佛山今年火的很，风头正盛，似乎全国各地的人民都来了佛山。

然而，楼市的铁律是，哪里涨得太出格，哪里必然迎来调控。

当大家都知道这个城市的房价在蹭蹭上涨，它已经离ZF出手调控不远了。

果然，昨天有消息称佛山一手住宅单价超过1.8万/平的暂停网签，具体情况以官方执行要求为准。

如果传闻属实，这对佛山临广片区的新盘将是毁灭性打击。

佛山临广就没有低于1.8万一平的一手住宅，有很多已经奔着3W+去了。

佛山KFS们涕泪横流，宝宝心里苦啊！

熟悉佛山的人知道，这座城市最喜欢做的事儿之一，是四处造新城，绝对的阳光普照。

掰手指头数一数，就能点出不下十个：佛山新城、三山新城、映月新城、北滘新城、西江新城、禅西新城、沥桂新城、三水新城、光明新城……

虽然新城数量多，但大都籍籍无名。

在过去十多年的探索中，真正崛起，成为佛山房价高地的新城，只有临广+城际轨交+产业导入成功的，只有一个千灯湖。

谁会是下一个千灯湖？三山新城和佛山新城的呼声都很高。

今天我们就来着重分析这两个板块。

三山新城热度很高，区位也很好。

据说现在已经不再用“三山新城”这个称呼，而是冠之以“三龙湾南海片区”的名头。

三龙湾定位也很高端：世界科技+佛山智造+全球市场。

位于禅城、南海、顺德三地交汇点。

从这里去到珠江新城的直线距离只有12km，回千灯湖只需要7km。

东面与番禺一江之隔，北边是老城区标杆广钢新城，南边2公里就是亚洲第一高铁站广州南站。

这里不仅临广，要和广州融合发展，而且布局的产业规划，大都是当下最火的——科创。

其中的季华实验室，作为4家广东省实验室之一（其他三家在广州生物岛、深圳南山、东莞松山湖），主攻先进制造与科学，与佛山的制造业息息相关，可以说是整个三龙湾的“大脑”。

未来三年，这里计划引入1300名高端人才，其中有博士超200名，甚至不乏两院院士。

而且在三龙湾的规划之下，虎牙、欢聚、宏旺、富士康、大华智视、易简等知名企业已经正式签约，未来将容纳3.5万高新技术人才，概念与实力十足。

除了抱紧广州大腿，三山新城还打造了一个“佛山+香港”的模式，希望形成总部企业+民营企业总部+核心香港城，形成佛山制造与香港金融商贸服务的结合，与香港合作发展创新金融发展空间。

商业有永旺梦乐城（规划中）、佛罗伦萨小镇、雲栖酒店（建设中）、保利皇冠假日酒店（建设中）、澳门城（建设中）等。

学校有三山小学、文翰小学（建设中）、文翰中学、南海外国语学校、辰美国际艺术教育。

除此以外，还有文翰湖、三山森林公园等市政配套。

南海新交通和佛山2号线两条线路开通之后，这里可以直通广州南站。美中不足的是最大时速仅有70公里，效率比地铁还是有差距。

番海大桥和番禺的新动脉南大干线同时贯通，从魁奇路可以直通番禺北部各大中心板块，也会增加出行广州的交通选择。

未来还有佛山4号线和11号线，既能加强到广州市中心的联系，也能加强到佛山城区的联系，不至于沦为一个孤立的临广板块。

延续去年5盘齐放的热闹场面，三山新城在新年过后各盘热度依然不减。

在广州外溢的购买力下，各个楼盘都“底气十足”，价格集体奔向3万+。

二手方面，保利诺丁山依然有着很高的关注度，近3个月的成交均价为2.7万。

保利华侨城云禧：最大的亮点是保利的装修标准，据说会是三山新城版的保利天悦。

地段虽然就在广佛交界、近广州南站，但目前周边什么配套都没有，学校、医疗、商圈等都不在步行可达范围内

周边有规划11号线站点，但还没获批动工。

目前折后报价是2.9-3.8万/平米。

中海文锦国际：地块曾经熔断两次，这也是科创小镇核心最后的一宗纯宅地，北靠文翰湖，西侧规划了九年制学校（三山国际社区学校），旁边就是双地铁站点（4+11号线港口路站）。

