半岛全媒体首席记者 赵永宝
换房的时机来了吗?
6月1日，青岛官宣: 楼市首付降低、限售放松；6月20日，央行发布消息：1年期和5年期以上贷款市场报价利率(LPR)下调10个基点，同日，青岛二套房贷利率相应降至4.8%。
       6月21日23时，记者打开贝壳平台，挂牌的青岛二手房数量定格为95857套，接近10万套。一边是政策利好的落地，一边是高企的挂牌量，如何打通“卖一买一”的换房链条，让市场重拾动力，青岛已经行动起来——
二手房的新期待
“李哥，我家的房子您别忘了推荐一下啊，比较着急卖，您要是能帮忙顺利卖出，我会单独付您1万元辛苦费。”
“不是钱的事儿……”49岁的李强是一名房产中介，从业15年来见惯了市场起起落落，可说起如今的行情，他直摇头，“挂牌卖房的比买房的多多了。”
李强的一个“多”字里，有36岁“工地人”刘磊拖家带口停泊的港湾，有30岁“小镇青年”王彦的诗和远方，也有42岁设计师谢蕾夜班后温暖的归宿……疲惫的市场行情，让原本没有交集的他们，有了一个共同的感受——二手房不好卖。
卖套二手房，两年七次降价
36岁的刘磊是一名从事勘察测绘工作的“工地人”，他刚开始有换房的打算，是在2021年的6月。那时候二宝已经出生， 父母来帮忙带孩子，一家六口挤在85平方米的套二房里，实在是住不开了。
刘磊的房子位于市北区萍乡路一个不算大的小高层小区。这是他和妻子在青岛的第一套房，从2014年开始，这套房子见证了他们的爱情、他们的奋斗，呵护了大宝的成长，迎接了二宝的出生。
一梯两户，全明户型，不挡光，刘磊觉得这样的房子应该挺好卖，可没想到往外一挂就是两年。
“最开始挂了220万元，因为中介说挂高点，过段时间给我落落，评分就上去了。”刘磊回忆，可能因为价格高了，挂出去之后很长时间没有人看房，“第一次降价就是大手笔，咔嚓一下降到了210万元。”
“2021年底，有个老人给孩子买房，看中了。出价200万元，后来又加了两万，202万元。”刘磊说，因为之前他们楼上邻居刚卖了205万元，自己怎么着也得和他卖出一样的价格吧，再加上大宝到2022年才上学，现在卖了还得租房……思来想去没舍得卖，“后来，老人200万元买了我们隔壁单元的西户，就这么错过了。现在想想挺可惜，但当时认识不到这点啊。”
转过年来，半年多时间没有人看房，刘磊的价格也一再突破底线，206万元，200万元，198万元，195万元……直到2022年的夏天，等来又一个还价的。“那是我们前面一个小区的邻居，领着亲戚来看房，母女俩出价180万元。”刘磊还是没有答应，他觉得还能卖190万元以上。
错过这一次，又是半年多无人问津，刘磊主动把房价降到了183万元。
视觉中国供图
刘磊分析，到他们小区买房子的都是地缘性客户，因为没有学区，周边居住的多是老人。“我们单元11层22户，三分之二以上住户是老人。”
直到今年5月，房子终于卖了——总价175万元，单价两万元整。
“不出所料，买家也是位大姨，因为女儿女婿居住在旁边小区，大姨卖掉了城阳的房子，买了我这套。”尽管历时两年、7次降价，刘磊还是庆幸房子终于脱手了。
说起当前的行情，49岁的资深房产中介李强最有发言权。
“我们有一个500人的房产渠道代理群，里面囊括了市区大大小小的中介，每当成交一单，群里就会发喜报，包括开单区域、开单价格、开单精英……”李强说，他从每个月里选一个周末，梳理了一下今年以来的市场行情：2月25日成交19单，3月4日成交20单，4月8日成交17单，5月14日成交5单。
“刚过完年回来的2月份，市场是最好的，一直到4月中旬都还可以，那时候最起码每天都有带看。”李强说，4月中旬之后，一天不如一天，如今一周能有两三个看房的就不错了。
疲惫的市场环境下，“二手房难卖”几乎成了当前市场的共识，急于成交的客户只有把房价一降再降。
记者打开贝壳APP发现，重庆南路上有一套次新房，2022年1月挂牌，历史最高价432万元，此后一年半的时间里至少历经8次降价，如今的价格是348万元，依然没有成交。
重庆南路上一套次新房一年半时间里至少降价8次，依然未成交。
“同一楼座的房子，比着降价卖，你的便宜，我比你还便宜。”今年4月份，李强遇到一个客户，在他的房子挂牌之前，同户型的最低价是2楼的345万元，他报价335万元没几天，那套2楼的房子接连几次降价，最终降到320万元。另外还有一套房位于3楼，也从348万元降到了328万元。
除了业主和中介微观层面的感受，一组来自贝壳的数据显示，最近的二手房成交确实有所下滑。今年青岛二手房成交量在3月份达到8744套高位后，持续在低谷徘徊，4月份的成交量只有6380套，5月份成交6204套。
价格方面，国家统计局发布的数据显示，从今年2月，青岛二手住宅销售价格结束“七连跌”重回涨势，上涨态势维持了两个月，进入4月又重回下跌态势，5月环比“两连降”。5月份青岛二手住宅销售价格环比下降0.2%，同比下降2.7%。
