PART 1 人居社区发展综述
社区 ” 一词来源于社会学领域， 多指具有某种互动关系和共同 文化维系力的人类群体及其活 动领域。1887 年，德国著名社会学家 斐迪南 · 滕尼斯（F.J.Tonnies）在其所 著的《共同体与社会》（Gemeinschaft and Gesellschaft）一书中最早开 始频繁使用 “ 共同体 ”、“ 社 区 ” （Gemeinschaft）这一概念。之后， 美国学者查尔斯 ·P·
罗密斯（Charles P. Loomis）在翻译滕尼斯的这一著作 时，把德语 “Gemeinschaft” 翻译为英 语 “Community”，词根来源于拉丁文 “Communi”，本意为关系密切的伙伴 和共同体。 中文的 “ 社区 ” 一词属于舶来词汇，由 英 文 “Community” 翻 译 而 来。 汉 语 中虽然有 “ 社 ” 和 “ 区 ” 两 个 词 汇，
但二者相互分离，彼此少有联系。直到 1933 年，老一代社会学家费孝通先生 以及部分燕京大学社会学系的学生在引 入和翻译西方社会学经典著作时，才将 英文的 “Community” 译成 “ 社区 ”，并在《社会学概论》一书中对其含义进 行详细定义：“ 社区是若干个社会群体或 社会组织聚集在某一地域里形成的一个 在生活上相互关联的大集体 ”。至此之 后，“ 社区 ” 一词逐渐成为了我国社会
学的规范术语，并沿用至今。
在学界定义的基础上，我国政府官方文 件对 “ 社区 ” 一词的定义进行了一定简 化，其被解释为 “ 聚居在一定地域范围 内的人们所组成的社会生活共同体 ”， 同时还从行政的角度特别指出 “ 我国 目前城市社区的范围，一般是指经过社 区体制改革后作了规模调整的居民委员 会辖区 ”，这使得我国的社区含义具有 了一定的行政管理意义，是社会治理的 基石和基本单元。在 2000 年中共中
央办公厅、国务院办公厅转发的《民政 部关于在全国推进城市社区建设的意 见》中，第一次以中央文件的形式明确 提出 “ 社区空间 ” 的两个维度：一是 有明确边界的物质地域空间 —— 在居 住过程中产生的具有特定性质的实体空 间；二是没有明确界限的心理认知空 间 —— 基于居民认同感和归属感的 精神认知空间。
社区的基本构成要素 及主要特征
综上，社区具有地域性、功能性 和情感性三大特征。构成社区 的基本要素，国内外学 者提 出过三要素论、四要素论、五要素论等不 同的观点。综合国内外学者的观点，可将 组成社区的基本构成要素按照地域、功能 及情感三个方面分为以下 7 点。
从现实情况来看，我国的城 市社区分类与经济体制发 展具有强关联性，城市社 区类型随着计划经济体制向市场经济 体制的转变，也发生了清晰可见的变 化。总体来说，在改革开放前，我国 城市中的社区分类较为简单，一种是 在单一经济体制下形成的由各负责单 位（党政军系统、国营、集体企业等） 管理的 “ 单位社区 ”；另一种则是由 基层街道、居委会管理的街居制社区。 80
年代改革开放以来，社会形势及社 会关系发生了巨大变化，城市社区的 类型层次也逐步丰富。
从国内外社区的整体发展 历程来看，随着 18-19 世纪的工业化与城市化 所带来经济规模的扩大和人员流动的 增强，传统以社会人际关系为主的“熟 人社会”迅速转变成为了现代以信誉 契约关系为主的“陌生人社会”。随 之而来的社会关系“原子化”、传统 社会秩序瓦解、社区服务供给能力欠 缺、贫困人口增加等一系列城市社会 问题，对现代城市社区建设提出了更 严峻、更多样、更高标准的挑战和要求。
国外社区 建设发展概述
社区建设最先出现于率先完成城市化 的英美等发达资本主义国家，其最早 的社区建设活动可追溯到 18-19 世纪 民间自发的社区援助行为，后逐步演 化为 19 世纪中后期的 “ 国家福利制 度 ”。20 世纪初，现代意义上的社区 发展在英、法、美等国家出现，广泛 的 “ 睦邻运动 ” 和 “ 社区福利中心运 动 ” 为当时面临种种社会问题的欧美 各国开启了一条可行之路。世界上第
一座睦邻中心于 1884 年建在伦敦东 区的汤恩比馆；而美国早期的睦邻中 心主要是用来帮助新移民尽快融入新 环境，提供包括成年人教育、日托中心、 图书馆和休闲设施等在内的综合服务。
2019 年底，中国社科院发布《2020 年社会蓝皮书》，其中提及我国在 2019 年底城镇化水平首次超过 60%， 城市发展将从“增量”时代逐步过渡 到“存量”时代，发展重点将由新城 建设逐步向旧城功能完善、城市健康 运行、人居水平改善等方向转变。 2020年全国两会《政府工作报告》中， 城市更新的核心内容首次被纳入中央 官方文件。这意味着城市更新的先进理念和实践不再集中于北上广深等超
大型城市，而是将在全国范围内展开。 未来在中国的许多城市，大面积的拓 荒、拆迁、造城的时代将成为过去式， 地方政府需要重新思考未来的城市 发展方式。
2021 年中下旬，中央部委针对各类城 市更新乱象密集发文。8月，住建部《关 于在实施城市更新行动中防止大拆大建 问题的通知》；9 月，中共中央办公厅、 国务院办公厅印发《关于在城乡建设中 加强历史文化保护传承的意见》。“ 严 格控制大规模拆除增建 ” 和 “ 尽可能保 留 ” 成为下一阶段城市发展的主基调。城市老旧居住社区改造，是目前城市存 量中占比最大、矛盾最突出、居民问
题反映最集中的更新领域。全国有超过 30 万个城市老旧居住社区，涉及居民 7000 余万户、住宅建筑面积约为 60 多亿平方米，存在市政配套设施不完善、 公共服务设施不健全等问题，亟需改造 提升。党中央、国务院做出的大力提升 城市老旧居住社区改造的重要决定和部 署，是关系到大约4亿人居住品质提升， 直接关系到千家万户的获得感、幸福感、 安全感，是为广大城镇居民拥护和支持
的一项非常有意义的民生工程。
与此同时，国家发改委在 3 月底同步 推出的《2022 年新型城镇化和城乡融 合发展重点任务》中明确了“建设宜居、 韧性、创新、智慧、绿色、人文城市”， 以及“树立全周期管理理念，提高城市治理科学化精细化智能化水平”的 新型城镇化建设目标，其中重点阐述 了“采用市场化推进老旧小区改造”、 “健全便民服务设施”、“增强抵御 冲击能力”、“提升智慧化水平”、 “推进绿色低碳发展”、“加强历史
文化保护传承”，以及“加强基层社 会治理”等内容。 总结来看，“完善社区服务体系”、“全 龄友好社区建设”、“智慧水平提升”、 “绿色低碳技术应用”、“延续历史 人文”、“促进职住平衡”等系列民 生关键词，无疑成为了下一阶段城市 发展过程中社区建设的重点发展方向。
纵观我国社区建设整体发展过程，社 区类政策大致可以分为两种 —— 一 种关注于社区物质空间环境和服务设 施层面，主要由国务院办公厅、国家 发改委、住建部、自然资源部等部委 出台颁布，在整体人居环境改善、基 础设施设备提升、社区服务完善等方 面做出原则性指引和策略性指导，如 《“ 十四五 ” 城乡社区服务体系建设规划（年））》（2021.12）、
《完整居住社区建设指南》（2021.12）、 《社区生活圈规划技术指南》（2021.12） 等。另一种则侧重于社会治理、社区 社会组织培育以及财政支持等非物质 因素层面，主要由民政部、财政部等 部委发布，如《民政部关于在全国推 进城市社区建设的意见》（2000.10）、 《中共中央、国务院关于加强和完善 城乡社区治理的意见》（2017.06）、 《培育发展社区社会组织专项行动方 案（
