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故事的开端得从三林说起。

三林镇至21世纪已有近千年的历史，三林镇发祥于北宋末年，源出三林镇孙家桥宋人林乐耕之后。

相传宋代隐士林乐耕携带妻儿来此创业，令3个儿子分别居于三处，后逐渐形成东林、中林、西林三个村庄，因此得名“三林”。

悠久的历史留下了江南古镇三林塘，以及上海人熟知的肉皮和崩瓜。

但在上海大发展的期间，三林的农村界面一直没有改变。

直到和相邻的杨思镇合并成了“大三林”，从川杨河挺进中环，三林才迎来了发展契机。

第一个契机是牵动浦江两岸的世博会大跃进，作为世博动迁的主力安置方向，当时的老卢湾老南市居民，10万计的人口，纷纷涌入三林。

人口的涌入带来了第一次大规模的城市化，密集的沿街底商开始涌现，便宜的租金吸引大量外来人口，让三林变成了村中之城，城中之村，也造就了延续至今三林“动迁基地”“建材市场”“城中村”“人多而杂”的形象面貌。

第二次发展契机是前滩的崛起，但这次的发展只是“距离”天赋带来的辐射利好，板块本身的界面形象并没有太大的变化。

不算前滩，目前三林的二手房我认为可以划分为3个梯度。

价值最高是2010年后的次新房。

比如星海尚南坊，2018年的小区，虽然只有2幢高层，但整体品质在三林“鹤立鸡群”，链家网的挂牌价普遍超过11万，几乎是周边动迁房的2倍！

价值居中的是中环以内高青路附近的房子。

整体社区品质略逊于中环外，附近没有大型配套，底商为主。

但价格并不低，比如万科项目在链家的挂牌价普遍超过9万，教育有加持。

为南北高架/济阳路高架为界，东面大片大片的动迁房，一直是浦东刚需上车的不二之选，从成交量来看，三林稳居浦东历年成交量最大的板块之一。

密集的动迁房注定了城市界面的难以更新，虽然基础配套齐全，但城中村的帽子很难摘掉。

即使是和前滩最近的凌兆新村，在链家网的挂牌价也不过5.6万/㎡左右。

如果你考虑过买凌兆新村的房子，不难发现济阳路以西是大片的空地。

这一片正是今天跟大家聊的重点，也是三林发展的第三个契机——三林滨江！

之前，浦东新区正式启动“金色中环发展带”建设工作，主要聚焦“3+5”重点地区。

· 1个中央活动区：前滩中央活动区；

· 2个副中心：张江副中心、金桥副中心；

· 5个潜力地区：沪东船厂、张江集电港、御桥区域、新杨思地块（高青区域）和筠溪小镇（三林区域）建设。

今天要提的正是5大潜力地区之一——筠溪小镇（三林区域）

第一个问题：哪里才是黄金中环带中所说的潜力三林区域呢？

答案就是：三林滨江南片+外环外地区

三林镇以济阳路为分界。

东部是大块的居住社区，目前拥有杨思、杨东、世博家园、三林、永泰、懿德各类住区。

西部则是重点开发和建设的综合功能区，包括了三林镇最值得关注的区域：

由北向南分别为前滩、三林滨江南片、三林外环外地区（筠溪小镇），其中前滩被誉为世界级中央商务区，其余的就是三林滨江南片和三林外环外地区两个“三林”概念板块。

“三林滨江南片”来源于上海市编制的《上海三林滨江南片地区控详规划及城市设计》

该地区整体规划于2013年底正式启动，法定控规于2019年底全部完成并获得批复。

规划给这一片区的定位是：兼顾生态效应和城市更新，践行绿色发展理念，营造新时代海派城镇特色风貌，探索超大城市近郊滨江地区开发建设的新范式。

“三林外环外地区（筠溪小镇）”在浦东新区2035总体规划中表述为黄金中环带5大潜力地区之一，为此编制了《浦东新区三林外环外地区生态专项规划（含筠溪小镇专项规划）》。

因为“三林”别称“筠溪”，便以此命名。其设计理念为：以明清风格建筑为主，在黄浦江沿线以生态、绿色、共享的理念，建设一个拥有高绿化率和高密度水系，融合传统和现代元素的特色小镇，体现生态的多样性。

从效果图上就可以非常直观地看出，三林滨江南片地区的开发强度要比三林外环外地区（筠溪小镇）要大不少，再结合其距离前滩距离较近这一区位优势，不难发现三林滨江南片地区是三林镇范围内含金量最高的区域，可谓真前滩南！

