南京最宜居的区域哪个区最适合居住 南京最宜居的区域各区域居住环境分析？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2023-11-22 22:45 标签： 南京最宜居的区域
随着调控政策的持续不放松，全国楼市日益下行，市场情绪偏冷淡。南京楼市除河西、河西南和江北核心区等少数板块，因限价原因供不应求外，其他板块销售均不太理想，这也基本常识。 市场萎缩归萎缩，买房的需求依然存在。
在这样的一个热点楼盘买不到，非热点楼盘又不知道买哪个好的市场背景下，对于非专业人士来讲（尤其是首次购房者），需要一个客观的、实事求是的指导意见。现在的公众号和开发商捆绑太紧，哪怕有时候观点犀利点，也很难爽快的表达出来。时常有朋友问我，这个楼盘怎么样，能不能买，我都客观作答。有时候想想，独乐乐不如众乐乐，不妨把这些意见写出来。
我看最近中介推江山大境和世茂璀璨江山这2个盘蛮勤快，要不就从他们开始侃，观点供大家参考。江山大境楼市宣传图一、大区位截图周边环境分析看上图，2个项目挨着。均位于研创园北侧，海峡科工园和珠江产业园东侧，江浦老县城南侧。在这种区位下，优劣势是什么？优势：1、长期看，规划的科技产业带如果成熟，不乏高科技产业就业人群。（意思就是刚需群体多，首次置业的年轻人多，接盘量大）2、挨着江浦老县城，基本生活配套能解决。3、离雨山路地铁口大概700米左右，勉强算地铁辐射内的楼盘。劣势：1、发展周期不可预测，这三个产业园什么时候能够成熟，是个未知数。2、北面为宁合高速快速路，西侧为长江五桥快速路(很多开发商总是宣传长江五桥交通便捷是个优势，这当然是对的。但是对于这2个项目其实不然，噪音和汽车尾气的问题对于居住还是相对直观的。按逻辑讲离开高架3-5个地块才是好地块，既交通便捷又环境安静)二、小区位分析（小区位好不好？一目了然）优势：就1条，勉强算地铁楼盘，但是你要穿过宁合高速和宁乌公路，体验感肯定不太好。要是你把保障房热闹的商铺算是优质配套的话，那就是2条。劣势：1、高速围绕地块，噪音尾气车流量都是影响居住环境的不利因素，算比较典型的高架盘，不管有没有绿化隔离带。2、周边保障房环绕，居住人群杂。按小区位来看，80%的居住用地都为保障房建设用地。保障房环绕三、重点不利因素详解，高架+保障房环绕会带来什么样的问题？1、保障房普遍容积率非常高，人口密度大，停车混乱是常态。保障房周边小交通的停车和堵塞情况会非常严重，尤其是上下班早高峰，而这2个盘恰好窝在了保障房片区的最里面。2、二手房升值潜力弱。快速路割裂，保障房环绕，可以看做就是保障房片区的居住环境。小片区外部环境很难提升，后续二手房的升值潜力会弱于江浦其他楼盘。3、沦为外来务工人员聚集地。这个片区不出意外，江北新区发展起来后，也是以后江浦众多务工人员的首选落脚地，因为满足生活成本低的下面三个条件（交通方便、保障房商业配套、房租便宜）大家可以回想一下，南京还有哪几个地方与此类似？对，就是那几个桥。（迈皋桥、油坊桥、铁心桥、西善桥、长江大桥桥北）四、回答能不能买这个问题，其实还是看价格。是看价格是不是有性价比，价格到了，没有卖不出去的房子。我们做个参考。青奥板块中海左岸澜庭、金地风华国际均价31500左右，融创臻园的二手房大概在27000左右。那么这2个盘，江山大境和世茂璀璨江山，大家也知道最近地价降了。我认为高层的价格应该在23000左右，洋房26000左右是比较合理的价格。上面的话是说给刚需听的，就是你只有这么多钱的情况下。如果是投资，建议暂时不要碰这2个盘，除非碰到下一轮普涨，不然没机会赚钱。最后放张开发商宣传的区位图，我们还是要透过现象看本质。楼市传宣单页图