国内典型城市 社区发展
我国城镇老旧居住社区主要位于各个 城市的中心城区，区位优势明显，生 活较为便捷，房屋价值较高，见证和 保存了城市发展的历史、文化与记忆， 这些城市社区的居民通常普遍具有 较强的社区归属感和认同感。然而， 老旧社区空间环境品质的不断下降 与居民对美好生活日益增长的需求 之间已出现较突出的矛盾。为保障 居住安全、改善居住环境，提高社 区品质，部分省市（如北京、上海、
江苏、浙江等）预见了老旧社区改 造的重要性，已展开此项工作多年， 积累了较多丰富的实践经验。
智慧社区 / 韧性社区
政策方面：早在 2011 年，北京市民 政局就联合14个部门制定下发了《关 于开展评选北京市建设和谐社区示 范单位的工作意见》，此后，围绕 “ 干 净、规范、服务、安全、健康、文 化 ” 六个目标，在首都社区建设中推 出 “ 六型社区 ” 的理念。 2012 年，随着 “ 智慧化 ”、“ 信息化 ” 成为“十二五”期间的重要发展战略， 北京又颁布了《智慧北京行动纲要》
及《关于在北京市推进智慧社区建设 的实施意见》，顺势推出了 “ 智慧社 区 ” 的建设理念。 2017 年，北京市公布《北京城市总体规划（2016 年 ——2035 年）》， 要求 “ 以梳理整治促提升 ”，由此， 从增量向存量转变的发展思路就成为 北京城市建设的主要方向，老旧社区 的综合整治和整体改造也就成为改善 城市居住社区环境、完善市政基础设 施和服务设施，提高建筑安全性和舒
适性，提高城市环境品质和宜居水平 的重要工作。
2021 年 5 月和 8 月，北京市政府密 集发文，分别出台《北京市人民政府 关于实施城市更新行动的指导意见》、 《北京市城市更新行动计划（）》，“鼓励特色街区、生态街区、 智慧街区建设，打造安全、智能、绿 色低碳的人居环境 ” 成为北京城市发 展新阶段的主要建设目标，提出 “ 共 生院 ”、“ 申请式腾退 / 修缮 ”、“ 劲 松模式 ” 及 “ 首开经验 ” 等新理念和
新模式，实现建筑共生、居民共生、 文化共生。同时，由于受疫情影响， 北京市委市政府为提升城市在面临自 然灾害、安全生产、公共卫生等领域 的重大灾害时的承受和恢复能力，推 出《关于加快推进韧性城市建设的指 导意见》，明确在 “ 十四五 ” 期间建 成 50 个 “ 韧性社区 ”，到 2035 年 城市整体韧性显著提高。
在 2014 年的首届世界城市日论坛上， 上海便已率先提出了 “15 分钟社区生 活圈 ” 的基本概念，倡议构建低碳韧 性、多元包容、公平协作的 “ 社区共 同体 ”。 2016 年，上海发布了全国首个《15 分钟社区生活圈规划导则》，并于 2019 年在各区选取了 15 个试点街 道全面推动 “ 社区生活圈行动 ”，针 对空间品质和社区治理两大短板进行 “ 问诊把脉 ” 及 “
对症下药 ”。 2017 年上海市政府正式将 “ 构建 15分钟社区生活圈 ” 纳入《上海市城市 总体规划（年）》，强调“社 区 ” 作为城市生活的基本空间单元， 促进生活、就业、休闲相互融合，构 建紧凑复合的社区网络。 2021 年 6 月，自然资源部在总结上 海等一线城市社区生活圈规划实践经 验的基础上，发布了《社区生活圈规 划技术指南》行业标准，规范指导全
国社区生活圈规划工作的开展，开启 了社区规划的新纪元。
“微改造”/ 绿色社区
2017 年 12 月，广州市作为唯一的 一线城市，入列全国首批 15 个老旧 小区改造试点城市之一。 2018 年 6 月，基于广州文化内涵丰 富、历史建筑众多的特色，在全国 率先编制印发《广州汇老旧小区微 改造设计导则》，以打造品质社区、 文化社区、智慧社区为愿景，提出 了老旧居住社区 “ 微改造 ” 的理念， 为全市一批老旧居住社区的更新改 造提供了 “ 教科书 ” 般详细权威的指
导。在更新改造中积极挖掘老城再生资源，活化再利用历史建筑，以 此延续城市文脉与记忆，同时鼓励 引入社会资本参与城市老旧居住社 区 “ 微改造 ”，提高城市老旧居住社 区改造的市场活力。
广州的社区更新实践也非常丰富，如 永庆坊、旧南海县社区、泮塘五约、 广船鹤园等，这些微更新品牌项目， 增强了居民对城市空间的认同感及归 属感。据调查，80% 的市民认为城 市老旧居住社区改造使其生活品质得 到了提升，改造成效取得了社会各界的广泛认可。 同时，作为全国建设密度最高、经 济活力最强的区域之一，粤港澳大 湾区提出了率先完成碳达峰碳中和 的战略目标。由此，在 2021 年 11
月， 广州市在《广东省绿色社区创建行 动实施方案》的基础上，结合本市 自身情况颁布《广州市绿色社区创 建标准及创建要求》，细化得出 17 条绿色社区创建标准及 41 条相关创 建要求。
深圳作为全国改革开放的“排头兵”， 近年来对年轻一代劳动力的吸引力不 断增强，但生活成本的提高使得大批 年轻人选择挤进租金较低，但环境品 质较差的 “ 城中村 ” 社区。因此，早 在 2012 年，深圳市便开始了对 “ 宜 居社区 ” 建设工作的探索，从基础设 施、生态环境、服务水平、管理机制、 文化生活以及安全体系 6 个方面，对 社区建设做出要求。
在经历一系列实践探索及模式创新 后，深圳市结合本市年轻家庭占比 大，低龄幼儿数量多且将持续上涨 的城市人口结构特点（据第七次全 国 人 口 普 查， 深 圳 市 0-14 岁人口 占 比 15.08%，15-59 岁人口占比 79.59%，远高于其它一线城市）， 参考国际实践经验，在全国首先提出 建设 “ 儿童友好社区 ” 的新理念。 自 2018 年始，陆续推出《深圳市建
设儿童友好型城市战略规划（2018— 2035 年 ）》（2018.02）、《 深 圳 市儿童友好型社区建设指引（试行）》 （2018.04）、《深圳市建设儿童友 好 型 城 市 行 动 计 划（2021 － 2025 年）》（2021.08）等一系列聚焦儿 童室内外生活环境及公共服务体系建 设的相关政策。
2019 年 12 月浙江颁布《关于加 快推进全省城镇老旧小区改造 工作的指导意见》，鼓励支持有 条件的小区按未来社区建设模 式改造。 2020 年底发布《关于全面推进 城镇老旧小区改造工作的实施意 见》，要求积极开展未来社区试 点，鼓励城镇老旧小区分类开展 未来社区试点，探索 “ 三化九场 景 ” 体系落地有效路径，形成具 有浙江特色的高级改造形态。 自 2019 年 9
月公布首批选定的 24 个省级未来社区建设试点项目 以来，到 2021 年底，培育的省级 试点已达 100 个左右，其中改造 更新类试点 85 个左右。
公园社区 / 市井生活圈
2020年12月，四川省委省政府在《关 于支持成都建设践行新发展理念的公 园城市示范区的意见》中提出，共建 共享高品质的幸福城市需要 “ 推进服 务供给便民化、精细化，建设美丽宜 居公园社区 ”，开启公园城市探索的 社区表达。 2021 年 7 月，四川省人大常委会正 式批准《成都市美丽宜居公园城市建 设条例》，提出 “ 市和区（市）县人 民政府有关部门应当统筹社区景观与
城市公园设计，以简约适度、绿色 低碳的方式，开展社区微更新，推进 社区人居环境整治、既有建筑节能改 造，指导发布社区低碳生活行为公约，营造亲切自然、全龄友好的社区 环境。”8 月，成都市委主要负责人 在 “ 成都市研究未来公园社区规划建 设和片区综合开发工作专题会 ” 上明 确表示，“ 十四五 ” 期间成都将建设 200 个 “ 未来公园社区 ”，2021 年 将率先启动建设 25