第二个问题：三林滨江南片地区处于什么地位？

一方面，在上海市2035总体规划中，三林南被纳入了主城区范围内。

在此基础上，主城区单元规划编制的过程中，三林南被纳入到了陆家嘴-世博单元，与前滩等核心功能区统筹规划。

三林南片具有优越的大交通区位，整个板块直接与中环和外环相连，中环高架向南延申到片区东部边界。连接陆家嘴、世博、前滩的滨江主干路从片区中部穿过，大幅增强了三林南片与黄浦江东岸主要功能区的连通性。

3、黄浦江一江一河建设沿岸区域

三林滨江又位于黄浦江两岸45KM滨江带的东南大门位置，是贯通缝合的重要节点，也是滨江城市发展轴中重点关注的部分。

三林南片的生态价值可以说是整个黄浦江沿岸地区最高的，上海在生态规划层面给予三林南片的重视程度也是最高的。

原因在于三林南片是上海外环生态廊道与黄浦江滨江带的交叉点， 同时也是上海最重要的南北风廊道的北部端点，是非常重要的生态空间节点。

也正是因此，上海市在三林南片规划了上海市10大楔形绿地之一的三林楔形绿地，其后期的建设标准也将按照楔形绿地的标准进行高标准的建设。

可以说三林南片区具备了十块楔形绿地之一+绿轴交点+风廊道三大生态区位优势，未来的生态环境标准还是非常值得期待的。

整个板块被分为三片区进行研究和设计，分别是涵林路以东的东区，林浦路以西的西区，和其之间的中区。

三个片区分别主打不同的功能：

东区的定位是高品质宜居社区；

西区的定位是海派特色小镇；

中区是绿色生态聚集区，体现生态效应的最大化。

居住组团方面，规划公社定了四个居住组团，其中片区一个，为海派小镇；东片区三个，分别是两个回迁小区和一个宜居社区。

东区的高品质宜居社区就是以公交导向为主的门户社区，现状有8号线的凌兆新村站，近期规划中19号线穿过东区社区之中，且有站点落位。

而原先公共交通不便利的西区在未来也有规划26号线连接浦西腹地。

此外，对于西区的海派特色小镇还增加了BRT中运量的公共交通线路，与北侧的前滩进行公交联系。

在中区和西区南北两片共同构成的生态限建区的保证下，整个板块的生态绿地率高达65%，远高于主城区内的任何城市功能板块。

其中中片区的生态绿色聚集区和外环生态廊道、滨江贯通形成连接，共同成为起上海的城市生态体系中的重要节点。

且在片区中有70公顷的森林、25公里的林荫大道、50公里的自行车道及人行道，2/3的地块可以被公交站500米范围覆盖！

这些指标，就是想说明一件事：这里的自然生态环境绝对是上海主城区内绝无仅有的

既然要打造上海的新名片，那么就一定有地方特色的城市风貌。

除了外环外地区的筠溪小镇具有地标级风貌，三林滨江南片也要在西片区打造具有上海海派特色的风貌片区！

通过更新，规划了一流的滨江公共岸线和内河河道，构筑大型生态绿地景观。

改造并利用历史建筑，建设高尚海派风貌区。

区域交通和城市风貌得以整体规划和建设，打造了城市新地标，改善提升了区域的整体面貌。

其设计依托生态水系统，创造多层次水岸界面，放大海派开放之江港性格。

第一层次，利用原码头广场和工业遗址塑造文化公共场所，与原古民居江南建筑和船厂水岸有机贯通，形成城市滨水步道。

第二层次，通过设置内港湾将黄浦江水系、三林北港和三林塘水系贯通，形成城市水岸、公共活动空间及湿地公园，同时连结滨江与城市的文化服务功能，扩大滨江文化腹地。

第三层次，创造文萃港与文萃大街，优化道路体系并连结新公交枢纽，打造文化型集中商业，以体现海派文化精髓的空间承载当代海派生活，塑造海派文化商业与社区结合的新形态。

只有漂亮的城市设计是不够的，规划部门还通过4张控制性详细规划附加图则的方式保证规划能够落地，因为附加图则具有法定效力，也就是说图则中表达的内容未来是一定会落实的。