从战略层面而言，宁镇扬板块主要是指南京、镇江、扬州三地市，他们正处于长三角一体化、长江经济带、沿海地区开发等多个十分有利的地理交汇点上，战略地位十分重要。而这里的城市建设情况如何？我们一起来观察下。南京市镇江市扬州市一、地区概况首先，简单了解下宁镇扬各地的市区人口和面积的情况。1、市区面积根据住建部2020城市建设年报数据，从地区占比来看，南京、扬州、镇江分别占66%、23%、11%，可以看到南京在市区面积方面的表现十分突出。总的来看，3个城市市区面积总计10032.4平方公里，平均3344.1平方公里。2、市区人口3市市区人口总计1052.7万人，平均350.9万人，以此作为参照，仅南京能站上平均线，而扬州、镇江则在平均线之下。其中，扬州以490.2万人的差距不敌南京。二、城市建设6大维度PK维度一：投资金额提升产业含金量需要钱，搞科技研发也需要钱，城市建设更是离不开资金投入。总体上，投资金额各项数据综合实力较强的是南京、扬州。 下面是各项数据情况。1、本年完成投资3个城市完成投资总计761.22亿元，最大的是南京594亿元，最小的是镇江38.18亿元。其中，扬州以464.97亿元的差距不敌南京，排名第二。2、市容环境卫生投资排名为，扬州>5亿元>南京>4亿元>镇江>3亿元。 值得一提的是，扬州完成投资5.91亿元，直逼6亿元。3、园林绿化投资地区平均28.59亿元，总量最大的是南京80.45亿元，垫底的是镇江1亿元。 其中，镇江以3.32亿元微弱差距落后扬州，后面稍微发力，有望实现赶超。4、道路桥梁投资南京占整个地区总量的66%，扮演了无可替代的角色。 3个城市道路桥梁投资总计374.63亿元，最大的是南京248.32亿元，最小的是镇江18.59亿元。而扬州以89.14亿元的明显领先镇江，稳居第二。5、供水投资3市供水投资总计30.35亿元，镇江3.11亿元，排在中位，以中位作参照，排名在其之上的有南京。 而镇江以23.19亿元的差距不敌南京，被甩开了不少差距。6、排水投资具体数据为：南京（20.34亿元）、镇江（9.39亿元）、扬州（3.5亿元）。 不难看出，南京处于绝对的领先地位，可谓是一骑绝尘。维度二：交通设施建设“交通拥堵是'城市病’的典型表现，也倒逼着城市交通设施建设的推进。宁镇扬三市交通设施建设情况如何？通过几个数据一起来了解下情况。1、道路面积3道路面积总计22693.5万平方米，扬州2990.13平方公里，排在中位，我们以此作为参考，排名在其之上的有南京。 而镇江以347.4万平方米逼近扬州，赶超机会很大。2、道路长度排名为：南京>9000公里>扬州>镇江>1000公里。这里格外显眼的是， 镇江以217.6公里的差距不敌扬州，排名垫底。3、桥梁数3个城市桥梁数总计2853座，平均951座。其中，南京以1855座的优势甩开扬州。而扬州与镇江两者规模则最为接近，差距仅有259座。4、建成区路网密度密度最大的是镇江10.1公里每平方公里，垫底的是南京8公里每平方公里。而镇江以0.7公里每平方公里的微弱差距领先扬州，两者最为接近，不相上下。从地区交通设施指标来说，南京、扬州的表现是不俗的，各项的综合实力均较强。维度三：供排水一般来说，经济水平好、发展速度快的地区，供排水建设比其他地区好一些。综合来看，在供排水指标各项数据综合实力排名为：南京、扬州、镇江。 下面是详细情况。1、供水总量3市供水总量达到153762.3万立方米，扬州21930.26万立方米，排在中位，以中位作参照，排名在其之上的有南京。 其中，南京以7992.1万立方米的优势明显领先扬州，领跑整个地区。2、居民家庭用水3市居民家庭用水总计66619.3万立方米，平均22206.4万立方米，以此作为参照，仅南京能站上平均线，而扬州、镇江则在平均线之下。其中， 扬州以49829.5万立方米的差距不敌南京。3、免费供水量南京免费供水量2235.44万立方米，处于断层领先地位。而扬州仅75万立方米、镇江34.16万立方米，被南京甩开了不少差距。4、污水处理总量3个城市污水处理量总计134584.0万立方米，平均44861.3万立方米，体量最大的是南京106570.0万立方米，最小的是镇江11698.0万立方米。 格外显眼的是，扬州被南京甩开不少差距。6、节约用水量南京占整个地区总量的65%，表现抢眼。