你找在你可承受价格的范围内，地毯式搜索房子。　　在会见你的贷款经纪人之前，一定要准备好你的收入税单，银行的账户开的存款证明，贷款申请表一定要如实填写，并将所有文件准备好，比如30天之内的工资单，两年的W-2, 最近三个月的银行清单，等等。如果没有W-2,要提供两年的税单。贷款员收到你的申请表后，要在三天内给你一份过户费预估表(Good Faith Estimate, GFE)，事先告诉你借这笔贷款你最终要花多少钱。许多初次贷款的人在看到30年总共还款额是贷款额的两到三倍时，都大吃一惊。有人不理解为什么过户费预估表上会有两个利率，一个低，一个高。低的那个是利率(Interest Rate)，高的那个是年百分率(Annual Percentage Rate, APR)。年百分率是利率加上所有与贷款有关的开销后算出来的，更能体现贷款的真实利率。所以在比较两家银行贷款利率时，应该比谁的年百分率低。　　现在说实话，美国的利率很低，对于Conventional贷款，比较划算　　与贷款有关的开销包括以下费用：　　(以下费用会根据你所在的州和县或者城市有不同程度的浮动)
　　手续费(Loan Origination Fee): 一般是贷款额的1%　　点数(Discount Point)：一个点是贷款额的1%，一个点可降低利率0.25%　　房屋估价费(Appraisal Fee): $250-$500，房价约高，收费越贵。　　信用报告费(Credit Report): $20-60$　　处理费(Processing Fee)：$200-$500　　纳税服务费（Tax Service Fee）: $50-$100　　洪水证明费(Flood Certificate): $10-$20 　　审批费 (Underwriting Fee): $200-$500　　文件准备费(Document Preparation) $200-$500　　选定贷款公司后，首先要填一份贷款申请表(Uniform Residential Loan Application)。贷款申请表有五页纸，包括以下内容。　　1．贷款种类和期限(Type of Mortgage and Terms of Loan)　　2．房地产信息和贷款的目的(Property Information and Purpose of Loan)　　3．贷款人情况(Borrower Information)　　4．工作情况(Employment Information)　　5．月收入和支出(Monthly Income and Housing Expense Information)　　6．财产与欠债(Assets and Liabilities)　　7．房地产交易细节(Details of Transaction)　　买主递交贷款申请后，贷款公司或银行会请估价师给房屋估价(Appraisal)。在报价合同中，可以附上房屋估价(Appraisal Contingency)和贷款批准(Financial Contingency)两项附加条款。条款的有效期一般是15天。但由于次级贷款的影响，银行比较挑剔，出现房屋估价低于合同售价的情况，影响到贷款的批准。为安全起见，可把贷款批准附加条款有效期增加到20天。　　如果房屋估价低于合同售价，买主要在房屋估价附加条款有效期内向卖主递交买主房屋估价通知书(Buyer Appraisal Notice)并附上房屋估价报告，要求卖主把合同售价降到房屋估价。如果买主没有在有效期内向卖主递交通知，房屋估价附加条款仍然延续，除非卖主书面通知买主，房屋估价附加条款有效期到了，应该取消了。如果买主在接到通知后三天之内还不向卖主递交买主房屋估价通知书，房屋估价附加条款在第三天晚上9点就正式取消了。买主要在贷款批准附加条款有效期内向卖主递交取消贷款批准附加条款的通知书(Financial Notices)。如果买主没有在有效期内向卖主递交通知，贷款批准附加条款继续延续。这时卖主有权宣布取消合同，如买主在三天之内不做答复，合同在第三天晚上9:00就取消了。如果买主不愿失去房子，必须补交取消贷款批准附加条款的通知书。如果买主在贷款批准附加条款有效期内收到拒绝贷款申请的书面通知，只要把通知寄一份给卖主，合同就取消了。　　贷款批准后买主还要锁定利率(Rate Lock-In)。利率锁定期有30天，45天，60天或更长。时间越长，利率越高。一般在过户前30天内锁定。　　贷款额上限是由贷款人的经济状况决定的，能不能贷到款或利率好坏是由贷款人的信用分(Credit Score)决定的。　　贷款种类有二百多种，但大多是从两个基本类型衍生出来的：浮动利率(Adjustable Rate Mortgage, ARM)或固定利率(Fixed Rate Mortgage)。　　－浮动利率(Adjustable Rate Mortgage, ARM)贷款的开始利率比固定利率贷款低，以后的利率会随着一个指数(Index)而浮动。开始浮动的年限和浮动的幅度事先都有规定。　　－常见固定利率(Fixed Rate Mortgage)贷款有15年或30年的。　　过户日期(Settlement Date)可订在合同生效后的30天到45天。计算机自动化大大缩短了贷款审批的时间，使30天或更短时间过户成为现实。一些银行没收的房子明确规定30天之内过户。　　