上回，房叔分享了身边朋友买了回龙观暴涨的例子。

今天的这个朋友算是个买房冤种案例。

三年前卖了海淀四环里的老破小，换了个门头沟老城区的房为了养老。

海淀的房子三年涨了 80 万，门头沟的跌了将近 40 万。

里外里就是赔了 120 万。

好在手里还有别的房所以不算在意，但这几年被门头沟房子套牢的不在少数。

随着这几年门头沟房价一路下跌，今天房叔就来聊聊门头沟的房子到底还能不能买？

近五年套牢了一众买房人的门头沟，当年也曾辉煌过。

甚至曾有 " 西部富人区 " 的名头。

2016 年前后，重工业搬离和环境治理下，门头沟的宜居属性，带起了 " 长安街西延线的浅山住区 " 的概念。

在北京均价冲击 4 万的时候，同期的门头沟才 2 万出头，这不妥妥的 " 价值洼地 "？

于是甭管是改善的还是投资的，都是疯狂买入。

2016 年，门头沟成交了 9941 套商品住宅，平均每天卖出 27 套！

而随之，门头沟的均价在短短一年之间，上涨了 73%，远超北京 45% 的平均涨幅。

然而这波赚得很开心的买房人没想到的是，好日子没多久就结束了。

门头沟的房价，在 2017 年 4 月爬到了巅峰的 54935 元 /㎡。

此后随着北京最严限购出台，炒房客离场，门头沟的房价直接大跳水。

一年以内跌破了 4 万，如今已经跌回了 5 年前，把赚到的钱全吐回去了。

而冷冰冰的数字背后，是一个个肉痛的买房人。

西山艺境，老城区的次新品质改善，从疫情开始已经跌了 100 万 +。

金泰丽湾悦栖山，当年有北京西部品质标杆之称。

当时一度遭疯抢，成了北京普宅销冠。

好不容易抢到手的房子，3 年过去赔了 72 万。

最惨的，甚至不是房价暴跌，而是根本没人接手。

房叔另一位朋友，二胎家庭，想卖了门头沟的房带着孩子上东城买学区房都不行 。

一边是孩子眼看就要 " 打回原籍 "，一边是账面财富不断缩水。

你肯割肉解套，别人可不肯当接盘侠。

2017 年，确实是北京楼市的重要节点。

那以后，考验的就是各区的硬实力，究竟能不能抢来本地正常的购房需求。

所以市场分化就是必然的结果。

可是为啥，北京二手住宅已经走出了 2017 年的阵痛，成为全国最坚挺的存在。

门头沟还是 " 跌跌不休 "？

首先是因为，2017 年之前，开发商们致力于炒作 " 长安街西延线浅山住区 "。

在门头沟的布局，全是改善产品，同质化严重。

那么当各地炒房客离场，北京回归刚需市场，这些有钱人的 " 百万玩具 "，就面临去化困难。

而从门头沟本身的区位价值来说，实际上一直都只是一个旅游涵养区。

山地比例高达 98.5%，意味着没有空间，也没有打算发展能拉动当地经济的产业。

最近的城区石景山，一直以来也存在产业缺乏的难题，根本带不动门头沟。

相当于石景山是在承接海淀西城的外溢，而门头沟就是外溢的外溢。

而从刚需的角度来考虑，门头沟的教育资源，又被网友戏称为 " 深渊 "。

多重不利因素叠加之下，门头沟的火热一去不复返。

截至今年 6 月，门头沟存量面积去化时间，高达 56.6 个月。

所以在了解完门头沟走势后，房叔觉得能不能买主要还是看个人需求。

因为如果生活和工作重心都在西边，咱也没必要跑到东边南边去买房。

房叔认为，考虑选择门头沟的主要是两类人群。

第一类，是习惯在西边居住，奔着养老的人，可以考虑门头沟老城区大峪一带。

老城区因为发展早，所以医疗、公园等配套都相对完善。

对于喜欢清净的老年人来说，出门就能上医院开药、买菜逛公园，既满足生活所需又十分宜居。

300 多万就能买个 90 平的两居。预算再高一些到 500 万以上的话，改善类的新房和次新房都有不少选择。

但弊端就是交通方面，因为老城区没有地铁，房子的流通性一定会受到影响。

所以房子在保值性上，大概率会落后北京大盘。

另一类，就是在西边工作的刚需群体，手头预算又够不上石景山或海淀。

这两年门头沟的低总价新盘，就都聚集在新城区。

随着去年年底，S1 地铁剩余段全线通车，可以换乘 1 号线和 6 号线。

门头沟新城至中心城区的时间也大大缩短，也让周边新房火热了一把，成为北京刚需新希望。

比如地铁 S1 线四道桥站的三个新盘，与石景山古城板块仅隔一条主路，价格却差了 2W 左右。

这三个盘中最小户型 60㎡的仅需 350 万就能上车，对于刚需置业来说还是非常友好的。

尤其是对于在西三至五环，地铁 6 号线、1 号线沿线工作的刚需，可以重点考虑门头沟新城。

总的来说，门头沟虽然处于六环外，但西六环是个凹形，实际对比房山、大兴等地，其位置大体等于五环。

随着长安街西延线以及 S1 线的开通，实际到达市区的通勤距离要比其他郊区便捷许多。

但对于非本地人置业，要慎重选择老城区，交通上的硬伤会让房子后续无人接盘。

因为在一线城市中，北京市场仍然是刚需属性最明显的。

而郊区置业更应该看重的是：价格预算、工作通勤以及居住舒适度。

如果以上三点基本满足，那么刚需群体还是可以大胆上车。

毕竟在北京上车中位数已经到了 587 万的今天，刚需买房也会越来越难了。

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在合肥乘坐过地铁的乘客都知道，1、2、3号线列车的座位都是竖排硬座，分列在车厢两侧。已经出厂的4、5号线列车，也是如此。像公交车一样，地铁坐椅横过来设置，你习惯吗?未来，S1线采用的列车或将有新鲜的设置样式。

