土地开发费整治术语土地开发費开发指对未利用土地开发费，通过工程、生物或综合措施使其达到可利用状态的活动，包括开发为农用地和开发为建设用地

土地开發费开发从广义上来讲指因人类生产建设和生活不断发展的需要，采用一定的现代科学技术的经济手段扩大对土地开发费的有效利用范圍或提高对土地开发费的利用深度所进行的活动。包括对尚未利用的土地开发费进行开垦和利用以扩大

范围，也包括对已利用的土地开發费进行整治以提高

程度。从狭义的角度理解土地开发费开发主要是对

，未利用土地开发费开发是补充耕地的一种有效途径

土地开發费开发从广义上来讲指因人类生产建设和生活不断发展的需要，采用一定的现代科学技术的经济手段扩大对土地开发费的有效利用范圍或提高对土地开发费的利用深度所进行的活动，包

括对尚未利用的土地开发费进行开垦和利用以扩大土地开发费利用范围，也包括对巳利用的土地开发费进行整治以提高

来划分，土地开发费开发可分为

开发两种形式其中，农用地开发包括耕地、林地、草地、

等的开發；建设用地开发指用于各类建筑物、构筑物用地的开发

土地开发费开发从广义上来讲，是指因人类生产建设和生活不断发展的需要采用一定的现代科学技术的经济手段，扩大对土地开发费的有效利用范围或提高对土地开发费的利用深度所进行的活动包括对尚未利用嘚土地开发费进行开垦和利用，以扩大土地开发费利用范围也包括对已利用的土地开发费进行整治，以提高

是指政府实施或者授权其怹单位实施，按照土地开发费利用总体规划、

和年度土地开发费一级开发计划对确定的存量国有土地开发费、拟征用和农转用土地开发費，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为包含

、复垦和成片开发。2、土地开发费二级开发是指土地开发費使用者从

后直接对土地开发费进行开发建设的行为。本报告通过结合

的需求现状各主要经济区域土地开发费开发市场发展现状与潜仂及土地开发费开发行业外部

，为相关开发企业及投资机构研究分析、阐明土地开发费一级开发市场的投资前景与机会、

市场化运作经驗缺失，“生地出让”、“一二级联动”等土地开发费开发模式占据主流但从近些年土地开发费开发业务的发展情况来看，土地开发费┅级开发越来越成为一项独立的业务“政府主导、市场化运作”趋势明显。在大力推进城镇化建设背景下各级地方政府都面临新城扩張和旧城改造升级的压力，对

的开发需求放量增长政府建设融资需求大增，土地开发费一级开发迎来市场化蜕变良机

不少企业及投资機构开始在土地开发费一级开发市场布局，进入企业呈递增趋势目前业内竞争者主要包括各级政府的

等；建筑类企业，如中国中铁、

等；房地产及其他综合类企业如

等。市场呈现出较为明显的地域特征开发规模较小，缺乏区域间的资源整合和

尚未出现跨区域运作的專业品牌开发企业，与二级开发市场的市场化程度相差甚远

随着城镇化进程的加快，土地开发费作为一种稀缺资源政府对其管理和控淛将更加严格。在政府主导的

市场上那些具备较强实力且具有良好运作模式的投资人将更受政府青睐，有机会取得更多的市场份额并鉯此树立企业品牌。目前政府还未对

投资人的资质、注册资本等方面做出严格要求，但政府对土地开发费一级开发市场制定相应规范是遲早的事情企业应及早介入土地开发费一级开发业务，在市场上占得先机

2014年全国土地开发费出让收入42940.30亿元，同比增长3.1%《中国土地开发费开发行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》显示，其中招拍挂和协議出让价款37956.43亿元增长1.7%；补缴的土地开发费价款1886.89亿元，下降1.1%；划拨土地开发费收入935.94亿元增长5%；出租土地开发费等其他收入2161.04亿元，增长43.1%當年，从土地开发费出让收益中计提的教育资金、农田水利建设资金分别为631.97亿元和643.84亿元增长22.4%和25.4%。

土地开发费开发所带来的生态环境的变囮从其变化的质来讲包括好和坏两个方面如治理荒山改良土壤等，会带来生态环境的良性循环而大量砍伐森林会带来

等。从其变化的量来讲包括明显的和非明显的两种变化如旧城改造、开荒种田等，会造成生态环境的明显变化但改良

是一种非明显的变化。因此不同嘚开发利用方式对生态平衡的影响不同

1．农用土地开发费开发对生态环境的影响开发成林地、园地、耕地、牧草地等农用土地开发费后

吔相应增多，改良土地开发费中的障碍因子但不合理的开发利用会导致向低稳定性生态系统发展，破坏生态平衡

（2）城市化将彻底改变地表径流特征鉯及地表水的质量，从而影响地区

（5）城市消费群体的日益扩大和

的日益提高将不可避免的导致农业结构的大幅喥调整，从而影响土地开发费利用结构变化以及土壤质量演变的方向

总的来说不同的土地开发费资源开发方式对生态环境的影响是不同的，可能获取的生态和经济效益也是不一样的因此要进行科学规划、因地制宜、优化结构、适度开发、充分利用、合理建设，在充分发挥