贷款预审批准书内容包括贷款种类(Program)，头款额（Down Payment），贷款额(Loan Amount)，利率（Interest Rate）。它还会有以下的字样：该预审批准书的依据是已核实的买主信用史(credit history)，经济状况(Financial Information)和职业史(Employment History)。贷款的最终批准还有待于认可的房地产合同(Ratified Contract)和房屋估价(Appraisal)。　　还要说一下，如果你是买房子，作为投资（比如租出去），那么首付不得低于房价的20% 。　　我个人认为，想在美国贷款买房子，是一件很容易的事情，只要你保持良好的信用记录，没有很多债务，基本都能贷款买房子。希望我写的这些给大家很好的帮助，如果有任何问题，随时给我发信。　　随后我会附上一些市场上正在热卖的房子的图片，以及学校的信息，无论是东海岸还是西海岸，如有任何想知道的，都可以问我！嘿嘿：）
楼主发言：101次 发图：
　　没人回复啊。。。。。好忧桑。。。
　　从大陆去美国买房的一般都是一次性付款的吧，而且来这里看的大部分都还没踏足美帝。。　　
　　写这么多 这么详细 都没人回复。。。。看过的 留个mark 也好啊。。。唉。。忧桑。。。
　　楼主很用心，信息也很实用，谢谢了。　　期待更多
　　谢谢楼主提供的信息。很实用的技术贴~~　　请问一下，　　第一，你介绍的几种贷款在每个州都适用吗？　　第二，你提到用conventional 贷款需要交纳的房屋保险比FHA低，但是贷款利率要比它高一些。最后总的算起来哪种比较省钱呢？　　第三，conventional的5%和FHA的3.5%需要买房人满足哪些条件才能只交纳比例最低的首付？首次买房吗？对其收入是否有规定？　　第四，几天前听一个做房地产的朋友说，还有一种可以只交10%首付的贷款？　　请楼主帮忙分析一下，对于收入不高的年轻夫妇而言选择哪种贷款比较好呢？
　　回复&@ewkee:&谢谢鼓励，有了鼓励&我就会更新更多关于房子的信息&以及美国房市的市场趋势：）谢谢亲爱的！
　　回复楼上的 sunnygirl：）　　问题一：是的　　问题二： 就目前来说，美国利率相当低，我认为长远角度（省钱角度来说）Conventioanl 贷款比较划算，就每个月支付的额度来说，可能前几年的 Conventional 贷款的支付多于FHA $100-$200刀，但是当你几年后的还款额度达到房价的10%后，每个月就将不用再支付房屋贷款保险，所以省下了不小一笔，但是FHA贷款的房屋保险，永远不会消失，会伴随30年 直到贷款还清。　　问题三：满足条件有：信用分数最低 620 分，如果年轻夫妇的话，会取两个人的其中一个人的最低分，我觉得对于收入来说，你贷款的额度是你收入的1／3 即可。（税前收入），比如你每个月挣 $1500 你可以贷每个月支付$500左右的房子。 首次买房的话会得到更多的政府的津贴来交你的成交费用。　　问题四：对于只交10%首付的贷款呢，我建议选用conventional 贷款。因为就不用交房屋贷款保险了　　我看大部分没什么存款的年轻夫妇，会选择FHA，主要原因是，首付才掏3.5% Conventional的贷款要求首付至少 5%　　对于你的情况，你可以把你的情况发站内信给我，我根据你的情况给你发几个不同的贷款项目的预算表，你可以参谋参谋，大概每个月自己能贷款多少，都要向政府缴纳什么费用等：）
　　楼主写得非常棒，学习了，嘿嘿！　　请问一般要在美国最短呆多长时间，才有信用分，才能贷款买房呢，两年吗？
　　楼主可以留个联系方式，想找你探讨一下
　　看到楼上的 同学问道关于信用卡来积累自己信用分数的问题 我在这里给大家讲解一下：　　关于初来乍到的朋友，如果想有信用卡，首先要有社会安全号码，这样银行才会给你办理信用卡业务。然后呢建立自己可以贷款的信用分数 大概需要6个月的时间，我建议如果想建立的快一些，一般都申请3张安全信用卡（security credit card），就是自己在卡里存几百美金，然后从自己已有钱的账户里借钱，然后下个月按时还清。这样的好处的就是如果忘记还了，也不会对信用有损失，如果按时还清，自己的信用分数基本在6个月内就可以上到690多分，有一点不好就是，自己“借”自己的钱花，要付利息，但是额度很小，可以忽略不计，你想啊，能在短期内那么快的建立起自己的信用分数，花10刀利息也是值了。　　说到买房子，你不光要有信用分数，还要有两年的工作证明，缴税的证明，以及你的合法工作的w-2的单子。信用越高，政府规定的贷款保险越低哦，建立起良好的信用分数很重要，买房子能省不少钱：）
　　很好的帖子　　
　　楼主辛苦！
　　楼主介绍房子的其他知识吧，论坛里对贷款有兴趣的不多
谢谢楼主MM，找到了这个帖子，赶紧收藏了。涯叔真是，都不能粘贴和复制下来。只能拍了照片。赠人玫瑰，手有余香。你应该叫撒花呀。　　还要说一下，如果你是买房子，作为投资（比如租出去），那么首付不得低于房价的20% 。——请问这一条，如果买了房子自住，但是租一间出去就不用付20%那么多了吧
我加你微信啦。现在知道你为啥叫撒泥啦。哈哈。我们同撒泥o(^▽^)o
　　你真是阳光小美女哦
　　@撒泥 　　你们银行做NYC的房屋贷款么？
　　我们银行可以做全国49个州的贷款 东海岸和西海岸都可以
美国中部的话，有的州就不行，因为知道很多同胞在西海岸买房子，但是只要你的信用分数达到要求 以及工作稳定，我们银行都可以贷款。现在利率在3.25-3.875 之间 如果你的信用分数较低，利率就会高一点 一般贷款大概4.0-4.5 之间 FHA在3.6-4.2 之间。 USDA贷款可以不用交头款