主打刚需，均价3-3.8万平米。

万科天空之城：处在总部核心板块，东边是三山的王炸季华实验室，南边是文翰湖公园的角落，北边和西边是村居和工业区，以及铁路和高速路。

这个项目还会建3条天桥连接周边公园跟站点，未来出行靠新交通，适合自住跟投资。不过最大的缺点也是新交通站点旁，肯定会吵。

首次开盘即遭热抢，广州客跟本地客各占50%。

目前均价4-4.5万/平米。

三山有产业，有战略规划，有土地储备。

它是环广除了千灯湖、北滘之外，目前佛山产业规划最好的地方。

不仅能吸引广州的购买力外溢，自己本身也有造血功能。

这一份努力，可不是每个地方都有的。

所以价格也是一骑绝尘。

短短半年，房价涨幅超过60%。广州刚需已经大呼爱不起了。

但产业的培育，不能只是规划和动动嘴皮子，要看真正的落地程度如何。

目前，这里的写字楼空置率还保持在一个较高的水平。

因为不临佛山主城区且通往广州的公共交通不发达，这里的入驻企业暂时数量有限。

以季华实验室为未来板块核心，周边依旧是大片的民房与荒地。

未来这里也不太可能人气旺盛如珠江新城，毕竟连千灯湖都还有大把写字楼空置。

你可以热爱三山，但请爱屋及乌，爱得清醒一点。

不要等到大戏落幕，才感觉自己失恋了。

投资这里要有足够的耐心，等待配套落地，才能兑现更大涨幅。

广州人或许见证过黄埔、南沙的崛起。

深圳人或许见证过前海的崛起。

如果你们眼里自带政策性新城滤镜，那么：

佛山速度好好了解一下。

这是佛山市政府的“亲儿子”。

佛山一直以来都想把佛山新城做大做强，希望通过佛山新城来加强顺德和佛山之间的联系。

所以我们看到一个个大礼包都送给了佛山新城：佛山大剧院、佛山国际体育文化馆、世纪莲体育中心、博物馆、图书馆、科学馆……

单独地铁就独揽3条，明年广佛环线首段通车后，15分钟就能去到广州南站，10分钟即到佛山西站，这些待遇，就连千灯湖都没有。

有了千亿级投入，使得佛山新城看起来俨然一个高端住宅区。

然而佛山新城建设发展了十几年，人气一直上不来，就连佛山市区都比不过，更别说熙熙攘攘的珠江新城了！

生活虽然很难，但还是要继续。

从佛山老城区往南6公里，东平河对岸，便是佛山新城，从建立之初就对标广州的珠江新城。但从地理位置来看，佛山新城其实算是顺德乐从。 正是因为这样尴尬的地理位置，佛山新城几经易主，佛山顺德一直在踢皮球，最终还是归佛山市统管。

与广州最近的直线距离12.7公里 ，开车距离18公里。

与珠江新城直线距离25.8公里 ，开车距离37公里。

三龙湾最新的发展格局：碧环绕芯、双核驱动、三网协同、四轴支撑。

其中，最核心的是双核驱动——广佛合作核+佛山新城核。

佛山新城发展核对接顺德制造业产业组团，突出新型产业空间和配套设施建设，重点引进和培育机器人、智能家居、生物医药、工业服务等领域企业总部与研发总部。

目前佛山新城一大批总部企业的陆续进驻，总部经济正逐步崛起。

中国移动（佛山总部）、建设银行（佛山总部）、佛山传媒集团、平安银行、前海人寿、农业银行（佛山总部）、顺联、蒙娜丽莎等企业总部将落户于此。

佛山新城最强大的，是它的市政配套：世纪莲体育馆、坊塔、佛山大剧院、佛山图书馆、佛山市城市展览馆、佛山科技馆与青少年宫、档案中心、博物馆、艺术馆、中欧中心、佛山新闻中心、佛山国际演艺文化中心、龙舟广场、东平河江边绿道、东平湖、佛山公园、佛山新城露天泳场、佛山新城妇幼保健院等等。