其内容简单来说就是通过提出开发商建筑设计必须要满足的要求来保证片区的整体性。这一方法在前滩的实践中起到了很好的效果。

本次规划共给出了如下的4张图则：

重点地区附加图则（控制总图则）

重点地区附加图则（地上一层分层控制图则）

重点地区附加图则（地下空间控制图则）

重点地区附加图则（色彩控制图则）

图则分别从地下空间、建筑界面、地标、通道、色彩等等角度对各个地块的开发建设提出了要求，保证街区设计的一致性。

笔者将附加图则的内容翻译为较为容易理解的形式，为大家梳理一下

其中重点建筑里面围绕着内部的湖面，规划设想构建起两个层次的界面，形成整体协调性极强的城市设计效果。

未来，整体的一级开发由上海地产集团和浦东陆家嘴集团联合开发。

据悉，板块接下来会由龙头地产企业进行二级开发。统一设计-控规落实-分区建设这一链条全部由高水平的团队完成，非常值得期待。

除了楔型绿地的建设规划外，三林滨江其余地块的建设性质也已确定。

作为前滩自然延伸的高端居住地，这里拥有的商业体量并不大

西区+东区的总体商业体量仅仅有2个恒隆广场大小。

西区有3035套住宅，东区除动迁房外有5158套住宅，共8193套可售住宅的体量。

不过东、西区还是有所不同的，我们来一一分析。

西区：西区与黄浦江更近，占有滨江资源方面要优于东区。

令人惊讶的是有5块地块的容积率仅1.1-1.2，这样低的容积率意味着什么？

根据上海控规技术准则，容积率小于等于1.2的住宅组团用地被列为最低一级的强度区，而这中强度的住宅组团，结合其建筑高度要求判断，大概率将是城市别墅或类别墅的状态了！

现在就能理解所谓“海派特色风貌小镇”的含义了——名副其实的居住享受型区域了！

商业办公方面，西片区内的商办用地非常集中，基本位于滨江区域,且建筑高度基本限定在24米以下，可以说尺度非常宜人。

未来将带来7.9万方左右的商业配套和10万方以上的办公面积，是三林地区住宅配套和需求的有力保障。

另外，非常值得关注的是根据最新的《上海市浦东新区三林镇Z000801单元控制性详细规划A街坊A-2-4等地块局部调整》（草案），在三林南片滨江地区有一处总面积约12.6公顷的A-2-4地块用地性质由商业服务业用地（C2）调整为文化用地（C3），即为图中紫粉色地块。其功能定位为三林滨江科技文化创意展示区，延续滨江历史文脉、活化滨江工业遗存、塑造黄浦江三林滨江南片区公共文化水岸。

一般来说，文化用地相关的文化设施都是由政府主动投入建设的，这也侧面印证了政府在主动作为，推动三林南片地区的建设。

最后，为大家送上经过梳理的最新、最可靠的规划（以最新的单元规划、控规图则和控规修编三者根据时间次序和法定效力拼合）：

东区：东区除动迁房外提供了大量的住宅体量！

且东区将建设成为三林区域的公共中心，海派现代的综合宜居社区，不仅满足当地居民的动迁安置和配套需求，还能为整个三林区域提供公共服务。

在表中可以看到：东区多幅动迁房用地，集中于南北两侧，未来这方面所带来的人口背景差异可能会比西区来的更强烈一些。

剩余的住宅在数量上仍要多于西区，但是地块容积率最低也高达 1.8，甚至能看到不少容积率在 2.5 左右的宅地，属于三级到四级的开发强度，因此未来东区的应该以高层为主要住宅形式。

日前上海地产的建设启动仪式已经顺利进行。但是从现状来看，三林南片区大部分地区处于待建设状态，以下是AECOM事务所三林滨江南片区域城市设计中大致的开发顺序设想，谨供大家参考：

相信三林南片区未来会一步步地建设完成，成为继前滩之后浦东滨江有一个高标准建设区，感兴趣的朋友们也可以提前关注起来啦。

2022年2月28日上午，备受瞩目的上海市36个“城中村”改造项目中规模最大的一个——三林迎来了楔形绿地9单元暨涵林路、耀龙路市政道路两个项目正式开工。

中华企业、世博土控和地产三林三方携手，强强联合，共同启动了三林新蓝图。

不止是道路，更令人兴奋的是，三林楔形绿地，也就是三林滨江南东区的15号和17号地块也已开工。

据施工铭牌显示开工时间2022年2月23日，竣工时间2024年8月20日。

日前这两块地的规划设计已经公示，2个都是高层住宅社区，开发商为中华企业。

建设单位：上海淞泽置业有限公司项目名称：三林楔形绿地（含部分配套开发用地）15号（05-11）地块项目容积率：2.3绿地率：35%控制高度：45米，局部80米建设内容：该地块拟建8-25层中高层住宅，以及配套公建用房用地面积：27717.6平方米总建筑面积：约92121.1平方米其中地上建筑面积：66945.4平方米、地下建筑面积：约25175.7平方米

建设单位：上海淞泽置业有限公司项目名称：三林楔形绿地（含部分配套开发用地）17号（05-14）地块项目容积率：2.5绿地率：35%控制高度：60米，局部80米建设内容：该地块拟建7-24层中高层住宅，以及配套公建用房用地面积：25753.9平方米总建筑面积：约102148平方米其中地上建筑面积：67572平方米、地下建筑面积：约34576平方米

施工现场及周边实景如下：