　　更新美国纽约长岛的学校信息：　　　　第一等级学校：蓝色 Reward school ：这是长岛内顶尖级学校，学校表现突出，受到政府杰出奖励的一流学校。这类学校，在常年不断发展自己的教学作出了很大的努力，并且学生优秀。长岛内，有99个这样的学校。　　第二等级学校：绿色 Good Standing ：这一等级，是拥有良好信誉，表现优秀的学校，并且符合国家各项教学标准。并不断为教学发展而努力。　　第三等级学校：黄色 Local Assistance Plan（当地援助计划。这类学校需要提高教学表现来避免进入下一等级学校（下一等级就是橙色等级），长岛有49所学校在这个等级　　第四等级学校：橙色 Focus （这类学校必须发展全面的的改进计划来支持未来的改进工作）　　第五等级学校： 红色 priority （全州最低排名的5%的学校，在同年里，英语和数学没有任何进度和发展）　　下面有英文原文，仅供参考。　　Priority: Schools or districts in the lowest 5 percent statewide for English and math that are not making progress from the previous year.　　Focus: Schools or districts that "must develop comprehensive plans to support improvement efforts."　　Local Assistance Plan: Schools or districts that need to improve performance to avoid slipping into the Focus category. This category functions as a watch list and there are 49 Long Island schools with this designation.　　Good standing: Schools or districts that meet state criteria for adequate performance.　　In addition, the state designated as "reward schools" those that have made yearly progress in a range of accountability categories. Ninety-nine Long Island schools received this designation.
　　According to U.S. News, Long Island's top 20 high schools are as follows:　　根据美国新闻揭露，长岛排名前20的高中名单如下：（包括他们的所在区域）　　1. Jericho High S Jericho 　　2. Manhasset Secondary S Manhasset 　　3. William A. Shine Great Neck South High S Great Neck　　4. Garden City High S Garden City 　　5. South Side High School, Rockville Centre　　6. Cold Spring Harbor High S Cold Spring Harbor 　　7. The Wheatley S Old Westbury 　　8. Syosset Senior High S Syosset　　9. Herricks High S New Hyde Park 　　10. Harborfields High S Greenlawn　　11. Paul D. Schreiber Senior High S Port Washington　　12. Roslyn High S Roslyn Heights　　13. Plainview Old Bethpage JFK High S Plainview　　14. Half Hollow Hills High School W Dix Hills　　15. Floral Park Memorial High S Floral Park　　16. Locust Valley High S Locust Valley　　17. Carle Place Middle/High S Carle Place　　18. Walt Whitman High S Huntington Station　　19. Babylon Junior Senior High S Babylon　　20. Greenport High S Greenpor
　　赞楼主！专门注册个马甲来顶楼主！谢谢分享~~
　　没人看 不写了我
　　楼主接着写，在洛杉矶能贷款不？
　　全美国都可以贷款，我发现很多小伙伴给我发站内短信，问我哪个地方我所在的银行可以贷款，这里统一回答，全美国都可以！！！
　　来顶一下小美女的帖子，这两周我都参加培训，没啥时间上网哦。继续加油更新呐。o(^▽^)o