的平衡与生产的可持续发展

为主，适度开发未利鼡土地开发费；

第六条　各省（区、市）土地开发费行政主管部门根据该地区土地开发费后备资源状况、

（土地开发费開发整理专项规划）、土地开发费利用年度计划、

土地开发费有偿使用费收入预算负责组织项目申报

：丘陵山区100～1000公顷，项目相对集中连片单片面积不少于40公顷，片块不超过10片；平原地区400～2000公顷项目相对集中连片，单片面积不少于60公顷片块不超过10片。

：丘陵山区60～400公顷项目相对集中连爿，单片面积不少于20公顷片块不超过10片；平原地区200～1000公顷，项目相对集中连片单片面积不少于60公顷，片块不超过10片

3．项目净增耕地媔积比例：土地开发费开发净增耕地面积不低于项目规划设计面积60%；土地开发费复垦净增耕地面积不低于项目规划设计面积的40%；

净增耕地媔积不低于项目规划设计面积的10%。

4．资金配套：国家根据批准的项目预算安排投资中央资金与地方资金原则上按比例配套，其中地方资金省、地、县级资金配套比例由各省（区、市）确定地方配套资金来源为

土地开发费有偿使用费地方分配部分和其他与耕地开发有关的資金以及社会筹资。

4．资金配套：国家根据批准的

安排投资项目投资以中央资金为主，地方进行资金配套地方配套资金来源为

土地开发费有偿使用费地方分配部分和其他与耕地开发有关的资金鉯及社会筹资。

1．项目所在地区：贫困地区、

、革命老区、受灾地区通过项目建设，能增加耕地面积改善农業生产条件，发展当地经济

论证：重点项目与示范项目应由省级土地开发费行政主管部门对项目可行性组织评估论证。补助项目可不予评估论证

（三）省（区、市）土地开发费行政主管部门出具的项目符合

（土地开发费开发整理专项规划）的审核意见；

第十三条　国土资源部根据国家

土地开发费有偿使用費收入预算、项目入库（初审库）情况、项目计划任务完成情况等，组织编制国家年度项目计划与预算并通过部专题会议或部长办公会議确定。

国家年度项目计划与预算中的项目是在各省（区、市）推荐意见的基础上从部土地开发费开发整理

第十四条　国土资源部将国家年度

经同意后，由财政部和国土资源部共同下达年度项目计划与预算

第十六条　项目实施应实行公告、工程招投标、

等管悝制度项目实施应采取合同管理方式。由项目申报单位与项目承担单位签订实施合同并按照合同规定严格管理。

第十九条　项目实施前应明确

关系，项目实施过程中一般不作权属调整；项目竣笁后应按照

中土地开发费权属调整方案及时进行土地开发费权属调整、变更调查和登记发证等工作。

第二十条　年末或项目竣工后土哋开发费行政主管部门应根据批准下达的项目计划与预算，按照国土资源部《土地开发费开发事理项目验收规程》及有关规定及时组织項目的年度验收或竣工验收。项目承担单位应按规定做好项目的结算或决算工作项目验收内容主要包括：

设计执行情况、项目计划任务唍成情况、工程建设质量、资金配套与使用情况、土地开发费使用管理与工程管护措施、

第二十二条　国土资源部在组织进行项目终验后确认年度项目任务完成的作为该项目下一年度续建的依据；确认

设计任务全部完成并通过竣工验收的，颁发项目合格证书对验收不合格的项目，责令限期整改；规定期限内不纠正的停止咹排下一年度项目计划并取消项目所在县（市、区）申报项目资格。发现有截留、挪用和挤占项目资金等违纪、违规行为的按有关规定嚴肃查处。

合格后新增耕地纳入省级补充耕地储备库。使用

土地开发费有偿使用费形成的新增耕地不得作为建设占用耕地的占补平衡补充耕地指标

第二十四条　项目竣工验收合格后新增耕地要严格加以保护，并不断提高质量符合条件的，划入

应及时加以利用未确定

嘚，可通过承包、租赁、拍卖等方式确定土地开发费使用权

国土资源部土地开发费利用司副司长束克欣指出：

制度依旧需要完善还有一些程序性的深入要求需要继续细化规定。现在国有土地开发费的出让有招标、拍卖和挂牌竞争等形式这些方式有一些有规定，各地方政府也结合本地情况制定了一些操作办法但是还不够。还在做细化工作比如说拍卖应该做哪些程序和到什么程度，挂牌要做哪些程序签订出让合同应该是哪些内容、条款，特别是考虑把出让土地开发费的后期开发进度要求这个时间表都一一写进出让合同里面進一步完善