目前在国内已经有一些开通了轨道交通线路城市，少数线路列车内的坐椅采用了横向设置。这看上去就是高铁列车里的座位一样，感觉是不一样。在上海，16号线的车厢采用了横排座位的方式，就像火车一样，中间是过道。成都10号线是成都首条机场专线，全车一半的坐椅采用横向布置方式。

“横排坐椅这种方式对于远距离的乘客，本身是比较舒服的，还可以方便乘客欣赏车窗外风景。”合肥轨道交通集团车辆处负责人苏先辉表示，一般横向座椅大多设置在城际线路的列车内。比如，前段时间在浙江杭州亮相的杭海城际铁路。不过，对于不太远的距离，横向座椅并没有太多实际的好处，反而会降低一部分列车的运力。

目前，合肥轨道交通1~5号线列车单节车厢设计最大载客量是2084人。以上个月出厂的4号线首列车为例，中间四节车厢分别有40个座位，靠近车头的两节车厢有36个座位。若改成横向座椅的话，可以站立在车厢内的乘客数量就会明显减少。

2020年合肥市政府敲定的重点推进工作中，就提到了力争开工S1线。苏先辉透露，未来合肥轨道交通S1线可能会考虑在列车车厢内设置横向坐椅。

目前，S1线的线路方案还处于前期研究阶段，具体路由、站点及建设方案暂未最终确定。下一步，合肥市轨道交通集团将会同合肥市规划部门深化S1线线路路由、技术标准研究，积极推进该线相关规划报批和落实。

文章来源：合肥晚报 记者 方佳伟 如有侵权 请联系我们删除

　　需不同程度提前结束运营

　　S1线：计划于9月18日(周六)、9月19日(周日)、9月25日(周六)、9月26日(周日)、10月9日(周六)、10月10日(周日)、10月16日(周六)、10月17日(周日)、10月23日(周六)、10月24日(周日)，共计10次提前收车。

　　S1线石厂站末班车提前至20:45，金安桥站末班车提前至21:08。

　　首都：计划于9月22日(周三)、9月23日(周四)、10月12日(周二)、10月13日(周三)、10月19日(周二)，共计5次提前收车。

　　机场线东直门站末班车提前至20:10，2号航站楼站末班车提前至20:45。

　　：计划于10月9日(周六)、10月16日(周六)共计2次提前收车。

　　其中北段朱辛庄站末班车提前至19:30，中国美术馆站末班车提前至20:25;8号线南段瀛海站末班车提前至20:20，珠市口站末班车提前至20:55。

　　地铁1：计划于10月30日(周六)提前收车，其中东段北京南站末班车提前至19:58，善各庄站末班车提前至18:57,西段张郭庄站末班车提前至20:16，西局站(全程)末班车提前至20:30，西局站(半程)末班车提前至20:40。

　　上述四条线路其他车站末班车时间均进行相应调整。

　　公交、出租、机场巴士等

　　为减少线路提前结束运营给乘客出行带来的影响，市交通部门组织轨道交通、地面公交、出租汽车、机场巴士等企业制定了交通保障措施，切实满足市民出行需求。

　　地铁S1线、8号线、提前结束运营期间，市公交集团将在既有运力安排的基础上，在相关线路采取增发车次、调发区间车、安排等措施，保障市民出行。

　　地铁S1线提前结束运营期间，公交集团将重点增加途经地铁金安桥站至门头沟城区方向370路的运力，同时为方便乘客远端换乘公交出行，针对途经石景山路的992路加大晚间运力投入。

　　乘客可通过金安桥站换乘370路、在古城站换乘992路。

　　地铁8号线提前结束运营期间，公交集团将增加德胜门至回龙观地区的344路、夜38路、北沙滩至回龙观地区的478路、北土城至永泰地区的81路，南锣鼓巷至国家体育场的82路等线路的运力。

　　乘客可通过、前往朱辛庄、回龙观地区，或通过积水潭站换乘344路、夜38路前往回龙观地区。同时，重点增加珠市口至德茂庄方向的622路、前门至德茂庄地区的快速公交的运力。乘客可在地铁前门站换乘快速公交1号线。

　　地铁14号线提前结束运营期间，公交集团将重点增加途经西大望路沿线的30路、985路，途经金台路、朝阳至望京地区的421路，途经东直门、三元桥至望京的404路，途经太阳宫至望京方向的467路，途经芍药居至望京地区的547路的运力。

　　乘客可通过地铁线网在望京西站、8号线奥林匹克公园站换乘地铁1进出望京地区。同时重点增加途经西局、七里庄至晓月苑、园博园方向的458路、830路的运力投入。

　　北京南站晚间出站乘客可乘坐，进入轨道交通网络。首都机场线提前结束运营期间，机场巴士、出租车将增加发车班次和运力，保障首都机场区域的运力充足。