其实，不只有青岛。据诸葛数据研究中心统计，5月份，10个重点城市二手住宅成交73187套，环比下降13.83%，较上月跌幅收窄7.29个百分点，成交量全数回落。其中，厦门跌幅领跑，二手住宅成交1803套，环比下降24.66%；南京、苏州紧随其后，环比跌幅分别为19.46%、18.37%；深圳、成都跌幅也均在10%以上。
李强在查看一些新房项目的户型图。
挂牌量激增，咱不是最多的
如果知道现在是这个行情，也许王彦不会登上那趟从滨州市博兴县开往维多利亚湾的看房车。
这个维多利亚湾不在香港，而在青岛市的黄岛区。
2018年7月，青岛的楼市如那个夏天一样火热。300公里外，博兴县一个老粗布交易市场里，来了一位维多利亚湾的置业顾问，他给每家商户发了一张传单：无敌海景房、大牌开发商、单价一万出头……整个市场躁动起来。那时候，博兴县城里好的房子单价也已突破万元，不少人心动了，这其中就有王彦。
王彦的房子所在的维多利亚湾小区。
30岁的“小镇青年”王彦是一名电商小老板。尽管很少离开家乡，但他的客户遍布全国各地，甚至有泰国、越南、日本、韩国等外商。“一年几十万元的利润，市场最好的那一年，做到了接近100万元。”王彦说，他发一单快递不论大小，只需2.6元。
之所以要到青岛买房，是因为自己曾经“错过了一波涨幅”。2016年初，王彦到青岛看过房子，那时高新区的房价才5000多元一平方米，东李片区万科开发的一个项目，单价也只需一万出头。当时售楼处工作人员跟他说，本地人两成首付，外地人则需要三成首付，犹豫再三，他没有买。“回家之后，房价就像坐上了火箭，一天一个样，到2016年9月，高新区的地价都已经6800多元，面粉贵过面包了。”
王彦不想错过这次送上门的机会。
很快，维多利亚湾的看房车开到了市场门口，40多座的大巴车坐得满满当当，“九成是市场上做买卖的”。
王彦的房子所在的维多利亚湾小区紧邻大海。
早晨7点半从博兴发车，中午12点左右到达黄岛。“车停下的第一站，不是售楼处，而是维多利亚湾的海边。”所有人都下来看大海，置业顾问指着海湾对面说，那个伸到海里的就是栈桥，那个高楼叫“百盛”……
午餐之后，车开到了售楼处停车场。“一下车，就有服务人员给撑伞，太阳都没晒着。”王彦回忆，一个置业顾问带着三四个客户，挨个看样板间，看了大约两个小时，就坐下来问买不买。
王彦这次没有犹豫，当天就交了两万元定金，选择了一套140平方米的精装大套三，“甚至都不知道房子建在哪儿”。直到下午5点，车上和王彦一样定了房子的有3个人。后来不久，王彦就来交齐了156万元全款，办完了所有的手续。
维多利亚湾小区
2021年，交房了，王彦没有等来预期中的涨幅，房价反而一路向下走，“前两天，我打开贝壳APP一看，都卖不到9000元了。”
王彦有时候会算，这150多万元如果没有买房，而是放在当地一家大型企业的融资平台上，他一年可能会有接近14万元的收益，如果再保守一点放在银行，也会有八九万元的回报。
王彦想把房子卖掉，他咨询了附近一家中介，工作人员告诉他，现在挂牌卖房的比买房的都多，不着急的话建议缓一缓。
维多利亚湾小区附近的标志性景点“飞翔的鸥”。
记者查询发现，维多利亚湾在青岛市成交小区排行榜上，位列第一。该小区在售房源有885套，以6月15日为节点，显示近30天新增挂牌量113套。
二手房不好卖，背后不可忽视的影响因素是：二手房挂牌量正在攀升。
放眼青岛，贝壳指数中的二手房供需走势曲线图显示，今年1月新增房源4925套；2月陡增14645套；3月继续上升，新增16585套；4月新增14767套；5月新增13766套。
但放眼全国，青岛的挂牌量并不是最多的。记者查询贝壳找房平台发现，目前北京市二手房挂牌数已超12万套，南京的挂牌量则突破17万套大关，武汉逼近20万套，成都已经超过20万套……
诸葛数据研究中心的监测数据显示，5月份10个重点城市二手住宅挂牌量为213.37万套，环比上涨3.62%。从同比看，近一年来，苏州二手房挂牌量同比涨幅超500%，南京涨幅超200%，深圳、杭州的涨幅也均在100%以上。
李强准备去带客户看房。
迎城市更新，“老破小”的底气
在成功卖掉房子的当天，刘磊下班后家都没有回。
“我对象叫我接上她，直接就奔售楼处了。”卖房两年，那套梦想中的大房子，一遍遍出现在刘磊的脑海，如今终于敢去亲密接触一下了。他们最终在浮山后的一处新盘，定下了一套140平方米的套四房，总价500万元。尽管还款压力山大，但在刘磊看来，这下老人、大宝、二宝都有自己的房间了。
而在李强看来，目前市场上像刘磊这样的住房改善型客户居多。这部分客户更加青睐新房或次新房，“老破小”越来越不受待见，或许是二手房挂牌量较高的另一个重要原因。
保利百合花园小区