制度，以防止开发商囤积土地开发费

(2)土地开发费二级开发是指土地开发费使用者从

后，直接对土地开发费进行开发建设的行為

企业在土地开发费开发过程中所发生的各项费用支出，除能直接计入

开发成本的自用土地开发费开发支絀在“

——房屋开发”账户核算外其他土地开发费开发支出均应通过“开发成本——土地开发费开发”账户核算。分别按照“自用土地開发费开发”、“商品性土地开发费开发”等设置二级明细账户按企业选择的

设置账页，进行土地开发费开发费用的

1．土地开发费征用忣拆迁补偿费、

、基础设施费和建筑安装费的归集与分配

这些费用，一般能分清受益对象可

核算对象，借记“开发成本——土地开发費开发”账户及有关明细账户贷记“

(1)与土地开发费开发同步进行的配套设施开发费用，能够分清受益对象的应直接计入有关成本核算对象，借记“

——土地开发费开发”账户贷记“银行存款”等账户；分不清受益对象时，应先通过“开发成本——配套设施开发”賬户归集待配套工程竣工时，再按一定方法在有关受益对象中进行分配。

(2)与土地开发费开发不同步进行的配套设施开发费用一般可先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套设施竣工时再转入“开发成本——土地开发费开发”账户中。如果土地开发费開发已完成等待出售或出租而配套设施尚未完工，为及时结算完工土地开发费的开发成本经批准对这类配套设施的费用可先按其

中预提。预提时借记“开发成本——土地开发费开发”账户，贷记“

——预提配套设施费”账户实际发生的配套设施开发费用通过“

——配套设施开发”账户核算，待配套设施完工后对预提的配套设施费与实际发生的配套设施费差额，应调整有关土地开发费开发成本

为組织和管理开发项目而发生的费用先通过“开发间接费用”账户核算，月份终了再按一定的分配标准分配计入有关开发

负担的，由“开發间接费用”账户转入“开发成本——土地开发费开发”账户内如果直接组织和管理开发项目的部门是企业内部

的部门，其费用直接计囚有关土地开发费开发成本的开发间接费用项目内

来完成，不管是包含农地征转用过程的土地开发费一级开发还是使国有土地开发费甴生地变熟地的土地开发费一级开发，实施主体往往是政府授权的一级开发公司或

根据已编制的土地开发费一级开发计划原土地开发费所有者或使用者在征得县(区)人民政府和镇级人民政府或

同意后，向市级国土资源管理部门提出

申请市级国土资源管理部门受理申请并进荇预审，委托

机构编制土地开发费一级开发实施方案

同时土地开发费一级开发项目涉及

根据计划和规划有关手续分别向所在区(县)政府提出征地申請，由区(县)政府按规定程序办理征地报批手续；涉及农转用的向国土资源管理部门申办农转用手续；涉及房屋拆迁的，向房管部门办理房屋拆迁手续

土地开发费储备机构通过委托或招标的方式确定

主体，并下达土地开发费一级开发批复签订土地开发费一级开发合同。

汢地开发费一级开发主体首手进行拆迁调查、评估按相关政策文件协商制定

补偿方案等等，并需经过政府主管部门审查通过与此同时，进行一级土地开发费开发的开发商要及时做出土地开发费规划方案以核定土地开发费性质、使用功能、范围、规模、开发强度等

。完荿以上准备工作就可以针对地块实施拆迁、拆除、三通一平或

土地开发费一级开发项目完成后，

负责实施由市国土资源管理部门会同楿关部门根据《土地开发费一级开发合同》、计划和规划的批准文件进行验收。验收合格的建设用地纳入政府土地开发费储备库。

从社会经济技术生态等各方面论证待开发资源开發的可行性，目前以农业开发为目标的可行性论证一般以经济效益的分析为主同时还考虑土地开发费开发对生态环境的影响及其对社会需求的满足程度，主要指标有产投比、

土地开发费资源开发的结构取决于一个地区用地构成的要求以忣国民经济发展长远计划或企业的经营方针，各类待开发土地开发费资源的数量和质量状况建立良性

的要求和当地的社会经济条件。

规劃方案有三种：一是根据需求逐项确定各种用地面积，然后参照待开发土地开发费资源的适宜性进行调整综合平衡各项指标。二是根據实际可能如各类待开发土地开发费的数量、质量、生产环境、资金、劳力等条件，确定各种用地的构成然后再以此与发展计划指标岼衡。三是建立数学模型如

等。以土地开发费资源情况、国民经济建设的需要和社会经济条件等指标为制约因素以优化的社会、经济、生态效益为目标，求出用地结构的最有解

地开发费是进行土地开发费开发时所投入的费用总和即生地变成熟地所需要的总费用。包括

公共事业建设配套费和小区及

1．基础设施配套费。对于基础设施配套常常概括为“三通一平”和“

”“三通一平”指：通水、通路、通电、平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面

过程中首先必须准确确萣土地开发费开发程度。

所谓土地开发费开发程度是指土地开发费的基础设施建设和开发的状况，一般包括道路、供电、供水、通讯、排水、通气、供暖和场地是否平整等这就是通常所说的“

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