今天要聊的是番禺本轮挂牌的两宗地块——番禺区谢村居住及商业商务地块、番禺区大龙街番禺客运站北侧地块。

说到谢村，可能大家第一时间就能想到恒大冠珺之光、恒大足球场。

当时凭借着超级球场、南站TOD的概念炒得一片火热。

这次重新回炉，能够打一场漂亮的翻身仗吗？

番禺区谢村居住及商业商务地块

谢村居住及商业商务地块位于番禺的南站板块，这块地穿了一个小马甲，前身有一个响当当的大名——恒大足球场地块。

值得注意的是，除了原有的恒大地块外，出让地块还包含部分新出让的商务商业用地和居住用地，位置就在恒大足球场和新世界国际学校之间。

地块与地铁7号线的谢村站直线距离约600米，2站可达广州南站TOD，3站可达南站万博站（7号线、18号线双线交汇），到万博CBD的车程大概5公里左右。（数据来源：百度地图）

地块邻近东新高速、新光快速路，可快速通达琶洲、珠江新城等核心区域。

周边配套有新世界国际学校、钟村小学、足球场、UCLA国际医院、花城汇、新鸿基TOD、大象岗森林公园、广州长隆野生动物世界等，配套相对齐全，客流较大。

另外，地块的出让条件细则也透露出不少重要信息。

第一，足球场还会继续建，不会烂尾，剩余需继续投约44.08亿元

根据地块出让条件细则，竞得人须按规划要求配建BA0402042地块（体育用地），BA0402042地块总投资人民币65亿元（其中包括已经建设投资人民币20.92亿元，剩余需继续投资人民币44.08亿元。

预计总投入65个亿，已经投入了20.92个亿，拿地的房企还需要在这基础上继续投入大概44个亿，资金要求不低。

第二，建设成本在计算本项目土地增值税、企业所得税前扣除

项目建成验收合格后须无偿移交给广州市政府指定单位。BA0402042地块（体育用地）的建设成本在计算本项目土地增值税、企业所得税前扣除。

换句话说，房企建设完成后，需移交给政府，由政府指定单位负责后续的运营工作。而且，建设足球场的成本可以在税前扣除，不是真的“无偿”。

第三，BA0401047、BA0402004等13个地块，要求按照已取得的批复文件进行建设，还有BA0402014地块（服务设施用地）、BA0402026地块（中小学用地）等配套，也需按规划要求配建。

恒大冠珺之光、原本恒大地块要求建设的幼儿园、小学等配套，也在拿地房企建设范围，都不会烂尾，这也算是给恒大冠珺之光的业主吃了一颗定心丸。

该地块的挂牌起始价315535万，总建面近66万方，起拍楼面价约4800元/㎡。

周边在售的一手项目有越秀·星寰TOD，均价约3.8-4.1万/㎡，二手项目有珑翠花园、南国奥林匹克花园、锦绣生态园等，挂牌均价在2.4-4.2万/㎡不等。

整体而言，地块配建多，起拍总价近32个亿，对开发商的要求不低。

之前市场有消息称，广州城投会接手恒大足球场项目，这次答案终于要揭晓了。

番禺区大龙街番禺客运站北侧地块

另外一块是番禺区大龙街番禺客运站北侧地块，与3号线&18号线&22号线三线交汇的番禺广场站的直线距离约3公里，可通过公交换乘。

周边还有3号线东延段正在建设当中，地块与番禺客运站的直线距离约500米左右，未来无需换乘就可直达珠江新城。（数据来源：百度地图）

该地块临近亚运大道、南沙港快速路、番禺大道北等主干道，公共交通以及自驾都比较便利。

周边配套方面有广东仲元中学(第二校区)、金港湾购物广场、永旺梦乐城(广州番禺广场店)、石岗松岗公园等，配套齐全。

出让条件方面，该地块需配建一所9班的幼儿园，城市道路等，要求不算太高。

附近一手房有龙湖金地天峯，约3.9-4.5万/㎡。尚东尚筑、石碁城市花园、东华花园等二手房，挂牌均价在2-3.4万/㎡不等。

挂牌起始价90263万，起拍楼面价17625元/㎡。最高限制地价为103802万，最高楼面价约20269元/㎡。

值得注意的是，隔壁龙湖金地天峯项目的地价已经接近2.1万/㎡。

也就是说，这块地就算去到最高价，也比天峯的成本要低一些，空间更大。

整体而言，谢村地块区位、交通优势比较出挑，往东走是番禺万博CBD，往西走是南站TOD，地块本身距离地铁站也不算远。而且从出让条件已经可以看出满满的诚意，建设足球场的房企会变，但建设国际级足球场新地标的决心没变，经过这么一番波折，大概率还是会找靠得住的房企兜底。

而番禺客运站这块地，现阶段离地铁站还比较远，但已经有3号线东延段在路上了，光是不换乘直达珠江新城这一点就能吸引不少客户，加上1.8万/㎡的起拍地价性价比不错，空间更大一些。

本文对项目或产品的介绍，对项目周围环境、交通、教育资源、商业配套及其它公共设施的介绍，均旨在提供相关信息，不作为任何购买要约，不意味着本公司对此作出承诺。本文涉及面积均为建筑面积。买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及附件等协议为准。本文部分图片来源于网络，如有侵权，请联系删除。

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