个已初步完成城 市设计的试点创建点位。将未来公园 社区建设分为规划新建和更新改造两 大类，并创造性提出按照城镇社区、 产业社区、乡村社区三类社区特点， 重点围绕15分钟公共服务圈实施项目。
长期以来，我国的城市建设都是以规 模和效率优先的大尺度城市空间扩张 为主，欠缺了“以人为本”的精细化 规划设计与运营管理。因此，各地城 市所描绘的宏观发展战略和规划蓝图 在落到最贴近个人生活的中微观社区 层面时，往往面临着难以实施的困 境，呈现出空间品质较低、布局碎片 化以及组织混乱等社区环境建设滞后 的问题，降低了广大居民共享城镇化 红利所带来的幸福感和满意度。随着
未来城市生活物质条件的愈发丰富， 居民对日常生活的社区将会提出更为 多元、更高标准和更加综合的发展诉 求，如何在城市更新的时代背景下提 升人居社区品质，增强城市生活体验 将会是未来较长一段时间内城市朝着 内涵式精细化方向发展所需解决的主 要问题之一。从目前实际情况看来， 现阶段我国的城市居住社区普遍面临 以下六个方面的问题和挑战。
个性化人本需求 关注的缺位
由于我国早期的社区建设带有较为明 显的计划性，以“千人配备设施”为 主要考核指标的社区规划常会导致个 性需求供给不足的情况发生，进而使 得居住社区在总体空间布局上较为均 质化，在社区服务内容上也较为单一。
这种以保障基本服务水平为目标的建 设模式在过去的社区建设中保证了一 定的公益性和公平性，然而却难以满 足现今社区发展日益精细化、个性化 的品质需求。 随着发展方式的转型，社区建设应更 加关注不同社区之间和同一社区内部 在生活方式及空间诉求等方面的差异 性。一方面，不同社区之间的需求会因为建成时间、建设强度、地理区位 以及人口结构乃至生活习俗等众多因 素的影响而有很大不同。另一方面，
同一社区中不同居民群体的需求也可 能存在较大差异，比如老年群体较为 注重社区整体治安环境、无障碍化设 施布置以及周边生活照料、医疗保健 服务的便捷程度等方面的内容，而年 轻群体则更为关注社区功能多样化和个性化的打造，更易被社区中独特的 人文因素及时尚的新兴事物所吸引。 可以预见，这些不同社区、不同群 体之间的差异性将会要求未来社区 的建设更加关注个性化的人本需求，
而这在目前仍以硬性规划指标为导 向的建设体系中还尚未得到足够重 视及有效实施。
生态可持续理念 实践的缺乏
作为城市居住功能的主要空间载体， 社区是改善城市整体生态环境、实 现可持续发展目标的具体实施单元。 对标现阶段居民对社区居住环境的 美好愿景，“生态可持续”已成为当今时代社区更新的必然要求。然 而在之前的社区建设当中，由于缺 乏对此方面的理解，存在较多铺张 浪费、破坏社区生态环境的行为，例 如大范围无透水材质的使用、停车空 间占据绿化空间等等。在如今提出“碳
中和”重要发展目标的背景下，“绿 色”、“生态”、“低碳”等相关要素 高频出现在对社区居住环境的描述之 中，成为新时代社区建设的重要目标 之一。因此，“生态可持续”理念的 适时补足将会是城市老旧居住社区更 新过程中所面临的十分重要的挑战。
智慧数字化应用 普及的不足
通过各地的实践经验可以看出，当前 制约社区进行数字化更新的主要障碍 并不在于技术层面，而更多是在于信 息资源共享平台的搭建，以及对社区 各类群体需求的精准感知与判断等方 面仍有较多不足。 一方面，目前多数社区智能数字化管 理平台的管理信息来源于横向职能部 门和统计报表，更新频次相对较慢， 因此对于社区内部信息的实时变更难 以做到准确捕获和及时响应。同时， 大部分社区现阶段对纵向的信息收集
反馈重视程度不够，数字化应用的使 用和推广还仅停留在单向的宣传和通知等方面，尚未有效搭建起政府、社 区、居民三方之间通畅、动态、共享 的信息沟通渠道。另一方面，由于社 区通常拥有大量老人和低龄儿童等“脱 网群体”，若缺乏有针对性、易操作 的数字化应用设计方便其使用，就难 以满足“不落一户、不漏一人”的精 细化社区治理要求。 因此，如何将日新月异的先进技术运 用于更新规划及社区基层自治之中
来有效提升居民及社会组织的参与 度及参与水平还需要进一步的探索。
多场景弹性应对 能力的匮乏
未来的城市面临着诸如气候变化、公 共卫生应急事件等多方面的不确定性。 在过去几年内，突发性公共安全事件 （如雨洪、新冠疫情等）愈发频繁发生， 暴露出居民日常生活的社区单元在应 急公共服务与治理能力方面的匮乏。 这一方面源自社区仍过多地依赖于更 高层级的资源配给与公共服务设施， 因此极易出现资源挤兑或分配不均衡的问题。另一方面，社区内部较少引 入模糊功能和留白用地等弹性手段，
导致大部分社区在面临多变的突发性 事件中缺乏及时灵活转变的应对能力。
社区文化保护 与 延续的困难
社区与城市文脉割裂也是当代城市居 住社区所面临的主要挑战之一。新建 社区与“大拆大建”式的城市老旧居 住社区更新在过去几十年中往往忽视了社区自身与当地人文背景之间的联 系，呈现“孤岛式”、“碎片化”的 发展样态，也因此导致了现代城市居 住社区中关系网络弱化，人文内核缺 失的现象频发。 随着公众素质的普遍提升，居民对社 区生活中文化及精神层面已经提出了 更高的要求。在强调城市有机更新的
新理念下，如何对社区文化内核进行 深度挖掘和延续，并对新旧社区文化 进行有机融合将是未来社区建设的重 难点之一。
基于上述，随着时代的发展，社区概念 的内涵及类型正在不断地丰富与饱满。 早期关注于物质优化的社区建设与社区 更新也逐步向更广的维度和更深的层次 拓展。本次白皮书提出的“未来人居社 区”在地理区位上重点聚焦于问题与矛 盾更为综合复杂的城市中心区，通过理 论分析和实践探索两个角度来深入总结 其典型类别、更新模式、核心策略及发展趋势，将不仅关注包括安全、卫生 等方面在内的社区基本底线诉求，还将
着眼于多元人群多样多维的社区生活需 求，比如幸福健康的人本关怀、生态低 碳的居住环境、智慧科技的生活场景等。 同时，在城市更新的时代背景和新冠疫 情的持续影响下，对于未来人居社区含 义的思考还需站在更为宏观的角度，在 社区建设和社区更新中为城市可持续发展提出可行的解决方案，具体来说，可 分为智慧管理体系建立、创新设计工具 使用、地域人文脉络延续以及应灾韧性
能力提升等等。总而言之，“未来人居 社区”的建构需要推动城市的品质化发 展和精细化治理，满足人们日益增长的 对美好城市生活的向往。
PART 2 未来人居社区的 综合发展趋势
未来人居社区的最新发展趋势
畅想未来人居除了对物质享受的更高追 求以外，也更注重精神层面的丰富、对 健康生活方式的追求。所以要达成幸福 健康的生活，既包括了丰富的社区配套、 身体机能的健康，更包含了精神层面的 健康。特别是应对于未来的单身人群及 老龄化趋势，在人居的设计和管理层面 会出现更多的创新，会出现几个方面的 发展趋势，一是通过设计布局、借助共 享空间，重塑和睦的邻里关系。二是应
对居家养老需求的增加，在适老化设施 层面体现更多人本关怀。三是优化社区 的资源配套及布局。
现代社会生活节奏加快，让处于这个时 代旋涡中的人们疲于应对，手机等智能 化设备的普及更是减少了人们面对面的 交流。现有独立成套的房屋，使以前那 种曾经的睦邻关系都停留在记忆中，成 为了现代人的向往和奢望，在未来的人 居社区中，可通过合理的设计来拓展更 多社交和团聚的空间，唤醒对睦邻生活 的向往。现在针对年轻人群的租赁社区 中，已有共享空间方面的体现，满足对 社交活动的需求。