一份来自58安居客研究院的数据印证了李强的说法。
这份2023年青年（1985年～2005年出生）置业报告显示，接近五成的青年为改善目前的居住环境而购房。在户型方面，超七成的青年更愿意选择三居室以上的房源，选择一居室的占比仅1.3%。此外，青年们多倾向于新房，占比达74.7%，倾向购买二手房的占比仅9.4%。
2020年，李强把自己的店从老城区人民路搬到了市北新都心，“没办法，那边老房子卖不动，这边房子新一点。”
“不是我们推新房，很多客户看了二手房，再看新房，自己就比较出来了。”李强说，“10年前90平方米小套三最流行，你再对比一下如今的户型——”说着，他拿出了时下青岛市场上热卖的两个新房项目户型图，一个143平方米，一个130平方米，都是四室两厅两卫。户型图上赫然印着：量身定制式的家庭关系场。
从保利百合花园望向后海，能看到不远处的新盘保利·和颂（红框处）正在如火如荼地建设。
此外，同一地段的新房和二手房价格差不多，往往新房价格还更低一些。李强举例说，“以水清沟片区的新盘保利·和颂和保利百合花园对比，保利·和颂低楼层的套三房单价两万二左右，去保利百合花园，这价格买不到啊。”
42岁的谢蕾是一名美术设计师，她正和自己的房东进行着一场“拉锯战”。
自2009年起，谢蕾就租住在南京路附近一处60平方米的套二房子里。这套房子和谢蕾的单位在同一个院，距离办公楼不到100米，由于经常上夜班，她下班后步行回家，全程都在院里，感觉很安全。
谢蕾的房东从2017年就想卖房子，最开始报价190万元，当时谢蕾的一个朋友出价160万元，立马就能付款。但房东觉得太低了，只肯降到180万元，就这样没有谈成。后来陆陆续续有人看房，但都没有成交。
从去年开始，看房的就很少了，房东的报价也是一降再降。“房价刚开始走下坡路的时候，他想150万元卖给我，我觉得高了。”谢蕾说，自己比较佛系，买也可不买也行，因为在别处还有房子，“之所以想买，就是因为住得久了，感觉这套房子让自己特别舒服，双南向，整面墙都是玻璃窗，采光特别好，冬暖夏凉。”
房东现在的挂牌价是140万元，而谢蕾的心理价位是120万元。
6月21日，记者来到这套房子所在小区，发现这套建于1996年的房子一点都不显老，马赛克外墙精致而干净，楼下的无花果树随风摇曳。
房东的底气来自于青岛正在进行的城市更新攻坚行动：小区的路面被挖开，铺上了绿色的防尘网，一些工人正在忙着更换雨污管道，这里正在进行老旧小区改造。
谢蕾租住的小区正在进行老旧小区改造。
据了解，2023年青岛计划改造老旧小区473个，惠及居民13.77万户，截至目前已全部开工，计划今年实施的13个老旧街区改造示范项目，目前也已全部开工。
房东说，这里的改造工程已经进行一个月了，改造完成后，整个小区的居住品质肯定会有大幅提升。
打通换房链条，曙光不远了
一项贝壳研究院的调研显示，挂牌增加的背后原因不是“抛售”，而是换房。
然而，一边是“卖不动”的二手房，一边是激增的挂牌量，导致“卖一买一”的换房链条受阻。如何让流通环节减少堵点，减少交易成本，加快购房需求入市节奏，青岛已经行动起来。
6月1日，李强的手机响个不停，他正在忙着给各路买房人、卖房人解读刚刚出台的楼市新政。这一天，青岛发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，打出了一套“组合拳”，包括放松限售、降首付、试点房票制等一揽子措施。
2008年入行前，李强是干电脑维修的。2011年开始，熟谙网络的李强开始在天涯社区，用帖子记录自己的从业故事。无论是刚需的、投资的还是炒房的，都能从这里看到他的“毕生绝学”。在业内人士看来，这次新政既有力度又有温度，“为大部分二线城市打了个样”。
“力度”体现在降首付。
非限购区域首套房首付最低降至20%、二套房最低首付30%，“二成首付”重现青岛楼市江湖，在业界产生了轰动效应。
今年1月5日，住建部部长倪虹曾表示，对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来；对于购买第二套住房的，要合理支持。此后，灵活运用信贷政策的主要以三四线城市为主，一二线寥寥无几，最多也就是“认房不认贷”，或在公积金上做做文章，极少有主动降低二套房首付的。
此次新政之后，青岛成为全国主要二线城市中，为数不多的执行首套房二成首付、二套房三成首付的。
可别小看这10%，对于刚需购房者而言，一套价值200万元的房子，10%的差别就是20万元，少了这20万元，购房者就可以少借点，“踮踮脚”也就够了。对于改善型购房者来说，首付下降缓解的压力也是明显的，一套600万元的大房子，10%的差别就是60万元，留这60万元在手里，不论是购房还是投资，心里的底气更足。
视觉中国供图
“温度”体现在解除限售。