　　我一个朋友也贷款买了美国的房子，她没有社安卡号，也没有护照绿卡什么的，首付了40%，月供大概是4点几
　　mark 慢慢学习
　　楼主，你可不可以每天更新一下 每日的利率？还有更新一下 纽约和新泽西 波士顿等地的校区？　　
　　亲爱滴小伙伴们， 我会今天开始慢慢更新的，我最近真是工作太忙了，周末还加班，都没时间顾着天涯，。。。
　　LZ的帖子太及时了。。。学到很多。　　我一直想在西岸湾区买房子，我在国内工作，公司在硅谷，常常出差去硅谷。但自己没有SSN，也没申请过信用卡，只有一张debit card, 如果早看到楼主的帖子，就早早存信用积分了啊。。。
　　在这里再说一下哈，贷款不需要绿卡，你没有绿卡，也是可以贷款的，只要有社会安全号码和信用分数合格，还有两年的工作收入证明就可以了，没有你们想象的那么繁琐。还有一点，这边的贷款经纪人都是很正规的，都是持证上岗的，并且有执照号码，比如我在东海岸，我有很多西海岸的客户，我们都是通过邮件来发送扫描文件的，比如你的税单，w-2，银行证明等。不需要亲自面谈，有的个别客户，坚决不同意只在电话里谈，也不愿意透露自己的信息，我想说，天哪！！！！！！是我们银行借给你好几十万美金，让你买房子，没见过你本人就把钱借给你，应该担心的是我们！！还有你不给我你的社保号，我怎么才能知道你给我的的信用分数是真实的？我怎么能给你很准确的贷款方案？我怎么能知道你大概能买多少美金的房子？对于个别人很陈旧的保守想法，我也无力吐槽，只能说，随便吧。
　　楼主消消气 个别人 你就忽略吧 　　
　　今天更新一下特大消息！！今天有洛杉矶的房产经纪人联系我，说洛杉矶那边房子贷款首付是房价的30%－40%！！！！太可怕了！！那么多！！！然后西雅图的房产经纪人联系我说西雅图的首付要交至少房价的20%！！！那我作为一个东海岸银行的贷款经理看到这个。。。。真的是。。。跌破眼镜。。。。我们银行贷到加州的款 首付最低只要3%！！！看好了 是3%！！！！！。。。西海岸真是被华人把房价之类的哄抬的太高了，服了。
　　既然没人理 那我就自己顶一下
　　楼主多更新啊。。。我每天看呢！　　我现在在北京，弟弟在纽约读书，看看能否让他帮我申请个SSN和信用卡先。。。如果不行，就要自己又跑过去了。。。
　　好了，小伙伴们，我在这里要在更新一下，我这几天 做了几单中国客人贷款的一些心得！！我发现西海岸的房价被中国富豪哄抬的简直了 太高了！！！所以把那群西海岸的贷款银行也给惯的不知道自己性啥，还非要20%的首付！！！更有甚者，要40%！而且还要付一些乱七八糟的申请费等， 但是作为我们正规的东海岸的银行，还是按照首付3%的走，没有中介费，没有申请费，不需要有绿卡，只要你有ssn（社保号），还有信用分数，2年的tax returns，我还要奉劝广大同胞们，偷税漏税是咱中国人一贯作风，好多有中国餐厅或者小卖部的，都是只收现金，但是这种做法在美国行不通，你不缴税就无法享受到最优惠的贷款服务，你就买不了房子。除非你有钱，交全款，还有一个办法，就是可以多人贷款买一套房子，比如你一个人的税前收入不高，你可以把你其他的家庭成员写在贷款合同上来，两个人的收入加一起就高了，就够贷款资格了，没办法，这就是美国，他们贷款审核严格，不能有所差错，所以如果你想在美国贷款买房子，请你缴税。
　　这里，我再重申一遍贷款流程，大家看好了贷款流程　　1 Pre-Qualification（资格预审）　　需要买家提供给银行的资料有（可以扫描后发邮件给贷款经理）　　-
社保号码　　-
近一个月的收入存根　　-
近两年的W-2 form 或者tax
returns（报税单）　　-
最近两个月的银行报表（Bank Statement）　　-
退休帐户存款证明（如果有的话）　　当买家一切要求合格，银行将会出示给买家一份Pre-Approval Letter（通常情况下会邮件给你），就是告知你已经合格并且可以贷款。同时贷款经理会根据买家的情况给出不同的贷款方案供买家选择，直到买家满意为止。　　2 Start the house hunt（选房子）　　根据以上买家提供的这些资料，贷款经理会给告诉买家，银行最高可以放多少贷款，每个月大概付多少月供，会建议房产纪人可以开始选多少钱的房子（会给一个房价的大概的范围）　　3 Loan Application （贷款申请）　　当买家挑好房子并且Offer 被卖家接受，买家将和贷款经理一起完成贷款申请表格的填写，如果可以，或者买家愿意，可以当天锁定（lock in）利率，之后的利率就不会再变。　　4 Loan Processing （贷款审核）　　这个时候，我们将开始审核你的贷款，然后预定评估人员对房子进行评估，还要审核你的信用分数，确认之前的工作历史( employment history)，也许在此期间，会联系买家，提供其他需要的材料。　　5 Underwriting/Loan Approval（贷款批准）　　在这个时候，Processor会把所有的资料发送给underwriter 来进行终极审核来确定申请贷款人提交的所有材料满足所有贷款规则　　6 Closing （成交）　　在第五步完成后并且提交了所有的文件和材料，这个时候，成交部门将会联系产权公司来选择最终Closing date。