基于现代社会的发展轨迹，预期未来独 居人群及简单家庭将会越来越多，工作的忙碌使自己做饭成为一种较低频事 件，故在建筑设计中套内可仅保留简餐 功能的小型厨房，如需做一顿丰盛大 餐，则可借用共享厨房完成，此举节 省了套内面积，也可将成果与邻居分 享，让下厨成为一种邻里社交。如此 既保留了充分的私人空间，也节约了 套内空间利用，又在社群中找到更多 的存在感和归属感。
据统计，截止 2020 年底，国内 60 岁以 上老年人口已有 2.5 亿左右，以目前的 生育率来看老龄化已成未来趋势。按照 国内的传统习惯，有超过九成的老年人 在家中养老，虽然已有各种层次不一的 养老机构出现，但考虑到供需矛盾、费 用承担、及生活习惯等诸多问题，以家 庭为核心的居家养老方式仍然是主流。 而当下社区与住宅的配置，显然并没有 针对适老问题有过多考量，伴随着老龄
化越发严峻，适老化装修及社区配套成 为未来社区重点关注。
在社区范围提供更完善和舒适的生活配 套。首先较大体量的社区人口密度过大， 管理难度明显增加，而中等规模的社区 居住密度适中，且有一定的人口支撑， 各项配置易于完善，故此会更受到青睐。 在后疫情时代，人们也希望减少与外部 流动人口的接触、避免潜在风险，由此 社区内专属的会所、健身设施、小型运 动休闲场馆会成为理想的选择，满足 住户对活动场所的需求。同时，从广
义的社区范围来看，进一步优化外部 的生活配套，以更好服务于社区居民， 如超市、医疗、学校等资源更为合理 的配置和布局。 例如在上海的徐汇滨江地区，沿江而设 的健康跑道很好的契合了健康生活的理 念，逐渐形成了崇尚健身的整体社区氛 围。同时对外输出正能量的生活范本， 从而极大提升了整个片区的美誉度和价 值，吸引更多精英群体的向往。
当下低碳生活已渐成趋势， 谈到未来的社区构建，必 离不开生态环保、降低碳 排的话题。结合人们对景观环境需求 的升级，绿色生态的空间则是在钢筋 丛林中生活人们的普遍向往。丰富的 植被和绿地，宽阔的公共空间与视野， 富有设计感的绿化园林等都将会成为 生活品质的象征。因此，未来社区如 何通过生态构建、达成景观环境升级， 建筑如何实现低碳排甚至形成能源自 给，引出我们对此领域新的思考。
我们看到坐落于成都的示范区麓湖生 态城已经做出了这类的实践探索，但 是当土地面积变得日益有限，这种低 密度生态人居范本或只能小范围的存 在于个别项目中。 如果既想要都市的便利快捷，又想要 自然的生态野趣。在尺土寸金的城市 如何能做到呢？小区内的公共绿化纵 然 千 变 万 化， 也 难 满 足 所 有 楼 层 的 景观需求。但或许换一种模式，未来 森林会真正搬到家门口，纵然不是别
墅，也能体会真正生机盎然的丛林感 受 —— 那就是通过立体式的绿化设计， 扩大阳台以专门辟出特定空间用于私 属花园的打造。在高层中实现私人庭 院，体现生态康养生活。在这方面， 已有不少成功探索的先例。
众所周知，2020 年 9 月中国明确提 出 2030 年 “ 碳达峰 ” 与 2060 年 “ 碳 中和 ” 目标，据统计，在我国，建筑能耗与工业、交通并驾齐驱，成为三 大 “ 耗能大户 ”，约占全社会能源消耗 总量近 1/3。管理和优化建筑的能源 消耗，对实现整体双碳目标意义重大。 根据中国建筑科学研究院的数据显示， 在我国已有的 500 亿平方米存量建筑 中，97%
以上都是高能耗建筑。推广绿 色星级建筑标准，提升装配式建筑标准 化、系统化，鼓励社区应用装配化装修 技术都是实现建筑进行减排的有力手段。 在使用层面，未来建筑将能够更多的实 现能源自给，此举意义非凡，在不少发 达国家，有机建筑、自持续建筑、零能 耗建筑纷纷涌现。例如采用环保材料、 依靠外墙保温、遮阳系统、阻热玻璃、 太阳能等节能技术，实现了大幅减低能 耗，甚至出现零能耗的建筑。
传统和简单的管理系统，无 法满足疫情等特殊情况下 安全、有效地人员及生活 管理。随着科技发展一日千里，特别 体现在智能芯片将更快更强，正带动 社会全面进入智能化，畅想先进的智 能化设备及管理模式在未来人居上必 然会得到更深层次的渗透。我们认为 科技既赋予建筑本身以新的生命，同 时科技也能帮助建筑行业进行革新， 从这两个维度都可一窥未来人居在智 慧科技上将有长足发展。
智能科技发展到当下，已经渗透至生活 的方方面面，在社区中的体现自然并 不例外，我们可见市场上的高级社区， 已经将社区智能化作为标配，例如国 内的开发商朗诗科技的社区配备有集 成屏幕，把室内的温度、PM2.5 等所 有的指标集成显示，同时实时反映室 外对应的指标。业主可以随时掌握家 里数据和信息，调节各项指标，让全 家生活在健康舒适的环境中。此外还 有金茂府、中鹰黑森林的科技社区等，
都将恒温、恒氧、恒湿等健康科技作 为项目的最大亮点。未来基于人脸识 别的人员管理，智能快递运送车，环 境消杀车等为居民生活带来更智能及 安全的生活体验，将可能逐渐推广。 但纵观全局，当前的人居智能化产品 尚处于发展中，距离真正的“智能“还 有不短的路要走。例如很多产品的所标榜的智能还是仅限于集成灯光控制、 窗帘控制，或者 App 远程控制空调温 度等。即使带有语音命令的人机交互
系统，相信用过的人应该能感觉到， 这些语音控制的产品时至今日还并不 特别“聪明”。 现在具备自然语音交互、 图像识别等真正 AI 能力的智能家居 产品已经初见雏形，例如谷歌研发的 Connected Home over IP Project， 联合了亚马逊、苹果、Zigbee 众多领 头企业，以期带来更高效、快速、方 便的家居智能交互体验。
在未来社区的打造中，还会引入广泛 的新技术，在建筑领域更加成熟的装 配式建造，取代现有传统施工中采用 现场浇筑方式，装配式建筑把现场作 业转移到工厂，预制梁柱、阳台、楼 梯等零部件，再运输至施工现场进行装 配 即 可 完 成。 以 这 种 方 式 进 行 建 造，具有标准统一、节约工期，有效 减少建筑垃圾等优点。如江苏省已在 十四五期间大力推广装配式混凝土建
筑，也包括了装配式钢结构建筑和装 配式木结构建筑；并推进装配化装修， 不但可加快建筑的速度，对于能耗也 可望得到明显的降低。 此外还有新型的打印式建筑、生物材 料建筑已经在国外出现。已经出现 通过大型建筑打印设备在 24 小时之 内，完成一套两居室房子的建造工 程。这种采用了新型材料，突破性 的建造技术或许是未来住房解决方 案的一个组成部分。
先进科技还会在建造中大展身手，AI 和自动化机器可以提高生产效率和精 度，减少浪费和成本，让工人们可以 专注于其他任务。例如国外已经采用 专业的砌墙机器人与工人进行配合， 机器通过承担重复性和高强度的起重 的任务，不但大幅降低人工强度，还 提高了数倍的生产效率。
人们在买房的时候多会非常关 注户型设计，不管是小面积 产品控制总价的要求，还是 大面积产品提升舒适度的考量，在户 型设计上已经越发精细，领先型开发 商也不断尝试推出可以根据生活的不 同阶段，来适度改造户型的产品，比 如 2 居室预留了空间规划伏笔，可通 过简单分隔改造成 3 居室，受到市场 良好反馈。预计在未来此方向会更加 进化，使建筑可灵活的适应全生命周 期使用。
人的一生在不断的切换生活状态。从单身、结婚生子、再到养老，所以产 生了置换升级的需求，费心劳神且支 出巨大，且有不少人因为负担困难而 无法有效改善生活。全生命周期设计 的房子则力争做到“一二十年不落后， 三四十年可改造 ”，从二人世界，到三 口之家，甚至是多孩家庭，房子始终 在自我进化满足各周期所需，这对于 广大普通人而言确实可以省却大量的 精力和财力，更好的享受生活。未来