新房的限售条件，由网签满5年变为网签满3年或取证满2年，二手房由取证满2年变为取证满1年。
不过，这里有一个前提条件，需满足一个情形：因家庭成员患重大疾病急需资金治疗、家庭收入不能支持住房贷款且已申请贷款延期展期等。
这个举措彰显人性化。确实，谁家都可能遭遇急事儿，生了大病急用钱、收入减少还不起房贷……若房子再不能卖，不符合情理。
另外，新政提到的全面推行二手房“带押过户”，已经落到实处：4月17日，青岛完成首笔双预告模式“带押过户”登记；4月18日，西海岸新区完成首笔双预告“带押过户”业务；4月20日，青岛完成首笔线上“带押过户”业务；6月20日，青岛市首笔二手房交易跨机构“带押过户”业务成功落地……
以青岛首笔线上“带押过户”业务为例，市民徐先生想要买李沧区一套房子，但这套房子在青岛银行还有近90万元的贷款没有还清。这在以前，需要卖家先结清贷款才能交易。但现在，通过市房地产事业发展中心、市不动产登记中心、青岛银行三方数据共享，4月20日，徐先生在青岛黄海公证处本部远程业务办理平台顺利办理了线上“带押过户”业务，并成功取得房产证。
“实在是太方便了，我不需要到任何房屋交易大厅排队办理，轻轻松松就完成了房屋交易。”徐先生说，“不仅保证了我的资金安全，还节省了费用和时间，省心又省力。”
政策效果已经反馈到市场上。
据贝壳研究院数据，6月首周，青岛新房和二手房共成交3663套，总成交量较前一周微涨1.2%。第二周，青岛新房和二手房共成交3841套，较前一周上涨4.9%。
其中，新房市场数据回升更为明显。6月首周，青岛新房住宅成交1784套，环比上涨20%。这个数据，高于4月首周1280套、5月首周877套，仅低于“阳春3月”首周2201套。6月第二周，青岛新房住宅成交2284套，环比涨28%。
曾经高喊“活下去”的那家开发商，今年换了口号——“奔向曙光”。一系列大动作之后，对于买房者和卖房者来说，曙光真的不远了。（应受访者要求，文中刘磊、王彦、谢蕾均为化名）返回搜狐，查看更多
责任编辑：

文/图 半岛全媒体首席记者 赵永宝 半岛全媒体记者 赵耀光引子　　9月11日，青岛全面取消限购、限售；9月19日，青岛确定执行“认房不认贷”；9月25日，存量首套房贷利率下调……刚刚过去的9月，一系列“大招”密集出台，释放出强烈的“稳楼市信号”。这意味着，始于2017年的最长房地产调控周期基本画上句号，新的稳楼市周期已经开启。　　如今的青岛楼市热度几何？房产中介如何熬过这几年的？在刚刚结束的超长假期里，记者走进岛城一家中介门店，详细记录房产经纪人的当下日常。见微知著，无论是对刚需上车，还是改善换房，你我或许都能从中汲取些许感悟。
　　这个“超级黄金周”，有人宅在家享受8天的闲适，或者成为8.26亿游客中的一分子，也有人像石焕丽一样，为了工作吃不上一顿像样的午餐。　　10月6日晚上11点，石焕丽刚刚在高新区给客户办完了一套房子的认购手续，准备回家吃当天的第二顿饭。这是她双节假期里成交的第一单，也是所在中介门店成交的第17单。　　身为一名“85后”房产经纪人，石焕丽每天不是在带看，就是在带看的路上……“整个店‘全面开花’了”　　9月29日，中秋节，双节假期第一天，石焕丽发了条朋友圈祝福早安：这样的天气，只适合好好工作！　　上午8点40分，石焕丽来到门店，发动起她那辆黑色的迈腾，准备去接第一组客户。　　石焕丽供职的这家中介位于清江路与淮安路路口，分上下两层，一线业务员有50多人。在如今的市场行情下，这家门店显得颇具规模。
店里的荣誉随处可见。　　当天的第一组客户陈姐是青岛本地人，准备帮远在西安的亲戚在青岛置业。她的亲戚要新房，但是预算不高，还需要把西安的老房子卖掉，于是可选范围就有限了。半个月前，石焕丽已经带陈姐看过胶州上合示范区的房子，这一次带看的楼盘在城阳上马片区，两个片区的目标房源总价都不到100万元。　　陈姐上车后的第一句话就是：“咱俩好像特别合拍儿，你每次叫我看房子我正好都有时间。也有别的中介联系我，可我不是在出差，就是在旅游，哪有空看房啊。”紧接着，就贴心地关心起石焕丽的腰。　　石焕丽拿起一包膏药贴，“医生让卧床休息，可我哪天能闲下来呀。”　　“咱们到那边大约需要一个小时车程，车门上有水，晕车的话也有晕车药。”石焕丽的四个车门储物格里全塞着矿泉水，“这都是为客户准备的。”
石焕丽专为工作拍摄的标准照。（受访者供图）　　当天上午，城里很空，城外很堵。一个小时车程，石焕丽开了一个半小时。　　“这里是红岛湾，还有一些商墅产品……”“这里是青岛中学，整个高新区都可以积分入学……”“这里是规划中的地铁9号线……”路上每经过一个片区，石焕丽便向陈姐介绍附近的楼盘、价格、配套，同时对比分析上马项目的一些优势和劣势。　　10点30分，石焕丽和陈姐来到第一个项目。售楼处门口摆着3个带看单投递箱，分别来自贝壳、德高、58爱房。石焕丽填好一张，熟练地投入其中一个。