　　还有我再重申一遍，我这里的贷款项目，有问题的请提问：　　第一种：FHA （低收入政府补助贷款）　　条件要求：　　1 信用分数最低600，无收入限制　　2 要有至少两年的报税单　　3 首付比例：房价总额的3.5% （贷款额度低于或者等于xxxx美金）　　注意：这里有个金额限制，每个州和城市要求不同，如果有问题，请告诉我，你是哪个州的哪个城市或者哪个县的，我来帮你查询　　4 如果贷款额度高于xxxx美金，将属于大额贷款，首付将是房价总额的20%，利率非常低　　5 贷款审批时间15-45天　　6 无中介费，无申请费用。　　第二种：Conventional （普通贷款）　　1 信用分数最低 620，无收入限制　　2要有至少两年的报税单　　3 首付比例：房价总额的3% （贷款额度低于或者等于417，000美金）　　4 当贷款额度高于417，000美金，属于大额贷款，首付将是房价的20%，利率非常低　　5 贷款审批时间 15-45天　　6 无中介费，无申请费。　　第三种 Refinance （重新贷款）　　1 信用分数最低660，无收入限制　　2 至少有两年的报税单　　3 审批时间45天　　4 无中介费，无申请费　　第四种 USDA 农村住房服务局补助贷款　　1 信用分数最低 620 ， 无收入限制　　2 0 首付　　2 至少两年的报税单　　3 审批时间45天
　　好了，小伙伴们，我要睡觉了，大家晚安！！！已经凌晨12点了，明天还要上班！！！大家晚安 ：）
　　不好意思，我再啰嗦两句，如果申请FHA 贷款，利率要比普通贷款低，并且卖家可以帮助买家付房价6%的成交费用。如果是普通贷款，卖家可以帮买家付房价3%的成交费用（买家首付在房价3%－5%）。买家首付付的越多，卖家就可以帮助付更多的成交费用，关于成交费用，这个就看你请的房产经纪人是怎么帮你争取的了。　　好了，这回真要睡觉了。困死。大家晚安
　　楼主 加油！写得很实用！　　
　　但是FHA要付保险费，有贷款额限制。　　@purple_lavender　　阿紫啊，来邻居了。
　　相对于conventional 贷款来说，FHA贷款，政府确实要付稍微多的贷款保险，但是利率很低啊，关于贷款额度限制，我在这里举几个城市的贷款额度限制，　　洛杉矶地区，如果你想只付3.5%的首付，那么你贷款额度最大限制是625，000美金。所以你只交3.5%的首付，也就是22，552美金的首付能买个644，330美金的房子！！也很值了啊。如果你想买70多万的房子，你可以多出5万6美金的首付，也不错啊。　　再说西雅图地区，西雅图地区，贷款FHA的话，如果你只想出3.5%的首付，那么你的贷款额度最大限制是506，000美金。50多万的房子，也很好了啊！如果想买60万的，再稍微补一点儿首付，也不错啊。 总比付20%首付要好
　　我一直在手机上关注你的贴，但是没有办法回信息，已经站内短信给你，请回复我哈。。。。多谢
　　我发现好多小伙伴加我微信后，没有给我留言，是不是都害羞啊 哈哈 ：）
　　其实今天算了一天，我觉得如果买房子的价格高于40万，我真心建议还是用conventional loan （一般贷款）比较好，因为FHA的贷款保险真的是很可怕。。。。。还有信用分数真的很重要，就这么说吧，你如果你想交5%的首付，如果你的信用分数在740以上，那你每个月的mortgage insurance才不到100，如果你的信用分数620分，那你的mortgage insurance可以几百美金不等，所以啊，美国真的很注重信用，信用分数越低，你的贷款保险能低很多，当然了，如果你交20%的首付，就不用交任何贷款保险，而且贷款保险会跟着你付到equity的80%，就消失了。而且你信用分数越高，利率越低。大家要好好保护自己的信誉！
　　根据最近两年的平均年薪收入（税前，before taxes and any deductions），我大概估算了一下按照现在的利率能大概贷多少款：　　以下数字，是根据，没有任何车贷，学贷或者其他负债的情况下给的估算：　　对于conventional loan，首付多于20%，将没有贷款保险（Mortgage Insurance）　　今日利率：一般贷款：30年固定利率（30 year fixed rate）:信用分数650，利率是4.25%，信用分数740+，利率是3.875%　　FHA贷款：30年固定利率（30 year fixed rate）:信用分数650，利率是3.375%，信用分数740+，利率是3.25%　　利率每天浮动，所以具体贷款利率，要看当天你锁定的利率来计算，并且房产税和房屋危害保险都是我估算的，以下数字，是根据不同贷款项目以及不同的利率给的大概的估算。为了保险起见，以下数字估算比较保守，仅供参考。　　年薪3万美金左右，信用分数620至760+ ，可贷款额度差不多11万多至14万多，此项目可选择FHA 贷款3.5%首付。
月供大概：875美金左右　　年薪4万美金左右，首付5%-10%，信用分数620至760+ ，可贷款额度差不多16万左右至19万左右。
月供大概：1166美金左右　　年薪5万美金左右，首付5%-10%，信用分数620至760+ ，可贷款额度差不多19万左右至24万左右。
月供大概：1458.33美金左右　　年薪6万美金左右，首付5%-10%，信用分数620至760+ ，可贷款额度差不多24万左右至29万左右。
月供大概：1750美金左右　　年薪7万美金左右，首付5%-10%，信用分数620至760+ ，可贷款额度差不多29万左右至34万左右。
月供大概：2041美金左右　　年薪8万美金左右，首付5%-10%，信用分数620至760+ ，可贷款额度差不多33万左右至39万左右。