的人居所提倡的标准应该是 “ 百年住 宅 ”，期待房子可以满足不断进化，对 全生命周期都具有良好的适应性。如 何做到？主要依靠在设计之初对未来 的空间规划做好预留，通过简单的空 间分隔，让房子的内部布局发生改变。 在法国，获得 2019 年欧盟当代建筑 奖的一栋公寓楼改造项目就是这样的一个例子。经过改造布局，每户都有 了新的阳台，居民可以在这些延伸出 的空间上获得更多私享空间。该项目
的总体考量是基于对现有建筑的改造， 进行添加和扩展，而不是结构性的重 大改动，这是以可持续的方式改善居 住质量和空间的关键。纵然这样的改 造在国内可能会遇到合规性等问题， 但其思路确实值得我们在未来建筑设 计上予以借鉴。
未来在户型的功能设计中，预先考虑多 场景使用的变化，既具备成员独立空间、 又可满足居家办公场景、学习场景、家 庭娱乐场景等。疫情后还会更多考虑照 顾老人等需求，加入对于二代、三代共 同居住的思考，设计上对双套房、双主 卧需求更为凸显。在同等面积下，空间 尺度让步于功能布局，传统设计之外增设多功能房作为多用空间。保证家庭成 员都有独立私享区域的同时，兼顾其他 使用功能的需求。
一梯一户的独立门厅成为首选，加强 私密性的同时可减少与同层其他业主 直接接触、降低潜在健康风险。入户 独立玄关做到内外分隔；现有住宅设 计中，回家洗手等必然经过家庭内部 区域，会形成污染的可能性，未来玄 关空间设计可以设置脏、净分离区域， 有条件再增加玄关的小型洗手台、除 臭鞋柜、紫外线杀菌灯等，进一步提 升对健康生活的保障。
多阳台设计也体现使用功能的区分，全 封闭和半开放式阳台可形成使用上的互 补。半开放式生活阳台主要用于栽培绿 植，打造惬意空间，用于休闲健身等生 活场景。而工作阳台主要承担设备摆放， 晾晒收纳等操作功能。
一场突如其来而又漫长持久的 疫情，打乱了人们的生活和 工作节奏。在这场事件中也 暴露了很多现有居住社区设计建造和管 理上的弊端，相信经历过的人都有感同 身受的体会。在社区打造上如何充分考 虑应对疫情等情况的特殊提升，相信通 过这次疫情的洗礼，在未来的人居层面 会有更多适应化的设计，以防将来再次 遇到类似情况，应对起来也将更显从容。
疫情极大地影响了国人的生活，所有 人都在重新审视自己的居住环境，可 以预见疫情后的居住社区和户型格局 将会有更多的变革发生。在城市空间 层面应准确把握突发情况过程中对空 间的人本需求，如以疫情变化精准预 测和推演所揭示的规律为导向，科学 理性地开展社区韧性空间设计。 在此前提下，各种绿色健康建筑的认 证体系将会更加得到重视和应用，例 如借助 LEED 认证、或涵盖面更广泛的 WELL
认证，多维度的从环保节能、 空气、水、营养、光、运动、热舒适、 声环境、材料、精神、社区、创新等各 个类别关注建筑中的居住体验。满足认 证标准的建筑能更好的应对类似疫情或 隔离过程中人们遇到的生理、甚至是心 理方面的主要痛点问题。
重新审视物业管理需求，在提升服务品 质之外，增加突发情况下的应对机制。 例如优质物业在本轮疫情管控中应急反 应速度、秩序维护、外部资源调动能力 等，带给住户更大的安全感、将来会成 为评估社区物业水平的重要因素。 专业的规模型物业公司会更受青睐，其 拥有丰富的管理经验和足够的人员配 置，防灾性应急预案经验及相关物资准 备的配置充足，可在最短时间内适应变 化，调配人员，持续保障社区享有高水
准服务。同时对从业人员的素质提出了 提高的要求，平时的管理与训练都是物 业队伍保障的关键。
管理能级进一步提升，除了传统管理项 目之外，应对突发、卫生防范及未来可 能涉及的私密居住防范等将渗透到未来 日常的管理工作中。而且会衍生出更多 的个性化服务，例如独居老人关怀、宠 物看管等方向。同时加强外部资源导入 及联动能力，如外部医疗服务、生活资 源组织和导入，居委社区管理沟通等职 能，都成为后疫情时代对物业管理的新 需求。
在很多城市中，老旧的社区 都背负了更多历史文化和 文脉，如英伦的古堡、北 京的四合院、上海的石库门，他们是 一座城市发展过程中的文化肌理，循 着这些建筑的轨迹，我们才能读懂这 座城市的过往。但时至今日这些建筑 已经无法更好的承载生活所需，面对 这样的情况，建筑自身也有提升发展 的需求，这就变成了一个较为棘手的 问题。以我们的价值观来看他们的 肌理对于人们的记忆、文化延续都
有很重要的作用，所以作为未来社 区综合发展的趋势，我们认为其中 一个重要的课题就是对于地块中历 史建筑的保护和活化利用。
至今为止，已有多个具有历史文化沉淀 的城市相继发布了城市更新的规范文 件。例如上海市第十五届人民代表大会 于 2021 年 8 月 25 日通过《上海市城 市更新条例》，已于 2021 年 9 月 1 日 起施行。主旨就是为了践行 “ 人民城市 ” 重要理念，着重提到了弘扬城市精神品 格、传承历史文脉、增强城市软实力等 表述。在相关法规的导向下，城市更新
会坚持“留改拆”并举、以保留保护为主， 由政府推动、市场化运作，数字赋能、 绿色低碳，民生优先等原则。即以后城 区内具有历史文化价值的老建筑，在得 到妥善保护的前提下，会有市场化的运 作进行保护性更新，使其焕发新的活力 并继续得到使用。
在上海，将会出现较多留存有传统石 库门建筑、新式里弄等地块，通过转让等方式交由开发商来进行城市更 新，除了新建部分建筑以外，这些老 建筑可望通过合理的规划和设计，以 修缮、复建、风貌还原等方式焕发新 生，他们与周围的新建筑相融合，不 但可以继续发挥其使用价值，并对整 个城市而言，留下了宝贵的文化遗产 和城市景观。
以上海的建业里来看，始建于 1930 年的建业里位于建国西路和岳阳路交 界处，原是上海最大的一片可改造石 库门建筑，分为东弄、中弄和西弄 3 部分，有近 200 幢石库门房子。 2005 年初，建业里原有居民搬迁完 成，项目进入综合改造和修缮性开发， 通过修建，新的 “ 建业里 ” 仍保留了 清水红砖、马头风火墙、半圆拱券门 洞等建筑特色，除用于居住以外，还
赋予了酒店及商业的功能，成为上海 石库门建筑群活化利用的范本案例。
PART 3 5.0 未来人居社区的创新实践与探索
北蔡楔形绿地 / 罗山路以西 绿色生态城区更新
浦东新区北蔡楔形绿地，北起龙东大道 及王家浜、高青路，西至高压走廊绿带 及锦绣路，东起景明路、集慧路，南至 外环高速 S20、临御路、大浦港，项目 区域总面积约为 902 公顷，范围内规 划以生态用地为主，绿地、水域及其他 绿地共约 556 公顷；其它居住用地约 66 公顷，公共服务设施用地约 77.6 公 顷。基于项目独特的区位优势，其不仅 是保障上海中心城区生态环境质量、提
升区域整体功能的重要结构性绿地， 还是“金色中环发展带”上改善城区居住面貌的重点建设项目之一。 项目以建设“绿色浦东、生态北蔡、 森林小镇”为发展愿景，将着力打造 以生态绿地公园为主导功能，同时包 含文化休闲、商业服务、创新创业、 居住及生活服务等功能在内的大型开 放式城市绿地。其首要任务是锚固生 态基底，保护生态廊道，实现区域生 态廊道南北贯通、东西联动的总体构
架，体现北蔡楔形绿地在中心城内重 要的生态功能。其次充分利用区域内 的自然资源，合理统筹绿地层级和空 间布局，创造丰富且有差异性的功能性景观的公共绿地空间。最后，以生 态基底串联融合各功能组团，打造生 态、生活、产业三位一体的“乐活森 林城市”。