一售楼处门口，摆放着带看单投递箱。　　楼盘销售人员登记客户信息后，便带着陈姐从开发商的历史讲起，讲到价格环节，陈姐发现了自己的目标户型，算下来单价不到7000元，属于毛坯大高层产品。
9月29日，石焕丽（中）带客户看样板间。　　去看样板间的时候，石焕丽遇到了同行小梁，他满面红光地说，自己带看的客户当天上午已经成交，去打印征信了。　　这家售楼处的洽谈区有6张桌子，坐着3组客户，沙盘旁边还有一组客户正在听售楼人员讲解。而在活动区域，一位刚刚成交的女士正在参与砸金蛋活动。一名售楼人员高声念出：“恭喜您，成为北岸大城第2502位城主！”话音未落，后面两位售楼人员，一人敲锣，一人施放礼花筒，喜庆的气氛感染到了售楼处里每一个人。
9月29日，上马片区一售楼处内，一位刚刚成交的女士正在参与砸金蛋活动。　　11点30分，石焕丽带陈姐来到第二个项目，售楼处门口摆放着两辆崭新的五菱电动车，每辆标价近5万元，旁边还有一辆拖车又拉来两辆，正忙着卸车。　　买房送汽车？售楼人员笑称，“不是送，是抽！签约就可以抽奖。”
一售楼处门口摆放着五菱电动车，成交即可抽奖。　　这个假期，不少新房项目搞起花式促销，还有的签约就送一部华为Mate60手机。石焕丽感慨，“都不如直接降价来得实在。”　　这个项目与上马大集一路之隔，旁边有利客来超市、晶岳广场等生活配套，房子属于精装小高层，单价也到了8000元左右。　　一番介绍之后，售楼处贴心地为石焕丽和陈姐准备了午餐。每人一盘披萨，配一盘水果沙拉。借着吃饭的工夫，售楼人员给陈姐计算起了首付、月供和税费。
9月29日，上马片区一项目售楼处，洽谈区坐着几组客户。　　不同于上一个项目，这个项目的售楼处显得有点冷清，只有陈姐这一组客户。石焕丽说，中秋这个团圆的节日，很多项目上午忙一阵，下午三四点钟就好下班了。　　“可以说，今天是整个假期最轻松的一天。明天开始，一些外地客户陆陆续续就来了，光我这边确定要接待的就有3组。”已经同石焕丽预约好的客户，分别定在9月30日、10月1日和7日。　　不出所料，10月6日晚10点30分，石焕丽收获了她假日成交的第一单，“刚签了认购协议，还没办完手续。”
10月6日晚，石焕丽用一单成交为这个假期圆满收官。(受访者供图)　　这个假期，石焕丽带看了10组客户，有3组是外地人，分别来自北京、东营和潍坊。其中一组还是来青岛旅游的游客，逛到即墨蓝谷，看到那里小别墅不错，就在线上联系了她。最终成交一单，还有两组已经交了定金，属于“在途订单”。　　从9月29日到10月6日，石焕丽所在门店共成交17单，平均每天有30组带看。“有的同事成交两单，并不算多，但整个店‘全面开花’了。”石焕丽的老板王鑫说。
石焕丽的同事正在紧张忙碌着。　　10月7日，青岛锐理发布的数据显示，黄金周假期里，青岛卖出新建商品住宅2485套，成交区域主要集中在西海岸新区和城阳区，分别为1385套和938套，其他区市成交均不超35套。从时间上看，成交主要集中在前三天，9月29日1671套，9月30日433套，10月1日239套。二手房方面，诸葛数据研究中心的监测数据显示，整个假期岛城二手住宅仅成交30套。“很少有纯粹的刚需”　　如今青岛楼市热起来了吗？放眼全国，诸葛数据研究中心监测数据显示，今年这个假期，包括青岛在内的全国重点10城新建商品住宅日均成交量处于近七年次低位水平，较2021年及以前的日均成交水平下降超30%。石焕丽则用一句“冷热不均”来形容。
清江路上一小区门口摆放着的租售展板。　　10月2日中午12点40分，她在白沙湾片区的一个项目看到，售楼处洽谈区的桌子前、沙发上都坐满了客户，有年轻的小两口，有老人带着孩子，还有人抱着未断奶的娃，每组客户旁边跟着一名售楼人员，热热闹闹的一幕仿佛回到了那个全民抢房的年代。　　“这个项目假期降价清盘，小户型总价降了二三十万元，大户型降了四五十万元。”石焕丽了解到，该项目8天卖了50套左右，算得上青岛卖得最好的盘。相比之下，一些主要靠地缘性客户的新盘则依旧冷清，比如之前看过的上马片区、惜福镇片区等。　　而像石焕丽所在中介门店的销售量，放眼整个青岛也算数一数二的。一家同样在新都心片区的中介店铺，整个假期带看3组，成交量为0。　　9月份以来，房地产“大招”密集出台，对楼市的影响有多大？　　相比放开限购、限售，“认房不认贷”似乎影响更明显一些。比如石焕丽之前有两个外地客户，政策出来后很快就成交了。　　这两个客户，一个来自济南，一个来自淄博，都是刚刚调来青岛工作，一个在市北区，一个在市南区，平时以出差为主。由于他们在原籍都有房子，考虑到首付比例和利率，都想先把原籍的房子卖掉再置换到青岛。但现在的市场行情把卖房周期拉得很长，自然就有一些犹豫。　　