月供大概：2333美金左右　　年薪9万美金左右，首付5%-10%，信用分数620至760+ ，可贷款额度差不多37万左右至42万左右。
月供大概：2625美金左右　　当一般贷款（conventional loan）高于417，000美金的时候，属于大额贷款，你将要房价20%的首付，同时贷款保险（mortgage insurance）也随着消失　　当然，我一般都不会直接算客户的最大贷款额度，我一般比较关心，客户最理想的月供是多少，我会问他们，最comfortable monthly payment是多少，然后根据客户对于月供的心里舒服程度来算。很多客户，他们可以qualify 80多万甚至100多万的房子，但是他们理想payment就是2000美金每月，我就会按照2000美金来帮他们算，并且告诉他们月供2000美金大概房价的范围是多少。　　一般，你的信用分数越高，银行越愿意贷款给你，在审批的时候，underwriter会查阅你的税单，w2, bank statement 等能证明你收入的这些文件。而且信用分数越高，贷款额度也相对有更大的空间。如果你还有其他债务，比如车贷，其他房贷，学贷等，那么你就会缩小你的贷款额度空间。
　　我想说一下，对于房屋危害保险和property tax，是银行不能控制的，你最好要货比三家，找到信价比比较好的保险公司。在城市里的房产税通常比county里的贵，这个也在找房子的时候，要好好考虑进去。
　　楼主辛苦 顶顶顶 　　
　　30年还完是贷款额的多少呢　　
　　也就是说30年利息多少　　
　　30年固定利息的意思就是说，30年中 你的利息一直都是一个数字，不会变化。　　近日利率是：　　Conventional loan ：如果你的信用分数是650，你的利率是4.25% 　　如果你的信用分数是740+ ， 你的利率是3.875% 　　FHA Loan：如果你的信用分数是650， 你的利率是3.375%　　如果你的信用分数是740+，你的利率是3.25% 　　记住，每日利率都会浮动，我会尽量天天更新一下利率情况。有问题，随时问我。　　目前是贷款买房子的最好时机，因为美国的利率真心很低，前几年还是6%多，现在锁定30年的利率，以后不管利率涨到多高，你的现在的利率都不会变。　　我随后将更新Refinance（重新贷款）方面的内容，请大家耐心等待。因为我现在还Office里忙，我会尽量回复的。。。如果回复慢了，请大家谅解
　　LZ，不是我在微信里不好意思留言，是问题真心复杂，所以总是怕耽误你的时间。
　　周末愉快。　　我系统的写一下自己的情况，再留言啊。
　　挺有用的信息，谢谢楼主。
　　楼主去哪啦 忙着过圣诞节 不要我们了！　　
　　楼主继续　　
　　好贴，专业知识啊。
　　大家不好意思啊！一直很忙，又是圣诞节和新年，而且这两天还生病了，所以一直没来看帖子，看到还有人支持，真开心 很欣慰。过完年，一定给大家更新更多。
　　现在给大家更新一条信息：　　FHA 贷款 和 VA 贷款，信用分数 最低是 600　　conventional 贷款，从2015年1月开始，最低首付是3%。但是可能要求标准要高一些。　　投资贷款 首付从之前的20% 降低到15%。
　　楼主小美女不要我们了，去和老公甜蜜度假了。55555嘿嘿。Ps：你和你老公长得都好萌啊。小帅哥和小美女。祝你身体早日康复哦。
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　　祝楼主MM新年快乐。新的一年一切顺利。天涯的内容无法复制粘贴，害得我只能手机拍下来你提供的宝贵信息。好的好的，等我到了那边有机会见面。^_^
　　不知楼主是在那个州，我NY房子刚刚closing，是那种前五年利率锁定4.5%，之后就是浮动。贷款搞了7-8个月，刚开头是用查收入的，搞到后来改免查收入，说是免查收入但还是跟查收入一样做法，所不同的是免查收入的费用要比查收入的多些，我总觉得好像被人坑了，我是恒通银行　　
　　为什么你的利率那么高啊？？而且现在正是美国利率极低的时候，99%的人都会选择30年固定利率或者15年固定利率，因为即使过几年，利率上升了，但是因为你的是固定利率，所以无论以后怎么样，你的利率从开始锁定的那一天，之后都不会变了。你的是不是大额贷款？大额贷款（高于417，000美金），会稍微高一点，差不多4.25%的样子。　　你申请的肯定是5/1年的ARM，就是前5年固定，后面全部浮动，一般浮动利率也不会4.5%那么高的。5年的ARM 或者7年的ARM 这两天的利率差不多都在2.75%－3.25%左右浮动。。。我觉得很多中资银行都很坑啊。。。而且大部分在美国的中资银行收很多申请费之类。。然后必须至少要交20%以上的首付，才肯贷款给你，这些银行坑就坑好多国人初来乍到，啥都不懂的。其实正常的美国的local 银行，都不会收一分钱申请费或者中介费，而且最低首付都是3%－5%，也没有那么费用，怎么感觉，有些中国的银行就跟放高利贷一样。。大家要小心。　　给大家一些建议，在贷款，选银行的时候，要货比三家，不要人家说什么就是什么，要多问多咨询，毕竟买房子是大事情，主要要对比的是，你的利率是多少，月供是多少，还有银行贷款经纪人的服务质量怎么样。
　　更新一下今日利率：　　信用分数 760+
一般贷款： 30年 固定利率 3.75%
15年固定利率 3.125% 　　FHA贷款： 30年 固定利率 3.25%