2020 年底，《上海市浦东新区北蔡楔 形绿地控制性详细规划》正式获批， 其中沿罗山路以西的 A 片区作为北蔡 产业片区，规划用地面积约为 1.92 平 方公里，将引进教育资源、研发机构等， 形成产教研高地。同时，片区内还包 括一个住宅组团，将以“15 分钟生活 圈”为更新原则，通过大型开放式城 市森林绿地与产业社区、居住社区的 有机融合，建成集绿色、健康、安全、
智慧、人文于一体的低碳国际产业社 区。项目已于 2022 年 1 月正式通过 绿色生态规划评审。
黄浦区半淞园社区 厅西路地块更新
黄浦区半淞园社区厅西路地块位于上 海市黄浦区半淞园街道北部，与浦东 隔江相望，曾经是兴旺的民族工业聚 集区，后经历战争与重建，逐渐发展 成为环境、医疗、教育、文化、交通 等配套完善的聚居区域。社区总共包 括以厅西路为中心的 8 个地块，总占 地约 4.61 公顷，以居住用地和公共服 务设施用地为主，含部分市政设施和 遗留工业用地，是半淞园街道内面积
最大的一片待更新聚居区。社区现状包含多栋一到三层的老旧危宅、沿街 布局的老旧商住混合住房、一处菜场、 一所民办初中、一幢不可移动文物（原 上海市地方审判厅旧址）。更新前， 该社区面临较大的开放空间使用功能混 杂且规模不足的问题，同时，社区房屋 质量老化严重、基础设施能级不足，难 以满足居民日益增长的使用需求。
针对社区所面临的主要问题，设计团 队设置了三大主要目标原则。一是建 设新时代开放共享的社区环境；二是塑造具有上海特色的高密度城市宜居环 境；三是集约高效利用资源。通过集约 利用土地资源，盘活存量用地，提高区 域租赁住房供给。同时植入多元复合的 社区功能，以此提升社区居民的生活质 量，满足其对生活配套服务的需求。以 开放和共享为原则，创造促进居民日常 社交活动的公共空间，加强社区与城市
之间的互动联系，营造新时代的新型租 赁社区。
长宁区档案馆与周家桥社区文化中心更新
长宁区作为上海中心城区之一，近年 来一直重视区域更新、存量利用等政 策，在创新实践上也是成绩不斐，在 “ 微更新 ” 理念下产生了如共享客厅、 共享晾衣场、共享书吧等一系列共享 式社区服务。在 “ 共享社区 ” 模式的不 断探索下，长宁区档案新馆、周家桥 社区文化中心的新建计划，作为上海 市 “ 城市更新四大行动计划 ” 的 24 个 更新试点之一，力图充分利用存量用
地、以新功能注入区域、激活老旧社区。 新建计划选址于长宁区原电子学校地块，位于以老旧住区为底色的天山社 区 A06A-02 街坊单元内，地块内旧 建筑长期闲置，长宁区机关事务管理 局作为建设方，决心在既有地块上去 旧革新，通过该项目的置换解决存量 地块的再利用，并通过新建建筑提供 的服务、活动场所重新激发社区活力， 用生态演替的更新理念完善既有环境 公共空间的缺失和空间品质的提升。
由于该项目周边社区居住密度极高， 严重缺少室外开放空间和活动场所， 居民生活品质较低，因此，设计团队摒弃了将新建的档案馆与居住社区完 全分离的想法，而是以资源共享、服 务社区、服务人民为目标，将档案馆 与社区中心有机结合，更好地为社区 居民提供配套服务。通过空间连通共 享、风貌整体协同、公共功能植入， 将档案馆植入社区功能，为周边社区 营造一个融入日常活动的空间场所。
TODTOWN 天荟是上海市闵行区莘庄 地铁站的上盖项目，也是全国第一个 边运营边改造的地铁上盖开发工程。 项目在 2014 年 6 月 26 日正式动工兴 建，目前预计 2025 年全面建成，建 筑面积约 700000 平方米，未来将打 造为功能齐全的城市综合体，包含居 住、工作、休闲及购物等多种功能， 成为引领未来城市发展和都市生活方 式的城市地标。项目包含住宅 “ 悦麓 ”、
甲级办公楼、凯悦尚萃酒店、TOD 系 创新艺筑 “ 悦麟 ” 及大型商业中心， 均搭载于离地14米高的新建平台之上。
从 2018 年完成控规并通过审批开始， TODTOWN 天荟确定了 “ 具有区级公 共活动中心综合服务能力的市域性综 合交通枢纽 ” 的整体功能定位、“ 上海 西南最重要公交枢纽 ” 的核心功能， 以及 “ 以交通、商业、办公、酒店等 为主要功能的闵行新城公共活动中心 重要组成部分 ” 的主导功能，能改善 区域环境、促进城市空间布局和功能 提升，更好地支持莘庄、闵行乃至上
海的未来发展。 建成后的 TODTOWN 天荟不仅将接 入地铁 1 号线、5 号线、铁路沪杭客运 专线和众多公交线路，还规划为国铁金山支线设站。地铁、公交、通勤铁 路等不同类型、不同部门管理的交通 工具将在项目区域内得到有效整合， 实现无缝便捷的换乘。
高速发展 导致上海土地资源面临不足
上海作为中国最重要的城市之一，经 过长达约 30 年持续的大规模建设，城 市规模不断扩大，轨道交通总运营长 度约 700 千米、是全球轨道交通最发 达的城市之一。在早期的高速建设发 展中，城市和轨道交通由于各自因素制约，较少能兼顾土地的综合开发； 但随着人口和新需求的不断增长，部 分地区已经陆续出现城市更新和交通 整治的刚需，但可利用土地却屈指可 数，土地使用进入 “ 负增长 ”时代。
华侨城苏河湾东起河南中路，西临西 藏北路，北至天潼路曲阜路，沿上海 母亲河—苏州河 1 公里岸线，与外滩 一脉相连，与陆家嘴金融贸易区隔江 相望，由南京路、淮海路、外滩、陆 家嘴四大商圈围合，拥有城市中心苏 州河、黄浦江以及陆家嘴等稀缺景观 资源。项目定位为“上海城市中心地标， 世界级滨水城市复兴”，通过借鉴国 外许多延河流域的复兴过程和经验基 础，推动上海“城市复兴”，项目保
留历史元素，传承历史建筑底蕴及文 化，打造成为一座融合艺术人文、时 尚商业、高端居住、都市娱乐为一体， 符合可持续发展理念的大型滨水城市 综合体。
华侨城地产涵盖了传统意义上房地产 开发的所有形态，包括住宅、别墅、 公寓、商业、写字楼、酒店、创意产业园， 是建筑类别最齐全、产品线最丰富的 房地产企业之一。
项目 2012 年入市，彼时项目位于的闸 北南部内环板块是闸北区惟一属于内 环的板块，虽然同静安、卢湾、黄浦 同属内环，但却因原来区域内棚户区 众多、人口密集度高、环境较差让人 始终无法和“市中心”的概念划上等号。 但从 2003 年开始，作为市旧城改造的 重点区域，闸北区开始了大规模的旧 城改造，其中的火车站北广场地区、苏州河沿线地是重点区域，闸北南部 内环板块借助城市更新，使板块环境
得到了极大的改善。2015 年 11 月， 静安区与闸北区撤二建一，成立以“一 轴三带”为发展战略的新静安区，打 造一条贯通南北、共享互融的复合发 展轴，在经过一系列的旧改升级后， 城市界面已具雏形。
建业里位于建国西路 496 弄， 建 国 西路和岳阳路交界处，是徐汇区衡复 历 史 文 化 风 貌 保 护 区 的 一 部 分， 也 是上海市优秀近代历史建筑保护单 位。建业里建筑群始建于 20 世纪 30 年 代， 因 由 法 商 中 国 建 业 地 产 公 司 (FoncièreetImmobilièredeChine) 建造，故命名为 “ 建业里 ”。该建筑占 地约 1.8
万平方米，建筑面积约为 2.3 万平方米，总体布局为行列式，按三 个纵向组合，形成东弄、中弄和西弄 （496 弄）三条弄堂。每排房屋由 14 个单元组成，整个里弄共有 260 个单 元，是上海最大的石库门里弄建筑群。