那位济南客户，石焕丽从9月初开始带看了四五次，经历了初看、复看、拍视频、做PPT……直到9月19日，青岛确定执行“认房不认贷”，在青无房客户不管有没有贷款都可以做首套。她两通电话打完，9月20日，济南客户在高新区成交了一套150平方米的改善型住房；21日，淄博客户在白沙湾片区成交了一套144平方米的大户型。　　“我们店有个同事，政策出来后，一天成交了两套。”石焕丽说，一套是城阳白沙湾片区的180平方米大户型，一套是城阳滨海路上的一套216平方米大平层。“这两个客户都是从青岛市区过去的，老房子住得不舒服，二三百万元的预算在市区也买不到很好的改善户型，于是在这里就比较合适了。”　　石焕丽曾对当下的客户群体进行过画像：改善客户占绝大多数，其次是刚需，还有极少部分的投资客户。当前市场环境下，“卖小买大”是最划算的，所以改善客户的活跃度就上来了。这或许能解释，为什么解除限售之后新增挂牌量的激增。　　那当下的市场还有投资客户吗？石焕丽今年就遇到了1个，是五一假期时成交的。客户来自临沂，石焕丽正在外面带看的时候，接到了他的线上咨询。咨询完不久，他就发来消息：“小石，我已经到青岛了，咱去看房子吧。”
石焕丽正在与一名客户进行线上交流。　　“这个客户是做生意的，对青岛的认可度很高，在市南区也有房子。”石焕丽带他看了上马片区的4个楼盘，“我们帮客户做了个PPT，所有看过的盘，优势、劣势，好的、坏的和盘托出，房子没有十全十美的，让客户自己做选择。” 客户回去后犹豫了3天，最终在与高新区一路之隔的一个项目全款买了一套。　　9月11日，青岛全域全面取消限购、限售，两天内二手房新增挂牌4800余套。10月7日0时，贝壳平台显示，青岛在售二手房源114834套。“市场上很少有纯粹的刚需。买房人总会在意它的流通、变现、获利的金融属性。”石焕丽分析道，“只能说刚需的成分多一些，或者投资的成分多一些。”曾一月卖出11套房子　　石焕丽是店里有名的“百万经纪人”。　　2020年，入行第二年，石焕丽便以100多万元的业绩做到了市北大区的冠军。　　“我不算店里最牛的，还有更好的。”石焕丽很谦虚地摆摆手。门店里挂着的巨幅“月度精英榜”可以证明，石焕丽的业绩几乎每个月都位列前三名，只是与第一无缘。
石焕丽的业绩基本每月都稳定在前三名，她说展板的时间没改，那都是2023年的业绩。　　“这个行业不缺销冠，缺的是稳定的业绩。”用石焕丽的话说，自己似乎没怎么受过宏观市场的影响，从业5年来业绩一直很稳定，“按平均数来算，每月成交两单。”　　石焕丽老家在莱芜，2004年来青岛上大学，毕业后便留青工作。做房产中介之前从事过餐饮业，一步步做到了两三家店的店长。后来，因为结婚生子，她成了一名自由的“宝妈经纪人”。　　“青岛楼市火爆的时候，我一点也没赶上。”石焕丽说，等到自己2019年入行时，市场已经开始下行，随后又遭遇疫情……自称 “半路出家”的石焕丽，没有二手房的客源和房源基础，于是从新房开始做，“我很喜欢现在的市场，大家不急不躁，慢慢看，慢慢选。”　　有没有青涩期？“太有了！”石焕丽脱口而出。　　2019年7月，入职两个多月的石焕丽，当时已经带看了70多组客户，可一单也没有成交，“估计要创下青岛的行业纪录了吧。开不了单，意味着收入低，生存压力大。生存没有解决，尊严感、体面感，都是要摆在后边的。”　　石焕丽回忆，当时对项目不熟悉，她便用最笨的办法踩盘。晚上把4岁半的儿子哄睡，她从10点或者11点开始背项目明白纸，二三十页的PPT，一页一页地背，背到次日凌晨3点才睡，一早起来又对着镜子讲。　　“背完就讲，再背再讲，所有的过程都是修炼。”石焕丽给自己定了个目标，一百天不开单就撤！结果第三个月迎来了大爆发。
店里的荣誉随处可见。　　由于公司深耕上合示范区，有个淄博客户对这一片区很感兴趣。石焕丽从入职时便保持着与这个客户的联系，一直为他跟进讲解片区建设进度，以及每个项目的优惠政策、房源信息等。　　“那是2019年的7月，一个项目推出了首付分期政策。”这个淄博客户和石焕丽聊了一个多小时微信语音，“最后说，我转你20万，帮我订4套房子吧。”　　石焕丽却当即拒绝了，她觉得买房子是个大事儿，对方看都没看过，只听自己一面之词就预订，让她觉得心里不踏实。“我建议客户先来看，看完再做决定。”　　没几天，这位客户便带着全家人，以及亲戚、朋友，一共8个家庭来看房，最后这组客户一共买了8套房！　　而在此之前，一位来自德州的客户也在上合示范区里订了房打算自住，石焕丽同样跟进了两个月。　　起初，客户表示手里预算有限，只能买一套90多平米的小户型。而当时正好有一套特价房在其预算范围内，不多不少刚刚好。石焕丽推介后，过了三五天，客户跟她说：“小石，我们已经出发了，去订那套房子。”谁知，房子恰巧卖出去了。　　石焕丽急忙联系客户：“姐，你不要来了，那套已经卖了，现在只剩大户型，而且也没有特价房了。”