金海湖壹号酒店订不了

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-07-24 04:05 标签： 金海湖壹号酒店价格

环二多次提到过目前上海市场“便宜的房子太贵，贵的房子太便宜”，所以高总价的新房开一个火一个。

不过事无绝对，总有一些开发商逆天改命强行拔高地段价值导致“滞销”，前有中兴路壹号、凯德星贸邸，后有今天的主角兰香湖壹号。

兰香湖壹号今天认筹已经结束，132套房子认筹比例仅10%左右。而且据说这十几组客户也不太稳——是否参加选房还是个问题。

不过开发商给了一个高逼格的解释：我们付款方式要求严格，大多数客户不满足。

同价位的融创徐汇滨江壹号暗地里也要求全款，客户怎么都满足条件了呢？

首先普及一下兰香湖壹号的基本信息。

兰香湖壹号位于紫竹高新区内，是紫竹半岛的一部分，后续还会有兰香湖二号、三号上市。

这个项目之所以广受关注，是因为不同于紫竹半岛前期的刚需定位，而是一个彻底的改善类产品。小区一共两个户型：

距离市区40公里，还不是别墅，这样的总价确实够震撼。开发商也知道没点噱头一定不好卖，所以即使去年达到了预售条件仍然不开盘。

具体原因岳云鹏解释过：

如果我有钱了，就开发一个小区，名字叫“海”。然后在周边再开发四个项目，他们就都是“海景房”了。

兰香湖壹号深得以上精髓，所以去年湖还没挖好的情况下一定不能上市。

兰香湖壹号2018年航拍图片

虽说是十年前早已有规划，兰香湖2018年才正式动工，今年才建成引水。

这不刚建成不久，开发商就按耐不住出来收割了。

不过愿意为这个人工湖买单的客户并不多，很重要的一个原因是这个套路大家都耍过好几次了。

看到兰香湖的规划，环二第一时间想起了美兰湖——简直太像了。

兰香湖规划了大量文娱场所，包括商业街、星月步道、文化艺术长廊、赛艇俱乐部、兰香湖亲子酒店和阳光乐园、青少年活动中心等十多个景观节点。

与美兰湖唯一不同的地方是将高尔夫换成了赛艇俱乐部。

殊不知高尔夫球场是美兰湖地区唯一一个成功运营的配套设施，这里规划的酒店已经荒废、商业一直半死不活最近又进入整改期、奥特莱斯早已撤走、会议中心整层出租给餐饮公司、诺贝尔公园从来没有开放过。

美兰湖荒废的五星级酒店

美兰湖失败的原因是这里通过众多高端配套塑造了一个低密度住区，但是居住的低密度又导致了购买力的不足。

没有足够的人口支撑规划的配套只能开业又倒闭。而且仅凭一个美兰湖也吸引不了外地游客，除了婚庆公司。

而美兰湖之前规划的高端别墅区也一蹶不振，标杆项目号称亚洲十大豪宅的远洋博堡现在也没卖完。

其他别墅空置率极高，不少小区内充满了轰趴馆、群租房等等，完全没有别墅区应有的安静闲适。

一旦了解过这些惨例，再次面对人工湖规划时心里应当泛不起波澜。

而且作为南方城市，上海最不缺的就是水。外有大海，内有长江黄浦江，人工湖更是遍及全市：宝山美兰湖、嘉定新城远香湖、南翔留云湖银翔湖、青浦夏阳湖、松江华亭湖、临港滴水湖、奉贤金海湖……

看到这一定会有朋友替兰香湖打抱不平：

美兰湖身处宝山腹地几乎没有任何产业支撑，兰香湖背靠的可是鼎鼎大名的紫竹高新区。

这里不仅有上海交通大学、华东师范大学，还有微软、英特尔、可口可乐等一众世界五百强企业。

而且紫竹高新发展并未遇到瓶颈期，这里土地开发不到50%，国内排名也在持续上升。

这里取得的成绩也受到了官方认可，以至于2035规划中紫竹成为最“突出”的主城区。

不过即使2035规划全部落地，这里依旧与市区存在断层——这里仍然是一个脱离市区独立发展的内生型区域。

内生型区域的特点是主力客群来自本地。紫竹半岛凭借华二的学区炒作价格高达8万，不过客群依旧是当地码农为主。

所以兰香湖壹号也是一个彻底的面向当地客群的改善项目，开发商认为这里有众多的优质企业，一定会有出得起万价码的客群。

对于市区客户来讲，兰香湖壹号定价高低区别不大，就好像苏州金鸡湖畔豪宅一样。

其实这样的片区已经成为主流，张江汤臣豪园能够到本地客群就够了，市区客户觉得贵是没有意义的；新江湾城绝大多数客群来自宝山、杨浦，市区客户觉得贵是一定的。

不过苏州金鸡湖是东部市区的核心，客群来自苏州市各个角落。新江湾城背靠的是宝山、杨浦两区的改善客群，基数很大。张江汤臣是典型的中产社区，当地客群预算尚可覆盖。

与之相比，兰香湖壹号高达1600万的售价已经不是普通中产可以觊觎的，脱离了市区又没有足够的客群基数。

同时这些产业园工作日繁忙休息日就不见了人影，消费力很难留存。兰香湖的各类公建配套能够存活，还是需要依靠当地居民，但是一公里范围内仅紫竹半岛一个小区人群极为有限。

美兰湖的案例已经说明远郊仅靠一个人工湖形不成休闲度假中心，兰香湖前景确实也较为暗淡。

一旦兰香湖配套没有达成预期，兰香湖壹号即使销售一空入住率也极难保证。

最后看一下交出的产品。

单看湖景还是不错的，视野开阔，水质清澈，在湖边跑步应当体验还不错。

不过遗憾的是周边尚处于开发之中，远眺出去尽是奉贤的农田。

小区一共六栋楼，A栋几乎看不到江景，B到F江景依次变得优质。

开发商也是很狡猾，此次开盘A、B、C三栋，样板间却做在位置相对不错的D栋。

小区狭长，不以内部园林景观见长，不过楼间距还不错，而且圆弧形分布遮挡有限。

底层和顶层外立面采用干挂石材，作为2000万级的产品中段主体标准层选用真石漆就有些过分了。

楼栋整体呈浅白色，站远了看并不会觉得这是豪宅。

能体现质感的是每栋楼仅一个单元的板式设计、两梯两户以及富丽堂皇的入户大堂。

户型是最大的亮点。市区豪宅通常受制于地块以及容积率产品设计困难，兰香湖壹号突破了这个限制交出的产品很是让人满意。

两个户型均设计为南北通透、动静分区，客厅开间够大、主要功能区间向南。

尤其是保姆间，许多别墅都给不了这么大的面积。

装修风格简洁大气，配色是不是喜欢看个人。比较个性化的区域是水墨画电视背景墙、马赛克大阳台。

整体居家的设计也成了导入市区客户的阻力。这样的产品市区多见，有多大必要性远赴40公里外置业？

反而是后面的兰香湖2号、3号对市区客户吸引力更强，好歹这是别墅产品。

别墅，意思是不常用的住所。做个影视厅、麻将室、台球桌、大露台，客户到访时描绘一下过来度假时悠闲的生活场景，一时冲动说不定就下单了。

做成居家风格大平层，连吸引大家的噱头都没有。

市区客户够不到，当地客户基数小，学区房客户买不动，开发商是想卖给谁？现在入手，以后又能卖给谁？

兰香湖规划虽好，落地还是存在相当难度，投资客群更是需要谨慎。

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