2003 年，建业里被列为上海市保护整 治试点项目之一。2005 年，建业里 改造项目正式启动。在经过了 15 年的 修缮工作，建业里最终在 2017 年底以 “全新”的面貌示人。在尽力还原修 缮、复建的基础上，尽可能保留了原 始建筑的风貌、空间、格局及外立面， 存留了石库门建筑的文化底蕴。 修缮后的西弄被作为嘉佩乐酒店的客 房使用，中、东弄则现为嘉佩乐管理
的长租式公寓，以全新的酒店、服务 式公寓、零售和餐厅构成了现今的 “ 嘉 佩乐建业里 ” 社区。现今的建业里是 上海市中心唯一一座全别墅设计的石 库门风格酒店及公寓。
旧改之下的文化建筑保护
在上海大发展时期，对老城进行了大 刀阔斧的改造，共拆除危棚简屋 500 余万平方米，用来建造现代新式住宅。 基于缺乏对城市历史的理解与尊重， 高强度的开发建造，使得城市原有的 文化风貌逐步消逝岌岌可危。 基于前者因素，为加强保护历史风貌 区及优秀的历史建筑，上海建立了 “ 最 严格的历史文化风貌区和优秀历史建 筑保护制度 ”，打造具有历史内涵的国 际都市。在 04 年启动的成片保护改造
8个试点项目中，建业里则是其中之一， 与它一起列入的还有黄浦区外滩源及 卢湾区思南路 47 街坊等，试点建筑主 要围绕着 “ 留、改、拆 ” 的主旨来进行。 在上海建筑文化遗产保护中，对于住 宅建筑的保护是迫切需要解决的重要 问题。建业里作为上海最大的石库门 建筑群落，在改造更新的过程中始终 遵循着以下三条原则：一是承袭原有功能业态；二是传承石库门文化精髓；
三是尝试探索一条可持续发展的成片 历史建筑保护利用的市场化模式。
锦绣里位于普陀区安远路昌化路交汇 处，地址为昌化路 780 弄，也是原 “ 锦 绣里 ” 的旧址。该项目是集产品价值、 文化价值、景观价值、教育价值、于 一体的精品豪宅，公认的高品质的商 务区和居住区。社区占地面积约 2.4 万方，房屋总建筑面积约 11 万方，由 四栋 22-25 层高层公寓及六幢花园叠 墅所组建而成。总户数 384 户，住宅 329 套，特色别墅 55 套。容积率
2.5， 绿化率 35%。 项目紧邻苏州河，拥有一线景观资源， 上海市政府将苏州河打造成中心城区 一条重要的生态景观轴线，沿线将建 设与周围自然、建筑环境相协调，体 现不同的形态、风貌的集中绿地，依 赖于近几年北苏州河沿线商业配套完 善及区域概念的不断升级，更可以感 受滨河的新一代生活方式。
80 年前，锦绣里所在的安远路昌化路 为昔日沪西繁荣工业区，1920 年秋， 共产党人李启汉为提高工人的文化水平 和阶级觉悟在该里三弄内开办工人半日 学校，是共产主义者在全国开办的第一 所工人学校，由李启汉主持办学并任教， 陈独秀等人创办的外国语学社学员陈为 人、雷晋笙等为教员。他们为工人讲授 文化课，宣传十月革命和马克思主义， 启发阶级觉悟、同时注重培养工人骨干，
为成立工会组织打下基础，彼时锦绣里两排共三十八栋旧式里弄砖木民居里曾 住着几千名工人。 随着城市化进程的推进，城市更新成 为了中国城市发展过程中的一个重要 阶段。锦绣里有着独特的历史区域条 件，丰富的人文资源和历史文化资源， 是作为上海市普陀区城投公司城市更 新的代表来改造的，在传承传统城市 肌理的同时尽可能的维持传统城市原 有天际线，使得上海传统城市肌理在 视觉上保持很强的连续性。
项目拥有高层公寓与花园叠墅两种产 品，其中高层住宅为现代风格，为大 平层、大落地玻璃窗设计；而花园叠 墅为石库门弄堂风格，里弄空间层次 分明、丰富的门楣装饰、中西合璧承 袭老上海石库门建筑的优雅情怀，经 典元素通过材质、空间、比例的转换 形成文化共鸣。在新与旧之间、垂直 与水平之间、传统与现代之间总是存 在碰撞还是兼容这一对矛盾的关系， 锦绣里寻找到了一个平衡点，在新与
在上海，苏州河是母亲河，是这座城市 中不可复制的稀缺景观资源。苏州河不 仅见证了上海的过去，更承载上海的 未来。作为上海一河两岸区域的代表， 锦绣里不仅以苏河 18 湾（商业、创意、 文化、休闲、娱乐功能于一体的）“ 文 化创意产业区 ” 在发展，紧随苏河湾国 际级商业街区为核心金字塔商业发展 的新格局，终将打造苏州河两岸文人休 闲聚集带，成就上海另一番新天地。锦
绣里周围与静安区相邻，坐享四通八达 的交通和深厚的人文底蕴，拥有完善的商业环境和成片高档豪宅，是配套成 熟，商业、艺术气息都极为浓厚的板 块。项目处于苏州河梦清园主题公园 和长寿公园两大城市绿肺之间，周边 还有静安雕塑公园和不夜城绿地环绕， 营造出绿意盎然的生活环境。
中国城市已经迈入存量更新的 新发展时期，人居社区作为 组成城市基底的主要部分， 其更新提质工作不仅是政府近年来的 关注重点，也是实现城市居民美好生 活愿景的必然选择。因此，人居社区 的更新工作无论是在数量增长上还是 质量提升上，都将成为下一阶段城市 发展的重中之重。未来人居社区的打 造需以“人”为中心，坚持“民生属性” 与“创新属性”并重，实现“人性化”、
“生态化”、“智能化”的总体发展 目标，对其具体的规划设计可从以下 五个方面来深入：
塑造多元包容 的社区场所
随着社会经济、人口结构的发展，居民对 社区功能的需求将更趋多元化和综合化， 除传统单一的居住用途外，塑造 “ 以人的 需求为导向 ” 的教育、健康、休闲娱乐、 社区商业等社区场所已成为未来社区环境 品质提升的关键。在国家对“社区生活圈” 及 “ 完整居住社区 ” 建设的指导意见中， 也提出了包括社区服务中心、社区服务设 施、社区公共空间、社区商业以及社区住 宅等在内的多种社区场所的打造。
打造生态低碳的 人居环境
围绕 “ 尊重自然和人文环境 ”、“ 促进 健康生活及出行方式 ” 和 “ 推动高效能源使用和能效补给”的三大生态价值观， 低碳社区的规划设计需要聚焦在自然景 观、建筑载体、交通组织、基础设施建 设等多个方面。 首先，应善用和尊重社区的自然生态条 件，基于场地的原貌特征进行系统整体 化的绿色公共空间布局，尽量保留原有 的自然生态景观，降低对生态环境的干 扰和破坏，同时结合建筑布局、居民实
际需求、邻里公共活动的引入（如共享 农田、社区餐厅等），形成 “ 共治的生 态景观 ”。
其次，在建筑层面，其整体布局需对日 照、通风、噪声影响等进行科学分析和 综合考虑，确定有利于营造社区微气候 的规划布局。在建筑主体设计上加强保 温隔热性能并优化能源基础设施配置，其所带来的能耗降低是节能减排的最主 要措施。建筑材料上则应尽可能优先选 用 “ 可重复使用、可循环使用、可再生 使用 ” 的本土建材，在提升建筑资源可 回收潜力的同时降低因运输而产生的能
源消耗和环境污染。除此之外，在建筑 的空间形态上，可通过推行首层绿化、 中层绿化、屋顶绿化或立面绿化等多种 方式的结合应用，提高楼宇立体绿化率。 第三，在交通组织层面，应以 “ 人畅其 行 ”、“ 车畅其道 ”、“ 物畅其流 ” 为目 标，形成以慢行交通系统为主的出行方 式建设。加强停车引导技术智能化 —— 实现 5 分钟停车圈，完善优化公共交通 网络 —— 实现 10
分钟出行圈，打造社 区独立安全的物流系统 —— 实现 30 分 钟配送圈，同时，结合生态考虑进行创新设计，如生态停车场等。 第四，在基础设施建设层面，增强雨水 收集及社区水资源循环系统，科学规划 布局社区垃圾分类投放系统，实行社区 运行低碳化，以链接社区智慧管理平台 为支撑，推动社区形成可持续发展的自 我循环系统，打造无废社区。
保护与挖掘 社区人文内核