结果客户的回复出乎意料，“没事儿，我已经出发了，看完之后再说吧。”于是乎，这位客户买了一套最大的、140多平米的洋房。原来，客户卖了一套房，手里资金到位。　　这位德州客户事后跟石焕丽感慨道：“别人都跟我说有，只有你跟我说没有。”　　同样是在这一年7月，石焕丽又帮孩子同学的妈妈在李沧公园附近买了一套二手房，还在新都心成交了一套公寓。这样算下来，一个月卖了11套房，她入行第一年就拿到了公司的销售冠军。　　今年10月7日一早，石焕丽的老板王鑫再次在朋友圈转发业绩海报——“恭喜‘百万经纪人’石焕丽，为十一节点完美收官。”“这是一个正循环”　　“打扰了，请问精装地铁学区房送车位，咱有考虑吗？”“王哥，学区房的话明天有时间看吗？”“只要一楼？”……电话声此起彼伏，一句“打扰了”，背后可能是经纪人的第N次通话。　　但对于已是业内高段位“玩家”的石焕丽而言，更多的是“线上获客”，也就是通过网络平台咨询，再转化为电话沟通。“这是一个正循环，回复率越高，转化率越高，客户就越多。”　　石焕丽亮出的手机桌面上，有房江湖、云门店、经纪云等多个房产经纪APP。在中秋那天帮陈姐带看的途中，石焕丽的手机不停收到“您有新的微聊消息”提示，这就是有人通过线上来咨询了。
石焕丽的手机桌面上，有多个房产经纪APP。　　“很多客户只是告诉你要在青岛买房子，预算是多少，其他信息一无所知。但青岛5700多个小区，你要找到最合适他的房子，这就要求经纪人是专业的。全青岛多少个板块、规划趋势，这是一个庞大的知识系统，这些东西没有人总结给你，必须要自己去学习。”　　石焕丽由此提及今年端午假期，她接待的一组来自内蒙古海拉尔的客户。这组客户中的女士喜欢大海，想在青岛买房，但她的老公想在别的城市买。　　女士手机里联系着不同城市的十几个经纪人，线上咨询到石焕丽时，石焕丽对青岛的整个板块形势做了分析，针对目标项目提前扫楼，还做了视频直播。许是被石焕丽的那股真诚投入所打动，那组客户选择了青岛。　　晚上11点客户到达青岛，石焕丽早已等候在胶东国际机场，接机后的三天行程以及住宿酒店，都已提前帮着安排妥帖。　　用了两天时间，从上合示范区到黄岛，再到高新区，每个片区选择两三个项目做对比。最后一天，客户选定了上合示范区，第二天上午10点又把客户送到了机场。　　“但凡真正用了心，别人都能感受得到。”石焕丽说，自己所有来青置业的外地客户，都以成交结尾。
一位同事办公位上摆放着“带看总冠军”奖励。　　上半年里，石焕丽还接待了一组台湾同胞。他们出生在台湾，祖籍福建，很早就到上海、广州等地做生意，因心仪内地发展，今年干脆卖掉台北的房子，专门安排了15天的“买房之旅”。他们先在福建买了一套，后到上海，因限购没有买成。随后在福建朋友牵线下来青岛，联系到石焕丽。　　石焕丽同样接待了三天，在带看过夏庄的几个改善盘后，对方选定了白沙湾片区的一个项目。“前段时间，他还给我推荐了另一位台胞客户，同样是在上海买不了房来青岛置业，这就是转介绍。”石焕丽坦言，像她这种“做得还行”的经纪人，“转介绍”同样是非常重要的一条获客渠道，时间越长转介绍越多，都是积累。　　如今，回忆起曾经的青涩岁月，石焕丽明白，这都是一个成长的过程。石焕丽认为自己是个“长期主义者”，同绝大多数成交客户她都长时间维护关系，最长的有一年。这让石焕丽成交的每一单都有了“后续”故事。　　一位年近60岁的大姐，平时在日照做生意，赚到一笔钱便会买成房子，名下在青岛、济南、日照有9套房，“她在青岛的3套房子，房号都不记得，每次都来问我。”石焕丽笑道。　　“我们2019年开始联系。针对这种来不了的外地客户，我会以线上直播的形式，面对地图来讲解区位。”石焕丽说，如果是现房，她会去现场拍实体楼、房型、样板间、配套，从教育、医疗到地铁，全部去步行丈量，边走边介绍。通过这些努力，让大姐下决心来青岛订房。
办公桌上摆放着“爆单”文创相框。　　那是2020年冬天，临近冬至，非常冷，大姐一个人从老家莱芜自驾来青。大约4个小时车程，但5个多小时过去了，石焕丽没有等到人，手机也打不通。她事先了解大姐心脏不太好，“担心得不得了。后来给大姐充了话费，才终于打通了电话。原来路上下起大雪，耽误了。”　　后来，大姐在上合示范区的房都是石焕丽帮忙打理出租，大姐也经常给石焕丽的孩子买衣服、送礼物，“两个人都处成娘俩了。”　　对于有些经纪人，可能就像电影《教父》里那句台词：It's just business（这只是生意）！但对石焕丽来说，“我卖出的每一套房子都没有强势推销，更没有‘逼单’，都是正面反面都说，让客户根据自己的需求做决定，主打一个真诚吧。”　　“普通人买房子，特别是纯刚需，周期长是正常的，心理波动也是正常的。”同样是来自异乡的打工人，石焕丽很能理解这种心态，“想在大城市扎根，一套房子不仅是栖身的港湾，更是未来几十年要用实实在在的劳动力去偿还的。”
