上次我们说了一线城市的购房时机，评论区看着很激动啊，想着大干一场。其实一线城市买房也不是遍地黄金，是存在很多坑的。

　　在你揣着银子杀入一线城市时，我想要和你分享几条一线城市置业一定要遵守的军规。

　　军规1——刚需重地段，投资重价差

　　刚需，你就老老实实留在市区淘二手房。

　　虽然我们一直强调地段，但在投资中，新区明显比老区更有优势，一线城市房价格局现在还没有完全定格，如果是投资，你可以选择一线城市的近郊，好于选择一线城市的老城区，老城区8万，新城区4万，你说以后是哪个更容易翻倍呢？

　　一线城市的发展重心也是存在轮动的，大家都很清楚，投资要选择洼地，那什么叫洼地呢？

　　别的板块涨了，而它因为发展不充分，没有涨，而随着未来的城市发展，主城区和郊区的断裂带会逐渐填平，城区的人口会自然向外溢，这个板块的商业教育交通配套会逐步完善，如果这个板块没有致命的缺点，那么它和主城区的价差就会缩小，顺利实现补涨。

　　按时这样符合投资要求的新区要满足：新区离主城区没有断裂带，自然承接主城区的人口和产业外溢、轨交线网规划密集、产城融合最好。

　　其实，对于“刚需重地段，投资重价差”，一线城市中最突出的是——北京。

　　在很多去过北京的人眼中，破破烂烂的北京一点都配不上“帝都”这个霸气的名称，城市规划杂乱无章，像癌细胞一样，围绕着中轴线，一环一环像外围扩张。

　　北京是四大一线城市里面积最大的一座城市，上下班通勤距离最长、拥堵时间最长，平时打车单次费用也往往最高，一直以“堵城”著称。

　　北京的城市是呈环形扩张的，要看清北京在哪里买最好，首先要读懂北京的城市规划。

　　首都功能核心区（中央政务区）：东西城区，保障中央党政军领导机关高效开展工作，保护古都风貌，创建国际一流的和谐宜居之都的首善之区。

　　北京中心城区：朝阳、海淀、石景山、丰台。主要目标是疏解非首都功能、控制城市规模、提升城市品质和生态水平。

　　中轴线及其延长线、长安街及其延长线：中轴线及其延长线以文化功能为主，既要延续历史文脉，展示传统文化精髓，又要做好有机更新，体现现代文明魅力。

　　城市副中心，顺义、大兴等新城，怀柔、密云等生态涵养区：对接中心城区功能和人口疏解，促进行政功能与其他城市功能有机结合，以行政办公、商务服务、文化旅游为主导功能，形成配套完善的城市综合功能。

　　北京正在治疗大城市病，城市格局全面升级正在加速，主要思路是从源头上限制非首都核心功能产业的发展。

　　所以北京的刚需买房紧盯着五环内来买，目前北京四环内无新房，基本都需要淘二手房，根据北京最新的城市规划，北京中心城区限制各类用地调整为大型商业项目、商务办公项目，所以四环内将不再新增大量大型商场和办公楼，四环外的机会来了。

　　关于北京老城区，以前有一句话叫做“东富西贵，南贫北贱”。

　　现在当然已经不一样，也可以简单概括成一句话：“东商西学，南轻北重”。东边多商业、金融、娱乐，国贸、三里屯都在这个方向。

　　西边教育强，从小学到初中、高中再到大学，西城和海淀占了北京大部分的顶尖教育资源，清华北大等一大批顶尖大学都在这里。

　　东西两边整体变化不大，一直都是优势聚集地。

　　而北边近年发展很快，中关村(000931)、上地等都在这里，聚集大量知名科技企业：腾讯、新浪、网易、华为、联想、百度、清华同方等，通过科技带动发展，大量相关产业搬迁过去。

　　从四环开始，北部就优于北京的其它三个方向。

　　南面虽然也有所发展，但相对东西北三面仍然较为落后，核心功能还是居住为主，教育、医疗、产业等多方面存在劣势，是四个方向中发展得最差的，而且越靠近市中心这种现象越明显。

　　北京城南部是价格洼地。注意是价格洼地，而不是价值洼地。

　　北京城南方向由于教育、产业、医疗等资源劣势，和传统地域观念影响，同一环线比东西北三个方向便宜好几万，北三环二手房卖9万，到了南三环只要6万多，近3万的价差。与价格相对应，城南除了位置近就一点优势都没有了。

　　刚需自住挑工作生活所在片区的房子来买，在此基础上可以结合以下两点：

　　（1）想要离市区近：往南部考虑，相比其它三个方向更便宜。

　　（2）想要居住体验好：到四五环去，地铁、商业配套正在起来，房子比老城区新，环境也更好，只要买在地铁边上，来往市中心也挺方便的。

　　想要博取大收益的，可以赌城南的未来。

　　地段永远稀缺，只要配套能跟上就城南发展肯定不会差，关键是能不能、什么时候能完善城南的配套。选择南部有地铁的、好学区的、近商场的房子最有潜力。

　　军规2——没有地铁的远郊，一律放弃

　　虽然建议去投资一线城市的近郊，但是对于没有地铁的远郊，一律放弃，一线城市也不是遍地黄金，一线城市的房票是鲜花，可千万别插到牛粪上去。其中要特别指出的是上海。

　　上海目前的限购条件非常严格，认房又认贷、二套房首付7成，所以上海的房票非常宝贵。

　　上海东西向新主轴的起点和终点，是虹桥和浦东两大空铁枢纽。

　　上海南北向新主轴，是嘉闵高架路。

　　所以上海的城市规划格局是：一条南北向的新主轴嘉闵线+一条东西向的新主轴机场线。

　　而东西南北轴线上的嘉定新城、南翔、江桥、虹桥、七宝、莘庄、徐汇滨江（华泾）、前滩（三林）、张江、川沙-祝桥，会升级为辐射上海大都市圈的重要组团，也是投资上海重点关注的新区。

　　上海的房票如此宝贵，所以千万别把房票浪费在远郊新城上，上海买房绝对不能碰的区域是：

　　1.金山区（距离主城区遥远又污染严重的远郊）

　　2. 崇明区（崇明岛属于上海的区域是生态岛，不开发房地产）

　　3.奉贤区（与金山类似，但5号线沿线段尚可考虑）

　　4.浦东新区大治河以南区域（特斯拉所在的临港新城只适合在当地工作的人购买，主城区工作的不适合）

　　5.松江区黄浦江以南区域

　　6.青浦区“青西地区”

　　以上板块很多都是给在该区域工作的人买的，而不是给在市中心工作的人买的，一线城市，最好不要超过市中心30公里，再多，50公里就是极限了，这也是人所能接受的通勤时间的极限，再远，真不愿意买了。

　　至于广州和深圳，待下周实地调研之后再详细探讨。

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