一方面，许多亟待改造的居住社区位于 城市的历史文化保护区，或历史文化保 护区建设控制地带。这些居住社区通常 还保留着具有一定风貌价值的传统居住 建筑形式，并且其社区联结经过长时间 的沉淀已较为稳定，居民拥有无法替代 的共同社区记忆。因此，对这部分居住 社区的更新，应在积极保护其传统风貌 的基础上再进行现代化的诠释，这不仅 是对社区记忆的保留和延续，也是对社 区新旧文化内核的有机融合。
另一方面，对于非历史保护的一般地区居住社区来说，即使在建筑载体层面并 无太多保留价值，也需要积极挖掘发现 社区特点。通过打造特色邻里交往空间 维护社区既存社交网络，如 “ 睦邻友好 空间”、“代际互助场所”等，增强居 民的社区认同感与归属感，促进社区精 神建设。
居住社区作为 “ 城市减灾的基本单元 ”， 其适应能力和恢复能力是影响城市在面 临危机时能否正常运行的关键，因此， 提升可持续的社区韧性在城市整体层面 也具有重要的实践意义。尤其是在当前 新冠疫情的影响下，如何推进社区向健 康、安全、宜居的方向渐进更新已成为 当下及未来相当一段时间内的热点。 从规划设计的角度，提升社区韧性可结 合 “ 社区生活圈 ” 的建设同步打造基本 防灾单元，以 “
平灾结合 ” 为原则，在 不影响居民日常生活的前提下，尽可能 增强社区空间的多样性与灵活性。具体实施手段包括：引入 “ 模糊功能 ” 的多 样化用地配置方案、设置可变的空间边 界、优化出入人流路线、使用易更换易 维护的材料、预留冗余的弹性资源，以 及创造开敞通风的社区微气候条件等。
集思广益的参与式 社区规划
随着居住社区的更新向着有机、渐进式 的微更新转变，其规划设计也需逐渐从 “ 单一专业设计 ” 向 “ 多元主体参与 ” 下 沉，前期资源排调、问题梳理、需求调 查，中期居民参与式设计、方案民主决议， 后期组织实施监督、资金引入等环环相 扣。社区居民及其需求成为每一环节所 围绕的主体和重点，集思广益、广纳建 议是未来人居社区建设的必然途经。
近年来，国内各大城市都逐步推行“社 区规划师”制度，其主要发挥“上传” 与“下达”的双向“媒介”作用，具体 工作可分为： 1 提供政策专业咨询 2 引导公众参与，调研社区难处 3 参与设计评审，协调把控实施质量 4 直接参与社区规划、建筑、景观设计 在社区规划师制度的试点实践中，各地 涌现了多个具有代表性的优秀案例，如 北京的双井社区、上海的创智农园、广
州的泮塘五约、深圳的南头古城社区等。 在可预见的未来，社区居民将更加活跃 地参与 “ 自下而上 ” 的社区更新过程中， 因此社区规划师的 “ 沟通 ” 及 “ 辅助 ” 角色功能将会愈加提升，成为完善居民 品质生活不可或缺的重要一环。
未来人居要实现城市居民更美好的生活愿 景，不仅要在设计规划、项目建造阶段进 行创新突破和人本的考量因素，更应赋予 人居社区以服务提升、文化塑造、人文关怀、 资源整合等更多层面的软性内涵，在服务 管理和精神需求上给予更多的思考。建筑 和配套设施是硬件平台，运营管理则是为 其注入了思想和灵魂，具体可从以下 4 个 方面进行展开：
基于住户需求的 服务管理升级
在经历了多年的疫情洗礼和人居追求不 断攀升的前提下，对社区的综合管理或 是物业管理提升的呼声，已成为风口浪尖的话题。设想未来对社区的管理服务 场景，必然会体现“能力全面化”、“服 务细致化”、“需求定制化”、“管理 智能化”等特征。 首先，是对管理方的能力全面性提出要 求，例如近两年在疫情管控中应急反应 速度、秩序维护、资源调动等能力优秀 的企业，其具备丰富的管理经验和充足
的人员配置，可在最短时间内适应环境 变化，调配人员，持续保障社区享有高 水准服务。故此将来更具专业体系的、 成规模的物业企业更受青睐。
多元融合的 社区文化建立
现代人居不仅是物质方面的需求，随着 生活水平的提高，对精神生活有了更高 的追求。而社区文化建设的价值主要体 现于，弘扬美好风尚、展现社区精神、 和谐邻里关系，从而达成舒缓精神压力， 保持理想健康状态，这也是美好人居生 活的重要构成。社区文化的形成和建立， 应聚焦在文化环境塑造、活动丰富充实、 良好制度保障等方面。
首先，善用社区硬件设施、文化活动场 地，如社区图书馆或是会所的公共空间 作为平台，引导城市公共文化资源落地， 开展多层次的邻里休闲活动，如厨艺、 收纳、花艺、小视频制作等，寓教于乐， 这些文化活动通过轻松愉悦的平台环 境，让居民可舒缓解压，减少孤独焦虑 的心理征候，使社区真正成为心灵的避 风港。其次，通过社区文化活动等载体， 使邻居间增加认同感和归属感，培养和
谐的邻里关系，进而使居民们乐于共参 社区事务，以各自的才能和智慧为社区 的繁荣作出贡献，由此产生的凝聚力和 积极向上的乐观精神，反哺到工作生活 领域均大有裨益。同时，为能有效组织 各类活动的策划和开展，并保障运营的 长久性，物业管理企业应作为社区文化 打造的牵头人之一、联合居委、业委等资源，确保活动场地、设施的高效利用， 藉此推动社区精神文明建设水平的 提升，更可藉由这些人性化的运营
策略拉近管理方和住户的关系，创 造和谐共赢。
应对不同需求的 定制关怀
对应社区内各年龄段居民的不同诉求， 而形成的需求多样性。采用单一服务无 法满足普适需求，例如当下的高端住宅 物业已推行个性化服务菜单满足不同人 群。相信定制化的服务未来将延伸到更 多不同的社区，体现“因人制宜“的服 务理念。
例如，社区应充分考虑学龄孩童的成长 需求，创造条件设立亲子互动中心，针 对家长可邀约相关的专家进行教育或心 理成长的讲座。针对孩子可开设短托班， 利用孩子放学后晚饭前的时间，设立四 点半学堂的碎片时间进行作习辅导，有 效缓解家长管理压力。又如，受“疫情 后遗症”的影响而改变的人居习惯，更 多人会希望避免暴露于密集的公共环境， 就要求物业在社区健身及会所设施使用
管理上，进一步迎合业主的需求，如错 频使用，定期消毒，来客登记等方式， 将是居民们所乐于见到的。同时，针对 独居、老弱群体应延伸出适合的个性化 服务，他们在日常生活中虽可以自理， 但最担心万一的突发情况，物业可按需 为他们安装紧急报警装置并设立全天响 应。以上诸如孩童看管、适老服务、甚 至宠物看管等方向，也是物业管理未来 新的盈利增长点。
资源整合的 社区一体化平台构建
基于上海此次疫情封闭过程中，各级基 层管理组织体现出的问题，当在未来社 区管理中吸取其中的经验，将围绕“管 理条线清晰”、“资源整合共享”、“提 升管理能效”等目标，构建资源整合的 一体化平台。 首先，应从社区角度清晰梳理整合目前 街道、居委、物业公司、业委会等管理 各方的职权关系及管理内容，体现政策 及相关应急指令能通畅的上传下达。其 次，整合社区医院、物资平台等资源，
将医疗服务、生活资源有序组织和导入。
街道及居委应有效整合这些外部资源， 并解决在特殊情况下可能突发的医疗资 源紧缺，配药困难，生活物资匮乏等问 题，提升社区居民的安全感。同时，在 日常情况下社区物业也可拓展联动，通 过社区医院、康养中心等组织的合作等 实现内部医疗、康养方面的功能，方便 居家养老人群。甚至对于连锁物业或房 企旗下物业，可实现跨区域的资源配置， 为项目赋能的同时，也让客户对未来的
生活场景有更多期待。最后，我们发现 经过在疫情期间的不断磨合、群体消费 意愿上升，已经逐步形成社区默认和接 受的消费模式和喜好。后疫情时代，由 同频同层消费主导的“团购”或将继续 发扬，供需双方的资源整合将有机会使 社区团购发展成一种潮流的消费模式。
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