10月6日晚，石焕丽忙完后，在项目门前打卡留念。(受访者供图)　　说起自己的房子，石焕丽也有打算，她想把如今居住的套二换成套三，给孩子一个更大的空间。　　正如作家林语堂的人生总结，“人生幸福，无非四件事：一是睡在自家床上；二是吃父母做的饭菜；三是听爱人讲情话；四是跟孩子做游戏。”和幸福相关的片段，大都发生在房子里。　　由于老公也在这个行业，他们没有太多的时间去陪伴孩子。两个人都在外面忙的时候，如今9岁的儿子已经学会了自己在家做饭吃，“煮鸡蛋、煮面条、西红柿炒蛋……”　　时间再次拨回10月6日深夜，家里餐桌上盖着儿子给石焕丽准备的晚餐——一盘土豆饼，“儿子说，做得不好看的自己都吃了，给我留了样子好看的。”

广告
五年前，“全面二孩”政策放开，青岛的很多家庭都增添了二孩。笔者查阅相关统计数据显示，自2016年该政策落地以来，青岛的二孩占新出生人口的比例远超全国水平。政策落地的几年间，二孩生育率一直占户籍出生人口的半数以上。
居高不下的二孩生育率，势必会引发人们对居住户型的需求变化。那么生了二孩就必须要换房吗？二孩就不需要小户型了吗？笔者采访了身边几个二孩家庭，希望会对目前楼市的户型需求状况引发一些思考。
人物故事一：95平的套三 生了二孩也足够居住
小戴是青岛某公立医院的一位医生，五年前结婚时，她和老公就有要二胎的计划，所以当初买房的时候就果断购买了一套95㎡的套三。去年年底，家里的老二出生，现在一家四口和婆婆住在一起，其乐融融。
原来，小戴购房时，青岛的“70 90”政策还未退出历史舞台，“70 90”政策是国家对房地产宏观调控的一个重要政策。其主要内容是指：新建住宅项目的户型比，套型建筑面积为90平方以下的户型必须占到整个项目的70%以上。
在那几年，青岛新房市场上85㎡左右的套二和95㎡左右的套三户型比较流行。120—140㎡左右的户型就已经成为市场上比较大的户型了。如果还想要再大一些的户型，则只能考虑洋房和别墅了。
人物故事二：卖一买一换大房是不少二孩家庭的选择
然而随着“70
90”政策的退出，新房市场上140㎡左右的大户型成为了不少项目的主打户型。比如位于李沧的小高层绿城汀岚，较小户型是140㎡；位于西海岸的青岛海洋活力区融创中心高层较小户型110㎡等等。而根据较近一两年的新房成交数据显示，青岛新房市场的套均面积为120㎡左右，中大户型成为市场主流。对于不少有二孩需求的家庭来说，“卖一买一”成为二孩换房的主要途径。
小杨也是赶在“70 90”政策退出前购买的婚房，买房之初根本没有考虑生孩子的问题，购买了一个85㎡的大套二。然而刚刚怀上二胎之后，她就开始了换房计划。“孩子现在跟我们夫妻一起住，家里老人住在儿童房，等二宝出生后，现在的套二就不够住了。”小杨担心的说。
于是在去年年初，一个机缘巧合的情况下，小杨卖掉了主城的小房子，在城阳区换了一个面积稍微大点的套四。“如果当时直接买这么大的房子肯定买不起，卖了之前那个小的，再换这个大的，压力就不是很大了。”小杨说。
市场调查：主城新房市场小户型有回归趋势
虽然楼市“70 90”政策已经远去，但是楼市对小户型的需求却一直都在。今年以来，楼市大环境的影响下，开发商们也一直在调整户型迎合市场需求。欣喜的是，如今青岛市场上已经有一些小户型房源，这对于刚需置业者来说，实在是一件可喜可贺的事。
位于市南南京路与延吉路交汇处的禧竹雅园，在售户型建面约68-143㎡小高层，均价39000元/㎡带装修交付。
位于老四方的中海观澜庭，建面约67-97㎡，均价20000元/㎡。
位于市北泰山路99号的泰山华府3号楼在售，户型面积91-139㎡，以两居和三居为主，共三个户型，均价28000元/㎡。
位于欢乐滨海城的城投悦动湾现房销售中，建面约92-123㎡装修小高层均价19860元/㎡。
位于老沧口的首创禧悦天海目前在售建面约80-115㎡高层，均价23000元/㎡装修交付。39-45㎡公寓价格12000-13000元/㎡。
位于崂山区的中联依山伴城四期项目在售3#、7#高层，均价约22000-23000元/平，户型建面约86-128㎡。预计2022年下半年交付。
综上所述，笔者在调查中发现，不少刚需在购置首套房时会优先考虑90㎡左右的中小户型，一般在生了孩子之后才会考虑置换一套大一点的房子。而如果一开始买的房子是套三，换房的时间则会延后。此前有新房置业顾问曾对笔者说，要想买小户型只能去看二手房市场，而如今，主城新房市场却有小户型回归趋势。
免责声明：本页面旨在为访客提供更多资讯，并非推销产品或服务，非商业广告无广告主，内容若涉及服务或者产品，请勿据此作出购买与否的判断。编辑V：yz20060801，推荐关注下列公众号乐易西海岸西海岸置业必看，楼市新规划新动态青岛乐易青岛置业必看，各区楼市新规划新动态