15年固定利率 2.75% 　　利率每天都会变，所以我尽量多来更新每天的利率。谢谢大家捧场，为人民服务，福利大家，新的一年，更加努力工作！嘿嘿
　　几天没来，帖子就沉了。。。。
　　谢谢撒泥的帮助, 我的客户有你的帮忙真的太好了。给力呀，西雅图这边的银行一般都要求20%首付。
　　人哩？ 太忙了都不更新了吗 哈哈
　　LZ的文章真是太及时啦！　　最近正打算买房子。关于贷款，有很多问题都搞不清楚。　　我想问一下，　　1）我可以贷到高于房价的钱吗？比如说我要买的房子价值25万，但是我想贷30万，多余的5万用于房屋装修之类的开销。　　2）还有，申请FHA贷款，mortgage insurance 是要跟30年吗？这样的话也是不少钱啊！但是你有说FHA的利息比较低，那么综合起来跟普通贷款相比，哪个更划算一些呢？　　3）再就是，我看到一篇文章说，卖家一看到申请的是FHA贷款的都pass掉，宁愿卖给首付出更多的普通贷款的买家，有这样的情况吗？申请FHA贷款和普通贷款真的会被买家差别待遇吗？ 　　4）我现在打算贷款，30年还清，每月还款1600左右，我大约能贷到多少钱呢？　　不好意思，问了好多问题，期待你的回复哦！
　　太感谢楼主了，如果要去贷款什么的一定请你帮忙，呵呵，虽然我去美国的时间还没定！
　　楼主，刚刚又重新看了一下你的文章。有个问题不明白。　　你前面说如果首付20%，就不用交房屋贷款保险，但是在后面回答网友问题时又说　　问题四：对于只交10%首付的贷款呢，我建议选用conventional 贷款。因为就不用交房屋贷款保险了　　那到底是要交10%还是20%的首付才能免掉房屋贷款保险呢？
我又想到一个问题。　　就是可以用父母的赠款作为首付款吗？
　　@朱砂莲花 　　我可以贷到高于房价的钱吗？比如说我要买的房子价值25万，但是我想贷30万，多余的5万用于房屋装修之类的开销。　　可以，有一种贷款叫 rehab loan（房子翻新贷款），就是不光把买房子的钱借给你，还把装修的rehab cost也加进去，loan amount based on （sales price ＋ rehab cost），这要licensed contractors和评估师给银行出个报告，来说明装修这个房子要多少钱，银行会根据这个来贷给你钱，每个房子情况不一样，所以its really depends　　2）还有，申请FHA贷款，mortgage insurance 是要跟30年吗？这样的话也是不少钱啊！但是你有说FHA的利息比较低，那么综合起来跟普通贷款相比，哪个更划算一些呢？　　FHA 贷款的mortgage insurance是要跟30年，所以啊 这个贷款保险的费用是不低，我个人认为如果买的房子价格比较高，还是普通贷款比较划算，因为当你还款还到equity的20%，mortgage insurance就消失了。而且如果首付付20%，也没有mortgage insurance了。　　3）再就是，我看到一篇文章说，卖家一看到申请的是FHA贷款的都pass掉，宁愿卖给首付出更多的普通贷款的买家，有这样的情况吗？申请FHA贷款和普通贷款真的会被买家差别待遇吗？ 　　这种情况不能说没有，但是大部分seller都不介意啦 因为他们最终目的是要把deal close 掉。只要能贷下款，并且顺利的把房子close掉，一般没人介意你是什么贷款类型　　4）我现在打算贷款，30年还清，每月还款1600左右，我大约能贷到多少钱呢？　　不知道你的信用分数是？还有income？ 打算付多少首付？ 还有你的还款1600 是只是本金＋利息？还是本金＋利息＋房屋危害保险+房产税？　　如果付5%首付的话 信用760+ 和今日利率来算的话，如果你说的还款1600左右只是本金＋利息，那么可以大概差不多贷到34万左右 　　如果你说的1600是包括所有的基本费用（本金＋利息＋房屋危害保险+房产税），那么可以贷到26万左右　　你要知道，每日利率都会有浮动，并且房产税和房屋危害保险也是我估算的，以上数字仅供参考，具体房子，咱们具体算，每个房子的情况不同，有的房子还收flood insurance，所以还是要具体案例具体分析。
　　亲爱的，你真是我见过最有耐心的回复最快的贷款officer
给你1000000+赞！！！！
　　哎，原来以为过来买房子很容易，原来要2年的工资水单啊。我暑假带着孩子们过去，要工作两年才有自己满意的房子。好想一过去就住自己的房子哟。涯友们会说你可以买啊，但是资金有限啊，又想住好房子，最好是能贷款到最便宜，首付最少的房子啦。况且加州看得上眼的房子都要100万美金以上。昨晚跟老公看了看加州房产经纪发来的房子信息，60--70万的都是平层。哎，70万以下的都没法看呐！