3个城市节约用水量总计8202万立方米，最大的是南京5321万立方米，最小的是镇江798万立方米。7、市政再生水生产能力总量最大的是南京50.8万立方米每日，垫底的是扬州7.0万立方米每日。 而镇江以29.3万立方米每日的差距不敌南京，以14.5万立方米的优势力压扬州。维度四：园林绿化南京在园林绿化指标各项数据实力靠前，公园绿地面积均排在地区靠前位置，但也存在短板，如人均公园绿地面积方面。紧随其后的是扬州，也有不俗表现。 下面是详细情况。1、公园绿地面积在高楼林立的背后，公园绿地改善了城市的居住环境。数据显示，南京发挥着顶梁柱作用，一市的面积占整个地区近73%比重。 3市公园绿地面积总计15060公顷，扬州2471公顷，排在中位，我们以此作为参考，排名在其之下是镇江。2、公园个数具体数据为：南京（165个）、扬州（116个）、镇江（28个）。 3个城市公园个数总计309个，镇江明显有些掉队了。3、门票免费公园个数南京以139个的规模夺冠，扬州的116个及镇江的24个，则分列2、3名。 格外显眼的是，扬州所有公园均实现了门票免费。4、建成区绿化覆盖率扬州仅以0.01%的微弱差距不敌南京，追上也是一步之遥了。而镇江以1.29%的差距不敌扬州，排名垫底。5、人均公园绿地面积具体数据为：扬州（19.95平方米）、镇江（18.5平方米）、南京（16.9平方米）。南京虽然公园绿地面积遥遥领先于镇江和扬州两市，但奈何人太多，人均起来就不占优势了。维度五：环境卫生1、生活垃圾处理量排名为，南京>300万吨>扬州>镇江。 其中，南京占整个地区总量的74%，表现格外抢眼。2、生活垃圾处理率生活垃圾处理率，指经处理的生活垃圾量占全部生活垃圾总量的比重。值得一提的是，3市生活垃圾处理率均达到了100%，成绩喜人。3、市容环卫专用车辆设备总数3市环卫车数总计3559辆，平均1186辆，以此作为分水岭的话，仅南京能站上平均线，而扬州、镇江则在平均线之下。 其中，扬州以2050辆的差距不敌南京。4、公共厕所数总计1923座，平均641座。其中，镇江以158座差距落后扬州，追上也是一步之遥。而南京公共厕所数超1000座，处于断层领先地位。总体上，环境卫生指标各项数据综合实力较强的是南京、扬州。维度六：建设用地面积综合来看，在建设用地面积各项数据综合实力较强的是：南京、扬州。虽然南京实力最强，但也存在明显不足，如**较差指标等方面。 我们逐个来看。1、城市建设用地面积数据表明，南京起着重要作用，一的体量占整个地区近70%比重。 3市建设用地面积总计1196.3平方公里，扬州185.36平方公里，排在中位。 镇江以15.15平方公里的微弱差距不敌扬州，排名垫底。2、居住用地面积3市居住用地面积总计318.2平方公里，平均106.1平方公里，选均线作为参照物的话，仅南京能站上平均线，而扬州、镇江则在平均线之下。3、工业用地面积宁镇扬3市公园用地面积总计219平方公里，平均73平方公里，仅南京能站上平均线。而扬州以13.7平方公里逼近镇江，赶超机会很大。4、道路交通设施用地面积数据表明，南京起着重要作用，一市的面积占整个地区近73%比重。 3市总计233.8平方公里，扬州32.25平方公里排在中位。值得一提的是， 扬州以138.4平方公里的差距不敌南京。5、绿地与广场用地面积具体数据为：南京（109.56平方公里）、扬州（31.94平方公里）、镇江（13.83平方公里）。肉眼可见，南京处于绝对的领先地位。6、商业服务业设施用地面积地区平均33.3平方公里，面积最大的是南京78.8平方公里，垫底的是镇江8平方公里。此外，扬州以5.3平方公里的微弱差距领先镇江，两地相差无几，不分伯仲。三、总结通过六大维度的分析，南京的城市建设实力可谓无人能敌，强势领跑。此外，扬州险胜镇江，两市建设情况是比较相近的。从整体上看，宁镇扬三市发展不均衡的问题较为突出，随着同城化发展，扬州、镇江迎来利好，让我们共同期待三市未来的发展。

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