商业配套上，有星耀101、保利东瑞广场、Estamall星翠汇购物中心、恒大苏宁广场、金海m-city国际购物中心、信保广场、保利中心、保利洲际酒店等等。

但是其他生活所需的配套缺乏。

板块内唯一一家公立三甲专科医院——佛山市妇幼保健院佛山新城院区于2014年1月奠基，建设期长达6年，目前刚刚进入收尾阶段，现在已经部分开业，预计今年12月底才能全面运营。

教育资源也十分欠缺，这么多年了，说起小学，也仅有一个东平学校。

目前有东平和新城东两个现成地铁站。

未来区域内至少有6条轨道交汇，形成“四地铁”、“双轻轨”的顶配交通枢纽。

地铁1号线，3号线，广佛环，东平站一站到湾华即可换乘2号线，28号线（即使起点定南庄，也可从世纪莲一站到澜石换成28号线） 。

放眼佛山，很难找到第二个板块。

片区整体均价约1.7-3.6万/平米。

泰禾佛山院子：带有豪宅基因，在中式园林设计和头等舱式物业服务上都是大亮点，距离地铁站、江边和大型商业配套都是步行几分钟以内即可；北向可看江景龙舟广场、水幕公园等，视野开阔。但开发商频出资金负面信息，户型实用率较低。

保利天寰：亮点在智能化装修，智能门禁、配备新风系统等，但周边以村居、厂房为主，视野景观较差，生活和商业配套不完善，实用率较低。

华润置地悦里：户型设计较好，实用性强，装修质量不错，华润佛山第一盘，园林设计感强；但距离地铁站太远，远离新城核心区，周边荒凉，被村居和厂房包围，生活配套不足。

怡翠晋盛：位于新城核心区，距离各项配套项目都比较近；距离地铁站和大型商业配套都是步行几分钟以内即可到达；每层1-2户的板式结构，并且南北向远距离无遮挡，采光通风和视野良好，居住舒适度高。但小区规模小，面积少，且靠近马路，户型实用率较低。

世纪莲体育中心的确很新很干净，依江而建，也没有看到乱糟糟的自建房和工地。

但可惜，重金砸下去，也只能当个花瓶，招商难，写字楼大面积空置。

即使周日，路上行人寥寥，公园人气也略显不足。年轻人尤其少见。

虽说现在佛山新城没有如大家所愿的那样繁华，但是佛山市对这里的重视和投入，可以说无异于千灯湖。

一个投入如此巨大的项目，万一失败，将成为佛山市一道永久的伤疤，会影响人们对政府规划及执行能力的信心。

所以，政府不可能坐视不管，就算再难，也会想办法把佛山新城搞起来，至少不能让它变成空城。

种种迹象表明，佛山新城的规划和建设速度都在加快，也说明佛山并没有完全放弃这个地方。

良好的城市界面、优美的生态景观、便利的交通规划、独一无二的文化公共建筑，加上政府支持，随着前期承诺的生活配套慢慢兑现，或许有朝一日，这里能成为实至名归的佛山“高端居住区”。

但是现阶段缺乏产业支撑、缺乏教育资源、整体人气不足，加上距离广州远这个硬伤无法改变，投资请慎重。

佛山楼市是外溢型市场，吃的主要是广州的外溢流量。

所以它的行情，是典型的政策行情。

佛山上一波行情，是2017年广州330调控之后，大量热钱涌入带来短期的量价齐升。

除了那些提前埋伏好，并买对地方的人，赚到不错的利润外。

跟风进场的，基本都被套了。

直到这段时间佛山行情复苏，才算是解套，并喝了口汤。

所以，投资佛山，时机和选筹非常非常重要。

否则，风险大、收益低，何苦来哉！

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