　　我现在想给大家普及一个比较重要的知识，也就是我们是如何判断一个客户他是否能贷款，我们的标准和计算方法，这样大家心里有个谱，贷款之前也省了不少时间。　　说一下收入和贷款额度，负债率的关系：　　我们一般判断一个客户他的贷款额度，主要是根据他最近两年的报税单显示的收入的平均值，如果你是hourly paid 或者self-employee 就是那种自主经营的，那么这种情况下，我也看最近两年的税单的收入平均值，这个收入是看税前的。Income before any taxes before any deductions. 　　如果你是固定工资，也就是salary paid，这种情况下，留学生比较常见，不需要两年的报税单，我只需要看近6个月的公司条儿，比如之前你在上学，那么我可能会需要你出示你的成绩单，来证明你过去两年内确实是在上学，如果你之前有别的工作，然后近半年内找到了固定薪资的工作，也就是salary paid的话，那我就按照你现在salary paid的工资来计算你的income。 　　现在说说负债率和贷款额度的关系：　　有些人，你可能有车贷，学贷，其他房贷，在这种情况下，你如果想买房子，找银行贷款的话，我们会把你的所有负债加起来，做conventional loan，也就是一般贷款，你的总负债不能超过你收入45%，也就是你的车贷，学贷和房贷等左右负债加起来不能超过你总收入的45%，如果超过了，贷款很容易被reject。如果做FHA loan，这种贷款你的总负债不能超过你的收入的52%。你的房贷不能超过你总收入38%，如果超过了，也很可能被reject。　　来说说房贷的贷款额度，我们是考虑到那些因素呢，除了本金，利息，我们还要把每个月平均的房产税，房屋危害保险也要算进去，有的房子有HOA fee（管理费），或者flood insurance（洪水保险），这样的话，也会影响你的贷款额度，如果你要是没有付20%的首付，每个月也要交mortgage insurance，这样的话也会影响贷款额度，所以很多时候，你发现同等价位的房子，你有的就能贷款，有的就贷不了款，就是因为有的房子可能没有HOA Fee，没有flood insurance。所以大家在选房子的时候，也要把这些因素考虑进去。
　　请问什么是 loan risk adjustment这个银行charge 我差不多1w　　
　　@粑粑人　　Loan risk adjustment？没听说过。。。我们没有这项收费。。你什么银行？1万多loan risk adjustment!好贵！而且还没听说有这项收费。
　　sunny服务态度超好，而且回复相当及时，有问必答，超级赞！
　　楼主最近没有来呢，留言没有回复
　　哪位朋友有楼主的联系方式短消息告诉一下，找楼主有事情咨询
　　我对不起大家啊，我现在才来看回复。。。我最近超级忙。。没时间来天涯，我最近接了很多新的case，我发现加州的客户很多哦。。。春天来啦，大家都开始买房子了，。。。不过我今天有点儿时间，可以更新一下 ：） 看到很多朋友给我的鼓励，我真的是很感动，我们身在海外，难免会有困难和难处，我们作为同胞就应该互相帮助。如果大家有问题，尽管给我留言，我看到了就一定回复！我一直都在！！
　　现在已经东海岸时间晚上10点50了， 我真是有一些感概想对大家说，首先我觉得在美国刚生完宝宝的妈妈们真的是很辛苦，很多客户都是刚生完宝宝的妈妈们，为了小宝宝，可以付出一切，我真心的感觉，妈妈真伟大！有很多妈妈有很多苦衷，在本地的银行贷不了款，或者被本地的loan officer爱答不理的，找我帮忙，我真的是由衷的心疼妈妈，想尽一切办法能把款贷下来就好了。有的时候我也是力所能及，比如说妈妈们的信用分数太低或者收入太低，我都会给一定的建议，我知道我还年轻，我刚硕士毕业没几年，很多人也许认为我看着那么年轻，肯定经验不足，但是我想说的是，你错了！我都是24小时内，有求必应的，我和我们银行副总（一个有着30年mortgage 经验的 的美国人）是一个团队的，并且我们银行有我们自己的underwriter（贷款审批员），并且在美国的贷款经纪人和房产经纪人都是持证上岗的，我有我自己执照的 执照号码才能上岗的，所以你不应该有任何担心，担心的是我们银行，在我还没有见你之前，我就借给你好几十万让你买房子，应该担心的是我！
　　我都是24小时在的，如果大家有任何问题问我，我只要看见了，都会回复的。
　　更新一下今日 FHA
　　今日FHA Loan 30 年利率 是3.25% 30 years fixed ( if your credit score is 700+)
如果是是15年固定 2.75%
15 years fixed ( if your credit score is 700 +)
　　楼主 真的是回复得非常快 十分赞！　　
　　我看中一房，房价十五万，说首付三万，还有六千的手续费，请问这个是对的吗？听说美国买房子，不是卖方才需要出手续费吗？新移民不太懂，真诚请教
　　6千的手续费 你指的是 title fee吧 就是过户时候产生的费用，有的时候，卖家会帮助付一半的过户费，这要看你的房产经纪人跟他们的怎么议价的了。选个会议价的房产经纪人很管用啊！！
　　国内想投资美国房产能贷款吗？谢谢！　　
　　加州的房价与波士顿地区的房价大概相差多少? 例如，差不多的学区房。另外，纽约州的房价与波士顿的房价差距多大？
　　楼主能给个微信不？最近正好需要！　　
　　你好，请问有没有土地或小农场出售？
　　@小笼包的馅儿
　　给你留言，在上面
　　现在我更新一下，在我们银行可以贷款的visa种类：　　Our bank is updating our guidelines to allow all of the following Visas:　　E-1, E-2, E-3, G-1, G-2, G-3, G-4, G-5, H-1, H-1B, H-2A, H-2B, H-3, L1, TC, TN, TN-1 is required　　请大家对号入座
　　谢谢分享
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